曲江SOHO推广方向可行性探讨

曲江SOHO推广方向可行性探讨亦邦机构·事业一部2013.03.19有必要进行的项目核心价值梳理：外在附加价值：本项目位于曲江一期规划区内，可谓曲江行政商务区区的稀缺之地——曲江一期价值凹地本项目位于曲江唯一创意文化产业聚集地，政策环境非常好——创意大平台文化聚集地本项目紧邻地铁4、5号线，与南三环、绕城高速数米之隔——双地铁物业交通大动脉本项目优享曲江9年繁华配套，且项目本身也是曲江的配套之一——曲江一级资源注入项目优先享受相关政策利好，如文化基金、贷款担保、风险投资等——五大政策扶持曲江管委会唯一指定文化产业入驻SOHO——曲江管委会唯一指定本体价值挖掘：本项目拥有70年产权，对于SOHO产品来说，具有很大的利好因素——70年产权本项目是区域甚至是西安难得的现房产品，实实在在看得到的楼盘——现房发售本项目是价值2500元/㎡的精装产品，可拎包入住，省去装修烦恼——精装修本项目拥有德国斯迈普电梯、最高1.5:1梯户比、独享电梯前厅——优质资产本项目全面委托一级物管机构，圣境物业提供360度专业物管服务——金牌管家可归纳总结为：区位价值：曲江行政商务区、产业集聚圈；稀缺价值：区域唯一SOHO产品（水气入户、24小时效能）；交通价值：紧临地铁四、五号线，南依绕城高速、南三环；产业价值：五大产业政策保障收益；配套价值：享曲江新区9年繁华集萃、精装修、德国斯迈普电梯、最高1.5:1梯户比、独享电梯前厅；收益价值：70年产权、现房、8%投资回报率、即买即收益、居住收费标准降低企业运作成本；所以：这个PPT,不是项目劣势的分析而是项目优势的转换与发扬我们相信每一个项目，对于开发商来说，都是他们的孩子在父母眼里，孩子的缺点都可以变成闪光的优点基于此我们发现，这个项目其实很美。项目的两大市场抗性：1.产品2.价格针对抗性一的思考：产品70年产权/精装/95-323㎡户型区间首先，我们再解构一下案名：曲江+SOHOSoho:自由、弹性而新型的生活和工作方式曲江：曲江行政商务区，文化价值50亿在曲江创意文化聚集地，唯一可生活可工作的精装soho我们发现：SOHO必须满足可工作可生活的功能，所以真正的SOHO应该有住宅的影子创意产业是一个喜欢扎堆的产业，曲江创意文化基地，为其提供了这样一个平台西安其余的SOHO产品比如绿地SOHO是标准的写字楼产品，“生活”欠缺。所以本项目最忠实于SOHO精髓，且又高于SOHO，是其升级版所以:曲江+SOHO=SOHO2.0升级版的SOHO产品更注重自由的工作强调工作应该为人服务，传文件的时候可以泡在浴缸里提倡没想法的时候可以去厨房做做饭鼓励遇见棘手问题，可求助楼上楼下邻左邻右于推广，必须创造一个新概念第二办公空间办公生活大环境︱政策︱地段︱氛围70年︱精装︱双气︱厨卫浴哪些群体会需要第二办公空间:大企业的附属办公空间重要客人会见室/外派出差人员可住办公室/加班人员休憩室二.中型企业的过渡办公室买了不愁租，且租金可观/未来可做附属办公空间三.小企业的无压力办公室50元/㎡租金，租不如买，事业有风险，曲江SOHO保值增值总结:与其强者口里夺食，不如另辟新天地策略上，将所谓劣势转化为优势执行上，塑造全新概念，走差异化路线针对抗性二的思考：价格13000元/高总价/无按揭/一次性付款必须强调:无竞品不具参考性既然塑造了一个独一无二的产品概念，那么周边不管办公还是住宅，跟我们是没有参考性的，可完全无视且在同等价位基础上，我项目具有优越性（SOHO升级版），价格上是占有优势的。关于13000:②13000=地段+精装修+现房+政策地段=无价！精装修=2500元/㎡现房=11万（注释一）政策=5年营业税补、3年房租补注释一：期房一般交房期限在两年内，以95平为例，租金50元每平，24个月的租金为11400元关于投资:③全年龄段多元投资子女的教育存储金父母的养老收租房创业者的保值风险基金前瞻族的人生储备专业投资人的升值筹码精英的投资变现利器有一点需要注意:投资人很精明他们注重数据分析以购买95㎡户型为例一、租金收益：持涨的租金收益，20年赚回成本面积（㎡）总价（万元）投资时间租金（㎡/月）租金总收益95123.510年501140000二、房产增值：财富投资动力源，5年资本翻倍面积（㎡）总价（万元）投资时间物业升值（万元）房产总价值95123.55年1.2247000