中国旅游地产现状分析

中国旅游地产现状分析目录Part1中国旅游地产发展现状Part2中国休闲度假的第二居所开发现状Part3重点案例剖析—海南岛中国旅游地产发展现状part1中国旅游地产发展现状中国旅游地产发展现状

中国旅游房地产在八、九十年代已萌芽，此后中国旅游房地产呈快速发展之势，国内目前涉足该领域的公司超过两百家，除了国外和港台颇具实力的大公司外，还包括内地首创、中信、中旅等大型企业，也包括天鸿集团、万通集团、中坤集团、万科集团、浙江宋城等一批房地产投资商、开发商、旅游企业，各路开发商均看好未来中国的旅游房地产市场。

北京、上海、大连、青岛、四川、湖南、海南、广东、福建、深圳等地已开工的旅游房地产项目达到几百个，以"高尔夫、山地、滑雪、冲浪、野外运动"为主题的休闲度假住宅、别墅、酒店近百家。从最早的深圳华侨城旅游主题公园项目拉动地产开发到以后的海南"南海传说"、三亚、博鳌等，旅游房地产项目在全国层出不穷，取得了较大的市场反映。快速发展阶段

起步阶段

发展初衷也是解决空 置房问题； 显著特征是把一部分 原本为住宅用途的物业 转变化宾馆等旅游物业； 主要集中在沿海地区 和改革开放较早的省市。1990资源整合阶段

调整阶段

1999年“博鳌国家 旅游休闲度假区”等项 目的成功在市场上引起 了较大反响； 旅游地产概念最终形 成； 主要以产权酒店形式 出现。1999从开发周期来看，我国的旅游地产发展正处于快速发展期，市场逐渐理性，开发模式渐趋成熟，未来几年将迎来旅游地产开发的黄金时期。2003年杭州“打造休闲城市”理念的提出，标志着我国旅游地产开发进入全面开发阶段；复合型旅游地产发展起步；

开荒数量和市场需求同时快速增长。2003快速发展阶段

旅游地产开发与城市运营、产业结构调整等紧密结合；

实力开发商纷纷涉足，形成多元开发、遍地开花的局面；

产业创新、服务提升、产品创新成为主流。2006中国旅游地产发展现状中国旅游地产发展阶段中国旅游地产发展规模截至2012年底，全国已面市的旅游地产项目共有2259个,遍布全国85个城市和地区，同时，相比2011年区域集中性特征更加突出。

据CRIC对全国主要旅游城市地产项目的统计，我国旅游地产发展具有明显的区域性。其中在海南、西南、环渤海、长三角及两广地区5大片区的旅游地产项目占全国总数的83%。中国旅游地产发展现状过万亿投规模庞大、成分复杂的旅游地产开发军团：房地产企业旅游企业制造企业基建企业其他企业中国旅游地产开发投资规模据统计，2012年中国旅游地产投资额超过万亿，超过1/3的百强房企业涉足旅游地产开发领域。中国旅游地产发展现状中国旅游地产市场需求国内居民旅游地产置业意愿较强，但是否转化为购买力规政策指向而定。您会考虑购买旅游地产吗?35%65%会,旅游地产价格低发展势头正强不会,旅游地产未来发展难以预估影响购买旅游地产物业的因素中国旅游地产发展现状中国休闲度假的第二居所开发现状part2中国休闲度假的第二居所开发现状第二居所的的分类

休闲度假的第二居所是一种旅游房地产，其在国内还没有明确的定义。

在国外的一种较为典型的定义是这样描述它的:第二居所是依据一个长期契约而为私人拥有或承租的财产，作用通常住在其他地方的家庭临时居住之用，用于休闲和旅游目的的临海村舍或房屋。第二居所的概念

休闲度假目的的第二居所的分类主要有诸位第二居所的住宅与酒店两种类型。

此类住宅主要是指产权与居住权都属于消费者的第二套住宅。

第二居所的酒店对经营者来说是酒店，但对于居住者来说就是第二居所，且这类酒店有产权酒店、时权酒店、养老型酒店与时值度假型酒店。中国第二居所开发现状

我国不论是自然资源、人文资源还是海滨度假资源都比较的丰富，具备有较好的开发休闲度假第二居所的条件的地区有很多。

目前，在全国许多旅游、休闲资源较为发达的地区，如海南、浙江、广东、山东、云南等地都在积极发展第二居所。

而我国第二居所发展的同时也表现出来一些共有的特征：1.第二居所产品同质化2.多一大盘形式进行综合开发3.选址多在海滨度假和风景区4.开发多倾向于城市化现象5.开发倾向与高端消费中国休闲度假的第二居所开发现状中国第二居所开发中的问题

休闲度假目的的第二居所在我国发展比较晚，因而并不成熟，其发展过程中存在较多的问题，主要体现在以下方面：1.第二居所开发的相关法律不健全，诚信缺失

我国旅游地产出现较晚，开发方面缺乏相应的法律法规的约束，一些开发商、销售商往往钻政策和法律的空子，损害消费者的利益。2.开发中缺少战略和规划

我国房地产也普遍存在企业决策者的经营理念较落后，没有品牌意识、质量意识，也没有按照市场需求与时俱进。在开发和建设的过程中，开发商往往不经科学论证，盲目开发，造成很多项目低水平重复，缺少文化品位，没有考虑到品牌效应和可持续发展的效益。

中国休闲度假的第二居所开发现状3.破坏景区氛围，破坏资源生态

一些开发商在旅游地产开发过程中，随意开辟景点，而这些新建筑在格调、体量、功能等方面往往很难与原本的老建筑融会、对话与交流，破坏了原来的自然境地和野趣韵味。更有一些开发商在修建时，缺乏科学规划和论证，大兴土木，开山采石，伐木筑路，乱砍滥伐，导致山体破坏，水土流失加剧，植被破坏，生物多样性受损。

4.经营模式单一，缺乏创新，盲目攀比

旅游地产的开发难倒了大批的投资商，在经营模式上呈单一化，缺乏创新，而只是一味的追求豪华，导致开发商们盲目攀比的同时，在经营上又普遍过于传统和呆板，浪费了大量的财力物力资源。中国休闲度假的第二居所开发现状中国第二居所开发中的问题中国分时度假“未成气候”

其实，分时度假概念在几年前就曾被介绍到中国大陆，但由于缺乏有实力有创新精神的大企业集团的参与，一直没有形成“气候”，其间还出现了一些国内外公司的违规经营，损害了消费者的利益。分时度假的形成在中国当前来看仍为时尚早，具体体现在：1.度假酒店资源缺失中国目前绝大部分酒店都是城市型酒店、商务型酒店，按照度假酒店规范设计、建造、经营的酒店还为数不多。2.度假区资源匮乏

国内目前的假期还以观光旅游为主，主题度假区为数甚少，单一类型、单一区域的度假产品满足不了20年的度假需求。中国休闲度假的第二居所开发现状中国分时度假“未成气候”3.消费者认可尚需时日

我国的度假产品较少，导致可交换的灵活性大打折扣，而资源的匮乏又使得酒店的价格优势不明显，加上时间周期长和产品的抽象性，获得消费者的认可很困难。4.资产安全风险

消费者购买的只是一种服务承诺或使用承诺，资产所有权仍然控制在售卖者手中，一旦售卖者出现法律纠纷或经营风险，消费者就会遭受服务承诺无法兑现的风险，甚至损失财产。5.价格费用十分昂贵

现在国内分时度假的售卖价格普遍过高，而由于国内还未有建立自己的交换系统，消费权益全部要在国外的交换系统完成，所以增加了很多成本。中国休闲度假的第二居所开发现状重点案例剖析—海南岛part3重点案例剖析—海南岛海南印象海南省，位于中国最南端，是仅次于台湾的全国第二大岛，总面积3.5万平方公里，海域面积约200万平方公里。海南地处热带北缘，属热带季风气候，素来有“天然大温室”的美称，温高少寒，光温充足，光合潜力高；岛上四季长青，空气清新，被誉为“回归大自然的好去处，未受污染的长寿岛。”是冬泳和避寒的胜地，是旅游、购物的天堂。重点案例剖析—海南岛海南旅游地产发展的优势自然条件项目内容气候条件年降雨量961-2439毫米，年平均气温22.8~25.8℃，年日照时数1832~2558小时海洋资源海南岛海岸线1528公里、自然海湾68个，海域内岛屿众多，海洋生物资源丰富、多样地热资源温泉资源遍布海南岛，水质类型多样，水温高、水质佳，医疗保健价值较高森林资源森林面积1.97万平方公里，森林覆盖率59.2%，现有5大热带原始森林区，各类自然保护区52个，国家森林公园8个，野生动植物资源丰富独特热带作物资源热带特有生物资源500多种，橡胶、胡椒和咖啡、椰子和腰果的产量分别占全国60%、50%和99%，热带水果资源丰富重点案例剖析—海南岛海南旅游地产战略定位——打造海南国际旅游岛——我国旅游业改革创新的试验区——世界一流的海盗休闲度假旅游目的地——全国生态文明建设示范区——国际经济合作和文化交流的重要平台——南海资源开发和服务基地——国家热带现代农业基地海南旅游地产发展目标——建成世界一流的海岛休闲度假旅游胜地——到2015年，旅游管理、营销、服务和铲平开发的市场化、国际化水平显著提升——到2020年，旅游服务设施、经营管理和服务水平与国际通行的旅游服务标准全面接轨，初步建成世界一流的海岛休闲度假旅游胜地。重点案例剖析—海南岛海南旅游地产发展历程起步阶段发展阶段巩固阶段提升阶段突破阶段腾飞阶段1987年，中央在海南筹建省和准备兴办中国最大的经济特区。当年海南接待国内外游客猛增，旅游业起。1988年正式建省办特区。设立亚龙湾国家旅游度假区，大批星酒店落成。93年房地产泡沫。大批投资者涌入海南，海南地产迅猛崛起，三年间，房价快速增长。1996年，中国度假休闲旅游节在三亚开幕，确立国内顶尖度假目的区地位。东线高速开通。以旅游业为代表的第三产业蓬勃发展。93-94年为房产泡沫时期年。2002年博鳌亚洲论坛开幕。2003年，海南获得抗击非典的胜利，省旅游局、三亚市政府抓住机遇打响“无非典岛”、“健康岛”、“生态岛”品牌，进行市场促销。2002年开始，房地产行业再次起飞！以三亚为代表的东线旅游地产项目纷纷开始建造。2007年，海南省提出10到15年的时间打造“海南国际休闲旅游岛”。2008年3月5日，国务院办公厅以《关于支持海南省发展旅游业有关问题的函》原则同意海南建设国际旅游岛。鲁能、万科、富力、雅居乐等国内大品牌开发商进驻海南市场。区域级旅游地产开发增多。2010年1月，海南国际旅游岛获国家批复，上升为国家战略，海南旅游发展进入一个新的时期。重点案例剖析—海南岛海南旅游地产发展现状以三亚、海口为中心：分为东西两线，东线三亚区域为开发最热区域，东线土地基本饱和，西线属于待开发区域；其中三亚区域：一线海景房售价处于4—7万元/平米二、三线商品房售价超过1.8万元/平米东线一线海景基本在1.5—5万元/平米西线无一线海景项目，售价在约5000元/平米东线西线重点案例剖析—海南岛海南当前主要开发模式分析1、高档度假地产开发模式——陵水代表的滨海湾区开发

目前海南旅游地产的开发主要集中在风景优美和海景资源丰富的著名湾区。海南省规划了亚龙湾、海棠湾等一批湾区作为旅游度假地产开发的主要区域。开发类型以高档度假酒店为主。目前雅居乐清水湾、富力湾和香水湾已进入了销售旺季。这一类地产是海南旅游地产的主力军，也是目前市场上销售的主力产品。有以下几个鲜明的特点。（1）占据垄断性海景资源这些项目占据了海南主要湾区的核心景观，尤其是陵水清水湾、香水湾等海南岛最后的热带湾区，全年可以实现海滨游乐，开发优势尤其明显。（2）国际化氛围最浓厚这些湾区不论在前期规划还是后期的招商运营中，都把国际化当作首要的因素。前期和国际团队合作规划，后期国际级品牌酒店进驻。他们是海南国际旅游岛建设的重要组成部分，承担着把海南建设成为国际著名度假地的艰巨使命。（3）瞄准高端客户这些旅游地产的价格虽屡创海南旅游地产新高，但仍然吸引很多高端客户一掷千金。在购买的客群中除了顶级私人客户外，企业客户购买后作为招待会所也占据了相当的部分。

限制因素：

首先是开发规模限制。由于地形特殊，这一类项目的纵深较短，一般沿海岸线呈带状分布，在功能分区和景观、路网设计方面受限制较多；其次在文化的导入上缺乏海南特色的原创滨海休闲文化，更多是对欧美和东南亚滨海休闲文化的模仿和借鉴；另外各个湾区的设计产品单一，目标客群重合，竞争压力大。

重点案例剖析—海南岛海南当前主要开发模式分析2、养老地产开发模式——海岛中部定安代表的“候鸟型”社区开发

海南岛中部虽没有滨海资源，但和滨海地产相比这部分旅游地产性价比较高，吸引了更多中低收入者购买；并且海岛中部的温度、湿度等气候条件更适合老年人、候鸟一族养生度假，因此养老地产在海南有着独特优势。

海南中部高速沿线的定安、屯昌、琼中、五指山、保亭等地的旅游地产已开展得如火如荼，将成为海南旅游地产开发体系中不容忽视的力量。（1）生态养生资源丰富海岛中部绿荫浓郁，形成了世界上同纬度中极为珍贵的热带生物圈和生态系统，被誉为“回归大自然的好去处，未受污染的长寿岛”。海岛中部大型的候鸟型社区主要依附于水库、温泉、森林等丰富的生态资源，非常有利于老年人养生度假。（2）开发规模大海南岛中部的候鸟社区，摆脱了滨海湾区带状地形带来的限制，在占地规模和开发规模上都是滨海湾区难以比拟的。开发商可以从容的进行各种设施的摆布和配套，利用丰富的水库资源和森林资源组成区域的养生环境。（3）客户基础雄厚海岛中部的养生养老价值逐渐被更多的人认识，面对的客户群也不仅限于候鸟客户了。目前针对高端客户推出的独栋别墅、联排别墅等高品质产品，在中部候鸟型社区中逐渐增多。

限制因素：

中部旅游地产早期一般追求性价比，造成项目的“三低”。首先服务配套低。候鸟型社区作为独立于当地社会的“飞地”，远离城区，项目规划自成一统，缺乏和周边社会的必然联系。第二产品档次低。中部地产的主力产品是小户型的公寓，主要以价格低来迎合市场。第三产品使用率低。社区的入住率随着季节的变化大起大落，也为社区的管理带来了巨大的挑战，不利于社区气氛的行成。

重点案例剖析—海南岛海南当前主要开发模式分析3、复合旅游地产的开发——文昌代表的城市拓展新区开发近年来，越来越多的国内外企业看好海南，竞相来这里投资。海南的大项目建设取得了较好成效，城市建设也随着国家重大战略的实施进入了发展的快车道。在海南的产业规划中，列出了几个重要的节点城市。例如：作为我国未来最大航天基地的文昌、拥有石油加工工业的东方和洋浦、临高等城市。（1）地产潜力大升值快借助低纬度的优势，文昌成为中国也是世界上为数不多的航天中心。就在宣布航天城建设后不到两年的时间里，文昌房地产价格已经翻番，城市基础设施投入也急剧增加。（2）紧密结合城市发展与滨海湾区开发的国际化和养老地产的独自发展模式不同，城市拓展区地产的开发项目要承担起部分城市功能，对项目和配套设施的规划都提出了更高的要求。（3）客户需求多元这类地产不仅要照顾外来的候鸟客户和度