中原地产虎门项目营销定位报告

富民服装双子城营销定位报告2009年10月10日东莞中原商业部虎门总体经济状况虎门服装产业概况虎门写字楼市场概况项目定位营销推广策略虎门国内生产总值变化图（亿元）虎门三大产业比重虎门经济持续向好，产业结构不断优化，为写字楼市场提供了良好的发展背景。虎门GDP近4年来年均增长17%，并成为中国第一镇，经济实力强大；作为东莞“一个中心，两翼齐飞”沿海翼的中心，虎门发展基础与前景均良好。在整体经济增长的同时第一、第二产业在产值上呈现下降的趋势，而第三产业则呈现上升趋势。将为写字楼“输血”。虎门经济结构虎门主要经济指标虎门主要经济指标走势虎门镇实施内外源经济并进、工商并举战略，近几年各主要经济指标呈良好发展态势；固定资产投资稳步增长也对贡献很大，上半年全镇固定资产投资总额30.10亿元，同比增长9.41%，增幅提高9.2个百分点。户籍人口(人)外来暂住人口

(人)面积(平方公里)国内生产总值

(万元)工业总产值当年价(万元)农业总产值当年价(万元)总用电量(万千瓦)石龙镇690018197613.83427216131665667495虎门镇1226664874001781828884458341720068356450沙田镇3883385120107(含水域）53799313434582291989022长安镇4018745145783.41764272444833613663497691大岭山镇419412129609582994519488222962149928厚街镇94428324665126.151431481300067712755336641虎门周边镇区2007年主要经济指标对比

小结：虎门主要经济指标优越，整体经济强大！综合实力全市前矛，商业发展潜力巨大！虎门地理位置虎门位于珠江口东岸，面积178.5平方公里，下辖31个区居民委员会，户籍人口约12万人，外来人口50多万人虎门不仅是经济强镇，更是雄奇魅力之城，人文历史悠久，旅游资源丰富。从远古的新石器时代贝丘遗址，到近代的鸦片战争遗迹——林则徐销烟池、威远炮台、沙角炮台等抗英战场遗址；从抗日名将蒋光鼐的故居，到热血洒虎门的民主革命战士的执信纪念碑，从雄伟壮观的虎门大桥，到气势恢宏的海战博物馆……都在诉说着这片热土的辉煌和荣光。

《东莞市虎门镇总体规划（2002-2020）》中对虎门镇的规划：城市地位：虎门镇被确定为东莞市“一中心两支点”市域城镇结构中的支点城市；城市定位：珠江三角洲的区域商贸物流中心；东莞国际制造业名城的重要基地；历史文化名镇；城市特色：南派服装名城；珠江口的门户；南国海滨港口商城。《规划》中强调虎门在珠三角发展中的战略地位，城市发展前景广阔。虎门以虎门镇为中心的西部发展轴以东莞城区为中心的中心发展轴以常平镇为中心的东部发展轴东莞市城市发展轴线及支点城市虎门城市发展规划、战略公布时间主要内容2009-6-16虎门北栅拟建历史文化公园2009-6-19虎门大学城建在威远岛2009-6-23虎门制定服装产业五年发展规划2009-6-22虎门二桥项目工程资金落实莞到番禺拉近10公里2009-7-17虎门国际会展中心年内动建2009-7-21虎门20多亿打造交通大动脉2009-7-28R2线2015年底建成通车试运行2009-7-27虎门建成首个动漫商城2008-8-27虎门将建服装产业创意设计孵化园2009-8-3香港理工大学虎门洽谈开分校2009-8-4虎门首个煤码头下月试“营业”2009-9-22虎门国际购物中心奠基近期虎门重点建设规划信息小结：城市建设进一步完善，吸引力将不断增强！随着在广深港客运专线、穗莞深轨道专线、轻轨R2及沿江高速公路的建设，虎门将增加更加便捷的现代化轨道交通和公路交通。陆路水路宏业货柜码头、沙角河仔港为国家一类口岸,直航穗、深、港

广深珠高速、S256省道纵贯全境，1小时可抵珠三角各主要城市航空北接广州机场、南邻深圳机场、西近珠海、澳门机场便捷通达虎门交通高速公路网城际交通网轨道交通周边机场众多虎门产业

——“目前全镇在册各类营业执照5万多户，其中个体户44121户、内资及私营企业5083户、外商投资和来料加工1142户，形成了包括服装、电子、物流、会展、五金、塑料、玩具、彩色印刷、电线电缆等30多个行业，6万多个品种。

——“虎门将按照稳定农业、优化工业、发展壮大第三产业的工作思路，在保持工业稳步发展的同时着力打造商贸虎门，形成了工业、商贸服务业、现代物流业、旅游业、金融业同步发展，共同繁荣的发展格局。产业现状产业发展目标结论分析区域经济正处于快速上升发展阶段，将会给众多行业带来契机，前景非常广阔。而本项目所处的虎门逐步走向成熟的新商业圈，地段优势不言而喻。东莞经济，正在高速奔驰；虎门经济，正在提速行驶；新中心区，正在待势而发。虎门总体经济状况虎门服装产业概况虎门写字楼市场概况项目定位营销推广策略机遇2、服装产业品牌化拥有中国驰名商标1个、中国名牌产品3个、国家免检产品12个、广东省著名商标16个、广东省名牌产品11个。产业转移引导加工贸易企业向研发、设计、品牌塑造、销售、售后服务等内容延伸。1、服装产业庞大，衍生办公需求市场全镇工商注册服装加工企业2000多家，全镇服装生产量达到2亿件（套），销售总额近140亿元。各类面料辅料批发市场9个，形成一平方公里的布料辅料销售批发集聚区。4、良好的规划1.以服装为龙头，加强产业链的配合；2.以企业为主体，加强“产政研”的结合；3.以文化为底蕴、大力发展品牌战略；4.以“引智”为依托，增强企业创新能力。3、服装交易市场繁荣现有大型专业服装批发商场22个，商铺10000多家，经营面积达300000多平方米，主要集中在富民时装城周围一平方公里的商业集聚“中心区”范围内。虎门服装产业庞大，支撑起写字楼市场需求！新中心区写字楼市场尤其受到市场关注！虎门服装产业地位虎门服装产业发展历史萌芽阶段上世纪70年代后期至80年代初期，虎门人到香港或深圳进行的小商品贸易，商品新颖，导致购物趋之若骛，逐渐形成市场。雏形阶段80年代中后期，镇政府因势利导，将琳琅满目的市场集中经营，形成规模。此时，来自全国各地的购物者摩肩接踵，人流如潮，交易活跃。发展阶段1993年

“富民商业大厦”开业，之后镇政府提出“鼓励——引导——扶持——推进——壮大——提高”的思路，服装产业快速发展。壮大阶段进入21世纪，虎门服装已由“量”的积累开始上升到“质”的突破。虎门已成为享誉国内外的服装名镇。回顾20多年来虎门服装产业的发展历程，我们可以清楚地看到，虎门服装完全是走过了一个从无到有，从小到大，从少到多，从低到高，从弱到强，从无牌到名牌，从无序到规范，从自发到自为的艰苦地创业历程。

服装商业区内有大型服装专业批零商场18个，经营服装商铺达8,600家，商业网点分布密集，区内商场可优享客流、配套、物流等优势资源。专业批发市场情况——服装（成衣）名铺城时装名店百老汇时装商场韩国时装名店连卡佛时装商场名店时装商场新浪潮时装商场百家商场时代时装商场百丽时装商场新时代时装商场富民商业大厦大莹东方国际时装城裕龙时装批发市场宜家服饰大莹女装城荣大商业中心黄河时装城永发商场虎门产业布局现状—专业市场

目前虎门主要布辅料专业商场6个，集中分布于虎门汽车站周边，借助交通优势形成集群聚合效应，对外竞争力强。

（注：辅料包含拉链、钮扣、织带、垫肩、花边、衬布、里布、衣架、吊牌、饰品、划粉、钩扣、商标、线绳、填充物、配件、印标条码等）专业批发市场状况——布辅料富民布料辅料市场金香联布料市场虎门国际布料交易中心财富布料交易市场富民布料大市场龙城布料辅料市场服装商业区：以富民商业大厦为核心，方圆1公里为范围的服装批发专业市场聚集地，多个商场直接相连形成群集效应；布料商业区：以虎门国际布料交易中心为核心，方圆1公里为范围的布料辅料专业市场聚集的布料商业区；零售商圈：现有的零售商圈即服装商业区，零售网点多分布于服装专业市场周边。虎门1号服装商业区布料商业区虎门的第三产业的发展以服装业为主导，目前已形成两个商圈：服装主导的商圈发展状况问题一：经营混杂、人车拥挤、配套差、土地空间有限问题二：中高层次消费外流现象严重，阻碍商业发展商圈升级的必然服装产业中心发展规划虎门服装产业重心转移发展规划:未来虎门将形成服装销售批发传统商圈、布料辅料供应商圈,环高速新商圈三大服装商圈；规划项目：富民国际商贸城、富民服装商务中心二期配套市场、富民精品鞋城、富民创丰服装商务中心、富民国际大酒店、虎门新客运总站七大项目，占地逾百万平方米，投资额数十亿元。传统服装商圈布料辅料商圈环高速新商圈规划范围：虎门大道与连升路交汇处。规划定位：以商务办公为主，集零售商业、配套居住为一体的综合功能区。分区规划：沿虎门大道北片区以商务办公为主，商业金融设施为主；南片区以配套居住为主，兼具部分商业与商务功能。从城市规划来看，项目位于虎门CBD片区，为城市未来发展的核心，同时邻近虎门的商务、商业轴线，项目有一定发展空间。虎门中心片区发展规划虎门大道：虎门城市商务、商业轴线老商业中心新商业中心虎门大道中心片区新政中心区按虎门政府的战略布署，未来虎门将形成服装销售批发传统商圈、布料辅料供应商圈,环高速新商圈三大服装商圈，服装行业以三个主要商业焦点为中心发散性分布。虎门服装三大商圈传统服装商圈布料辅料供应商圈

环高速新商圈虎门服装三大商圈富民服装批发城项目名称：富民服装批发城开业时间：1993年营业面积：3.6万㎡经营业态：各类服装经营模式：批发为主、零售为辅铺位数量:

1500余间物业管理费：一般为业主缴纳，含在租金中租金:

5000-7万元/平米/月；售价：8000-20万元/平米服装产业代表个案分析入口环境周边环境铺位格局交易现场大堂人流市场凌乱，商业形象不高黄河时装城项目名称：黄河时装城开业时间：2004年营业面积：11.8万㎡经营业态：时装批发、超市百货铺位数量:1400余个物业管理费：租金:4000-6万元/月/平米售价：4000-10万元/平（12年使用权）主入口开间:3.5-6米进深:4-12米主流面积:

以18-30平米为主，也有小部分面积在15平米以下；商铺内层高可自主分隔。租期：1-5年免租期：视租期长短而定，一般在5个月以下基础指标分析铺位规划内部格局商场走道商场大堂规划合理富民国际布料交易中心项目名称：虎门国际布料交易中心开业时间：2002年营业面积：15万㎡（三期）经营业态：布料，辅料铺位数量:1800余个物业管理费：—租金:

80-350元/㎡/月售价：2-18万元/㎡开间:3.5-6米进深:6-12米主流面积:

以24-35平米为主，也有小部分面积在12-19平米及150平米以上；商铺内层高可自主分隔。租期：1-5年免租期：6个月以下基础指标分析内部格局市场外墙商场内街规划较好，商业形象高临街铺面富民时装城优势：1、地理位置优越，交通便利；

2.经营品种齐全；

3.有着丰富的市场资源。4.有效的经营管理；

5.浓厚的商业氛围；6.客流量大；7、联动经营优势；8.经营时间早，管理经验丰富。

劣势：1、周边服装批发市场正在瓜分经营份额；2、租金偏高。比黄河时装城的租金明显偏高。黄河时装城优势：

1、地理位置优越，交通便利。2、起点高，规划合理，市场定位准确。3、经营富有特色。劣势：

1、知名度不及富民批发市场高；2、市场经营模糊：市场定位以批发为主，零售为辅，事实上批发客户不多；3、周边市场瓜分经营份额。富民布料交易中心优势：

1、地理位置优越，交通便利。2、规划科学，定位准确。3、市场成熟。劣势：

1、规划铺位较多，市场容量有限；2、周边市场瓜分经营份额。优劣势对比分析服装产业发展结论未来若干年，服装产业依然是虎门重点发展和重要支柱产业，本项目运作需仅仅把握政府支持的方向。服装产业的升级将促使市政建设的飞跃发展，本项目存在基础即是顺应这一正确趋势。庞大的服装产业，为虎门写字楼市场的发展积蓄了巨大的潜力，项目后期运作需捉住这一市场需求的共性。结论虎门总体经济状况虎门服装产业概况虎门写字楼市场概况项目定位营销推广策略写字楼分布情况中心片区：以工贸大厦、龙泉商业广场、中辉大厦、黄河中心大厦四大项目组成写字楼最集中的区域；临商业中心企业进驻多，已形成一定规模效应；周边区域形象、物业档次不高外延片区：喜来登商贸中心、都市华庭、设计大厦等区域形象良好、配套档次较高新规划片区：富民服装商务中心及本项目；政府重点规划区域，配套及形象优越；随着新区建设，物业价值会大幅提升。虎门写字楼布局现状小结：形成中心向外扩张的发展路径。众多办公需求存在于商住楼性质甚至是住宅楼内部办公，严重分化写字楼市场。龙泉商业广场设计大厦本项目富民服装商务中心都市华庭工贸大厦中辉大厦黄河中心大厦喜来登商贸中心中辉大厦龙泉商业广场喜来登商贸中心富民服装商务中心都市华庭商贸中心工贸大厦黄河中心大厦服装商业中心片区虎门写字楼市场特点虎门写字楼最初由服装办公需求产生，并依托该产业而发展。其进驻企业以服装、贸易为主，依托这些行业的存在和发展而兴旺。发展特点：依托服装产业存在….布局特点：布点在各大服装商场周边…..企业特点：进驻企业以服装布料等相关行业为主….富民服装商务中心地址：虎门镇虎门大道广深高速出口段功能定位：商业+写字楼开发商：富民集团建成使用时间：2009年3月规模：写字楼建筑面积10万㎡楼层数：23层功能分布：负1到8楼为商业，9-21层写字楼，22-23层为中国时尚创意中心；写字代表个案分析写字楼销售价格明细07年1月价格：名

称涨价原价现价备

注写字楼600元/㎡6200元/㎡6800元/㎡先交30%订金，可以分期付款，但要求在大楼封顶前付清楼层单价（元/m2）楼层单价（元/m2）9楼1180016楼1320010楼1200017楼1340011楼1220018楼1360012楼1240019楼1380013楼1260020楼1400014楼1280021楼1420015楼1300022楼07年10月后，处理尾货价格：富民服装商务中心写字楼租金明细表（单位：元/月/㎡）楼层第一年前半年第一年后半年第二年第三年第四年第五年10～21楼0303848由富民根据市场反应适当调整合同期：5年

押金：建筑面积50㎡以内，2万元/间；50～100㎡以内，3万元

/间；100㎡以上，4万元/间；

写字楼租金价格明细富民服装商务中心销售形式：先租赁，后销售合同：自签订租赁合同之日起至2053年止。自2006年销售以来，已经基本去化完毕，现在基本上是业主放出的铺位进行销售。

富民服装商务中心入口形象写字楼外立面电梯厅创丰商业大厦地址：虎门镇虎门大道广深高速出口段功能定位：商业+写字楼开发商：富民集团建成使用时间：2007年规模：写字楼建筑面积3.5万㎡楼层数：12层功能分布：1、2层为商场，3、4层为停车场，5-12层写字楼；创丰大厦创丰大厦入口形象周边环境区位优势写字楼外立面工贸大厦地址：虎门镇虎门大道与金龙路交汇处功能定位：裙楼商业+写字楼开发商：房地产开发公司建成使用时间：2001年10月规模：写字楼建筑面积10800㎡楼层数：9层功能分布：A、B、C三栋写字楼，1层：商业；工贸大厦工贸大厦入口形象电梯厅写字楼大堂周边环境中辉大厦基本资料地址：虎门人民路与金龙路交汇功能定位：裙楼商业+写字楼开发商：虎门中辉贸易有限公司建成使用时间：2001年12月规模：写字楼约0.8万平米楼层数：11层功能分布：1层：商业；2-11层：写字楼中辉大厦写字外立面进驻企业名录电梯间喜来登商贸中心基本资料地址：虎门港口路（新中心区段）功能定位：裙楼商业+写字楼开发商：—建成使用时间：—规模：写字楼约0.8万平米楼层数：10层功能分布：1层：商业、商务中心；2-10层：写字楼喜来登商贸中心写字楼大堂进驻企业名录写字楼外立面周边环境项目名称外立面大堂装修电梯间、走廊装修智能化等级电梯数量、品牌中央空调品牌工贸大厦蓝色面砖一般大理石24小时保安、闭路电视监控6台国产无龙泉商业广场绿玻璃幕一般大理石面砖、不锈钢护栏24小时保安、闭路电视监控5台国产无中辉大厦黄色粉刷墙面一般大理石24小时保安2台国产无喜来登商贸中心黄色粉刷墙面一般大理石24小时保安2台国产无都市华庭面砖高档、大理石大理石面砖、不锈钢护栏24小时保安、闭路电视监控5台无富民服装商务中心绿玻璃幕高档、大理石大理石面砖、不锈钢护栏24小时保安、闭路电视监控约20台有黄河商业中心绿玻璃幕高档、大理石大理石面砖、不锈钢护栏———内部配套户型空间项目大堂面积高度每层面积楼层高度走廊宽度单套面积工贸大厦150平米（共3栋），3.5米400平米3.3米1.5米110左右龙泉商业广场100平方，4米—3.3米2米160左右中辉大厦20平米，4米700平米3米1.5米60-210喜来登商贸中心80平米，4米700平米3米—100-250都市华庭140平米（共3栋），3.5米1000平米3.3米1.5米—富民服装商务中心100平米，4米3000平米3.3米—40--200黄河中心大厦—————名称楼层体量出租率物业管理费租金售价租赁年限工贸大厦9—90%含在租金中25-30不售1年以上龙泉商业广场9—85%10元/㎡/月20-40不售1年以上中辉大厦110.8万85%3元/㎡/月25不详1年以上喜来登商贸中心100.8万100%含在租金中28-35不售1年以上都市华庭50.5万90%3元/㎡/月30-356000-120001年以上设计大厦12—85%—25-35—1年以上富民服装商务中心3010万约30%5元/㎡/月20-506000-130001-5年创丰商业大厦123.595%5元/㎡/月25-40不售3-5年黄河中心大厦63（12-25）2.5万—未知未知未知未知小结：虎门现有写字楼体量约20万平米，除富民服装商务中心出租率较低外，其他出租率较高。租售状况招商推广策略项目招商管理卖点使用媒体工贸大厦单位统一招商，代业主出租毗邻老服装商业中心，地理位置优越——龙泉商业广场龙泉物业统一招商毗邻老服装商业中心楼体户外中辉大厦中辉物业统一招商老服装商业中心附近楼体户外喜来登商贸中心嘉享商业经营管理公司——楼体户外都市华庭龙泉物业统一招商镇中心片区、繁华地段楼体富民服装商务中心——踞核心地段写财富故事、新虎门商圈、便利交通、完善配套，富民续写财富故事楼体户外、电视、网络、报广黄河商业中心黄河地产招商部核心地段、便利交通、完善配套楼体户外、电视、网络、报广已进驻企业情况项目名称类型工贸大厦服装、百货、电子、美容、办事处、律师、贸易龙泉商业广场服装、贸易、广告、设计、装饰、办事处中辉大厦服装、贸易喜来登商贸中心贸易、保险、食品、办事处、数码科技都市华庭实业、环保、服装、贸易富民服装商务中心贸易、电子、办事处黄河商业中心—未租—小结1、目前在虎门镇区专门的写字楼数量并不多，大部分写字楼缺少专业的物业管理公司。2、虎门现有的写字楼由专业地产公司专门开发的比例并很低。3、虎门镇区对写字楼档次的需求区间较大，租金从25元到50元都存在市场，销售价格维持在6000元/㎡左右，但消化速度不快。4、周边配套完善，商业繁荣的写字楼出租率相当高，如喜来登商贸中心、都市华庭等。5、目前虎门还没有主题鲜明、配套豪华、经营有效的顶级商务写字楼。市场调研总结虎门写字楼发展前景四大发展牵引力服装产业新区规划轻轨引领城市升级项目所在片区是政府重点打造区域，拥有众多政策利好，极具发展前景！项目所在区域优势明显！要想在市场上保持领先，必须要有主题性品质感身份感商务配套写字楼市场结论从调研结果看，虎门写字楼市场发展不充分，且被商住楼等严重分化，市场的规范运作尚需做足功课。进驻企业呈服装产业占压倒多数，本项目同样具有依赖于服装等相关行业的支撑，因而产品的设计要依据目标客户需求。写字楼呈围绕服装商业中心零散分布，规模效应及联动不明显。要想在市场上脱颖而出，必须首先通过包装树立项目的优质形象。先树形象吃透市场风险估足虎门总体经济状况虎门服装产业概况虎门写字楼市场概况项目定位营销推广策略项目经济指标关键词：主题商务

规模地标建筑高度：80m(20层)；总用地面积：18366.3㎡总建筑面积：71111.575㎡1～5层裙楼建筑面积：24283.525㎡，服装主题商业经营办公楼6～20层：25304.10㎡室外停车场面积：9410㎡，停车数：368部项目地理位置位于虎门大道上；新富民服装商圈核心地段；广深高速进入虎门的必经之地、门户；与虎门汽车总站、轻轨站咫尺之遥；关键词：

新富民商圈核心虎门大道、虎门门户龙泉商业广场设计大厦本项目富民服装商务中心都市华庭工贸大厦中辉大厦黄河中心大厦喜来登商贸中心——项目平面设计规则实用，通线流畅，采光良好，利于打造高端写字楼产品。——写字楼单间规整、间隔方正，有利于销售；项目平面布局S（优势）：W（劣势）：O（机会）：O1、虎门写字楼市场供应量少，供应产品一般；O2、虎门市场上同类型项目少，项目定位差异性优势明显；O3、虎门成熟的服装产业为项目带来契机；T（威胁）：T1、富民服装中心写字楼存货量大，在租金和售价上对项目形成压力；T2、其他投资型产品已在大范围进行宣传推广，吸引投资客户观望期待。SWOT分析S1、新服装商圈中心位置；S2、进入虎门门户地段，昭示性超强；S3、广深高速出入口、汽车总站尽在咫尺；W1、整体形象档次较低；W2、规模小，难以形成规模优势，形成影响力W3、无法与周边项目进行经营竞争，未来经营风险巨大，经营前景经不起投资者推敲。项目优势点突出“地段+服装产业”！项目必须最大化优势，抓住机会，闪电突破！规避整体形象差问题，借势服装产业商圈，将本项目塑造成“服装产业商务中心”！利用项目地段优势，强打高投资性，结合销售方式创新，进行销售闪电战。项目价值点项目价值点地段价值服装主题价值地段价值解析商务办公讲究便利性、商务配套性及身份感；地标门户物业往往带来工作的便利、身份的象征；地段价值广深莞轻轨200米虎门港15分钟；虎门汽车客运总站100米；广深高速出入口300米；虎门大道枢纽地段身份感服装主题价值解析“服装”是虎门的支柱产业，“富民”在虎门，就是钱生钱的代名词；新老富民的交替及发展趋势是服装产业的前景方向；服装主题价值本项目属于“新富民”核心区域，周边服装商城日益增加；服装行业的商务办公需求在片区日益增加；服装主题商务结论本项目位置所在:⊙处在虎门的新富民服装商圈核心；⊙位于高速出入口，为周边多个镇区进入虎门的必经之地；⊙广深莞轻轨在所在区域经过,城市主干道、总站就在旁边；⊙虎门大道，处于规划中的城市发展主轴线；⊙临近商业中心区；

……综合地块面积考虑判断一块土地的价值可以有三方面,

第一:地段,

第二:地段,

第三:地段.-------李嘉诚关键词：

新富民+虎门门户+升值潜力项目定位富民服装双子城属性定位：新富民·首席服装商务总部形象定位：新富民中心·虎门门户地标如何摆脱形象档次的负面影响？如何在众多写字楼中脱颖而出？如何契合项目定位树立项目形象？提升产品附加值产品定位提升产品附加值建议拔高·服务水准提高·硬件档次改善·内部环境强化·公共空间内外兼修软硬兼施在有限、可改造范围内打造客户所需的专属、便利、私享、优越的办公物业！公共空间楼体灯光工程入口大堂设计首层电梯厅设计

样板层装修外部广场环境空中园林公共空间设计

……楼体灯光工程利用夜晚灯光效果弥补项目外立面形象不足，增强展示性结合楼顶造型，可运用雷射灯光映射出项目LOGO、名称等增加项目的展示性。大堂可设置信息发布平台，体现商务化功能。培植绿色植物，设置背景音乐系统，体现生态的商务氛围。入口大堂设计写字楼的第二形象，第二张名片首层电梯厅设计访客接触最多的场所，提升写字楼档次的重要因素样板层装修体验式营销，充分体验硬件条件、项目优势样板层展示，客户可直观感受项目品质，提高价值预期。空中花园体现新颖的生态理念将写字楼架空层开辟为公共休闲景观区，建议架空层内设置休闲椅，供员工休息小憩、交流信息、观景休闲，使之成为景观型商务办公楼的核心景观。公共空间设计体现项目内部细节、强化项目定位公共通道标准层电梯厅商务配套锁定目标客户对商务办公配套服务的需求1、商务服务中心可与酒店相结合2、设置多功能会议室3、商务服务中心业务内容包括：中英文秘书服务；企业注册服务；公用资料库；相关涉外、贸易政策咨询；相关会计、律师、报关咨询联系服务；复印、传真、电脑维修等配套服务；私人便利服务；…………

VIP会客厅多功能会议厅物业管理建议邀请较知名的物管公司做顾问或直接进行管理，提倡酒店式的服务管理模式，明细各部分职责分工，为每位客户提供安全、便捷、清洁、优美、舒适、和谐、优质的工作环境。——细化写字楼单间的分割，将单位面积划分到尽量小，有利于销售。——减小单位面积、减小总价、降低投资门槛；平面布局定位写字楼项目与商铺一样，目标客户总是很明显的分为三类：第一类是只买不用的第二类是只用不买的（租）第三类是买了自用的。在这三类客户当中，前二类往往占了最高比例，第三类所占比例较低。在本项目的客户发展分析当中，我们分为商务方向和投资方向二类，以商务方向确定我们的价值，以投资方向确定我们的市场。写字楼客户定位买由于写字楼属于商用物业，主要的购买客户为投资客，根据中原调查，最近三年销售的写字楼中，投资客约占65%，这部分投资客主要为市场中的职业房地产投资者。

购买自用的客户中，主要为大型跨国公司、国有企业，拥有足够的资金进行一次性投入，并兼有固定资产投资保值、增值的目的。

另外，部分实力较强的中小私营企业主（主要以中介、服务业为主）也会考虑购买写字楼兼作投资。写字楼市场客户总结租用客户中，通过调查显示，中心区写字楼，主要以中介服务业为主，主要集中的行业为金融、法律、房地产、贸易、设计、装饰、物流等，大型生产型企业的租用行为仍然较为空白，主要与东莞的产业结构有关。

随着东莞产业结构的调整，目前写字楼开始出现局部紧俏，主要原因是部分档次较高的写字楼因前期销售时被卖散，导致部分需求面积较大的实力型企业难以找到统一业主的大面积单位。用写字楼市场客户总结项目目标客户定位本地及外地投资客核心客户群驻虎门的服装企业重点客户群游离客户群本地自用的客户零散的本地投资客……比例约55%外地（包括外籍）投资客（集团）…比例约10%自用的本地企业………比例约25%自用的大型企业驻虎门机构…………比例约10%客户的需求关注的因素客户比例客户类型消化面积价格承受能力数量比例营销特征客户特点大客户整层以上强小被动、刁钻集团决策共享程度高注重形象追求个盘风格价值核算思维主流客户100-500中中有追随喜好追求性价比资本运作倾向价值核算思维基础客户80-100弱大主动注重实际利益对价格敏感有投资目的关注区域价值基础客户主流客户大客户客户规律虎门总体经济状况服装产业概况写字楼市场概况项目定位营销推广策略总体营销思路总体原则——销售为主，招商点睛推广思路——形象先行，支撑定位招商思路——主动导入、强化定位销售思路——双重收益、双重保险营销要点概述营销要点一改变形象差负面影响，拔高项目整体形象；营销要点二项目价值点挖掘，差异化支撑项目定位；营销要点三——确立项目写字楼定位及高端形象，并通过物料设计、媒体推广、现场包装等进行形象延展、应用；——体验式营销、公共空间装修配套等产品附加值支撑项目定位，引导客户对项目的价值预期；——“保底收益+租金”型销售模式，利用双重收益的投资引导，降低投资客户对项目价格的抗性；——利用项目地段、高端定位，快速引进1-2家品牌企业，利用品牌企业的知名度强势推广，反过来强化项目形象和高端定位；——划分楼层，整层、散售相结合，预留议价空间，快速去货、回笼资金；“保底+租金”、招商点晴、大单销售；销售策略之一定价策略价格定位具体见提交的价格表(写字楼)的销售价格：5800~6000元/㎡价格制定依据楼盘出租价格（元/㎡）工贸大厦25-30龙泉商业广场20-40中辉大厦25喜来登商贸中心28-35都市华庭30-35设计大厦25-35富民服装商务中心20-50创丰商业大厦25-40黄河中心大厦未知从左边表中可以看出，虎门写字楼的租金已经达到了最低20元/㎡，最高50元/㎡但虎门写字楼市场租金普遍在25-30左右，本项目在客户心理的形象较差，前期形象引导下，可实现35左右的租金价格；写字楼市场一般的回报率比商铺高，东莞市场商铺的回报率普遍在5-6%，写字楼市场的回报在7-8%按照回报率计算价格：写字楼售价=35×12/7％=6000元/㎡销售策略之二“保底+租金”保障投资者双重收益前三年为静淡守候期，所有写字楼进行保底+租金销售，提供3年保底租金收益，第一年6%，第二年7%，第三年8%保底租金，自交楼后按季度返还客户；客户可选择在总价中一次性扣除3年保底收益，按18%直接抵扣；返还的3年期间，租金收益照样归投资客户所有，即除了保底收益外，若写字楼出租，可获得额外租金收益，一次投入、双重收益；返还的18%收益体现在售价中，虚增写字楼销售价格；3年内开发商保留招商及经营权利；例如：保障底价6000元/㎡条件下，保底策略后的面价为6000÷82%=7300楼层分区界定不同的楼层区域可以有不同的价格基础，客户心理对中区及高区的接受度更高，通过人为界定，提高中高区楼层所占比例，对整体成交价格提升具积极作用。注：建议去除4，14楼层号销售策略之三楼层界定，整层、散售相结合高区(F16~20)中区(F11~15)低区(F6~10)共5层，占比约33.3%共5层，占比约333%共5层，占比约33.3%销售策略之四分批销售、小幅快涨首期销售分隔销售楼层分布分批销售，保持一定数量的单元分隔出售楼层，综合考虑可设定同时开放7-8个楼层。“小幅快涨”控制销售进度及涨幅，为前期投资者提供信心。

首期可在低、中各选择10个楼层推广分隔单元：注：其他楼层销控宣传口径为整层推广或已订已售。高区(F16~20)中区(F11~15)低区(F6~10)剩余货量，后期提价加推中区拿出3层，11～13层低区拿出3层，6～8层高区拿出2层，16～17层销售策略之五零整结合高区(F16~20)中区(F11~15)低区(F6~10)后期加推，同样整、零结合12、13层只针对整层或半层客户11层散户零售6～8层散户零售16、17层只针对整层或半层客户零散销售针对的大部分为小投资客、保守型投资客户，低、中区价格较低，因此选在在低、中区分别拿出2-3层进行零散销售；大投资客户、大型企业更关注的楼层的舒适度和视野，有能力消化总价较高的高楼层，因此在中、高区预留4层仅针对整层或半层客户；营销进度活动节点营销节点安排持续招商期，连贯整个营销阶段10月（10月15日）10月（10月31日）11月（11月15日）11月（11月30日）12月（12月15日）12月（12月31日）1月（1月15日）公开认筹形象包装推广启动前期准备期开盘热销期项目组进驻形象建立期蓄客认筹期尾货销售期公开发售尾货清货令业主答谢酒会品牌企业进驻招商启动写字楼产品发布后续热销活动1月（1月31日）2月（2月15日）大堂展示样板层展示品牌企业签约仪式新品加推产品活动开盘新品加推大堂、样板房开放及认筹营销中心投入使用大堂、样板层装修推广物料户型图、折页；投资手册；户外、围墙开盘活动专场投资讲座热销暖场活动业主答谢会纯粹形象建立产品信息户外推广、现场包转为主尾货清盘优惠倒计时盛大开盘信息热销抢购、新品加推优惠倒计时写字楼卖点认筹及样板层开放信息知名企业产品发布会营销进度活动节点认筹、样板房开放签约仪式营销中心包装样板层价格区间VIP入会推货范围价格表优惠方案推货范围10月（10月15日）10月（10月31日）11月（11月15日）11月（11月30日）12月（12月15日）12月（12月31日）1月（1月15日）公开认筹形象包装