加强主管领导责任意识,提升设备管理水平 2

加强主管领导责任意识，提升设备管理水平（简单、重复、专注、持续改进）

居用工程系统2013年4月前言

春节前及近阶段，我与北分的丁宇鹏工程师先后对北分在管部分项目进行了走访，虽然仅看10几个项目，但我对这些项目的工程管理现状管感触颇深！其设备管理缺陷很多，心情是极为沉重的，忧虑的！我觉得除了强调客观的同时，主管责任是不能推卸的！现在到一些项目听到的是抱怨最多，理由太多，推诿太多，就是不谈自己的责任！目前的一些设备管理现状不尽人意，究其原因一方面有维修公司的责任，但大多是我们各级管理者的责任！为什么这么说呢？在我和丁工看的一些项目中，也有一些单位设备管理做的很不错，比如：长安星园、宏景家园等项目工程管理工作做的很好，很到位，应该作为我们居用工程系统管理较好项目的样板，由此也可以看出我们主管的责任心及技术管理的能力是有区别的！本来我是想针对咱们居用管理部3月份全面展开弱电系统的培训，但此想法给马总汇报后，马总给我了许多建议，建议的中心点就是首先开展工程系统的运营经理的管理水平、管理方法的的培训，也就是如何提升我们各项目运营管理经理设备的管理水平，是我们工程系统提升的基本。（本段落可以转化为培训开场白，ppt不展示）培训内容管理部工程系统管理现状部分图片记录展示问题分析与结论怎样解决？1、工程管理制度体系文件的梳理2、工程信息上报及流程（比如，月度工作计划、总结，包含大中修计划）；3、物业常见设备问题处理办法；4、做好所辖设备的巡视检查确认工作5、怎样对设备故障问题的简单判断及维修确认资料学习《浅析物业工程设备运行管理》2013年居用工程系统工作的总体要求成效管控措施管理部工程系统管理现状部分图片记录展示部分省市公司工程系统管理缺陷图片展示（1）电梯维保人员上岗证缺一人规范要求两人以上（含2人）某项目水泵房提升泵锈蚀严重，运行时泵体冒烟稳压泵机封漏水严重部分省市公司工程系统管理缺陷图片展示（2）线路走线不规范室外消防井盖未补消防红漆，标识不明显EPS电源柜电池严重腐蚀老化电梯轿厢平层不达标，存在安全隐患，需调整项目考察工程管理缺陷记录图片（1）2、电梯机房及生活泵房近期无记录，机房张贴为2012年和2013年3月7日记录，（备注：检查日期2013年3月25日）1、园区生活水泵房、消防泵房上墙制度，上墙制度已经严重发霉，巡视检查记录日期为2012年11月28日（考察日期为2013年3月7日）。项目考察工程系统管理缺陷图片展示（2）闭路电视单元箱盖散落在草坪上，无人问津！监控云台罩未安装，内置摄像机丢失监控云台控制键盘积尘很厚，设备清洁严重不达标

监控云台维修质量低劣（云台固定用胶带绑扎、缺乏规范）生活生泵房未上锁（暗锁及挂锁都已损坏）

项目考察工程管理做较规范的图片（1）消防手报测试保安查点到位电梯盘车技术流程上墙消防高位水箱水位达标

项目考察工程管理做较规范的图片（2）设备标识牌规范悬挂消防系统测试记录电梯曳引钢丝绳平层标识清楚

项目考察工程管理做较规范的图片（3）能源统计记录详细室外消火栓接合器保护低压配电室卫生清洁规范悬挂标识问题分析与结论：

1、管理团队严重缺乏责任心、对设备管理不督导、不巡视检查、不对设备维修结果签字确认。

2、工程运维服务未能做到物业工程基本服务标准。

3、工程运维服务不到位，设备无维护，记录不全、不详实，现场设备无管理服务痕迹！

怎样解决：

1、认真学习和梳理、工程管理制度

(制度、标准、流程）例如：

(1)《住宅室内装饰装修管理规定》

(2)《运营业务检查管理制度》

(3)《设备设施安全运行管理制度》等等。解决问题的途径：

1、责任心

2、业务能力

3、专业知识的学习2、按时提报工程工作信息

（1）上报内容：月度工作计划、总结，包含大中修

计划）；

（2）上报流程：

（3）提报要注意的问题：

3、物业常见设备问题处理办法；

（1）本单位专业技及时维护修复；

（2）若遇到技术难题，应做初步诊断，请厂家鉴定故障，

解决方案；

（3）寻求公司专委会技术支持；

（4）上述维修做好记录存档；

4、做好所辖设备的巡视检查确认工作

（1）项目经理每月要安排2次对园区主要设备维护保养状况进行抽查，抽查设备维护保养记录及确认人签字的情况，保证记录的真实性。月检查应留有《检查记录》并标注：不合格项、整改期限、整改责任.

（2）项目运营经理每周要安排1次设备维护检查及评估，报项目经理，提供工作保养计划，按计划督促工程人员设备的维护完成，并现场查验确认.检查应留有《检查记录》并标注：不合格项、整改期限、整改责任人

(3)寻求技术支持（厂家、合作单位、公司内部技术专业部门）

5、怎样对设备故障问题的简单判断及维修确认。

（1）平时注意钻研工程业务，熟悉设备常见故障现象；

（2）去设备现场，分析故障原因

（3）侧面寻求厂家咨询

（4）寻求技术支持

物业设备常规管理的学习

《浅析物业工程设备运行管理》2013年居用工程系统工作的总体要求：

1、各级工程系统要逐级上报月工作计划、月工作总结，并且上级工程系

统要对下级工程系统的工作计划、总结的详实情况要进行督导与检查；

2、项目运营经理每周要对设备计划维保详实情况要有不低于一次的现场

确认检查；

3、工程设备维护要有计划、有记录；

4、工程设备运行与维护在现有的条件基础上达到公司质检的要求；对于故障设备要有计划维保上报及处理办法的记录，故障设备也要保持清洁、整齐有序完整；

5、工程管理信息要上下通达；

6、各层面工程系统管理人员要加强工程专业知识的学习，不断提升工程

业务的管水平。

成效管控措施（1）管理部开展各级形式的质检（2）质检结果进行评估，并纳入管理部工程系统各级专业管理人员当月及年度KP