宁波房地产市场沟通年报

12015年度宁波房地产市场沟通26大战略底线预测13大会议解读2宁波市场回顾316年趋势预判4房地产投资增速降至1.0%，拉低GDP。13年的19.8%，降至14年的10.5%，降至15年的1.0%房地产占整体GDP15%，拉低整个GDP1个点。备注：数据来源：国家统计局；GDP数据截至2015年4季度；房地产投资数据截至2015年12月。GDP增速、2015年房地产累计和单月开发投资同比增速土地出让金减少约2成，一二线城市占比约8成。备注：数据来源：克而瑞；数据日期2015年1月1日——12月15日。一线占7%二线占48%三四线占45%新开工面积减少14.7%，拖累上下游行业。施工单位设计院建材家居安装服务业其他相关行业-14.7%以宁波为例，新开工面积降幅38.3%，市场份额少4成，相关行业深陷价格战或失业。备注：数据来源：国家统计局；数据截至2015年11月。1确保投资额、新开工量稳定增长的基础上，维持房价的“温和”上涨（核心城市量价快速上涨）。2稳定房地产销售面积和销售金额，不能出现快速回落。3“强力”去库存的背景下，尽量确保不产出新的库存。4有效降低和优化地方债务，置换为企业债务是直接可行的选项，土地出让依然是正确且鼓励的。5鼓励运营和创业创新，提升存量资产价值，加快经营型物业去库存。6鼓励资本市场发展，提升房地产企业再融资能力，加快资产证券化进程，尽量在不涨价、不减税的基础上，给企业更多的发展动力。注：中央经济工作会议后，决策层似乎形成共识，认为有必要通过支持房地产市场来防止经济硬着陆。政府对房地产行业的“六大战略底线”预测。7地产金融大爆发营销+金融物业运营创新增量托存量新区+并区+连城去库存试点16年政府应对：86大战略底线预测13大会议解读2宁波市场回顾316年趋势预判4中央经济工作会议：给予制度创新的空间更大。六大举措农民工市民化户籍制度改革住房制度改革发展住房租赁市场鼓励适当降价房地产业兼并重组取消过时限制政策对于一线城市和部分重点二线城市的三个手段促进外来人口购房：1、购房可为落户加分；2、有条件放开非户籍人口的买房限制；3、降低酒店式公寓的购买门槛和成本。允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户。这主要借鉴了发达国家的移民政策：一是对当地进行投资，购房属于其中一类；二是有能力在落户城市体面地生活。我们认为，这个政策可以在一线城市中的广州、二线城市和三四线城市全面铺开。以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口。未来住房制度改革的大方向应该是打通户籍和非户籍购房通道，架起保障房与商品住宅的桥梁，拉平商品住宅与商办类住宅的购置门槛，以及灵活进行出售和出租的转换。鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者。鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。必须降低开发运营成本，才能推动专业住房租赁市场发展。这又需要政府在土地出让制度、税费征收、低成本政策融资安排方面做出相应的配套。一是“房企应根据市场规律营销”。房企最需把握的市场规律是明了各类需求(刚需、改善、中高端、豪宅)的结构性变化趋势。二是“适当降低商品住房价格”。三是“促进房地产业兼并重组，提高产业集中度”。目前加在房地产行业的限制性措施主要有限购(一线城市)、限贷(二套以上)、用途和户型限制三大类。城市会议：造新城，改规划，以增量盘活存量。2015年9月，福建福州新区获批。推进两岸交流合作，推动新区探索“多规合一”。11月市教育局出台15条措施，包括2年内福州新区将新建、改扩建学校38所。2015年12月，哈尔滨新区获批。建设成为中俄全面合作重要承载区、东北地区新的经济增长极、老工业基地转型发展示范区，要推动新区探索“多规合一”。2015年7月，南京江北新区获批，在其规划方案中规划建设11条高快速路跨江通道（其中高速公路跨江通道2条，快速路跨江通道9条）。2015年4月，湖南湘江新区获批，5月湘江新区发布十大新建项目，包括总投资约120亿元。三年内将重点推出新开工的十大项目和竣工的十大项目，总投资1200余亿元。2015年9月，云南滇中新区获批，截至今年11月底，滇中新区完成投资9.321亿元，建成保障性安居房10785套，建成率431.4%，排名在云南省居首。中央城市工作会议关键词升级—培育中心城市，大小城市要均衡发展特色—打造自己城市精神，不再“千城一面”可持续—城市规划严格执行，市民也能参与紧凑—城市发展不再“摊大饼”，而要做精、做细、做内涵宜居—把好风光融入城市，同时加快城镇棚户区和危房改造金融行业：去库存，结合金融。中投证券：愿景很美好，落实存挑战。要激发我国中低收入人群潜在的城镇购房需求，政策应从公共服务均等化、住房金融支持等痛点着手，但考虑地方财力紧张、农民工低收入及贷款难等客观因素，政策落实存在挑战：1、考虑农民工低收入、工作不稳定、征信体系缺失等客观硬性约束。2、直接住房补贴政策效果不错，但地方财政是个问题。3、户籍改革有望加速，但碍于配套的公共服务均等化推进缓慢。4、农地改革赋予农民工财产权利，有助提升农民工购买力。华泰证券：房地产去库存还得靠金融。依靠低购买力的农民工来支撑当前由高购买力支撑的房价，存在一定风险。对三四线城市尚有作用，对一二线城市影响甚微。房地产市场去库存未来还需要其他政策支持，预计将集中在金融创新领域，近期主要看点是国家住房银行和住房抵押贷款资产证券化。另一个近期和房地产去库存有关的热点是房地产抵押贷款利息抵个税。但是这一政策存在三大难点，难以实施。信达证券：未来可运用的政策储备包括：信贷政策继续宽松，不排除进一步降准降息，房地产首付比例进一步下调；调整普通住宅界定标准，降低税费；推进户籍制度改革，购房门槛进一步减低；加大棚户区改造力度等；推进住房保障货币化，加大货币补偿力度和更多运用发放租赁补贴等方式解决住房保障问题。房地产的角色：为经济调整争取时间2016年，政府决策将力保执行136大战略底线预测13大会议解读2宁波市场回顾316年趋势预判4142月4日，央行降准0.5个百分点4月20日，央行降准1个百分点6月28日，央行降准0.5个百分点9月6日，央行降准0.5个百分点10月24日，央行降准0.5个百分点降息降准3月1日，利率下调0.25个百分点5月11日，利率下调0.25个百分点6月28日，利率下调0.25个百分点8月26日，利率下调0.25个百分点10月24日，利率下调0.25个百分点3月30日，二套房商业贷款首付比例降至40%3月30日，首套房公积金贷款首付比例降至20%，二套房首付降至30%9月1日，二套房公积金贷款首付比例降至20%9月30日，首套房商业贷款首付比例降至25%降首付经济增速放缓的大背景下，房地产行业仍被当作经济的“稳定器”，“去库存”作为15年的政策主基调，中央及地方相继使出降首付、降利息、减税、补贴等多套组合拳稳定住房消费，政策红利下，宁波刚性及改善需求集中迸发并得到持续释放，政策效果显著。政策汇总7月1日，宁波公积金贷款启动公转商贴息政策8月13日，高校毕业生购房补贴由1%提高到2%3月30日，二手房营业税免征年限由5年降至2年7月13日，按实际缴纳契税的50%给予购房补贴4月28日，宁波公积金最高贷款额度提升至100万元10月8日，国家全面推行住房公积金异地贷款政策3月1日，不动产登记条例开始实施减税，补贴，提额度8月27日，楼市取消“限外令”15土地市场2008-2015年宁波涉宅用地成交量价走势图2015年1-12月年宁波涉宅用地成交量价走势图15年土地市场整体呈现“先冷后热”态势，上半年遭遇冷场，而下半年楼市的火热成交使开发商资金层面得到缓解，且在政策环境持续放宽的情形下，对后市预期增强，拿地积极性大幅提高。2015年宁波涉宅用地成交188万方，同比增长39.3%，计容建筑面积约379万方，住宅建面约324万方；上半年开发商资金面吃紧拿地意愿较低，1-5月土地市场遇冷，下半年在楼市成交持续火爆及融资成本持续降低的情形下，开发商资金面开始得到缓解，拿地积极性提高，且政府在供地指标的压力下加快推地节奏，积极推出优质宅地，土地供需均得到满足，并在12月掀起一波土地成交高潮；涉宅用地平均楼面价为4737元/㎡，同比上涨3.3%，东部新城、鄞州中心、江东老城、长丰等板块土地成交量较大，拉动整体楼面价上涨。备注：统计口径为纯住宅用地和商住用地，不包含商业、办公用地，商住用地的住宅比例按项目规划判定，无项目规划按70%比例划分2015年成交宅地分布北仑区成交：0宗面积：0万方海曙区成交：0宗面积：0万方镇海区成交：6宗面积：39万方鄞州区成交：20宗面积：104万方江北区成交：2宗面积：16万方江东区成交：4宗面积：24万方科技园区成交：1宗面积：5万方15年共成交33宗涉宅用地，以中心城区优质宅地居多，鄞州、镇海、江东成为土地市场热点区域，其中仅鄞州一区就占20宗，成为名副其实的“土豪”区域，16年鄞州中心区市场竞争度将急剧加大，北仑区与海曙区宅地出让以“零”告终。1617投资布局时间成交宅地宗数核心板块成交宗数核心板块成交占比2010年541528%2011年39410%2012年431330%2013年762330%2014年24625%2015年331752%备注：城市核心板块主要包含海曙、江东、江北核心、湾头、姚江北、鄞州中心、长丰、高新区以万科为例：2006年，鄞州中心，金色水岸2009年，慈城，云鹭湾2010年，集士港，金色城市2010年，镇海，万科城2012年，江东核心，江东府2012年，下应，金域国际2013年，镇海，万科城东郡2013年，潘火，金域传奇2013年，高新区，公园里2015年，长丰，江湾府2015年，鄞州中心，中河地块2015年，长丰，长丰地块2010-2015年城市核心板块投资分布情况远郊板块住宅存量持续攀升，风险度加剧，而改善需求正加速增长，开发企业投资布局逐步向城市核心板块收拢。远郊板块核心板块18土地名称区域占地面积（万方）容积率楼面价（元/㎡）成交总价（亿元）溢价率开发商东部新城核心区E-23#/24#/28#/29#地块江东8.711.721227618.4032.5%雅戈尔鄞州新城区首南地段YZ08-07-b地块鄞州3.641.8090405.9224.7%江山万里鄞州新城区首南地段YZ08-08-(b2、b3)地块鄞州6.151.8089509.917.8%美的鄞州新城区首南地段YZ08-08-a地块鄞州6.811.80890010.9118.7%金地宁波宁丰2-1#地块江东9.362.50886020.7417.8%方兴鄞州新城区首南地段YZ08-08-e8地块鄞州5.211.6083106.930.1%金地江东区庆丰地段徐戎路西侧2#地块江东3.372.8081007.640.0%雅戈尔鄞州区长丰地段YZ13-02-K1地块鄞州2.182.2080403.857.2%万科江北区天水家园以北地段冯家安置房南侧地块江北6.521.8067207.880.3%绿地鄞州区长丰地段YZ13-02-ef地块鄞州4.002.5066306.630.5%金地2015年宁波涉宅用地成交楼面价TOP10土地排行东部新城、鄞州中心、江东老城等城市核心板块由于地段和资源的稀缺性，引发金地、万科、雅戈尔等品牌房企上演抢滩大战，多宗住宅用地均以较高溢价成交，未来或将拉升板块房价上涨。2015年东部新城、鄞州中心、长丰等部分板块在楼市持续向好的情况下，土地成交楼面价也快速上涨，雅戈尔东部新城地块较印江南楼面价上涨23%，万科长丰YZ13-02-K1地块较江湾府楼面价上涨25%，鄞州首南前后两次土地出让，挂牌楼面起始价上涨14%，这些土地楼面价的上涨或将提升板块未来房价；备注：统计口径为纯住宅用地和商住用地，不包含商业、办公用地19土地库存企业名称土地宗数土地面积（万方）住宅建筑面积（万方）雅戈尔651.893.8雅居乐225.556.2华侨城225.832.1恒裕315.031.8恒舒312.129.0旭智315.928.8华丰227.027.3金地314.824.1方兴19.423.4信达中建215.323.12015年各区域涉宅用地库存（住宅建面）2015年开发企业土地储备TOP10鄞州、北仑、镇海三区前几年推地动作频繁，潜在供应量最大，未来竞争压力加剧，供过于求的形势短期内难以改变，房价上涨乏力。土地存库量以当地企业居多，开发节奏相对缓慢，16年土地库存仍将居高不下。2015年底宁波七区涉宅用地库存占地面积为494万方，住宅建面约为861万方，其中鄞州区待开发量最大，达364万方，鄞州、北仑、镇海是未来供应主力区域，15年江东区供地量加大，预计均将在明年入市，16年江东住宅供应较为充足；从企业土地储备来看，本土企业远郊土地储备量较大，但开发节奏缓慢，大部分短期内难以转化成项目销售。备注：统计口径为纯住宅用地和商住用地，不包含商业、办公用地，商住用地的住宅比例按项目规划判定，无项目规划按70%比例划分202008-2015年宁波商品住宅供求量价走势图2015年1-12月宁波商品住宅供求量价走势图政策环境持续利好，改善需求集中迸发并得到持续释放，15年宁波住宅市场扩容，整体表现供不应求，成交量超越09年，创下历史新高，供求关系有所改善，“去库存”效果显现。15年市七区商品住宅供应量为418万方，同比减少16.4%，14年土地储备量低是导致今年上市项目减少的主要因素，15年土地出让量增加，拿地企业以品牌房企为主，开发节奏较快，16年住宅供应量预计在500-600万方；住宅成交量自11年以来逐年递增，15年市七区整体去化量为501万方，首次突破500万大关，同比增长39.2%，政策红利下，改善需求得到持续释放，4月以来成交量持续在40万方以上高位，随着政策效应的递减，16年住宅成交或将有所回落，但仍将高于14年水平；15年市七区商品住宅成交均价为13450元/㎡，小幅上涨2%，改善产品成交比例上升是带动均价上涨的主要原因。住宅市场备注：商品住宅统计口径包含普通住宅和别墅，不包含保障房与限价房2115年住宅成交结构发生较大变化，120平以下刚需虽然仍占主导地位，但120-140平首改产品需求量大幅增加，成交比例上涨6%，成交均价段中，1.8-2.5万元/平中高端产品需求量增长明显。2015年成交面积段2014年成交面积段2015年成交均价段2014年成交均价段成交结构222015年商品住宅成交面积TOP10项目名称区域成交面积（万方）成交金额（亿元）成交均价（元/㎡）面积占有率中海国际社区鄞州18.019.5108543.6%中海阳光玫瑰园鄞州11.612.1104742.3%环球东方港城北仑11.113.2118522.2%龙湖滟澜海岸北仑10.67.369062.1%保利城镇海9.48.792581.9%合生国际城镇海9.27.580881.8%华润万象府江北8.317.0204251.7%保利印江南江东8.317.5211281.7%花样年花郡北仑7.87.393501.6%万科云鹭湾江北7.710.6138331.5%前十合计102120.7——20.3%14年对比87.8109.4——24.4%2015年商品住宅成交金额TOP10项目名称区域成交金额（亿元）成交面积（万方）成交均价（元/㎡）金额占有率中海国际社区鄞州19.518.0108542.9%雅戈尔明洲江东17.57.2242082.6%保利印江南江东17.58.3211282.6%华润万象府江北17.08.3204252.5%维科东院江东16.17.6212472.4%荣安中央公园鄞州15.67.6205042.3%江山万里鄞州15.57.4210752.3%南塘金茂府海曙14.75.6263362.2%环球东方港城北仑13.211.1118522.0%中海阳光玫瑰园鄞州12.111.6104741.8%前十合计158.792.7——23.5%14年对比121.682.6——25.7%住宅销量TOP10项目以远郊刚需楼盘为主，而鄞州中心、东部新城等核心地段多个改善楼盘则位居金额排行榜前列。前十项目面积与金额占有率较去年均有所减少，市场集中度下降，在售项目15年销量普遍得到提升。住宅成交排行23营销方式传统的纸媒、短信等粗放营销方式成本高、效果差，15年投放频次大幅减少，电话CALL客、微信自媒体等小成本线上营销成为主流，全民营销、事件营销、跨界营销为主要的创新营销手段。广而泛的粗放营销报广、短信、派单跨界营销码上专车、第三方金融平台事件营销如：保利印江南的寻找小楠事件体验式营销产品发布会、展会、演出、现场活动、样板段开放24产品趋势优户型精装修低总价维科东院2014年3月开盘目前成交818套（15年成交532套）去化率84%均价2.1万元/㎡较银泰城溢价21%热销关键词：高附加值、大面宽、短进深、南北通透雅戈尔明洲二期2015年7月开盘目前成交138套去化率63%均价3.3万元/㎡较明洲一期毛坯溢价74%热销关键词：精装修、地段景瑞红翎台（别墅）2015年9月开盘目前成交77套去化率58%均价2.0万元/㎡较高层溢价121%热销关键词：小别墅、低总价随着房地产进入买方市场，客户对产品要求越来越高，优户型、精装修、低总价成为15年热销楼盘的主要溢价点。25万科城东郡开发商：

万科项目地址：镇海庄市街道，东临钟包路，北靠同心路建筑面积：12.74万方开盘时间：2015/5/16首推套数：156开盘去化：80%开盘价格：11500元/㎡主力面积：100㎡、125㎡整体去化：52%125㎡四房100㎡三房1、万科品牌号召力2、作为镇海的标杆大盘，承诺的配套基本已经兑现，周边生活氛围也越来越好3、万科城四期11500元/㎡的价格，相比前三期价格显得性价比更高4、经过前面三期的销售和交付入住后，万科城在项目品质和物业服务等方面均获得了良好的口碑热销案例热销分析26保利印江南热销分析开发商：

保利项目地址：江东百丈东路与海晏南路交叉口建筑面积：23.65万方开盘时间：2015/6/27首推套数：336开盘去化：80%开盘价格：高层18500元/㎡、洋房23000元/㎡主力面积：107㎡、127㎡、137㎡整体去化：88%热销案例107㎡三房137㎡四房1、坐拥东部新城稀缺的土地资源2、该片区为政府规划的水乡邻里住宅区，拥有较好的景观资源3、户型设计较好，符合宁波购房者居住习惯27华润万象府热销分析开发商：华润项目地址：江北湾头大闸路和环城北路交叉口建筑面积：11.53万方开盘时间：2015/11/15首推套数：630开盘去化：80%开盘价格：高层20000元/㎡、洋房25000元/㎡主力面积：117㎡、137㎡整体去化：76%热销案例117㎡三房137㎡四房1、作为江北湾头片区的标杆大盘，周边配套已经基本成熟，且自带商业配套，基本满足生活的各种需求。2、紧邻三江口，且拥有一定的江景资源。3、开盘之前置业顾问释放高售价的信息，拔高客户的心理预计，开盘时以平价出售，售价大大低于了客户的心理预计。28存量走势15年楼市供应端缩水，狭义存量整体呈下降趋势，存量去化周期大幅缩短，且由于土地供应依然较低，15年广义存量明显下降，存销比减小，市场健康度提升。预计明年住宅供应量放大，狭义存量或将再度攀升，宁波库存形势依然不容乐观。宁波七区商品住宅存量走势图截止15年12月底，宁波七区商品住宅狭义存量（已拿预售证）为509万方，同比14年底下降91万方，按近12个月去化速度计算，存量去化周期约为12个月，较14年底缩短8个月；广义存量约为1614万方，同比14年底下降177万方，广义存销比为3.2年，市场健康度有所提升。广义存量1614万方广义存量1791万方下降177万方29存量结构各区域商品住宅存量套数分布各面积段商品住宅存量套数分布住宅库存产品刚需和改善各占一半左右，其中90平以下与130-140平产品由于项目数量最多，剩余库存也最大，但同时也是需求集中段，去化相对较快。区域存量持续以鄞州区最大，海曙、江东、科技园供需相对均衡，库存压力较小。公寓市场项目名称区域成交面积（方）成交套数成交金额（万元）成交均价（元/㎡）面积占有率智慧城科技园2240828822400999610.0%天星锦钻江东1268624913260104535.7%万年乐享世界北仑11781280688958485.3%凤凰国际广场北仑11467214852574345.1%华城花园科技园1138721813052114625.1%博府丽景湾海曙1057715211043104414.7%水茂华园海曙1044811513655130694.7%和美诚科技园9162120910799404.1%嘉恒广场江东844313512288145543.8%利时爱丁堡镇海6935128453465383.1%前十合计1152941899——11475351.4%2015年宁波酒店式公寓成交面积TOP102010-2015年宁波酒店式公寓供求量价走势2015年1-12月宁波酒店式公寓供求量价走势“限酒令”作用显现，酒店式公寓供需量均有所缩水，但整体呈供不应求态势，供应量跌至历史最低，成交量受供应限制，连续2年下降，科技园、北仑等区域个盘成交较为突出。15年公寓供应量为9.3万方，同比减少13%，成交量为22.4万方，同比减少16%，成交均价为10401元/㎡，同比上涨12%，存量为46万方。30商业市场项目名称区域成交面积（方）成交套数成交金额（万元）成交均价（元/㎡）面积占有率海港城鄞州2310163439570171299.4%宁波银泰城江东1980825652072262898.0%恒茂商业广场海曙154505926747173116.3%城市之光江东102142524480239684.1%海曙恒一广场海曙732644513311181713.0%银亿东岸江东65104615155232792.6%汉德城江东6234319028305232.5%华创朗悦鄞州5920711976202292.4%扬帆广场科技园57959911139192212.4%理想城鄞州5355429610179442.2%前十合计1057131616223087——42.9%2015年宁波商业成交面积TOP102010-2015年宁波商业供求量价走势2015年1-12月宁波商业供求量价走势商业供应量持续过剩，投资需求持续处于低位，存量危机短期内难以化解。集中式商业由开发商统一招商运营且自持比例大，小面积、低总价商铺投资热度相对较高，社区底商去化缓慢。15年商业供应量为56.7万方，同比减少11%，成交量为24.6万方，同比增加6%，成交均价为21137元/㎡，同比上涨14%，存量为157万方。31办公市场项目名称区域成交面积（方）成交套数成交金额（万元）成交均价（元/㎡）面积占有率宁波研发园科技园401455127766691714.7%宁波财富中心江东245004445514185779.0%凤凰国际广场北仑18750611178562856.9%扬帆广场科技园1526622026093170925.6%宁兴嘉利广场科技园126555217026134554.6%大海大厦鄞州12635401074485034.6%恒茂商业广场海曙987933873088373.6%东城国贸中心科技园91273613949152833.3%宁波智慧园科技园863931710182193.2%宁兴嘉苑广场科技园784389490121002.9%前十合计159439576178198——58.5%2015年宁波办公成交面积TOP102010-2015年宁波办公供求量价走势2015年1-12月宁波办公供求量价走势办公销售市场表现疲软，写字楼供应处于饱和状态，整体空置率较高，投资需求持续较低。科技园区受产业及政策扶持，成交热度相对较高，销量前十项目占6位。15年办公供应量为60.1万方，同比增加25%，成交量为27.3万方，同比增加70%，成交均价为11650元/㎡，同比上涨6%，存量为125万方。3233企业成交排行2015年宁波开发企业成交面积TOP202015年宁波开发企业成交金额TOP20TOP企业名称成交面积（万方）成交金额（亿元）面积占有率1万科40.1763.206.7%2中海36.6942.306.1%3荣安20.0234.503.3%4银亿19.3126.913.2%5雅戈尔18.6332.853.1%6保利17.8526.153.0%7维科17.4029.562.9%8信达中建14.4016.492.4%9恒大14.1417.452.4%10龙湖14.0411.832.3%11环球12.6115.052.1%12恒威12.5811.952.1%13奥克斯10.5710.621.8%14世茂10.3312.961.7%15景瑞10.0913.151.7%16华润10.120.61.6%17宁兴9.3114.281.5%18合生9.197.441.5%19绿城9.0411.901.5%20保亿8.727.641.5%合计314.91426.2652.4%14年对比248.78338.9656.4%TOP企业名称成交金额（亿元）成交面积（万方）金额占有率1万科63.2040.178.0%2中海42.3036.695.3%3荣安34.5020.024.3%4雅戈尔32.8518.634.1%5维科29.5617.403.7%6银亿26.9119.313.4%7保利26.1517.853.3%8华润20.610.12.6%9恒大17.4514.142.2%10信达中建16.4914.402.1%11银泰16.358.362.1%12鸿城15.407.301.9%13环球15.0512.611.9%14方兴14.865.951.9%15宁兴14.289.311.8%16景瑞13.1510.091.7%17世茂12.9610.331.6%18恒威11.9512.581.5%19九龙仓11.945.901.5%20绿城11.909.041.5%合计447.28299.956.3%14年对比350.97237.361.7%TOP20企业成交集中度下降，15年房企销量普遍上涨，外来品牌企业入榜数量逐年增加，万科、中海稳居销量与金额冠亚军，雅戈尔在售高端项目减少，被荣安挤出前三。备注：企业成交面积与成交金额统计口径均为商品房，包含普通住宅、别墅、酒店式公寓、商业、办公、车位，合作开发项目成交面积与金额均统计在操盘企业名下34典型企业货值估算企业名称取证存量（万方）未取证存量（万方）土地存量（万方）可售面积（万方）可售货值（亿元）雅戈尔20.16093.8113.96178.4世茂26.05018.944.9571.29万科16.6512.3512.1941.1970.02金地2.457.0224.0733.5455.38方兴3.85023.4127.2654.04农工商15.5827.97043.5543.47中海27.810027.8139.33保利7.9414.160

22.138.93招商3.777.3410.0521.1632.78雅居乐0056.1756.1728.09绿地3.95011.7315.6824.31恒大4.9816.45021.4323.55华润11.630011.6323.07九龙仓8.212.2010.4122.21复地3.2205.979.1917.18新城3.3420.44023.7816.65凯德3.774.5808.3513.53景瑞4.44.1108.5111.89北京建工005.55.58.25龙湖8.11008.117.46万年基业4.0612.16016.227.14港中旅1.81001.814.15花样年0.93000.930.87典型企业货值储备以雅戈尔一家独大，2016年或将集中入市，有望重登销量榜首，而多数外来品牌房企目前已无土地储备，可售货值偏低，明年将加速拿地补仓，土地市场热度或将延续。备注：可售存量和可售货值仅统计住宅部分，不包含商办项目和土地，取证存量指已取得预售证未出售部分，未取证存量指已开盘项目但未取得预售证部分，土地存量指未开盘土地或项目356大战略底线预测13大会议解读2宁波市场回顾316年趋势预判4361.政策环境：去存库仍为主旋律，政策面持续宽松——房地产为经济增长托底，限供应，促需求2016年房地产行业仍旧会被作为拉动经济增长的重要推手，政策红利或仍将延续，甚至可能出台更多强力刺激政策……猜想限供应促需求城市分类调控，对于库存较高的三四线城市，进行土地供应的控制通过对出让土地性质的转移，来平衡商办库存持续不下的局面政府收购商品房作为保障性住房鼓励农民进城买房，加快户籍制度改革金融政策持续放松，通过降准降息、降低首付比例，贷款利息抵扣所得税，增大利率折扣等手段降低购房成本，进一步刺激购房需求2013年-2015年宁波成交土地未上市项目分布图2.供应结构：中低端为主，改善产品供应扩张——远郊（1万元/㎡以下）最多、近郊（1-1.6万）稳定、城市核心（1.6万以上）增加远郊项目（售价1万元/平方以下）：27个，主要集中于春晓、骆驼、小港等板块；近郊项目（售价1-1.6万元/平方）：17个，主要集中在东部新城东、潘火、石碶、陈婆渡、北仑城区等板块；城市核心项目（售价1.6万元/平方以上）：22个，集中在鄞州中心、海曙、江东、姚江北、高新区等板块。37整体房价保持稳定：供过于求现象持续存在宁波广义存量依然高企，各区域广义存销比基本在2.4年以上，供过于求局面短期内难以改变，16年市场仍将以去库存为主，整体房价将持续保持稳定。2015年宁波主要成交宅地溢价分布图局部房价上涨：供求关系是主要原因宁波老城区、鄞州中心、东部新城等城市核心板块由于供应稀缺，导致成交楼板价上涨，多宗地块溢价率较高，从而拉升这些板块的房价上涨。3.房价走势：局部小幅上涨，整体以稳为主——供应稀缺地段房价或有小幅上涨，城郊板块仍将以去库存为主，整体价格稳定区域狭义存量（万方）广义存量（万方）15年去化量（万方）广义存销比海曙1735162.2江东36139582.4江北86170533.2科技园1939211.9鄞州2036312182.9镇海71268654.1北仑77332704.7整体50916145013.23820%120方以下户型中2014年成交17943套2015年成交21552套同比增速为20%65%120方以上户型中2014年成交11132套2015年成交18419套同比增速达65%改善增速高于刚需增速城郊改善置换需求旺盛1860万方07-13年市七区住宅成交约1860万方，约15.7万套，改善基数较大6/10历史成交套数TOP10中，北仑城区、潘火、骆驼等郊区置业占6位，这部分客户在近几年将产生大量的住房置换需求4.客户趋势：改善需求增速明显高于刚需——改善需求持续得到释放且潜力较长久，城郊改善置换需求旺盛395.企业挑战：品牌房企集中发力，竞争持续加剧——品牌房企占有率逐年升高，强者恒强，行业寡头现象趋显排名2012年2013年2014年2015年企业销售额企业销售额企业销售额企业销售额1雅戈尔41.18雅戈尔42.53万科52.42万科63.202中海29.93中海36.27雅戈尔37.91中海42.303荣安29.40万科32.89中海33.25荣安34.504万科20.24荣安19.66维科28.85雅戈尔32.855宁房19.02银亿19.03银亿26.03维科29.566维科17.83兴普17.51金地17.29银亿26.917银亿14.55宁房15.30奥克斯16.01保利26.158国骅14.31世茂14.72绿城15.98华润20.039布利杰11.98罗蒙14.42荣安15.08恒大17.4510保利11.88绿城11.89世茂13.95信达中建16.492012-2015年宁波房企销售额TOP10排名变化2015年宁波房企土地储备排名排名企业拿地宗数建筑面积1雅戈尔459.52华侨城252.93金地434.14新城234.05方兴123.46万科321.97恒宇120.88新中房117.79和协214.710华鼎114.4备注：房企销售额排行统计范畴为商品房，包含住宅、别墅、酒店式公寓、商业、办公和车位，土地储备排行仅统计含住宅用地销售额排名前十企业中，外来品牌房企个数逐年增加，2015年已增至5个，且排名逐渐靠前，外来房企市场份额不断扩充，本地房企被逐渐挤压，企业生存环境艰难，2016年或出现更多项目收购的现象；从2015年土地储备来看，外来房企拿地积极，以金地、万科为代表的品牌企业开始加速补仓，预计16年将有更多外来企业进驻并深耕宁波，竞争激烈度越来越高，本地企业占有率将逐渐淡化。4041慈城九龙湖区九龙湖镇澥浦镇海炼化洪塘骆驼甬江庄桥姚江新城姚江北庄市小港北仑核心湾头江北核心梅墟江东核心甬江北江东北科技园东部新城东部新城东五乡回龙潘火海曙核心海曙中长丰下应鄞州中心石碶柴桥春晓大嵩陈婆渡东钱湖姜山云龙横溪鄞西集士港城西高桥首南西姚江南海曙北镇海老城东吴6.投资趋势：核心地段与近郊板块成投资热点——产品溢价，趋势投资，流量型机会主流板块趋势板块流量板块42纵使房地产市场变幻莫测克而瑞始终扮演着最优秀服务生的角色内部组织结构变更，以适应新型业务模式——单兵模式转变为真正意义上的团队作战模式企业1企业1企业1原服务模式：单人对单个企业大客户1大客户2指定客户3现服务模式：对大客户采取专门服务小组（3人以上）服务流程优化，结果导向，品质导向，过程科学化高效化——大客户服务模式下的流程精简，高效，合理设置服务启动会/季度沟通在大客户服务模式下，明确客户年度服务目的及计划制定，明确季度工作计划，明确研究方法论。克而瑞提前进行相关资源准备，留足充分准备时间。Step1Step2

需求响应1位研究经理：明确需求目的，统筹计划执行2位研究专员：1）服务包需求执行操作；2）常态对接Step3

服务分解及执行Step4

服务督导反馈由设立于华东一区上海平台的督导团队对每一个服务的效果及操作过程进行监督根据具体