石家庄环球国际中心方案V2

2012年4月石家庄环球国际中心项目定位报告一、项目背景资料二、项目定位分析三、项目对比案例分析四、项目指导业态建议五、结论报告目录项目背景资料项目背景资料——地理位置

石家庄作为河北的省会，具有得天独厚的地理优势和人才优势。石家庄地处华北平原中南部，北靠首都北京和天津，南通郑州和中原腹地，东临渤海，西依太行山、并与全国煤炭和重化工基地山西省为邻，在历史上是晋冀两省的货物集散地。项目背景资料——城市地位石家庄的地理位置和交通优势，使其具备了一定的市场辐射优势。新华集贸中心、南三条小商品市场等著名市场辐射面积占到了全国地域一半以上；辛集皮革等专业市场辐射到了东亚、欧洲和美洲。2001年，国务院批复进一步明确了石家庄作为华北重要商埠的功能定位。从目前看，石家庄是全国唯一被定为“重要商埠”的城市。石家庄的城市功能定位及政策导向，为发展商贸流通产业提供了重要的有利条件。项目背景资料——项目区位本项目位于石家庄市人民广场西侧，中山东路以北，建设南大街西侧，正东路以南，栗康街东侧。本项目开发遵循了中心黄金区位集中了一个区域所有的城市最优配套，优质区位不仅仅是选择地段，更代表着城市资源的高度聚集。该项目建成后，将满足石家庄市未来商贸业发展的深度需要。项目背景资料——项目功能分区世界名品折扣步行街环球风情酒吧美食街项目功能分区完备，多业态和谐统一。内部商业街和过街天桥的设计，将整个项目融为一体。项目建成后将极大地改变城市和中山路的局部环境，落实城市规划的需要，有利于提高核心城区土地资源利用效率，优化市区产业布局，增强商业集聚效应，促进商务的发展和经济的繁荣，为城市增添一道亮丽的风景线。项目背景资料——项目区位分析1、项目场址位于石家庄商业中心区域，通过项目的实施，有利于调整优化市区产业布局，增强商业集聚效应，改善城市生态环境。2、项目的建设可极大地解决石家庄市中高档办公设施缺乏地现状，改变原有破旧面貌，并与周围环境有机结合，将大大改善石家庄市局部城市形象，提升城市品位，带动经济增长。3、项目的建设，符合市委、市政府“城市建设三年大变样”的工作部署，是落实石家庄市城市规划的需要。目前中山路新一轮整体改造正在进行，项目借此时机进行建设，有利于提高城区土地资产附加值，促进商业的发展和经济的繁荣。项目定位分析项目定位——打造城市地标建筑地标不仅是建筑物，而是能够充分体现城市的精神。地标性项目与一般项目的区别应该首先体现在精神层面，符合时代发展潮流，是一种社会发展方向的代表。如同上海的环球金融中心，台北的101大厦，是一座国际都市的符号和精神图腾，那么石家庄作为现代化都市的发展轴心，必然需要塑造一座城市的地标，作为城市的精神图腾，引领城市的蓬勃发展。城市地标的含义“城市功能中心”——地标建筑融合多种城市功能为一体，满足不同的需求。“文化策源地”——改变传统城市的面貌，给区域带来了活力。建筑本身不重要，重要的是建筑带给城市的改变。“时尚中心”——应该是融合城市之中，并能够影响城市发展进程的，与时尚潮流相融合，并能引领潮流的。“城市外景地”——一个地标性项目可以成为一个区域、一个城市的标签，能够大量地出现在各类媒体中，以及影视作品里，成为这个城市的代表，是城市里的一道风景线。“约会中心”——地标项目应该是人们进行各种活动首先想到的聚集地点、活动中心。应该能够满足人们商务、爱情、聚会、娱乐等各种活动需求，而不是一个与大众相割裂，仅有漂亮外观的高层建筑。但在项目所在地，目前已将聚集了多家大型购物中心，中山路沿线自中华大街到育才街，这个石家庄市区“核心里的核心”，集中了北人集团最重要的几家大型百货店———新百广场、北国商城、东尚及先天下。此外，天元名品、勒泰中心(规划中)、新天地、西美、广安街中心线、建华百货———自西向东，石家庄本土商家都聚集在中山路沿线。我们如何打造一个新的地标建筑？项目区位商业现状环球国际中心如何从中脱颖而出？上海的南京路步行街被誉为“中华第一街”，在那里，拥有新世界百货、第一百货、东方商厦、百联世贸广场等多个大型购物中心。正是这些大型购物中心的互相连接，才成就了“中华第一街”的美誉。与上海南京东路相似，石家庄中山东路现拥有北国商城、勒泰商务中心和先天下广场。在此基础上，引进“环球国际中心”，以“环球国际中心”为中心，链接北国、勒泰和先天下，将打造出石家庄更繁荣的商业中心区。打造“华北商业第一街”中山东路夜景南京东路夜景商业中心区有着巨大的经济能量，它牵动着大都市的经济命脉，它的发展直接关系到大都市的活力、凝聚力、吸引力和辐射力。以环球国际中心为核心，上规模、上层次，携手周边购物中心形成集团冲击力；商网完善、布局合理，吃穿用俱全。多个购物中心之间理性竞争，错位经营，共同繁荣。俨然成为全国商业街的发展典范。商业中心区的建成，能吸引全国各地、乃至世界各地的人群来此游玩，这对石家庄的经济建设起到了积极促进的作用。此外，商业中心区也将成为石家庄的地标之一，就如人们谈到上海就会说到南京路一样。同时，商业中心区也提升了石家庄的城市形象，让石家庄充满着国际大都市的气息。打造“华北商业第一街”中山东路日景南京东路日景本项目为契合环球商业中心的定位，将着力打造三大中心：美国中心，欧洲中心，日本中心。美国中心：积极引入美国先进的购物中心管理团队和经营人才，并引入知名的美国潮流服饰品牌，在环球国际中心内搭建一个有浓郁美国风情的品牌特卖区。项目特色业态项目特色业态欧洲中心：我公司正积极与法国久负盛名的Courreges品牌展开合作，未来可考虑将其大陆地区首家专卖店设置在石家庄，让石家庄以及华北地区的消费者可以第一时间同步法国潮流品牌。同时我们在意大利设置专业买手队伍，将欧洲大量质优价廉的服装，鞋包品牌导入中国市场，在环球国际中心内，建立欧洲名品一条街。项目特色业态日本中心：我公司和日本排名前三甲的服装企业三阳商会展开紧密合作，将其名下24个品牌分步导入中国，并按照品牌类型开设专卖店。同时我们和日本最大的面料供应商大和纺有着良好的合作关系，通过与之合作将日本二、三线的潮流品牌服饰，以组合销售的方式导入中国，使消费者能有更多的消费选择，并体味到不同的服饰文化。同时引入Hello-Kitty主题专卖店，日本大型百货公司PARCO，使日本中心更加名副其实。项目对比案例分析香港金融中心位置：香港中环商业核心区，坐落在维多利亚港海旁业主：香港地下铁路公司发展商：国际金融中心发展公司建筑特色：该项目的设计简洁、稳固，巨型尖顶式建筑怀抱城市和海港全景，顶部的皇冠式设计颇具雕刻美感建筑设计：CesarPelli/RoccoDesignLtd2003年6月完成共88层，高度420米地面建筑面积29.4万㎡香港金融中心香港金融中心写字楼部分香港金融中心运营商：四季酒店集团开业年份：2005当初：五星级2007年日平均房价（估计）：HKD2,500-3,0002007年入住率（估计）：75%-79%客源市场（估计）：70%商务/25%会展及奖励旅游/5%休闲旅游五星级酒店运营商：四季酒店集团开业年份：2005租金报价开间：HKD45,000-56,000/月一居室：HKD63,000-93,000/月二居室：HKD102,000-125,000/月三居室：HKD172,000-190,000/月客源市场特点：以商务长住客人为主，休闲旅游客人比重很小服务式公寓香港金融中心商业部分上海环球金融中心上海环球中心上海环球金融中心大楼地上101层，地下3层，楼层总面积为377,300㎡。地下2楼至地上3楼是商场，3-5楼是会议设施，7楼至77楼为办公室，其中两个空中门厅，分别在28-29楼及52-53楼。79-93楼是上海柏悦酒店，将由凯悦集团负责管理。90楼设有两台风阻尼器。94至100楼为观光、观景设施，共有三个观景台，其中94楼为观光大厅，是一个约700平方米的展览场地及观景台，可举行不同类型的展览活动，97楼为观光天桥。在第100层又设计了一个最高的观光天阁，长约55米，地上高达472米，超越加拿大国家电视塔的观景台，超过迪拜的迪拜塔观景台（地上440米），成为未来世界最高的观景台。物业简介上海环球金融中心写字楼规划上海环球金融中心商业规划定位：深圳华润万象城立足于深圳最大、华南最好、中国最具示范效应的超大型室内购物中心，为消费者带来全新的消费概念和生活体验，包括购物、休闲、餐饮及娱乐，创造完整及协调的体验，是真正意义的“一站式”消费中心。规划：店铺采用主力店+次主力店+专门店的模式，力推“一站式”消费，它不仅是购物场所，更在意于在深圳这样一座人均社会商品零售额全国第一的城市中创造一种全新的购物方式，生活方式。客群：城市白领精英，官员、公务员、企业领导；万象城所在综合体中写字楼、酒店、住宅的高端人群；外地消费力强的游客。动线：平行动线，整个购物中心只有一条主动线，无次要通道，所有店铺分布在动线两侧，无死角。垂直动线，88部电扶梯与直梯交错分布，店铺可视性、通达性强。深圳华润万象城2023/2/2主力店主力店介绍营业面积（平米）分布楼层RéEL时尚生活百货女性时尚百货12000B1-L3Olé超级市场华润万家旗下第一家新概念超市5000B1嘉禾深圳影城深圳最大电影城6000L3-L4冰纷万象滑冰场中国第一个商业用途奥林匹克标准真冰滑冰场，深圳第一家奥运标准真冰滑冰场3600L4顺电以家电数码产品经营为主2500L5万象城共有5家主力店，其中零售类主力店多分布在中低楼层，包括超市、百货，可依靠低楼层的大量人流拉动销售；娱乐休闲类主力店多分布在中高楼层，包括影城、滑冰场，可拉动人流向上，以保证高楼层的人气和经营。主力店构成2023/2/2

万象城商户共242家，L1、B1

层商户数量最多，L5、L4层数量最少。整体业态分布中，零售占78%，餐饮占14%，休闲娱乐占8%，零售在整个业态分布中占据了绝对数量，这与万象城经营趋于成熟，客流稳定是分不开的。在商户类别中，服装/鞋包类有商户111家，占比达47%，钟表/

珠宝/饰品/礼品/运动用品类有商户43家，占18%，它们都是主力零售商户，而其余类型零售商户和各类娱乐休闲商户占比都在5%以下，但类型齐全。商户业态及类别2023/2/2从各楼层商户的业态分布来看，零售业态在各层中均占据主力地位，其中L1层比例最大，餐饮在各楼层中均有分布，而以B1层和L5层数量最多，休闲娱乐功能则在L3层最为体现。各楼层业态分布2023/2/2从各楼层商户的类别分布来看，钟表/珠宝/饰品/礼品/运动用品商家在B1层最集中，服装/鞋包主要分布在L1、L2、L3层，餐饮基本在各层都有分布，但以B1和L5层选择最多，美容美发/摄影/服务可到L3层，童装/玩具集中在L4层。各楼层商户分布项目指导业态建议项目形式定位——城市综合体商业综合体的出现同时伴随着如下趋势：城市CBD快速发展相邻建筑综合体集群形态出现城市建筑群功能集约化更高，规模更大交通网络提升，联系更紧密商业综合体是城市化进程的必然产物。城市发展生产弊端解决方法城市人口日益增多土地资源日益稀少个人生活成本加大社会经济效率降低商业综合体不同产品满足商业综合体的各种功能，其中购物中心通常作为核心产品，与其他产品进行组合。国务院发展研究中心等机构，对2003年以来的建成或在建的100个新建筑综合体研究显示：65%的建筑综合体具有酒店、办公、公寓、商业四大基本功能。项目形象定位——城市综合体商业综合体购物住宿办公休闲功能产品购物中心、百货、大卖场酒店、服务式公寓、住宅写字楼、SOHO景观、文化设施商业综合体由于涵盖多种功能，通常体量较大，因此需要大量人流支撑购物中心能引导消费，带动大量人流，提升商业氛围，通常作为商业综合体的核心产品，与其他产品进行组合项目业态导向与项目顶级商务办公相一致满足金字塔塔尖的人群的需要在区域市场的唯一性（一般在一个城市只开一家）与周边竞争项目形成差异化品牌自身的集客能力市场稀缺业态拥有固定的忠诚消费者，与其他业态形成互补我们将引入英国久负盛名的德本罕姆百货公司。德本罕姆的承诺是，在我们的每家商店，都将提供给客户更大的价值,更广泛的选择和更优质的服务。

原因及作用：主题店——大型百货主题店——精品电器运营模式较传统电器卖场更为人性化符合项目精品购物中心的氛围，更加关注服务及产品的品质提倡体验式的消费服务附加值较高将成为中高端消费群体的主流消费场所原因及作用：引入日本大型百货公司PARCO。PARCO是日本首屈一指的时尚类购物中心。能为消费者带来最新的日本潮流品牌。契合日本中心的运营，为环球国际中心增添多元文化特色。PARCO不仅有精美的商品，更提供包括文化艺术及娱乐休闲等内容的软文化，进而从多角度全方位倡导丰富多彩的现代时尚生活方式。主题店——日本潮流新品原因及作用：主题区——美食广场满足不同层面消费客群的需求（未来旅游人群、广场人群等）完善项目功能为办公人群提供良好配套原因及作用：生活主题——精品超市项目定位高端不适宜做普通超市完善项目功能为项目提供完整的生活配套利于商业氛围的营造固定的忠诚消费者利于招商的顺利进行稳定经营提升项目的档次和品位市场稀缺业态原因及作用：生活主题——健康生活白领人士存在大量健康消费需求。健康生活概念已经日益深入人心。可考虑业态体育用品专卖店室内运动场以体育运动为概念的餐厅、酒吧等健身会所、桑拿SPA原因及作用：美容+食品+运动=健康生活儿童消费日益成为都市消费的重要组成部分。可以提供一站式的儿童用品全卖场。吸引多层次的消费者光临购物中心。可产生衍生性消费。主题乐园将集商品零售，游乐互动，品牌展示，DIY服务为一体，其鲜明特色将成为本项目的一个著名标签，提升商场人气。原因及作用：儿童主题——Hello-Kitty主题乐园汇聚人气效果明显人流互动，延长人流逗留时间打造休闲氛围，为消费者为提供良好的购物场所吸引日间消费人流提升项目的经营品位和档次原因及作用：文化旅游主题——星级影院在建筑学领域，屋顶被称为“第五立面”。随着高层建筑越来越多，“第五立面”也愈发显得重要，更加频繁地进入人们的视野。第五立面以生态、科技为主题打造城市“第五立面”赋予建筑物更多的生命力对屋顶平台其他业态起着画龙点睛的作用为办公楼里的白领提供一个休闲放松亲近大自然的平台。文化旅游主题——屋顶花园国际名品折扣步行街设置在南北走向的商业街两侧。作为主打国际名品折扣，展示品牌形象及品牌集聚的区域。品牌区域旗舰店已经成为品牌扩展的重点。区域文化旅游、休闲度假项目及本项目地标价值的带动将提升区域的旅游价值，将对品牌旗舰店的形象展示和销售起到较大的支撑。将成为中高端消费群体的主要消费场所。利用连廊阳光顶棚等设施，打造一个四季皆宜的购物天堂。通过错位经营与周边其他大型购物中心形成消费力的良性竞争。原因及作用：主题街区——国际名品折扣步行街环球风情酒吧美食街设置在东西走向的商业街两侧。可方便周边的办公楼的消费者来此放松酒吧街汲取各国酒吧街的特色，混合意大利的风情，法国的浪漫，同时兼具亚洲人的休闲习惯，打造属于当地的不夜城。酒吧街要营造的是高级酒店无法给予的自然、高雅、低调、奢华。原因及作用：