土地增值税(2014年视频培训)

土地增值税

自治区地税局财产和行为税处

傅玮主要内容房地产开发简介

土地增值税基本政策规定土地增值税清算土地增值税若干政策解读房地产开发简介一、房地产概念1、房地产既是一种客观存在的物质形态，同时也是一项法律权利。2、作为一种客观存在的物质形态，房地产是指房产和地产的总称，包括土地和土地上永久建筑物。3、房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库和商业、服务、文化、教育、卫生、体育以及办公用房等。地产是指土地及其上下一定的空间，包括地下的各种基础设施、地面道路等。4、可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。5、法律意义上的房地产本质是一种财产权利，这种财产权利是指寓含于房地产实体中的各种经济利益以及由此而形成的各种权利，如所有权、使用权、抵押权、典当权、租赁权等。二、房地产类型1、居住房地产项目，普通商品住房，房经济适用房，廉租房，高档商品房，高级公寓、别墅等。2、商业房地产项目，商业用房，写字间，酒店、酒店式公寓，度假村，主题公园等。3、工业房地产项目，工业厂房，仓储用房，工业园等。4、特殊用途房地产项目，高尔夫球场、飞机场、汽车加油站、车站、码头等。三、房地产的特点1、不可移动性2、稀缺性3、体积庞大、消耗材料多4、建设周期长、投资规模大、投资回收期长5、牵涉面广、运作程序复杂四、房地产开发流程1、项目立项和可行性研究→规划设计（初步）→取得项目土地使用权→拆迁安置→勘察设计→招投标→开工、建设、监理和竣工→商品房的销售→物业管理。2、第一部分，房地产开发公司的准备工作

在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。第二部分，行政审批部分

根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1）选址定点；2）规划总图审查及确定规划设计条件；3）初步设计及施工图审查；4）规划报建图审查；5）施工报建；6）建设工程竣工综合验收备案。第三部分房地产项目权属初始登记阶段3、房地产开发五证办理流程，原则上是：建设用地规划许可证——国有土地使用权证——建设工程规划许可证——建筑工程施工许可证（又称建筑工程开工证）——商品房预售许可证五、房地产相关基本术语1、产权证书产权证书是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”。房屋产权证书包括：产权类别、产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，分户房屋平面图。土地使用权证包括坐落、地号、图号、地类（用途）、使用权类型、使用权面积、分摊面积、记事、土地平面图。2、期房（楼花）期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。

3、现房所谓现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。

4、定金定金是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式。定金应当以书面形式约定，如果购房者交了定金之后改变主意决定不买，开发商有权以购房者违约为由不退定金；如果开发商将房屋卖给他人，应当向购房者双倍返还定金。5、违约金违约金是指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量的货币。违约金是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现惩罚性。只要当事人有违约行为且在主观上有过错，无论是否给对方造成损失，都要支付违约金。6、订金“订金”并非法律语言，没有明确的法律规定，在实践中一般被视为预付款。如果买方交付的是“订金”，那么不论哪一方反悔，卖方都只须原数退还“订金”。7、容积率容积率是建筑总面积与建筑用地面积的比。例如，在1万平方米的土地上，有4000平方米的建筑总面积，其容积率为0.4。8、土地使用年期

土地使用年期按国家规定为：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。9、七通一平

指房地产综合开发施工结构的基础工程要求，指道路通、电力通、自来水（上水道）、电讯通、排水（下水道）通、煤气通、热力（供暖）通和场地平整。10、宗地

宗地是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块。以宗地为基本单位统一编号，叫宗地号，又称地号，其有四层含义，称为：区、带、片、宗，从大范围逐级体现其所在的地理位置。如：B107-24这个地号表示XX区第1带07片第24宗地。11、建筑面积建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积。它包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。12、可售面积可售面积就是取得了《商品房预售许可证》、可以进行预售和销售的商品房面积。

13、建筑面积与可售面积的关系建筑面积=可售面积+地下人防工程+地上架空层+为多栋服务的服务用房+无偿移交政府的+产权归业主共有的14、公用面积住宅的公用面积是指住宅楼内为住户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题。15、公摊面积商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：1．电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；2．各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50％。16、地产交易形式（1）一级市场。这是由国家垄断经营的市场，它涉及集体土地所有权的变更和国有土地所有权的实现。经营业务包括：征用土地，办理产权转移手续；以出售或拍卖的方式转让土地的一定时期的使用权；出租土地，定期收取地租等。（2）二级市场。这是由具有法人资格的土地开发公司对土地进行综合开发、经营所形成的市场。17、房产交易形式（1）房产买卖。其中包括国有房产的买卖、集体房产的买卖和私有房产的买卖。（2）房屋租赁。（3）房产互换。（4）房产抵押。

18、生地、熟地、毛地、净地A、生地是指不具备城市基础设施的土地。

B、熟地是指具备完善的城市基础设施、土地平整能直接进行建设的土地。

C、毛地是指城市基础设施不完善、地上有房屋拆迁的土地。

D、净地的概念是相对于毛地来说的,指已经完成拆除平整，不存在需要拆除的建筑物、构筑物等设施的土地。19、国有土地招、拍、挂A、国有土地招拍挂的意思为：

招：为招标（国土局公布出让公告）

拍：为拍买，或竟买（指企业参加竞拍）

挂：国有土地挂牌公告，公示竞拍结果B、房地产开发企业取得土地的必经程序20、五证、两书、一表

国有土地使用证

建设用地规划许可证

建设工程规划许可证

建设工程施工许可证

商品房预售许可证

住宅质量保证书（保证房屋基本设施如墙体，梁柱等）住宅使用说明书（包含工程分布图，管道排放，线路分布等）

竣工验收报告表土地增值税基本政策规定一、土地增值税的概念A、土地所有权、土地使用权B、建筑物、构筑物、C、附属设施、附着物二、土地增值税的纳税人

三、征税对象1、征税对象的界定A、转让B、国有C、有偿

四、计税依据1、增值额2、转让收入3、扣除项目金额4、增值额=转让收入-扣除项目金额五、土地增值税的税率1、税率2、特点六、土地增值税的计算1、分级逐级距计算2、速算法计算七、土地增值税的征管1、纳税义务发生时间2、纳税期限3、纳税地点土地增值税清算一、土地增值税清算的概念1、清算的概念是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，向主管税务机关进行纳税申报并提供相应资料，办理清算手续，结清土地增值税税款的行为。2、清算的主体3、清算的条件4、清算的发起二、前期管理1、项目管理国税发【1995】90号，国税发【2006】128号，国税发【2009】91号2、预征税款《细则》第十六条，新地税三字【1997】27号新地税发【2002】150号财税发【2006】21号，国税发【2010】53号三、清算流程补正→解缴税款（或退库处理）↑

清算发起→纳税申报→税务审核→解缴税款（或退库处理）↓↓核定征收（90日内不申报）稽查→解缴税款（或退库处理）应清算1、房地产开发项目全部竣工、完成销售的2、整体转让未竣工决算房地产开发项目的3、直接转让土地使用权的；4、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。可清算1、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售面积已经出租或自用的；2、取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；3、自治区地税局规定的其他情况。符合条件后自行到主管税务机关申报缴纳由主管税务机关发送《土地增值税清算通知》90日内申报缴纳的由主管税务机关审核90日内申报缴纳的由主管税务机关审核纳税申报四、清算审核工作

1、案头审核，是指对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑性审核，重点是审核项目归集的一致性、数据计算准确性等。2、实地审核，是指在案头审核的基础上，通过对房地产开发项目实地查验等方式，对纳税人申报情况的客观性、真实性、合理性进行审核。3、清算与审核的关系五、土地增值税申报表修订问题六、土地增值税清算统计表上报问题土地增值税若干政策解读1、土地增值税清算单位2、土地增值税处罚问题3、拆迁补偿扣除问题4、旧房适用政策问题5、核定征收问题6、楼层系数问题7、取得土地使用权扣除问题8、合作建房界定问题9、车库、停车位、地下室征收土地增值税问题10、关于以兼并企业方式取得土地使用权扣除问题11、关于以土地（房地产）投资入股进行投资或联营征扣除问题

12、关于纳税人购买在建房地产开发项目后进行继续建设再转让扣除金额问题

13、关于土地增值税清算中成本费用分摊问题

14、关于委托代销收入确定问题

15、关于售楼处、样板房费用扣除问题16、关于公司分立、合并发生的房地产权属转移征收土地增值税问题17、关于统建房、集资房征收土地增值税问题18、关于精装修房征收土地增值税问题

19、关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为征收土地增值税问题

20、关于破产企业征免土地增值税问题

21、别墅界定问题22、订金、定金征收土地增值税问题23、国家收回土地土地增值税问题应掌握的文件1、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》2、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》3、财税字[1995]48号4、新地税三字[1997]27号5、新地税发[2002]150号6、新地税发[2005]208号7、新财法税[2006]12号8、财税[2006]21号9、国税发[2006]187号10、国税函[2010]220号11、2013年9号公告12、2014年1号公告

谢谢电话址定点阶段。此阶段一般办理以下事项：

1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。

2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。

3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。

4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。

5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。

6、规划部门办理项目选址意见书。

规划总图审查及确定规划设计条件阶段此阶段办理以下一般事项：

1、人防办进行人防工程建设布局审查。

2、国土资源局办理土地预审。

3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。

4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。

5、规划部门确定建设工程规划设计条件。

初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：

1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。

2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。

3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。

4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。

5、国土资源局进行用地预审。

6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。

7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。

8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。

9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。

规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项：

1、公安消防支队进行消防设计审查。

2、人防办进行人防设施审查。

3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。

4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》（副本）。施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项：

1、建设单位办理施工报建登记。

2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。

3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。

商品房预售许可阶段，此阶段办理以下一般事项：

由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》。

开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料：

1、以下证明材料：

（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

2、开发企业的《营业执照》和资质等级证书；

3、工程施工合同；

4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。

建设工程竣工综合验收备案阶段，此阶段办理以下一般事项：

1、建筑工程质量监督站（机构）对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。

2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。

3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发《建设工程规划许可证》（正本）。

4、建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明；不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。房地产项目权属初始登记阶段

1、由房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记。

2、开发商应提交材料：

（1）申请书；

（2）企业营业执照；

（3）用地证明文件或者土地使用权证；

（4）建设用地规划许可证；

（5）建设工程规划许可证；

（6）施工许可证；

（7）房屋竣工验收资料

（8）房屋测绘成果；

（9）根据有关规定应当提交的其他文件。

土地增值税是以纳税人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（简称房地产）所取得的增值额为征税对象，依照规定的税率征收的一种税。建筑物指地上地下的各种建筑，如厂房、住宅、地下室等。构筑物指房屋以外的建筑物，人们一般不直接在内进行生产和生活活动，如烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。附属设施是指与建筑物不可分割的各种附属设施，如电梯、中央空调、管道、线路等。附着物是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品，如附着于土地的各种花、草、树木等。扣除项目：1、取得土地使用权所支付的金额2、房地产开发成本3、房地产开发费用4、旧房及建筑物的评估价格5、与转让房地产有关的税金6、其他（加计20%费用）扣除项目金额=（1+2）×（1+30%）+5土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。（国税发〔2006〕187号）例：某房地产开发公司销售新建商品楼房一幢取得收入1,500万元，新建商品楼及配套设施的成本费用为450万元，有关税金82.5万元，其他扣除项目17.5万元。请计算该房地产开发公司应缴纳的土地增值税税额。解：一、分级法：①扣除项目金额=450+82.5+17.5=550（万元）②土地增值额=1,500-550=950（万元）③未超过50%=275×30%=82.5（万元）④超50%不足100%=275×40%=110（万元）⑤超100%不足200%=400×50%=200（万元）总计=82.5+110+200=392.5（万元）二、速算法：①扣除项目金额=450+82.5+17.5=550（万元）②土地增值额=1,500-550=950（万元）③增值率=950÷550×100%=172.73%④据③计算出的增值率查找其适用税率为50%⑤应纳税额=950×50%-550×15%=392.5（万元）纳税人应当自转让房地产合同签订之日期7日内向房地产所在地主管地方税务机关办理纳税申报，并在核定的期限内缴纳土地增值税。主管税务机关核定的纳税期限，应在纳税人签订房地产转让合同之后、办理房地产权属转让（即过户登记）手续之前。财税〔2006〕21号纳税人转让旧房及建筑物,凡不能取得评估价格,但能提供购房发票的,经当地税务部门确认,《条例》第六条第(一)、(三)项规定的扣除项目的金额,可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税,凡能提供契税完税凭证的,准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除,但不作为加计5%的基数。

对于转让旧房及建筑物,既没有评估价格,又不能提供购房发票的,地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》(以下简称《税收征管法》)第35条的规定,实行核定征收。

财税〔2006〕21号

对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的,凡所投资、联营的企业从事房地产开发的,或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的,均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]048号)第一条暂免征收土地增值税的规定

（一）房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。（二）房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。

（三）房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：

1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；

2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；

3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

（四）房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。

房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。

（五）属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。

房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：

（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；

（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；

（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；

（四）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；

（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。

单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积

（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：

1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；

2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。（二）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：

1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

3.直接转让土地使用权的。

（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

4.省税务机关规定的其他情况。

纳税人办理土地增值税清算应报送以下资料：

（一）房地产开发企业清算土地增值税书面申请、土地增值税纳税申报表；

（二）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料；

（三）主管税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等。

纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。

我区适用的“普通标准住宅”与“普通住宅”的标准统一按照自治区人民政府“新政办发〔2005〕152号”文件规定执行，即同时满足以下三个条件：1、住宅小区建筑容积率在1.0以上；2、单套建筑面积在140㎡以下；3、实际成交价格低于同级别土地上住宅平均交易价格的1.4倍以下。

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条第四款所称:因“城市实施规划”而搬迁,是指因旧城改造或因企业污染、扰民(指产生过量废气、废水、废渣和噪音,使城市居民生活受到一定危害),而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况;因“国家建设的需要”而搬迁,是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。1、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第八条土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。2、房地产开发企业转让不同类别的房地产的，应分别核算，申报缴纳土地增值税。（新地税发〔2002〕150号）3、土地增值税最小计算单位为一个幢号。（新地税发〔2005〕208号）4、土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。（国税发〔2006〕187号）5、土地增值税的最小清算单位为一个幢号。最小清算单位中同时包含普通住宅、非普通住宅和非住宅的，应分别计算土地增值税。（自治区地税局2014年第1号公告）1、《细则》第十条纳税人应当自转让房地产合同签订之日起七日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。2、根据条例第十条、第十二条和细则第十五条的规定，税务机关核定的纳税期限，应在纳税人签订房地产转让合同之后、办理房地产权属转让（即过户及登记）手续之前。（财税字【1995】048号）3、房地产企业实行按月申报的办法，即:于月后十日内到主管地方税务机关办理纳税申报，缴纳土地增值税；非房地产纳税人应于申报后5日内缴纳土地增值税（新地税发〔2002〕150号）4、对未按预征规定期限预缴税款的,应根据《税收征管法》及其实施细则的有关规定,从限定的缴纳税款期限届满的次日起,加收滞纳金。（财税〔2006〕21号）5、纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。（国税函[2010]220）第六十二条纳税人未按照规定的期限办理纳税申报和报送纳税资料的，或者扣缴义务人未按照规定的期限向税务机关报送代扣代缴、代收代缴税款报告表和有关资料的，由税务机关责令限期改正，可以处二千元以下的罚款；情节严重的，可以处二千元以上一万元以下的罚款。第六十三条纳税人伪造、变造、隐匿、擅自销毁账簿、记账凭证，或者在账簿上多列支出或者不列、少列收入，或者经税务机关通知申报而拒不申报或者进行虚假的纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的，是偷税。对纳税人偷税的，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。A、（一）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。

（二）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发[2006]187号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。

（三）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。（国税函[2010]220）B、房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。（国税发〔2006〕187号）1、新建房与旧房的界定标准各地不一，为统一政策，拟定为：未使用或使用未超过五年的房屋为新建房。（新地税三字[1997]027号）2、未销售且未使用的房屋为新建房，使用包括自用及出租。自治区地方税务局《关于土地增值税若干问题的通知》（新地税三字〔1997〕027号）第二条同时废止。（自治区地税局2014年第1号公告）3、纳税人转让旧