汽车站南侧地块研究

车站南路

汽车站南侧地块研究谨呈：2011年3月30日1经济测算地块调研方案分析及建议报告框架2地块仅西侧临车站路，呈不规则的三角形，不利于后期的规划布局用地面积：10106.8平米（合15.16亩）容积率：4.5~~6建筑密度≤35%

建筑退让车站路，裙房退20米，高层退30米规划指标枣庄路车站路3项目地块目前主要附着物主要为公建设施，无拆迁安置问题项目地块目前为汽车修理厂和前进村村委会，北侧临近规划中的枣庄路，南侧临舒同宾馆地块现状车站路汽车站小商品市场舒同宾馆鞋城枣庄路中州路医专附属医院本案4项目临近汽车站、火车站，交通便利，周边公交线路众多距离火车站米距离汽车站米周边公交线路有：2、3、4、5、7、8、10、12、15、16、17、18、20、21等近20条车站路和中州路规划为南阳市“三纵三横”的骨干道路项目交通本案5项目周边主要分布有化工商店、专修学校、宾馆、小商品市场项目周边京宛宾馆小商品市场鞋城舒同宾馆海蓝岛学校、联想电脑学校医专附院根据市场调研，临街1层租金约为100元/㎡*月位于商业2/3层的专修学校租金普遍较低，租金约为20元/㎡*月6地块呈不规则的三角形，不利于建筑规划地块附作物主要为公建设施，可迅速完成拆迁地块临车站路，距离火车站、汽车站都非常近，交通便利，车流量和人流量都很大，地块商业价值巨大地块周边主要分布有化工商店、专修学校、宾馆、小商品市场，普遍租金价格较低，临街商铺单位月租金约为100元左右，学校单位月租金约为20元左右。整体来看，项目的商业价值大于住宅价值。地块调研总结7经济测算地块调研方案分析及建议报告框架8商业全铺，共5层结构

公建两栋，一栋22层，一栋28层原方案中主要指标如下：总建筑面积：47673㎡（不含地下室建筑面积）；商业建筑面积：18025㎡；公建建筑面积：29648㎡；容积率：4.72地下室建筑面积：5975㎡；建筑基底面积：3605㎡；建筑密度：35.7%；原规划方案分析9商业面积过大，变现速度慢，底框结构建造成本较高，高层商业成活难度大根据市场调研，火车站商圈中设计有5层商业的建筑数量非常少在高楼层商业中，除工贸外，百乐、华恩等商场的4、5层商业经营情况非常差原规划方案分析10公建部分，楼间距仅20米，不符合高层建筑设计规范，规划审批较难通过原规划方案分析20米11整体规划，以商业为主，以公寓为辅，规划中以解决商业部分为主要目标商业部分，需合理控制商业面积，过多的面积，不利于迅速回款和商业成活商业部分，需考虑原地块中商家资源的利用，比如海蓝岛学校和联想电脑学校，可以进驻商业的高层部分公寓部分，定位的方向为混合型公寓，增大客户层面，包含居住、办公、投资等类型；公寓面积可控制在50-70平米之间方向思考12方向思考方向一方向二混合型公寓混合型公寓5层以上专修学校专修学校3-4层纯街铺，控制进深和单铺面积街铺+室内步行街，有效利用街铺使用不完的商业面积1-2层13可实现总建筑面积45195平米，容积率4.47

商业面积11040平米，公寓面积34155平米商业共4层进深25米1、2层设置连体式商铺3、4层设置集中式商铺单层面积2760平米总面积11040平米公寓为5层及以上进深15米共27层单层面积1265平米总面积34155平米总建筑面积45195平米容积率：4.47方案一商业层高4.5米公寓层高3米14方案一15方案一16方案一17方案一18方案一19方案特点分析优点：纯街铺设计，容易被市场所接受，可实现快速回款，提高资金利用率操作比较简单，适合于小型开发模式缺点：容积率比较低，只实现了4.47的容积率，损失了部分利润方案一20可实现总建筑面积67322平米，容积率6.66

商业面积14240平米，公寓面积53082平米商业共4层全铺1、2层临街部分设置连体式商铺，较深部分设置室内步行街3、4层设置集中式商铺单层面积3560平米总面积14240平米公寓为5层及以上尽可能满铺共27层单层面积1966平米总面积53082平米总建筑面积67322平米容积率：6.66方案二商业层高4.5米公寓层高3米室内步行街入口室内步行街出口21方案二223方案二23方案二24方案二25方案特点分析优点：容积率实现的比较高，达到了6.66，最大限度的吃足了规划条件，从而有机会实现最高的项目利润缺点：容积率指标，是否超标？商业内街的形式，可能不被市场所接受，影响回款速度如果必要的话，需要对室内步行街进行招商和部分返租承诺，操作比较负责，不适合与小规模开发方案二26经济测算地块调研方案分析及建议报告框架27产品售价评估的主要方式商业估价1、租金反推法（目前该区域商铺单位月租金仅为100元，按照10%的投资回报率，售价仅为12000元，明显偏离了市场价格水平）不适合于本项目2、市场比较法3、趋势分析法公寓估价1、市场比较法2、趋势分析法3、成本加成法（地价水平暂时未知）不适合于本项目经济测算产品售价评估以市场比较法为基础，以趋势分析法为辅进行28市场比较法中，商业参比的对象为名门华府

公寓参比的对象为世奥国贸商业项目中新华城市广场，从产品形态上与本案，差异太大，没有可比性名门华府项目，为3层商铺，无论从体量上还是产品形态上都比较类似公寓项目中目前市场上在售的项目有世奥国贸，产品形态比较类似，具有可比性本案经济测算29预计2012年本案商业一楼售价约为：42314元/平米名门华府于2010年4-5月份销售商铺，商业一楼成交均价约为2.5万/㎡经济测算因素区位规模人流交通总分产品拙劣系数均价项目35%15%20%30%名门华府68776.80.78

25000本案79998.31.0032051市场比较法趋势分析法2010年零售业增长10.9%CPI增长率为3.6%未来综合增长率为14.9%预计2011年本案商业一楼售价约为：36826元/平米预计2012年本案商业一楼售价约为：42314元/平米数据来自南阳市统计公报30预计2012年本案商业二楼的价格为23273元/平米

预计2012年本案商业三、四楼的价格为6347元/平米按照商业价值伴随楼层递减的规律商业二楼的价格约为一楼的50-60%之间商业三、四楼的价格约为一楼的10-20%之间预计2012年本案商业二楼的价格为23273元/平米预计2012年本案商业三、四楼的价格为6347元/平米经济测算31世奥国贸，公寓部分预计于近期开始销售据现场置业顾问透露，公寓价格将为4500元左右经济测算因素区位配套规模交通总分产品拙劣系数均价项目35%15%20%30%世奥国贸89888.150.98

4500本案88898.31.004583

2010年卧龙区住宅成交备案均价2562.42元/㎡

2011年截止目前住宅备案均价为2743.63元/㎡年涨幅7%2010年CPI增长率为3.6%市场比较法趋势分析法

预计2012年本案公寓售价可达到5087元/平米未来综合增长率为11%32备注其中商业三四层商业价值比较小，接近公寓的售价同时三四层销售比较困难可以考虑三四层部分长期持有2012年预计价格

（元/㎡）方案一方案二面积

（㎡）总销售额

（元）面积

（㎡）总销售额

（元）公寓50873415517374648553082270028134商业三四层6