中国住房的发展

中国住房的发展——从古代、近现代、现代三个时段分析中国古代住房1中国近现代住房2中国现代住房3总结与讨论4目录CONTENTS1.1中国古代的住房情况

我国有着悠久的居住文化和丰富的住房保障经验。早在两千多年前,先贤们就提出了“各安其居而乐其业”的伟大理想。在东晋著名诗人陶潜设计的世外桃源里,住房是一个必要条件,所谓“土地平旷,屋舍然”,让人油然而生向往之心。中国古人还重视居住的自然和人文环境。1.1中国古代的住房情况

两千年前中国的先贤就提出了安居乐业的光辉思想。从先秦到唐代,实行专门的宅地制度,赋予宅地比耕地更多的权利,如永久使用、自有买卖等,以保障人民基本居住需要得到满足。宋代以后,所有土地均可自由买卖,宅地丧失其特权,国家开始建立住房救济制度,包括对贫民的安济院和对灾民的留养一遣送制度与水冲民房修费银制度。在清代,还曾实行针对旗人的福利分房制度,并在北京地区实施

“指扣体晌认买官房”制度。这些理论和实践是中国法律史和社会史的重要内容,也为当前的住房权保障提供了历史借鉴。

清代旗人实行的是类似现代的住房福利制度。旗人住房制度原是都城建设和防卫的需要,但自清兵人关、定鼎北京之后,就成为一项福利制度,是旗人优越的政治地位在经济上的重要表现。其主要内容是旗人(包括满洲八旗、蒙古八旗和汉军八旗)在划定地区居住(北京为内城,外地为满城),住房由清政府免费提供,按照官职高低分配。住房在旗人之间可以自由流动,但禁止租典给汉人,也禁止旗人到汉人居住区(城外)买房和居住。制度类似于现在所说的福利分房。但从康熙时期就开始出现和汉人的秘密交易,到乾隆时正式放开旗民交产禁令,市场化成为不可逆转的潮流。1.最早形成的是商朝井田制时代的“五亩之宅”制。2.商鞍变法时期,制定了名田宅制度,根据军功授予爵位及田宅，这一制度延用到汉代。3.在魏晋以后的均田制中,宅地作为土地的一部分,按照人口多少分配。和前述的“五亩之宅”、名田宅制度一样,宅地也是允许农民永远占有的。4.唐代园宅地不但数量大,权利也相当发达,不但国家不能收回,而且可以自由买卖。这类似于当前中国农村的宅基地制度。1.2中国古代的住房情况的历史分期5.唐代中期以后,土地大规模私有化,宅地和其他土地没有了法律上的区别,均进人市场流通,而国家也无力保障每个人均占有一定数量的宅地,这在一定程度上造成了居住的艰难,甚至士子、低级官僚也难幸免。这也是著名诗人杜甫写作“安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜”诗句的历史背景。6.宋代成为一个转折点。宋代法律承认了政府的住房保障责任,并开始引人司法保障机制,要追究失职官员的刑事责任。7.清代形成了比较成熟的流民留养一遣送制度和水冲民房修费银制度。清代旗人实行的是类似现代的住房福利制度。

官方文书记载的资料：康熙三十四年(1695年)五月,根据康熙帝的指示,八旗都统调查了内城旗人住房情况,发现无房旗人达7000多人。这是中国历史上少见的关于人民住房条件的官房调查,虽然调查仅限于最为尊贵的八旗子弟——地位卑微的非旗人住房问题不在清代皇帝关心的范围之内,无须调查,也就无法知悉——不过，以此推论,固然不敢说非旗人的住房情况必然恶劣,但中国古代存在住房问题是确定无疑的,特别是在发生灾荒的情况下。这促使古代先贤开始了对住房保障间题的探索。

总体而言,在中国古代社会,国家的住房保障行为还属于恩赐性质,个人没有主张的权利,对于住房本身也没有品质上的要求,这和住房权的要求还有很大的差距,但一些具体的制度及其变迁如宅地制度、灾民住房保障制度、旗人住房福利制度对当前的住房权保障有一定的借鉴价值。1.3中国古代的住房情况总结2.1中国近现代住房情况把中国近现代住房的发展分为四个阶段,即:(1)清末民初直至建国前的阶段；(2)学习苏联和探索实践(1949-1957)阶段;

(3)极端简约和缓慢发展(1958-1978)阶段;(4)艰难起步和逐步发展(1979-1991)阶段;(1)清末民初直至建国前的阶段；2学习苏联和探索实践阶段(1949-1957)在这个阶段,计划经济、福利和公有住房体制逐步形成。在设计思想方面,引入了苏联的标准设计方法和居住小区规划思想,设计和建造了新中国第一批住宅,北京百万庄、幸福村、右安门住宅以及上海曹阳新村住宅就是典型的代表。其特点是:(1)居住面积标准低;(2)多户合住在很大的套房里;(3)共用厨房和面积很小的卫生间;(4)传统的公共空间“厅”失去踪影;(5)没有走道,套间式住宅流行;(6)室外环境尚未提上日程。同时,住宅科技出现一些小的繁荣景象,表现在:(1)住宅标准设计从1950年代初开始编制;(2)一些砖混结构的多层住宅通用设计,按标准单元组成标准住宅楼栋;(3)住宅设计开始重视居住实情和人性化、私密性等居住需求;(4)住宅工业化体系有了较快的发展。3极端简约和缓慢发展阶段(1958-1978)在“大跃进”、文化大革命的影响下,这一阶段的住宅标准有所降低,如建设了干打垒住宅、筒子楼住宅等,而在北京和天津等城市则出现了城市公社大楼。到文化大革命后期,实行“统一规划、统一设计、统一建设、统一管理”的建设模式,住宅小区的规模扩大,居住区密度提高,出现了高层住宅,住宅工业化体系进一步发展。4艰难起步和逐步发展阶段(1979-1991)这个阶段,国家实行改革开放和有计划商品经济。开始以放权让利为取向的改革,如住房投资、住房建设体制和住房分配制度改革,以及补贴出售公房等。

1949年新中国成立后,仍然以“居者有其屋”为解决住房问题的总思路。随着社会体制的改革,在城市和农村分别实行了两种新的住房制度。城市的住房制度主要内容是:在实行低工资制度的基础上,由政府无偿划拨土地,并由政府或单位出资建设公房,在职工申请住房的基础上,通过行政分配给职工居住,收取很低的房租。这个制度,被人们简称为“实物福利分房制度”。与此同时,中国农村的住房供应也随着土地所有制的改革而发生了变化。新中国成立后,在宪法中规定农村土地归集体所有,农民建房所需土地由政府批给,即宅基地。2.2中国近现代住房问题

新中国建立之初在城镇实行的由政府和单位大包大揽的住房制度,存在的主要缺点是:1.住房建设全靠政府和单位,个人没有投入,不利于加快住宅建设;2.居民交的租金不够维修之用而需单位补贴,由于补贴费用不足,造成许多住房失修失养;3.住房不能在市场上卖,居民不能通过市场买卖住房以改善居住条件;4.住房由行政分配,很容易产生不正之风。2.3中国近现代住房的改变

针对住房制度存在的缺点,邓小平同志在1980年提出了改革住房制度的设想。改革的主要内容是在大力发展社会主义市场经济的条件下,将实物福利分房制度改为以住房商品化为基础辅以必要的社会保障的新住房制度。

住房分三类供应,高收人者在市场上购买或租用商品房;中低收入者购买或租用经济适用房;最低收人者租住廉租屋。新的制度,能够充分地调动国家、单位和个人的积极性,启动住房消费,加快住房建设,并按照居民不同的经济收人有区别地实现“居者有其屋”。中国在改革住房制度的同时,在住房观念上也进行了破旧立新,主要有以下几点:1.破除公房越多越能体现社会进步的旧观念,树立起只有加快住房建设,提高人民居住水平才能体现社会进步的新观念;2.破除福利越多越能体现社会制度优越性的旧观念,树立起社会福利必须与社会经济承担能力相适应才能加快经济发展和多建住房的新观念;3.破除住房不是商品不能发展市场经济的旧观念,树立起住房是商品,必须大力发展住房市场经济的新观念;4.破除国有土地只能无偿使用的旧观念,树立住房需要的土地应该实行有偿使用并与适当的社会保障相结合的新观念;5.破除居民需要住房要靠行政分配的旧观念,树立居民需要住房应该到市场上去购买或租赁的新观念；

以上住房观念的“破旧立新”,归纳起来说,就是要使广大居民破除实物福利分配住房的旧观念,逐步树立起在政府的支持和政策引导下,到市场去购买或租赁住房,并通过梯度消费不断提高住房水平的新观念。

随着国民经济的快速发展,中国农村的经济也有了较快的发展。总的说来,在中国农村正在逐步地改变的住房观念,主要内容是逐步地摒弃手工方式建设的落后住房,建设并居住初具现代化水平的住房。这是经济发展和生产方式转变带来的观念转变。3.1中国现代住房情况

快速发展和体现公平(1992-至今)阶段。这个阶段国家实行社会主义市场经济。城镇住房制度改革进一步深化。住房制度改革始于1980年邓小平关于住房问题的讲话,以后经历了试点售房(1979-1985)、提租补贴(1986-1990)、以售带租(1991-1993)和全面推进住房市场化改革(1994-1998)等阶段。1998年7月,国务院发布的《关于进一步深化住房制度改革加快住房建设的通知》(23号文)宣布全国城镇从1998下半年开始停止住房实物分配,全面实行住房分配货币化。住房新体制问世,推行住房分配货币化,开始了中国进入商品住宅时代。同时,建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系。国家启动保障性住房计划,并于2008年投资9000亿元启动保障性住房建设。

对比古代与近现代，现代住宅类型更加多样化,私人汽车、居住小区环境、物业管理、社区营造、交通通信,居住模式和智能化受到关注。特别是进入21世纪,各国特别是欧盟、美国、日本等发达国家,都结合本国发展现状制定了住宅产业发展规划。其总体趋势是:发展以标准化、系列化、通用化住宅建筑构配件、部品为特征,以专业化、社会化生产和商品化供应为基本方向的住宅产业化体制;在这一总体发展趋势下,各国住宅产业科技发展还表现出:采用高新技术对住宅产业进行改造更新和升级;强调住宅产业技术研究与环境治理、城市建设相结合。3.2现代住宅及科技发展的趋势及未来

我国住宅建设已经进入现代化、多样化和产业化时期,正在向资源利用效率最高,对环境影响最小和对生物种群最好的方向前进。现在世界各国都在关注地球气温上升,海平面上升,降水变化和干旱与洪水等全球气候变化。气候变化影响到粮食和水资源,生态系统和生物多样化,人类居住区和人类健康,关系到人类的生存和发展。建设低碳住宅和居住区,应当受到更多的关注。绿色住宅、可持续住宅、生态住宅、低碳住宅、三最住宅、3A级住宅是现代和未来住宅的发展方向,要求住宅建设和使用过程中充分实现资源节约和环境友好的目标才是人类的生存和发展最终目的。4.总结与讨论

从历史情况来看，我国每一时期的政策之间有明显的相互衔接与扬弃的痕迹，而我国目前对房地产市场往往“头痛医头脚痛医脚”，所谓“新政”往往抛弃了原有政策已经取得成效的部分，甚至推出一些所谓符合经济学规律的花里胡哨的政策，往往并不能解决问题，这应该是目前我国房价居高不下，大量中低收入者买不起房，居住权无保证的一个重要原因。下一步的行动中，我们需要兼顾政策的衔接性，保证政策的彼此互补，出现良性的“组合拳”。从短期政策操作来看，可以从下3点着手：  首先，修改土地拍卖制度。实现以建设目标为主线的招标制度。建设目标的制定，必须考虑房价目标，房地产数量、质量、环境目标，吸纳移民目标，保障住房最低刚性需求的目标，等等。地方政府不是以获得最大土地转让金为目的，而是以实现城市长