议题5-10中建投资业务组合

中国建筑股份有限公司董事长常务会2015年第5次（05月14日）议案名称：中建美国公司美国投资业务组合提交部门：投资部一、议案基本情况议案提交的目的

需董事长常务会决策中建美国公司投资业务组合（大纽约地区泽西市Newport高级公寓项目、纽约扬克斯市HudsonPark高级出租公寓楼项目、休斯顿市Broadstone高级出租公寓楼项目）实施有关事宜。一、议案基本情况

项目一：大纽约地区泽西市Newport高级公寓项目大纽约地区泽西市Newport高级公寓项目周边环境3规划条件宗地位置2910118收入预测5财务评价资金筹资分析及建议市场调查与研究投资估算74项目概要61开发计划一、议案基本情况1、项目概要大纽约地区泽西市Newport高级公寓项目中建美国公司拟出资5500万美元收购纽约都会区泽西市新港区两块多用途综合开发用地进行房地产开发，然后引入财务投资人。已经有众多投资人表示投资意向，中建美国公司可以在土地交割后自行选择财务投资人的持股比例。中建美国公司将按照美国房地产开发业务的成熟操作模式。即中建美国做为普通合伙人(GP)，将收取项目相应的开发费用和LP（有限合伙人）的利率分成（Waterfall)；同时做为建造商，项目将为公司带来近2亿美元的建造业务收入；国新国际将做为项目战略投资者。项目总投资为2.73亿美元，其中土地费用约5500万美元。两块宗地均为熟地，政府审批已经基本完成，75Park地块占地面积1.18英亩，ShoreLoft地块占地面积0.67英亩，业主均为Lefrak和Simon联合体。地块受泽西城再开发委员会（JCRA）与Lefrak20年前签订的再开发协议中的规模要求管控。现有的规划指标均为与Lefrak家族谈判的结果；该项目保守的纯投资收益率为18%（不含GP取费），乐观估计可达25%以上；该项目为中建美国公司在盛大泽西项目投标失败后，在泽西市市长StevenFulop的介绍下，通过两轮投标和与Lefrak家族近三个月艰苦谈判的结果。1、项目概要项目运作模式结构图地理位置项目地处新泽西泽西市，与纽约曼哈顿下城金融区仅一河之隔，地理位置优越。其公共交通便捷，紧邻轻轨车站和轮渡码头，与Newport地铁站仅一街之隔，可快速通达曼哈顿中城和下城。2、宗地位置Newport高级公寓新泽西州2、宗地位置区位优势新港区是泽西城最好的居住区域。该地块是该区域最后一块出售型公寓用地。宗地比邻哈德逊水湾，拥有曼哈顿全天际线，景色独一无二；从周边建筑和楼盘本身的设计来看，几乎所有单元都拥有水景；20楼以上更是拥有完全无阻挡的景色。3、周边环境交通环境：四通八达的水陆空公共交通Path地铁Path地铁站连通新泽西及曼哈顿的重要区域Hudson-Bergen轻轨新泽西轻轨铁路共有23个车站，13个位于泽西市。.轮渡近在咫尺的PaulusHook轮渡码头提供到达曼哈顿中下城的渡轮服务。新泽西客运列车Hoboken中心客运列车站可步行5分钟到达，新泽西8条主要客运列车线中有6条以此作为直达终点站。机场泽西市离纽瓦克国际机场不到10英里约15分钟车程即可抵达，另有拉瓜迪亚和JFK肯尼迪国际机场也均距泽西市不到25英里。到曼哈顿下城世贸中心5分钟到曼哈顿中城20分钟以内转地铁到达曼哈顿任一主要区域不超过40分钟4、规划条件总体规划75ParkLane高层公寓ShoreLofts公寓总计占地面积1.18英亩0.67英亩1.85英亩层数377可开发公寓套数40548453总建筑面积495,439平尺113,198平尺608,637平尺净建筑面积393,916平尺76,725平尺410,562平尺商铺面积7,248平尺16,646平尺23,894平尺单元平均面积1,0051,5984、规划条件75ParkLane高层公寓规划ParkLane规划公寓套数总计405套，户型包括：单身公寓、一室一厅、两室一厅、三室一厅，其中一室一厅和两室一厅占比较大。户数平均面积（平方英尺）平均售价（美元）总面积（平方英尺）单身公寓53666549,51935,298一室一厅159846694,516131,976两室一厅1521164935,979175,764三室一厅4116111,271,27161,218ShoreLoft公寓规划ShoreLoft规划公寓48套，底层为商铺，2-7层为复式住宅,户型包括：两室一厅、三室一厅、四室一厅户数平均面积（平方英尺）平均售价（美元）总面积（平方英尺）两室一厅151,205871,97118,075三室一厅271,7101,216,68546,170四室一厅62,0801,451,16061,2185、市场调查与研究泽西市住宅市场市场需求自2012年以来，泽西市住宅市场持续增长，尤其在过去的6个月时间，市场超乎预期的活跃。有关报告显示，市场看好、价格走高的动因有以下4点。价格走高房源极度紧缺，市场供不应求(2006年后该区域再无新的销售型公寓供应）利率仍处于历史低点但已缓慢回升，消费者急于锁定低利率市场看好经济稳定，持续回暖房市反弹，利好消息弥漫泽西市中心产权公寓销售一览（2014vs.2013）平均售价：13.2%平均售价/平尺：12.6%平均市场停留天数：30.6%发展计划6、开发计划项目节点安排如下：

2015年5月底：完成土地的交割

2015年12月底：完成所有设计变更的报批，LP投资和建造贷款关闭

2016年1月底：获得泽西市建筑许可证并正式开工2018年6月底：项目完工并拿到入住许可，建设期为30个月2016年12月底：开始进入第一轮小规模预售（测试市场）2017年6月底：开始进入到大规模预售阶段2019年6月底：销售完成，销售期6+24个月，月销售数量15套左右建设周期：预计可以于2015年底具备施工条件。高层公寓建设周期计划为24个月，loft公寓建设周期计划为18个月。销售周期：该地区高层楼盘去化率为每月15个单元，但考虑到已经近8年没有新楼盘供应，预计该项目的开售将会大大促进去化率。招商周期：Lefrak和SIMON联合体已经锁定了商业部分的购买权。以其在业内的地位，项目落成前即可完成招商，稳定后的空置率将控制在5%以内。7、投资估算开发成本：美国地产开发中，土地占成本的比重较小。普通地区不超过15%，大都会地区也一般不会超过25%。而建造成本本身会占到项目成本的50%-80%，为最重要的成本控制项。PLAZA将能够充分降低我们的成本超支风险：

１）在带给PLAZA建造业务的同时，我们也形成了价格约束机制和激励机制；2）用巴哈马积累起来的国内采购资源来降低采购成本。项目总投资为2.728亿美元，计划自有资金投入30%，约为8180万美元，余下的70%资金计划通过中国进出口银行进行项目融资，融资额约为1.91亿美元，贷款利率为Libor+350基本点。8、收入预测１）商铺部份已经由Simon提前以预定形式进行购买，降低了商铺销售风险2）美国的住宅销售成本非常高，约为售价的6%，我们将通过EB-5和国内销售来降低销售成本。如果能够完成50%的此类销售，将增加项目利润1000万美元左右。9、财务评价在不考虑作为GP其它取费和利润分享的情况下，该项目的成本利润率为37.7%，内部收益率约17.8%，股本倍数为1.9倍，是非常值得投资的项目。9、财务评价战略投资人：国新国际潜在财务投资人：中诚基金信泰资本广发基金外管局美国投资基金EB－5投资者取费和利润分享：土地增值：LP进入时土地将按8000－9000万美元进行估值，我司的账面收益为2500－3500万美元；开发费用：总投资额（不含土地）的4%

+利润分享计划（Waterfall)建造服务：PLAZA取费3%+成本节余分享计划（GMPSharing）融资服务：本地建造贷款（贷款额1%），中国政策性银行项目贷款（贷款额2%）销售服务：由中建主导的销售（销售的1%）10、资金筹措该项目采用美国主流的开发模式，基本采用“开发商”和“投资商”分离的模式，所有资金由美国公司自行解决，不需要总部再投入资金。投融资结构股权融资

81,800,000

30%Lefrak/Simon

12,500,00015.2%

4.60%中建国新

34,650,00042.4%12.70%广发基金

17,325,00021.2%

6.35%信泰资本

17,325,00021.2%

6.35%债权融资

191,000,000

70%中国进出口银行

191,000,000100.0%

70%总计：

272,800,000

100%11、风险分析一、市场风险重点考虑房屋售价波动、成交情况变动等导致收益的不确定性。目前，美国住宅市场正处于稳健复苏阶段，未来4年将仍然处于上升期。而泽西市得天独厚的地理位置和市场地位则增强了该区域地产的稳健性。因此，基本不存在较大的市场风险。二、成本控制风险中建美国公司在美国经营30年，积累了丰富的经验，尤其是具有在纽约曼哈顿建设高层建筑的经验。公司2013年收购的PLAZA公司更加强化了成本管控能力。对于该项目，美国公司进行了较为详细的成本估算，同时也在市场上进行了相应的询价并采用了较为保守的数字。三、信贷风险该项目由于地理位置优越，前景比较明朗，从和当地银行的初步谈判来看，均表示出较强的合作意愿，美国公司有信心取得更优惠的贷款利率和贷款条件。美国公司认为，该项目基本不存在信贷风险。12、分析及建议综上所述，该项目是中建美国通过在泽西城多年的深厚的政商关系才能够获得的顶级的开发机会。背靠众多财务投资人，中建美国公司可以项目发展商的商业模式，几乎无风险的运作该项目。该项目不但将带领PLAZA公司进入新泽西高端公寓建造市场，获得近2.3亿美元的承包业务，而且也将收取总计约为项目总投资的6%左右的各类项目发展和服务费用。本项目对中建美国在北美地区长远发展具有重要战略意义，建议批准中建美国实施该投资开发项目。一、议案基本情况

项目二：纽约扬克斯市HudsonPark高级出租公寓楼项目纽约扬克斯市Hudson

Park高级出租公寓楼项目周边环境3市场调查宗地位置25经营及规划4项目概要18分析及建议财务评价76投资估算一、议案基本情况项目位于美国纽约曼哈顿北部扬克斯市滨河区，由三期构成，分别是HudsonParkSouth,HudsonParkNorth,与HudsonParkPhaseIII。HudsonParkSouth,HudsonParkNorth由已建成的两期5幢高层出租公寓，共560个单元构成，HudsonParkPhaseIII为一块27239平方英尺未来可开发地块。HudsonParkSouth(“HPS”或“1期”)2003年春完工Yonkers海滨社区再发展计划的催化剂Yonkers近30年来沿哈德逊河发展的第一个社区266户一室和两室的豪华公寓HudsonParkNorth(“HPN”或“2期”)2008年春季完工294户一室或两室的豪华公寓HudsonParkLand(“3期”)未开发0.23英亩的地皮拟建：接近23层包括222户的公寓楼8,192平方英尺最先进的娱乐空间一室内游泳池，屋顶天台与健身中心HPS的每栋楼都有独立车库，而HPN和3期将共享一个即将扩展到另外两个楼层含164个车位的已存车库。1、项目概要1、项目概要扬克斯市HadsonPark高级公寓项目中建美国目前已与HudsonPark综合地产的业主签订了购买合同，同时获得30天的尽职调查时间。中建美国公司通过多轮投标和谈判，以1.78亿美元（较第二标高出300万美元）的价格获得该项目。其中HudsonParkI&II持有型公寓的估值为1.68亿美元，美国公司计划利用国新控股对中建美国的投资作为收购项目持有型公寓的资本金，购买项目的南楼和北楼作为持有物业，在收购项目同时，美国公司将继续接手现有物业的房地美和房利美的抵押贷款，杠杆率约为60%。该持有项目现金流稳定，未来市场和利率风险较低，是属于房地产投资类型中的稳健型，内部收益率可达11.8%，高于美国房地产权威行业机构NCREIF的同类投资的历史平均回报率约2.8%。综合评估当地造价，出售价格，租金和持有成本等，开发空地估值1000万美元。项目目前的持有者为股东机构投资者Birkshire和物业管理公司Collins。其中Birkshire为美国著名的投资机构，旗下管理的资产总额额过110亿美元。其出售该资产的原因是其2005年成立的总额为13亿美元的BerkshireMultifamilyValueFund10年持有期到期需要退出。Collins为当地著名的物业管理公司，其也将在一段时间内继续做为该项目的物业管理公司。该项目由美国公司全额出资收购，收购资本金约为5800万美元，资金来源为国新的投资款。银行贷款约1.2亿美元，为现有物业抵押贷款的直接转让。1、项目概要项目运作模式结构图地理位置HudsonPark项目坐落于纽约州上州扬克斯市（Yonkers）的中心位置，地理位置优越，交通便利。项目远可眺望曼哈顿城市灯火，近可坐拥Hudson河的美丽河景。2、宗地位置扬克斯市泽西州3、周边环境交通便利：项目周边交通便利，距离Yonkers地铁北站台仅3分钟步行距离，由此出发至纽约大中央车站仅需28分钟，距离纽约曼哈顿及康涅狄格州斯坦福德分别仅需25分钟及30分钟车程。项目地块距离全美最大的企业型航空服务基地之一WestchesterCounty机场仅需30分钟。泽西市配套完善：HudsonPark周边完善的社区环境由著名餐厅，酒吧，画廊，艺术中心及各种公园，购物中心，服务中心组成。日常生活设施包括X20,Zuppa,和WaterfrontCafé在内的高端饭店，目前，凯悦酒店正在建设的大型购物中心将更加方便居民的购物需求。未来公寓供应预测2012-2013年政府批准的公寓建筑许可证为624个单元。未来两年类似公寓的市场供应量有限。据规划报批阶段的位于Yonkers市的高层公寓约为550户，若两个项目都获批，则可能在2019年后投入市场。空置率预测Yonkers地区历史平均空置率为3.7%，由于未来两年供应量有限，需求被进一步压制，空置率会有所下降。租金预测近两年，曼哈顿的租金水平在强烈市场需求之下大幅上涨，导致收入相对较低的年青白领不堪重负，纷纷选择居住交通便利、成本较低的曼哈顿周边地区。Yonkers供需关系及空置率Yonkers租金增长率扬克斯市出租公寓市场概况4、市场调查HudsonPark南北楼经营情况HudsonPark一、二期具有空置率低，租金增长稳定等特点。而相比于周边相似地区的房产，HudsonPark的平均租金偏低，空置率偏低：平均租金（$/sqft）为2.35，相比于whiteplains的平均租金要低20%。项目的历史空置率低至平均1.5%左右，而whiteplains的空置率却高达3.75%。项目优越的地理环境，完善的配套设施与高质量的设计和完成度定义了曼哈顿员工的全新生活标准。而借助此地区正在迅速趋向成熟的优势，HudsonPark的租金在未来必将持续升高。5、经营及规划HudsonPark三期规划方案HudsonPark开发项目的最后一期，占地0.23英亩，总建造面积为210,675sf,222户公寓，产品定位为高层现代出租公寓，目标客户为处于事业起步期的职业青年。规划方案中单身公寓为28套，占比12.6%，一室单元占比最大，为58%，共129套，两室单元共65套,占比29%。另外项目拟建一个服务于整个项目租户的总面积为8,192平方英尺的高端健康休闲俱乐部，一个室内游泳池，屋顶天台与健身中心。HudsonPark三期空地开发获批规划指标占地面积0.23英亩容积率21规划建筑面积210,675平尺公寓可租面积176,174平尺会所面积10,272平尺可开发公寓套数222套5、经营及规划HudsonPark三期开发方案建设周期：方案设计图纸已完成，已获政府部门规划批准，计划于2016年1月正式进入施工状态。高层公寓建设周期计划为24个月。2018年1月可落成。出租稳定期：根据CostarPortfolioStrategy供需报告分析，该地区历史平均空置率为3.7％，低于多数纽约城与周边卫星城镇，空置率波动幅度受经济影响较小。现今该地区无出租公寓在建，但550户左右的2个项目处于早期设计阶段，未向政府部门报审。考虑到收购土地为熟地规划报批已完成，项目开发周期短，加上利用现有合作公司已有的市场推广资源，保守预计１年之后可达80％以上入住率，两年之内该新建出租公寓的空置率可以稳定在5%，假设略高于历史平均水平3.7%。出租稳定期所需时间较短。该项目将由公司继续持有，同时将开发贷款替换为抵押贷款。5、经营及规划6、投资估算项目一、二期投资估算对项目一、二期资本金部分的收购价格为6740万美元，在收购项目之后，美国公司将继承其已有的抵押贷款1.048亿美元，收购项目一、二期总投资额为1.72亿美元。项目三期投资估算项目三期总投资8845万美元，其中土地成本收购1035万美元，建安成本6145万美元，管理费790万美元，财务费用530万美元，不可预计费344万美元。项目三期总投资中30%为资本金，为2600万美元，由中建使用国新的资金进行出资。余下70%为贷款，为6250万美元，拟从中国银行贷款，贷款利率为Libor+275基点。项目总投资估算项目总投资额为1.8亿至2.6亿美元（取决于3期是否需要现在进入市场，还是做为土地储备）。其中，资本金的投入为收购项目一、二期已有物业的资本金为6742万美元，继承的物业抵押贷款为1.05亿美元；开发项目三期资本金为2600万美元，贷款为6250万美元；该项目由美国公司全额出资收购，收购资本金约为5800万美元，资金来源为国新的投资款。银行贷款约1.2亿美元，为现有物业抵押贷款的直接转让。7、财务评价这里预测了项目一、二期未来十年作为持有物业的回报率，并假设在持有10年之后将项目出售。项目一、二期综合经营回报率为7.3%，项目净利润为8633万美元，项目内部收益率为11.1%。项目一、二期财务评价HudsonPark南楼持有期收入65.7%财务杠杆HudsonPark南楼十年年均收入$223（万美元）￥1,380.37万元HudsonPark南楼十年出售收入$4,955（万美元）￥3.067亿元贷款偿清后总收入$7,181（万美元）￥4.445亿元净利润$4,110（万美元）￥2.544亿元经营投资回报率7.2%内部收益率11.2%HudsonPark北楼持有期收入56.2%财务杠杆HudsonPark北楼十年年均收入$240(万美元）￥1,485.60万元HudsonPark北楼十年出售收入$5,026（万美元）￥3.111亿元贷款偿清后总收入$8,195（万美元）￥5.072亿元净利润$4,523（万美元）￥2.799亿元经营投资回报率7.5%内部收益率11%HudsonPark南、北楼组合60.9%财务杠杆十年年均收入$463（万美元）￥2,865.97万元十年出售收入$9,981（万美元）￥6.178亿元贷款偿清后总收入$1.54（亿美元）￥9.53亿元净利润$8,633（万美元）￥5.343亿元经营投资回报率7.3%内部收益率11.1%7、财务评价项目三期财务评价HudsonPark三期开发指标假设现租金$3.00年租金增幅3%2019租金假设$3.40空置率6%退出资本化率5.5%交割手续费3%项目2018年完工，保守预计１年之后可达80％以上入住率，两年之内该新建出租公寓的空置率可以稳定在5%，假设略高于历史平均水平3.7%。出租稳定期所需时间较短。假设在出租率高于85%后，该项目将公开招标出售，预计2020年前完成出售。项目净利润为1873万美元，成本利润率为21.2%，内部收益率为17.6%。$总额$/SF￥总额成本开发成本$78,100,000$333￥483,439,000.00土地成本$10,350,000$44￥64,066,500.00总成本$88,450,000$377￥547,505,500.00收入经营收入$1,398,000￥8,653,620.00销售收入$90,162,000$385￥558,102,780.00开发退税$15,620,000$66￥96,687,800.00净利润$18,730,00074￥115,938,700.00成本利润率21.2%内部收益率17.6%股本倍数1.98、分析及建议本项目地理位置优越，这类持有型地产地处经济增长稳定的大都会圈，现金流稳定，风险较小，在市场上属于稀缺资源，其滨河空地为熟地开发，工程周期短，盈利前景乐观。项目收益前景较好，开发风险可控，投资收益可观，符合公司的财务目标；中建美国公司可以利用自身的建筑方面的优势进行物业的升级发行，由单纯的建设承包商向资产运营商和项目运作商转型，使其作为融资带动总承包的互补，防范流动性风险，在积累公司的资产组合的同时进行价值创造，便于美国公司以纽约大都会区为据点，深入开拓美国东岸市场。该项目更是中建美国公司地产与承包业务联动的一次良机，建议批准中建美国实施该投资开发项目。一、议案基本情况

项目三：休斯顿市Broadstone高级出租公寓楼项目休斯敦Broadstone高级出租公寓楼项目4563环境配套投融资分析财务评价风险分析宗地位置21项目概况一、议案基本情况1、项目概况持有型地产业务简述中建美国公司将由单纯的建造商向“项目开发商”和“资产运营商”方向转型。在引入国新国际的3亿美元战略投资后，中建美国需要快速进行资产配置，以为投资人获得最大的回报。从资产配置的地区看，公司重点关注大纽约华盛顿地区、以迈阿密为主的东南部地区、以休斯敦为主的德克萨斯地区，加州地区和芝加哥地区并选择了从东、南部三个大区入手；从资产配置的物业类型来看，公司重点关注多层住宅、酒店和办公楼并选择市场风险最小，现金流最为稳定的多层住宅做为现阶段的工作重点。该类业务也将在时机成熟的时候将引入其它财务投资者，中建美国将强化投资管理和资产管理的角色；该类业务在引入财务投资者后（LP），中建美国将按照美国房地产持有型业务的成熟操作模式，在收购、退出、管理等各个环节收取服务费用并获得激励性收入。1、项目概况休斯敦Broadstone高级出租公寓楼项目项目总投资为7450万美元（折合4.6亿元），共272个单元，23万余平方英尺（使用面积），平均每单元27万美元，每平方英尺321美元（折合每平米21400元）；该项目由中建国新投入2607万美元（占比35%），银行抵押4842万美元（占比65%）。项目净利润为4544万美元，综合经营回报率为9.5%，保守测算的项目内部收益率为12.8%。该项目是公司近一年来在全国范围内投标20多个项目（休斯敦地区10多个项目）后中标的优质资产，也是中建美国在休斯敦地区见到的质量最好的资产。该资产是由于开发阶段投资商Prudential在转给自己持有时，持有的投资组合额度在该地区已满，才对外销售。该项目是我们在油价最低谷的时候的正确判断。当时众多竞争对手都比较犹豫，中建美国从而以较低的价格获得了该优秀项目。地理位置项目坐落于德州休斯顿市中心以西6.2英里的Galleria上城区，距离德克萨斯州排名第一、全美排名第七的高档购物商场GalleriaMall仅需步行5分钟。项目临近连接休斯顿地区的Loop-610与59号高速公路，距离GreenwayPlaza与西边的Westchase金融中心中心仅需12分钟车程，距离东边的休斯顿CBD、西南的德州休斯顿医学中心仅需25分钟车程。2、宗地位置3、环境配套居民构成-项目所在的地区聚集的都是年轻有为的专业人士，60%的住户年龄在18-35岁，住户的平均家庭收入超过$142,000，3英里范围内的平均家庭收入超过$108,000,平均房产价值超过$585,000，两者都远高于休斯顿地区的平均水平。生活配套-傍邻风景秀丽的PostOakBoulevard，其北侧有一个景观湖，使之成为极具吸引力并且无乎无可复制的湖景房。物业的整体设计现代时尚，所有楼套都拥有难得一见的3米层高，以及与出售型公寓档次相当的地板、厨房和卫生间等内部设施，完全能够满足最高端客户的需求。该物业的配套设施是极具度假式体验的顶级配备，不但外部拥有湖心公园，而且内设拥有顶级专业器材的双层24小时健身中心、私人按摩房、小型模拟高尔夫球场、游戏娱乐室、酒吧、室外游泳池和多功能厅自带厨房。4、规划及经营规划情况BroadstonePostOak于2014年5月开始投入出租市场，共272个单元，包含164户一居室和108户二居室，分别拥有21种和8种独特的户型设计，平均每个单元863平方英尺，平均租金为$2,102，该项目同时包含一个独立车库，含379个停车位。在短短9个月的时间里，该项目以平均每月新租出20户的速度，出租率升到70%，来看房的租户络绎不绝，预计在2015年七月能够达到稳定状态的95%出租率。该出租公寓室内配置高档，可定制化空间大，易满足各种不同需求的租户。4、规划及经营经营情况由最近十二个月的财务报表可知，项目具有空置率下降迅速、租金增长稳定等特点。项目的历史空置率从2014年第三季度的70%降到2015年第一季度的30%。项目优越的地理环境，完善的配套设施与高质量的设计正好迎合了该区域高收入租户的需求，而借助此地区正在迅速趋向成熟的优势，BroadstonePostOak的租金在未来必将持续升高。户型占用率面积/SF实际平均月租金($)平均月租金($)/SF一室62%7611,8592.44两室88%1,2013,0162.51总数58%8532,1022.46租金对比图:5、投资估算对项目的收购价格为7450万美元，每单元收购价格为$273,897。中建美国的资金结构是从银行的贷款率为65%，贷款额约为$48,425,000，内部收益率可达12.7%，进入市场的资本化率约为4.88%。中建美国计划使用国新国际的资金作为该项目的收购资金，不需要总部进行资金投入。BroadstonePostOak

金额($)

$每单元or%收购价格7,450,000273,897资本率4.88%

资本性支出136,000500收购成本700,000

总投资额75,336,000276,971贷款48,425,00064.30%资本金26,911,00035.70%6、财务评价这里预测了项目未来十年作为持有物业的回报率，并假设在持有10年之后将项目出售。项目综合经营回报率为9.5%，项目净利润为4544万美元，项目内部收益率为12.7%。

2015201620172018201920202021202220232024BroadstonePostOak6.5%6.9%7.6%8.2%8.9%9.6%10.3%11.1%11.8%12.7%BroadstonePostOak持有期收入64.3%财务杠杆

十年年均收入

$