卓越蔚蓝群岛个案分析

青岛易居市场部2011年11月

卓越蔚蓝群岛个案分析中国最具创新与定制式服务的领导品牌1项目基础信息项目背景项目名称卓越蔚蓝群岛项目地址城阳双元路18号物业类型住宅总占地面积（万㎡）90容积率1.6总建筑面积（万㎡）160产品形态联排、叠拼、洋房、多层、小高层绿化率35%建筑密度---建筑风格西班牙面积区间（㎡）别墅：194-342洋房：77--202多层：58-130小高层：35-209主力面积（㎡）别墅：230-280洋房:90-130多层:85-96小高层:81-96装修情况毛坯均价（元/㎡）别墅:17000洋房：8100多层：7400小高层:7200主力总价（万元）别墅:350-450洋房:75-100多层:62-70小高层:58-68推案分期当前2期在售开发单位卓越置业集团(青岛)有限公司建筑设计单位中建国际（深圳）设计顾问有限公司建筑施工单位卓越置业集团(青岛)有限公司景观设计单位加拿大CSC设计顾问公司物业管理单位卓越物业管理有限公司营销代理青岛思源经纪项目基础信息项目规划信息/区位规划优势劣势城阳区位于胶州湾中心区域，发展空间广阔，是未来城市主要发展方向。主体功能为国家重要的区域性航空港、青岛市的高新技术产业核心区、现代化综合服务中心、出口加工基地。交通干道发达，到达市区、高新区通达性良好，便于自驾车车主出行。介于两大产业区之间，生活、公共交通配套不足介于空港产业区与高新技术产业区之间，生活配套稀缺。公交线路匮乏，公共交通线路单一。区域属性外部资源：白沙河入海口，特有的原生态湿地风貌。胶州湾北海岸，距离城阳市区最近的可供开发沿海用地，同样吸引龙湖来此开发。外部强势景观，名校、国际商街、四星级酒店资源条件内部资源：北师大附小、中学：具有100多年的著名学府落户项目，体现了项目文化岛居的主题。国际商街：逾6万㎡商业购物空间，设有一流大型超市、百货商场等大型社区配套卖场。四星级酒店：以温泉国际水会为主体，打造星级高端休闲娱乐中心。项目规划信息/整盘规划信息一期红堡岛明霞岛蓝钻岛琥珀岛翡翠岛规划一期位于项目的东南角，为二类海岸居住用地，用地面积约20万多平方米，总建筑面积约25万平方米。户型面积有200-320平米的TOWHNHOUSE，80-150平米花园洋房、40-180平米多层及小高层住宅。产品涵盖联排及叠拼别墅、花园洋房和小高层景观住宅。二期位于项目的东北角，目前只开出2个组团，为15栋小高层建筑和2栋纯湖岸联排别墅，其中小高层户型为40-50平米的一房、70-90平米的二房、100-150的三房及240-300的复式。采用组团式结构、围合式布局，根据水系、道路的围合，将一期用地划分成5个岛屿组团。规划实现了景观资源的最大化，由低至高规划，依次为别墅、洋房、小高层产品。小区的规划设计实现了人车分流，动静分离。联排别墅叠拼别墅花园洋房及多层小高层公寓项目规划信息/景观规划项目南临胶州湾，左右为白沙河与墨水河，院落中规划有两大10万平米内湖①②。海、湖、河形成了独特的群岛景观，各类景观小品沿河而设。但是，白沙河并没有起到项目的“门面”作用。水景为主，配以的园林绿化单调：树种单一，没有体现出层次感；绿化以硬质景观为主，依托自然坡度的立体景观较少。①②树种单一，没有采用多层次的立体景观塑造模式面积区间房型套数户型占比48-72㎡一房1729.72%85-95㎡二房64336.33%78-160㎡三房72040.68%209㎡四房905.08%174-207㎡复式281.58%195-342㎡联排1116.27%341-342㎡独栋60.34%户型配比户型配比一期户型中，三房与二房数量占绝大多数比例。二期户型种类减少，但一房面积区间缩小，二房与三房面积区间变化不大，这与产品有直接关系。价格此次推出的根据产品观景效果、户型设计、建筑类型的不同单价区间8000-8500元之间。二期一期一期二期面积区间房型套数户型占比40-50㎡一房43328.68%70-90㎡二房49832.98%100-160㎡三房55436.69%200-290㎡复式251.66%户型鉴赏桑提花苑（一期）主卧设计侧窗，通风更好L形露台扩大了观景采光空间，也延伸了室内空间落地玻璃的设计，满足了全通透采光的需求；入户花园提升了整个住宅的舒适度多阳台，多窗台的运用，既延伸了室内空间，又增加了舒适度伊兰花畔（一期）L型厨房巧设工作阳台，托充家居实用性建筑面积：107.68㎡（三室二厅一卫）赠送露台、入户花园、两厅挑高：3米建筑面积：84.83—90.8㎡（二室二厅一卫）赠送露台、两厅挑高：3米毕索格调（二期）格兰艺堡（二期）观景南阳台，南向卧室均带飘窗，增加采光度北向储物阳台与餐厅相连，设计不太合理。休息区餐厨相连，节省空间。紧凑实用户型、大众接受度高户型鉴赏建筑面积：86-90㎡（二室二厅一卫）赠送露台、两厅挑高：3米建筑面积：120㎡（三室二厅二卫）赠送露台、两厅挑高：3米北师大青岛附小、中学蔚蓝国际商街会所与广场四星级酒店14232143配套体系“名校教育·社区教育·家庭教育”全程服务体系公办九年制义务教育学校，由两所小学、一所初中构成。首个校区拟订24个班，预计2010年9月1日开学，该小学总用地面积24872M2，配备食堂、运动场、篮球场、排球场、操场等以温泉国际水会为主体，汇融温泉、洗浴、休闲、娱乐、餐饮、客房、酒店式公寓为一体的高端酒店综合体，旨在打造星级高端休闲娱乐中心。业主专属医疗服务体系：6所社区医疗服务中心、多处康体理疗中心6200㎡的会馆系统，包括群岛综合会馆、群岛运动会馆、海上会所综合会馆以活动交流、社区服务、儿童教育为主题；运动会馆包括球室、水上运动馆等，海上会所提供商务服务逾6万㎡商业购物空间，设有一流大型超市、百货商场等大型社区配套卖场。设有酒吧、咖啡厅等，建筑设计采用欧式风格，提高项目档次。北师大附中

蔚蓝国际商街会所与广场四星级酒店配套配套体系核心价值表现点：住宅类产品设计成为当时市场的一大亮点，北师大附属学校明确项目“文化岛居”的开发主题，四星级酒店等高档配套提高档次。辅助价值表现点：规划、景观等方面提升项目档次和标准。卓越蔚蓝群岛属于试探市场型郊区大盘，所以其涵盖物业类型丰富。借助胶州湾的文脉和与北师大合作办学的成功经验，发展社区水景资源，设立北师大附属小学中学，确定了文化岛居为主题的大盘路线。及格线标准线标杆线产品主体思路：以文化岛居为主题的郊区大盘项目价值梳理优势分析规模：项目规模庞大，规划合理，以“整体”的概念提升吸引力；景观：利用自然环境，布置大片绿化组团；并引入活水水系，贯穿整个社区，自然区隔各个组团；产品：产品线丰富，且大部分为经济型产品，能够控制总价，提高性价比，保证去化速度；配套：引入北大附小、附中，打造学区概念。劣势分析交通：项目所处位置较偏，目前未开通公交线路，紧靠项目自身班车；大配套：目前周边缺乏大配套，虽项目自身配置有商业及学校、医院等，远景可期，但形成规模尚需时日。优劣势分析2项目推案成交信息项目户型面积（㎡）上市量（套）累计销售量累计销售面积（㎡）销售率均价（元/㎡）卓越·蔚蓝群岛小高层7200一室35-695543411403162%二室81-968317958324296%三室106-1568984467600650%四室200-21290841606193%顶复180-20924245521100%合计2397169019486171%洋房81006层洋房77-15031031018074100%5层洋房116-207969610719100%4层洋房195-20236341141394%合计44244040206100%多层7400一室58-735549351089%二室85-963473292728295%三室90-130156541001035%合计5584324080277%别墅194-34281562260269%17000合计81562260269%总计3478262029875475%一期二期三期四期五期小高层、多层：80-90㎡刚需产品去化较好洋房：整体去化良好，认可度高别墅：与其余产品对比较，去化较差成交统计项目客户构成付款方式：一次性付款占45%，其他的为商业贷款,一次性贷款主要为政策因素导致一部分。客户来源：青岛市区占60%，城阳及青岛其余区域的占30%，山东省内（烟台、淄博、潍坊等）及省外（内蒙古、山西、新疆等）占10%客户职业：私营业主、贸易、物流、餐饮、房地产，外地的为煤炭、电信、铁、石油等行业年龄段：35-50岁置业目的：区域内投资兼自住，外来的投资及度假消费偏好：对稀缺资源有较强的渴望，教育资源、交通优势（环胶州湾高速）面积需求：70-110㎡占比70%，70-90㎡为主力户型占比50%。总价承受范围：50-120万，其中50-90万的产品居多。客户重点关注：1.位于湾区海景资源较好2.交通配套的优势（环胶州湾高速）3.配套的优势（北师大附属学校）3项目总结核心竞争力：强势资源+雄厚实力+强势配套核心竞争力的具体体现：1、强势资源：城阳区仅有的白沙河与胶州湾双重景观地块。2.受众度高的人居模式：外部景观与内部景观相结合，内部景观与多层洋房相结合，多层洋房与院景小高层相衔接，大众化的风格和业态搭配，符合大多数人的需求。3.强势配套：北师大附属学校的引入体现了项目的主题。核心竞争力的市场实现：1.销售状况：价格及销售速度均领先于板块内其他项目，2009年后优惠力度加大的情况下月均去化130套，目前一期已经基本售罄。2.价格变化：开盘时5400元/㎡，目前成交均价7500元/㎡，以多样化的产品入市，满足了不同客户的需求。3.客户结果：青岛市区占60%，城阳及青岛其余区域的占30%，山东省内（烟台、淄博、潍坊等）及省外（内蒙古、山西、新疆等）占10%。项目核心竞争力1有仪式感的小区入口和会所作为卓越集团在青岛首席大盘，也是当时青岛市首席大盘，为