招商管理制度

招商管理招商团队管理招商人员招聘及团队组建在新项目开业前12个月，集团商管公司招商部负责编写新项目招商、营运人员编制及到岗时间后报集团商管公司人力资源部。与本地商管公司共同编制招商、营运人员岗位职责,开展人员招聘和团队组建。主管级如下招商及营运人员由本地商管公司负责招聘，报集团商管公司人力资源部备案。主管级（含主管）以上招商及营运人员由本地商管公司初试后,经集团商管公司人力资源部及招商部复试后录取。新项目开业前10个月，招商、营运（除总服务台）人员所有到位。营运人员到岗后至项目开业前3个月，编入招商队伍参与招商工作。招商部文员需纯熟使用CAD及图片解决软件。招商人员培训新项目开业前9个月，集团商管公司招商部负责对本地商管公司开展如下培训：新项目解读培训：对招商、企划人员进行新项目解读培训。培训内容为：万达广场整体建筑简介、主力店业态组合、步行街业态规划、步行街租金及招商政策、招商时间进度规定。商业地产基本知识培训：对全体进行商业地产基本知识培训。内容为：商业地产基本知识定义、国内外购物中心发展及现状、万达广场发展历史及最新形态的特点、购物中心术语解读。招商管理制度培训I：对招商人员进行招商管理制度培训。培训内容为：招商7.1新项目开业招商结束后，集团商管公司招商部要根据项目招商租金指标达到状况、招商品牌品质、合同签订状况、招商奖励等对整体招商工作进行评估,并编写招商评估报告。7.2本地商管公司在新项目开业后1个月内编制《商铺租金收益汇总表》，经本地商管公司分管招商营运副总、分管财务副总、总经理和集团商管公司招商部总经理签字后,移送给集团商管公司租金部。第6节招商宣传筹划.新项目招商宣传费用经集团批准后，按照招商预热期、招商阐明会、主力店签约典礼暨步行街招商大会、强势招商期、开业造势期几种阶段，进行招商宣传筹划，并由企划部制定媒体投放筹划和资金使用筹划。.新项目启动招商工作时，招商宣传工作相应开始启动,通过全面宣传达到招商预热的作用，为全面展开招商工作进行铺垫。.招商启动后，由集团商管公司招商部联合本地商管公司适时召开项目招商阐明会,邀请有合伙意向的重要商户参与，对项目招商工作进行现场解读。内容涉及：集团发呈现状及将来发展筹划、项目总体状况简介、项目定位及主力店业态组合、步行街定位及规划。.招商启动2个月内，由集团商管公司与本地商管公司配合本地项目公司召开主力店签约典礼暨步行街招商大会,组织已经签约进驻或意向进驻的商户现场签约,邀请目的商户参观商铺并简介万达广场定位、发展前景等状况,邀请本地政府主管部门和新闻媒体参与会议，进一步扩大影响。.在招商工作完毕60%的I时候,要通过加强宣传推广力度,形成招商强势宣传期，推动招商工作的进度。.在开业前的1个月，启动项目开业造势宣传。管理制度、工作流程、合同审批流程等。2.2招商统一说辞培训新项目开业前8个月，集团商管公司招商部负责对本地商管公司招商、企划人员进行招商统一说辞的培训。培训内容为：招商问题解答、招商分工、招商工作进度安排、步行街业态表述、万达广场特色简介。3招商人员考核本地商管公司根据招商人员工作体现,上报转正人员名单及有关材料,集团商管公司招商部根据其工作体现审核招商人员转正意见，体现突出者可提出晋级意见。根据集团招商奖励政策，本地商管公司提报招商奖金及分派申请，集团商管公司招商部根据招商完毕状况及招商人员工作体现，审核奖金分派方案。第2节市场调研市场调研工作界定新项目摘牌后，根据集团商管公司拓展部提出的项目筹建进度，招商部参与由集团商管公司拓展部组织各部门展开市调工作，参与调查的部门有集团商管公司招商部、人力资源部、物管部、本地商管公司。市场调研日勺内容项目所在都市总体概况:都市经济发展水平，各项经济指标数据，人口总量及分布,都市将来发展规划等。都市零售业发展状况各重要商圈状况,不同业态在各商圈的I分布状况、业态定位及组合、规模、数量、面积比例、经营状况，各商圈的形成和发展历程，将来发展规划等。同类竞争对手分析基本状况，总面积,规划布局，业态面积配比,档次定位，开业时间，历史经营状况，消费环境，消费构造（客层定位），租金价格或合伙条件，有关费用（物业管理费），人力资源费用、品牌状况，服务管理、停车位数量、客流量、客单价、招商优惠条件等。项目周边环境调研项目所在地理位置、项目规模、周边环境，交通状况，3-5公里半径人口数量构造和特性、商业设施、服务设施、市政设施、社区数量、入住人口、居住户数、人均收入、人均消费支出、消费特性、物业状况（规划部提供涉及住宅、酒店写字楼、商业的全面状况），工程进度时间等。对在经营的租赁物业的租金原则、租赁年限、物业费、租金递增、租金缴纳方式、前期的优惠政策等进行收集分析。市场调研工作筹划及实行每次市场调研及I时间安排为5—7天,按照不同的调研内容对人员进行分工。通过查询网上信息和本地政府有关报告，收集所需要的各项数据指标。通过调查问卷和实地考察,理解各重要商圈和竞争对手的I状况，以及项目周边环境状况。市场调研的分析结论根据各部门市场调研收集的数据进行分析，得出调研结论，形成市调报告。以此作为项目定位、商业业态规划、租金原则测算、物管费测算、招商宣传推广费预算、组织架构编制的根据。第3节定位、规划与步行街商业业态规划万达广场的定位、规划新项目总体规划设计完毕后，集团商管公司招商部参与新项目总体定位和规划格局的研讨并提出建议。集团商管公司招商部负责拟定步行街商业业态规划和招商定位。步行街商业业态规划1在集团规划研究院对新项目制定初步商业规划后，根据市调报告及发展部提供的有关数据，集团商管公司招商部负责草拟新项目步行街商业业态规划方案，以及厨房点位和上下水预留位置图。新项目步行街商业业态规划涉及步行街商业定位、业态面积占比、各业态在步行街分布、目的品牌等。新项目步行街商业业态规划形成后，由集团商管公司招商部提报集团商管公司论证，集团商管公司总经理、分管副总经理、本地商管公司参与论证。经讨论、调节后的规划报集团领导审批。1.4步行街商业业态规划一经拟定,本地商管公司必须严格执行。若执行中有调改意见须提报调改方案，经集团商管公司招商部审核后报集团商管公司审批，审批后及I调改方案方可执行。3新商业项目整体规划设计及步行街内装设计时跟进在集团规划研究院对新项目进行规划设计初期及过程中，集团商管公司招商部要通过参与研讨会或内部联系单等形式，对新项目的整体规划设计和步行街的内装修设计提出合理化建议。招商政策及租金方案制定.集团商管公司招商部按照集团规定，根据本地市场状况、步行街商业业态规划草拟新项目步行街招商政策及租金方案。.招商政策及租金方案涉及:各商铺租金，各业态租赁合同年限，保证金、租金交纳方式，租金年增长比率，优惠政策等。.新项目步行街招商政策及租金草拟方案,经集团商管公司论证调节后，报集团领导审批。.本地商管公司根据批复欧I招商政策及租金方案，拟定每个铺位及I租金及招商政策，报集团商管公司审批。商铺招商政策及租金经集团商管公司审批后，本地商管公司需严格执行。.招商政策和租金原则在执行过程中，属于本地商管公司权限范畴内的由本地商管公司总经理负责审批;超过本地商管公司权限的，需经集团商管公司总经理审批后方可执行；超过集团商管公司权限时,需经集团领导审批后方可执行。.集团商管公司招商部负责监督、检查政策及方案执行状况。第5节招商实行招商启动准备工作各商铺租金指标分解根据集团批准的步行街总租金收益指标和招商政策，集团商管公司下达步行街租金指标和政策给本地商管公司，本地商管公司根据步行街业态、楼层及商铺位置的不同,将租金逐个分解到每一种商铺,按招商洽谈租金原则、集团商管公司租金原则和集团租金原则编制各商铺5年租金分解表，报集团商管公司总经理批准后执行。招商任务分解及人员分工本地商管公司根据新项目招商部人员编制，按照不同业态或不同楼层将招商人员提成服装服饰组、餐饮组和生活配套服务组，或一层、二层、三层3个组，每组2至3人。商铺招商任务必须分解到人。招商手册的I设计及制作本地商管公司必须在招商启动前完毕招商手册的制作。招商手册要体现新项目的I总体定位和主力店、步行街的业态功能组合及整个广场日勺特色。招商手册必须经集团商管公司和集团公司文化部审批后方可制作。步行街商铺租赁面积的核定集团商管公司招商部根据规划研究院提供的最后拟定的新项目步行街各商铺套内原则租赁面积的图纸，核定步行街各商铺的I租赁面积，作为本地商管公司签约的根据。规划院提供的图纸必须经分管副院长以上签字，电子图和纸质图纸各1套。本地商管公司成立招商管理小组，总经理为组长，负责分管招商营运的（副总经理为副组长。对招商人员进行指标分解,按品类或楼层分工，责任到人。招商目的I品牌的I拟定及落位步行街正式对外招商前，本地商管公司根据市场调研分析成果，以及拟定的新项目总体定位和各业态功能组合状况,拟定步行街招商目的品牌并进行落位,品牌落位图报集团商管公司审批。每个商铺规定有1个主选品牌和两个备选品牌。7多种原则合同的I拟定及审批在招商工作启动前1个月，本地商管公司制定新项目的租赁意向合同、租赁合同及附件、物管合同、补充合同、广告位使用合同等,报集团商管公司和集团法务部审批。招商工作筹划制定1新项目开业前8个月完毕招商准备工作并启动招商，开业前4个月完毕餐饮业态日勺招商；开业前2个月完毕所有商铺的招商。对于招商完毕后掉铺的I商铺须在开业前1个月完毕掉铺再招商工作；2本地商管公司根据步行街商业业态规划、招商政策及租金方案,制定欧I招商筹划书及招商工作进度筹划，并报集团商管公司审批。招商方案内容招商条件：租金原则及递增比例、拟定不同业态日勺合同年限、租金及押金收取方式、招商优惠政策等.招商范畴:业态、业种、品牌档次，每个铺位锁定3个目及|品牌，分高中低3个档次。招商区域：本地及异地都市。任务指标：铺位数量、面积、分铺租金及租金总目的。时间节点:从启动到完毕整个过程的时间节点。由本地商管公司建立商户资源信息库，并及时进行更新。本地商管公司负责购买招商办公设备及办公用品；招商办公室和招商环境氛围布置，招商热线电话的贯彻。并准备好6—8人小会议桌、网线、电源供集团增援人员办公使用。招商目日勺品牌选择原则目的品牌日勺商品定位要符合万达广场步行街的整体定位。2目的品牌日勺经营者要具有较强经济实力和经营管理经验。目的I品牌在国内或本地具有一定的I品牌出名度和市场占有率。目的品牌商户具有较强抗风险能力。招商工作日勺实行及监控管理1本地商管公司招商工作启动时，集团商管公司招商部派出项目招商经理负责跟进和协调招商工作。招商启动后，要优先洽谈出名品牌和重点大客户，招商负责人必须亲自跟进。3本地商管公司要做好客户记录,每日登记商户洽谈状况并进行汇总。外出拜访商户前要做去向登记;返回后要填写商户洽谈表。根据接待和拜访商户的洽谈状况,拟定意向目的商户，进行重点跟进和洽谈,并做好洽谈记录。本地商管公司建立招商档案，涉及商户资源、商户合同及资料，每周汇总上报集团商管公司招商部。本地商管公司招商副总每日组织招商工作分析会，理解商户动态和招商工作中的问题，针对浮现日勺问题及时调节招商方略。目的商户合同条款拟定后，由主谈招商人员办理审批手续，并及时跟进审批成果。各地根据不同状况，可以在签定正式租赁合同之前签订租赁意向书,审批流程与租赁合同流程相似。目的商户租赁合同通过审批后，及时与商户签订《房屋租赁合同及附件》及有关要约文本，并将签字盖章的I合同统一编号存档；合伙条件变更:租赁合同通过审批后，若商户合伙条件发生变化，需按合同审批流程重新办理审批手续。4.9招商工作需严格遵守集团规定及本地商业公司规章制度和管理措施,认真贯彻和贯彻招商政策和租金指标,不得有弄虚作假、徇私舞弊、贪污受贿时行为,一经发现将严肃解决并追究其法律责任。4.10本地商管公司应遵循集团规定招商审批权限,严格按照多种招商工作流程开展招商工作，超过权限应及时上报集团商管公司审批。4.11对已经形成的新项目步行街商业规划定位、执行方案、招商政策、租金价格进行调节和改动的，需事先上报集团商管公司批准后方可更改。4.12本地商管公司每周五将招商进展上报集团商管公司招商部;涉及招商进度汇总表（附件WDSY-WI—120301）,并附品牌明细表。商户进场装修管理1新项目的装修管理工作由本地商管公司分管工程的副总负责，招商部和工程部人员共同参与。2本地商管公司招商部与商户签订正式租赁合同步,会同工程部与商户进行房产技术条件对接,并与本地项目公司确认。3本地商管公司招商部和工程部应在招商过程中及时掌握商铺交房技术条件日勺贯彻和变更状况,随时与商户对接。4各招商小组组长负责协助工程部与商户进行商铺交接,签订《进场确认书》。餐饮商户提前90天，其她商户提前45天进行商铺交接；5招商人员负责向商户发放商户装修管理有关规定。6招商人员协助工程部与商户一起按照图纸设计、图纸审批、办理施工手续、装修准备、施工组织、装修施工、装修验收、装饰布置等环节制定装修进度表。7招商部与工程部一起审核商户装修设计图纸,招商部负责审核总平面图、效果图、货柜尺寸图、店招图;工程部负责审核水、电、气系统图、装修材质、装修工艺等。经本地商管公司总经理签批后反馈商户。招商人员协助商户办理进场施工手续，涉及:缴纳装修保证金、办理施工许可证、办理施工人员出入证、贯彻临时