禅城三大商圈部分可用-佛山东平新城中央商务区发展策划报告131p

佛山东平新城中央商务区

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汇报稿本次汇报流程:1、深圳世联地产汇报策划成果，用时35分钟；2、ECS（易城）国际公司进行方案的多媒体演示，用时25分钟；3、沟通交流时间，用时20分钟。世联整体策划思路：1佛山城市研究2东平新城研究3项目整体定位4项目方案5开发运营建议6经济分析规划单位(ECS)介入Chapter1-佛山城市研究佛山位于珠三角经济圈中部，具有良好的地缘优势佛山市位于亚太经济发展活跃的东亚和东南亚的交汇处，处在中国最具经济实力和发展活力的珠三角经济圈中部,与广州地缘相连、文化同源。佛山市中心区距广州车程均在1小时之内。毗邻港澳，与香港、澳门车程均在2小时左右，使佛山能够充分利用港澳的市场优势和国际性大都市的地位，推动佛山广泛参与世界经济。珠三角经济圈佛山是广佛都市圈的重要组成部分，是辐射珠江西岸和粤西城市的重要驱动力佛山通过广湛铁路、西江水道、佛开高速公路链接粤西和大西南，成为广州实施‘西联战略’辐射珠江西岸城市的重要驱动。佛山产业基础合理向西扩散，一方面，利用西岸邻近城市优势产业，例如中山古镇的灯饰，和佛山建材、家具制造业连成整体，将产业链条向西延长。另一方面，本地产业合理地扩散至珠江西岸邻近城市，利用西岸城市广阔的地域和资源，促进西岸城市的发展，例如佛山陶瓷企业在西岸设厂。佛山是全国重要的现代制造业基地，佛山的整合和发展对珠三角城市群实现“多赢”以及给周边地区的发展提供有力的推动作用。目前珠三角地区城市呈现东强西弱的局势，广佛增长极的增强有利于加强珠三角珠江以西城市如江门、肇庆乃至粤西城市的发展。佛山是珠三角发展的重要经济引擎，GDP列全省第三,人均GDP超过1万美元佛山经济实力在广东省名列前茅。近年来佛山市生产总值呈稳步增长态势;生产总值在珠三角主要城市中排名第三，在珠江西岸城市中首屈一指。2005-2008佛山GDP增长率变化(数据来源：05-08佛山市统计年鉴)2009广东省主要城市GDP比较数据来源：深圳、广州、佛山、东莞、中山、惠州、珠海城市2008年统计年鉴广州佛山大珠三角地区深圳惠州东莞珠海中山江门随着佛山人均GDP超过1万美元，

佛山城市进入新的发展阶段，——在哪些方面需要进一步提升？1、产业发展：制造业升级、发展生产性服务业现状：二产发达，三产落后目前佛山以第二产业为主，第三产业不发达，无论是商务办公市场还是商业市场都处于一个较为落后的水平；佛山的产业可持续发展必须放在广佛一体化、珠三角城市群的产业分工中进行考虑，包括两个内涵：一是自身制造业的升级完善，这是佛山的基础和优势，不能丢；二是依托于广佛一体化以及自身强大的制造业，发展珠三角的生产性服务业。如果一个城市只是制造业名城，注定要处于城市的边缘化地带，未来的城市化发展是城市群、城市带、城市圈的发展；未来城市的核心竞争力就在现代服务业和第三产业，以此辐射、覆盖和服务于周边第二产业的城市和地区。2008年佛山三产比例佛山需要建立一个强有力地城市中心，树立现代化城市形象。2、城市建设：建立城市中心，树立城市形象乐从家具澜石有色金属石湾-南庄陶瓷大沥铝材现状：组团式发展，镇强市弱佛山的城市建设滞后于佛山经济发展，经济水平在珠三角高居第三，区城市化发展水平不同。佛山现代的城市形象是模糊的，说到佛山，会让人想到很多特色的产业和大量的专业镇。佛山缺乏一个强有力的市中心，佛山地发展一直都是以组团的方式进行的，这会影响到佛山城市的进一步升级和城市品牌的营销推广。3、城市文化：发扬传统岭南文化，建立现代都市文化现状：文化品牌缺乏岭南文化:传统历史底蕴都市文化:精英时尚商务&佛山的城市文化建设应包括两个内涵：一佛山是岭南文化之乡应充分发挥传统文化的优势，提升佛山的文化影响力；二现代都市文化的建设佛山需要能够体现现代都市文化的区域出现，例如世界上所有大都市的CBD，都体现了一种现代都市的商务文化、精英文化、时尚文化。4、低碳、生态环境：建设“低碳生态文明”现状：保护、利用不足对城市环境来说，营造一个良好的工作居住氛围，建设宜居城市，对于招商引资、吸引高素质人才也具有十分重要的意义。生态环保也能够成为一种生产力：利用生态环境可以发展休闲旅游产业，同时，高层次、高附加值产业往往以良好的环境作为前提条件，对于产业的升级和城市转型意义重大。中国经济的发展，在较长的一段时间内，对生态环境的重视程度不足。随着佛山人均GDP步入新的阶段，城市要进一步升级，必须实现增长方式的转变。低碳经济低碳城市节能减排生态环保在城市发展的大背景下，东平新城、本项目承担怎样的使命？Chapter2-东平新城研究1佛山城市研究2东平新城研究3项目整体定位4项目方案5开发运营建议6经济分析规划单位(ECS)介入为配合实施大佛山城市战略，2003年，东平新城项目立项2003年初，佛山市行政区划调整；2003年4月，中共佛山市第九次党代会和佛山市第十二届人民代表大会召开。为加快佛山城市化建设，实施佛山现代化大城市发展战略，佛山市中心组团新城区项目立项；2003年9月，中心组团新城区建设协调领导小组及其办公室，以及中心组团新城区开发建设有限公司成立；2004年，新城区建设正式启动，并陆续完成了东平大桥、世纪莲体育中心、新闻中心及绿化生态环境工程等重点基建项目；2007年4月，市政府将中心组团新城区正式更名为“佛山市东平新城”……东平新城位于城市“2+5”组团中的中心组团，是重点建设的高标准城市中心东平新城是佛山市政府为实施‘强心战略而重点建设的高标准市中心，其定位为‘佛山市中心城区’、中心商务区、总部经济发展区、公共服务区、具有浓厚岭南风貌的绿色新城佛山市规划城区为“2＋5组团”。“2＋5组团”中的“2”是指：中心组团和大良容桂组团东平新城的历史使命1、建立珠三角生产性服务业基地，促进佛山城市产业的升级和转型；2、成为广佛都市圈乃至珠三角重要的城市服务节点，将成为佛山向东联接广州、向西辐射粤西的重要支撑点；3、建立佛山现代都市形象，成为佛山城市对外交流、走向世界的新窗口；4、成为佛山的新文化示范区，传统文化和现代文化的融合，本土文化和外来文化的融合；5、成为佛山“生态文明”建设的示范区，打造宜业、宜商、宜居的“三宜新城”。本项目处于东平新城核心区，主要承担商务办公职能，兼顾商业休闲功能本项目主要承担商务办公职能东平新城空间结构概念模式：世联对项目使命的理解：1、产业平台。建立珠三角生产性服务业基地，促进佛山城市产业的升级和转型，同时实现和广州产业的错位，促进粤西产业的发展；2、城市名片。建立佛山现代都市形象，成为佛山城市新名片；3、文化窗口。佛山国际化的展示窗口，展现现代都市CBD商务文化、精英文化、时尚文化；4、生态典范。充分利用项目优异的生态环境资源，和办公、商业相结合，打造珠三角新型CBD示范区。要达成项目使命，我们应如何进行项目的定位？——分别从商务办公和商业两方面进行研究，然后提出项目整体定位。Chapter3-项目整体定位1佛山城市研究2东平新城研究3项目整体定位4项目方案5开发运营建议6经济分析规划单位(ECS)介入12项目商务办公定位项目商业定位3项目整体定位佛山第三产业发展相对落后，商务办公市场基础薄弱,专业写字楼产品较少厂房办公最原始的商务办公环境，档次低，形象差，但因佛山大量实业型中小企业的现状而大量存在商住混合办公中小型企业，对价格较低、面积小的商住楼需求较旺盛存在问题：档次低，商务配套不全，物管差，功能混杂，难适应现代商务发展的要求，销售情况理想，但出租空置率高商务公寓商住楼与专业写字楼过渡产品，受注重企业形象但实力有限，无法进入写字楼门槛的中小型企业追捧；存在问题：形象相对于专业写字楼仍显较低写字楼真正意义上的高端专业写字楼历史并不长，从07年环球国际广场等项目开始；完全意义上的高档写字楼的出现是佛山写字楼市场的新时期佛山制造业发达，第三产业发展相对落后，服务行业比重低于全国平均水平，处于起步阶段由于服务行业的基础薄弱，佛山的商务办公市场发展动力不足目前佛山企业主流办公场所仍停留在厂房、商住综合楼，商务公寓、专业写字楼市场占比较小写字楼市场平均年供需量仅5-6万平米近年来,佛山写字楼年新增量在6万平米以下，租用市场保持平稳。佛山写字楼市场的年销售面积保持在5万平米以内，市场需求有限。目前已经形成了祖庙-汾江路、季华路、千灯湖三个商务板块千灯湖金融高新区季华中心商务区老城区老城区：祖庙-汾江中路板块;以大规模旧城改造项目岭南新天地个盘供应为主;商业气氛比商务气氛更浓季华中心商务区：进行规划的中央商务区有11个地块将建成商务物业（写字楼、酒店、商务公寓等千灯湖金融高新区：一期重点规划的商务用地位于千灯湖公园东侧，占地约503亩祖庙-汾江路板块：形象不佳,内部设施陈旧,使用率低,除个别项目外，租金和售价水平普遍偏低项目入住企业售价/租金环球国际广场服务业企业,企业营业管理部门,国内外企业的佛山驻点均价约10800元/平米；目前租金约60-70元/平米·月国际商业中心服务业企业,企业营业管理部门,国内外企业的佛山驻点均价约11800元/平米（含2000元/平米装修）;租金60元/平米·月岭南大厦－－整体均价约7000-8000元/平米项目入住企业售价/租金华辉大厦国内的中小型企业租金约45元/平米·月百花广场地产、贸易、广告、咨询顾问等中小型企业,政府事业机构租金约30元/平米·月(含物业管理费)东建大厦IT、贸易、拍卖行、陶瓷等中小企业、外地公司驻佛山办事处租金约25-35元/平米·月2007年之前建成的中档写字楼,月租金区间为25-45元普遍与商场混杂,商务形象无法彰显,出租率低,车位不足,交通拥挤,内部设施陈旧从2007年开始,陆续有专业甲级写字楼/中高端写字楼推出;月租金为60-70元,单价为7000-11800元对比周边城市写字楼租金和售价偏低租金（元/月/平米）广州体育中心商务中心区110-160广州珠江新城商务中心区100-250数据来源：世联广州公司季华路板块:目前而言，季华路板块是三大板块中商务气氛最为成熟的区域,档次稍高项目租金(元/m²)出租率主要客户说明经华大厦25～30100%保险、贸易等中大型企业，政府机关等停车位充足、保养良好、地段优越，卖完后管理，大部分为政府单位入驻。新都会御景豪庭40/实力较雄厚的中大企业12层纯写字楼，07年7月入场装修，整层出租，700多㎡/层，入驻门槛较高金融广场20~25100%广告、贸易、律师行及部分中大企业楼龄较长，内部公共装修较为破旧，项目形象不高；不临路，昭示性较差广发银行大厦25～3595%银行自用、保险、金融、信息科技等中型企业管理完善、自用及出租，实用率低/成为不足卓远国际商务大厦————多为民营和私企业主，来自电子、金融、贸易等行业地段较为优越，定位佛山首个超甲级纯写字楼，聘请世邦魏理仕为物管顾问，3.8米层高，目前在售价格约11000-13000元/平米写字楼物业沿季华路两岸分布,多为机构大企业自有物业或出租物业，档次稍高，楼龄长,09年起陆续有新项目放量，整体均价约11000-13000元/平米千灯湖板块:聚集了金融或行政事业机关的自有办公物业，仅有少量出租物业，市场化程度低片区定位为’高新技术金融后台服务中心’,此片区商务办公初步启动，60%以上为金融企业自用型写字楼,项目广东三泰电子技术有限公司金融服务外包中心项目新加坡亿胜投资集团亿能金融服务中心美国国际集团(AIG)后援中心项目新鸿基金融集团国际金融综合服务区项目企业定位集研发、票据电子化处理、远程补录、数据挖掘与利用为一体高新技术领域以及现代服务业以AIG成员公司包括友邦保险自用办公为主在自用基础上，该服务区将建设商场及写字楼代表性金融企业自用写字楼项目工商银行南海支行恒生银行南海支行中国银行南海支行人民银行南海支行光大银行佛山分行农业银行南海分行兴业银行南海支行友邦保险广州证券…项目租金(元/m²)出租率主要客户财联大厦4550～60％南海发展股份、成威商贸、押运服务、凯利莱宾馆、建设银行经委大厦40100％制造业、贸易、证券、保险中银大厦40-5070%中国银行、创鸿地产、河南省中原建设有限公司、东芝电器销售有限公司财汇大厦40-5050％设计、贸易、保险目前有少量出租写字楼,楼龄长,设备陈旧,租金低&为高新服务企业总部或区域中心自用型写字楼，2010年陆续投入建设及使用结论：佛山处于写字楼市场发展的初级阶段写字楼整体形象不佳租金水平较低入驻客户以服务类中小企业为主佛山CBD商务办公市场未来的发展机会在哪？——从两个方面考虑：

1、广佛一体化给佛山CBD带来的机会；

2、佛山制造业内生发展的机会。选取了大量案例进行研究，从中选取了代表性案例进行重点分析和总结案例1：新宿商务区…东京案例2：金桥商务区…上海案例3：古尔冈商务区…新德里案例4：昆山商务区…上海案例5：苏州工业园商务区…上海……世联案例研究：古尔冈商务区金桥商务区昆山商务区新宿商务区案例启示：一、“次级城市”CBD的发展很大程度上依托于“首位城市”的商务办公市场；二、如果“次级城市”CBD距离首位城市CBD的车程控制在1小时以内，它的发展就能够共享“首位城市”技术、人才、资本以及信息平台；三、“次级城市”CBD依靠商务环境的绿色、生态化打造，以及写字楼租金的天然级差，能够对“首位城市”的办公企业产生巨大的吸引力；四、“首位城市”企业总部和生产性服务业的迁移能进一步促进“次级城市”制造业升级，形成产业转型和升级的良性互动；广州：首位城市佛山：次级城市广州是华南政治、经济、科技、教育、文化中心，具有良好的人才、技术、信息、资金平台广州是华南地区最多高校的地方，拥有大量科研教育机构，聚集了相当数量的高素质人才；广州是全国三大金融中心之一，金融市场活跃，是华南地区融资能力最强的中心城市，也是全国外资银行第二批放开准入的城市；资金平台信息平台人才平台技术平台广州，华南地区第一大城市，广东省省会，华南地区政治、经济、科技、教育和文化中心。全市商业网点10万多个，为全国十大城市之冠。广州国际会议展览中心是目前世界第二大、亚洲第一大的会展中心。广州是华南地区信息中心，是我国长途电信业务三大出口之一，也是全国互联网三个核心节点和国际出口之一，更是国家互联网三大交换中心之一；广州是全国重要的工业基地、华南地区的综合性工业制造中心。广州香港澳门深圳广佛一体化下的便捷交通，使得佛山CBD的发展可依托于广州的大平台，佛山CBD应纳入广州CBD市场中整体考虑项目到广州中心区时间：30分钟以内到广州新客站时间：30分钟以内到广州白云机场时间：1小时以内广州市中心广州白云机场广州新客站本项目深圳最早的CBD是罗湖CBD，后来向西发展，先后规划建设了福田CBD、南山CBD从福田CBD到罗湖CBD时间约20分钟，到南山CBD时间超过半小时城市类比：深圳罗湖CBD福田CBD南山CBD超过半小时２０分钟车程从项目到广州中心，如同从深圳福田ＣＢＤ到南山ＣＢＤ广州将形成天河北、珠江新城两大CBD组团到2020年将由“天河北-环市东-东风路”与“珠江新城-员村-琶洲”共同构成广州新世纪CBD，以金融、商务、会展、信息、高端零售、法律会计等现代服务业为重点，争取成为具有较大区域影响力的现代化中央商务区，辐射珠三角。天河北CBD广州的中心地区，区域发展成熟，交通便利，商业繁华，有着广州最高级的写字楼。珠江新城CBD珠江新城未来发展整体规划是以七大标志性建筑和集中山水城市精华的中央广场以及立体化便利的交通设施等为重点，形成区域性高标准的服务设施支持体系；发展成为具有国际金融、贸易、商业、文娱、外事和旅游观光等多种功能的城市中央商务区(CBD)硬核，国际经济、文化交流与合作的基地，成为城市新形象的集中体现。

珠江新城CBD天河北CBD本项目的文化、生态的区域属性和完善的配套设施，和广州两大CBD形成差异，使得吸纳广州的企业总部和服务企业成为可能项目周边完善的城市配套良好的居住环境：新闻中心、行政办公中心、世纪莲体育中心、文化综合体、中央公园、高档住宅区佛山写字楼租金水平和广州相比具有较大的吸引力和广州CBD形成差异化，使吸纳广州企业总部和服务企业成为可能MASHALL生产性服务业区位选择理论企业选择办公地点综合考虑三类要素：接近相关：接近客户、同行和外部信息易达性相关：交通设施、信息基础设施和合格的职员环境相关：城市文化、社会和居住环境案例借鉴：金桥商务区对上海企业的牵引古尔冈对新德里企业的牵引机会一：和广州共享市场、平台，应发挥项目差异化优势,

主动吸纳广州生产性服务业及企业总部问题：佛山CBD商务办公市场未来的发展机会在哪？佛山CBD商务办公市场未来的发展机会在哪？——从两个方面考虑：

1、广佛一体化给佛山CBD带来的机会；

2、佛山制造业内生发展的机会。城市区位:

佛山市位于亚太经济发展活跃的东亚和东南亚的交汇处，处在中国最具经济实力和发展活力的珠三角经济圈中部,与广州地缘相连、文化同源，共同构建’广佛经济圈’;交通优势:

佛山市中心区距广州车程均在1小时之内。毗邻港澳，与香港、澳门车程均在2小时左右，使佛山能够充分利用港澳的市场优势和国际性大都市的地位，推动佛山广泛参与世界经济;经济强市:

近年来佛山市生产总值呈稳步增长态势;生产总值在广东省主要城市中名列前茅.另一方面，佛山自身具有强大的经济实力，工业产值已超过广州2005-2008佛山GDP增长率变化肇庆惠州江门珠海澳门香港深圳东莞广州中山佛山广佛经济圈2009广东省主要城市GDP比较佛山制造业十分发达，已经形成家电、家具、陶瓷、机械等十大优势制造行业十大优势制造业为主导佛山已形成了家用电器、机械装备、金属材料加工及制品、陶瓷及其他建材、纺织服装、电子信息、食品饮料、塑料制品、精细化工及医药、家居用品制造十大行业十大优势制造业占规模以上工业85%以上,其中以白色家电,家具,现代陶瓷,机械装备,金属材料加工等为主导佛山十大优势制造业结构图佛山全市工业生产总值高居全省第三,占全市生产总值60%以上.制造业城市会衍生出大量的商贸、物流、保险、法律等服务需求案例东京、香港、新加坡：早期依靠优先发展制造业集聚经济实力，成为制造业中心；然后，生产出来的商品需要贸易、运输;带来了大量商贸、物流发展的机会，频繁的商贸活动会带来投资机会，也产生保险、法律服务的需求制造业发达城市发展趋势——进而成为商贸金融中心，现代服务业中心香港东京新加坡制造业产业升级金融银行投资公司专业事务所会计事务所律师事务所咨询公司管理咨询投资咨询设计咨询其他贸易公司会展公司制造业产业升级带动生产性服务业的发展，引发办公物业需求的增加证券保险制造业升级促进生产性服务业快速发展同时制造业的升级，将促成研发、设计、营销等部门的分离，企业职能总部出现而制造业自身的升级，将促成研发、设计、营销部门的分离，同时随着专业分工的日益完善，衍生出更多的外包服务需求这一进程将促进本地服务业的发展，以及对广州的服务企业产生巨大的吸引力佛山制造业发展衍生出服务需求吸引广州企业提供关联服务研发、设计、营销、品牌商贸、物流需求保险、法律等服务需求佛山制造业广州生产性服务业佛山生产性服务业市场需求促进本地服务业发展高水平服务又将进一步促进制造业的升级，大大提升佛山制造业的竞争力佛山十大制造业家用电器机械装备纺织服装电子信息食品饮料塑料制品家居用品精细化工及医药陶瓷及其他建材金属材料加工及制品制造业转型升级的需求企业对于生产性服务的业需求高水平服务业打造服务业推动制造企业发展佛山制造业升级佛山生产性服务业壮大高水平服务业促进制造业发展在这一产业升级转型过程中，大量的商务办公需求产生1制造业的研发、设计、营销、品牌部门2本地发展起来的生产性服务业3广州迁移过来的相关生产性服务业包括……机会二：佛山制造业升级，产生大量的写字楼办公需求问题：佛山CBD商务办公市场未来的发展机会在哪？

机会一：和广州共享市场、平台，应发挥项目差异化优势,

主动吸纳广州生产性服务业及企业总部机会二：佛山制造业升级，产生大量的写字楼办公需求项目商务办公定位：依托本地优势制造业,利用广州大平台,主动吸纳生产性服务企业和企业总部,打造立足广佛、面向珠三角的制造业总部基地+产业服务基地12项目商务办公定位项目商业定位3项目整体定位佛山商业市场主要有五大商圈，除祖庙商圈以传统商业为主外，其他商圈主要依托集中商业发展祖庙商圈以祖庙路商业街为核心，向周边辐射，商业模式以传统街铺为主，较大型集中商业有百花广场等。升平/东方广场商圈：升平商圈是佛山最传统商圈，90年代以来逐渐没落，其核心地位被祖庙商圈所取代，2003年，东方广场的开业使该商圈重新焕发了生机。季华路商圈是城市向南发展形成的大型新兴商圈，目前发展势头良好，商圈内集中了东建世纪广场、顺联国际广场等大型集中商业物业。桂城东商圈以2002年开业的城市广场和2004年开业的家天下广场为主体，商圈内现有沃尔玛、家乐福等大型零售商家。南海广场商圈是桂城中心商圈，因2000年南海广场开业而兴起，以南海广场为核心辐射周边街道。各大集中商业在定位及经营上均偏中低档消费，租金水平普遍不高，经营状况一般商圈名称业态主要商家消费结构租金水平经营状况祖庙商圈百货、超市、专业店百花广场、兴华商场中低档消费人群1F：400-10002F以上：150-200品牌较齐全，人流量大，早年生意较火爆，近年来随着城市多级商圈的崛起，经营略有所下滑。东方广场商圈百货、超市、专业店东方广场中低档消费人群100-300吉之岛、好又多等主力店吸引了较多人流，经营状况不错，但周边现状限制了其发展。南海商圈百货、超市、专业店南海广场、城市广场、南海嘉信茂、家天下广场本地中低档消费人群1F：200－3002F以上：100左右桂城最早的购物广场，已形成区域热点，经营良好，但消费人群局限在桂城，辐射力有限。季华路商圈百货、超市、专业店顺联国际、东建广场、沃尔玛季华路商圈内高档住宅及写字楼等高收入群体1F：150-2502F以上：80-100位于禅城新城区核心，定位较高端，经营尚可，随着城市中心的南移，季华商圈将逐渐成为新的佛山核心商圈。高端消费人群选择去广州、香港消费，佛山商业实际发展水平滞后于城市经济的发展佛山人高端消费群不在本地消费，不是他们喜欢外出消费，本地商业做的还不够好，他们的消费在本地得不到满足。广州香港根据佛山市商业规划，广佛同城化后，东平新城将成为佛山新的市级商业中心的重要组成部分中心组团商业中心祖庙商圈桂城商圈东平商圈季华商圈东平水道北片区：商业主导型商业区东平水道南片区：商务主导型商业区佛山市商业中心包括中心组团主商业中心和大良容桂、狮山、西南、西江、大沥、九江龙江等六个组团商业中心。中心组团主商业中心位于市域中心区域，规划近期由祖庙商圈、桂城商圈、东平商圈和季华商业带组成，远期规划增加陈村商圈。东平商圈。由魁奇路以南、东平水道两岸区域组成，是“一河两岸”新城区的新兴商业区。该商圈依托东平水道实行功能分区发展，水道南片为商务主导型商业区；水道北片为商业主导型商业区，依托广佛地铁实行与广州商品市场的互补式发展，优先设置品牌折扣店、工厂直销中心、休闲娱乐网点和主题商业街，设置满足居民日常消费需求的其他商业网点。资料来源：佛山城市商业网点规划2006-2020本项目紧邻交通枢纽，具有很高的商业价值1、城际轨道交通（广佛环、广佛珠）2、城市轨道交通（地铁3、6号线）3、常规公交、出租、小汽车、自行车等接驳方式项目地块东南角的交通枢纽，将给区域带来大量集中人流，大大提升了周边区域的商业价值。轨道6号线城际线GFH/GFZ轨道3号线商务办公行政中心东平新城交通为城际轨道综合交通枢纽，功能组成包括：因此，本项目商业的成功定位和开发，对于东平新城商业中心的形成和佛山商业的振兴具有重要意义佛山现有商业经营状况一般，发展阶段落后于经济发展水平作为未来的城市中心，东平新城未来也将成为佛山的商业中心本项目紧邻交通枢纽，具有很高的商业价值本项目商业的成功定位和开发，对于东平新城商业中心的形成和佛山商业的振兴具有重要意义体验式商业是商业的发展趋势，是人们生活水平提高后形成的消费模式体验式商业和前三代商业不同，它不是一种独立的商业形态，而是在商业原有购物功能基础上，引进餐饮、影院、酒吧等业态，打造一种以休闲娱乐为主、购物为辅的商业模式。体验商业的核心就是增加人们购物过程中的愉悦感，这实际上是人们生活水平提高后引起的消费模式，是消费需求变化带来的产物。人们最基本的生活需求满足了，就开始关注情感价值，需要感情上的愉悦享受，这就是体验。第一代商业：百货商业。第二代商业：超市。第三代商业：购物中心。第四代商业：体验式商业。北京CBD商业的启示：向多元化和体验式商业发展对北京CBD核心区的商业项目（核心区即：以国贸为中心，东至西大望路，西至东大桥路，南至通惠河，北至朝阳路）进行盘点。随着CBD的不断成熟，逐渐形成以国贸为CBD商业地产核心、华贸、富力城、珠江帝景等商业副中心的商业格局。业态、消费人群多元商业形态多元化，包括大型集中商业、写字楼底商、社区商业、特色商业街等；CBD规划商业主要以综合型商业体和项目底商为主。消费人群多元化，包括写字楼办公人群，CBD居住人群，泛CBD人群，以及外地游客等。体验式商业市场效果良好随着生活水平的提高，消费者对体验消费需求的快速增加，尤其对于CBD的中高端收入人群来说，体验式消费所能带来的愉悦感在某种程度上超出了定点式购物。在这样的背景下，如苹果社区、世纪华侨城等着重休闲、体验的商业经营项目面市，它们的定位及客户与CBD紧密关联，取得了良好的市场效果。世纪华侨城世纪华侨城苹果社区苹果社区传统意义的CBD商业：处于城市核心地段，高容积率，以大型购物中心、高档百货为主；如香港海港城、深圳万象城、北京国贸中心；本项目的商业：除了能够发展传统CBD商业外，由于拥有良好的生态景观和水系资源，还能够发展休闲体验型的高档商业。本项目拥有良好的生态景观和水系资源，具有发展休闲体验型商业的天然优势案例参考：深圳华润万象城——大都市CBD体验式购物中心商业整体高端定位，集中式商业与开放式商业街结合，建筑形式差异化一期集中式商业：采用“一站式”购物mall形式，集合购物、餐饮、娱乐多种功能，采取“主力店＋次主力店＋专门店”的租户组合形式拥有Réel时尚生活百货、Olé超级市场、嘉禾深圳影城、冰纷万象滑冰场四大主力店铺，拥有GUCCI、Prada、等众多国际一线品牌。二期商业街：与住宅结合，对一期商业概念的延续、补充和升华在空间上由室内延伸至室外、在形式上由购物中心走向商业休闲广场在租户组合上以高端奢侈品、创意生活用品、特色餐饮为特点在品牌组合上通过高端奢侈品及高档特色餐饮提升整体档次

一期二期商业·万象城一期一期一期二期案例参考：杭州西湖商业——兼具都市意向和滨水生态双重属性的休闲体验商业时尚购物品牌餐饮高档接待西湖国际名品街西湖天地星级酒店凯悦时尚的、现代的、潮流的都市元素激发了西湖文化的新活力，使西湖区域成为一种精神追求，引领时尚生活方式的旗帜都市功能与承载形式，建立起一种高端、品质感的氛围，特别对高端人群形成强烈吸引，人群圈层化明显商务人士白领人士时尚人士……高级办公国贸中心……项目商业功能定位项目商业定位：充分利用项目的便捷交通和生态资源，立足体验型商业发展的大趋势，建设面向多元消费群体的体验型商业中心，使项目商业成为振兴佛山商业的重要推动力量。东平新城的区域配套商业。以写字楼底商为主要形式，以超市、便利店、干洗、印刷等业态为主，满足周边人群办公、生活的基本商业需求。珠三角最具特色的目的地型精品商业体验馆。依托佛山特色产业，打造以陶瓷、家具、家电行业商品为主的高档购物场所（详见第5章），满足珠三角的中高端消费人群节假日的购物目的地型消费；佛山最高档的体验式购物中心。以“主力店＋次主力店＋专门店”的租户组合形式，将名品购物业态和休闲业态相结合，满足佛山中高端消费人群购物需求；珠三角唯一的CBD生态滨水商业街。充分利用CBD都市元素和生态滨水元素的冲突，以餐饮、酒吧、茶馆等休闲业态为主导，满足东平新城白领、中产及外地中高端游客的休闲娱乐需求；12项目产业定位项目商业定位3项目整体定位经济发展的引擎，城市活力的都心把握广佛一体化的大趋势，依托佛山自身优势制造业，充分挖掘项目区域环境和配套价值，打造立足广佛，放眼珠三角，以商务功能为核心，以商业功能为辅助，以强化佛山城市中心、树立佛山现代都市形象、促进产业升级转型为目的的新一代都市生态中央商务区E-CBD

E-CBD都市生态中央商务区项目发展战略及整体定位

Ecology-CentralBusinessDistrictE-CBD同时也是有影响力的、高效的、活力的、优雅的……EffectiveElegantEfficientEnergetic

项目使命产业平台建立珠三角生产性服务业基地，促进佛山城市产业的升级和转型，同时实现和广州产业的错位，促进粤西产业的发展城市名片建立佛山现代都市形象，成为佛山城市新名片文化窗口佛山国际化的展示窗口，展现现代都市CBD商务文化、精英文化、时尚文化生态典范充分结合项目优异的生态环境资源，和办公、商业相结合，打造珠三角新型CBD示范区Chapter4-规划方案建议1佛山城市研究2东平新城研究3项目整体定位4项目方案5开发运营建议6经济分析规划单位(ECS)介入世联研究了大量国内外CBD案例巴黎德方斯芝加哥中心休斯顿中心悉尼金融区新加坡CBD上海陆家嘴CBD北京建外CBD大连新市中心区深圳中心区CBD广州珠江新城CBDCBD案例CBD商务办公核心区域的毛容积率普遍在2到５之间，其中商务办公物业建面比例超过60%CBD商务办公核心区域用地面积KM2建筑面积万M2容积率巴黎拉德方斯1.6250１.６芝加哥中心1.8600３.３休斯顿中心1.5420２.８悉尼金融区1250２.５新加坡CBD1.5350２.３上海陆家嘴CBD1.7450２.６北京建外CBD1.5600４大连新市中心区2.2400１.８深圳中心区CBD0.8300３.８广州珠江新城CBD1500５CBD商务办公核心区域用地面积KM2商务办公建筑面积万M2建筑面积万M2商务办公物业占比巴黎拉德方斯1.625035071.4%悉尼金融区125038065.8%深圳中心区CBD0.822030073.3%CBD商务办公区容积率统计：CBD商务办公区办公物业建面比：除占主体的写字楼物业外，其余建面为商业、公建、酒店、住宅等；办公110-140万商业20-25万精品体验馆6-10万酒店10-15万酒店式公寓、商务公寓10-15万兼顾项目CBD都市属性和生态属性，建议项目毛容积率区间为2-3，净容积率3-4，商务办公物业面积110-140万平米ＣＢＤ土地利用的集约性商务核心区域需要对土地有较高的利用率；商务办公物业为主体本项目所具有的生态属性对于绿化覆盖率、生态公共空间的特殊要求，容积率不宜过高；规划建议的三个视角:2、开发实施视角3、土地价值视角项目未来作为佛山城市名片，应充分展现佛山现代的城市形象项目规划应考虑开发实施的市场可操作性项目规划方案符合CBD土地价值的一般规律1、城市形象视角规划方案建议小结一、指标建议。毛容积率2.5；办公110-140万平米，商业20-25万，精品体验馆6-10万，酒店10-15万，酒店式公寓、商务公寓10-15万。二、规划排布建议。1、项目整体规划应兼具都市和生态属性；2、4号地块（邻近交通枢纽中心地块）在空间形象上应和周边形成差异；3、4号地块建议设置会展中心及高档集中商业；4、外围地块商务价值大于商业价值，应以商务办公功能为主，结合水系设置特色商业，结合办公区设置配套型商业；5、滨江绿带作为市民和游客的活动空间，可打造主题雕塑公园，设置特色的雕塑小品。……Chapter5-开发运营建议1佛山城市研究2东平新城研究3项目整体定位4项目方案5开发运营建议6经济分析规划单位(ECS)介入12启动区客户定位启动区客户市场化牵引研究3开发模式及分期建议根据CBD的开发实践总结，CBD中的企业可分为三大类：企业总部、金融服务、专业化生产服务企业总部：泛指制造业、高新技术产业的管理、研发设计、营销等部门金融服务：包括金融服务业和商业银行专业化生产服务：这里特指非金融业的高级专业化服务业，包括法律、广告、会计、综合管理、开发、设计、经营、通讯等佛山市场上写字楼的几大重点行业为贸易、金融、咨询、房地产、物流，它们必然是项目启动阶段应锁定的重点行业我们重点调研了佛山三大写字楼片区的行业情况祖庙片区华辉大厦百花大厦东建大厦环球国际广场国际商业中心ICC岭南大厦…季华路区京禅大厦公交大厦京华大厦金融广场卓远国际大厦广发银行大厦…千灯湖区财联大厦经委大厦中银大厦财汇大厦光大银行南海分行佛山传媒大厦人民银行中国银行…61%金融、贸易、房地产、物流、咨询类企业占比超过61%,其他39%企业行业包括科技、能源、文教、制造业、旅游等39%资料来源：项目组市场调研（样本中已剔除银行及行政事业单位自用大楼）还需要对制造业企业总部以及关联服务类企业进行牵引，重点为陶瓷、家具、家电三大行业佛山十大产业包括：机械装备金属材料加工及制品纺织服装电子信息食品饮料塑料制品精细化工及医药家居、家具用品制造家用电器陶瓷及其他建材…其中，陶瓷、家具、家电三大行业具有较好的发展总部经济的基础，已形成一定规模的企业集群、总部经济载体…

石湾－南庄陶瓷产业集群中国陶瓷产业总部基地乐从－龙江家具产业集群顺德美的工业园顺德格兰仕总部……家具企业的关联企业家装设计、装饰装修、广告、媒体…陶瓷企业的关联企业工艺设计、装饰设计、广告媒体、包装…家电企业的关联企业工艺设计、广告媒体…启动区客户定位：物流、贸易、房地产、金融、咨询等专业服务企业+陶瓷、家电、家具等制造业总部;12启动区客户定位启动区客户市场化牵引研究3开发模式及分期建议对陶瓷、家具、家电

三大行业进行研究……佛山陶瓷行业年经济总量超过400亿元，具有雄厚的产业基础佛山陶瓷历史悠久,文化源远流长,自古被誉为“南国陶都”早在新石器时代晚期，这里的先民就开始从事制陶，揭开了五千年陶瓷文化的首页到唐代己形成规模，成为陶瓷商品生产基地……改革开放至今,佛山陶瓷产业进入飞速发展的时代中国规模最大、实力最强的建筑陶瓷生产基地佛山陶瓷行业经济总量超过400亿元现在的佛山陶瓷陶瓷行业研究自2000年以来，产业开始转型，大量生产基地外迁时间产业发展企业建筑陶瓷行业初步发展第一条工艺技术装备引进繁荣现代化陶瓷地砖生产线国有企业为主导国家引进技术装备，扶持开发市场产品需求旺盛形成卖方市场卫生陶瓷行业初步发展行业发展以数量增长为主国有企业为主体，大量乡镇企业加入供需达到平衡产品价格稳中有升佛山陶瓷行业进入产业提升阶段产业转移开始，部分生产环节向省内佛山周边地区扩散民营企业大举进入企业生产规模扩大部分国有企业和小企业被淘汰市场扩张速度加快逐渐供大于求逐渐形成买方市场陶瓷生产基地和企业向省外有陶瓷产业集群基础的地区转移本地产业转型、技术创新、产业链完善需求加快民营企业成为中坚力量以增量为基础，开始注重技术装备水平供大于求矛盾突出市场开拓需求迫切品牌战略逐渐兴起70年代末－19891990－19951996－19992000－产生期初始期壮大期变革期陶瓷行业研究生产基地剥离后，已形成集办公、展示、研发、交流的陶瓷产业集群中国陶瓷城华夏陶瓷城瓷海国际中国陶瓷产业总部基地陶瓷行业研究主要分布在禅城区的石湾、南庄、张槎地区目前佛山几个陶瓷产业多集中在禅城，主要在石湾、南庄、张槎三水区顺德区南海区禅城区南庄镇建筑陶瓷为支柱产业具有“中国建陶第一镇”称号石湾在悠久的佛山陶瓷史上，石湾有了“南国陶都”之称，并赢得了“石湾瓦、甲天下”的美誉佛山艺术陶瓷产地，以佛山石湾公仔著称张槎南庄石湾高明区陶瓷行业研究现阶段，品牌价值的提升成为佛山陶瓷企业发展的瓶颈，需要通过产业链的进一步分化和提升整体形象进行突破目前佛山陶瓷行业仍然是一个粗放型的行业，技术含量较低，研发创新能力，企业对核心技术和关键技术掌握不多，高能耗高污染，对资源依赖性强，缺乏对国际市场的渠道掌控能力陶瓷产业链条存在可完善可创新的空间陶瓷产业链条陶瓷机械陶瓷生产陶瓷原材料陶瓷配件陶瓷包装耐火材料模具......其他陶瓷企业的服务型企业陶瓷技术研发专业媒体物流公司行业会展陶瓷设计佛山是世界建筑、卫生陶瓷‘世界工厂’建筑、卫生陶瓷产量占全世界1/4企业数量众多，规模以上企业超过300家企业规模多为中小型；缺乏国际知名的品牌和企业佛山产品出口，80％以上均是为国外陶瓷企业和国际渠道商家贴牌生产企业品牌价值需要提升企业数量多而不强

自主创新能力不强产业链仍需完善品牌价值突破缺乏平台

陶瓷行业研究尽管经过多年的发展，陶瓷企业的办公环境已得到一定改善中小企业、外地企业的佛山办事处卖场区：楼下做卖场和产品展示，楼上办公本地大企业、国内外品牌企业总部：企业总部办公楼或企业总部基地，楼下展厅，楼上办公陶瓷企业办公场所中国陶瓷产业总部基地华夏陶瓷城展厅东鹏陶瓷独立的办公楼中国陶瓷城展厅陶瓷行业研究但交通的不便利以及区域环境的不佳，难以体现高端形象石湾片区交通路况:道路上车辆繁杂拥挤,运输车辆多周边环境:大型陶瓷展销中心、中小型陶瓷企业经营店(商住混合办公)沿季华路两旁分布,层次不一、数量繁多,难以体现高端形象南庄片区交通路况:离市中心大概30分钟车程,路上运输车辆多而拥挤,造成一定交通不便周边环境:南庄总部基地片区配套设施较为缺乏陶瓷行业研究佛山家具产业起步早，是国内重要的家具生产基地和批发重地广东一直是中国家具的重要产地,出口额达全国家具出口额的40%以上珠三角的四大家具产地:广州,深圳,佛山,东莞佛山家具行业起源于20世纪80年代，发展已30年之久全国乃至国际市场的重要生产和批发基地乐从镇-中国商贸之都和家具制造重镇现在的佛山家具家具行业研究目前乐从、龙江地区315国道两旁,已形成集家具展销、配件、原辅材料供应等相关产业链为一体的‘十里家具街’乐从-龙江‘十里家具街’集中了1000多家家具相关企业,占佛山家具企业总数的1/3。产业集群庞大,聚集了众多家具生产厂家、家具批发市场、家具展销场馆以及原辅材料供应商；家具品牌众多，产品门类应有尽有。乐从-龙江家具企业西樵,南阳,狮山等其他地区家具企业家具行业研究家具制造企业选择在展场或工厂办公，中小型服务企业集聚在家具制造型企业附近设点办公，成为十里长街的有机组成部分分布在家具生产型企业聚集区周围多为中小型企业，规模几十人以内办公楼较为简陋，办公面积100-200m2服务型企业办公场所物流设计媒体广告外贸装修摄影…不少家具企业采用前店后厂的办公经营模式,且集群规模庞大前店后厂、商住混合的办公形式“他们的办公、营销中心都和展厅或厂房在一起，楼下是卖场和展厅，楼上办公。这些企业不缺房地不缺地，如果需要建什么研发中心、设计室、培训中心，都只需要在自己厂房和卖场周围建房子就可以了。”--家具媒体武总家具行业研究佛山家具企业数量庞大，产能高，但品牌价值不足,已逐渐被邻近的深圳、广州、东莞超越2007-2008年佛山家具工业产值增率：所有家具企业规模以上企业１亿以上规模企业５亿以上规模企业１０亿以上规模企业数量3000家400多家几十家2－3家１家2007-2008年佛山规模以上家具企业数量增率：37.2%27.1%佛山1亿以上规模家具企业占比不到总家具企业数的10%近年来广州、深圳、东莞家具企业逐渐超越佛山,不少品牌在国际上的地位升高“佛山在广东家具中的地位已经逐渐被深圳、东莞所取代，这确实是一个问题佛山家具企业长期集结在镇区级村地之间，缺乏纵观全局的行业态势，至今也未能迈出全市家具产业国际化的步伐。”--佛山市家具协会会长左鼐家具行业研究“现在这些家具企业办公的租金不低。最贵的罗浮宫租金为700元/月/平方米，一般的就200－300/平方米。办公环境装修豪华。有的高级卖场不让一般客户进出，需要预订。”--家具业内人士为提升企业形象，塑造品牌价值，乐从、龙江已经形成了装修高档的展销场所顺联家具城、皇朝家私城罗浮宫家具博览城规模以上家具企业具备很高的承租能力对于卖场和展示空间的档次、设计创意要求颇高家具行业研究但外围环境的恶劣，货车多、交通拥堵、治安差，是家具企业提升形象和档次的硬伤家具是原料指向型产业,佛山家具产业集聚度高企业大多以前店后厂运营,形象难以提升无序地扩大规模造成区域杂乱的现象,并带来环境污染配套设施仍需完善,区域整体形象不佳卖场楼中的简陋酒店家具材料市场离市中心至少30分钟车程,道路拥挤,运输车辆多,大大影响了前往的便捷度家具行业研究佛山顺德有中国‘家电之都’之美称，白色家电是佛山特色产业，也是广东产业结构重要组成部分山东青岛、广东顺德,江苏慈溪是中国三大家电产业集群80年代中后期顺德家电开始走向国际市场‘顺德模式’成为家喻户晓的行业经典全国最大的家用电器生产基地以及拥有最完整的家电行业产业链地区之一白色家电占全国份额的20%2009年产量达160亿元，出口外销达90亿元现在的佛山家电家电行业研究围绕几个大型制造企业，已形成多个家电行业的产业集群北滘、容桂整机制造和物流集群大良、勒流小家电和电子元器件零配件乐从家电原辅料市场乐从北滘勒流大良容桂家电行业研究和陶瓷、家具产业不同，家电行业对于研发设计等环节有更高的要求一些大品牌具备国际竞争力，生产工艺可以和国际水平竞争‘十五期间’工艺设计对广东工业经济增长贡献为28%，工业设计是制造业创造产品附加值的关键目前大部分佛山企业自主品牌创新能力弱,以OEM和ODM为主仍处于价值链低端“顺德要打造世界级的白色家电之都，工艺设计与创意产业是一个重要推手。在工艺设计与创意产业形成一个产业的同时，也将不断地推动顺德传统的白色家电产业提升。”－顺德区区长李亚娟产业价值链中微笑曲线家电行业研究为吸引更多的高端人才，顺德目前也正在积极建设孵化平台目前顺德正积极打造孵化平台促进工业设计产业聚集提升‘一个基地’：工业设计与创意产业基地‘五个平台’：知识产权保护与服务、信息服务、投融资、科技研发和中介服务‘七个产业园’：创意设计、工业设计产业孵化、家具设计与产业化、服装设计、家电工业设计产业化、精密模具设计产业化、文化创意产业家电行业研究然而，交通、生活配套的不便利，使得顺德家电企业在吸引高端人才方面遇到难题许多国内外高端人才对工作环境、居住环境要求都比较高。目前顺德家电企业要做品牌，需要创意产业的发展；引进人才要能够提供好环境、好资源、好配套－佛山家电行业协会目前顺德家电产业集群的环境和配套方面还有待提高良好的工作环境、居住环境、消费环境、生活设施打造是吸引人才的关键不少国外的设计室来到顺德，还是觉得这里环境不尽人意，他们大多需要居住环境好、设施齐全、适合消费的高端场所。－业内人士顺德区禅城区南海区三水区高明区广州1小时2小时从顺德到佛山市中心需要1小时从顺德到广州需要两小时以上家电行业研究陶瓷、家具、家电行业研究结论：三大产业经济模式：展示经济，对产品的展示有较高要求三大产业办公特征：制造企业在工厂或展场办公，服务企业在制造企业周边办公三大产业发展阶段：生产基地分离、研发设计和营销部门分离，领先企业进入品牌价值提升期，产生树立形象，提升品牌影响力的需求三大产业办公环境:已形成集群,但交通及办公环境一般，成为制约企业品牌价值提升的不利因素。行业研究小结对本项目的启示本项目办公、生活环境好，配套完善，离广州不超过30分钟，可以给佛山优秀企业提供一个对外展示高端形象、走向国际化、进行商务交流合作的窗口和平台；由于三大行业特殊性，对产品展示有较高需求，要实现市场化牵引需要予以考虑；核心设施建议：建立直接面向消费者的“高档精品店+体验店”模式，打造三大行业的精品体验馆家具和陶瓷行业的企业总部办公对产品展示有很高要求建议打造面向广大消费者的精品体验馆，通过提高准入门槛，建立统一的行业品牌形象带来目的地型的高端消费人群，带动区域商业的发展宜家体验店体验流程五环节：“参与”、“感受”、“设计”、“个性化”、“运输”

松下体验店日本松下中心：“绿色创意之家”以精品馆作为启动核心设施，对企业实现市场化牵引，同时促进CBD产业、商业集群的形成企业（代理商、经销商）精品馆专业服务类企业旅游购物型商业消费者消费者消费者消费者消费者消费者制造企业营销、设计、研发总部酒店12启动区客户定位启动区客户市场化牵引研究3开发模式及分期建议根据主导方的不同，开发模式可以分为两大类：政府主导型和市场主导型一、政府主导型。由政府下属的国有企业进行项目开发以及招商运营工作，房地产开发企业不参与项目开发及招商运营过程；二、市场主导型。政府将土地出让给房地产开发企业，办公、商业物业的招商运营工作由房地产企业进行市场化操作；政府写字楼用家政府写字楼用家房地产开发企业政府主导型可细分为三种模式：开发模式模式特征优点缺点适用条件使用企业（写字楼物业）政府开发整售型国有控股企业（如城投）开发建设整体销售给一家意向入驻企业开发进程快

政府把控能力强，可较好的控制进驻企业的行业和层次

物业形象高

有利于发展总部经济一般需以牺牲经济效益来实现形象效益目标

整体销售招商较难适用于追求形象效益大于经济效益的项目

追求快速建设

一般适用于区域发展不成熟阶段

政府招商能力较强以央企为主政府开发租赁型国有控股、参股企业（如城投）开发建设

整租或散租开发进程快

政府把控能力强，可较好的控制进驻企业的行业和层次

物业形象高

长期获取增值收益一般需以牺牲经济效益来实现形象效益目标

资金沉淀时间长适用于追求形象效益大于经济效益的项目

追求快速建设

一般适用于区域发展不成熟阶段

资金实力较强

政府招商能力较强中小企业为主企业取地自建型使用企业自行取地、自行开发建设

物业整体由企业使用，或部分由企业使用、部分销售出租产品“量身定制”，满足企业自用需求

统一经营管理，物业形象较高

有利于发展总部经济于政府而言，招商难度相对其他模式大企业资金实力雄厚

具备专业开发经验

对企业形象高度重视

有个性化的办公需求以央企、大型民企为主市场主导型可细分为四种模式：开发模式模式特征优点缺点适用条件使用企业（写字楼物业）开发商开发整售型开发商取地开发建设

物业整体销售开发商开发经验较丰富，产品市场化程度较高，有利于推动市场发展

有利于开发企业快速回流开发资金

统一经营管理，物业形象较高

有利于发展总部经济买方需较强的资金实力，销售难度相对较大

物业溢价能力相对较低使用企业办公需求紧迫或自身不具备开发条件

使用企业对物业要求常规

使用企业对办公规模需求较大

开发企业招商能力较强以央企为主，也有少量外企开发商开发散售型开发商取地开发建设

物业产权分割，零散销售

由业主自行使用或业主另行招租开发商开发经验较丰富，产品市场化程度较高，有利于推动市场发展

有利于开发企业快速回流开发资金进驻企业的行业、层次得不到统一规划

租金缺乏统一定价参考，可能导致恶性竞争

物业环境难以进行有序的统一经营管理

物业形象、品质受影响开发企业追求资金回流速度以中小企业为主开发商开发整租型开发商取地开发建设

开发商整体持有物业

物业整体出租开发商开发经验较丰富，产品市场化程度较高，有利于推动市场发展

整体招租，便于统一经营管理，物业形象较高

有利于发展总部经济资金沉淀时间长、开发风险较大

租金较散租方式低开发企业资金实力较强

开发企业招商能力较强

使用企业高层经常变动，短期预算为主

使用企业关心资金成本，一般不进行固定资产投资以外资企业为主，如绝大多数金融类企业开发商开发散租型开发商取地开发建设

开发商整体持有物业，将物业进行分割、零散出租进驻企业的行业、层次可较好的控制、管理

利于物业进行统一经营管理，品质和形象得到较好保障

租金水平普遍高于散售物业

长期获取增值收益资金沉淀时间长、开发风险较大开发企业资金实力较强

开发企业招商能力较强以中小企业为主第一阶段：培育期，1993-19981993年，福田中心区项目投资启动1995年，中心区主干道基本完成1997年，中心区基础设施基本完成，居住用地开始市场化出让1998年，中心城市公园建成，中海、深业等居住项目开工，市民中心、图书馆等公建设施开工公共设施开发居住项目开发基础设施建设开始启动典型案例：深圳福田CBD开发中心城市公园深业市民中心图书馆第二阶段：启动期，1999-2003市场背景、政府目标、开发模式典型写字楼项、商业开发市场背景：启动阶段、市场不成熟政府目标：快速树立区域高端形象开发模式：政府主导型模式启动区规划建设“十三姐妹花”—13栋带详细规划设计要求的写字楼第一栋物业，投资大厦采用“政府开发租赁型”其余采用“企业取地自建型”——非金融业央企写字楼典型项目：投资大厦、航天大厦、免税大厦、烟草大厦……商业开发：区域配套型商业为主，城建购物公园2001年入市，开发失败第三阶段：发展期，2004-2007年市场背景、政府目标、开发模式典型写字楼项目、商业开发市场背景：成为房地产开发热点区域政府目标：推动区域的逐步成熟开发模式：市场主导型模式卓越、荣超等写字楼开发企业取地开发，通过市场化行为进行租售，以“开发商开发散售型”为主，部分“散租”，少量“整售”。写字楼典型项目：卓越时代广场、时代金融中心、卓越大厦、国际商会中心……商业：区域配套型商业为主，购物中心怡景中心城2007年入市，经营状况不佳卓越时代广场卓越大厦国际商会中心怡景中心城第四阶段：稳定繁荣期，2008至今市场背景：配套基本完善，商务商业环境逐步成型，CBD地位奠定，“全球性的金融中心”成为深港合作目标之一政府目标：奠定福田CBD的国际形象和地位开发模式：政府主导型模式政府直接和大型金融总部企业接触，大幅提高招商门槛，以“企业取地自建型”为主——政府将土地出让给大型金融企业，由企业自行建设写字楼，对企业的自用比例做出严格限制。典型项目：中国平安、招商证券、中信银行、国信证券、华安保险……典型案例：深圳福田CBD开发商业：配套型商业火爆、购物中心等目的型商业经营状况大幅改善招商证券华安保险中信银行购物公园案例启示：CBD开发周期长，在十年以上；本项目区域住宅用地已经大量出让，公建设施建设也初具规模，CBD地块开发时机已较为成熟；写字楼物业早期宜采用政府主导的开发模式快速树立形象，中期采用企业主导的开发模式，后期区域初步成熟后，为进一步提升区域形象，回归政府主导的模式；配套商业可早期开发，大型商业宜等待区域成熟后开发。项目分期策略：前期：引爆价值——依托地铁交通，通过精品馆及超高层办公物业，带动高层办公物业开发，同时开发配套商业；中期：兑现价值——随着区域的发展，办公物业档次逐步走高，商业开发以配套商业为主，逐步开发大型集中商业，穿插开发酒店；后期：提升价值——区域趋于成熟，开发顶级办公物业和顶级酒店，最终拔升区域形象。项目分期示意：四期A3A4B4C1C2C3D2D3E1E2A1A2B1B2B3FD1二期四期五期一期三期项目启动区“123计划”：启动物业开发思路建议开发模式精品体验馆建筑精品、商业旗舰政府主导型政府开发租赁型和整售型混合模式超高层写字楼高站位、兼顾速度企业取地自建型、政府开发整售型、政府开发租赁型高层写字楼三大行业总部、生产性服务业市场主导型开发商开发散售型、开发商开发散租型SOHO商务公寓生产性服务业开发商开发散售型、开发商开发散租型一个目标：快速树立区域高端形象两大设施：一座精品馆和一栋超高层写字楼三步走：第一步以精品体验馆启动，牵引三大行业制造业总部及生产性服务业；第二步以一栋超高层写字楼面市，快速建立区域高端形象；第三步以高层写字楼和商务公寓推向市场，推动区域成熟。Chapter6-经济分析1佛山城市研究2东平新城研究3项目整体定位4项目方案5开发运营建议6经济分析规划单位(ECS)介入项目开发与土地出让计划20102011201220132014201520162017201820192020一级开发市政道路景观绿化精品馆建设土地出让开发建设成本指标序号项目计算方式单价备注1土地一级开发成本200万/亩含前期费用、拆迁征地费用、通平费用、管理费用、财务费用等一级开发期间发生的所有成本费用2道路350元/㎡地块内市政道路建设费用3一般景观400元/㎡4公园景观250元/㎡5精品馆建设4000元/㎡含装修6管理费用2-5项的1%道路、景观、配套设施开发期间发生的管理费用7不可预见费2-5项的2%道路、景观、配套设施开发期间可能发生的不可预见费用8销售费用销售收入的2%9营业税及附加销售收入的5.55%土地销售价格预估商务用地：根据佛山写字楼市场现状（详见第一章有关“商务办公市场”的分析），结合项目特征（项目定位、资源条件、配套设施等），保守估测本项目当前（2010年）开发甲级写字楼销售均价为12000元/平方米；应用“假设开发法”，估测本项目商务用地当前销售均价（楼面地价）为2410元/平方米，以后历年销售均价根据价格年增长率递增。商业用地：根据佛山商业市场现状（详见表6-2和表6-3），结合项目特征（项目定位、资源条件、配套设施等），保守估测本项目当前（2010年）开发商业销售均价为2万元/平方米；应用“假设开发法”，估测本项目商业用地当前销售均价（楼面地价）为6860元/平方米，以后历年销售均价根据价格年增长率递增。酒店用地：根据佛山酒店市场现状（详见表6-4），结合项目特征（项目定位、资源条件、配套设施等），保守估测本项目当前（2010年）开发五星级酒店平均房价（实际销售价格，非门市价）为750元/间/天，四星级酒店平均房价为420元/间/天；综合应用“收益法”及“假设开发法”，估测本项目酒店用地当前销售均价（楼面地价）为590元/平方米，以后历年销售均价根据价格年增长率递增。公寓用地：根据佛山公寓市场现状（详见表6-5），结合项目特征（项目定位、资源条件、配套设施等），保守估测本项目当前（2010年）开发公寓产品（酒店式公寓、商务公寓）销售均价为1万元/平方米；应用“假设开发法”，估测本项目公寓用地当前销售均价（楼面地价）为2380元/平方米，以后历年销售均价根据价格年增长率递增。价格年增长率：由图6-2可见，佛山近年土地成交价格波动较大，价格变化趋势不明显，本着谨慎客观原则，测算中本项目土地售价年增长率取10%。项目开发成本28.88亿元，开发销售期间项目总投资约34.54亿元项目总开发成本约28.88亿元，其中一级开发成本占主导，约占总成本的81%；基础设施投资（道路、景观、精品馆）共5.325亿元，约占总成本的18.4%；开发销售期间的项目总投资约34.54亿元。序号项目合计（万元）1一级开发234,000.02市政道路3,500.03一般景观12,000.04公园景观5,750.05精品馆建设32,000.06管理费532.57不可预见费1,065.0一开发成本288,847.58销售费用14,982.19营业税及附加41,575.210财务费用0.0二总投资345,404.8土地出让收入约74.91亿元，税后利润30.28亿元项目土地出让收入约74.91亿元，税后利润30.28亿元，税后投资利润率87.66%（见表6-7），项目具有较高的盈利水平。序号项目合计（万元）1经营收入749,102.82开发成本288,847.53营业税金及附加41,575.24销售费用14,982.15财务费用0.06利润总额403,698.17所得税100,924.58税后利润302,773.69税后成本利润率104.82%10税后投资利润率87.66%项目综合财务指标分析项目财务净现值（FNPV）为6.92亿元，财务内部收益率（FIRR）15.22%，整体投资回报水平良好，但回收期略长——动态投资回收期为7.17年，主要原因为前期投入的土地一级开发成本较大，影响了整体现金流情况。附录——策划工作计划书后续策划工作主要包括三部分内容：1、根据专家评审和竞赛组织单位意见，按照委托合同的要求，对策划成果进行调整深化；2、根据调整后的策划方案，结合规划设计单位的后续工作，提出设计任务深化建议；3、从项目实施的角度出发，着重对项目的开发运营及启动区开发模式进行更为深入的市场调研和案例研究，以指导后续招商运营工作，同时指定专人协调整合世联深圳总部及佛山公司资源，协助委托方招商工作的开展。一、策划成果调整优化1