-总价控制型别墅产品创新

1孔雀城系列所在区域为北京远郊区，通过创新产品组合与精准客户定位，克服距离与区域陌生度，实现良好销售居住发展机会：廊坊、香河是大北京发展续燕郊之后的居住热点发展区域，土地成交活跃，名企盘踞，大盘齐集；工业发展背景：廊坊，香河承担大北京发展的工业辅城角色；地理位置优势：孔雀城所在区域均为外部区域与北京交界地段。六个孔雀城发展格局：据京御地产内部消息透露，孔雀城还将在天津蓟县，北京密云司马台长城区域分别取地，成就其立足大北京的发展新格局潮白河孔雀城永定河孔雀城八达岭孔雀城大运河孔雀城概况孔雀城系列2以联排和创新大堡为主力产品，结合内部景观体系打造，很好的解决了1.0容积率下产品的舒适性项目容积率产品类型主力户型景观资源永定河孔雀城1.03联排、双拼、大堡别墅台地联排240㎡大堡精英版220-250㎡内部景观：湖景大运河孔雀城1独栋、联排、叠拼别墅247-290㎡台地联排内部景观：十字景观带潮白河孔雀城1.05院墅、联排、叠拼、高层225-235/㎡L联排，大堡外部景观：潮白河内部景观：引入河水，制造内部水系景观八达岭孔雀城0.4-0.8舒适型联排、紧凑型联排、类独栋170-200㎡舒适型别墅外部景观：山景、高尔夫景观1容积率的最高利润率产品线复制（联排+大堡）创新实践：四合院－电梯叠拼－精英版，旗舰版大堡（类独栋）－孔雀城2.0（小高层）别墅户型180～280平米的精致舒适空间实现，高赠送，较舒适的产品空间实现产品线孔雀城系列31容积率下通过台地联排、创新大堡，高附加值赠送等创新点解决项目舒适度产品创新：豪华大堡在市场上属于创新产品，为孔雀城独有。豪华大堡享有社区内最优资源；采取组团方式，多种入户方式，提升组团内私密感，同时保证了院落带来的低密社区感受；产品错落，景观层次感强，采光面大，尊贵感强。高附加值——赠送花园地下室车库露台，高使用率，高性价比，目前市场上客户对于高附加值类产品接受度较高，客户认为比较超值；台地联排：7.2M-7.5M面宽，花园入户，首层南北双向庭院，二层、三层空中庭院，顶层露台。每户配备独立车库、车位。院墅户型：8.1M面宽，花园入户，首层南北双向庭院，采光面多，纯粹明卫设计，三层豪华主卧，功能完备，步入式衣帽间、书房、露台。产品线孔雀城系列4类独栋别墅外观与独栋别墅十分接近，用车库相连，按照双拼报批。独栋合院别墅俗称大堡，可以媲美独栋别墅的品质，用辅助空间和车库相连。按照联排报批。小院墅院墅的一种创新。比常规联排别墅多了内院，成T字型布局，所有卧室和起居室都有南向采光，品质感非常好，建筑面积经济合理。按照联排别墅报批，可比普通联排提升价格。三拼别墅联排的一种创新。三户户内空间布局各有特色，组合在一起形成一栋大独栋房子的外观感受，提升了社区整体品质。单户面积经济合理。按照联排别墅报批，可比普通联排提升价格。创新产品很好的解决了高容积率下的产品舒适性产品线孔雀城系列5模式统一，产品线复制是孔雀城的主要开发策略

3.小镇分级，滚动开发；配套控制，优化抉择

2.大盘小做，快速回现；整体谋略，分步实施

4.控制总价，产品性价比；创新产品，模式复制

1.产业支撑，新城愿景固安工业园，大厂潮白河工业园区域运营，7.6平方公里发展愿景可持续开发，财务安全为启动出发点借助当地现有配套，社区配套升级小面积，低总价合院，大堡，首岭产品创新小步快跑，走量为主统一规划，分组团开发实施开发策略孔雀城系列6香颂湖具备强势的内外部资源，项目通过极致水景打造和超高性价比户型设计填补区域市场空白，树立项目高端品质区位：本项目位于世界双遗城市都江堰—青城山的翠月湖板块。占地面积：2000亩。容积率：0.65绿化率：

50%价格：联排别墅约140-220万/套，独栋别墅最高600万/套规划：项目总体规划功能分区明确，由西至东分别为独栋－联排－花园洋房．便于项目总体观山景。成都香颂湖都江堰5公里45公里10公里概况海航香颂湖外部一山一湖两河四公园：青城山；香颂湖；黑石河和金马河；强势的内外部资源优势800亩湿地公园；4000亩生态公园；800亩翠月湖公园；湖溪原野，别墅群岛30000㎡原生湖泊10公里内河环抱15000㎡原野湿地18座别墅群岛……内部生态保留和水系打造：利用自然地势（东北高、西南低）和人工堆坡造景，实现每一户都能观青城山景，同时通过规划的水系，实现每一户均能享受私家水景。7一期洋房、联排、独栋产品兼有，启动区以主景观轴两侧的联排+合院、独栋为主，别墅均以小户型为主联排+合院独栋启动区（别墅）产品经济技术指标产品类型联排+合院独栋建筑面积总量1.56万㎡1.34万㎡套数107(包括合院)65面积区间109.35-129.99㎡150-200㎡楼王280-320㎡单价12000-1500017000-20000总价区间140-220万250-600万容积率0.350.23总层高22启动区建筑外立面设计采用托斯卡纳建筑风格，悠远淳朴，来自地中海的浪漫原香的意大利托斯卡纳，是地中海的艺术之乡，最风情万种的生活土壤。产品类型洋房总建筑面积7.03万㎡套数468面积区间95-148㎡总层高22米一期洋房经济技术指标（D地块）开发次序海航香颂湖8中央公园、大水面、入口等多方位的项目展示，充分显示项目的资源条件和生态意向景观展示海航香颂湖30000平米香颂湖入口标志、入口花海营造灵性空间关键技术，植被种类、色彩、季相、水体、气味等，各个环节，都有完善的体系。

9通过立面、阳台、花园等细节设计，塑造产品品质，户型设计上赠送空间和可改造空间，体现产品设计的灵活性产品设计海航香颂湖可扩展空间建筑面积171平米，花园面积180-330平米，可自行扩展空间49平米，其他赠送面积38平米；下沉庭院、内庭院、入户庭院三重庭院；超大面积赠送；二层超高客厅，可自行扩展空间大；10位于东三环外，距离市中心19.8公里，14万纯别墅社区，周边具有良好的生态环境区位：智者的山丘位于云南省昆明市世博国家森林板块,距离市中心（三市街）19.8公里；距离世博园11.2公里；距离北辰凤凰城12.9公里;规模：共1000栋缓坡地组院住宅，全部为别墅，大约有1200户,共分为蓝山邻里、半岛邻里、玫瑰邻里、皇后邻里、潮汐邻里、时光邻里、青鸟邻里七个分区;规模：30公顷，建面14万平方米，建面0.55，绿化率：61%物业类型：圈子别墅、情景别墅、联排别墅、叠加别墅周边环境：在项目周边有6大森林公园环绕，是全国都罕有的人居环境,例如国家首批评定的4A级旅游风景区世博园、金殿国家森林公园。概况智者的山丘东三环智者的山丘距市中心19.8公里11结合客户圈层文化进行规划设计，保留生态山景作为景观主轴，贯穿整个小区深耕圈层文化生态山景，景观主轴贯穿小区中心有一峡谷保留松树林区（生态山景）自东北向西南贯穿整个小区，为整个小区的景观主轴。双拼：圈层别墅、情景别墅区联排、叠加别墅区整体规划智者的山丘商业及公寓样板展示区保留松树林区保留松树林区数栋别墅团团围合成中央公共院落从对昆明中产阶层的圈子文化的研究引发了本项目产品创意概念的产生，以圈子的需求特征进行建筑设计和产品规划，正成为智者的山丘的大胆创意和实践。数栋独栋住宅各不干扰，却又团团围合出一个中央公共院落，显得独立私密而又温暖亲和。可以约上几个相知的好友，每人一套小独栋，一起买下整个联院组团，住宅只属于自己，而公共院落属于朋友们。12产品上设计了多种总价别墅，拉开梯次，创新性地设计90平米小独栋智者的山丘研发了极具创意的90平米小独栋别墅。小独栋与传统意义上的别墅相比，并不是单纯的小户型的别墅，只是面积上的缩小，不代表功能的缩水。除了面积外，小独栋作为居所偏重于城市生活环境塑造，需要和朋友邻居交流的空间。传统别墅“小户型”更多是购买力或家庭结构问题，而“小独栋”则针对那些愿意过一种舒适的、人性化的人群。在室内空间结构设计上，注重室内室外空间的合理衔接，延伸居住空间的多样化和舒适性，大部分房间大开窗，并将客厅、餐厅等空间与庭院景观、组院景观及公共景观节点对应布置，“一步一景”、“多重景观”。小独栋VS小户型产品特色智者的山丘非经验价格别墅：智者的山丘有总价约25万元级的精英白领别墅，约35万元级的格调中产别墅，均价约57万的独栋别墅，总价约70万元级的一颗印情景别墅及水上音乐情景别墅等5种非经验价格的别墅；4种别墅总价区间：圈子别墅约65-90万、情景别墅约70-100万、联排别墅约40-50万、叠加别墅约为30-40万。小独栋联排13100平米小独栋双拼创新设计，注重室内外空间衔接，创造多重景观，实现高于周边独栋的价格产品特色智者的山丘A2A1A1A2入户层地下一层地上二层顶层90/70政策限制下的小户型拼合，按整栋销售，赠地下室；户型设计和销售户型图是完全不同的两套；项目开盘即销售200多栋独栋，整体户型面积在90-150之间，实现高于周边独栋的价格；（智者的山丘独栋卖8000，周边独栋卖6000）14青城山板块唯一全精装别墅社区，产品以独院、叠拼为主，以大客厅、大主卧、舒适主卫营造度假氛围概况都江堰成都青城山小院青城位置：距青城山前山门仅3公里；规模：占地315亩，容积率0.5，绿化率45%，建面10.7万平米；一期总规划701套，车位比1:1；周边配套：青城山高尔夫、蓝波马术中心、虹口国际漂流中心等高端休闲配套+重建青城山镇生活配套区；产品业态：以独院、叠院的度假社区为主；户型面积从85--340平米，大量采用长廊、下沉庭院、阁楼、露台等灰空间设计；叠院别墅地上三层，地下一层，主力户型为85-144平米，分为负一跃一、一跃二、二跃三共三种户型；整个产品设计在传统东方生活方式提取灵感，东方风格注重度假氛围的营造，以大客厅、大主卧、舒适主卫为特征；建筑风格：新亚洲风格——汉唐风格小院青城15小院青城构建了一套从建筑风格到社区园林景观的全方位展示体系，从各个角度展现项目的度假休闲气质小院青城景观展示体系新亚洲风格既体现了青城的神韵又展现出度假的氛围，将二者完美结合小院青城景观展示体系建筑风格入口展示售楼处清晰引导客户动线，用明显的LOGO体现企业品牌前庭后院设计，完整展现项目低密度居住气质，给人身临其境的居住想象主景观轴社区园林景观400米步行线，蜿蜒曲折，景观节点适度放大在传统五重景观体系的基础上，培植了4000平米原生态竹林，并在宅间景观、细部景观等方面精致打造16新亚洲风格既体现了青城的神韵又展现出度假的氛围，将二者完美结合建筑风格新亚洲主义设计理念：青色的石板瓦自然生态，颜色经久耐用，大量挑出连廊和宽大回廊的设计体现了中式建筑特点，颜色或温暖或沉稳，色泽丰富，更具有质朴的质感。风格选取之道川西建筑风格用料简单粗糙，中式建筑颜色沉闷，欧式美式风格与青城山文化格格不入，围绕度假别墅的核心属性，最终选取了新亚洲主义风格。小院青城17蜿蜒的道路与沿途的景观节使400米步行线倍感舒适，越往前处，美景渐深，令人赏心悦目、心旷神怡距离道路约20米主景观轴小院青城18社区园林景观项目拥有传统五重景观体系，全冠移植技术，更保留了4000平米原生态竹林原生竹林：特别保留了一块占地约4000平米的30年茂密原生天然竹林，非常珍稀，做为项目最自然和生态的装饰。高大乔木灌木花灌木花卉草坪五重景观体系：密植高大乔木、灌木、花灌木、花卉、草坪五重景观，层峦叠嶂、色彩丰富，独特的立体绿化景致。全冠移植：360度全景观视角乔木栽种标准，造成熟园林先行育林：同纬度地区树木采购，并保证每一株乔木在苗圃经过两年以上的环境适应，从原生地移植而来。小院青城19清晰引导客户动线，用明显的LOGO体现企业品牌主入口引导：停车指示清晰地引导客户动线；保安形象岗位上面的雨伞印有”龙湖地产“LOGO，细节上体现企业品牌。卵石的运用既可充当滤水层，也自然的过渡了硬质铺装与植物的关系。小院青城入口展示停车导视20前庭后院设计，完整展现项目低密度居住气质，给人身临其境的居住想象售楼部后院

售楼部前庭售楼处展示小院青城2185－340平米创意户型设计，结合度假别墅特点，讲究休憩区域大尺度、室外空间的延展性和亲地的自然性产品类型户型面积亮点描述独栋340平米独院A-1：202平米三层空间（负一、一层、二层），独门独院私家入户A-2：202平米叠院B1：135平米独门独院，前后双庭院设计；双层空间设计，空间错落有致；一楼客厅、主卧大尺度开间，南北通透；负一楼全下沉式庭院采光，3.3米层高设计B2：85平米独门独院；双层空间设计，动静空间自由分区；客厅4.2米大尺度开间；主卧与次卧4米以上大开间。外带超大露台庭院。B3：98平米双层空间设计，私家独门独院入户；动静空间自由分区；三楼前后双露台设计；客厅5.4米开间，外带超大露台庭院。地下室一层二层一层二层独院A-1户型：建面202平米叠院B2户型：建面85平米户型设计小院青城22针对橄榄型社会中坚阶层量身打造的英伦风格、经济型联排别墅，为绿地90-160平米创新别墅的代表概况绿地蔷薇九里22总占地186512平米总建面259552平米容积率1.4物业类别小高层、联排别墅装修情况毛坯物业地址松江区广富林路嘉松南路口绿化率35%总户数2680户停车位地上1152地下498联排别墅沿地块西南部呈鱼骨式紧密排列，主要有85平方米、103平方米2种产品，为绿地90-160㎡创新别墅代表作。2323建筑面积：88-91平方实际面积约150平方左右2+1室2厅三露台一花园赠送空间阁楼最高处层高4.1米阁楼二楼一楼地下室花园露台西面花园露台入户小花园花园露台90平米别墅，1-2层及阁楼和地下室，实际面积150平方，赠送面积可达60平方。户型特点绿地蔷薇九里2424阁楼三楼二楼一楼地下室建筑面积：108-111平方实际面积约160平方左右2+1室2厅双露台一花园赠送空间6.3米的客厅层高，可以隔出一间卧室阁楼最高处层高4.1米入户小花园花园露台花园露台1-3层及阁楼和地下室，建筑面积110平方左右，实际面积160平方，赠送面积可达50平方。户型特点绿地蔷薇九里25以区域良好资源为依托，通过准现房和高科技的运用，解决高容积率高密度下的别墅舒适性概况茉莉唐朝昆明市区位置穿金路金殿公园对面规模占地66亩，总建面积4.6万平米，容积率1.05。共有149套房源产品形式独栋（18栋）；双拼（59栋）；叠拼（32栋）；联体（26栋）户型配比400-500平米独栋、300－400平米双拼、200-260平米组院、160-190平米叠拼客户企业高层和老总；昆明本地和地州的看房客户占比很大，约70-80%，外省的看房客户约占20-30%（以沿海地区的看房客户为最多）销售状况12个约销售70%，100套左右，月均销售8套左右卖点区位条件——风水好，水源保护地建设用地稀缺且环境好；设计——UA和泛亚做的规划及建筑设计；水质——地处水源保护地，饮用水水质是昆明最好的；材料——产品用的装饰材料都是最好的配套会员制的会所，不对外点评在高容积率下打造低密度社区，通过布局和植物栽植，营造了曲径通幽的高雅脱俗的居住环境；但产品过分的复杂化可能影响项目的接受程度茉莉唐朝市场表现——城市近郊板块，即使具有强势的内、外部景观资源，产品舒适度不高的产品和总价高企的项目，市场实现依然受阻26项目通过双拼、联排、叠拼与少量独栋产品，高科技系统的运用，实现了1.05容积率下的别墅类产品组合产品规划茉莉唐朝九大科技系统全面领先：低温地暖、中央新风、净水系统、软水系统、中空low－E玻璃等高科技系统产品数量（栋）面积区间（平米）独栋18400-500双拼59300-400联体26200-260叠拼32160-19027茉莉唐朝通过青花瓷、竹子等中式元素的运用，打造出富有中式人文情结的园林景观园林展示极致园林展示项目通过青花瓷、竹子等中式特有元素的运用，展现出项目的中式人文韵味。另外，项目先种树，后盖房子的做法，使项目在售及业主入住时，可以享受到成熟的景观树种。茉莉唐朝28茉莉唐朝通过极致园林打造一定程度上缓解了高容积率下别墅产品的私密性问题，提升了项目的舒适度园林通过精装花园入户，家家送大树和极致的园林景观打造，灌木乔木之间的层次搭配，一定程度上缓解了了高容积率下别墅产品的舒适性问题，提升了别墅的私密性。在前后园林的“保护”下，别墅的对视现象减弱，私密性得到明显提升。茉莉唐朝29将案例按照主要发力点分为产品借鉴案例、“园林+产品”案例案例要点案例匹配度极致产品案例孔雀城1.0容积率下低密度产品线的设置台地联排、8层叠拼、大堡等突破容积率的产品形式创新与总价的控制★★☆智者的山丘通过对圈层文化的深入挖掘，创新90-150平米的拼合独栋别墅，总价与形式完美结合★★★☆绿地蔷薇九里经济型联排别墅，超大面积赠送★★园林+产品案例茉莉唐朝项目通过大量双拼、联排、叠拼与少量独栋产品搭配组合，实现了1.05容积率下的别墅类产品组合中式风格建筑+竹元素实景园林展示，给到梦回唐朝的感觉★★★海航香颂湖项目园林、产品、规划、配套均有上佳表现，内部景观展示到位，小户型别墅设计，大面积可赠送灰空间等超高性价比户型设计，较大面积的可自行改造空间，户型灵活★★★小院青城从建筑风格到社区园林景观的全方位展示体系，从各个角度展现项目的度假休闲气质龙湖的五重景观园林体系，4000平米原生态竹林独院+叠院的产品组合，讲究休憩区域大尺度、室外空间的延展性和亲地的自然性★★★★☆30产品类型案例容积率产品要点前提条件独栋香颂湖小独栋0.3150-200平米，托斯卡纳风格；三重庭院；超大面积赠送；超高客厅，户型可灵活扩展成熟别墅市场、强势外部资源条件、度假生活目的地、客户接受灵活户型智者的山丘圈子独栋0.490/70政策限制下对独栋产品创新，通过拼合户型实现90-150平米独栋成熟别墅市场、度假氛围成熟、有70/90政策限制孔雀城大堡-堡0.5别墅组团，多入户方式，形成院落；或以车库、辅助空间相连的大院墅城市客户复合度高市场别墅总价偏高容积率限制市场创新产品无抗性联排孔雀城联排0.8L型院墅、台地联排，花园入户，首层南北双向庭院，二层、