房地产行业基本面量化系列：房地产开发专题供需结构变换行业格局重塑

基本面量化系列：房地产开发专题供需结构变换，行业格局重塑数据科技组，房地产和物业服务组张若海，张全国，陈聪，王博隆，汤可欣条款和声明1年下半年来，房地产行业进入下行周期，企业信用事件频发，部分交付存疑，地产销售、投资数据持续回落。监管部门积极支持行业平稳健康发展，多个层级多个方的结构性机会，以及优质土地供给带来的投资机遇。2023年1月5日住建部部长倪虹表示鼓励合理的购房需求，政策有望进一步提振购房意愿。28.6%下降至2022年12月的2.6%，表明了企业较低的拿地意愿。根据土地市场网和贝壳数据，土地质量提升，全国2022年成交住宅用地楼面价和周边3公里二手房成交均价的比值，从2021年的46%降至2022年的供给侧土地市场发生结构性变化。根据土地市场网数据，保障性住房土地成交面积提升，2022年全国成交住宅用地中，保障性租房土地成交面积较2021年提升175%。需求侧商品房销售相对疲弱。2022年全年，30大中城市商品房成交面积较2021年下降28.4%；二手房挂牌价和挂牌量持续下降，二手房市场景气度持续下降。各区域年12月70大中城市的一线城市新建商品住宅价格仍坚挺。消费者购房需求结构性变化明显，一线、准一线城市仍以一居两居为主。据贝壳交易数据，2022全年二手房交易结构性变化明显，111样本城市中一居两居、三居及、准一城市聚焦一居两居为主的刚需需求，二、三线城市4居及以上的改善性住房需求在快速提升。“保交楼”、“保需求”、“保主体”等表态，以及北京、杭州等城市的政策调整，政策有望继续出台促进行业平稳发展，部分企业资产负债结构有望改善。目前房地产销售仍处于逐步复苏阶段，我们认为供需两侧结构性变化将会为市场带来更多的投资机会，因此建议持续关注具有较多高性价比土地储备且能提供满足消费者需求优质产品的龙头企业，推荐滨江集团、龙湖集团和华侨城等公司。2CONTENTS1.协同发力，因城施策，化解系统性风险2.土地市场量减质升，房企拿地潜在盈利能力提升3.构建二手房需求画像，探寻区域复苏机遇2222年中央部委发布有关房地产行业的政策及发言统计委协同发力，助力房地产市场走出下行周期个维度进行政策调控，包括但不限于提供纾困基金、调整个人公积金贷款利率、优化住房信贷等。在2022年12月15日的中央经济工作会中，明确表示：“要扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风言/1/20设会议把防风险摆在更加突出的位置/2/8有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理住房的支持力度/3/17新型城镇化和城乡融合发展重点任务区常住人口300万以下城市落实全面取消落户限制政策/3/23企业，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案/4/29，守住不发生系统性风险底线/5/24的通知/7/28房需求，保交楼、稳民生。/8/29/9/29利率下限/9/30率调整贷款利率0.15个百分点。/9/30税优惠得税予以退税优惠。/11/8营企业债券融资支持工具11/15金有关工作的通知银行申请出具保函置换监管额度内资金11/23台16条金融政策12/1512/28化涉房企五项股权融资措施442022/3/12022/4/212022/4/272022/4/282022/5/92022/5/172022/5/222022/5/302022/5/312022/6/112022/6/1522022/3/12022/4/212022/4/272022/4/282022/5/92022/5/172022/5/222022/5/302022/5/312022/6/112022/6/152022/6/152022/6/172022/6/202022/6/272022/6/292022/7/62022/7/62022/7/222022/7/252022/7/252022/7/282022/8/12022/8/3各地因城施策，鼓励房屋流转22年部分地方政府房地产刺激性政策部分统计时间城市类型内容时间城市类型内容郑州苏州南京长郑州苏州南京长沙苏州杭州济南福州成都合肥杭州重庆郑州武汉浙江合肥成都济南长沙温州湖南郑州杭州长沙购房首付及贷款优惠放松房屋买卖限制购房补贴放松房屋买卖限制放松房屋买卖限制放松房屋买卖限制购房首付及贷款优惠放松房屋买卖限制，购房首付及贷款优惠购房首付及贷款优惠购房首付及贷款优惠购房首付及贷款优惠购房补贴放松房屋买卖限制购房首付及贷款优惠购房补贴放松房屋买卖限制购房补贴购房首付及贷款优惠购房补贴购房首付及贷款优惠保主体购房首付及贷款优惠保交楼资料来源：Wind，各地方政府部门官网，中信证券研究部允许老年人投靠家庭新购一套住房，优化外来务工人员公积金政策苏州市住房公积金个人贷款额度由45万元提高到60万元放松非本地户籍人员购房限制针对新来人才，给与购房补贴放松新房卖出限制和非本地户籍购房要求放松房屋卖出限制和非本地户籍购房要求不再将长清区、章丘区列入限购范围分批次优化首付比例和公积金贷款额度优化转让住房的增值税免征政策，优化首付政策优化公积金贷款额度和年限家庭最高贷款限额标准上浮20%分批次优化首付比例和公积金贷款额度针对特定人才，给与购房补贴放松购房要求对三孩家庭放松公积金贷款额度针对特定人才，给与购房补贴对于自有房用于保障租赁的，放松购房要求针对特定人才，给与购房补贴优化公积金贷款额度和年限针对特定人才，给与购房补贴对三孩家庭放松公积金贷款额度和首付比例划回购新建商品房对三孩家庭放松公积金贷款额度加强商品房预售资金监管22022/8/32022/8/32022/8/42022/8/42022/8/52022/8/122022/8/262022/9/52022/9/162022/9/282022/10/132022/10/312022/11/82022/11/112022/11/152022/11/162022/11/172022/11/192022/12/82022/12/82022/12/92022/12/102022/12/132022/12/13青岛长沙北京湖州郑州济南济南济南苏州杭州苏州上海北京苏州浙江洛阳成都西安武汉南通南京佛山兰州杭州保交楼放松房屋买卖限制购房首付及贷款优惠购房首付及贷款优惠保交楼购房首付及贷款优惠放松房屋买卖限制保主体放松房屋买卖限制放松房屋买卖限制保主体放松房屋买卖限制放松房屋买卖限制促进房屋流转促进房屋流转购房首付及贷款优惠放松房屋买卖限制放松房屋买卖限制放松房屋买卖限制购房首付及贷款优惠购房首付及贷款优惠放松房屋买卖限制放松房屋买卖限制购房首付及贷款优惠保交楼对二孩家庭放松购房要求分批次优化首付比例对三孩家庭放松公积金贷款额度成立一个规模暂定为100亿元的房地产纾困基金方案分批次优化首付比例进一步放松房屋购买限制计划回购新建商品房放松非苏州市本地户籍购房限制放松特定人群房屋买卖限制苏州对6个区共10个板块回购约1万套新房优化针对特定人才的房屋买卖限制两地商品房不再执行“双限购”二手房直售推动二手房带押过户洛阳“商转公”政策正式公布放松限购区域划分放松房屋买卖限制放松房屋买卖限制以住房公积金贷款次数作为住房套数的认定标准优化首付比例部分地区放开限购取消限售，个人房贷不再纳入房地产贷款集中度管理购房首付及贷款优惠CONTENTS1.协同发力，因城施策，化解系统性风险2.土地市场量减质升，房企拿地潜在盈利能力提升3.构建二手房需求画像，探寻区域复苏机遇712022年企业拿地谨慎，土地成交面积居于低位。2022年，100大中城市全年成交住宅用地规划建筑面积达44,329万平方米，较2021年同期下降26%。1土地市场2022年12月初现回暖趋势。作为优化疫情管控后的首月，2022年12月，100大中城市成交住宅用地规划面积达10,214万平方米，较2021年同期提升9.5%。1土地楼面均价较低，溢价率保持低位。2022年12月，100大中城市成交住宅用地楼面均价4,072元/平米，较2021年同期下降14%。成交土地规划建筑面积:住宅用地(万平方米)成交土地楼面均价:住宅用地(右轴，元/平方米),00000-01-03-05-07-09-01-03-05-07-09-01-03-05-07-09-01-03-05-07-09-01-03-05-07-09-01-03-05-07-09-01-03-05-07-09-01-03-05-07-0900000用地008租购并举，保租房供地面积增加租购并举，保租房供地面积增加1普通商品住房仍是“租购并举”的核心。根据中国土地市场网数据，2022年全国普通商品住房用地的成交面积占总体各类住宅用地成交面积的80.7%。1保障性住房土地成交面积提升，2022年全国普通商品住房中，保障性租房、公租房、共有产权房土地成交面积占比分别达2.3%、1.2%、0.5%；其中，保租房土地成交面积较2021年提升175%，尤其在二三线城市内，保租房土地成交面积大幅提升。各类住宅用地成交面积比例0%例，且剔方米的项目。9汉市波市重庆市广州市天津市杭州市沈阳市郑州市大连市东莞市京市汉市波市重庆市广州市天津市杭州市沈阳市郑州市大连市东莞市京市沙市深圳市北京市成都市安市市苏州市场性价比1定量跟踪土地性价比：以地块楼面价和周边3公里二手房成交均价为基准，定量跟踪企业拿地盈利能力。全国2022年成交住宅用地楼面价和周边3公里二手房成交均价的比值，从2021年的46%降至2022年的43%，武汉、宁波、重庆下降幅度更高，企业拿地性价比提升。1各城市环线：2022年，一线、准一线、二、三线城市土地性价比均提升。从绝对值来看，城市环线等级越高，则土地价格与二手房价的比值越高，一线城市平均达到57.8%，准一线城市平均达到45.7%。从时间序列来看，2022年，多城市，土地价格与二手房价比值下降。 二手房价比值0%房价比值%%%%%%-01-01-02-03-04-05-06-07-08-09-01-02-03-04-05-06-07-08-092021年土地价格与二手房价比值2022年土地价格与二手房价比值0%CONTENTS1.协同发力，因城施策，化解系统性风险2.土地市场量减质升，房企拿地潜在盈利能力提升3.构建二手房需求画像，探寻区域复苏机遇-01-03-05-07-09-01-01-03-05-07-09-01-03-05-07-09-01-03-05-07-09-01-03-05-07-09-01-03-05-07-091商品房销售增长乏力：商品房销售表现疲弱，2022年全年，30大中城市商品房成交面积较2021年下降28.4%。2022年12月，30大中城市的商品房成交面积同比下降22%，降幅收窄，环比提升达到23%。30大中城市内三线城市的12月商品房成交面积同比下降2.73%，跌幅收窄趋势最为明显。1新建商品住宅购买意愿较弱，2022年12月，70大中城市的新建商品住宅价格指数同比处于低位，一线城市售价仍坚挺。大中城市商品房成交面积30大中城市:商品房成交面积(万平方米)环比(%,右轴)同比(%,右轴)00000000.00.00.0000000000市新建商品住宅价格指数70个大中城市新建商品住宅价格指数:当月同比70个大中城市新建商品住宅价格指数:环比8.006.004.002.000.00-2.002018-012018-032018-012018-032018-052018-072018-112019-012019-032019-052019-072019-092019-112020-012020-032020-052020-0720-092021-012021-032021-052021-072021-092022-01-032022-052022-072022-09中城市中，各城市分类的商品房成交面积30大中城市:商品房成交面积:一线城市::同比30大中城市:商品房成交面积:二线城市:同比大中城市:商品房成交面积:三线城市:同比.0000000市中，各城市分类的新建商品住宅价格指数0个大中城市新建商品住宅价格指数:一线城市:当月同比 70个大中城市新建商品住宅价格指数:二线城市:当月同比0个大中城市新建商品住宅价格指数:三线城市:当月同比手房挂牌价量齐跌，重点城市渐显回暖趋势手房挂牌价量齐跌，重点城市渐显回暖趋势1二手房挂牌价量齐跌，房东对二手房市场预期较去年更悲观：2022年12月，全国二手房市场挂牌量指数同比下降54%，挂牌价指数同比下降45%，相较前几个月挂牌价量同比跌幅均在扩大。分城市类别来看，一线城市二手房挂牌价相对稳定。1二手房实际成交量：2022年12月，根据贝壳数据，在近100样本城市内，近期二手房成交面积存在回升迹象。Wind数据显示，2022年12月重点城市内，北京二手房成交面积同比下降38%，从日频数据来看，北京、深圳、南京等重点城市2023年1月1日至15日二手房交易已初步呈现回升趋势。手房出售挂牌量指数二手房出售挂牌价指数80.0060.0040.0020.00-01-03-01-03-05-07-09-01-03-05-07-09-01-03-05-07-09比变化 南京青岛苏州3210-0.5-1.543210算1357911357911357911357135791135791135791135791135791135791135791135791135791135791135791135791一线城市住房为主，二、三线城市三居以上需求旺盛1一线城市住房结构性需求变化：一线城市仍以一居两居为主，根据贝壳数据，2019年1月至2022年12月，一线城市中，一居两居户型的二手房交易量占比持续高于70%。1准一线城市住房需求变化：一居两居户型成交占比逐渐下降但仍为主体，2022年，一居两居户型成交量占比达到55%。1二、三线城市住房结构性需求变化：二、三线城市三居住房需求持续提升。根据贝壳数据，2019年1月至2022年12月，一居两居户型的二手房交易量占比从2019年1月的60%降低至2022年12月的40%。而4室及以上户型二手房的交易量占比从2019年1月的5%提升至2022年12月的13%。1户型结构变化的背后是受到供给约束。随着收入水平提升及独生子女政策的结束，多子女家庭更倾向于大户型房屋，但是在一线城市供给约束比较显著。1室2室3室4-5室>5室0%1室2室3室4-5室>5室0%1室2室3室4-5室>5室0%-02-03-04-05-06-07-08-09-02-03-04-05-06-07-08-09-02-03-04-05-06-07-08-09-02-03-04-05-06-07-08-09-02-03-04-05-06-07-08-09-03-04-05-06-07-08-09-03-04-05-06-07-08-09打破恶性循环，保交楼政策初见成效1住宅房屋竣工面积环比提升2022年12月同比下降5.7%，环比提升231%，同比下降幅度或因2021年的高基数，而较高的环比提升幅度，证明政府的“保交楼、保主体”政策展现成效。1房企施工面积同比降幅收窄2022年12月，全国房地产市场开发完成额同比下降12%，住宅房屋施工面积相对应的同比下降46%，同比降幅均收窄。房地产开发完成额(亿元)同比(%，右轴)000%-10%000房屋施工面积(万平方米)同比(%，右轴)0%房屋竣工面积(万平方米)同比(%，右轴)000%%-100%1我们根据贝壳平台的数据进行研究，可能存在数据样本不足、数据误差、及数据缺失问题；感谢您的信任与支持！THANKYOU陈聪(首席基础设施和现代服务产业分析师)张全国(房地产和物业服务联席首席分析师))技分析师)证券研究报告2023年02月02日分析师声明述的具体建议或观点相联系。一般性声明本研究报告由中信证券股份有限公司或其附属机构制作。中信证券股份有限公司及其全球的附属机构、分支机构及联营机构(仅就本研究报告免责条款而言，不含CLSAgroupofcompanies)，统称为“中信证券”。本研究报告对于收件人而言属高度机密，只有收件人才能使用。本研究报告并非意图发送、发布给在当地法律或监管规则下不允许向其发送、发布该研究报告的人员。本研究报告仅为参考之用，在任何地区均不应被视为买卖任何证券、金融工具的要约或要约邀请。中信证券并不因收件人收到本报告而视其为中信证券的客户。本报告所包含的观点及建议并未考虑个别客户的特殊状况、目标或需要，不应被视为对特定客户关于特定证券或金融工具的建议或策略。对于本报告中提及的任何证券或金融工具，本报件人须保持自身的独立判断并自行承担投资风险。本报告所载资料的来源被认为是可靠的，但中信证券不保证其准确性或完整性。中信证券并不对使用本报告或其所包含的内容产生的任何直接或间接损失或与此有关的其他损失承担任何责任。本报告提及的任何证券或金融工具均可能含有重大的风险，可合所有投资者。本报告所提及的证券或金融工具的价格、价值及收益可跌可升。过往的业绩并不能代表未来的表现。本报告所载的资料、观点及预测均反映了中信证券在最初发布该报告日期当日分析师的判断，可以在不发出通知的情况下做出更改，亦可因使用不同假设和标准、采用不同观点和分析方法而与中信证券其它业务部门、单位或附属机构在制作类似的其他材料时所给出的意见不同或者相反。中信证券并不承担提示本报告的收件人注意该等材料的责任。中信证券通过信息隔离墙控制中信证券内部一个或多个领域的信息向中信证券其他领域、单位、集团及其他附属机构的流动。负责撰写本报告的分析师的薪酬由研门管理层和中信证券高级管理层全权决定。分析师的薪酬不是基于中信证券投资银行收入而定，但是，分析师的薪酬可能与投行整体收入有关，其中包括投资银行、销售与交易业务。若中信证券以外的金融机构发送本报告，则由该金融机构为此发送行为承担全部责任。该机构的客户应联系该机构以交易本报告中提及的证券或要求获悉更详细信息。本报告不构成中信证券向发送本报告金融机构之客户提供的投资建议，中信证券以及中各个高级职员、董事和员工亦不为(前述金融机构之客户)因使用本报告或报告载明的内容产生的直接或间接损失承担任何责任。评级说明投资建议的评级标准评级说明报告中投资建议所涉及的评级分为股票评级和行业评级(另有说明的除外)。评级标准为报告发布日后6到12个月内的相对市场表现，也即：以报告发布日后的6到12个月内的公司股价(或行业指数)相对同期相关证券市场代表性指数的涨跌幅作为基准。其中：A股市场以沪深300指数为基准，新三板市场以三板成指(针对协议转让标的)或三板做市指数(针对做市转让标的)为基准；香港市场以摩根士丹利中国指数为基准；美国市场以纳斯达克综合指数或标普500指数为基准；韩国市场以科斯达克指数或韩国综合股价指数为基准。股票评级买入相对同期相关证券市场代表性指数涨幅20%以上增持相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于5%~20%之间持有相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于-10%~5%之间卖出相对同期相关证券市场代表性指数跌幅10%以上行业评级强于大市相对同期相关证券市场代表性指数涨幅10%以上中性相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于-10%~10%之间弱于大市相对同期相关证券市场代表性指数跌幅10%以上特别声明资本报告所提到的公司的金融交易，及/或持有其证券或其衍生品或进行证券或其衍生品交易，因此，投资者应考虑到中信证券可能存在与本研究报告有潜在利益冲突的风险。本研究报告涉及具体公司的披露信息，请访问/disclosure。法律主体声明CLSALimited国香港注册成立的有限公司)分发；在中国台湾由CLSecuritiesTaiwanCo.,Ltd.分发；在澳大利亚由CLSAAustraliaPtyLtd.(商业编号：53139992331/金融服务牌照编号：350159)分发；在美国由CLSA(CLSAAmericas,LLC除外)分发；在新加坡由CLSASingaporePteLtdWCLSAEuropeBVCLSA(UK)分发；在印度由CLSAIndiaPrivateLimited分发(地址：8/F,DalamalHouse,NarimanPoint,Mumbai400021；电话：+91-22-66505050；传真：+91-22-22840271；公司识别号：U67120MH1994PLC083118)；在印度尼西亚由PT