某中学物业管理投标标

33/33“中虹。丽晶府"前期物业管理投标文件商务、技术部分（本）ﻬ第一章投标报价表序号项目面积（平方米)包干单价（元／平方米·月)备注1物业服务费(电梯住宅)15４700.901。６6２物业服务费(商业物业）１0１１3.392．０0３报价说明1、以上各项报价均为包干价，包含所有的费用、税费等.报价包括但不限于人工费、管理费、维护费、利润、税金等实施本项目物业管理发生的所有费用及本项目物业管理的所有风险、责任。２、因以上各项报价均为包干价，在本项目全部的物业管理服务期间，凡各类人工、材料等费用的市场涨跌风险和国家政策性调整风险，均由乙方自行承担,不作任何调整。３、此报价与投标函中的的报价一致．若出现不一致，以投标书中的报价为准。管理服务理念和目标第一节物业服务理念从项目内建筑设计看，可采用封闭式服务，在项目内入口处有效实现人车分流,营造出井然有序的学习、办公氛围,通过改造项目内现有的配套服务设施,拓展多种服务项目,并加强项目内精神文化建设，构建一个健康、文明、整洁、清新的生活环境。为此，我公司的物业服务思路是：四方满意、三种意识、二种手段、一个目标。四方满意:让学校满意;让学生满意;让南充市行师生管部门满意；让物业服务工作人员感到满意。三种意识：树立员工强烈的服务意识、质量意识和成本意识，切实控制好物业服务的关键因素—-员工素质。二种手段:采用规范标准化、智能网络化两种服务手段.一个目标:一年内将项目内的物业服务提升到全市物业服务优秀项目内的水准。使师生对物业服务的综合满意率达到８5％以上。为学校全体师生提供一个安全、清洁、优美、舒适的现代家居和商业、生活的环境.为使项目内的物业服务工作跃上新的台阶,全面改善现有的物业服务状况，我们将结合本项目内现有的基本条件及特点,实现最优化服务。整体构想如下：(一）逐步提高学习、办公、生活品质我们通过提供的个性化服务旨在满足师生的需求，为项目内全体师生提供便利的服务,逐步提高师生的生活、学习品味和品质。(二）加强与师生的沟通、交流我们会非常重视师生的各项合理化建议,并坚决予以执行。坚持每月做师生调查，接受师生的意见回馈，不断改进服务项目及质量,树立“师生至上”的服务理念。(三）运用平台系统提供个性化家居服务将常规物业服务和各项特色服务通过网络科技的手段融合在一起，使师生足不出户就可以享受到集订购、配送、服务于一体的一站式服务。创建酒店式“客服中心”，一个电话、一声吩咐，服务方便快捷。实现“服务无所不在，生活多姿多彩”的服务境界.(四）强化员工素质及服务意识,通过物业规范培训精心选拔高素质人才，要求全体员工必须会电脑操作，通过定期组织严格规范的岗前、岗后培训,提升员工专业素质，强化文明礼仪规范标准。让师生享受优质的服务,确保服务品质。（五)改造项目内整体形象，强化员工素质及服务意识专业化清洁、绿化做好项目内的整体环境及本体设施设备的维护、保养,并通过月检及平时抽查、巡视监督工作质量，促进物业的保值、增值。精心选拔高素质人才,定期组织岗前、岗后培训，提升员工专业素质，强化文明礼仪规范标准。（六)提供房屋保值增值服务，满足师生需求物业服务作为师生最可信赖的贴身管家,全方位为师生的生活学习需求服务，定期对教学楼、学生公寓等房屋进行维护，使其保值增值.对师生的合理需求,尽量予以提供,以方便师生生活和学习。（八）营造健康学习氛围充分使用现有的活动场所和设施，为师生提供形式多样的学习、休息、运动服务项目及场地。第三节物业服务定位物业服务标准：我们将按照招标文件提出制订的《普通住宅校区物业管理服务等级标准》中的“三级”服务标准执行。(一)基本要求1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。2、承接项目时，对项目共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书.

４、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。5、管理服务人员佩戴标志，行为规范,服务主动、热情。ﻫ6、公示16小时服务电话。急修1小时内、其它报修按双方约定时间到达现场,有报修、维修记录。７、根据师生需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。ﻫﻫﻫ(二)房屋管理1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全.２、根据房屋实际使用年限,检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和维修预算，向学校提出报告与建议，根据学校的决定,组织维修.3、每周巡查1次学校房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，定期维修养护。(三)共用设施设备维修养护１、对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。2、建立共用设施设备档案（设备台帐),设施设备的运行、检修等记录齐全。3、设施设备标志齐全、规范，责任人明确。操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范;设施设备运行正常。4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录,需要维修，属于小修范围的，及时组织修复;属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和资金预算，向学校提出报告与建议，根据学校的决定,组织维修或者更新改造。６、消防设施设备完好，可随时启用;消防通道畅通。７、设备房保持整洁、通风,无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。８、校区主要道路及停车场交通标志齐全。9、路灯、楼道灯完好率不低于9０％。10、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施;对可能发生的各种突发设备故障有应急方案.（四）维护公共秩序1、24小时值勤。2、对重点区域、重点部位每2小时至少巡查１次.3、对进出校区的车辆进行管理，引导车辆有序通行、停放。车辆停放有序.4、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案,事发时及时报告学校和有关部门，并协助采取相应措施。(五）保洁服务１、校区内设有垃圾收集点，生活垃圾每天清运1次。２、校区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫1次；楼道每日清扫１次；楼梯扶手每周擦洗２次。3、区内公共雨、污水管道每年疏通１次；化粪池每每年清掏1次,发现异常及时清掏。4、二次供水水箱按规定清洗，水质符合卫生要求。5、根据校区实际情况定期进行消毒和灭虫除害。(六)绿化养护管理1有专业人员实施绿化养护管理。2、对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护。3、定期清除绿地杂草、杂物.４适时组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻.５、适时喷洒药物,预防病虫害.第四节物业服务目标（一）提供更为人性化的、优质的物业基础服务（包括秩序维护、维修、清洁、绿化等）,营造安全、宁静、自由、舒适的高尚社区生活环境；（二）丰富社区文化生活，拓广物业服务内涵，为师生提供形式多样的个性化服务，创造便捷、舒心的学习生活条件;（三)接管后1年内师生对物业服务的综合满意率达到85％以上；第三章物业服务管理机构运作方法及管理制度物业服务机构运作一、架构原则（一）权利界定清晰，实现责、权、利三者有机结合.（二）精简高效，采用垂直服务、横向调控的机构模式.（三）全员参与,坚持师生至上和师生监督,决策和协调机制.（四）充分发挥政府职能部门的指导、监督作用。二、组织系统（一）外部组织体系图说明项目服务中心与物业服务公司属隶属关系。项目服务中心和学校、街道、工商、公安、税务等构成监督协调关系。（二）外部组织体系图街道办、公安、工商、税务等学校市房产局房管办事处物业服务公司街道办、公安、工商、税务等学校市房产局房管办事处物业服务公司项目物业服务中心项目物业服务中心(三）组织机构设置说明根据的实际情况及项目特点，拟组建“项目客户服务中心"对项目实施全面服务。“客户服务中心"是面向师生的服务窗口，方便与师生的信息对接，为师生提供快捷的“一站式"服务，从而提高客户满意度。服务中心主管是日常工作的指挥者,同时又是监督检查者,全面掌握日常工作及人员状况,减小失控，各项工作的安排及临时任务的下达,均由其直接安排，执行过程中的信息通过反馈渠道回到指挥机构,以及时发现服务中存在的问题，并加以纠正,利于服务中心内部的流程安排和服务质量、服务效率的提升。做到有部署、有检查、有总结，从而保证服务的有效性。内部机构图项目服务中心项目服务中心设备维护秩序维护公寓管理个性化服务绿化服务清洁服务设备维护秩序维护公寓管理个性化服务绿化服务清洁服务第二节工作流程机构组建机构组建熟悉物业情况，汇总遗留问题问题拟制管理方案熟悉物业情况，汇总遗留问题问题拟制管理方案联系有关单位，督促及时整改组织员工培训联系有关单位，督促及时整改组织员工培训制订规章制度制订规章制度物业接管验收编制入驻资料物业接管验收编制入驻资料进驻项目进驻项目建立各类档案建立各类档案ﻩ日常管理日常管理财务管理清洁绿化安全管理区划内事务管理公维共护设保财务管理清洁绿化安全管理区划内事务管理公维共护设保施养车辆管理档案资料管理第三节信息反馈及处理方式为了保证项目内的信息反馈渠道通畅，确保24小时内的所有信息都能得到及时处理，我们将在项目内服务中心编制中设置“信息处理指挥中心”。该中心的任务是接收来自四面八方的信息,并进行综合分析处理，处理方法包括直接部署处理措施及向服务中心领导反映情况,听从指令并转发、下达指令，在处理措施指令发出后要进行跟踪，最后记录和汇报处理结果.这种“信息处理指挥中心”的建立，已在我公司运行多年,并取得良好的工作成效。(二）项目服务信息反馈系统图信息源：学校领导、学生、老师、政府主管部门、上级公司、其它信息源：学校领导、学生、老师、政府主管部门、上级公司、其它服务中心信息收集整理反馈反馈反执行结果反馈各部门操作人员执行过程监督服务中心投诉诉下达指令第四节物业服务制度及考核制度1．公司内部服务制度:这些是公司自身运作的章程，它包括公司部门规章制度、岗位责任制、服务运作制度,这些制度的建立，为公司造就一支良好的员工队伍，树立企业整体形象奠定了基础。目录如下：<1>岗位责任制<2>服务运作制度目录一、行政服务 《员工手册》《内部文件服务制度》《劳动人事服务制度》《档案管理制度》《值班制度》《员工培训制度》《车辆服务规定》《制服服务规定》《食堂服务制度》《办公设备使用制度》二、财务管理《会计核算制度》《代收代缴服务制度》《财务分析制度》《发票收据服务制度》《凭证审核制度》《会计档案管理制度》《收款服务制度》《付款服务制度》《借款服务制度》《固定资产服务制度》《报销服务制度》《支票服务制度》《印章服务制度》《临时停车票服务制度》《库房服务制度》《物料采购服务制度》三、客户服务《物管员服务用语规范》《员工仪容仪表规定》《办工用品申购、领用制度》《投诉处理、回访制度》《物业服务工作报告制度》《服务人员巡查制度》《师生意见征询制度》《物业接管验收工作流程》《交房服务服务标准作业规程》《装修服务标准作业规程》《报修服务标准作业规程》《回访服务标准作业规程》《师生求助服务服务标准作业规程》《师生投诉处理标准作业规程》《有偿服务服务标准作业规程》《各类服务标准》四、运行维修《设施设备接管验收制度》《设施设备运行服务制度》《设施设备维修保养服务制度》《设施设备外委服务制度》《设施设备报废服务制度》《设施设备更新采购服务制度》《二次供水服务制度》《水电气耗用服务制度》《维修安全工作服务制度》《计量器具校核服务制度》《电梯安全服务制度》《背景音乐服务制度》《配电房巡检制度》《配电房交接班制度》《消防系统定期巡检制度》《消防系统外委服务制度》《消防服务制度》《弱电系统服务制度》《生活水箱水位控制系统》《配电房计量器具》《安全用具校检制度》《自用、公用能耗计量》《及使用服务制度》《配电房安全用具使用服务规定》《供配电设施安全运行服务规定》《供配电设施维护保养规定》《供配电设施停送电服务规定》《弱电系统定期保养规定》《生活水泵组定期保养规定》《柴油发电机安全操作规程》《生活水泵组安全操作规程》《生活水箱补水安全操作规程》《安防系统安全操作规程》《楼宇对讲系统安全操作规程》《电梯安全操作规程》《电梯运行服务制度》《电梯保养服务与维护制度》《电梯机房服务》《停生活用燃气标准作业规程》《电梯困人解困工作流程》《停水应急标准作业规程》《意外或计划停电气工作流程》《消防泵组安全操作规程》《消防主机安全操作规程》五、保卫安全《秩序维护内务服务条例》《门卫服务制度》《巡逻服务制度》《监控室服务制度》《交接班制度》《秩序维护人员训练服务制度》《警具服务制度》《消防服务制度》《停车场服务制度》《报警器报警处理工作流程》《盗窃处理工作流程》《火情火警应急方案》《火情火警应急标准作业规程》《内务服务规定》《公共秩序维护员应急措施》《对讲机的使用服务制度》《钥匙服务制度》《防火安全检查制度》《奖罚制度》《公共秩序维护员交接班制度》2.考核办法及目录考核分为日常考查与年度考核两种。考核的实行结合具体情况而定。〈1＞员工日常考查由其分管负责人负责.具体为：一般员工由部门主管负责考查，部门主管由项目服务中心主任考查，项目服务中心主任由分管副总经理考查，副总经理由总经理负责考查，总经理由董事会负责考查.＜2＞日常考查内容为：遵守公司员工守则、服务制度、岗位工作职责和劳动纪律情况,以及本职工作完成情况。<3＞年度考核由公司行政人事部会同物业部组织实施方案，制定考核内容与标准。考核结果由行政人事部汇总，作为对员工任免、奖惩的依据。〈4〉年度考核内容为:日常考查内容总结、工作业绩、工作能力、文化知识水平和专业能力。〈5＞员工考核制度目录《员工工作考核及奖罚制度》《服务中心主管岗位半年考核表》《服务中心经理月度考核表》《客户服务员月度考核表》《员工岗位责任月度考核表》《公共秩序维护队长月度考核表》《服务人员月考表》《公共秩序维护员月考核表》《公共设备、设施维护维护主管月考核表》《环境、绿化维护员月考核表》第四章专业服务人员配备第一节服务人员配备原则一、精干、高效、敬业的原则。二、文化素质与实际服务经验相结合的原则.三、公司内部调剂为主和面向社会招聘为辅的原则。第二节服务人员配置项目职务名称定编服务中心服务中心经理1人公寓管理公寓管理员4人公共设备、设施维护由校方自备人员负责公共秩序维护队公共秩序维护员６人巡逻员1人车辆管理员1人环境卫生保洁员3人垃圾转运工0。５人绿化管理绿化工１人合计17.5人第三节岗位职责1．服务中心经理认真贯彻执行公司的经营服务方针、政策、指示、规定等，坚持为师生服务、为社会服务的经营理念,努力搞好具有特色的物业服务服务工作，为公司和社会做贡献.定期（每月）向公司报告工作情况，提交公司有关服务项目内综合开发物业服务的计划建议。认真完成公司交付的各项任务，实现各项服务与经营目标。制定服务中心的服务目标和经营方向，包括制定一系列的符合本物业特色的规章制度和操作规程，规范员工的行为与职责，并监督贯彻执行.建立健全内部组织结构，使之合理化、精简化、效率化。主持每周一次的服务中心例会,听取工作汇报，布置工作任务，解决实际问题，改进服务方法，促进工作发展。经常巡视服务区域内（周边)各场所及各部门的工作情况，检查服务质量，及时发现问题,积极解决问题.督促下属服务及服务人员的日常工作，检查各项工作的落实完成情况，并正确评价、培训下属各级员工,做好员工的月考核及年考核工作。与社会各界保持良好的公共关系,与服务区内各师生及师生保持友好的睦邻关系，树立良好形象,代表公司处理对外关系及接待来访师生、群众、团体、单位等。指导和协调下属各部门工作,树立正气，坚决打击歪风邪气，保障服务工作顺利进行。以身作则，关心员工，奖罚分明，提高自身素质和修养，使服务中心具有高度凝聚力,最大限度地发挥和调动全体员工的工作热情和责任感。严格执行各项财务制度，掌握相关财务知识,组织审核各种款项收支交缴，合理控制各项费用支出，开源节流，做好每月的资金运用服务.按照公司的要求做好本服务中心的年度预算编制及执行工作。自觉接受师生及学校的监督，听取合理化建议，及时处理学校的指导意见。完成公司交给的其他工作.2．环境清洁员工作职责负责所分配区域的清洁、环境维护工作；严格执行公司及服务中心的各项规章制度；上级领导安排的其它临时性工作.3。绿化工工作职责认真完成主管安排的各项绿化工作任务；认真做好各项绿化工作记录；在工作中，应仔细观察园区内植物的生长状况,及时施肥及预防、发现病虫害。严格执行公司及服务中心的各项规章制度。完成上级领导交办的其它工作。4．公共秩序维护员工作职责严格遵守劳动纪律和公司制定的各项规章制度。上班时必须着装整齐，佩戴齐全，精神饱满，值勤时要讲文明、讲礼貌,不刁难师生，处理问题讲原则，态度和蔼，不急不躁，不做与职责无关的事。认真检查出入车辆，指挥车辆按规定线路行驶，停放在指定位置，不得乱停乱放，确保通道畅通无阻，避免造成交通阻塞。认真履行值班登记制度，值班中发生或已处理的各种情况在登记簿上作详细记载，交接班时移交清楚，责任明确。值班人员未经公司领导及部门主管同意，禁止动用设备、资料以及打电话。对讲机的使用必须得当，在交接班时检查是否完好无损，如有损坏,明确责任，接班人员可以拒绝接收。服从指挥调度，忠于职守，提高警惕，做好治安保卫工作，发现形迹可疑的人或重大情况立即向部门经理汇报。认真学习业务，提高自身素质。完成公司、部门布置的其它任务.５、公寓管理员工作职责1）严格遵守劳动纪律和公司制定的各项规章制度.２)认真履行值班登记制度,值班中发生或已处理的各种情况在登记簿上作详细记载,交接班时移交清楚,责任明确.认真学习业务，提高自身素质。服从指挥调度，忠于职守,提高警惕，做好治安保卫工作，发现形迹可疑的人或重大情况立即向部门经理汇报。协助学校做好学生公寓管理工作.做好外来人员登记工作。做好公寓的清洁卫生。完成公司、部门布置的其它任务第四节服务人员培训及服务为了将项目建设成为现代文明的居住环境典范,必须培养一支高素质的物业服务专业人才队伍，以确保服务目标的实现。物业公司采用分批分层次教育，通过对学员进行系统理论知识的培训以及实践工作相关能力的培养,让员工学习新的服务模式、新的服务理念，通过不同层次的学习，不断提升自身的专业理论知识,增强实务服务经验,并为员工提供广阔的个人发展空间.一、培训计划、方式类别培训对象培训时间培训内容培训方式考核授课部门岗前培训新招员工入职前进行1、介绍公司概况2、公司规章制度、员工守则3、人事制度4、仪容仪表5、岗位职责6、内部安全知识7、消防知识集中授课现场问答结合笔试人力资源部及外聘专家在职培训服务员上岗前一周物业服务软件使用方法操作演示上机操作考核公司管理员技术人员每两周安排次两个小时1、处理师生投诉服务技巧2、如何搞好装修服务3、催缴物业服务费的办法4、文件资料服务讲座现场提问结合笔试项目服务中心全体员工每月两次每次2小时1、本地物业服务行业法规2、学习公司各种工作手册3、各专业工种的职责范围和操作要求以班组为单位学习每年年底组织一次考核项目服务中心外部取证培训服务员政府主管部门获取物业服务上岗证书行业培训中心参加统一考试政府指定特殊工种操作人员市劳动局安排市劳动局规定的课程劳动局培训中心参加统一考试市劳动局指定财务人员市财政局行业后续教育财政局培训中心参加统一学习市财政局指定二、培训系统工作流程按内容划分：目标计划组织实施考核评估工作应用工作应用按部门划分:公司行政部沟通信息 反馈信息考核服务中心职能部门日常检查监督指导三、培训工作方式和内容培训工作方式：开展全员培训,分层次、分类别、分阶段实施,内培、外培、自学形式相结合。按培训的内容和阶段可分为:岗前培训、上岗培训、在职培训.1、岗前培训内容：企业文化；公司概况、员工守则、行为规范；服务中心概况及规章制度；2、上岗培训内容：物业服务基础知识及服务业务特性;部门职责、岗位职责;工作流程、业务知识、质量标准；公司质量体系和环境体系概况、方针、目标；礼节礼仪、文明用语、应知应会培训。3、在职培训内容：本岗位业务技能,技术提高性学习；相关岗位业务概要、技能培训；了解相关的法律法规;新政策、新理论、新动向培训。第五章物业管理方案第一节本项目物业服务指标序号项目国家指标承诺指标内容及措施1房屋完好率９8%≥９8%制定专业维修技术员负责责任区域内的房屋巡查,建档记录，确保房屋外观无破坏立面、整洁、无改变使用功能、无乱搭建、公用设施及通道无随意占用等现象。2房屋零修、急修及时率10０％10０％接到维修派空单在２0分钟内到达现场,零修及时完成，急修不过夜，建立回访制度和回访记录，实行2４小时值班制度。返修率不高于2%不高于2％3维修公共设备、设施维护质量合格率、回访率100％1０0%建立并落实便民维修服务承诺制,并有回访记录，按照工序一步到位,杜绝返工.4绿化完好率9５%≥98%绿化地布局合理优美，花草树木与建筑小品配置得当，由专业人员服务、养护，成片绿地实行自动喷灌。５清洁、环境、绿化维护率9９％≥９９％实行卫生责任区包干，有专职的清洁人员和明确的责任范围，实行标准化环境、绿化维护,房屋公共部位共用设施设备无蚁害，项目内内道路等共用场地无纸屑、烟头等废弃物全天12小时环境、绿化维护制，楼梯周清扫擦拭二次、清洗一次,垃圾日产日清，卫生设施齐全、完好。6道路完好率及使用率90％100％道路畅通无损坏,路面平坦整洁,排水畅通，无随意占道，无改变使用功能。7排水管、明暗沟完好率10０％排水畅通无阻，无积水、无塌陷、无残缺8路灯完好率80%８５%路灯完好无损,夜间正常使用，定期检查、维护、保养，保持洁净。9停车场完好率90％≥98％车场无损坏，路面平坦整洁，无随意占道,无改变使用功能。１0公共文体设施完好率9５％≥９9%确保设施使用功能，定期维修、养护，完好无损11治安案件发生率1‰≤１‰2４小时巡逻，在正常秩序维护管理下力保居民无被盗、被抢事件，年度无重大刑事案件发生.１2消防设施设备完好率100％1０0％指定专人维护，实行巡查制度，建文件记录，并由维修主管监督执行,以确保消防设施、设备完好无损、正常使用.１３火灾发生率1‰≤1‰加强消防宣传，增强居民防火意识,建立义务消防组织，定期进行消防演练，勤检查，及时消除火灾隐患。14违章发生率1‰0．5‰１。建立巡视制度，跟踪服务,及时发现及时处理，及时回访记录。２.加强宣传教育意识,把有关服务制度贯彻到每一个人的行动中,依法服务.违章处理率95％10０％1５有效投诉率与处理率1％／月９5％≤2‰/年100%按政策规定做好做细各项工作,提高服务人员素质，定期征求居民意见，主动改进工作，建立回访制度，作好有关记录.１6服务人员专业培训合格率8０％100%及时组织无证人员参加取证培训房屋土建公共建筑设施保养房屋土建公共建筑设施保养周期:序号公共建筑设施名称事项计划养护周期01屋面对损坏的面层进行修补对分格缝用沥青进行勾缝对天台泛水、变形缝进行处理对屋面渗漏进行处理每2年每2年每2年每2年0２外墙饰面（涂料、面砖）重点部位进行清洗外墙裂缝修补、空鼓面砖更换，外墙整体清洗涂料外墙粉刷每1年每3年每5年0３内墙饰面涂料饰面重点部位粉刷涂料饰面全面粉刷瓷砖饰面空鼓更换每1年每5年每3年04楼面、地面磁砖地面空鼓、破裂更换水泥地面起砂、裂缝修理每3年每1年0５天棚抹灰层空鼓处理天棚重新粉刷装修吊顶的调平、破损的处理每3年每5年每２年06室外道路（地面)大理石地面裂缝、缺角系统修补广场砖地面破裂更换草地多孔砖破裂更换水泥地面起砂、裂缝修理其它地面（如碎石地面等）修补每2年每1年每1年每3年每3年０７门窗闭门器、门锁调校变形复位防腐防蛀处理每半年每半年每3年08防盗网、花园围栏、扶手根据损坏情况确定刷油漆时间2—4年０9沟井池渠疏通、清淤井盖、篦子刷漆每半年每１年10挡雨篷清洗、加固每1年1１玻璃幕墙(如有）清洗每1年12文体设施加固、刷漆每1年(二）共用设施设备维护保养计划1、每年初,维修班按公司规定公共设施保养计划，填写《公共设施保养计划》,并按计划时间对公共设施进行保养,填写《公共设施保养记录》.２、制定科学的维修、养护规程,完善设备资料和机电设备台帐、登记卡片制度，合理制定定期维护计划。3、建立完善的“三级”保养制度，保证各类公共设施设备的正常使用和师生或师生生活、工作质量.4、建立责任区，落实到人,保证各类公共设施设备的完好率达到１00％。5、建立定期巡视、检查制度,加强日检、周检、月检、年检工作,及时发现问题,及时彻底解决。6、发现设备损坏，维修班要立即向主管汇报，安排人员进行维修；对于重大维修，组织专业公共设备、设施维护师进行现场指导；对于不能解决需要向外委托维修时，应先填写《设备外委维修申请表》，维修费用在壹仟元以下的，由服务中心主管批准维修；维修费用在壹仟元以上的,经服务中心主管同意后,报公司主管审核后批准，再送外修理或请专业人员来服务中心修理。维修完毕后，应对设备功能进行检定，属Ｉ、IＩ级设备由维修班检定并备案；属IＩI级设备由主管维修主管检定,所有设备检定记录服务中心都应备案.７、发现设备故障（不属于维修班负责维修范围内的故障维修），维修班应用《设备故障问题转呈单》立即通知供货方，供货方接到转呈单后,须在半个工作日内给服务中心答复,确定维修时间。关键设备发生故障，造成/停电、停水、停梯或严重影响顾客生活及工作(不含重大设备事故）,须按应急程序进行抢修、恢复设备功能。抢修所用的配件、材料标识后可按紧急放行处理.事后须按常规程序补办审批手续.8、公共设备、设施维护部按文件中规定的保养周期对各自管辖范围内的Ｉ、ＩI级设备做年度保养计划及月保养计划.对IＩI级设备，由服务中心做年度保养计划，每年至少保养一次,ＩII级设备中的手持式对讲机的保养每年至少按40%的比例进行保养.9、月保养计划执行情况由服务中心主管检查,填写相关记录.服务中心主管对I、II级设备按３0％的比例抽样进行检查其保养执行情况,并填写相关记录。对于消防设施设备,每次检查应按某一系统单独抽取３0％的比例。ＩIＩ级设备的保养由维修班自行检查其保养执行情况，并填写相关记录。主管每月对计划执行情况、设备保养运行状况、记录资料，进行一次检查,并填写检查评分记录。(三）消防安全“三级"检查制度“三级”检查的组织形式消防安全检查分为班（组）、服务中心、公司三级检查。１、一级检查一级检查由班(组）组织实施，要求每班检查一次。（1）接班人应提前１０分钟到岗，交班人须向接班人详细介绍本班安全情况，待接班人对本岗位、本责任区的安全情况进行全面检查验收后，予以签字确认。(2）接班工作完成后,接班人应及时将检查结果报告本班班长。(３）交接班时如因接班人检查不到位或交班人交班不清，其后发现的问题，主要由交班人负责，交接班时发生的问题，由本岗交接班双方共同负责。(4)检查验收过程中发现的一般性问题，由接班班长负责处理，重大火险隐患须迅速（书面)报告服务中心领导。服务中心领导接到报告后必须尽快处理,不得贻误战机。2、二级检查二级检查由服务中心组织实施，要求每月检查一次。（1）服务中心领导每月组织班（组)长对责任区域的消防安全设备(施）、物资特别是易燃易爆物品进行一次认真检查。(2)检查各班组对防火安全工作任务的执行落实情况。（3)通报检查情况,开展宣传教育,强化消防安全意识，及时清除火险隐患。（４)在公司领导检查工作时汇报消防安全工作情况。3、三级检查三级检查由公司组织实施，要求每季度检查一次。（1）每季度由公司安委会组织对消防安全工作进行一次重点检查或抽查.（2)检查服务中心贯彻消防安全法规和要害部位防火安全服务制度执行情况,对好的单位提出表扬或奖励，差的单位进行批评或处罚。（四）共用设备大故障维修程序机电设备维修流程:维修完毕试运行合格分公司无法维修，报主管视维修费用大小报物业公司审批后实施维修完毕试运行合格分公司无法维修，报主管视维修费用大小报物业公司审批后实施做好维修记录填写维修申报单发申现报运维行修故做好维修记录填写维修申报单发申现报运维行修故障日常巡视检查组织有关维修人员到现场维修归档保存组织有关维修人员到现场维修归档保存报服务主管至现场指导、监督维修报服务主管至现场指导、监督维修大中修公共设备、设施维护流程图通过通过通过未通过未通过公司作计划公司选择专业公司、审核方案、草拟合同条款专业公司施工资料整理归档、办理结算签订合同报学校领导审批物业公司、学校验收服务中心上报（五）共用设施设备维护保养回访制度1、公共设备、设施维护部负责机电设备维修保养情况及设备技术状态的月、季检查。２、服务中心设施设备维护主管应定期分析各种设备状态记录（含水、电抄表记录）,确定系统工作是否正常.作经济性分析,确保设备工作在节能状态，及时予以控制调整。服务中心主管应对发现的问题处理情况进行跟踪验证。3、每年年底由服务中心设施设备维护主管组织服务中心有关人员对所管进行一次检查，于１2月1５日之前将设备完好率报公共设备、设施维护部,公共设备、设施维护部按10%抽样核查,并统计全公司设备完好率。4、公共设备、设施维护部保存Ⅰ、Ⅱ级设备维修记录，设备诊断记录，红旗设备检评记录，设备完好率评定统计记录。第二节各种紧急情况和突发设备故障的应急方案紧急情况控制程序1。0目的为预防事故发生或在事故发生时将危害降至最小程度,确保顾客的生命财产安全,维护正常的生活工作秩序。2。０范围适用于公司服务范围内发生的各种紧急情况，如暴雨、火灾、水灾、汽油泄漏、水管爆裂等。3．０职责３。１遇有紧急情况时，服务中心主管须赶赴现场指挥，并采取各种抢险应急措施，确保安全.3.2安全部和其他职能部门应针对各种不利情况制定切实可行的预防措施，并督促服务中心执行。４.0程序4。1停水、停电处理措施4．1。１预定的停水、停电，服务中心应提前２4小时在各栋楼或各大堂显要位置用告示牌通知。4.1.2突发性停水电,服务中心应在接到通知的１0分钟内发出通知，1小时之内将停水、停电的具体情况（包括原因、预计恢复供水、供电时间等）用告示排在各栋楼、各大堂显要位置通知师生。4.１.3以上通知均应登记在《发给顾客文件（通知）清单》上,保留期３年.４.2暴雨的预防和补救措施4。2．1在气象台发布暴雨特别警报时,服务中心须于半小时内在各栋楼、各大堂显要位置用告示牌向顾客发出预告,并通知防暴雨的具体注意事项.4。2.2服务中心应做好以下预防工作：检查紧急应用的维修及照明工具，检查急救箱,保证一般性常用药物齐备。在各大堂值班室显要位置,张贴紧急应用的电话表,以便顾客电话求助。书面张贴和开通消防广播劝告顾客，把放在花架及阳台上的花盘、杂物移开,保持天台、阳台等下水道畅通,关好门窗.服务人员要卸下迎风面的路灯灯罩,捆牢指示牌，保证天台和平台下水道的畅通,派专人关闭电梯机房和天台门窗.加固所有树木,并将盆栽花木暂时移至避风处。留意电台、电视台播放有关风暴消息，并将风暴进展情况及时传送至顾客。出现洪水时，服务中心全体员工要处于紧急状态，领导要24小时值班，员工不得离开服务区，准备随时执行抢险任务.在预知洪水袭击的警报后,服务中心主管要立即组织人员将防洪沙袋运至重点防范部位备用.维修班要将所有蓄水池注满水、柴油发电机备足油,以防不测。对被暴风雨袭击损坏的设施，服务中心必须向系统计，并以书面报告形式向有关领导汇报.应立即检查并关闭辖区内未出售空房的门窗，同时应注意未关闭门窗的顾客的房间，及时联系并通知其尽快返回以将损失降到最低限度.4。２。３暴风雨后服务中心要立即组织人力对未售出的空房进行检查,发现未关闭的门窗要及时关闭、室内渗水情况要详细记录上报，并组织人力维修，对室内积水要立即组织清洁员工清理并把地板擦干.4．3火警应急措施发生火警时，根据安全保卫服务手册中《灭火应急规程》规定采取措施。４。4防震应急措施4。4.1当接到地震消息时，服务中心应及时关闭燃气源、油源、一般用电电源，若在夜间应开启应急电源,防止造成二次灾害。4。4.２用消防广播通知顾客保持镇定,关闭燃气管道阀门、钢瓶角阀,浇灭炉灶内的煤火，做好防震和自我保护工作。4．4。3各级人员应做好一切救援准备,以便及时抢救伤员，并做好应付多次余震的准备.4.５生活、消防给水干管爆裂的抢修高层建筑给水管道压力大，焊口、软接处易发生爆裂。水大量涌出将会浸泡高低压配电设备、机电设备、造成短路、损坏及水资源的大量流失。发现管路破裂，服务中心应迅速关闭破裂处管前及管后的阀门,组织人员用防洪沙袋封堵设备房门,开启排污泵排水，向公司及专业公司报告.水外泄停止后,迅速修理破裂处。４．6其他4。6。1如遇有其它危及顾客生命财产安全的突发性事件发生,服务中心应根据有关部门的预报，提前向顾客发出通知，对电梯困人、煤气中毒、触电、溺水、火灾等情况下的自救、急救常识和措施，服务中心应定期在宣传栏中进行宣传。第三节消防服务方案为保障人民生命财产的安全,保证本服务工作的顺利进行,根据《中华人民共和国消防条例》，结合本的实际情况，制定本规定。本消防服务人员由18岁至45岁，具有高中以上文化程度，身体健康,品德优良，经使用单位审查合格,并经一定的消防业务培训,取得《消防人员证书》者担任。消防服务人员在服务中心和消防机关的业务指导下进行工作.消防服务人员的职责是：1、开展防火宣传，普及消防知识;２、执行规章制度，进行防火安全检查，纠正消防声音，整改火险隐患;3、监护动火作业；4、服务消防器材设备;５、负责服务好消防控制中心，并实行24小时监控，保证各项装置时刻处于良好状态；６、接到火灾报警后，在向消防机关准确报警的同时，迅速启用消防安全设施进行扑救。第五条内各单位应实行防火责任制，各单位的主管或行政负责人、防火责任人，在消防机关和消防服务人员的指导下，负责做好各范围的防火安全工作。其职责是:1、执行有关消防法规，落实各项防火安全措施;2、建立岗位防火责任制度,经常考察员工防火安全工作情况;3、督促员工服务好用火用电和化学易燃易爆危险物品；4、定人、定时、定措施消除火险隐患;5、定期组织检查维修保养消防器材设备6、积极协助公安机关调查火灾原因，提出处理意见。第六条楼梯、走道和出口,必须保持畅通无阻,任何单位或个人不得占用或封堵。第七条必须妥善维护楼梯、走道和出口的安全疏散指示和事故照明设施。第八条需要进行烧焊等动火作业的，应向消防机关提出申请,经批准后,在消防服务人员的监护下,方可作业.第九条应设安全疏散示意图，用中文和英文加以说明。第十条有下列情形之一的,分别视情况予以处理：1、占用或封堵楼梯、走道或安全疏散出口的;2、封闭或损坏安全疏散指示、事故照明设施或消防标志的；3、乱拉、乱接电器线路的；４、擅自挪用灭火工具、器材或消防备用水源的。第四节项目内公共区域清洁卫生服务方案一、日常环境、绿化维护计划为保持干净、整洁,使使用者享有优雅舒适的生活学习环境,服务中心积极配合环卫、环保、卫生防疫部门，采用多种形式开展环境卫生宣传,使用户树立人人爱清洁,个个讲卫生的良好风气。１、每天清扫内车行道路、绿化带及公共区域一次，并随时保持各公共场所没有纸屑、烟头、痰印、污迹等;生活垃圾每天清运１次。２、每天清运垃圾一次，保持垃圾桶的清洁，无馊味、臭气。3、每天下午清洗卫生间各一次，保持卫生间无臭气、无堵塞,墙面、地面无污染。4、每日清扫1次楼道。５、每周清洗一次项目内内标志、雕像、建筑小品、信箱、消防栓，并保持干净；共用部位玻璃每季度清洁1次6、路灯、楼道灯每半年清洁1次。７、区内公共雨、污水管道每年疏通1次;雨、污水井每半年检查1次，并视检查情况及时清掏；化粪池每季度检查１次，每年清掏1次,发现异常及时清掏。８、二次供水水箱按规定清洗,水质符合卫生要求。二、消杀工作计划根据相关等政府规章制度,响应社区爱卫会有关通知精神,按照“块块领导、条条保证”的原则，每月一次清理四害孳生场所、消灭四害、定期消杀，彻底清除四害孳生场,降低四害密度。为居民营造一个整洁、舒适、优美的工作和生活环境。垃圾周转站清洁程序及标准1、环境、绿化维护范围：各垃圾周转站。２、作业程序:(1）每天早晨按规定的清运时间将集中在周转站的生活垃圾，配合清洁公司的清运人员逐袋把垃圾投放在垃圾清运车内(或自运到指定的垃圾周转站处）。（2)地面清洁工清扫掉在地面上的垃圾并装回垃圾桶，如果量多应及时让清运工清走(或自运出）。（3）冲洗垃圾房内地面和墙壁，将污水用扫帚扫入下水道内,保持地面干净。（4）放回垃圾桶，并摆放整齐；然后用水冲洗外面地面和污水。（５）每隔10天对站内的所有垃圾桶彻底用清洁剂刷洗一遍,并进行消毒杀虫一次.3、标准：垃圾周转站内垃圾100％日产日清,目视周转站内外整洁，垃圾桶摆放整齐美观。4、注意事项:在有垃圾清运工人垃圾专用车装运的情况下，倾倒垃圾时垃圾桶要套牢挂钩,以防掉下造成意外伤亡事故.自运垃圾时,要将垃圾袋堆放牢固,防止在途中掉下而引发事故.清洁检查控制规程1、服务中心定期对环境、绿化维护进行服务质量工作的评审，如在服务过程中按规定标准出现不合格而又不及时整改者，服务中心反映服务质量欠佳者予以处理。２、服务中心对日常的清洁进行巡查和监督,并将卫生巡查结果填写在服务工作日检报告表上，对存在的问题要及时通知环境、绿化维护人员，并限期进行整改。如有多次通知不改者，对环境卫生有影响的，予以辞退处理.３、行政部（质管部）每月（季）对进行全面检查,并根据环境、绿化维护标准对实施清洁效果的检查，发现卫生死角或卫生不合格处要按规定进行扣分并责成服务中心按期及时纠正。第五节项目内公共秩序维护方案和岗位责任描述一、公共防范服务1、合理配备秩序维护设备,公共秩序维护员必须熟悉监控系统，熟练使用对讲系统，使安防工作周全有保证.制定合理的治安防范处理程序和紧急情况应急措施,定期举行防火、防盗演习.定期对公共秩序维护员进行业务培训和素质教育，强调培养服务意识。2、全面实施“三岗”（巡逻岗、固定岗、机动岗）,联合防范着重安全防范点、线、面的配合和互动与“三层"防卫控制及门禁系统、远红外线探测系统、紧急求助系统。3、全面启动智能化系统服务.（报警系统组成及反应程序）秩序维护秩序维护队伍结构巡逻岗快速反应机动岗快速支援便衣监察巡逻岗快速反应机动岗快速支援便衣监察出入口岗出入口岗固定岗局部停岗重防范岗队长队长巡逻队员发现情况巡逻队员发现情况秩序维护队到达现场秩序维护队到达现场接到报警应急队员接到报警应急队员注：（１）服务中心接到报警确认属实,必要时报“110”、“119”。(2)到达现场的各应急人员必须：1、控制案情. 2、抢救人员。 3、擒拿罪犯. ４、保护现场。 5、记录、汇报、存档。二、项目内安全服务规定为加强项目内的治安服务,防止治安事件的发生，维护正常的项目内生活及办公秩序，最大限度避免服务区内公共财物的损失和损坏，结合物业具体实际，特定如下服务方案.1、项目内治安服务由服务中心公共秩序维护人员协助及配合当地派出所负责执行,实行专职公共秩序维护人员二十四小时值班.对重点区域、重点部位每3小时至少巡查1次.２、爱惜和正确使用室内和室外安保设备，不能损坏或随意触动.如发现故障，及时与服务中心联系,勿自行拆卸修理.外出和睡觉时须锁好门窗,启动报警装置.3、一旦发生偷盗等恶性案件,应保护好现场并立即报告服务中心，协同公安机关破案.4、公共秩序维护人员有责任对人员、车辆、所有物品出入进行盘查，发现可疑情况及时处理,并严格控制外来车辆及闲杂人员、小商贩进入。5、有外来人员探访时，如有可能,应预先告知门岗值勤公共秩序维护员，并如实登记，方可进入.6、车辆运出物品，请先向服务中心申报,以便及时向各岗位传达,并提供方便.外运时必须有师生伴同（或有放行条）。如有疑问，可暂不放行并及时采取措施处理。7、师生发现可疑情况、火警、盗警及其他紧急事故,应立即告知项目内服务中心或门卫岗值勤公共秩序维护队员，或者直接与当地派出所(或“110”）联系，配合公共秩序维护人员向有关部门及时反映，并截停、盘查和处理。8、严禁利用公寓进行赌博、吸毒、贩毒等违法犯罪行为，也不得利用公寓窝藏罪犯和为犯罪分子提供方便，不得在项目内内打架斗殴,聚众闹事。９、严禁非校内人员在项目内留宿。10、服务中心人员在项目内工作、巡查,入室检查均需佩戴工作证（卡）,师生勿放陌生人或可疑人员入室。11、维护项目内安全,是每个师生的共同责任。师生要有足够的安防意识，积极配合公共秩序维护人员工作,与服务中心共同搞好项目内治安服务。三、停车场及车辆服务物业服务区域内的停车场和车辆服务，作为秩序维护服务的一个重要组成部分.为了建立良好的交通秩序，保证车辆停放有序，确保师生的车辆不受损坏和失窃，防止车辆乱停乱放。特制定如下服务方案。１、项目内停车场的服务＜1>在项目内内安放各种交通警示牌;〈２>用反光漆标示行车线路；〈3>机动车辆的日常服务工作由公共秩序维护队负责，凡进入车辆必须服从车场服务人员的服务和指挥。原则上本停车场只限本项目内师生车辆停放,临时停放的车辆统一停放于项目内门外指定的停车位，由市政车管人员进行服务。(师生亲属车辆除外）。<4>进入项目内的车辆，必须服从服务人员的指挥，遵守各项服务规定和禁令标志,不得在区域内加油、试刹车,禁止任何人在场内学习驾驶车辆,通道上严禁停放任何车辆。〈5>对号停车，禁止占用其他车位。司机必须配合车管员做好车辆的检查记录，并锁好汽车门窗,贵重物品不得留在车内。<6>机动车辆停放区域内禁止摩托车，自行车和其他非机动车辆停放。因违反本服务规定而造成车辆的损坏、被窃,责任由当事者自负。<７>进场车辆和驾驶人员要保持停车场内的清洁,禁止在场内乱丢垃圾与弃置杂物,禁止在场内吸烟。＜8＞进场司机必须遵守安全防火规定，严禁驾驶载有易燃易爆、剧毒等危险品的车辆进入停车场。＜19>禁止超过停车场高度规定的车辆、集装箱车及漏油、漏水等病车进入停车场内.<10〉进入停车场内的车辆如不服从车管员指挥，造成自身车辆受损的后果自负。＜11＞其他车辆需要进入停车场必须经服务中心同意。第六章物业服务的应急措施第一节自用部位突然断水、断电的应急措施在接到报急时，服务中心将立即委派公共设备、设施维护维修人员赶赴现场,对突然断水、断电、无天然气现象进行现场勘察,如是因师生/使用人不当使用所产生的，即当场纠正可马上恢复使用；如是因各类管线、配套设施发生故障的，维修人员可现场进行处理（常见的管线、家用配套设施故障),可马上恢复使用；如超出服务中心维修范围内的，可请专项维修部门进行维修；在专项维修部门进行维修的同时，服务中心将视实际情况提供配套服务。第二节本项目范围突然断水、断电的应急措施一、计划停电１、服务中心在收到供电部门之停电通知后2０分钟内（供电部门临时、紧急停电或拉闸限电除外）,在显眼处张贴通告,通知项目内师生。(通告详细写明:停电日期、恢复供电日期、通知各师生停电期间将所有电器关闭。）2、通知公共设备、设施维护部门准备突发故障的排除及配合进行设备养护。3、安排员工在停电前关闭相关设施的电源。４、准备备用物资如电筒,切勿点燃蜡烛.（在停电时间前检修有关通道的应急照明灯的完好情况）5、停电期加强项目内公共秩序维护工作，以免不法之徒有机可乘;电力恢复时，检查项目内各设备是否正常运作;停电时应将所有电器插座拔掉。（若电梯困人，按该预案处理。）二、电力突然中断１、接报后立即至供电公司查询,是否供电局出问题，如是则应按预案处理.2、通知当班巡逻公共秩序维护员，到停电现场察看正确位置，及时反馈给监控中心.3、通知公共设备、设施维护部察看停电区域停电原因及进行抢修；在电力恢复后，到场检查受影响的公共电器、设备是否已恢复正常操作，同时详细巡视一次，确保各项设备已恢复正常。4、接报后在显眼处张贴停电通知，避免师生因受惊恐而发生意外,同时避免不法之徒乘虚而入，招致师生财物受损。５、事后查明有关停电原因,以书面报告公司。三、断水1、市政管网停水1.1接停水通知后1小时内张贴通知，说明停水原因、时间和范围；１．2提醒师生提前储备用水;1．3如果停水时间较长，与自来水公司联系送水.2、校区管网故障维修停水2.1由于项目内内给水系统发生故障需停水维修时，应当尽量提前在显眼处张贴通告，通知项目内师生。(通告详细写明：停水日期、恢复供水日期、通知各师生提前储备用水.）2．２立即组织人员抢修;2．3若停水时间较长，要想办法为师生送水。第三节雨、污水管及排水管网阻塞的应急措施服务中心接报后,立即关闭相关水源，进行抢修。二、切断水源而引起项目断水,服务中心接报后,立即通知全校师生，或在项目内张贴通知。三、人员利用沙包阻止水势蔓延到其它地方.四、环境、绿化维护处处理积水，清理现场.第五节消防应急措施实行二十四小时值班制。各师生如遇紧急事务，除向有关部门报告外，可向就近的门卫或服务中心值班室报告,服务中心将在第一时间内给予尽可能援助。文字说明：当服务中心接收到消防设备报警或服务员当值报警时，立即通知当值巡逻服务员赶至现场核实.到达现场后及时反馈给服务中心，并仔细全面地检查现场.若火警成立,立即通知当公共秩序