房地产市场状况分析

SH市房地产市场状况分析摘要：近年来，随着中国经济的持续高速发展和人民收入的持续增长，我国房地产行业也步入高速发展阶段，房地产行业已经逐渐成为中国经济的支柱产业，同时房地产行业也逐渐变得规范成熟起来，随之而来的就是房地产行业的激烈竞争。但从今年十月以来，随着国家宏观调控政策的作用凸显，全国主要城市的房地产行业逐步进入“寒冬”，降价热潮迅速蔓延，然而SH作为知名的县级城市，房地产市场升温趋势却未明显得到改善，市场消费信心仍在增强，商品住房成交量继续增长，部分区域土地购置竞争激烈。最近，省政府先后出台了多项保持和促进房地产市场健康发展的政策措施，将继续坚持以稳定房价为主的宏观调控政策，预计这些政策会对未来房地产市场产生相当大的影响，在2012年SH市整体房价将会在平稳中出现小幅度滑落。关键词：SH房地产宏观调控市场稳定总体状况：第一.从宏观调控政策和发展情况看，最近几年SH市大力发展城市建设，紧紧围绕建设现代化中等城市这一目标，狠抓城市基础设施建设，拓宽道路，建立步行街和商业街，使城市面貌得到很大改善。此外还出台了许多优惠政策，以市场化运作开发城中村和城区周边村。该市目前已进入城市化快速发展期，城市人口增长较快，加上近几年人民生活水平都有很大提高，对改善居住条件需求迫切，预期市场份额大。加之公积金制度在全国的推行、住房金融条件的放宽，市民为追求更好的生活环境，都有以小换大、以旧换新的消费观念。从宏观上看，这些措施将有利于房地产市场的进一步繁荣和发展，同时，对拉动内需，使住房产业成为国民经济新的增长点和消费热点，也将起到积极的作用。第二、从整体来看，（1）SH的住宅市场已由单纯的满足居住向舒适改善性发展，项目从前期的设计理念上、到后期的物业管理，小区的景观绿化、生活配套设施等要求越来越高，从而也一定程度的拉高了房价（2）SH城区住宅规模较大楼盘分布较多，如城南片区的巨能华府、亿嘉、好望角，温泉片区的新城明珠，城西的西城首府等，眼下最大的商业地产为两处投资型地产，缤纷五洲和名仁摩登城，另一种新型地产也逐渐出现，如东宇银海SOHO、凯德华SOHO（3）SH

的房地产业发展火爆，房价不断攀升，SH住宅市场二手房源存量较多，随着大量二手房源的推向市场，不可避免的将影响在建的期房市场，预计二手房交易市场将逐渐走强。调研数据：（1）目前SH市热销户型项目名称亿嘉好旺角美林花园美林景苑巨能华府中阳水岸嘉园领世郡圣城乌托邦巴龙※国际蓝湾康城热销户型120皿80m2105m137m109m105m88m113m项目名称金色年华玫瑰园城市帝景中央华府渤海花园银都花园华茂贵宾楼丽都国际广场热销户型72.5m282m230m275m50m99.3m240-50m103.26m（2）消费者可以接受的市场总价项目名称亿嘉好旺角美林花园美林景苑巨能华府中阳水岸嘉园领世郡圣城乌托邦巴龙※国际怡景花园海益数码港参考户型120m280m2105m137m109m2105m88m288m293m2预算总价384000元304000元362250元363050元337900元304500元228800元264000元279000元项目名称金色年华玫瑰园城市帝景中央华府渤海花园银都花园华茂贵宾楼丽都国际广场西城首府热销户型72.5m82m230m275m50m99.3m240-50m103.26m136m预算总价217500元262400元105000元285000元145000元297900元14万-17.5万278802元312800元（3）商铺价格分析项目名称中南世纪城环翠花园鸿基花园金色年华书香门第中央华府蓝湾康城名仁摩登城缤纷五洲销售均价13000元/m6000—7000元/m?6500元/m27000元/m?5300元/m?7500元/m?5600元/m218000元/m216000元/m项目名中南世环翠花鸿基金色书香中央蓝湾名仁摩缤纷五称纪城园花园年华门第华府康城登城洲单间面积100m260m45m250m60m60m90m28-100m220-1000m2数据分析：1、从上表可以看出SH大部分楼盘热销户型区间以80面-110面之间，如：美林花园、美林景苑、巨能华府、领世郡等，占到在售项目的81%,其余楼盘则偏重面积偏大户型，如：亿嘉好望角、中阳水岸花园、新城明珠、蓝湾康成，面积区间在113m2-137m2之间，小公寓楼盘较少，面积侧重30^-50m?之间，如城市帝景、渤海花园、华茂贵宾楼、凯德华SOHO,该小公寓由于居住理念新颖，销售非常火爆。2、SH楼盘均价集中在3500元犯2左右，如：亿嘉好望角、中阳水岸嘉园、领世郡、圣城乌托邦、巴龙国际、四季花园等，这些楼盘顺应SH楼盘售价主流，消费者所能接受的住宅总价在25万-35万之间，个别均价突破4000元/m2的楼盘，如凯德华SOHU,主打酒店式公寓，经营理念为酒店式托管，户型面积偏小，而且依托凯德华三星级酒店在SH十年的经营经验，吸引了众多客户，尽管售价偏高，但是依然受到了很多客户青睐，和大部分城市一样，SH房地产稳中有升的发展。3、个别高品质楼盘售价相对偏高,如美林花园、美林景苑、巨能华府、中南世纪城、中央华府,凭借其地理位置的优越性,和开发商实力的强悍,受到了众多关注，尽管价格相对SH当地市场偏高，但是多数二次置业者还是将目光聚焦于此,一路销售飘红。部分楼盘由于地理位置的偏远,楼盘品质相对较低,因此价格受到了一系列的影响，如：中阳水岸嘉园、西城首府、玉馨园、中阳春蕾组团4、SH在售商业楼盘均价一般集中在5000元犯2-7000元阿2之间，而集中在5500元/近-6500元元/而占得比例较大，如：环翠花园、鸿基花园、蓝湾康城等，这些楼盘地理位置适中，规划为住宅底商，主要以社区配套为主，这部分楼盘几乎代表了SH当地商铺售价的平均水平。SH在售商业楼盘单间面积集中在45近-60近之间，主要以上下连体出售为主，此类楼盘主要集中在老城区，由于老城区寸土寸金，价格相对较高，商铺面积相对新城区较小。新城区商铺单间面积超过90由?以上，以蓝湾康城最为显著新城区商业主要用于休闲、餐饮、娱乐为主。房产市场总结分析：根据2011年第二季度的销售情况(本季度我市共完成商品房销售1605套，共计17.8万平方米，均价2849元/平方米，分别同比增长89%、63%和1.36%)。(数据来源SH市房产管理服务中心)可以从当前房地产的市场结构的各项指标进行分析：1、从市场结构来看，(1)总量结构；各类房产的现存总量基本上处于供需衡的状态，但施工量却是有增无减，预测到下一年市场总量将会小幅增加。(2)区域结构：目前销售装快较好的楼盘大都位于城市新区和市中心的商业繁华地段，其中以现代中学、圣都中学等地段的楼盘最为炙手可热。(3)产品结构：SH在建商业楼盘较多，并且大都以大型综合购物中心(如全福元)向周边辐射，其中以市中心步行街附近价格最高，位置最好。在新开楼盘中，中高档小区占了很大比例，主要客户对象是大型企业的中高层，在各个中学附近分布较多。2、从供需指标来看，(1)需求指标：由于人口结构的影响，中年人的住房改善需求、80后的结婚刚性需求仍会持续增加，同时，SH外来人口和中产阶级集团的日渐庞大，预计2012年住房需求会持续增加，但增幅会低于今年。(2)供给指标，在经历了2010年房屋销售量大幅度上升和宽松的货币政策后，当前房地产开发企业资金充裕，尽管最近国家对房地产投资的宏观调控严格推进，但是“人多地少“的局面必将决定市场的发展趋势，预计到明年二手房和小型商品房的供给指数和销售指数都会大幅增加。未来市场走势预测：2011年度，SH市房地产市场延续上年的回暖趋势，房地产开发投资与资金来源保持较快增长，新开工房屋面积保持较快增长，商业性房地产贷款增速略有减缓，房屋销售价格上涨较快。预计2012年，SH市房地产市场整体保持平稳回落，投资、施工面积、新开工面积、土地开发和购置面积、房屋价格指数增幅平稳增长，增幅较一季度出现回落。近期，全国房产较为低迷，但SH市房产呈现出稳中有升的趋势。房产地域性特点特别明显，近几年特别是今年，土地、人工费、建安成本等都在增长，和大城市相比，建安成本都差不多，但其价格和大城市根本没有可比性，基本是成本价销售，所以到2011年底价格不会有大的起落。几点建议：SH房地产市场若要进一步突破需注意从以下方面加以改进：（1）真正建立或引进品牌房企。作为房地产企业必须按照国家相关的法律法规进行开发经营规范运作，也只有这样，才能取得百姓的认可，才能占领市场（2）房地产企业要建立起良好的管理体制。目前SH房地产企业在资金方面存在着许多问题，融资渠道单一，融资成本较高，过度依赖银行。一旦国家信贷政策有变，开发企业的生存压力就会加大。因此，一个好的企业表面上看是以质量求生存，实际上是以管理求生存，资金链管理就是企业管理中最重要的方面。（3）作为执行监督和管理职能的政府部门，应在认真贯彻落实国家各项政策法规的同时，积极帮助企业应对国家宏观调控，大力规范房地产市场开发秩序。帮助企业充分做好市场调研、预测和科学开发，这样既能提高城市建设开发水平又能满足居民的各种合理居住需求。总结：SH房地产市场的主旋律是调整中平稳发展。只有把城市建设得更加靓丽，城市经济功能充分发挥，才能吸引越来越多的人来SH从事第二、三产业，也将吸引他们在城区置业安家，所以城市化的进程决定着城市建设与房地产开发互为发展的关系。成本推动房价上涨，在物价上涨的大环境下，开发成本上涨，房地产品质与品牌的提升，房价的增长是相当正常的。建立一个健康、稳定的、可持续发展的房地产市场，创造一个良好的投资环境，对政府、开发商、消费者都是一件好事，也是建设和谐社会、和谐SH所需要的。因此，我相信通过政府的重视和调整，SH房地产市场的主旋律是—一调整中平稳发展。参考文献：［1］：《SH市房地产现状调查分析》（张汉东）［2］衰赞良，杜德权.概念营销在房地产市场中的运用.商业