第四章 房地产税费3

第五节房地产交易中的税费负担及案例

一、房地产交易税费负担（一）二手房交易税费负担以杭州现行二手房交易双方的税费负担情况为例:购买方税费负担表税费名称税费率收款单位印花税0.05%农税中心契税普通住宅1.50%；非普通住宅应该为3%（联系2010年10月新政）交易手续费住宅：人民币3元/平方米房管局非住宅及非普通住宅：人民币6元/平方米土地出让金（划拨土地的房地产转让须补缴，如房改房上市等）土地等级对应的出让金缴纳标准×分摊的土地面积×年期修正系数（具体参见附表后面）（2009年7月1日取消年期修正。）农税中心产权登记及工本费住宅：80元＋5元（产权印花税）/本房管局非住宅：按面积A：A≦500，200元；500﹤A≦1000，300元；1000﹤A≦2000，500元；2000﹤A≦5000，800元；A﹥5000，1000元；另收产权印花税5元/本共有权工本费10元/本他项权工本费（有抵押的）10元＋5元（产权印花税）/本地产交易手续费（具体参见表4-4）土管局评估费（若抵押贷款）100万以下部分0.42%，100以上至500部分0.3%，500以上至2000部分0.12%评估公司保险费（若公积金贷款需要缴纳）房价×保险费率×年数保险公司中介服务费（分档累进）50万以下1%（浮动范围±25%）1.25%中介公司50-100万0.7%（浮动范围±25%）0.875%100-200万0.4%（浮动范围±25%）0.5%200万以上0.25%（浮动范围±25%）0.3125%对购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。保险费=保险金额×基准保险费率×对应保险期限杭州市人民政府关于进一步加强我市房地产市场调控加快保障性住房建设的实施意见（2010.10.11)

（四）落实差别化税收政策。将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；将购买超过5年（含）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋价款后的差额征收营业税；将购买超过5年（含）的普通住房对外销售的，免征营业税。

对购买普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减半征收契税。对购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。购买的普通住房不符合上述规定的，不得享受上述优惠政策。普通住宅是指符合以下三个条件的住宅：住宅小区建筑容积率在1.0(含1.0)以上；单套建筑面积在140平方米(含140平方米)以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下。土地等级一二三四五六七八缴纳标准6005004003002001008050土地等级缴纳标准交易类型地价总额（万元）交易手续费（元）地产转让10以下（含10）10010－20（含20）20020－50（含50）30050－100（含100）600100－500（含500）1200500－2000（含2000）25002000以上4000浙江省土地转让手续费标准出售方税费负担表税费名称税费率收款单位印花税0.05%农税中心交易手续费普通住宅：人民币3元/平方米房管局非住宅及非普通住宅：人民币6元/平方米地产交易手续费（具体参见表4-4）土管局营业税及附加（也称综合税，包括营业税、城市维护建设税和教育费附加）5年以内住宅（普通和非普通）：售价×5.6%农税中心5年以上普通住宅免征5年以上非普通住宅：（出售价－购入价）×5.6%个人所得税不能正确计算房屋原值和应纳税额的，按总价×1%农税中心(转让收入-财产原值-合理费用)×20%土地增值税非住宅：（转让收入-扣除项目金额）×四级累进税率农税中心1、普通住宅免征、非普通住宅居住满5年免征；2、非普通住宅未满3年成交价格*0.5%，满3未满5减半征收；3、非住宅：成交价格*0.5%；（不能提供发票或评估报告）中介服务费（分档累进）50万以下1%（浮动范围±25%）1.25%中介公司50-100万0.7%（浮动范围±25%）0.875%100-200万0.4%（浮动范围±25%）0.5%200万以上0.25%（浮动范围±25%）0.3125%杭州市人民政府关于进一步加强我市房地产市场调控加快保障性住房建设的实施意见（2010.10.11)

（四）落实差别化税收政策。将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；将购买超过5年（含）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋价款后的差额征收营业税；将购买超过5年（含）的普通住房对外销售的，免征营业税。

杭州市人民政府关于进一步加强我市房地产市场调控加快保障性住房建设的实施意见（2010.10.11)

对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。根据国家税务总局《关于加强土地增值税征管工作的通知》(国税发〔2010〕53号)要求，税务部门要进一步做好土地增值税的征收管理工作，市区除保障性住房外，普通住房的土地增值税预征率为2%，非普通住房（包括排屋、别墅）、商业用房、其他用房的土地增值税预征率为3%，住房开发项目销售均价高于项目所在区域届时新建商品住房平均价格1倍以上的土地增值税预征率为5%。同时，对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，税务部门要加强税务稽查，严格土地增值税清算管理。停止执行购房补贴政策，恢复征收房地产登记等相关费用。（二）新建商品房交易税费负担

新建商品房交易过程中所涉及的税费与二手房交易税费存在着一定差别。下面是以杭州为例的商品房交易双方税费负担情况表。购买方主要税费负担表税种计税依据房屋类型税率个人单位契税合同金额非住宅3%3%非普通住宅3%普通住宅1.5%，1%印花税合同金额0.05%交易手续费合同金额住宅由出让方承担，经济适用房减半非普通住宅非住宅6元/㎡注册登记费产权登记费套住宅产权登记费80元/户件非住宅每件550元权证工本费本向一个以上权利人发放时，每加一本权证，工本费10元/本权证印花税本权证印花税5元/本与二手房基本相同，但少了评估费和中介服务费两个部分，住宅交易手续费由开发商缴纳。出售方主要税费负担表

税种计税依据税率营业税销售收入税率5%城建税、教育附加营业税城建税纳税人所在地在市区的，税率为7%，纳税人所在地在县城、镇的，税率为5%，纳税人所在地不在市区、县城或镇的，税率为1%;教育费附加率为3%印花税合同金额0.05%土地增值税项目销售收入普通住房的土地增值税预征率为2%，非普通住房（包括排屋、别墅）、商业用房、其他用房的土地增值税预征率为3%企业所得税（项目销售收入-财产原值-合理费用）*25%交易手续费建筑面积住宅3元/㎡非住宅6元/㎡销售代理服务费(若委托销售)具体收费由中介机构与委托方协商确定杭州市人民政府关于进一步加强我市房地产市场调控加快保障性住房建设的实施意见（2010.10.11)

对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。根据国家税务总局《关于加强土地增值税征管工作的通知》(国税发〔2010〕53号)要求，税务部门要进一步做好土地增值税的征收管理工作，市区除保障性住房外，普通住房的土地增值税预征率为2%，非普通住房（包括排屋、别墅）、商业用房、其他用房的土地增值税预征率为3%，住房开发项目销售均价高于项目所在区域届时新建商品住房平均价格1倍以上的土地增值税预征率为5%。同时，对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，税务部门要加强税务稽查，严格土地增值税清算管理。停止执行购房补贴政策，恢复征收房地产登记等相关费用。（三）房地产交易税费转嫁房地产交易税费转嫁是指房地产交易过程中，纳税人将应由自己负担的税费转嫁给交易对方的一种现象。税费转嫁可能有两种情况：顺转和逆转。房地产买卖、租赁环节的税收，一般会较多地发生顺转，即税费负担转给购房人和承租人。二、房地产税收案例【案例1】王志准备今年购买杭州市中心某楼盘的新建商品房，经询问该套房总价为100万元、面积为98平方米，该房屋为其首套房屋。他需要缴纳的税收有哪些，共需要缴纳多少税额？【案例2】张庆在杭州市有两套住宅，因急需资金，现准备向李女士转让一套住了6年、属于市区范围内的总面积在230平方米的公寓，在转让时能提供原购房发票，发票所载原购房价格为150万元（含装修价格），转让价为230万元，评估价也是230万元，双方都想知道分别要缴纳的税收是多少。【案例3】张某欲出租自己的住宅，现咨询出租房屋需要缴纳哪些税？

【案例4】杜伟打算将其所有的一套面积为70平方米评估价格为50万元的房产赠与他的哥哥，现委托中介公司小林帮其代为办理，房屋赠与是否需要缴纳房地产税收，以及缴纳多少请求小林提供解答?三、房地产交易收费案例

【案例1】杨先生于今年6月1日委托杭州某中介公司买了一套价值215万元（卖方净得价）的房子，请问需要缴纳多少中介服务费。中介公司按杭州现行房地产买卖代理服务基准费率采用上浮25%的服务费率。【案例2】小林2008年1月在杭州购得一套二手房屋，房屋面积为140平方米，购入价格为145万元，首付房款30%，其他以商业贷款支付，办理商业贷款银行要求放贷前进行房屋抵押价值评估。经委托一家估价公司评估，评估出该房屋抵押价值为150万元，请问需支付多少评估费，由谁缴纳？房地产评估收费标准标的总额（万元）累进计费率（%）100以下（含100）0.42100以上至500（含500）0.3500以上至2000（含2000）0.122000以上至5000（含5000）0.065000以上0.012【案例3】小张在2010年3月购得一套杭州市区房屋，房屋面积为92.7平方米，处于该多层住宅（共七层）的四楼，房屋土地性质为出让土地，购入价格为82万元，2011年9月他将该房屋出售给小王，价格为95万元，小王首次购房，不需要贷款。请问二人各需支付哪些税费，各是多少？

任务一：王先生六年前在上城区买了一套房子（普通住房，非家庭唯一住房），面积为85平米，买入价格为80万元，现在想以150万元的价格卖给张女士。因贷款银行要求进行房屋抵押价值评估，经委托，某估价公司评估出该房子的价值为150万元。双方通过房地产经纪机构完成交易，且该房屋为张女士家庭的唯一住房。请问：他们分别要缴纳的税费有哪些，分别缴纳的税费总额为多少？（要求以杭州市现行（2010.10.11）房地产税费政策为依据进行测算）

实训练习

任务二：李小姐将两年前购入的一套房子出售给陈先生，面积为120平方米，售价200万，此套房产是李小姐家的唯一住宅，陈先生需办理银行按揭，评估价与售价相等，该房屋是陈先生家的第二套住宅。他们分别要缴纳的税费有哪些，税额为多少？如果李小姐要求200万是到手价，陈先生要缴纳多少税费？（要求以杭州市现行（2010.10.11）房地产税费政策为依据进行测算）实训练习

任务三：李先生将两年前购入的一套房子出售给王先生，面积155平方米，售价285万，此套房产不是李先生的唯一住宅，王先生需办理银行按揭，评估价与售价相等。他们分别要缴纳的税费有哪些，税额为多少？（要求以杭州市现行（2010.10.11）房地产税费政策为依据进行测算）实训练习

任务四：某房地产项目实现销售收入8000万元，扣除项目金额3000万元，则应征收的土地增值税总额是多少？

实训练习

杭州市人民政府关于进一步加强我市房地产市场调控加快保障性住房建设的实施意见（2010.10.11)

（四）落实差别化税收政策。将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；将购买超过5年（含）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋价款后的差额征收营业税；将购买超过5年（含）的普通住房对外销售的，免征营业税。

对购买普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减半征收契税。对购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。购买的普通住房不符合上述规定的，不得享受上述优惠政策。杭州市人民政府关于进一步加强我市房地产市场调控加快保障性住房建设的实施意见（2010.10.11)

对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。根据国家税务总局《关于加强土地增值税征管工作的通知》(国税发〔2010〕53号)要求，税务部门要进一步做好土地增值税的征收管理工作，市区除保障性住房外，普通住房的土地增值税预征率为2%，非普通住房（包括排屋、别墅）、商业用房、其他用房的土地增值税预征率为3%，住房开发项目销售均价高于项目所在区域届时新建商品住房平均价格1倍以上的土地增值税预征率为5%。同时，对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，税务部门要加强税务稽查，严格土地增