房地产基础知识大全天策

房地产基础知识大全天策地产根底知识房地产产品根本概念一、什么是产品二、产品根本概念三、常见产品的形象概念四、产品的主要元素目录房地产的“产品〞是指什么？狭义：建筑，更狭义的就是指房子广义：性质、功能、配套、景观、物管以及人文内涵等在房地产行业里，所有用于价值交换的元素，都可以理解为产品的一局部。商品房的4类产品住宅写字楼商铺公寓由土地性质和规划条件决定产权性质二、产品根本概念别墅：villa.低密度住宅建筑主要特点：强调对土地或资源的占有，一般不超过4层。多层住宅：6-7层的住宅建筑主要特点：步行楼梯间、不超过7层小高层住宅：12-18层的住宅建筑主要特点：带电梯、消防通道高层住宅：18层以上的住宅建筑主要特点：密度大，一般不超过33层高层住宅：18层以上的住宅建筑主要特点：密度大，一般不超过33层写字楼、酒店主要特点：主要用于商务办公，造型和材料强调昭示性商业体、商铺主要特点：用于商业经营和消费的物业或场所。如商业街、百货商场、批发市场等三、常见的产品形象概念别墅类：独立别墅联排〔双拼〕别墅TOWNHOUSE叠拼别墅别墅概念的相关延伸：高尔夫别墅、生态别墅、科技别墅5+2渡假别墅、商务别墅、城市别墅三、常见的产品形象概念普通住宅类：花园洋房：高绿化率、带有室内或室外花园的多层住宅三、常见的产品形象概念普通住宅类：退台花园洋房：建筑由低到高渐退的多层住宅三、常见的产品形象概念普通住宅类：平层/错层三、常见的产品形象概念普通住宅类：复式/跃层三、常见的产品形象概念普通住宅类：SOHO：SmallOfficeHouseOffecer集居住和办公功能于一体的产品概念三、常见的产品形象概念普通住宅类：产权式酒店/酒店式公寓：三、常见的产品形象概念商业类：步行街SHOPPINGMALLHOPSCA3.套型面积/公摊面积/套内面积/使用面积四、住宅产品的主要元素2.配套设施〔学校、商业、根底设施等〕四、住宅产品的主要元素4.外立面现代简约风格西班牙风格四、住宅产品的主要元素4.外立面德国工业简约风格新中式风格四、住宅产品的主要元素4.外立面四、住宅产品的主要元素5.楼梯间/电梯间单跑楼梯双跑楼梯剪刀梯四、住宅产品的主要元素6.门/窗/管线外立面示意外飘窗小结房地产的初步产品类型和概念房地产产品主要元素的根本常识课后题：你觉得你见过的最好的小区是哪一个？为什么？一、房地产产品分类：1、实际功能的应用来划分：实际功能应用划分住宅

商业厂房

配套公共建筑

房地产产品类型住宅：

分类：住宅的种类繁多，主要分为高档住宅、普通住宅、等两大类

高档住宅:高档住宅小区一般是由高级或豪华住宅构成，尤其以环境优美，配套设施完整以及利用现代手段效劳社区的住宅小区一般来说包括别墅和公寓，具体来说面积一般都大于144平米，容积率都小于1普通住宅：除了高档住宅外的住宅，具体面积都小于１４４平米，容积率大于１2、按楼体高度分类

房地产产品分类按楼体高度分类低层

多层小高层

高层超高层

房地产产品分类高层１９――２８低层主要指别墅多层〔步梯房〕多在６―７层小高层８层到１８层超高层２８以上2、按楼体构造形式分类房地产产品分类按楼体结构形式分类砖木结构砖混结构钢混框架结构钢混剪力墙结构钢混框架一剪力墙结构钢结构

房地产产品分类砖木构造：用砖墙、砖柱、木屋架作为主建筑构造要承重构造的建筑，像大多数农村的屋舍、庙宇等。特点：这种构造建造简单，材料容易准备，费用较低砖混构造：“砖〞，指的是一种统一尺寸的建筑材料，也有其他尺寸的异型粘土砖、如空心砖等。“混〞是指由钢筋、水泥、沙石、水按一定比例配制的钢筋混凝土配料，包括楼板、过梁、楼梯、阳台、排檐。这些配件与砖做的承重墙相结合，可以称为砖混构造住宅，由于抗震的要求，砖混住宅一般在5层、6层以下。这是目前在住宅建立中建造量最大、采用最普遍的构造。特点：建筑费用低，但抗震指数不高，隔音效果不好钢筋混凝土构造：即主要承重构件包括梁、板、柱全部采用钢筋混凝土结构，此类构造主要用于大型公共建筑、工业建筑和高层住宅。特点：建筑费用高，工程速度慢，抗震指数高，隔音效果好房地产产品分类钢筋混凝土建筑里又有框架构造、框架-----剪力墙构造、框------筒构造等。目前25—30层左右的高层住宅通常采用框架-----剪力墙构造。剪力墙的概念：剪力墙是指剪力墙构造是指纵横向的主要承重构造全部为构造墙的构造。房地产产品分类钢构造：主要承重构件全部采用钢材制作，它自重轻，能建超高摩天大楼；又能制成大跨度、高净高的空间，特别适合大型公共建筑，如钢铁厂房、大型体育场等。房地产根底概念规划城市规划：对一定时期内城市的经济和社会开展、土地利用、空间布局以及各项建立的综合部署、具体安排和实施管理。居住区规划：居民的居住生活包含着居住、交往、教育、健身、甚至工作等活动，也需要有生活效劳等设施的支持，这些都要在居住用地上作为恰当的安排。规化净用地：住宅用地、公建用地、道路用地、公共绿地的总称。住宅用地：住宅建筑基底占地及四周合理间距内的用地〔含宅间绿地和宅间小路〕的总称。公建用地：与居住人口规模相对应配建的，为居民效劳和使用的各类设施的用地。应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。道路用地：居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民汽车地面停放场地。建筑密度：又称为“建筑覆盖率〞。建筑密度=居住区用地内，各类建筑的基底总面积/居住区用地面积它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。

房地产根底概念道路红线：城市道路含居住区级道路用地的规划控制线。建筑线：一般称建筑控制线，是建筑物基底位置的控制线。日照间距系数：根据日照标准确定的房屋间距与遮挡房屋标高的比值。〔楼间距：多层18米；小高层24米；〕建筑容积率=工程规划建立用地范围内全部建筑面积/规划建立用地面积〔工程用地红线范围内的土地面积，一般包括建立区内的道路面积、绿地面积、建筑物〔构筑物〕所占面积、运动场地等等〕之比附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。绿地率=居住区用地范围内各类绿地的总和/居住区用地的比率绿地应包括，公共绿地、宅旁绿地、公共效劳设施所属绿地和道路绿地，即道路红线内的绿地，又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地，不应包括屋顶、晒台的人工绿地。绿化率=工程规划建立用地范围内的绿化面积/规划建立用地面积之比。对购房者而言，绿化率高为好。“七通一平〞：“七通〞：通路、通水、通电、通下污水、通电讯、通煤气、通供热“一平〞：土地平整房地产根底概念房产：是指房屋经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同的所有者和使用者之间可以进展出租出售或作其它用途的房屋。

地产：是指土地财产，在法律上有明确的权属关系，地产包含地面及其上下空间，地产与土地的根本区别也就是有无权属关系。

房地产：是房产和地产的总称。是指土地及附着在土地上的人工构筑物和建筑物及其附带的各种权利〔所有权、管理权、转让权等〕。

房地产业：是以土地和建筑物为经营为对象，从事房地产开发、建立、经营、管理以及维修、装饰和效劳的集多种经济活动为一体的综合性产业。

房地产开发：是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进展根底设施、房屋建筑的活动。

土地开发：是将“生地〞开发成可供使用的土地。

土地所有制：现行全部土地实行的是社会主义土地公有制，分为全民所有制〔即国家所有〕和劳动群众集体制〔即集体所有〕两种形式。其中，城市市区的土地全部属于国家所有；农村和城市郊区的土地法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于集体所有；矿物、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有，由法律规定属于集体所有，森林、山岭、草原、荒地、滩涂除外。但地上建筑物既可以为国家所有，也可以为集体、单位和个人所有。因此，同一宗房地产，其土地与地上建筑物的所有权往往是不一致的。

房地产根底概念房产：是指房屋经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同的所有者和使用者之间可以进展出租出售或作其它用途的房屋。

地产：是指土地财产，在法律上有明确的权属关系，地产包含地面及其上下空间，地产与土地的根本区别也就是有无权属关系。

房地产：是房产和地产的总称。是指土地及附着在土地上的人工构筑物和建筑物及其附带的各种权利〔所有权、管理权、转让权等〕。

房地产业：是以土地和建筑物为经营为对象，从事房地产开发、建立、经营、管理以及维修、装饰和效劳的集多种经济活动为一体的综合性产业。

房地产开发：是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进展根底设施、房屋建筑的活动。

土地开发：是将“生地〞开发成可供使用的土地。

土地所有制：现行全部土地实行的是社会主义土地公有制，分为全民所有制〔即国家所有〕和劳动群众集体制〔即集体所有〕两种形式。其中，城市市区的土地全部属于国家所有；农村和城市郊区的土地法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于集体所有；矿物、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有，由法律规定属于集体所有，森林、山岭、草原、荒地、滩涂除外。但地上建筑物既可以为国家所有，也可以为集体、单位和个人所有。因此，同一宗房地产，其土地与地上建筑物的所有权往往是不一致的。

房地产根底概念房产：是指房屋经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同的所有者和使用者之间可以进展出租出售或作其它用途的房屋。

地产：是指土地财产，在法律上有明确的权属关系，地产包含地面及其上下空间，地产与土地的根本区别也就是有无权属关系。

房地产：是房产和地产的总称。是指土地及附着在土地上的人工构筑物和建筑物及其附带的各种权利〔所有权、管理权、转让权等〕。

房地产业：是以土地和建筑物为经营为对象，从事房地产开发、建立、经营、管理以及维修、装饰和效劳的集多种经济活动为一体的综合性产业。

房地产开发：是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进展根底设施、房屋建筑的活动。

土地开发：是将“生地〞开发成可供使用的土地。

土地所有制：现行全部土地实行的是社会主义土地公有制，分为全民所有制〔即国家所有〕和劳动群众集体制〔即集体所有〕两种形式。其中，城市市区的土地全部属于国家所有；农村和城市郊区的土地法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于集体所有；矿物、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有，由法律规定属于集体所有，森林、山岭、草原、荒地、滩涂除外。但地上建筑物既可以为国家所有，也可以为集体、单位和个人所有。因此，同一宗房地产，其土地与地上建筑物的所有权往往是不一致的。

房地产根底概念集体土地：是指农村集体所有的土地。

征用土地：指国家为了公共利益的需要，可依照法律规定对集体所有的土地实行征用。

土地的使用年限是如何确定的？：凡与省市规划国土签订?土地使用权出让合同书?的用地，其土地使用年限按国家规定执行。即：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。另外，加油站、加气站用地为二十年。

房子的居住时间是多少，土地使用年限届满后，该怎么办？：房屋一经购置并取得产权后，即作为业主个人所有的财产，并无居住年限的限制，担对该房屋所占用范围内的土地来说，因为土地除属于集体所有的外，均属于国家所有。业主所取得的为该土地的一定年限的使用权。住宅用地的土地使用时间为50—70年，自开发商取得该土地使用证书之日起计算。在该土地使用年限届满后，土地将由国家收回。业主可以在继续交纳土地出让金或使用费的前提下，继续使用该土地。

合作建房：是指以一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金合作开发房地产的房地产开发形式。

土地所有权：土地所有权是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权能。

土地使用权的出让：指国家以协议、招标、拍卖的方式将土地所有权在一定年限内出让给土地使用者，由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

房地产根底概念土地使用权转让：是指土地使用者通过出售、交换、赠与和继承的方式将土地使用权再转移的行为。

土地使用权划拨：是指政府无偿将土地拨发给使用者使用，一般没有使用期限的限制。以无偿划拨取得的土地使用权，其出让须经政府及土地管理部门同意，交补交出让金前方可进展转让、出租和抵押。商品房销售面积：商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积分摊公用建筑面积的计算方法：分摊公用建筑面积=套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/套内建筑面积之和公用建筑面积=整幢建筑的面积－套内建筑面积之和－不应分摊的建筑面积“五证〞包括什么？商品房“五证〞包括：建立用地规划许可证、建立工程规划许可证、国有土地使用证、建立工程开工证、商品房预售许可证。

“二书〞：是指建立部为了加强对商品房的质量管理与监视，要求开展商必须提供的新建住宅质量保证书和新建住宅使用说明书。?商品房预售许可证?：?商品房预售许可证?是市、县、人民政府房地产管理部门向房地产开发公司颁发的一项证书，用以证明列入证书范围内的正在建立中的房屋已经可以预先出售给承购人。

商品房：是指由房地产开发企业开发建立并出售、出租的房屋。经济适用住房：根据国家经济适用住房建立方案安排建立的住宅。由国家统一下达方案，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原那么确定。现房：是指开发商已办妥房地产权证〔大产证〕的商品房，消费者在这一阶段购置商品房时应签出售合同。通常意义上指的现房是指工程已经竣工可以入住的房屋。期房：是指开发商从取得商品房预售许可证开场至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购置商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称做为买“楼花〞，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购置期房也就是购房者购置尚处于建造之中的房地产工程。而在成都市通常对期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。二手房：即旧房。新建的商品房进展第一次交易时为“一手〞，第二次交易那么为“二手〞。一些无房的人，可以买一套别人多余的房；而另一些手里有些积蓄又有小房子居住的，可以卖掉旧房买新房；而那些住房充裕户，也能卖掉自己的多余住房换取收益。廉租住房：政府和单位在住房领域实施社会保障职能，向具有城镇常住居民户口的最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房。存量房：已被购置或自建并取得所有权证书的房屋。再上市房：职工按照房改政策购置的公有住房或经济适用房首次上市出售的房屋。

房地产根底概念房地产根底概念尾房：又称扫尾房。它是房地产业进入散户零售时代的产物，是空置房中的一种。一般情况下，当商品房屋的销售量到达80％以后，一般就进入房地产工程的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。开发商经过正常的销售后剩下了少量没有竞争力的房子，这些房子或朝向不好、采光缺乏，或是楼层不佳、位处两级，其中一层大多不带小花园且遮挡较严重。面积的概念建筑面积：指房屋外墙〔柱〕勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯、具有上盖构造结实层高在2.2米〔含2.2米〕以上的永久性建筑。使用面积：指房屋内部全部可供使用的净空面积，按房屋内墙线水平投影计算。产权面积：指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。共有面积〔即公摊面积〕：是指产权主共同占有或共同使用的面积。共有面积的组成：外墙电梯井楼梯间垃圾道设备间公共门过道地下室值班室为小区效劳的公共用房物业管理用房层高：房屋的层高是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。净高：房屋的净高是指下层地板面或楼板上外表到上层楼板下外表之间的距离。净高和层高的关系可以用公式来表示：净高＝层高－楼板厚度，即层高和楼板厚度的差叫“净〞。房地产根底概念房屋的开间：在房屋设计中，房屋的开间〔即宽度〕是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。房屋开间一般为3.0－3.9米，砖混构造房屋开间一般不超过3.3米。规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度、增强房屋构造整体性、稳定性和抗震性。房屋的进深：在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度。进深大的房屋可以有效地节约用地，但为了保证建成的房屋具有良好的自然采光和通风条件，房屋的进深在设计上有一定的要求，不宜过大。目前我国大量城镇房屋房间的进深一般要限定在5米左右，不能任意扩大。在房屋的高度〔层高〕和宽度〔开间〕确定的前提下，设计的房屋进深过大，就使住房成狭长型，距离门窗较远的室内自然光线缺乏。假层：是指建房时建造的，一般比较低矮的楼层。其前后沿的高度大于1.7m，面积缺乏底层的二分之一的局部。附层〔夹层〕是房屋内部空间的局部层次。搁楼〔暗楼〕：一般是房屋建成后，因各种需要，利用房间内部空间上部搭建的楼层。玄关：是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的“领地〞，讲究一定的私密