村镇规划与管理讲座(城中村)

“城中村”村民建房管理知识讲座

2007.3一、政策法规相关知识

1、城市规划法2、《新疆维吾尔自治区实施〈城市规划法〉办法》3、我市“城中村”村民建房管理政策

相关概念

1、什么是城市规划区？城市规划区是指城市市区、近郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。

2、编制城市规划有哪些要求？编制城市规划应当贯彻有利生产、方便生活、促进流通、繁荣经济、促进科学技术文化教育事业的原则。编制城市规划应当符合城市防火、防爆、抗震、防洪、防泥石流和治安、交通管理、人民防空建设等要求。

3、城市新区开发和旧区改建坚持的原则是什么？城市新区开发和旧区改建必须坚持统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设的原则。城市旧区改建应当遵循加强维护、合理利用、调整布局、逐步改善的原则，统一规划，分期实施，并逐步改善居住和交通运输条件，加强城市基础设施和公共设施建设，提高城市的综合功能。

4、城市规划区内对建设行为有哪些规定？在城市规划区内新建、改建、和扩建建筑物、构筑物、道路、管线和其他设施，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请由城市规划行政主管部门提出规划设计要求，核发建设工程规划许可证件。建设单位或者个人在取得建设工程规划许可证件和其他有关批准文件后，方可申请办理开工手续。

5、哪些建设行为是严重影响城市规划的行为？占用城市规划确定的公共设施、道路广场、绿地、市政公用设施用地；占压道路红线、高压供电走廊、地下管线、防洪排水设施、消防通道，影响周围建筑安全、通风、采光以及擅自改变用地性质、危及公共安全或造成城市环境污染的建设行为属严重影响城市规划的建设行为。

6、违反法律规定的建设行为和处罚办法有哪些规定？未取得建设工程规划许可证证件或违反建设工程城规划许可证件的规定进行建设，严重影响城市规划的，由县级以上城市规划行政主管部门责令停止建设，限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物和其他设施。对影响城市规划，尚可采取改正措施的，由县级以上城市规划行政主管部门责令限期改正，并视情节，处以违法建设工程总造价2—5％的罚款。

7、我市对违反法律规定的建设行为和处罚办法有哪些规定？（1）严格遵照和执行国家对城市建设管理的各项法律法规。（2）、未取得规划审批手续，经确认，符合城市总规用地性质及自治区技术规定（XJJ013_2004）要求，且不影响城市近期建设规划、市政公用设施、交通、消防、环保、环境卫生、绿化及四邻居住条件的情况下，给予行政处罚后，补办规划审批手续。（3）、已取得规划审批手续，但未按规划审批内容建设的，经确认，如不属严重影响城市规划、四邻居住条件及相关技术规范的，给予行政处罚。超出部分，由农户作出书面承诺，征迁时不予补偿，可临时使用。

（4）、经确认，违法建筑属严重影响城市规划的，依法限期拆除。（5）、处理工作精神自市政府《关于进一步做好城中村村民房屋建设管理的通知》下发后15日内，未经国土、规划行政主管部门批准，擅自进行违法建房的村民，主动到市行政执法局接受处理。依法给予违法工程总造价2％罚款，补办规划审批手续。未主动到市行政执法局接受处理的，依法给予违法工程总造价5％罚款，补办规划审批手续。上述建筑严重影响城市规划的，依法限期拆除。该通知下发后仍进行违法建设的，其违法建筑一律拆除。罚没收入设立专户管理，用于市区城中村改造、村庄整治和失地农民社会保障。

8、不编制村庄居民点规划和违法进行建设有哪些危害？会出现建筑物严重影响城市规划的情形，拆除后给建设人带来经济上的巨大损失。给我市城市规划管理工作和依法实施城市总体规划确定的建设方针造成严重影响，阻碍了我市城市建设和城乡经济协调发展步伐。对房屋使用人、周边邻居在消防、日照等权益形成侵权、造成隐患。一旦危险发生，后果无法估量。如：

案例（一）：李家村服装城位于西安市和平门外，雁塔路北段，两面有城市干道相联，其南即为西安的科技一条街，周围又有秋林商厦、铁一局文化活动中心、文艺路批发市场、冶院等消费和服务较集中的单位，其地理位置十分优越。

李家村服装城占地2.1公顷，人口约5400人，其中常住人口1080人，流动人口4320人。李家村服装城于1991年建成，于1992年开始对外招商引资，吸引了大批江浙商户的进入，现已有营业店面780余间，实际出租490余间，出租率为62.8%。随着服装城的不断发展扩大，于1997年又在内部兴建了浙江村服装城，它占地0.42公顷，建设营业店面420余间，现已出租208间，实际出租率为49.5%。浙江村服装城虽然属李家村服装城的一部分，但在管理上却相对独立，它主要集中了江浙一带的商户，是一个以加工、销售中低档服装为主要经营活动的外来人口聚集区，其产品除供应西安许多市县外，还销往西北其它地区。这两个服装城的存在，为李家村及周边地区带来了大量的经济效益，同时也为西安提供了大量的就业岗位。

在李家村的空间结构中，除浙江村服装城全部是二层连廊经营性建筑外，商住混用的建筑（即一层为出租门面房，二到五、六层为住宅）占到总用地面积的36.41%。村民凭借李家村所处的优越地理位置，为了追求短期的、更高的经济利益，对有限的土地进行了高强度、高密度的违章建设。据调查在这里的居住用地的容积率在2至3之间，个别甚至更高，建筑密度平均为70%，建筑层数已达到7层。

村民的建筑品位普遍来说比较差，房屋建筑质量低，其中有60%是加层搭建的，许多建筑不顾西安是八度抗震区，能将120墙修到5-6层，更见到有很多楼前后间距不过两米，而楼却有5-6层高，基本的日照间距、采光通风、居住生活的私密性都得不到保障。村庄内的绿化面积、绿化设施非常不足，绿地面积只占到总面积的0.83%，根本无法满足居民的日常需求。另外，不但楼内无任何消防设施，多数建筑存在消防隐患，而且村内道路狭窄曲折，多数地段消防车根本无法到达。

随着经济的发展，李家村原有的经营模式和空间布局方式以及周围环境质量的恶化已经严重阻碍了服装城的进一步发展。“城中村”问题突出表现在三个方面：第一是建设乱，村民乱搭乱建成风；第二是人员混杂；第三是村民子女的教育问题得不到满足。

案例（二）：随着太原市经济的快速发展，“城中村”问题日益突出。在太原市大王村的主通道上，违章的建筑垃圾把整条路堵得严严实实，房顶上不时有砖头飞落，过往行人在绕行的同时还得注意头顶的“飞行物”。二、村庄建设规划编制的内容

1、对现有居民点与生产基地进行布局调整，明确各自在村镇体系中的地位。

2、确定各个主要居民点与生产基地的性质和发展方向，明确他们在村镇体系中的职能分工。

3、确定居民点的人口和发展规模和建设用地规模。

4、安排交通、供水、排水、供电、电讯等基础设施，确定工程管网走向和技术选型等。

5、安排卫生院、文化站、商店、农业生产服务中心等主要公共建筑。

6、提出实施规划的政策措施。三、“城中村”村民建房办理程序、要求

1、《关于印发昌吉市办理城市规划区内村民翻建危房规划手续暂行规定的通知》昌市政办发（2005）44号文件。

2、办理村（居）民用地建房应遵循的原则是什么？（1）、国土资源局严格按规定的宅基地标准核准村民宅基地。村民将原有房屋出卖、出租或赠与他人后，再申请宅基地的，不予批准。严禁一户多宅。（2）、市规划局根据国土资源局批准的宅基地进行规划审批，不得超范围审批。（3）、村（居）民在原有的房屋上进行改建或扩建，国土资源局应当按照规定的宅基地面积标准进行审核。超出宅基地使用标准的，超出部分，规划局不核发《建设工程规划许可证》。超出部分面积由村集体收回。（4）、对批准列入城市改造的村庄，村（居）民不得新建、改建和扩建房屋，国土资源局、规划局不再审批村（居）民建房相关手续。（5）、村（居）民点基础设施建设，应当符合城市建设的要求。

3、村民用地建房应严格按哪些程序进行办理？（1）、村（居）民向所在地村（居）委会提出书面建房申请，并提供现有住房、家庭成员、户籍关系等情况。（2）、村（居）委会集体讨论建房申请并签署意见，同时附具村委会与申请建房村民签订的原有住房拆除协议或无偿交由村委会统一管理的协议，报所在地办事处或乡镇审核。（3）、街道办事处、乡镇对申报材料的真实性和完整性进行审查，并作出书面审核意见后报村民建房联合管理办公室。（4）、村民建房联合管理办公室进行现场踏勘和初审，对符合建房条件的，土管、规划、建委按照各自职责分别办理建房用地批准书、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证。（5）、村（居）民取得建房用地批准书、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，方可动工建设。（6）、村（居）民房屋建成后，规划、建设、公安消防国土资源等部门进行竣工验收。

根据村庄地理位置与城市建成区融合程度，主要分为：近郊、远郊、整体搬迁村。近郊包括：南五工一村、八工一村、八工二村、小三四工一村、小三四工二村、北园村、北门村、小渠子二村。远郊包括：中沟二村、长丰一队、长丰三队。整体搬迁村包括：六工庙村、三畦村、九家沟村、小渠子三村、北沟一村。（注：小渠子一村按市政府已审批的规划实施，不再审批村民建房。南五工二村原居民点根据城市总体规划确定的用地性质进行规划、开发，原居民点内不再审批村民建房）四、我市“城中村”的划分五、村庄居民点规划编制范例

滨湖河东岸小渠子一村现状居民点（左侧红线范围内），该村位于我市滨湖河景观带东侧、红旗西路南侧、中山路西侧、磷肥厂家属院用地北侧，由于该村无居民点规划，因此居民点内道路零乱、无公共绿地及公共服务设施，虽在城中但未享受到城市化过程所带来的利益。滨湖河三号地块小渠子一村安置方案，在原有居民点用地内建设多层住宅楼，使该村村民在原有的用地上进行安置、使村民就地转化为城镇居民，且该地块西侧为滨湖河景观带，规划区内绿地率达到35%以上，居住环境将会彻底改善；并在小区内同步安排了文化、卫生、体育等各类社区配套设施，为居民提供了必要的公共活动空间。规划市政公用设施齐全，布局完整。该安置方案将于今年实施。单体效果图整体鸟瞰图园丰六队位于我市塔城路以北、长宁路以西、青年路两侧，本次规划范围如图所示，该村无统一的居民点规划，室外缺少公共绿地和各类活动场地，建筑密度高，城市基础设施建设不到位，现状基础设施陈旧且超载，远远不能满足居民的生活要求，现状居民点每户宅基地面积至少196.4平方米。

规划范围园丰六队居民点现状图该规划方案建设用地面积为11120.1平方米，总建筑面积13912.8平方米，容积率1.25，建筑密度20.9%，绿地率为44.9%，规划总户数167户，户均用地面积为66.59平方米，户均建筑面积83.31平方米，与现状居民点每户宅基地用地面积至少196.4平方米、无公共绿地及公共服务设施，居住环境差相比，该方案建设多层单元式住宅楼，改变了过去农民每家每户划宅基地建房的模式，节地效果明显，且有利于改善该区域及周边居民的居住、生活环境，丰富城市沿街景观。单体效果图大西渠镇中渠村居民点现状图

大西渠镇中渠村现状村庄布局分散，基本以组团式散落群居；住宅多“沿路而建”。由于实行“一户一宅”的宅基地政策，无统一的村庄规划，建设的随意性强，农房占地面积较大，土地资源浪费严重。由于布局分散，村民不能享受基础设施配套，普遍存在路面不硬，而且村内道路、给水、排水、通讯等基础设施配套性、共享性差，教育、文化、卫生、环保等服务业落后。生活、生产垃圾不能集中回收处理，垃圾乱倒、污水乱排、电线乱拉、管道乱铺的现象随处可见。大西渠镇中渠村居民点规划

大西渠镇中渠村修建性详细规划，道路体系完备，功能分区明确，集中绿地的规划及村民配套服