北辰中央公园2014营销执行报告0606(终)

北辰湘府世纪项目

[2014年营销策略安排及销售计划]2014-5-27目标：2014年实现5亿回款品牌：抢占南城中心，强化星城影响力，实现北辰长沙区域运营化；价量：实现目标均价同时保证销售7个亿回款5个亿目标客户：树立北辰品牌客户满意度，关注客户服务，再树北辰客户满意度前列在5个月时间，实现回款额5亿，对于销售速度的高要求8月底2014年底本案需要实现的目标1235亿高额回款任务要求巨额销售业绩，按65%回款率计算，2014年下半年约5个月时间认购金额必须达到7亿元。7亿巨额销售任务要求海量来访保障，约6100批有效来访，而区域内普遍实际来访量情况，不足以支撑海量来访量。如何保证来访客户的价值认同，由北向南，由综合体转战住宅，短时间强化客户对北辰品牌、项目规划价值、产品价值的认同感。回款压力成为项目年度主旋律，海量来访为基础保障，品牌价值认同强化推动力目标下的核心问题导出报告体系ReportingSystem1、从本体解析梳理项目核心价值点；2、从市场分析导出项目的突破方向；3、从客群分析挖掘项目的发力点；4、结合本体、市场、客群推导出项目核心营销策略，以解决三大难点，实现项目5个亿回款目标。报告体系ReportingSystem>>项目价值体系及项目定位>>市场及客户洞察>>营销策略--阶段铺排--推广策略--展示策略--蓄客策略--营销费用--价格及销售计划项目价值外在美内在美省府旁优质宜居公园大盘品牌规划产品资源区域资源交通配套配套省府CBD3.5平方公里的核心区域内，以省政府为中心，聚集了95%的省级行政机构，55%的驻湘外资银行、金融企业以及中烟、华凌电力、国家电网等60多家央企、省直企业，宾利、法拉利等20多家豪车展示中心，还有长沙60%的高等专科学校及分校。2012年4月，全国首批九大“国家广告产业园区”之一的长沙（国家）广告产业园，落户长沙市天心区。将迅速推动中部文化创意产业加上沿海经济向内地转移的背景下，沟通广东沿海与内地的省府CBD，正朝着中部“曼哈顿”之路阔步前行。城南新区（省府新区）河西新城（市府新区）星马新城中心区武广新区三角洲新区新兴政务型产业型综合型政务型商务型区域规划打造20万常住人口生活区域、约30平方公里规划建设用地，湖南省新的政治、文化、金融、信息中心。区域价值中国中部“曼哈顿”长沙省府CBD产城结合、政务驱动、融城核心京珠高速香樟路武广高铁机场高速立体交通枢纽，中部城市群交通引领者：轻轨与地铁1号线2015年通车，长株潭城际轻轨2016年建成，湘府路大桥，黑石铺大桥，三环线地铁一号线2015年通车，将全部提升长沙轨道交通整体运能能力。长株潭城际轻轨作为中部首条城际轻型轨道交通，将于长沙地铁构架中部收个综合型城市轨道交通典范。湘府路、时代阳光大道、三环线、芙蓉路、书院路、书香路，三纵三横最佳通行城市交通组合，15分钟抵达高铁站，30分钟抵达机场。交通价值奥特莱斯台湾大洋百货五江城市商业广场大润达百货超市豹子岭公园九峰公园省府文化公园省群众艺术馆省地质博物馆省科学技术馆省青少年活动中心城市功能属性自然人文资源省府CBD后花园：区域聚集了省政府政商高端人群，绿化率高，文化配套资源全市第一，闹中取静，教育配套优质，新型商圈正在形成。五江国际商业广场，占地103亩，拟投资40亿元，建成近60万平方米的太阳能建筑一体化“两型”城市综合商业体，拟采用太阳能光电建筑一体化技术，也被长沙市政府列为了100个大型商业网点布局建设项目。友阿奥特莱斯，友阿集团投资3亿打造中南地区最大的购物公园，2010年开业至今成为辐射湖南的名品折扣购物首选商场。中国最大及最成功的百货龙头企业之一的大洋百货集团近年来积极在全国扩张。随着省府南迁、城际轨道交通、地铁一号线等利好消息，长沙城南立刻成为了大洋百货集团的首选。而坐镇城南核心，省府板块中心位置的云海湾也就成为了大洋百货集团的首选合作对象。预计2015年开业。绿地公馆尾期商业地块以与大润发达成协议，将打造省府首个大型百货超市。配套价值区域价值体系分析成长价值最具成长潜力的区域产城结合、政务驱动、融城核心，中国中部“曼哈顿”长沙省府CBD，20万人聚居新城、30平方公里规划建设用地、湖南省新的政治、文化、金融、商业中心,规划价值最高规格的片区规划土地存量大带来的规划空间灵活，可塑性强；高起点规划，高标准配套以及政府打造意愿强烈拥有的沿江风光带、豹子岭公园、九峰公园、湘府文化公园、中央商务区、三馆一中心等丰富的自然人文资源交通价值最自由的交通网络目前已有机场高速、京珠高速、京广铁路等数条交通大动脉贯穿境内，早已成为重要交通枢纽，距黄花机场仅30分钟车程地铁1号线：长沙地铁1号线规划自城北长沙湘江航电枢纽附近到城南暮云的尚双塘站，为项目业主的出行带来方便。城市干道：芙蓉南路路、新姚路、书院路等城市主干道通达周边商圈（红星商圈、东塘商圈、五一商圈）长株潭城际铁路串起三城居民的“同城”梦想产业价值最具活力的产业带产业发展以交通运输、服务业、商业、休闲娱乐产业和居住空间的打造为主2012年4月，全国首批九大“国家广告产业园区”之一的长沙（国家）广告产业园，落户长沙市天心区。将迅速推动中部文化创意产业。经济总量、就业人口、人均收入的迅猛增长，将让省府新区形成自身“中心”“新城”的独立门户价值开发价值最大的土地增量空间最具成长潜力的商圈后续的商品住宅供应放量将强化聚焦市场，并为区域导入大量更高层次人群4大商业构架潜力商圈：中央商务圈的形成，巨大人流所带来的现金流将使南城新区成为寸土寸金的商业旺地以政务规划驱动、产城结合、融城发展驱动区域提升外部价值低密人文宜居大盘：90万方大盘、高纯度住宅社区、低容积率、高赠送率、高得房率、草原别墅风格、坡地景观。本项目涵盖高档公寓、别墅（合院别墅）、洋房和小高层，产品线完善，不同产品形态价值联动关系密切。项目总占地面积约576.45亩，总建筑面积达90.6万平方米，别墅以180㎡、200㎡-210㎡面积段为主，赠送率达100%。项目草原别墅及合院别墅为都为星城首发，于区域内有很强的竞争区隔性。规划价值联排户型：面积较小，185-212平米以下地下双车位设计整层主卧套房设计边户设置私家电梯概念股：180平方5F别墅，边户带私家电梯，120%赠送率；别墅产品价值长沙首创：合院别墅，前庭、中庭、后庭设计，融景入室，独栋居住，单户230平米，6F超高赠送。别墅产品价值A户型：两梯四户设计A1户型3室2厅2卫3阳台，空中花园可改房A2户型2室2厅1卫2阳台，空中花园可改房得房率86%。B户型：两梯四户设计B1、B1a户型3室2厅2卫2阳台，空中花园可改房B2户型2室2厅1卫3阳台，空中花园可改房得房率88.85%。C户型：两梯三户设计C1户型3室2厅2卫3阳台，空中花园可改房，主卧带270度转角阳台C1户型3室2厅2卫3阳台，空中花园可改房C2户型2室2厅1卫2阳台，空中花园可改房得房率85.48%。蓝筹绩优股：项目一期高层属刚需主流产品，均为N+1设计，赠送面积约10%，得房率高。住宅产品价值类型名称幼儿园国际双语幼儿园小学素质教育品牌名校国际精英基础教育：9年全程名校教育，在项目内部规划自建幼儿园、小学，打造项目一站式精英基础教育。从而与周边的文化中心、博物馆等一起构建项目前瞻性基础教育视野。配套价值城市运营商，责任国企、国家一级开发企业、涵盖投资、开发、商业等多种物业、具备强大的运营实力。造就长沙房地产开发新高度——北辰三角洲已获荣誉：“Best

Chinese

future

mega

project最佳中国未来大型建设项目“银奖”“2012-2013中国综合体新地标”实力20年，城市运营CLD列鼎南北中国北辰实业——1997年在北京成立，同年在香港发行H股当月挂牌上市；2006年发行15亿A股在上海证券交易所挂牌上市，成为国内第一家A+H股地产类上市公司；20年前，北辰实业成功开发、运营亚运村、奥运村，给北京四环内带来勃勃生机，历时20年励精图治，公司主营业务包括发展物业、投资物业、商业物业。2007年7月4日。北辰实业92亿“重金择地”奠定了如今北辰三角洲中南CLD翘楚地位。夯实北辰实业城市运营商地位。品牌价值项目价值体系分析规划价值城市精品综合体90万方大盘、高纯度住宅社区、低容积率、首发合院物业类型、首发草原式建筑风格、高赠送率、高得房率、坡地景观、山地园林。产品首创型建筑风格首创型别墅物业高得房率与赠送率概念股：180平方5F别墅，边户带私家电梯，120%赠送率星城首发合院，独栋别墅享受，产品创新度高。刚需主流产品，均为N+1设计，赠送面积约10%，得房率高。配套国际精英基础教育国际双语幼儿园素质品牌小学品牌国家一级开发企业涵盖多种物业运营实力保证城市运营商，责任国企，首家A+H股上市国家一级开发企业涵盖投资、开发、商业等多种物业北辰三角洲、亚奥版块实力背书，强大的运营实力。物业追求客户满意度生活品质保障一线物业金牌私属物业追求客户满意度生活品质全保障。内部价值区隔KPI分析外在内在中国中部“曼哈顿”长沙省府CBD：产城结合、政务驱动、融城核心立体交通枢纽，中部城市群交通引领者低密人文高尚社区（90万方大盘、高纯度住宅社区、低容积率、）省府CBD后花园别具匠心规划设计（草原风格、坡地景观、精致园林）长沙首创高端精品产品（优质投资产品、高得房率、宽楼间距）品牌价值：国家一级开发企业、涵盖投资、开发、商业等多种物业、具备强大的运营实力。物业价值：一线物业、金牌私属物业、追求客户满意度，生活品质全保障。中国中部“曼哈顿”→长沙省府CBD→省府后花园项目的关键驱动因素（KPI）分析国际精英基础教育：9年全程名校教育，在项目内部规划自建幼儿园、小学，打造项目一站式精英基础教育低密人文高尚大盘+首创产品+品牌信心综合价值体系的核心杠杆力量报告体系ReportingSystem>>项目价值体系及项目定位>>市场及客户洞察>>营销策略--阶段铺排--推广策略--展示策略--蓄客策略--营销费用--价格及销售计划宏观政策调控不放松，银行金融手段加紧，影响长沙市场2014年两会召开，房地产“双向调控”成关键词；限购限贷政策，在2014年将持续，不会有大的变动，房产税也将逐步推进。不动产统一登记冲击房地产灰色板块长沙限贷规定加严，贷款周期拉长湖南省直公积金政策再度收紧大幅提高贷款门槛长沙1-4月份同比量价齐跌》不动产登记局的筹建，将加快不动产登记工作的实施。预示着住房信息联网的步伐将加快，有望终结信息系统联网的孤岛状态。业界期待，不动产登记制度能成为反腐利器。并为全面征收房产税做好铺路。》虽说通知调整的原因是“为配合国家宏观调控政策，支持中低收入家庭改善住房条件，抑制投资投机性购房”。但在目前长沙楼市氛围下，无疑是加重了购房者的观望态势。开发商还未等来政策的松绑，却等到了省公积金政策的再度收紧。》禁三套房、二套房仅一半，省直公积金贷款政策目前实行“保一限二禁三”，单笔贷款金额最高可50万元。二套房首付65%，首套房在90㎡（不含）以上的家庭，在市内六区贷款购买第二套住房最低首付比例提高至65%。》

2014年，长沙普通商品房供应整体呈现下降的趋势，长沙普通商品住宅成交面积环比呈现下降趋势，成交价格波动较大，价格上扬趋势不明显，无论从成交价格还是成交面积来看，2014年长沙市场情况都不容乐观。2014年1-4月累计成交24669套，成交面积261.07万方，交易额171.25亿元，同比分别下跌24.10%、21.77%、21.81%；住房存量再度上涨，压力增大，未来长沙楼市竞争白热化全市住房成交量2014年上半年相对预冷量价同比均有下跌2013年内六区别墅供应量区域2013年年末存量(万㎡)2013年成交量(万㎡)去化周期(年)芙蓉区5.573.511.59开福区15.206.552.32天心区2.150.385.66望城区26.8317.121.57雨花区5.684.441.28岳麓区16.6610.121.65合计72.0942.121.71类型项目主力产品面积区间（平米）价格（元/平米）月均去化（套数）联排卢浮原著联排276-280110003龙湾国际联排177-274120008欧莱雅郡联排205-242135002郡原美村联排170-260110006海尔云海湾联排280-500120001叠拼橘郡礼顿山叠拼180-280850012区域别墅市场分析：天心区别墅市场表现弱，不具备竞争优势，且区域内别墅项目月均去化量低，多为个位数。卢浮原著丽发新城金光华暮云项目郡原美村2014年主推高层，后期存在别墅开发，剩余总货量约110万方预计2014年下半年逐步推出约7.8万方洋房，约3.9万方别墅2014年郡原美村目前主推青山里高层，预计2014年年底陆续加推约3万方别墅叠墅剩余约4.2万方持续销售别墅处于规划期预计2015年推橘郡礼顿山中信新城万境蓝山叠墅约4.5万方2014年下半年推出20142015201620172014年主推高层，别墅剩余尾货平推，剩余货量约5.6万方预计将在2015年后集中加推区域内别墅未来供应：未来区域内别墅供应主要集中在2015-2016年，2014年别墅市场存在一定机会。别墅竞争市场小结片区内别墅市场缺乏“别墅标杆项目”，基本均为同类产品，且别墅项目多为大面积段产品，档次、价位大相近庭；供应集中放量统一积压在2015年后，故本案在借助市场空白点推出符合市场主流需求产品抢占市场。区域高层市场分析：南城高层供应巨大，区域间价格壁垒明显。月均去化在35套。区域项目主力产品户型面积价格月均去化后续供应量暮云丽发新城2-3房78-1484500232约110万方鑫远和城2-3房90-180620039约80万方五矿紫湖香醍2-4房77-125550062约15万方海尔云海湾3房130-19065004一期约10万方省府边缘以及天际岭东宸林海3房90-12055005045万方郡原美村4房130-140620016二期约10万方中信新城2-3方五矿万境蓝山3-4房90-140预计7500——一期6.4万方中建芙蓉嘉苑2-3方省府红星五矿万境水岸2-4房85-167720052二期约36.4万方鑫远尚玺3-4房120-16074004约2万方雅颂居2-4房88-206780022约20万方鑫远御文台2-4房80-174650028约20万方绿地公馆2-4房42-16673009约1万方本案2-3房90-126——————项目面积段户型梯户比附加值单价绿地公馆80-102㎡3房1T2得房率：84%最高赠送：约15.6%7300中信新城85㎡2房2T4得房率85%6300五矿万境水岸88-105㎡3房2T4得房率74%6900中建芙蓉嘉苑87-106㎡2/3房2T4得房率：81.7%最高赠送：9.77㎡6300鑫远和城89-93㎡3房2T4得房率：86%6300本项目90-95㎡3房2T4/2T3得房率88%，赠送率约10%——高层产品价值：90㎡产品，紧凑设计，得房率高，整体均好；得房率存在竞争优势。项目面积段户型梯户比附加值单价鑫远和城1153房2T4得房率：85%6357中建芙蓉嘉苑117-1263/3+1房2T4最高得房率：85.5%最高赠送：约7㎡6450鑫远御文台1233房3T7得房率：82%6573五矿万境水岸106-1283房3T7得房率78%7000本项目118-1253房2T3得房率：85.48%最高赠送达9.4——高层产品价值：118-130㎡产品部分为板楼结构，周边市场稀缺，舒适度和居住品质高，与竞争对手优势相当。2014年2015年2016年五矿万境水岸鑫远尚玺鑫远御文台预计14年消化完2万方剩余量剩余21万方，预计持续销售2年鑫远和城剩余45万方，未来3年货源充足剩余17万方，后期预计持续去化3年剩余16万方，预计2年去化完毕省府核心省府边缘预计二期住宅建面约36.4万方持续热销2-3年中信新城中建芙蓉嘉苑绿地公馆清盘在售，约1万方高层，预计今年将清盘雅颂居剩余20万方，预计将持续销售3年万境蓝山预计2014年加推6.4万方区域高层未来供应：未来3年内高层货源充足，区域及周边供应量超过400万方，未来竞争激烈。市场洞察利空：区域竞争激烈，未来3年供应量在400万方左右，项目未来面临较大去货压力；区域内同类产品成交均价多在6300-6700元/㎡，可借助价格优势分流本案部分刚需客户；利好：本案高层从整体规划、产品设计、配套打造等方面优于大部分同质楼盘，整体实力略高于市场竞争项目。本案高层是区域内唯一墅境高层，舒适度明显优于其他同质竞品项目。高层市场小结：策略目标：别墅创标杆，托举小高价值赢得客户面区域放量大，品牌项目多，势必将出现竞合效应。价值的提升，吸引更多客户，在竞合效应情况下如何区隔化竞争，将成为项目制胜点！长沙别墅客户特征分析：特征1：相对经济型的富贵型客户，能接受总价在150万-300万。特征2：关注产品物业类型及项目环境，要求优质的景观资源和配套。特征3:独栋客户以私营业主顶级生意人，双拼客户以大型企业主及私企老板、高端生意人等实力雄厚的高端财富阶层为主，联排及洋房客户以中小型企业主、及企事业的中高层管理人员为主的社会中产阶层。别墅客户洞察南城别墅客户特征分析家庭构成：成交客户年龄基本集中在35-50岁，三代同堂。来源：以南城地缘性客户为主，占比50-60％，周边辐射地级市客户也占据20％左右。职业:多半为内部及合作单位员工，其次为政府官员和周边经营个体户关注点:不同属性的项目吸引的客户群体关注点也不一样，基本分为品牌关注型客户、产品园林关注型客户和性价比追求型客户别墅客户洞察南城高层客户特征分析年龄构成：

31-40岁占比50%，41-50岁占比28%，30岁以下占比16%。来源：50-60%客户集中于南城：红星商圈，省府、大学等;20%客户集中在开福区和天心区、岳麓区的高档住宅区，20%客户为南向的省内地市如湘潭，株洲等。职业:以省府公务员、红星商圈个体户、集团内部员工、周边学校教职工为主。关注点:品牌、产品、景观资源、教育配套高层客户洞察是“塔尖人群”在为项目传播载体，首先由“塔尖人群”处得知，不菲价值可想而知。通过塔尖人群的的带动效应，实现普通大众跟风的羊群效应，实现项目整体客户的覆盖和价值的提升！客户策略：以“塔尖人群”为爆破点，让“塔尖人群”成为项目第一批关注中央公园之人；普罗大众一般项目购买圈层塔尖人群我们的塔尖客户究竟是谁？寻找塔尖客户：

NO.1拼搏在长沙，有自己的圈层，追求一所离尘不离城的家，以共享家人、朋友团聚的曼妙时光！务实阶层，有追求更有态度;懂得了把压力还给压力，把工作留给工作，让生活回归生活，把纯粹的生活留在家里，把家留在这里。在这里，找到愉悦心灵的理想栖息地，不是歇脚的人生驿站，而是目的地。只有一个共同点：他们注重健康生活，有着积极向上的生活理念，关爱自己更关爱家人他们关注着这个城市，认同省府城市板块的未来前景，发现了这座城市的明日价值。北辰·中央公园的出现，为这座城市人居树立了新的追逐方向与价值标杆。

Sunleader——

他们是各个行业的elite他们是城市的价值发现者，追寻着城市的发展足迹他们活跃在城市的最前沿，感受着最积极向上的力量他们是这个城市的助推者，是城市发展的力量他们是这个城市的阳光领袖

这个城市的阳光领袖我们称这群塔尖人群为我们这个城市的……报告体系ReportingSystem>>项目价值体系及项目定位>>市场及客户洞察>>营销策略--阶段铺排--推广策略--展示策略--蓄客策略--营销费用--价格及销售计划目标立足品牌价值认同突出形象体验加分营销思路客户塔尖客户追随客户实现销售目标，赢得客户面的核心

——强化品牌，突出地段，发挥大盘资源优势提升体验价值立足品牌价值认同突出形象体验加分策略安排树立项目区隔形象把握塔尖营销通路客户符号媒体渠道营销体验活动增强互动项目展示体验催眠洗脑客户拓展行动制造价值成长事件价值提升报告体系ReportingSystem>>项目价值体系及项目定位>>市场及客户洞察>>营销策略--阶段铺排--推广策略--展示策略--蓄客策略--营销费用--价格及销售计划营销周期第一阶段

第二阶段第三阶段第四阶段6月25~7月207月21~8月158月16~9月209月21~12月营销策略品牌夺势项目夺信夺心以别墅带动整体产品夺信高层卖点推广策略南城进入北辰时间实力派政中心大手笔别·墅北辰制造与墅为邻，园来如此拓客策略1、1+3外展拓客2、创意派单1、本地大客户拓展2、1+3外展拓客1、异地拓展2、社区巡展3、本地大客户拓展1、异地拓展2、社区巡展3、本地大客户拓展4、老带新拓展蓄客策略1000批（40批/天）1200（50批/天）1400（40批/天）2500（30批/天）四波高潮，网罗客面，多产品出击，挤压式价值提升：第一阶段：别墅住宅同时认筹，提高整体客户量第二阶段：别墅先行拉升整体调性，小高第二棒为走量时刻准备第三阶段：多产品线同时推出小步快跑营销推广总体铺排6月18日,开放临时营销中心和外展点6月20日,线上推广出街8月22日取得21-23#27-30#及35#别墅预售条件完成8月30日前样板间、售楼处以及园林具备开放条件9月5日前小高层样板间具备展示条件10月1日前9-12号栋小高层取得预售条件10月25日前13-15、8号栋小高层栋取得预售条件11月25日18-20、24-26号栋取得预售条件根据推售节点安排和推售策略安排，对于工程节点要求如下：9月6日别墅、洋房开盘；10月1日小高开盘9月6日10月1日推售21-23#栋、27-30#栋、16-17#栋共计51套别墅，44套洋房10月26日11月28日以符合工程节点为根本，以区隔住宅和别墅两类产品为原则，以快速出货为导向，具体推售如下：（其中10月底和11月底的加推视销售情况而定，若首开别墅销售情况理想，则首先加推别墅，反之则加推小高层,实现走量；或者根据销售需要实现别墅和小高层的同期销售）。推售9-12#栋共计377套小高层推售18-20#栋、24-26#栋别墅共计51套；加推8#、14#栋小高层共计套224套推售31-39#栋别墅共计61套；加推13#、15#栋小高层共计套233套推售计划报告体系ReportingSystem>>项目价值体系及项目定位>>市场及客户洞察>>营销策略--阶段铺排--推广策略--展示策略--蓄客策略--营销费用--价格及销售计划案名建议北辰·中央公园案名解析：中央两字与我们自身的属性是有较高匹配度的，也很好的诠释了地段，更融汇了政务与商务的意义在其中；公园能够给到客户生态宜居的感受，2.14超低密度容积率，超过50%的绿化率，尽显人性关怀；采取长沙未有的草原风格别墅、建筑自然融为一体，还原生活本质。起承转合面世外展场开放6月25日8月31日7月20日9月20日12月10月11月营销中心、园林开放别墅第一次开盘小高层开盘小高层加推别墅加推推广策略南城进入北辰时间实力派政中心大手笔别·

墅北辰制造省府央180-200㎡少壮墅盛大启幕与墅为邻园来如此90-130㎡墅区高层即将华丽绽放第一阶段地理方位+品牌6月20日-7月20日第二阶段品牌+项目7月21日-8月20日第三阶段项目+产品（主打别墅）8月16日-9月20日第四阶段产品+卖点9月21日-10月25日推广策略地理方位+品牌品牌+项目项目+产品（主打别墅）产品+卖点（主打高层）小高产品信息释放别墅线下圈层6月7月8月9月10月11月起——品牌夺势（6.25-7.20）推广主题：南城进入北辰时间媒体配合：户外（省府/东塘/浦沅）。公交站台（芙蓉路/劳动路沿线）。媒介组合—总计：约50万户外省府（长期持有）

/东塘/浦沅（长期持有）

预计费用：120万公交站牌芙蓉路芙蓉广场以南——中信新城，芙蓉路64个站点；劳动路东塘——侯家塘6个站点（每个站台一块）

预计费用：20万推广策略承——项目夺信（7.21-8.20）推广主题：实力派政中心大手笔媒体配合：报纸:新闻/软文。网络（搜房/0731/新浪/腾讯/搜狐）。微信。电台。框架。媒介组合——约150万

报纸：长沙晚报+潇湘晨报+三湘都市报，（封面包报，软文附送）

预计费用：60万电台：金鹰955/交通918（两档节目冠名+硬广15秒）

预计费用：20万网络：搜房/0731/新浪/腾讯/搜狐预计费用：35万框架：高端写字楼、酒店、小区预计费用：35万推广策略时间：2014年8月中旬主题：《我们对地球的社会征服》《从卓越到伟大》形式：利用前美国总统名人效应以演讲的形式谈经济与环境；配以慈善晚宴把项目有效输出。目的：凸显品牌实力，高调发生，利用媒体炒作项目神秘感及知名度，做到有效聚焦及持续口碑传播。费用预算：150万元《克林顿北辰中央公园之行》推广策略—配合活动（线上人物，线下绿色生活）高调入市，价值引爆：名人造势高端发声图片为2013年北京财经论坛演讲左图为2003年四川商业演讲活动主旨不变的情况下，人物还可考虑其他全球经济、政治人物转——夺心（8.16-9.20）别墅带动整体产品推广主题：别墅北辰制造有态度的少壮派别墅媒体配合：线上——户外；地铁；站台；框架；报纸；新闻/软文；网络。线下——活动；派单。媒介组合——约250万

户外:省府/东塘/五一路（长期持有）

南站/侯家塘/二环线/窑岭/李家塘收费站/芙蓉路湘潭方向（1-2个月）

预计费用：100万报纸：晚报+晨报+三湘（头版半版+开盘整版1次）

预计费用：80万公交站牌:芙蓉路芙蓉广场以南——中信新城；劳动路东塘——侯家塘6个站点（芙蓉路64个站点，劳动路6个站点，每个站台一块）预计费用：20万电台：金鹰955/交通918（两档节目冠名+硬广）

预计费用：20万框架：芙蓉路沿线写字楼/企事业单位（约500块）

预计费用：30万网络：搜房网/0731房产网/新浪乐居/好房子网

预计费用：30万推广策略活动配合：新湖湘名人评选与湖南都市频道&晨报周刊合作在长沙甚至全世界各个领域搜寻那些新湖湘人的代表性人物，展现他们的理想、坚持与收获。推广策略—配合活动时间：2014年9月中旬形式：1、发起新湖湘名人全球评选2、对外宣布代建“九峰公园”为湖湘名人公园目的：利用媒体高调发声，做到有效聚焦及持续口碑传播。费用预算：80万元湖湘文明与新湖湘精神推广策略—配合活动时间：2010年8月下旬主题：《别墅升级—体验长沙最高端》形式：别墅客户VIP升级，赠送洲际酒店VIP礼遇，豪华套房+法式浪漫大餐目的：利用品牌自身资源，通过体验式给客户增加信心，持续口碑传播。费用预算：20万元《中央公园为您打造梦幻洲际时光》体验引爆：强强联手客户升级合——夺信（9.21-12月）高层卖点推广主题：与墅为邻园来如此90-130㎡墅区高层即将华丽绽放媒体配合：线上——户外；站台；框架；网络。线下——活动；派单。媒介组合——约115万

户外：省府/东塘/五一路（长期持有）

预计费用：30万公交站牌：芙蓉路芙蓉广场以南——中信新城，芙蓉路64个站点；劳动路东塘——侯家塘6个站点（每个站台一块）预计费用：20万电台：金鹰955/交通918（两档节目冠名+硬广）

预计费用：20万网络：搜房网+0731房产网

预计费用：15万框架：芙蓉路沿线写字楼/企事业单位（约500块）

预计费用：30万推广策略—配合活动活动配合:哈雷车展，别墅开盘，抽奖送哈雷时间：2014年10月初；主题：复古哈雷展形式：结合项目开盘，与哈雷互动，在项目现场展示哈雷的不同车型，演示哈雷的车型进化史，并且现场设置抽奖送哈雷活动；目的：高层产品开盘引爆费用预算：40万元哈雷车展品牌互动嫁接推广策略—配合活动活动配合:“羽”你一起，改变视界——世界冠军面对面时间：2014年10月底；主题：羽你一起，改变视界，世界冠军面对面形式：邀请羽坛名将到项目召开球迷见面会，现场与球迷合影，送签名球衣；并组织一场与球迷的羽毛球赛；目的：通过健康、新颖的活动形式，吸引客户参与。费用预算：20万元推广策略—配合活动费用预算：预计每月2次活动，每次5万元。漫生活音乐沙龙plank在路上骑行推广策略—暖场配合，以魅力生活、健康运动为主线。其他活动:别墅和高层活动需有效区隔，别墅主要以拉升调性为主，多走艺术范；高层以人气聚集为主，多走平民化。报告体系ReportingSystem>>项目价值体系及项目定位>>市场及客户洞察>>营销策略--阶段铺排--推广策略--两盘联动--展示策略--蓄客策略--营销费用--价格及销售计划--两盘联动两盘联动策略联动方式目的联动策略1品牌宣传通过线上品牌推广及线下活动宣传，实现北辰实业品牌价值提升从而带动两盘价值提升1、两盘所有出街物料需增加“北辰实业”品牌展示页2、合理利用新媒体展示北辰实业品牌价值2活动借势1、重大活动宣传推广及现场展示需同时释放两盘项目信息2、暖场或重要节点性活动需设置两盘互动环节3营销方式互动1、合理使用营销道具，放大各类营销措施费效比2、合理利用两盘客户资源，有效防止客户流失1、联合外展，即重要外展点同时展示两盘项目信息并同时接待客户2、“北辰汇”会员身份两盘共享3、开通“北辰生活体验”班车，往返接送两盘客户4、双盘联动，南北营销中心同步展示北辰实业项目。4客户互动1、“客户通讯”等宣传物料中展示两盘相关信息2、客户资源共享，并设置统一“老带新”折扣体系两盘联动策略——品牌宣传1、两盘所有出街物料需增加“北辰实业”品牌展示页——充分展示北辰实业品牌形象，两盘所有楼书、宣传折页等物料中均需增加品牌形象展示页面，将“北辰三角洲·奥城”、“北辰定江洋”、“北辰时代广场”、“北辰中央公园”、“北辰洲际酒店”等北辰实业旗下物业进行集中展示；2、合理利用新媒体展示北辰实业品牌价值——合理利用网络、微信、微博等新媒体互动平台，将两盘信息集中释放，同时实现“北辰实业”品牌价值提升与两盘销售信息释放两盘联动策略——活动借势1、重大活动宣传推广及现场展示需同时释放两盘项目信息——重大品牌展示活动，可通过线上网络、电台等媒体传播，线下现场包装、销售物料发放等方式同时释放两盘项目信息，如北辰滨江艺术节可两盘同时发放入场券等；2、暖场或重要节点性活动需设置两盘互动环节——（1）两盘营销中心常规暖场及重要节假日活动可设置“两盘联动看房送礼”等环节；（2）媒体赠送或自行邀约的客户“看房团”活动需将两盘同时纳入看房线路。两盘联动策略——营销方式互动1、联合外展，即重要外展点同时展示两盘项目信息并同时接待客户——租用湖南大剧院大厅场地作为“北辰城市展示中心”，南城项目营销中心首次开盘前作为第二售楼部使用，开盘后同时展示三角洲及南城项目，并将该展点打造为“北辰城市展示中心”，提升品牌形象同时增加客户来源；2、“北辰汇”会员身份两盘共享——北辰三角洲、北辰定江洋、北辰时代广场、北辰中央公园项目客户纳入“北辰汇”会员体系，并可享受在北辰任意项目认筹及购房折扣体系。3、开通“北辰生活体验”班车，往返接送两盘客户——两盘营销中心各购置一台“北辰生活体验”班车（考斯特高级巴士），每日分时段对开4趟，沿湘江风光带行驶，往返接送业主或意向客户看房并满足其出行需求；4、双盘联动，南北营销中心同步展示北辰实业项目——将“北辰实业”旗下所有物业重点体现，并在两盘营销中心接待流程中设置区域介绍及“北辰实业”各类物业分布介绍环节。两盘联动策略——营销方式互动两盘联动策略——客户互动1、“客户通讯”等宣传物料中展示两盘相关信息——定期出版北辰“客户通讯”并加入北辰中央公园活动、促销信息以及大事记，同时向两盘客户、业主发放；2、客户资源共享，并设置统一“老带新”折扣体系——共享北辰业主资源库，北辰三角洲、北辰定江洋、北辰时代广场、北辰中央公园项目所有业主均可享受北辰业主“老带新”优惠政策；报告体系ReportingSystem>>项目价值体系及项目定位>>市场及客户洞察>>营销策略--阶段铺排--推广策略--展示策略--蓄客策略--营销费用--价格及销售计划展示策略—将样板园林整体打造成“时光主题园林”时光永恒那些年时光小道主要目的是为了给客户营造出更加身临其境的生态、向上、健康、运动的氛围。第一阶段：时光，可以结合客户现在的年龄与绿色休闲方式，设计简单高尔夫Mini果岭等；第二阶段：永恒，倡导绿色健康环境，主要是以中草药植物花卉进行包装；第三阶段：那些年，带客户进入美好回忆，可以设置一些年少时游戏场地（如：立定跳远、单双杠、打陀螺等）增强客户参与性、互动性，可以给客户更好的情境体验感，并且增加项目宣传卖点，为后期销售有更为丰富的演绎与说辞进行铺垫。菖蒲的叶片含有挥发性芳香油，是提神通窍、健骨消滞、杀虫灭菌的药物。薰衣草安神、有助睡眠。可结合上面讲到的主题园林概念打造特色植被，建议多种植一些中草药植物花卉，为后期推广上形成一种亮点，目前长沙的园林都有奢华、名贵树种为宣传卖点，我们则可以养生为差异卖点。展示策略—“时光小道”健康养生花田慢步道：可考虑园林中由天然小卵石铺就的可按摩脚掌，对身体健康有益的慢步养生道。展示策略—营销中心打造理念“漫生活”城市精英CLUB一楼平面多媒体人机互动展示大屏营销中心打造通过色、香、味全方位包装给到客户360度“漫生活”体验感。1、色——在颜色运用上采用柔和灯光配合自然采光给到客户愉悦感官；2、香——利用香薰及空气净化设备在嗅觉上进一步优化；3、味——餐饮上尽可能提供当季水果及多样化可选择饮品提升档次。3D品牌价值展示墙营销中心一楼功能主要为综合展示，利用光电设备（大屏人机互动屏幕）突出项目品质感。二楼平面展示策略—营销中心打造理念“漫生活”城市精英CLUB融景入室，打造创意室内景观营销中心二楼功能主要为综合体验，通过硬装、软装和整体包装强化项目绿色生活形象以及高标准服务，体现品牌软文化和产品文化艺术内涵。24小时精英图书馆展示策略—样板间联排与合院选取考虑控制销售抗性，缩短销售动线原则为保证销售展示效果建议8月底前别墅洋房到位，小高9月中旬到位。样板间设置别墅：联排别墅两套，合院一套，位于30#、39#洋房：16#3F一套小高层：设置于营销中心2f，共两套，94平米2+1，129平米3+1123展示策略—样板间低密度产品效果示意展示策略—16#17#栋底商打造理念为“艺术主题街区”充满艺术气息的商业街包装，可通过商业街装饰或引进品牌。创意文化与居住功能结合，形成以文化交流和展示为主题的特色平台；品牌如：设计师手工坊、特色酒吧。要求：营销中心开放时街区达可展示条件，立面完工，垮架完成报告体系ReportingSystem>>项目价值体系及项目定位>>市场及客户洞察>>营销策略--阶段铺排--推广策略--展示策略--蓄客策略--营销费用--价格及销售计划客户渠道内部渠道外部渠道老带新朋友介绍项目联动关系户社区巡展1+3外展蓄客团购拓展圈层营销活动推广吸客展会异地客户拓展户外、网络电台、报纸行销拦截框架、DM直邮蓄客策略—立体式拓客渠道体系，全方位拓客铺排。A\行销拦截B\市内客户拓展D\异地客户拓展E\大客户拓展C\社区拓客蓄客策略—立体式拓客渠道体系，全方位拓客铺排。蓄客策略—A\行销拓客：创意派单现场展示到位之前：节点性人数控制在20人左右，主要目的：一是通过点对点宣传项目，提升知名度。二是通过对行销人员的奖励，尽量引导客户上