有关商品房预售制度分析

有关商品房预售制度分析一、商品房预售制度的历史及概念商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的衡宇预先出售给承购人,由承购人预先支付定金或房款的行为。商品房预售最先出现于香港。1994年中国大陆出台的《城市房地产管理法》在总结各地经验基础上,成立了预售许可制度,并对预售条件、监管作出了原则性规定。目前各主要城市商品房预售比例普遍在80%以上,部份城市乃至达90%以上。商品房预售许可制度的确立,是与我国房地产市场发展进程紧密联系的。长期以来,我国城镇住房总量不足,商品房供不该求,加速建设、增加住房供给是客观需要。商品房预售制加速了整个建设资金周转,提高了资金利用效率,降低了资金利用本钱。二、商品房预售制度的特征是社会主义市场经济,作为我国最为重要的市场——房地产市场中的一项重要制度,我国商品房预售法律制度所规定的商品房预售,具有五个明显的特征:第一,预售的商品房必需是作为商品房项目建设的衡宇,而不是政府批准的一些社会福利性衡宇,或社会保障性、社会救济性质的衡宇,也不是一些单位内部自建的集资房或城市居民自购住宅用地所建的等非社会化、商品化衡宇。因此,此类衡宇具有明显的社会化、商品化和公开销售的特征。第二,预售的商品房是处于特定状态的衡宇,即必需是已经动工建设,正处于正常的施工建设状态,但尚未完工的商品房。不是尚未动工的商品房项目,也不是已经完工交付利用的商品房现房,更不是早已停工无法继续施工建设的“半拉子”工程,或时建时停无法估计或肯定完工时间的商品房工程项目。第三,预售的商品房,必需是客观存在,并正处于正常的施工建设状态。即作为商品房,在完工交付前却并非现实存在。因此,作为正处在施工建设状态、尚未完工交付、并非现实存在的衡宇提前销售,是预售的最显着的特征。第四,商品房预售的预售人主体是特殊的商品房开发商,必需是具有商品房预售条件的开发企业,即具有法定性和特定性商品房开发企业。而购房人则是社会不特定的主体,任何要购买预售商品房的公民,都可以成为商品房预售的买方。第五,商品房预售,必需依照有关法律规定,具有必需的条件,尤其是政府有关部门批准的商品房预售许可证,并将有关预售商品房的资料及有关法律规定向购房人公示,即具有法定公开性。三、商品房预售制度的条件商品房预售意味着买房人承担庞大的对方违约的风险,为了保护买房人的利益,国家规定了严格的商品房预售条件,以求只让那些质地优良、有诚信的房地产商能够运用商品房预售这一杠杆制度。第一,预售商品房的建设用地,应当是已经交付完全数土地出让金,取得土地利用权证书的土地。因为,衡宇依附于土地,商品房项目的合法动工建设和合法预售,必需以对该土地的合法利用权为前提。转第二,必需持有建设工程计划许可证。因为我国早已发布并实施了《城市计划法》,对城市建设工程实行许可证制度管理。这种许可证制度是一种强制性规范,不是任意性或选择性的。若是房地产开发商轻忽这一点而预售衡宇,就会使开发商自己尤其是购房消费者面临庞大的风险。第三,按提供预售商品房计算,投入开发建设的资金已达到工程建设总投资的25%以上,并已经肯定施工进度和完工交付时间。关于投入开发建设资金已达到工程总投资25%以上的规定,有两个意义:一是建设项目已经实际动工,二是开发商必需自己投入必然的资金。无论是投入土地的仍是投入具体项目施工工程的,都表明开发商有必然的实力和能力,不能完全依赖购房者的房款资金。避免炒买地皮、炒买项目等投机行为。关于已经肯定施工进度和完工交付时间的规定,则是为了保障商品房预售合同的实际、全面履行,到期能够向购房者交付衡宇。第四,向县级以上人民政府房产管理部门办理预售记录,取得商品房预售许可证。商品房预售制度,是商品房交易制度中的一项特别规定。从事商品房预售经营,必需持有两个许可证:即计划许可证和预售许可证。这加倍表现了国家对商品房预售行为的严格规范和监督管理的立法意义。、商品房预售制度存在的风险自开始成立商品房预售制度及相关法律、法规发布实施近十年来,我国的商品房预售市场开始走上了规范化管理和健康发展的轨道。可是,由于我国的商品房预售市场起步较晚,有关法律规范还不够完善,各地方发展不够平衡,有关地方政府主管部门的管理职能