第十三章物业管理法规

第十三章物业管理法规第十三章物业管理法规第十三章物业管理法规学习目标1.了解物业管理法律关系的含义、内容、物业法律规范的几种表现形式和物业管理法律责任2.掌握《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《物业管理条例》、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》、《业主大会规程》和《物业服务收费管理办法》等法律法规的主要内容13.1.1物业管理法律关系一.物业管理法律关系有关概念1.物业管理法律法规：是调整物业管理关系的法律规范的总称。2.物业管理关系：是指人们在物业管理活动中形成的社会关系。3.物业管理法律关系：是指物业管理法律规范在调整物业管理及相关活动的过程中所形成的权利义务关系。13.1物业管理法律常识二.物业管理法律关系的构成要素1.物业管理法律关系的主体：是物业管理法律关系的参加者，是物业管理法律关系中权利的享有者和义务的承担者。我国物业管理法律关系的主体主要有以下几种:国家、法人和自然人2.物业管理法律关系的客体：是指法律关系主体承受的权利和义务共同指向的对象，是主体所需合法利益（法益）的外在表现载体。物业管理法律关系的客体按利益载现形式的不同，划分为物、行为两大类。

（1）物：作为物业管理法律关系的客体是专指物业，包括物业管理辖界范围内的全部物业之实物体和所包容的空间环境。（2）行为：作为物业管理法律关系的客体主要是指国家机关管理性行政服务和物业管理公司按委托管理服务合同提供的有偿服务之行为。

13.1物业管理法律常识3.物业管理法律关系的内容物业管理法律关系的内容是指物业管理法律关系主体享有的权利（或职权、权力）和承担的义务（或职责）。业主按时按要求缴费享受服务

物业管理法律关系的内容

民事法律关系：平等主体之间（业主和物管企业）行政法律关系：不平等主体之间（行政机关和业主）13.1物业管理法律常识13.1.2物业管理法律规范

1.物业管理法律规范含义指由特定国家权力机关制定或认可而具有普遍约束力，反映执政集团的意志，并依靠政权强制力量保证实施的，用以完整确定物业管理社会关系中各类主体的行为的规范或具体准则。

13.1物业管理法律常识2.物业管理法律规范的结构（1）假定条件：在物业管理规范中规定的适用该规范的条件和情况的那一部分，必有合乎那种条件，出现了那种情况才能适用该规范的有关规定。（2）行为模式：指法律规范中规定的具体行为规则的那一部分，即法律规范中规定人们该做什么、不该做什么、允许或禁止做什么以及怎么做等。（3）法律后果：法律规范中规定的行为人做出符合或不符合行为模式的要求时应该承担相应的结果的部分，即法律规范对人们具有法律意义的行为的态度。13.1物业管理法律常识3.物业管理法律规范的表现形式（1）宪法宪法是国家的根本大法，是特定社会政治经济和思想文化条件综合作用的产物，它集中反映各种政治力量的实际对比关系，确认革命胜利成果和现实的民主政治，规定国家的根本任务和根本制度，即社会制度、国家制度的原则和国家政权的组织以及公民的基本权利义务等内容。国家内部政治力量的对比关系的变化对宪法的发展变化起着直接作用，同时国际关系也对宪法发展趋势有所影响。具有最高的法律效益，有关物业权属的条款是物业管理立法的根本依据和指导思想。13.1物业管理法律常识（2）法律：法律（Law）是国家制定或认可的，由国家强制力保证实施的，以规定当事人权利和义务为内容的具有普遍约束力的社会规范。效力次于宪法

（3）行政法规：行政法规是国务院为领导和管理国家各项行政工作，根据宪法和法律，并且按照《行政法规制定程序暂行条例》的规定而制定的政治、经济、教育、科技、文化、外事等各类法规的总称。包括条例、规定和办法三种形式。13.1物业管理法律常识（4）规章：规章是行政性法律规范文件，之所以是规章，是从其制定机关进行划分的。规章主要指国务院组成部门及直属机构，省、自治区、直辖市人民政府及省、自治区政府所在地的市和经国务院批准的较大的市的人民政府，在它们的职权范围内，为执行法律、法规，需要制定的事项或属于本行政区域的具体行政管理事项而制定的规范性文件。（5）地方性法规、自治条例和单行条例等：地方性法规，即地方立法机关制定或认可的，其效力不能及于全国，而只能在地方区域内发生法律效力的规范性法律文件。在当代中国，地方性法规是一种数量最大的法律渊源，包括一般地方性法规及特殊地方性法规。

13.1物业管理法律常识

自治条例是指由民族自治地方的人民代表大会制定的、有关本地方实行区域自治的组织和活动原则、自治机关的构成和职权等内容的综合性的规范性文件。它不得及上位法相矛盾。和地方性法规具有同等的法律效力（6）国际条约和国际惯例国际条约：InternationalTreaties:国际法主体之间以国际法为准则而为确立其相互权利和义务而缔结的书面协议。

国际惯例：以国际法院等裁决机构的判例所体现或确认的国际规则和国际交往中形成的共同遵守的不成文的习惯。是国际条约的补充。13.1物业管理法律常识

自治条例是指由民族自治地方的人民代表大会制定的、有关本地方实行区域自治的组织和活动原则、自治机关的构成和职权等内容的综合性的规范性文件。它不得及上位法相矛盾。和地方性法规具有同等的法律效力（6）国际条约和国际惯例国际条约：InternationalTreaties:国际法主体之间以国际法为准则而为确立其相互权利和义务而缔结的书面协议。

国际惯例：以国际法院等裁决机构的判例所体现或确认的国际规则和国际交往中形成的共同遵守的不成文的习惯。是国际条约的补充。13.1物业管理法律常识（7）司法解释：司法解释，法律解释的一种。属正式解释。司法机关对法律、法规的具体应用问题所做的说明。对某一案件在适用法律上所作的解释，只对该案件有效，没有普遍约束力。最高法院所作的解释，对下级法院通常具有约束力。违背宪法及法律的司法解释无效。（8）政策和其他规范性文件13.1物业管理法律常识13.1.3物业管理法律责任法律责任是指行为人由于违法行为、违约行为或者由于法律规定而应承受的某种不利的法律后果。其及道义责任和社会责任不同，具有国家强制性。1.民事责任：民事责任，对民事法律责任的简称，是指民事主体在民事活动中，因实施了民事违法行为，根据民法所承担的对其不利的民事法律后果或者基于法律特别规定而应承担的民事法律责任。民事责任属于法律责任的一种，是保障民事权利和民事义务实现的重要措施。是民事主体因违反民事义务所应承担的民事法律后果，它主要是一种民事救济手段，旨在使受害人，被侵犯的权益得以恢复。13.1物业管理法律常识民事责任是自然人或法人因违反法律或合同规定的民事义务，从而侵害了他人的财产或人身权利时，依法应当承担的法律后果。违反民事义务的行为包括作为和不作为，因而导致承担的民事责任有：①违约责任，即不履行、不适当履行或不完全履行合同中规定的义务的民事责任。②侵权行为的民事责任。③不履行法定义务（如扶养）的民事责任。在刑事诉讼中如果提起附带民事诉讼，则犯罪人除服刑外，还要承担民事责任。物业管理违约责任是指一方不履行或不完全履行合同或约定，依法应当承担的继续履行、采取补救措施和赔偿损失的民事责任。13.1物业管理法律常识

物业管理侵权民事责任是指在物业管理活动中。民事主体因违法实施侵犯公、私财产权和公民、法人人身权的行为而应承担的不利后果。2.行政责任：行政责任是指经济法主体违反经济法律法规依法应承担的行政法律后果，包括行政处罚和行政处分。行政责任是指因为反行政法或因行政法规定而应承担的法律责任，行政法律规范要求国家行政机关及其公务人员在行政活动中履行和承担的义务。可分为惩罚性行政责任、强制性行政责任和补救性行政责任。惩罚性行政责任的主要形式有：通报批评、行政处分等；强制性行政责任包括强制划拨、执行罚等；补救性行政责任的形式较多，主要有：认错道歉、恢复名誉、消除影响、撤销违法、纠正不当、返还权益、行政赔偿等。

13.1物业管理法律常识3.刑事责任：刑事责任，是依据国家刑事法律规定，对犯罪分子依照刑事法律的规定追究的法律责任。刑事责任及行政责任不同之处：一是追究的违法行为不同：追究行政责任的是一般违法行为，追究刑事责任的是犯罪行为；二是追究责任的机关不同：追究行政责任由国家特定的行政机关依照有关法律的规定决定，追究刑事责任只能由司法机关依照《刑法》的规定决定；三是承担法律责任的后果不同：追究刑事责任是最严厉的制裁，可以判处死刑，比追究行政责任严厉得多。依照中国刑法的规定，主刑有：管制、拘役、有期徒刑、无期徒刑和死刑；附加刑有：罚金、剥夺政治权利和没收财产。此外，对于犯罪的外国人，可以独立适用或者附加适用驱逐出境。刑罚包括主刑和附加刑两种。13.1物业管理法律常识《中华人民共和国刑法》规定：1、已满16周岁的人犯罪，应当负刑事责任，称完全刑事责任年龄；

2、已满14周岁不满16周岁的人，只有在犯故意杀人、故意伤害致人重伤或者死亡、强奸、抢劫、贩卖毒品、放火、爆炸、投毒罪的，才应当负刑事责任，称不完全刑事责任年龄；3、不满14周岁的人实施任何危害社会的行为，都不负刑事责任；4、已满14周岁不满18周岁的人犯罪，应当从轻或者减轻处罚。13.1物业管理法律常识13.2.1《中华人民共和国民法通则》的主要内容民法（Civillaw），是规定并调整平等主体的公民间、法人间及公民及法人间的财产关系和人身关系的法律规范的总称。是国家法律体系中的重要部门法之一，及人们的生活密切相关。中华人民共和国民法通则，为了保障公民、法人的合法的民事权益，正确调整民事关系，适应社会主义现代化建设事业发展的需要，根据宪法和我国实际情况，总结民事活动的实践经验，制定本法，自1987年1月1日起施行。

13.2物业管理相关法律法规的主要内容《民法通则》是我国对民事活动中一些共同性问题所作的法律规定，是民法体系中的一般法。所谓民事活动是指：公民或者法人为了一定的目的设立、变更、终止民事权利和民事义务的行为。如买卖、运输、借贷、租赁等。进行民事活动时，应遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用、守法的原则。民法的基本原则第一条为了保障公民、法人的合法的民事权益，正确调整民事关系，适应社会主义现代化建设事业发展的需要，根据宪法和我国实际情况，总结民事活动的实践经验，制定本法。第二条中华人民共和国民法调整平等主体的公民之间、法人之间、公民和法人之间的财产关系和人身关系。第三条当事人在民事活动中的地位平等。第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。第六条民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。第七条民事活动应当尊重社会公德，不得损害社会公共利益，扰乱社会经济秩序。第八条在中华人民共和国领域内的民事活动，适用中华人民共和国法律，法律另有规定的除外。本法关于公民的规定，适用于在中华人民共和国领域内的外国人、无国籍人，法律另有规定的除外。

1.对公民和法人民事权利能力和民事行为能力的规定各主体是否有资格以独立名义承担权利和享有义务2.对民事法律行为和代理的规定各主体想依法享有其合法权益就必须符合其行为和代理的有关规定3.对民事权利的规定：尤其财产所有权、物权和债权和物业管理息息相关，另外规定邻里之间应相互理解、相互融通等4.对民事责任的规定：区分不同情况承担不同责任，违反合同的民事责任和侵权的民事责任5.诉讼时效制度：13.2物业管理相关法律法规的主要内容诉讼时效1.向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。2.下列的诉讼时效期间为一年：

(一)身体受到伤害要求赔偿的(二)出售质量不合格的商品未声明的(三)延付或者拒付租金的；(四)寄存财物被丢失或者损毁的3.诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。4.超过诉讼时效期间，当事人自愿履行的，不受诉讼时效限制5.在诉讼时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，诉讼时效中止。从中止时效的原因消除之日起，诉讼时效期间继续计算。6.诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算7.法律对诉讼时效另有规定的，依照法律规定。13.2.2《中华人民共和国合同法》的主要内容为了保护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序，促进社会主义现代化建设制定。由中华人民共和国第九届全国人民代表大会第二次会议于1999年3月15日通过，于1999年10月1日起施行。在我国，合同法是调整平等主体之间的交易关系的法律，它主要规定合同的订立、合同的效力及合同的履行、变更、解除、保全、违约责任等问题。《合同法》采取意思自定，约定优先原则。即有约定的以约定，无约定的以法定原则。13.2物业管理相关法律法规的主要内容一.订立合同的原则1、合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。2、当事人依法享有自愿订立合同的的权利，任何单位和个人不得非法干预3、当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。4、当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实守信的原则。5、当事人订立、履行合同，应当遵循法律、行政法规，尊重社会公德，不得干扰社会经济秩序，损害社会公共利益13.2物业管理相关法律法规的主要内容2.订立合同应注意的问题：尽可能以书面形式，参照示范文本，尽可能详尽细致，严谨周全的书面合同可以减少争议和纠纷3.合同效力的规定：包括合同生效的时间、无效合同、可撤销和可变更合同等。4.对履行合同的规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务5.对合同的变更、转让和终止的规定：当事人协商一致可以变更合同，当事人协商一致可以解除合同。6.对违约责任的约定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。13.2物业管理相关法律法规的主要内容13.2.3《物业管理条例》的主要内容物业管理条例是国家为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境而制定的管理条例。

中华人民共和国国务院令第504号现公布《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》，自2007年10月1日起施行。总理温家宝二○○七年八月二十六日

13.2物业管理相关法律法规的主要内容十项基本制度：1.告知制度：召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。业主委员会应当做好业主大会会议记录。

2.业主委员会备案制度：主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。

13.2物业管理相关法律法规的主要内容3.招标投标制度：国家提倡建设单位按照房地产开发及物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。13.2物业管理相关法律法规的主要内容4.承接验收制度：物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。

13.2物业管理相关法律法规的主要内容5.保修责任制度：建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担

6.交接制度：物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。13.2物业管理相关法律法规的主要内容7.资质管理制度：国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度8.人员资格制度：国家对从事物业管理活动的人员实行职业资格认证制度9.专项维修资金制度：住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者及单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。13.2物业管理相关法律法规的主要内容10.报告制度：对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。13.2物业管理相关法律法规的主要内容业主的四项权益1.业主大会有权选聘和解聘物业管理企业，但必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。2.业主依法享有的共用部位，公用设施设备的所有权和使用权，建设单位不得擅自处理。3.物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。4.专项维修资金属业主所有，专门用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。13.2物业管理相关法律法规的主要内容物业管理企业的七项权责

1.从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格2.一个物业管理区域内由一个物业管理公司实施物业管理，建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房3.物业管理企业应当按照物业服务合同那个的约定提供相应的服务4.物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用及服务水平相适应的原则，区别不同物业的特点按照有关规定在物业服务合同中约定。尚未交给物业受买人的物业费由建设单位缴纳13.2物业管理相关法律法规的主要内容5.做好约定服务的同时可以进行其他服务，费用可以双方约定6.业主不予缴费的应当由物业管理企业督促催缴，逾期仍不交者可向法院起诉7.物业管理企业确需改变公共建筑和公共设备设施用途的须经业主大会通过，并依法办理相关手续13.2物业管理相关法律法规的主要内容两项书面合同1.《前期物业服务合同》在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业，应当签订书面合同。2.《物业服务合同》业主委员会应当及业主大会选聘的物业管理企业之间签订书面合同。并对重要事项进行明确细致的约定。13.2物业管理相关法律法规的主要内容四项禁止行为1.业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出及物业管理无关的决定，不得从事及物业管理无关的活动。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主2.物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。13.2物业管理相关法律法规的主要内容3.业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意；物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。4.物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。

13.2物业管理相关法律法规的主要内容四项授权规定1.一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

2.业主在首次业主大会上的投票权，根据其拥有的建筑面积或套数等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。3.国家对从事物业管理活动的企业实行自治管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。4.专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。

13.2物业管理相关法律法规的主要内容13.2.4《前期物业管理招标投标管理暂行办法》的主要内容建设部关于印发《前期物业管理招标投标管理暂行办法》的通知建住房〔2003〕130号各省、自治区建设厅，直辖市房地产管理局，新疆生产建设兵团建设局：为了规范物业管理招标投标活动，保护招标投标当事人的合法权益，促进物业管理市场的公平竞争，我部制定了《前期物业管理招标投标管理暂行办法》，现印发给你们，请贯彻执行。执行中的情况，请及时告我部住宅及房地产业司。建设部二○○三年六月二十六日该办法自2003年09月01日起实施13.2物业