第四章 房地产评估

第五章房地产评估讲义第五章房地产评估第一节房地产评估概述第二节房地产价格及其影响因素第三节收益法在房地产评估中的应用第四节市场法在房地产评估中的应用第五节成本法在房地产评估中的应用第一节房地产评估概述土地的概念、土地的经济供给和自然供给的概念、什么是“不动产”土地的自然特性和经济特性“自然特性”包括土地位置的固定性、质量的差异性、资源的不可再生性和不可毁灭性、土地效用的永续性。“经济特性”包括土地经济供给的稀缺性、土地产权的可垄断性、土地利用的多方向性、土地效益的级差性。土地的所有权制度，以及我国土地所有权和使用权分离的管理体制。土地使用权有限年限的出让，及各种用途的土地各自的使用年限。第一节房地产评估概述土地使用权的转让、出租和抵押的相关规定，以及当土地使用权期满土地的处置意见。补充房地产（不动产）的概念、特性（位置的固定性、供求区域性、长期使用性、大量投资性、保值与增值性、投资风险性、政策限制性以及难以变现性）。房地产评估的两个重要原则－最有效使用原则和合法原则，其他原则－供需原则、替代原则、贡献原则、估价时点原则等房地产评估程序：六步。所有权主体农村集体所有农民集体组织所有，地处农村和城郊部分土地（征用地价）国家全民所有（城区和城郊部分土地）无偿转让（划拨）有偿转让（也称为“出让”或者“批租”）协议（定义）土地在二级市场再转让招标拍卖（底价/起拍价/应价/成交价）补充说明：我国全部土地都为社会主义公有制，具体体现为全民所有制和集体所有制。其中“全民所有制”即国家所有土地的所有权，由国务院代表行使，用地单位和个人只有使用权。“集体所有制”即土地所有权由农民集体所有，其经营管理由所属的集体经济组织行使。城市市区的土地全部属于国家所有，农村和城市郊区的土地，有的属于国家所有，有的属于农民集体所有。在城区，某些土地由于农村集体土地的城区化，其土地的所有权性质可能依然是集体所有制。所以在确定评估对象时，一定要以土地的权属证明文件来判断它的所有权性质，而不能从其地理位置来主观臆断。补充说明：我国实行的是土地等级制度。属于国有土地的，核发《国有土地使用证》，属于集体土地的，核发《集体土地使用证》和《集体土地所有证》。集体土地进入土地交易市场，必须先通过征用的形式转变为集体土地之后才能进行交易。国家对集体土地实行强制性征用时，对被征用的单位或个人会给予生产和生活的安置，以及给予足够的经济补偿。征用地价就包括“土地补偿费”、“地上附着物和青苗补偿费”及“安置补助费”等。并且国家实行严格的保护耕地的制度，各级政府都只有有限面积的土地征用权限。国家实行国有土地有偿有限期使用制度，除国家批准的划拨性土地外，其他均要实行有偿有限期使用。并且根据土地的用途不同，土地使用权的使用年限是不同的。补充说明：对于划拨性土地，用地单位不能对土地进行出租、转让、抵押等行为，否则需将属于土地的租赁收入、转让收入上缴国家。注意对于划拨土地上建筑物的抵押，其抵押价值不能包括土地的价格，但应该考虑土地的区位因素对于建筑物价值的影响。用地单位必须按土地出让合同的规定开发使用土地，否则土地管理部门有权解除合同，甚至收回土地的使用权。当土地使用权年限期满，土地使用者或者重新缴纳土地的出让金，或者将该土地归还国家。补充说明：土地的“出让”必发生在国家与土地的使用者之间。所以“土地出让市场”由国家垄断的土地一级市场。土地使用权出让的形式包括三种：协议、招标和拍卖。“协议”即指政府作为土地所有者与选定的受让方进行一对一的磋商谈判，确定土地的出让价格，一般低于市场价。“招标”即政府向多家受让方发出招标的邀请，通过各招标者设计标书的竞争，择优确定土地使用权受让人及土地出让价格。通常兼顾标价、标书中对土地的开发规划及受让方的经济实力和信誉等多种因素。“拍卖”即政府在指定的时间、地点，在公开的场所就所出让的土地用公开叫价竞投的办法卖给出价最高者。第二节房地产价格及其影响因素所有权价格、使用权价格、其他权利价格。市场交易价格和评估价格的联系和差别。注意：基准地价、标定地价、房屋重置价格、交易底价、课税价格等是评估价格，其中前三种价格是政府制定并定期公布的。房地产价格、建筑物价格以及单纯土地价格。楼面地价、容积率、申报地价和公告地价。第二节房地产价格及其影响因素影响价格的一般因素－外部因素：经济因素、社会因素、行政因素、心理因素影响价格的个别因素－内部因素：区域因素土地的和建筑物的个别因素理解这些因素包含的内容和对价格的影响关系。第三节收益法在房地产评估中的应用收益法的回顾（第二章收益法.ppt）收益法的基本思路、基本公式和假设前提收益法的适用范围收益法三个要素的选择收益法的计算公式收益法的应用举例2.收益法的基本思路和基本公式收益法又称为收入资本化法、投资法、收益还原法。房地产所有者让渡出去的权利必然通过未来年限的利息收入来实现，所以基本公式：房地产价格＝纯收益÷资本化率假设条件：纯收益每年不变资本化率固定收益为无限年期。房地产价格＝纯收益×（P\A,i,n)假设条件：纯收益每年不变、资本化率不变且大于零，收益期有限为n。3.收益法的使用前提和适用范围适用于有收益的房地产的价值评估，包括正在收益以及将要收益的房地产，不包括过去有收益，但将来没有收益的房地产。比如商场、旅馆、公寓等等。对于自用型，但具有收益潜能的房地产也适用于收益法。能否清晰地把握这三个要素是运用收益法的基本前提。首先，被评估资产未来预期收益持续且稳定，可以用货币来计量和预测。其次，资产拥有者所承担的风险可以度量和预测，并且反映于折现率或资本化率地数值中。其三，被评估资产地预期获利年限是可以预测的。4.收益法三个要素的选择纯收益：纯收益是未来的、客观的、扣除必要的客观总费用后的余额。注意实际纯收益和客观纯收益的区别。客观收益是指在正常使用下、正常市场条件下，被估房地产最佳最优使用用途下获得的平均收益额。客观费用包括了维修费、管理费等，它是遵循持续支付和直接必要的两个原则确定的。在确定收益值时，需要以类似房地产的收益作比较；需对市场走势作准确的预测；需要考虑收益的风险性和可实现性。4.收益法三个要素的选择资本化率：资本化率又称还原利率、折现率等。资本化率实质上是一种投资收益率。它的大小与被估房地产的投资风险有关，风险越大，资本化率越高，且至少大于银行一年期存款利率。求取资本化率的方法有：纯收益与售价比率法解释、安全利率加风险调整值法解释、各种投资收益率排序插入法解释。资本化率的种类：解释4.收益法三个要素的选择收益年限的确定：当评估土地与建筑物的价值时，会遇到土地的使用年限与建筑物的经济寿命结束的时间不一致，应选择两者中较小的值作为收益期限。比如以出让方式获得土地使用权的土地上建造的普通住宅，土地使用权出让年限为70年，已使用9年，建筑物的经济寿命为50年，已使用5年，请判断最长的收益期为多长？5.计算公式：评估房地合一的房地产价值房地产价值＝房地合一纯收益/综合资本化率房地产价值＝房地合一纯收益×（P/A,i,n)其中“纯收益”等于“毛收入”与“管理费用、维修费用、保险费用、税金、空置损失”等的差额举例说明。例题1－3评估单纯土地（建筑物）的价值－残余法土地（建筑物）价值＝房地产价值－建筑物（土地）价值或者＝房地产价值－（建筑物重置价值－年贬值额×已使用年限）土地（建筑物）价值＝【房地产纯收益－建筑物（土地）纯收益】/土地（建筑物）资本化率＝【房地产纯收益－建筑物（土地）价值×建筑物（土地）收益率】/土地（建筑物）资本化率或者＝【房地产纯收益－建筑物（土地）纯收益】×（P/A,i,n)例题4－6书上的例题5－4例题1：有一宗房地产，2003年的纯收益为50万元，资本化率为5％，若未来各年的纯收益保持不变，收益期无限，则在2003年初该房地产的价值为多少？例题2：有一宗土地，出让年期为50年，资本化率为10％，预计未来前五年的纯收益分别为15万元、16万元、18万元、15万元、20万元，第六年开始纯收益大约可以稳定在25万元左右，试评估该宗土地的收益价值。例题3：某出租商住两用楼，1）该房地产建筑总面积为5000平方米，土地面积为1200平方米，建筑物为钢筋混凝土结构；2）土地使用年限为70年，从1987年10月计算，建筑物建于1988年10月，其使用寿命为50年，净残值不计；3）可供出租的建筑物面积为3000平方米，占总面积的60％。每平方米月租金标准为300元，按建筑面积计算，出租率为90％；4）年土地使用税为每年每建筑平方米7.5元；5）年房产税为年租赁收入的12％；6）建筑物的年保险费用为原值的0.1％，建筑物的修缮费用为每年12万元，年管理费用为年租金收入的5％，若该房地产的综合还原利率为12％，则该房地产的价格为多少？回例题4：在一幅3000平方米的土地上建成建筑面积为2000平方米的房屋，根据成本法，建筑物的现时价格为240万元，建筑物的资本化率为12％，建筑物尚可使用年限假定为无限年期。假定该房地产以每月每平方米使用面积100元的租金标准出租，使用面积为建筑面积的60％，年租赁费用为72万元。土地的资本化率为10％，则土地无限收益期内的价格为多少？例题5：如上题，如果已知土地的现时价格为345万元，未知建筑物的价格，其他条件不变，则建筑物的总价格为多少？单位价格为多少？例题6：如第五题，假如该建筑物的重置价格为240万元，但由于已经使用的五年，核算到其建筑物的年折旧额为10万元，不计残值，则第一题又应该如何作？回例5－4：某房地产开发公司于1997年3月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，并于1999年3月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平方米2000元，经济耐用年限为55年，残值率为2％，在本题中不考虑残值收入。目前，该类建筑重置价格为每平方米2500元。给建筑物占地面积为500平方米，建筑面积为900平方米，现用于出租，每月平均实收租金为3万元。另调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10％，每年需支付的管理费为年租金的3.5％，维修费为建筑重置价格的1.5％，土地使用税及房产税合计为每建筑平方米20元，保险费为重置价的0.2％，土地资本化率为7％，建筑物资本化率为8％，假设房屋的收益年期无限年期，则试评估该土地使用权的价格。（结束）纯收益与售价比率法：基本思路：认为资本化率相当于售价收益率，通过市场上大量同类房地产的售价和纯收益的比率，取平均值求得被估对象的资本化率。例题5－1。依据市场性特点、根据房地产商品价格确定的替代原则、选取多个实例来消除各种偶然因素的干扰。可比实例纯收益（元/年.平方米）交易价格（元/平方米）资本化率（％）1418.959007.12450.060007.53393.357006.94459.963007.35507.065007.8例题5－1：在房地产市场上收集到五个与待估房地产类似的交易实例，用简单算术平均求得资本化率为：如果用加权平均法呢？回安全利率加风险调整值：资本化率＝无风险报酬率＋风险调整报酬率＝一年期银行存款利率＋风险贴现率回各种投资收益率排序插入法：即评估人员搜集市场上各种投资的收益率资料，然后将各项投资收益率按收益率的大小排队，根据被估对象风险的程度，寻找到相应的资本化率大小。回资本化率的种类：综合资本化率是将土地和附着于其上的建筑物看作一个整体评估所采用的资本化率。建筑物资本化率是指建筑物自身所产生的纯收益与建筑物自身价值的比率。土地资本化率是土地自身的纯收益与土地自身的整体价值之间的比率。综合还原利率＝土地还原利率×土地的价格权重＋建筑物还原利率×建筑物价格权重土地还原利率＝（房地合一收益－建筑物收益）÷土地的价格建筑物还原利率＝（房地合一收益－土地收益）÷建筑物的价格例题：根据市场法可知某房地产中的土地与建筑物价格构成比例为4：6，若土地和建筑物的还原利率分别为10％，12％，则该房地产的综合还原利率为多少？如果已知土地的还原利率为12％，房地产的综合还原利率为14.5％，则建筑物的还原利率为多少？回第四节市场法在房地产评估中的应用市场法的相关知识回顾。第二章市场法.ppt市场法的基本思路市场法的适用范围市场法的计算公式市场法的操作步骤市场法的应用举例2.市场法的基本思路即在求取一宗被估房地产价值时，依据替代原理，将被估房地产与类似房地产的近期交易价格进行对照比较，通过对交易情况、交易日期、区域因素和个别因素等修正，得出被估房地产的评估基准日的价值。市场法又称买卖实例比较法、交易实例比较法、市场比较法或者现行市价法、市场资料比较法等等。3.适用范围：一、市场是公开透明、交易频繁，存在足够多的交易实例。释：所以对于医院、学校、古建筑等房地产因为缺乏市场性不适合用市场法评估价值。二、市场上存在较多与待估对象相类似的房地产的交易实例。释：具有市场性的房地产，有时由于有特殊的交易目的和利用状态，缺少类似的交易实例而不能直接用市场法。比如清算状态下的办公楼，划拨性土地上的普通住宅。4.计算公式：被估房地产的修正价格＝可比交易实例的实际价格×交易情况的修正系数×交易日期的修正系数×区域因素的修正系数×个别因素的修正系数被估房地产的评估价格＝（可比实例A修正价格＋可比实例B修正价格＋可比实例C修正价格）÷3如果土地容积率擦、土地使用权年期修正，则需要增加两个修正系数。5.操作步骤：广泛搜集待估对象以及交易实例的资料。从中选取几个符合一定要求的交易实例作为估价的参照物，简称比较交易实例。修正交易情况修正交易日期修正区域因素修正个别因素容积率修正土地使用权年期的修正综合修正结果，得到综合修正系数，最终确定估价额。6.应用举例书上的例题5－8例题

例题：为评估某商品住宅2004年10月24日的正常市场价格，在该商品住宅附近地区选取了A、B、C三宗类似商品住宅的交易，有关资料如下：1）可比实例的成交价格：可比实例A，成交价格为3700元/平方米，成交时间为2004年5月24日；可比实例B，成交价格为4200元/平方米，成交日期为2004年8月24日；可比实例C，成交价格为3900元/平方米，成交日期为2004年9月24日；2）交易情况的分析判断结果：可比实例A的交易情况为－2％；可比实例B的交易情况为0；可比实例C的交易情况为＋1％。交易情况的分析判断以正常价格为基准，正值表示可比实例的成交价格高于其正常价格的幅度，负值表示低于其正常价格的幅度，0表示没有差别；3）该类商品住宅的2004年4月至10月的价格指数（定基价格指数）依次为：100，92.4，98.3，98.6，100.3，109.0，106.8。4）房地产的区域因素和个别因素修正结果如下表：因素内容权重估价对象比实例A比实例B可比实例C因素10.51009010080因素20.3100100110120因素30.2100125100100综合评分1100

试用上述资料估算该商品住宅的2004年10月24日的正常市场价格。（运用加权平均法，实例A修正价格的权重为0.5，实例B的修正价格权重为0.3，实例C修正价格的权重为0.2）第五节成本法在房地产评估中的应用成本法的相关知识回顾第二章成本法.ppt成本法的基本思路成本法的适用范围土地评估的成本法新建房地产的成本法旧建筑物的成本法应用举例2、成本法的基本思路根据房地产重新构建购置成本费用及存在的各种贬值来测算房地产的价值3、成本法的适用范围很少发生交易没有参照物的房地产新开发地产及难以单独测算收益的地产如：学校、图书馆、体育场、医院等4.土地评估的成本法基本公式：土地价值＝待开发土地取得费用＋土地开发费用＋利息＋利润＋税费＋土地增值收益土地取得费用－为取得土地而向原土地使用者支付的费用，包括国家征用集体土地和对城市土地进行拆迁补偿的费用。土地开发费用－土地的基础设施配套费用、公共事业建设费用和小区开发配套费用等。投资利息－投资者在土地开发中利用银行贷款和自有资金所要支付的实际成本或应计的机会成本。投资利润－土地开发应该获取的利润。土地增值收益－由于土地的用途改变或土地功能变化引起的，应归于土地原有所有者的增值收益。土地取得费用：对于集体土地的征用，补偿费主要包括土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费、安置补助费用等。土地征用是国家采取的强制性行政手段，征地费用不是土地的购买价格，可能远高于农地的价格。城市土地的拆迁补偿费用是在各级土地的基准补偿拆迁费的基础上相应的调整。土地开发费用：基础设施配套费用－三通一平、七通一平公共事业建设配套费用－是指邮电、图书馆、公园、绿地等设施的费用。小区开发配套费用－配套的营业网点、物业管理公司的建筑、车库等等。投资利息和税费：无论是借入的资金、还是自有资金，认为都应该考虑投资利息。利息的计算方法依据复利法计息。投资主要包括土地的取得费用和土地的开发费用。由于取得费用是一次性的发生在开发期期初，所以计息期是整个开发期；开发费用由于是均匀分布在整个开发期，则视为一次性发生在开发期的期中。如果题目说明开发期有三年，第一年投入了50％，第二年投入了30％，第三年投入了20％，问计息期如何计算？税费包括土地增值税、土地使用税等等。投资利润：利润的计算基数是土地取得费用和土地开发费用利润率和投资报酬率的确定。土地增值收益：计算基数包括了土地取得费用、开发费用、利润税费和利息的总和。土地增值收益率一般为10％－25％。5.新建房地产评估的成本法基本公式：新建房地产价值＝土地取得费用＋土地和建筑物的开发成本＋管理费用＋投资利息＋销售税费＋正常利润土地和建筑物开发成本－勘察设计和前期过程费用、基础设施建设费用、房屋建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、间接费用税费等。管理费用－开办费用和开发过程中管理人员的工资等。销售税费－销售宣传费用、税金等等。6.旧建筑物评估的成本法基本公式：建筑物价值＝重置成本－年贬值额×已使用年限贬值的原因和贬值的方法。直线折旧法又称定额法，以及平均年限法。7.应用举例举例：有一工厂，建筑面积5800平方米，用地面积3900平方米，土地使用权从1996年5月至2046年5月。厂房建于2000年5月，钢混结构的厂房有3栋，建筑面积共3500平方米，耐用年限为50年；砖混结构的厂房有5栋，建筑面积共2300平方米，耐用年限为40年。已知重置成本中：1、

开发成本：钢混结构：1100元/平方米，砖混结构：780元/平方米；2、

管理费用：为开发成本的10%；3、

投资利息：110元/平方米；4、

税费和利润合计：为开发成本的15%；5、

残值率：钢混结构：0%，砖混结构：2%。求取该工厂建筑物在2005年5月的总价格，若采取平均年限法计算折旧。则用成本法评估该工厂于2005年5月的建筑物总价格为多少？例题：书上P197第六节剩余法在房地产评估中的应用一、剩余法的基本思路及运用范围二、剩余法的数学表达式三、剩余法的估价步骤四、剩余法的应用举例一、剩余法的基本思路及运用范围“剩余法”又称为假设开发法或倒