第十二章 物权变动

案例：甲因为要调往外地工作，欲将家里的财产变卖，甲的朋友乙知道后同甲商量，要求甲把彩电卖给他。双方协定的价格是1500元。6月1日，乙将钱交给甲以后，乙将电视装上车欲将电视拉走。甲想起自己还有一个月才走，就问乙能否借用一个月？乙同意。7月1日，乙将电视拉回家，到家后，当他接通电源，电视机不显示图像，乙认为甲的电视机在卖给他之前就坏了，就把电视机又给甲送回来，要求甲把钱退给他。甲请来修理电视机的技术人员检查，认为是搬运不当显像管损坏。乙坚决不要电视机了，要求甲退钱。如果甲一定要将电视卖给他，那就退给他电视的修理费将近500元。试分析：甲是否应当承担电视的修理费用或者收回电视？（1）甲交付电视机是采用的什么样的交付方式？（2）电视机的所有权是否已经转移？如果是，何时转移？（3）甲是否应当承担电视的修理费用或者收回电视？（4）结合民法理论，结合本题谈谈动产的交付问题。答：（1）占有改定。（2）已经移转。移转时间为6月1日。（3）甲无须承担修理费用或收回电视。（4）本题涉及民法中动产的所有权移转问题。《民法通则》第72条规定：按照合同或者其他方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，国家司法考试另有规定或当事人另有约定的除外。动产所有权从财产交付时起转移。《物权法》第27条规定：动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权自约定生效时发生效力。在国家司法考试上，交付是指将物或所有权凭证移转给他人的行为。简言之，交付意味着占有的移转。由于在交付之前，当事人之间存在着移转所有权的协议，因而财产一经交付，便发生移转所有权的效果。应该指出，因交付而发生所有权的移转，要求交付行为完全符合合同的约定，否则不能视为已交付，不导致所有权移转。接受标的物的一方可以要求对方继续按合同约定履行交付义务或追究其违约责任。财产已经交付，但是当事人约定财产所有权转移附有条件的，在所附条件未成就前，财产所有权也不移转。交付分为现实的交付和观念的交付两种情况。所谓现实的交付就是指动产物权的出让人将动产的占有实际移转给受让人，由受让人直接占有该动产。所谓观念交付，是指在特殊情况下，国家司法考试允许当事人通过特别的约定，并不现实地交付动产，而是采用一种变通的交付方法，来代替实际交付。观念交付又分为简易交付、占有改定和指示交付三种情况。《物权法》第25～27条分别进行了规定。所谓占有改定是指转让人和受让人在转让动产物权时，如果转让人希望继续占有该动产，当事人双方可以订立合同，特别约定由转让人继续占有该动产，而受让人因此取得对标的物的间接占有以代替标的物的实际交付。所谓简易交付是指出让人在转让动产物权之前，受让人已经通过委托、租赁、使用借贷等方法而实际占有了动产，则从移转标的物所有权的合同生效之时起，视为交付。所谓指示交付是指在转让动产物权时，如果该动产已经由第三人占有，转让人可以将其对第三人的返还请求权转让给受让人，以代替物的实际交付。本题中甲卖电视给乙，双方约定由甲借用电视一个月，属于占有改定。甲和乙根据口头协议构成了买卖电视机的国家司法考试关系，从6月1日乙付钱，双方达成协议时电视机的所有权就移转了。只不过采用的并非实际交付的方法。既然电视机的财产权已经转移，电视机毁损或灭失的风险也应当由所有权人承担。因此，乙在运输期间不慎将电视机损坏，应由他自己负责。甲无须承担电视的修理费用，也没有义务收回电视。值得注意的是，有关占有改定是否能在任何情况下都产生移转所有权的效果并具有对抗第三人的效力，学理上还存有争议。依交付而移转动产所有权，只是国家司法考试对动产所有权移转时间的一般规定，属于任意性规范。当事人可以通过对动产所有权移转时间的特别规定而排除这一规定的适用。根据我国国家司法考试的规定，在买卖合同中，交付时间一般有三种情形：第一，如果约定由受让人自提货物，受让人取走动产的时间为交付时间。本题就属于这种情况。第二，如果合同约定由转让人送货的，转让人在交货地点将标的物交付受让人点收完毕，视为交付。第三，合同中能够约定转让人代办托运或邮寄货物的，转让人将标的物交第一承运人或邮局的时间为交付时间。答案:甲无须承担修理费用或收回电视。本题中甲卖电视给乙，双方约定由甲借用电视一个月，属于占有改定。甲和乙根据口头协议构成了买卖电视机的法律关系，从6月1日乙付钱，双方达成协议时电视机的所有权就移转了，只不过采用的并非实际交付的方法。既然电视机的所有权已经转移，电视机毁损或灭失的风险也应当由所有权人承担。因此，乙在运输期间不慎将电视机损坏，应由他自己负责。甲无须承担电视的修理费用，也没有义务收回电视。第十二章物权变动一、物权变动的概述1.物权变动的概念物权变动，是指物权的发生、变更与消灭的状态，包括物权的设立、变更、转让和消灭。（1）物权的发生①物权的原始取得②物权的继受取得a.依继受取得方法不同：转移的继受取得与创设的继受取得b.依继受范围或形态不同：特定的继受取得与概括的继受取得（2）物权的变更（3）物权的消灭①绝对消灭与相对消灭②物权消灭的原因：a.混同；b.抛弃；c.标的物灭失；d.约定存续期间届满；e.担保物权因主债权消灭而消灭；f.征收或添附，等等。2.引起物权变动的原因（1）法律行为（2）法律行为以外的其他原因①因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权变动的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。②因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。③因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。注意：依照前述享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。3.物权行为（1）物权行为的概念物权行为，是指以设立、变更、消灭物权为目的的法律行为。物权行为=物权的合意+登记或交付注意：物权行为与处分行为的区别（2）物权行为的立法例①肯定主义②否定主义（3）物权行为独立性（区分原则）（4）物权行为无因性（抽象原则）思考：我国《物权法》对物权行为的观点《物权法》第15条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”二、物权的变动（一）物权变动模式（基于法律行为）1.债权意思主义（法国、意大利、日本）2.物权形式主义（德国、我国台湾地区）3.债权形式主义（瑞士、奥地利、西班牙）我国《物权法》的立法选择：原则上采债权形式主义，例外采债权意思主义原则：《物权法》第6、9、23、188条等例外：《物权法》第127条、158条、24条等补充：英美法系的登记制度最初，普通法有时间在先，权利在先的原则，如果出让人把财产让于给第一受让人后，又让于给第二受让人，那么，根据普通法，第二受让人是无法得到保护的。但是这样是非常有害于交易安全的，第二受让人没有办法知晓是否已经被转让给了第一受让人。所以，美国各州逐渐改变了这一做法，而采用登记制度。现代美国各州的登记制度极不相同，主要有通知型（notice）、竞赛型（race）、竞赛---通知型（race--notice）之分。通知型：只要后来的购买者包括债权人或抵押权人是善意的并且是有偿的，而且没有被告知该财产已经被转让或抵押过，后来的善意的购买者的权利就受保护，先前的没有登记的转让就无效。竞赛型：谁先登记谁就优先获得财产权，这一类型属于传统型，目前只有加利福尼亚等个别的洲采用。竞赛—通知型：任何一次未登记的转让针对后来的善意取得人都是无效的，但是，这个后来的取得人还应当是第一个登记的人。

总的来说，美国法的登记制度，在效力上大都是采取的对抗主义，即如果没有第三人的话，在当事人之间是可以产生物权变动的。只是如果出现了第三人，就存在一个谁的权利优先的问题。即使在上述的竞赛型、竞赛通知型，都要求登记，但是，登记也只是获得对抗一切人（对世）的效力的手段，而如果没有登记，也只是对某些特定的受保护的人（后来的登记者，或善意登记者）无效，并不是对原来的出让人无效。

为了简化登记检索系统，托伦斯借鉴了海船登记的方法，发明了不动产登记的新系统。托伦斯登记系统有三项基本原则：镜子原则（mirrorprinciple）：登记和产权证书被认为精确的完整的再现了权利的状态。这首先表明，为了保障准确与完整，登记机关有实质的审查义务，可以调查取证。其次，登记机关在审查无误后，发给权利人权利证书（certificate）,作为权利人享有权利的证明；再次，权利人转让时，只要将转让书(deed)和产权证书交给受让人，受让人申请登记，登记机关审查无误后，将原来的出让人的产权证书收回，另外颁发一个新的产权证书给受让人。门帘原则(curtainprinciple)：这表明，登记具有绝对的效力即公信力，即使在此前还有其他的导致权利瑕疵的原因，比如财产上存在负担，比如财产实际上已被转让给他人，但只要现在的产权证书登记上没有记载，那么，过去的一切导致权利瑕疵的情形都视为不存在。从而隔断了权利证书之外的非可知因素对受让人权利的影响，极大的保护了交易安全。保险原则（insuranceprinciple）：如果由于登记不正确，给权利人造成了损害，通过保险基金对损失加以补偿。托伦斯登记制与德国法上的权利登记制的区别：a.托伦斯登记制要发给权利人产权证书，转让时出让人不但要交付转让书，还要交付产权证书。而权利登记制，登记是就当事人之契约加以注记验证，并不另发书状。b.托伦斯登记制采任意登记主义，它并不强制一切土地必须申请所有权及它项权利登记。即使当事人没有登记，其物权仍然可以获得承认和保护。这一点和德国法上的只有登记才发生物权变动是极不相同的。托伦斯登记制度的可贵之处就在于它不是利用国家的强制力强制推行一种制度，而是以一种市场开放的竞争态度，通过自身比较利益的彰显，来吸引权利人将自己的土地纳入到托伦斯登记系统。（二）物权公示的方法及效力1.物权公示的方法不动产——登记动产——占有（交付）2.物权公示的效力公示对抗主义；公示生效主义；折衷主义我国《物权法》原则上确立了公示生效主义，例外承认公示对抗主义。（三）不动产物权的变动1.不动产物权变动的规则《物权法》第9条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定得除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”2.不动产登记制度（1）不动产登记的概念不动产登记，是指国家登记机构将不动产物权变动的事项记载于不动产登记薄并供公众查阅的制度。《物权法》第10条第二款：“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。在此之前，地方性法规可以依照本法有关规定做出规定。”不动产登记“五统一原则”（统一登记机构、统一法律依据、统一效力、统一程序、统一权属证书）（2）登记机构——由不动产所在地的登记机构办理现行登记机构：不动产所在地的县级以上人民政府的相关不动产管理部门a.土地管理部门b.房产管理部门c.农业主管部门d.林业主管部门e.海洋行政主管部门f.地质矿产主管部门补充：域外法中的不动产登记主管机关（1）日本：法务局、地方法务局、支局和派出所；（2）瑞士：各州的地方法院；（3）德国：地方法院中设立的“土地登记局”；（4）英国：土地登记局；（5）我国台湾地区：专门的地政事务所；（6）我国香港地区：专门的“田土注册处”，隶属于香港注册总署。补充：

2014年5月7日，国土资源部办公厅下发《关于在地籍管理司加挂不动产登记局牌子的通知》（以下简称《通知》）。《通知》明确，根据《中央编办关于整合不动产登记职责的通知》和《中央编办关于国土资源部不动产登记人员编制有关问题的批复》，在国土资源部地籍管理司加挂不动产登记局牌子，承担指导监督全国土地登记、房屋登记、林地登记、草原登记、海域登记等不动产登记工作的职责。不动产登记局挂牌成立，标志着统一的不动产登记机构正式组建，不动产登记“四统一”工作（登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台统一）迈出了坚实一步，为建立和实施不动产统一登记制度提供了有力的组织保障。（3）登记生效时间《物权法》第14条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”（4）登记簿与权属证书《物权法》第16条：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。”《物权法》第17条：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”（5）登记资料的查询《物权法》第18条：“权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。”（6）更正登记《物权法》第19条第一款：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。”（7）异议登记《物权法》第19条第二款：“不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起15日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。”（8）预告登记《物权法》第20条：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效。”（9）登记机构的收费及责任《物权法》第22条：“不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定。”《物权法》第21条：“当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。”2007年4月2日，王某与丁某约定：王某将一栋房屋出售给丁某，房价20万元。丁某支付房屋价款后，王某交付了房屋，但没有办理产权移转登记。丁某接收房屋并作了装修，于2007年5月20日出租给叶某，租期为2年。2007年5月29日，王某因病去世，全部遗产由其子小王继承。小王于2007年6月将该房屋卖给杜某，并办理了所有权移转登记。问题1：如王某生前或王某死后其继承人小王欲出卖房屋前向丁某请求返还房屋，下列选项正确的是：A.王某无权请求丁某返还房屋B.王某有权请求丁某返还房屋C.小王无权请求丁某返还房屋D.小王有权请求丁某返还房屋解析：A和C是正解。王某和丁某之间存在买卖合同，是债权债务关系。王某负有将房屋所有权转移登记给丁某的债务，当然没有请求返还的权利。小王的权利是从王某那里继受取得的，因此，小王的权利不能大于王某的权利。房屋买卖合同的当事人和其继承人不属于第三人，应当以债权关系来确定王某及其继承人和丁某的权利义务关系，而所有权是否移转一般是对抗第三人的权利时应考虑的问题。如杜某向丁某、叶某请求返还房屋，下列选项正确的是：A.杜某无权请求丁某返还房屋B.杜某有权请求丁某返还房屋C.杜某无权请求叶某返还房屋D.杜某有权请求叶某返还房屋解析：B和D是正解。杜某因办理了过户登记而取得了房屋所有权，杜某的权利是物权，优于丁某和叶某对房屋的债权。因此，杜某可以依据物上请求权向房屋的间接占有人丁某主张返还请求权，也可以依据追及权，向房屋的直接占有人叶某主张返还房屋如杜某向丁某、叶某请求返还房屋，下列选项正确的是：A.杜某无权请求丁某返还房屋B.杜某有权请求丁某返还房屋C.杜某无权请求叶某返还房屋D.杜某有权请求叶某返还房屋解析：B和D是正解。杜某因办理了过户登记而取得了房屋所有权，杜某的权利是物权，优于丁某和叶某对房屋的债权。因此，杜某可以依据物上请求权向房屋的间接占有人丁某主张返还请求权，也可以依据追及权，向房屋的直接占有人叶某主张返还房屋解析：B、C、D是正解。依据区分原则，房屋买卖过程中，要区分债权变动和物权变动的不同效力以及产生该效力的不同要件。交付房屋不是合同的有效要件。登记是房屋所有权移转的要件，只有将房屋所有权转移记载于不动产登记簿时才发生物权变动的效力。小王继承房屋所有权，属于非因民事法律行为的物权变动，虽然从继承开始即取得所有权，但是，不登记到自己名下，就不得处分该房屋。（四）动产物权的变动1.动产物权变动的一般规则——占有与交付（现实交付）动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。2.交付的特殊形式（拟制交付或观念交付）（1）简易交付动产物权设立和转让前，权利人已经依法占有该动产，物权自法律行为生效时发生效力。（2）指示交付产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。（3）占有改定动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权自该约定生效时发生效力。例：1.张某为开一家茶叶店，从王某处购得门面房两间，约定价款为100万元，张某先付60万元，余款办理过户登记后一个月内付清，双方签订了合同。张某交付60万元房款后，两人一起到登记机构办理过户。登记机构告知两人，为市政建设需要，要按照房屋的评估价收取万分之五的费用，要求两人先对房屋进行评估，张某就该问题与登记机构发生纠