施工前各阶段工程造价审查概论

施工前各阶段工程造价

审查概论吉林建筑大学宋敏第一部分投资估算编制及审查一、投资估算作用1、项目建设书、可行性研究报告文件中投资估算是研究、分析、计算项目投资经济效益的重要条件，是项目经济评价的基础。2、项目建议书阶段的投资估算是多方案比选，优化设计，合理确定项目投资的基础。是项目主管部门审批项目的依据之一，并对项目的规划、规模起参考作用，从经济上判断项目是否应列入投资计划。

第一部分投资估算及审查3、项目可行性研究阶段的投资估算是方案选择和投资决策的重要依据，是确定项目投资水平的依据，是正确评价建设项目投资合理性的基础。4、项目投资估算对工程设计概算起控制作用。可行性研究报告被批准之后，其投资估算额作为设计任务书中下达的投资限额，即作为建设项目投资的最高限额，一般不得随意突破，用以对各设计专业实行投资切块分配，作为控制和指导设计的尺度或标准。第一部分投资估算及审查5、项目投资估算是项目资金筹措及制定建设贷款计划的依据，建设单位可根据批准的项目投资估算额，进行资金筹措和向银行申请贷款。6、项目投资估算是核算建设项目固定资产投资需要额和编制固定资产投资计划的重要依据。

二、投资估算内容投资估算内容构成建设项目总投资固定资产投资工程造价流动资产投资流动资金设备及工器具购置费建筑安装工程费工程建设其他费用预备费基本预备费涨价预备费建设期利息广义狭义工程费用静态投资其他资产费用无形资产费用固定资产其他费用建设投资国定资产投资方向调节税三、投资估算方法

（一）项目建议书阶段投资估算（静态投资估算方法）1、生产能力指数法

生产能力指数法是根据已建成的类似项目生产能力和投资额来粗略估算拟建建设项目投资额的方法。

本办法主要应用于设计深度不足，拟建建设项目与已建成类似建设项目的规模不同，设计定型并系列化，行业内相关指数和系数等基础资料完备的情况。式中，C1——已建类似项目的静态投资额；C2——拟建项目静态投资额；Q1——已建类似项目的生产能力；Q2——拟建项目的生产能力；f——不同时期、不同地点的定额、单价、费用变更等的综合调整系数。x——生产能力指数。（一）项目建议书阶段投资估算（静态投资估算方法）2、系数估算法

系数估算法也称为因子估算法，它是根据已知的拟建建设项目的主体工程费或主要生产工艺设备费为基数，以其他辅助或配套工程费占主体工程费或主要生产工艺设备费的百分比为系数，进行估算项目的相关投资额。

这种方法简单易行，但是精度较低，一般应用于设计深度不足，拟建建设项目与类似建设项目的主体工程费或主要生产工艺设备投资比重较大，行业内相关系数等基础资料完备的情况。式中C——拟建项目的建设投资额；E——根据设备清单按现行价格计算的设备费（包括运杂费）的总和；P1、P2、P3——表示已建成项目中的建筑、安装及其他工程费用分别占设备费的百分比；f1、f2、f3——表示由于时间因素引起的定额、价格、费用标准等变化的综合调整系数；I——拟建项目的其他费用。（一）项目建议书阶段投资估算（静态投资估算方法）3、比例估算法

比例估算法是根据已知的同类建设项目主要生产工艺设备投资占整个建设项目的投资比例，先逐项估算出拟建建设项目主要生产工艺设备投资，再按比例进行估算拟建建设项目相关投资额的方法。

本办法主要应用于设计深度不足，拟建建设项目与类似建设项目的主要生产工艺设备投资比重较大，行业内相关系数等基础资料完备的情况。（一）项目建议书阶段投资估算（静态投资估算方法）4、混合法

混合法是根据主体专业设计的阶段和深度，投资估算编制者所掌握的国家及地区、行业或部门相关投资估算基础资料和数据(包括造价咨询机构自身统计和积累的相关造价基础资料)，对一个拟建建设项目采用生产能力指数法与比例估算法或系数估算法与比例估算法混合进行估算其相关投资额的方法。（一）项目建议书阶段投资估算（静态投资估算方法）5、指标估算法

指标估算法是把拟建建设项目以单项工程或单位工程，

按建设内容纵向划分为各个主要生产设施、辅助及公用设施、行政及福利设施以及各项其他基本建设费用按费用性质横向划分为建筑工程、设备购置、安装工程等，根据各种具体的投资估算指标，进行各单位工程或单项工程投资的估算，在此基础上汇集编制成拟建建设项目的各个单项工程费用和拟建建设项目的工程费用投资估算。再按相关规定估算工程建设其他费用、基本预备费、建设期贷款利息等，形成拟建项目静态投资。

（二）可行性研究阶段的投资估算（静态投资估算）

可行性研究阶段建设项目投资估算原则上应采用指标估算法。

对投资有重大影响的主体工程应估算出分部分项工程量，参考概算指标或概算定额编制主要单项工程的投资估算。

对于子项单一的大型民用公共建筑，主要单项工程估算应细化到单位工程估算书。(三)流动资金的估算

项目运营需要流动资产投资，是指生产经营性项目投产后，为进行正常生产运营，用于购买原材料、燃料，支付工资及其他经营费用等所需的周转资金。

流动资金估算一般可采用分项详细估算法和扩大指标估算法。1、分项详细估算法流动资产的构成要素一般包括存货、库存现金和应收账款；流动负债的构成要素一般包括应付账款。流动资金等于流动资产和流动负债的差额2、扩大指标估算法扩大指标估算法是根据销售收入、经营成本、总成本费用等与流动资金的关系和比例来估算流动资金。可参照现有同类企业的实际资料，求得各种流动资金率指标，亦可依据行业或部门给定的参考值或经验确定比率。扩大指标估算法简便易行，但准确度不高，适用于项目建议书阶段的估算。扩大指标估算法计算流动资金的公式为：

年流动资金额=年费用基数X各类流动资金率

四、投资估算审查方法

投资估算作为建设项目投资的最高限额，对工程造价的合理确定和有效控制起着十分重要的作用，为保证投资估算的完整性和准确性，必须加强对投资估算的审核工作。有关文件规定，对建设项目进行评估时应进行投资估算的审核，政府投资项目的投资估算审核除依据设计文件外，还应依据政府有关部门发布的有关规定、建设项目投资估算指标和工程造价信息等计价依据。审查内容和方法：1．审核和分析投资估算编制依据的时效性、准确性和实用性2．审核选用的投资估算方法的科学性与适用性3．审核投资估算的编制内容与拟建项目规划要求的一致性

(1)审核各个费用项目与规定要求、实际情况是否相符，有否漏项或多项，估算的费用项目是否符合项目的具体情况、国家规定及建设地区的实际要求，是否针对具体情况作了适当的增减。(2)审核项目所在地区的交通、地方材料供应、国内外设备的订货与大型设备的运输等方面，是否针对实际情况考虑了材料价格的差异问题；对偏僻地区或有大型设备时是否已考虑了增加设备的运杂费。4.审核投资估算的费用项目、费用数额的真实性

(3)审核是否考虑了物价上涨和对于引进国外设备或技术项目是否考虑了每年的通货膨胀率对投资额的影响，考虑的波动变化幅度是否合适(4)审核对于“三废”处理所需相应的投资是否进行了估算，其估算数额是否符合实际。(5)审核项目投资主体自有的稀缺资源是否考虑了机会成本，沉没成本是否剔除。(6)审核是否考虑了采用新技术、新材料以及现行标准和规范比已建项目的要求提高所需增加的投资额，考虑的额度是否合适。第二部分设计概算编制方法

及审查一、设计概算的作用1、设计概算是编制固定资产投资计划、确定和控制建设项目投资的依据。设计概算一经批准，将成为控制项目投资的最高限额。2、设计概算是控制施工图设计和施工图预算的依据。3、设计概算是衡量设计方案技术经济合理性和选择最佳设计方案的依据。第二部分设计概算编制方法

及审查4、设计概算是编制招标控制价（标底）和投标报价的依据。5、设计概算是签订建设工程合同和贷款合同的依据。6、设计概算是考核建设项目投资效果的依据。二、设计概算编制内容

设计概算可分单位工程概算、单项工程综合概算和建设项目总概算三级。二、设计概算编制内容

工程建设其他费用概算预备费、建设期贷款利息、投资方向调节税概算单位建筑工程概算单位设备及安装工程概算单项工程综合概算建设项目总概算生产或经营性项目铺底流动资金概算设计概算的三级概算关系图一般土建工程概算给排水、采暖工程概算通风、空调工程概算电气、照明工程概算弱电工程概算特殊构筑物工程概算机械设备及安装工程概算电气设备及安装工程概算热力设备及安装工程概算工具、器具及生产家具购置费用概算建筑单位工程概算设备及安装单位工程概算单项工程综合概算单项工程综合概算的组成内容主要工程项目综合概算辅助和服务性工程项目综合概算

室外工程项目（红线以内）综合概算场外工程项目（红线以外）综合概算工程费用概算工程建设其他费概算用建设项目总概算建设期贷款利息概算投投资方向调节税概算预备费概算生产或经营性项目铺底流动资金概算基本预备费概算涨价预备费概算建设项目总概算的组成内容三、设计概算的编制方法

详细单位工程概算书是计算一个独立建筑物或构筑物（即单项工程）中每个专业工程所需工程费用的文件，分为以下两类：建筑工程概算书和设备及安装工程概算书。单位工程概算文件应包括：建筑（安装）工程直接工程费计算表、建筑（安装）工程人工、材料，机械台班价差表、建筑（安装）工程费用构成表。（一）单位建筑工程概算的编制方法

1、

概算定额法（又叫扩大单价法或扩大结构定额法）：

它是采用概算定额编制建筑工程概算的方法。它根据初步设计图纸资料和概算定额的项目划分计算出工程量，然后套用概算定额单价（基价），计算汇总后，再计取有关费用，便可得出单位工程概算造价。

概算定额法要求初步设计达到一定深度，建筑结构比较明确，能按照初步设计的平面、立面、剖面图纸计算出楼地面、墙身、门窗和屋面等分部工程（或扩大结构件）项目的工程量时，才可采用。2、概算指标法

概算指标法是采用直接工程费指标。概算指标法是用拟建的厂房、住宅的建筑面积（或体积）乘以技术条件相同或基本相同工程的概算指标，得出直接工程费，然后按规定计算出措施费、间接费、利润和税金等，编制出单位工程概算的方法。

概算指标法的适用范围是当初步设计深度不够，不能准确地计算出工程量，但工程设计技术比较成熟而又有类似工程概算指标可以利用时，可采用此法。3.类似工程预算法

类似工程预算法是利用技术条件与设计对象相类似的已完工程或在建工程的工程造价资料来编制拟建工程设计概算的方法。

类似工程预算法适用于拟建工程初步设计与已完工程或在建工程的设计相类似而又没有可用的概算指标时采用，但必须对建筑结构差异和价差进行调整。

（二）单位设备及安装工程概算的编制方法

1、预算单价法当初步设计较深，有详细的设备清单时，可直接按安装工程预算定额单价编制安装工程概算，概算编制程序基本同于安装工程施工图预算。2、扩大单价法当初步设计深度不够，设备清单不完备，只有主体设备或仅有成套设备重量时，可采用主体设备、成套设备的综合扩大安装单价来编制概算。3、设备价值百分比法当初步设计深度不够，只有设备出厂价而无详细规格、重量时，安装费可按占设备费的百分比计算。设备安装费=设备原价×安装费率（%）4、综合吨位指标法当初步设计提供的设备清单有规格和设备重量时，可采用综合吨位指标编制概算，其综合吨位指标由相关主管部门或由设计院根据已完类似工程资料确定。设备安装费=设备吨重×每吨设备安装费指标（元/ｔ）三、设计概算审查内容（一）审查设计概算的编制依据

1、审查编制依据的合法性2、审查编制依据的时效性3、审查编制依据的适用范围

（二）审查概算编制深度

1、审查编制说明。审查编制说明可以检查概算的编制方法、深度和编制依据等重大原则问题，若编制说明有差错，具体概算必有差错。2、审查概算编制的完整性。一般大中型项目的设计概算，应有完整的编制说明和“三级概算”（即总概算表、单项工程综合概算表、单位工程概算表），并按有关规定的深度进行编制。审查是否有符合规定的“三级概算”，各级概算的编制、核对、审核是否按规定签署，有无随意简化，有无把“三级概算”简化为“二级概算”，甚至“一级概算”。3、审查概算的编制范围。

审概算编制范围及具体内容是否与主管部门批准的建设项目范围及具体工程内容一致；审查分期建设项目的建筑范围及具体工程内容有无重复交叉，是否重复计算或漏算；审查其他费用应列的项目是否符合规定、静态投资、动态投资和经营性项目铺底流动资金是否分别列出等。（三）审查工程概算的内容

1、审查概算的编制是否符合党的方针、政策，是否根据工程所在地的自然条件的编制。2、审查建设规模（投资规模、生产能力等）、建设标准（用地指标、建筑标准等）、配套工程、设计定员等是否符合原批准的可行性研究报告或立项批文的标准。（三）审查工程概算的内容

3、审查编制方法、计价依据和程序是否符合现行规定。4、审查工程量是否正确5、审查材料用量和价格6、审查设备规格、数量和配置是否符合设计要求，是否与设备清单相一致，设备预算价格是否真实，设备原价和运杂费的计算是否正确，非标准设备原价的计价方法是否符合规定，进口设备的各项费用的组成及其计算程序、方法是否符合国家主管部门的规定。7、审查建筑安装工程的各项费用的计取是否符合国家或地方有关部门的现行规定，计算程序和取费标准是否正确。8、审查综合概算、总概算的编制内容、方法是否符合现行规定和设计文件的要求，有无设计文件外项目，有无将非生产性项目以生产性项目列入。9、审查总概算文件的组成内容，是否完整地包括了建设项目从筹建到竣工投产为止的全部费用组成。10、审查工程建设其他各项费用11、审查项目的“三废”治理12、审查技术经济指标13、审查投资经济效果四、设计概算审查方法较常用方法有：1、对比分析法对比分析法主要是通过建设规模、标准与立项批文对比；工程数量与设计图纸对比；综合范围、内容与编制方法、规定对比；各项取费与规定标准对比；材料、人工单价与统一信息对比；引进设备、技术投资与报价要求对比；技经指标与同类工程对比等等；通过以上对比，容易发现设计概算存在的主要问题和偏差。2、查询核实法查询核实法是对一些关键设备和设施、重要装置、引进工程图纸不全、难以核算的较大投资进行多方查询核对，逐项落实的方法。主要设备的市场价向设备供应部门或招标公司查询核实；重要生产装置、设施向同类企业（工程）查询了解；引进设备价格及有关费税向进出口公司调查落实；复杂的建安工程向同类工程的建设、承包、施工单位征求意见；深度不够或不清楚的问题直接同原概算编制人员、设计者询问清楚。3、联合会审法联合会审前，可先采取多种形式分头审查，包括设计单位自审，主管、建设、承包单位初审，工程造价咨询公司评审，邀请同行专家预审，审批部门复审等，经层层审查把关后，由有关单位和专家进行联合会审。在会审大会上，由设计单位介绍概算编制情况及有关问题，各有关单位、专家汇报初审，预审意见。然后进行认真分析、讨论、结合对各专业技术方案的审查意见所产生的投资增减，逐一核实原概算出现的问题。经过充分协商，认真听取设计单位意见后，实事求是地处理、调整。4、主要问题复核法对审查中发现的主要问题以及有较大偏差的设计进行复核。对重要、关键设备和生产装置或投资较大的项目进行复查。5、分类整理法对审查中发现的问题和偏差，对照单位工程、单项工程的顺序目录分类整理。汇总核增或核减的项目及金额，最后汇总审核后的总投资及增减投资额。第三部分招投标程序及相关

文件审查一、招投标程序招投标程序图阶段主要工作步骤各方完成的主要工作招标人或招标人委托的招标代理机构承包商招标准备申请批准招标向建设主管部门的招标管理机构提出招标申请准备投标资料、项目资料、企业内部资料等；研究投标法规；组建招标机构自行组织招标小组或招标人委托招标代理机构选择招标方式1．

决定分标数量和合同类型2．

确定招标方式投标组建小组准备招标文件书拟定招标公告或投标邀请函2．

拟定资格预审文件及申请表3．

编制招标文件编制标底1．

编制标底2．

报主管部门审批招标阶段公告承包商参加资格预审或发投标邀请函1．

刊登资格预审及招标公告2．

发出资格预审文件3．

发出投标邀请函

对投标人进行资格预审1．

分析资格预审材料2．

提出合格投标商名单3．

通知合格投标商参加投标

发售投标文件发售投标文件

组织投标者考察现场1．

安排现场踏勘日期2．

现场介绍及答疑

对招标文件澄清和补遗向投标者颁发招标文件的补遗文件

投标者提问1．

接受提问，准备答复2．

答复（信件方式或会谈方式）

投标书的提交和接收1．

接收投标书2．

退还过期投标书3．

保护有效投标书安全至开标

招投标程序图招投标程序图

决标成交阶段开标开标参加开标会议评标1．

初步评标2投标文件评审3．要求投标商提交澄清资料4．召开澄清会议5．编写评标报告6作出授标决定即定标提交澄清资料；加澄清会议授标1．

发出中标通知书2．

要求中标商提交履约保函3．

进行合同谈判4．

准备合同文件5．

签定合同6通知未中标者，并退回投标保函

回函收到通知；提交履约保函；参加合同谈判；签定合同未中标者收到通知及回函；中标者签约二、招标文件审查要点（一）招标公告的审查要点1、发改委对工程投资、面积的核实2、标段划分：标段划分是否符合要求。建筑工程施工提倡总承包，禁止肢解发包。3、投标企业资质、项目经理资质的审核：投标企业资质、项目经理资质的审核：（以施工总承包举例）一级企业：单项合同金额不超过注册资本金5倍的下列房屋建筑工程施工：40层以下、各类跨度的房屋建筑、240米以下的构筑物；建筑面积20万平方米住宅小区或建筑群体二级企业：单项合同金额不超过注册资本金5倍的下列房屋建筑工程施工：28层以下、单跨36米以下的房屋建筑工程；高度120米以下的构筑物；建筑面积12万平方米的小区或群体工程4、使用的评标方法5、资格预审的条件6、联合体投标的要求（二）招标文件审核把关的几个关键环节：1、审核工程的投资、面积与招标公告的一致性2、投标人资质等级是否符合工程要求3、评标办法4、投标报价：5、投标保证金：户名、账号、延迟风险6、无效证件：7、合同主要条款三、招投标过程监督要点（一）投标否决的判定1、投标文件未经投标单位盖章和单位负责人签字；2、投标联合体未提交共同投标协议；3、投标人不符合国家或招标文件规定的资质条件；4、同一投标人递交两份以上投标文件或报价；5、投标价低于成本价或高于招标控制价；6、投标文件没有对招标文件实质性要求和条件作出响应；7、投标人有串通投标、弄虚作假、行贿等违法行为。（二）判定投标人串通投标条件1、投标人之前协商投标报价等投标文件的实质性内容；2、投标人之间约定中标人；3、投标人之间约定部分投标人放弃投标或中标；4、属于同一集团、协会、商会等组织成员按照组织安排协同投标；5、投标人之间采取的其他联合行动。（三）视为投标人串标的条件：1、不同投标人的投标文件由同一单位或同一人编制；2、不同投标人委托同一单位或个人联系投标事宜；3、不同投标人投标文件中载明的管理成员是同一人；4、不同投标人的投标文件异常一致或投标报价呈规律性差异；5、不同投标人的投标文件混装；6、不同投标人的投标保证金从同一单位或账户转出。（四）判定招标人与投标人串通投标的条件：1、招标人在开标前透露信息给投标人；2、招标人直接或间接泄露标底或评标专家；3、招标人明示或暗示投标人压低或抬高报价；4、招标人授意投标人撤换或修改投标文件；5、招标人明示或暗示投标人为特定投标人中标提供方便；6、其他串通行为（五）判定投标人弄虚作假的条件1、使用伪造、编造的许可证件；2、提供虚假的财务状况和业绩；3、提供虚假的项目管理人员的简历、劳动关系；4、提供虚假的信用证明；5、其他弄虚作假行为。（六）监督招投标程序是否合法（七）监督招投标过程中时间节点是否准确

四、标底或招标控制价的编制和审查（一）标底或招标控制价的编制方法和程序1、工料单价法（定额计价法）2、综合单价法（清单计价法）（二）标底或招标控制价的审查内容

1、

审查招标控制总价是否控制在批准的概算内。如果编制的招标控制价超过批准的概算时，招标人还是应将其报原概算审批部门审核通过后再送审计部门进行审核。

2、审查招标控制价的编制人是否具有法定权利。3、审查招标控制价的计价方式是否符合规范要求。（1）标底的编制可以使用两种方法之一（2）招标控制价只能使用综合单价法4、审查招标控制价的内容是否完整有效（1）认真审查“工程量”计算准确性。（2）认真审查“套定额”的准确性。（3）认真审查“价格信息”的有效性。（4）认真审查“取费”的准确性。（5）认真审查“计价过程”的准确性。（6）认真审查“计价项目”的准确性。具体内容1、“工程量”计算准确性审查重点（1）土石方工程中挖土深度是否准确、是否应该放坡、放坡系数选取是否准确、土壤类别是否符合勘察资料，内外墙交接处是否有重复计算等；（2）回填土是否扣除了埋设基础体积，厚度是否符合设计要求；（3）审查余土外运运距、是否预留回填土而没有扣除工程量；（4）打桩方法是否符合设计要求、接桩接头数量是否准确；（5）墙体砌筑时基础与墙身的划分是否准确；是否扣除了应该扣除的项目；是否增加了不该增加的量值；砂浆换算是否符合规则；（6）现浇混凝土构件和预制混凝土构件是否分别计算了；混凝土是否重复计算，如条形基础交接处是否重复计算；有筋混凝土与无筋混凝土是否正确套用相应定额；混凝土标号换算是否准确等；（7）是否区分了特殊门窗工程与正常门窗计算规则；（8）普通墙面抹灰与块料装饰层计算规则是否准确使用；地面整体面层与块料面层规则的使用是否正确；（9）屋面工程中是否没做保温的部位也计算了；找坡层计算工程量是否用的是平均厚度；立面卷材防水计算高度是否符合设计规定；（10）地面工程厚度计算是否按规则换算了；（11）构筑物计算中基础与主体是否区分了；2、套用定额的准确性（1）分部分项工程名称和工作内容是否与定额规则一致，是够巧立名目，多列项目套定额；（2）定额换算是否允许；（3）补充定额的编制是否合理。3、“价格信息”的有效性：是否使用了当地造价管理部门发布的价格信息，是否使用了个别的价格信息。4、“取费”的准确性：是否按照费用定额要求正确选用了费率标准。如：税金的计算是按照不同地区选择相应费率的，不能高套税率。5、“计价过程”的准确性：是否改变了计算顺序；是否有计算失误；6、“计价项目”的准确性：如：夜间施工增加费等是否按规定计算了，是否没发生一些项目却计算了。（三）审查方法1、全面审查法：逐项审查计算。2、标准预算审查法：3、分组计算审查法：4、对比审查法：5、筛选审查法：6、重点审查法7、利用手册审查法8、分解对比审查法第四部分合同审查一、按照合同价款区分的合同类型及适用条件1、总价合同2、单价合同3、成本加酬金合同

二、合同审查内容（一）合同的“合法”性和“有效性”注意有效合同、无效合同和效力待定合同的区别，首先确定合同是否“成立”和“有效”。1、无效合同表现形式

损害国家利益——无效以欺诈、胁迫手段订立的合同

没损害国家利益——待定恶意串通、损害国家、集体或第三人利益以合法形式掩盖非法目的损害社会公共利益

违反法律、行政法规的强制性规定无效合同高法解释一、合同无效：建设工程施工合同具有下列情形之一的，应当根据合同法第五十二条第（五）项的规定，认定无效：（一）承包人未取得建筑施工企业资质或者超越资质等级的；（二）没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义的；（三）建设工程必须进行招标而未招标或者中标无效的。2、效力待定合同

纯获利——有效限制民事权利人所签合同认可——有

非获利——法定代表人意见

不认可——无

催告权——代理人表态（一个月）表态

不表态——否认相对人

撤销权——代理人表态认可之前

表见代理——有效无代理权人所签合同

认可——有效

非表见代理——被代理人态度否认——无效

表见代理——相对人有理由相信行为人有代理权的代理

被代理人授权不明代理权终止——未及时通知证明文件——介绍信、授权书、盖有合同专用章合同欺诈、胁迫方式所签合同未损害国家利益——被欺诈、被胁迫方

认可——有效