醒来!数千亿住宅维修金

买房时，业主要交存住宅维修资金，专门用于住宅公共部分或设施的维修和改造。从1998年至今，这笔“修房钱”累积已达数千亿元。长期以来，由于使用渠道不畅、审批程序繁琐，再加上业主表决机制缺陷，导致巨额资金“沉睡”。住建部和财政部联合发文，改进表决方式，提高决策效率，准许将维修资金用于老旧住宅加装电梯和助老设施，并明确老旧小区应急维修使用资金可走“绿色通道”。住宅专项维修资金是业主们均需缴纳并共同使用的修房钱。然而，一边是不少楼房进入了“高龄期”，需要及时维修保养；一边却是由于申请手续繁琐，限制条件过多，导致维修资金长期“沉睡”。为让这笔规模数千亿元的维修资金迅速“苏醒”并花在“刀刃”上，日前，住建部与财政部联合印发《关于进一步发挥住宅专项维修资金在老旧小区和电梯更新改造中支持作用的通知》（以下简称《通知》），不仅进一步细化和补充了适用范围，还首次明确应急维修可走“绿色通道”。此前“双2/3”导致业主表决难，新办法提出四种表决方式住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。根据2007年出台的《住宅专项维修资金管理办法》，无论是购买商品住宅或非住宅，还是出售公有住房，业主都应按一定比例交存住宅专项维修资金。自1998年我国实行住宅专项维修资金管理办法至今，全国累积的“住房维修款”已达数千亿元的规模。然而，这笔住房的“保养钱”“保命钱”，长期以来却使用效率低下。例如，截至2014年底，长沙市归集维修资金总额达到120亿元，但资金使用率为1.18%；石家庄住宅专项维修资金达15.6亿元，使用率为3.7%，即便是使用率在全国领先的上海，也仅有8.6%。为啥房屋“保命钱”一直在沉睡？使用范围不明确，使用渠道不畅，审批程序繁琐都是原因，其中最关键的一关就是业主“双2/3”表决难。根据现行的《住宅专项维修资金管理办法》，住宅专项维修资金划转业主大会管理前，需要使用住宅专项维修资金的，必须经过“住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主讨论通过使用建议”。而现实情况是，我国各大城市平均超过七成的小区没有业委会，即便有业委会，要确保“双2/3”也需要漫长的征询、公示与核对过程。破解“双2/3”表决难，此次《通知》创造性地提出了四种表决方式：一是业主将表决权委托给业主委员会或业主代表代为行使的委托表决方式；二是一次性表决通过、分批使用资金的集合表决方式；三是将未参与投票的业主投票权数计入赞成票的默认表决方式；四是持反对意见业主占“双1/3”以下视为表决通过的异议表决方式，但前提条件是业主大会在管理规约和业主大会议事规则中对上述表决方式作出事先约定。新办法首次明确规定，资金可为老旧住宅加装电梯“我们这楼快40岁了，连电梯都没有。过去是公房，指望房管局兜底。后来房子归个人了，还真不知道改造的钱哪里出。”家住北京西城区德外街道的李大爷说，自己所居住的6层老楼房没有配建电梯，现在院子里的老年人越来越多，大家腿脚不便，都盼着能装上电梯。像李大爷所居住的老旧小区不在少数。如今，上世纪八九十年代兴建的居民住宅楼，正陆续进入“保养期”。此次出台的《通知》首次明确规定，针对老旧小区和电梯亟待更新改造但面临资金不足的问题，鼓励业主使用维修资金对长期失修失养、配套设施不全、保温节能缺失、环境脏乱差的老旧小区进行更新改造，业主也可以将维修资金用于维修、更换运行时间超过15年的老旧电梯，在未配备电梯的老旧住宅加装电梯以及助老设施等。不仅是电梯的问题解决了，《通知》还首次细化了老旧小区更新改造的具体内容。以往像房屋本体的屋面及外墙防水、结构抗震加固、门禁系统增设、门窗更换、排水管线更新、建筑节能及保温设施改造等，以及道路设施修复、路面硬化、照明设施更新、排水设施改造、安全防范设施补建、垃圾收储设施更新、绿化功能提升、助老设施增设等配套设施建设，都可以使用专项维修资金。老小区应急维修可走绿色通道，管理部门3个工作日作出审核决定为了确保应急维修，及时消除房屋使用安全隐患，《通知》规定，老旧小区发生电梯故障，消防设施故障，排水设施堵塞、爆裂，楼体外立面存在脱落危险等七大危及房屋使用和人身财产安全的紧急情况下，可以不经过业主“双2/3”表决同意，直接申请使用维修资金。这意味着老旧小区应急维修使用维修资金有了“绿色通道”。为了确保维修资金及时拨付，《通知》还规定，管理部门应当在接到应急使用维修资金申请后3个工作日内作出审核决定。专款还需专用。针对以往百姓反映维修资金信息不公开、不透明的问题，《通知》还要求各地维修资金管理部门建立维修资金公告制度，将本地区年度维修资金交存、支出、增值和结余等情况在当地政府网站、报刊等媒体上进行公告。业委会和物业公司也应当建立维修资金公示制度，将本小区的维修资金基本情况在小区显著位置进行公示。住房城乡建设部有关负责人表示，老旧小区改造，有利于改善人居环境，提升人民群众的生活质量，是惠及百姓的民生工程。老旧电梯更新，有利于方便业主居民的出行，消除电梯运行的安全隐患，保障人民群众的生命财产安全。“加大维修资金的投入，是建立老旧小区和电梯更新改造多方资金筹措机制的重要途径，有利于实现物尽其用，提高维修资金