物业管理概论8章

修身、立志、敬业、创新桂林旅游学院国际教育交流学院物业管理专业2015届第一学期物业管理概论第8章物业安全与环境管理（11月25日）物业管理概论第8章物业安全与环境管理一、治安管理的含义和特点（一）治安管理的含义：物业服务企业为防盗、防破坏、防流氓活动、防意外及人为突发事故而对所管的物业进行的一系列管理活动。目的：保障财物不受损失、人身不受伤害，维护正常的工作和生活秩序。是业主和使用人安居乐业的保障，是区域及社会安定的基础。同时良好治安管理能提高物业服务企业的声誉。第一节治安管理（二）治安管理特点：1、治安工作难度大：人口多、人流量大、进出人员复杂，业主对人身财产要求高，治安工作难度大。2、服务性强：提供优质服务和高效管理，创造安全、文明、整洁舒适的工作和生活环境。第8章物业安全与环境管理第一节治安管理二、治安管理的机构设置和主要内容（一）治安管理机构设置：秩序维护部门来完成，但不同类型及规模的物业企业秩序维护部门的机构设置不同。类型一：按岗位分班。类型二：按时间分班，早、中、晚以及轮休。第8章物业安全与环境管理第一节治安管理（二）治安管理主要内容：1、门卫管理;2、巡逻治安管理;3、电视监控管理.第8章物业安全与环境管理第一节治安管理三、制定秩序维护服务管理制度的程序：1、搜集资料；2、研讨秩序维护部门岗位的职责和权限；3、确定管理工作与其他的接口配合；4、列出秩序维护服务管理运作程序清单；5、制订编写秩序维护服务管理运作程序；6、起草程序；7、讨论和修改；8、审核、批准、实施。第8章物业安全与环境管理第一节治安管理四、秩序维护服务的原则方式和特点（一）服务原则：四个坚持坚持“预防为主、防治结合”的安全管理方针；坚持物业管理区域内的安全管理与社会治安管理相结合的原则；坚持“用户第一、服务至上”的服务宗旨；坚持安全管理工作硬件与软件一起抓的方法。第8章物业安全与环境管理第一节治安管理四、秩序维护服务的原则方式和特点（二）服务方式：1、封闭式：整个物业为封闭体系，保安员在物业入口24小时值班。进入所服务的管理区域须登记，或有专用通行证。2、开放式：无需专用通行证即可进入。第8章物业安全与环境管理第一节治安管理四、秩序维护服务的原则方式和特点（三）服务特点：1、复杂性：建筑结构复杂，来往人员复杂，人流量大，情况不宜掌握，管理难度大。2、时间性：是唯一常年24小时服务的部门，工作即要常抓不懈、又要处理及时，第一时间消除安全隐患。3、服务性：为客户提供一种安全性的服务，强化服务意识，提高安全管理水平。第8章物业安全与环境管理第一节治安管理五、秩序维护服务常识1、违反治安管理行为与犯罪行为的区别；2、违反治安管理行为分类；3、紧急避险常识；4、犯罪嫌疑人看管常识。第8章物业安全与环境管理第一节治安管理一、消防管理的目的和方针1、消防管理的目的：预防火灾发生，最大限度减少火灾损失，提供安全环境，保证居民生命和财产安全。2、消防管理方针：“预防为主、防消结合”3、消防管理原则：“谁主管、谁负责”，落实消防责任制，人人负责，形成一个整体性、全方位的防火网络。第8章物业安全与环境管理第二节消防管理二、消防管理主要内容：队伍、制度、宣传、器材1、建立高素质的消防队伍：秩序维护部门，建立专职的消防班来负责此项工作。2、制定完善的消防制度：值班制度、防火档案制度、岗位责任制度、安全检查制度、定期训练和演练制度、其他。第8章物业安全与环境管理第二节消防管理二、消防管理主要内容：队伍、制度、宣传、器材3、消防宣传培训：对物业员工的培训、对业主及物业使用人的宣传教育、形式：理论、实操、媒体、消防手册。第8章物业安全与环境管理第二节消防管理二、消防管理主要内容：队伍、制度、宣传、器材4、消防器材管理：日常管理、保养和维修，确保设备处于完好状态。器材组要有：灭火器和消火栓。第8章物业安全与环境管理第二节消防管理二、消防管理主要内容：队伍、制度、宣传、器材4、消防器材管理：消火栓。第8章物业安全与环境管理第二节消防管理三、高层建筑的消防管理：高层建筑：10层以上，高于24米。（一）高层建筑消防的特点：耐火极限低、火险因素多、火势蔓延快、扑救难度大、疏散困难。（二）高层建筑消防管理的主要措施：防火隔离、消防设备管理、重点防范管理、疏散通道畅通、健全消防制度、消防培训教育。发生火灾不能坐电梯、不可盲目跳楼、学会使用自救信号第8章物业安全与环境管理第二节消防管理第8章物业安全与环境管理第二节消防管理三、高层建筑的消防管理第8章物业安全与环境管理第二节消防管理四、火灾火警应急处置程序收到报警——派人员确认并同时灭火及报告情况——消防监控人员通知上级领导并报119——切断相关设备电源、启动消防栓、喷淋、防排烟系统，迫降电梯——灭火组组织灭火、疏散、安全检查、物资撤离——维护公共秩序做好警戒，同时引导消防人员——消防人员没到时物业义务消防队自助灭火——消防人员到达后听从指挥——火灾扑灭后提交火灾报告、配合调查、分析原因，总结分析案例培训教育员工、业主及物业使用人的安全意识。第8章物业安全与环境管理第二节消防管理五、消防演习方案实施程序：制定方案并经审批、通知提示、分工、培训和宣传、设备消防器材的准备、准备落实情况的检查、消防实施、总结。注意事项：白天、火场安全、断电、做好解释。第8章物业安全与环境管理第三节车辆管理一、搞好停车场建设：1、停车场位置规划：经济适用、因地制宜。2、停车场内部要求：光度、设施要求、区位布置。第8章物业安全与环境管理第三节车辆管理二、建立健全车场管理制度：（一）门卫管理制度：进入检查、未经许可不得进入；进出验证发现问题及时上报。一般为2人，1人登记收费，1人指挥车辆进出停放。第8章物业安全与环境管理第三节车辆管理二、建立健全车场管理制度：（二）车辆保管规定：要有协议1、摩托车自行车管理：办理手续、收费、领取车牌、制定位置存放、接受检查、物业受业主和使用人监督。第8章物业安全与环境管理第三节车辆管理二、建立健全车场管理制度：（二）车辆保管规定：2、机动车管理规定。参照协议。第8章物业安全与环境管理第三节车辆管理三、车辆管理突发事件处理：1、偷盗车辆案件的处理：发现通知监督；观察嫌疑人数量、被盗车辆颜色、号码、车型，记下嫌疑人特征；控制车辆出入、控制现场、通知其他人员协助；报案；配合公安机关；事件处理报告。第8章物业安全与环境管理第三节车辆管理三、车辆管理突发事件处理：1、意外交通事故案件的处置：轻微剐蹭协商解决；较大安全事故维护好现场、报案；有人受伤报120；交管人员到达现场前做好现场维护；造成设施设备损坏的详细记录并需要当事人确认签字；部门负责人将情况上报领导。第8章物业安全与环境管理第三节车辆管理四、不同类型物业车辆管理的特点：1、居民区；2、写字楼；3、商业；4、工业物业。第8章物业安全与环境管理第三节车辆管理五、居民区道路规划要求：1、居住区道路的功能：日常生活交通、市政公用车辆使用、货车车辆使用、满足铺设管线、共消防救护搬家车辆使用，也是组织建筑景观的手段和居民相互交往的场所；2、道路的划分：区级、小区级、组团级、宅前小路；3、道路系统基本形式：人车分流、人车混行、部分分流；4、道路规划布置的基本要求：略。第8章物业安全与环境管理第四节清洁管理一、物业环境管理概述：（一）物业环境的内涵：广义和狭义之分，广义环境：1、第一环境：自然环境；2、第二环境：次行环境；3、第三环境：人工建造的房屋、道路和各项设施等组成的人工环境；4、第四环境：政治、经济、文化等各种因素所构成的、人与人之间的社会环境。物业环境是第二、三、四环境。第8章物业安全与环境管理第四节清洁管理（二）物业环境种类生活居住环境（内部、外部）；办公环境；商业环境；生产环境（三）环境管理内容建立环境管理机构；治理环境污染；加强市政公用设施管理；建设各类环境小品；认真清理违章搭建；营造良好人文环境（四）环境污染原因生产性污染；生活性污染；噪声污染；放射性污染（五）环境污染特点影响范围广，不宜控制；作用时间长；污染物的浓度随时间空间变化二、清洁管理：（一）清洁管理的含义：物业服务企业对所管辖区域有计划、有条理、有程序、有目标的，并按指定的时间、地点、人员进行日常清洁服务，并结合精神文明建设，依照规范服务的要求对业主与物业使用人进行宣传教育、专业管理，并使其能自觉养成良好的卫生习惯，遵守规章制度，保持物业管理区域容貌整洁，减少疾病，促进身心健康，提高物业管理区域使用环境效益。第8章物业安全与环境管理第四节清洁管理（二）机构设置与责任划分：1、环境管理模式第8章物业安全与环境管理第四节清洁管理委托式环境保洁工作委托给专业的保洁公司，物业公司检查、监督、评议自主式环境管理工作完全有自己负责，物业公司建立一个完备的环境管理机构结合式一部分自己做，一部分外包，将难度大、专业强的外包第8章物业安全与环境管理第四节清洁管理（二）机构设置与责任划分：2、清洁管理机构设置：由保洁部执行，简单的设置一个公共卫生清洁班，直接有部门负责人管理；规模大的物业服务企业，保洁部一般分设楼宇清洁服务班、共有区域清洁、高空外墙清洁三个班。第8章物业安全与环境管理第四节清洁管理（二）机构设置与责任划分：3、清洁管理人员的职责划分：部门经理、技术员、清洁领班、保洁员、仓管员等。第8章物业安全与环境管理第四节清洁管理（三）清洁管理工作主要内容：每日1、道路清扫两次，整日保洁；2、绿化带、草地、花木灌丛、建筑小品等清扫一次；3、楼宇电梯间、地板拖洗两次，墙身清擦一次；4、楼梯及走廊清扫一次，楼梯扶手清擦一次；5、收集生活垃圾清除垃圾箱内垃圾。每周1、高层楼宇各层公共走廊拖洗一次；3、业主信报箱清擦一次；3、天台、天井清扫一次。每月1、天花板灰尘和蜘蛛网清楚一次；2、高层楼宇各层的公用玻璃擦试一次；3、公共走廊及住宅区内路灯罩清擦一次。第8章物业安全与环境管理第四节清洁管理（四）清洁管理的工作标准：五定六净、六无当日清第8章物业安全与环境管理第四节清洁管理三、环境污染类型：大气、水体、固体废物、噪声。四、违反有关环境保护法律的责任：关注一下（四）关于噪声污染的法律责任。第8章物业安全与环境管理第五节绿化管理一、绿化管理概述：（一）绿化的功能：绿化管理是一项功能与美观相结合的工作，对改善业主或物业使用人的工作质量和生活质量，以及城市环境具有重要的作用。功能有：1、防风、防尘、保护生态环境；2、净化空气，降低噪音，改善环境；3、改善小气候，调节温度，缓解城市热岛效应；4、美化物业管理区域和社会环境；5、提供休闲建设场所，陶冶人们的道德情操。第8章物业安全与环境管理第五节绿化管理一、绿化管理概述：（二）绿化系统的组成：公共绿地、公共建筑和共用设施绿地、住宅旁和庭院绿地、街道绿地、竖向绿地。（三）绿化养护的工作内容：浇水、施肥、整形修剪、除草松土、病虫害防治、补缺去尘。第8章物业安全与环境管理第五节绿化管理二、居住区绿化的基本要求：绿化面积不得低于建设用地面积的30%，住宅小区人均不得低于1平方米。绿化规划的基本要求包括：1、合理组织统一规划；2、因地制宜，节约用地；3、以植物为主，注意景观。三、绿化植物选择与配置的基本原则：1、以乡土植物为主，适当选用和驯化外来的野生植物；2、以乔木、灌木为主，花草花卉点缀，重视草坪地被、攀岩植物的应用；3、速生木与慢生木结合，常绿树与落叶树结