购房陷阱规避(四)

购房陷阱规避（四）

制作者：尹科2/1/20232/1/20232/1/20232/1/2023

2．有关房屋的相关术语

（1）住房功能细分术语①使用面积。房间实际能使用的面积，不包括墙、柱等结构构造和保温层的面积。②住宅的开间。住宅的开间就是住宅的宽度。在1987年颁布的《住宅建筑模数协调标准》中，对住宅的开间在设计上有严格的规定。砖混结构住宅建筑的开间常采用下列参数：2.1m、2.4m、2.7m、3.0m、3.3m、3.6m、3.9m、4.2m。2/1/2023③住宅的长度和进深。住宅的长度和进深，在建筑学中是指一间独立的房屋或一幢居住建筑内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度。根据《住宅建筑模数协调标准》（GBI100-87）规定，住宅的进深采用下列常用参数：3.0m、3.3m、3.6m、3.9m、4.2m、4.5m、4.8m、5.1m、5.4m、5.7m、6.0m。2/1/20232/1/2023

为了保证住宅具有良好的天然采光和通风条件，从理论上讲，住宅的进深不宜过大。在住宅的高度（层高）和宽度（开间）确定的前提下，住宅进深过大，就使住房成狭长型、距离门窗较远的室内空间自然光线不足。如果人为地将狭长空间分隔，则分隔出的一部分房间就成为无天然光的黑房间。黑房间当然不适于人们居住，补数的措施之一是将黑房间用于次要的生活功能和设施安置，如储藏室、走道等，用人工照明来弥补天然光的不足。2/1/2023内有天井的住宅

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另一措施是在住宅内部建造内天井，将光线不足的房间布置于内天井四周，通过内天井来解决采光、通风不足的问题。但内天井住宅也存在厨房串味、传声、干扰大、低层采光不足的问题。2/1/2023④住宅的层高。住宅的层高是指下层地板或楼板面刀上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。在1987年发布的《住宅建筑模数协调标准》中，明确规定了砖混结构住宅建筑层高采用的参数为：2.6m、2.7m、2.8m。2/1/2023

层高2/1/2023⑤住宅的净高。住宅的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。净高和层高的关系可以用公式来表示：净高=层高–楼板厚度即层高和楼板厚度的差叫“净高”。2/1/2023

商品住宅的开间、进深和层高（即住宅的宽度、长度和高度），这三大指标是确定住宅价格的重要因素。如果住宅的尺寸越大（即开间、进深、层高越大），建筑工艺相应就越复杂，建造的难度就越大，同时所消耗的建材也会越多，导致建造的成本也就越高。当然人们居住的空间会有所增大，但要付出的房价就会更高。2/1/2023⑥住宅的户型。住宅的户型是以每户所含居室数量多少而划分的型号。如一个居室的称一室户型，二个居室的称二室户型，依此类推。2/1/2023一居室

2/1/2023二居室

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根据居室面积多少将居室划分为大、中、小三种。一般居室面积在12㎡以上的称为“大居室”，12㎡以下的、8㎡以上的称为“中居室”，8㎡以下、6㎡以上的称为“小居室或半室”。相应在户型上就出现了一室小户型、二室半户型等。在住宅建设中，由于每户面积的大小和平面设计的处理方式不同，使某些户型打破了“室”的概念，如兼作交通、起居杂务、就餐或可设床位的多功能小方厅，所以相应也出现了一室一厅、二室一厅等户型。这些户型使住宅的布局更加合理，更具有灵活多变的功能和现代生活的气息。2/1/2023二室半户型2/1/2023⑦住宅的套型。“套”是指一人家庭独立使用的居住空间范围，即指每家所用的住宅单位的面积大小。住宅的套型：根据1999年3月颁布的《住宅设计规范》，套型是按不同使用面积、居住空间组成的成套住宅类型。2/1/2023（2）房屋面积术语①房屋使用面积。是指住宅中以户（套）为单位的分户（套）门内全部可供使用的空间面积。包括日常生活起居使用的卧室、起居室和客厅（堂屋）、亭子间、厨房、卫生间、室内走道、楼梯、壁橱、阳台、地下室、假层、附层（夹层）、阁楼、（暗楼）等面积。住宅使用面积按住宅的内墙面水平投影线计算。2/1/2023②房屋建筑面积。房屋建筑面积亦称建筑展开面积，它是指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标。它包括三项，即使用面积、辅助面积和结构面积。因为建筑面积是计算商品房价格的结算数据之一，所以对于购房者来说，了解建筑面积的计算方法是非常重要的。在住宅建筑中，计算建筑面积的范围和方法是：2/1/2023

单层建筑物不论其高度如何，均按一层计算，其建筑面积按建筑物外墙勒脚以上的外围水平面积计算。单层住宅如内部带有部分楼层（如阁楼）也应计算建筑面积2/1/2023③安居房。指实施国家“安居（或康居）工程”而建设的住房（属于经济适用房的一类）。是党和国家安排贷款和地方自支自筹资金建设的面向广大中低收入家庭，特别是4平方米以下特困户提供的销售价格低于成本、由政府补贴的非营利性住房。2/1/2023④商品房。是指具有经营资格的房地产开发公司（包括外商投资企业）开发经营的住宅。由于我国长期以来在住房体制上实行的是供给制，所以，商品房是20世纪80年代后才出现的。其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。2/1/2023⑤集资房。集资房是改变住房建设有国家和单位包的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，进行住房建设的一种房屋。职工个人可按房价全额或部分出资，政府及相关部门用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免优惠。集资所建住房的权属，按出资比例确定。个人按房价全额出资的，拥有全额产权，个人部分出资的，拥有部分产权。集资建房有两种产权：一种是该房屋出售的价格高于当年的房改成本价，其产权界定为经济适用住房产权。另一种是低于当年的房改成本价格，其产权为房改成本价房。2/1/2023⑥公房。又称公有住宅才、公产住房、国有住房，它是指（中央政府或地方政府）以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅从，公有住宅主要由本地政府建设，负责向本市居民出租出售：有企事业单位建设的住宅，向本企事业单位的职工出租出售。2/1/2023⑦房改房。房改房是有一定的福利性质的，各产权单位按照政府每年公布的房改价格出售给本单位职工的住房。这类房屋来源一般是单位购买的商品房、自建房屋、集资建房等。房改房产权分为三个级别：成本价产权和标准价产权以及标准价优惠产权。2/1/2023⑧微利房。亦称微利商品房，指由各级政府房产管理部门组织建设和管理，以低于市场价格和租金、高于福利房价格和租金，用于解决部分企业职工住房困难和社会住房特贫户的房屋。2/1/2023⑨平价房。是根据国家安居工程实施方案的有关规定，以城镇中、低收入家庭住房困难户为解决对象，通过配售形式供应、具有社会保障性质的经济适用住房。其建房土地由政府划拨，配售对象及配售价格由政府管理部门审核认定。2/1/2023⑩再上市房。是指职工按照房改政策购买的公有住房或经济适用房首次上市出售的房屋。

2/1/2023⑾廉租住房。是指政府和单位在住房领域实施社会保障职能，向具有城镇常住房居民户口的最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房。2/1/2023⑿安居工程住房。是指直接以成本价向城镇居民中低收入家庭出售的住房，优先出售给无房户、危房户和住房困难户，在同等条件下优先出售给离退休职工、教师中住房困难户，不售给高收入家庭。成本价由征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费（小区级非营业性配套公建费，一半由城市人民政府承担，一半计入房价）、1%~3%的管理费、贷款利息和税金等7项因素构成。2/1/202313、经济适用住房。是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。2/1/202314、房屋买卖程序管理。根据建设部、国家物价局、国家工商行政管理局“关于加强房地产交易市场管理的通知”的规定，进行房地产交易的单位和个人必须持有有关的证件，到当地房地产管理机关办理登记、签证、评估、立契过户的手续。办理房地产立契过户的手续，必须遵循以下的程序：2/1/2023

·受理。房地产商品买卖双方必须按照当地确定的分工范围，到有关部门办理房地产买卖立契过户手续。·验证。房地产交易管理部门，在受理房地产交易立契申请后，必须严格审查以下的证件：产权证，主要是房屋所有权证和土地使用权证，身份证，有关部门的审批证件，如销售许可证等，其他有关证件，如已出租的房屋、共有房屋等的有关证明文件。2/1/2023

·确权。主要是对房地产产权进行审查，确认房地产产权的权属是否清楚，有无权属纠纷，以及他项权利不清的问题等。·调查。在房地产交易时，除了进行验证、确权等，还必须到现场进行调查研究，以避免买卖发生纠纷。·估价。进入市场进行交易的房地产，必须进行价格评估，以便确定房屋的现行价格。2/1/2023

·报批。在房地产买卖时，当完成上述工作后，还必须上报有关负责人审查批准。经批准后，才能立契成交。·立契。经有关部门批准房地产交易以后，经办人要通知房地产买卖双方，办理立契手续。立契必须使用统一的契纸。填写完毕有关内容后，由当事人双方签名签章，缴纳立契手续和契税。至此房地产交易才算完成。2/1/2023房产证办理程序2/1/2023房产证一2/1/2023房产证二

2/1/202315、房屋预售。商品房预购预售，实际上就是房地产的期货交易。它是在房地产开发商还没有把房屋建设起来以前，或房地产还没有竣工以前，以预售的方式把房屋卖出去。也就是先付款，后交货。在香港也叫买卖楼花或炒楼花。2/1/202316、房屋预售条件。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条规定，商品房预售，必须符合下列条件：·交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。·有建设工程规划许可证。2/1/2023

按提供预售的商品房计算，投入开发建设资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。·向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。凡是符合以上条件的房地产开发经营管理企业，向市房地产管理部门提出预售申请，经过房地产管理主管部门核查批准，领取预售房产许可证，并办理预售登记，即可以进行房屋预售。2/1/202317、期房。是指房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止，所出售商品房称为期房。消费者在购买期房时应签商品房预售合同。2/1/202318、现房。是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的房产证的商品房，与消费者签订商品房买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。2/1/2023

20、基价。经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层、朝向差价后而得出21、楼盘的均价。“均价”，顾名思义当然是楼盘的平均价格，它代表一个项目的整体价位水平。但购房者会发现，用标着“均价”来买房，往往想买的房子与打出的“均价”有很大差别。“均价”到底是什么样的一个价格？2/1/2023“均价”的内涵“均价”不是简单的算术平均值，而是发展商根据当前的市场情况专门制定的，以收回成本并获得利润的价格。一个楼盘在推向市场时，先有“均价”，通过它来计算出每栋楼中的每个单元户型的价位，它是整个楼盘销售价格控制的一个重要标准，是这个楼盘售价的平均值。根据这个平均值，在给每一户定价前，先定出要销售的小区中每栋楼的均价，在这里就要应用到价差系数，它是根据每栋楼在总平面中的位置不同、朝向不同、景观不同等定出来的。用拟定的均价乘以每栋楼的系数，得出这栋楼的销售平均价。2/1/2023三、现代楼盘的卖点（1）第一大类型卖点——楼盘硬件。产品时代与营销时代似乎是一个循环，然而好房子是决定购买行为的最终要素。楼盘的硬件价值体现于每个细节当中，我们要从中发现最有打动力的一个。卖点构成：户型卖点、配套设施、交通卖点、精装修卖点、板式住宅、建材与配置、景观卖点、新工艺新材料、使用率卖点、楼间距卖点、会所卖点、泳池卖点、创新技术、绿化率卖点等。2/1/2023精装修卖点

2/1/2023景观卖点

2/1/2023（2）第二大类型卖点——建筑风格。如果说两年前大家还在讨论建筑风格是否可以当作产品的核心要素，那么今天建筑风格几乎是影响住宅魅力的第一元素。风格有很多种，哪些适合我们的项目？哪些具有更强的杀伤力？卖点构成：建筑艺术、德国风格、欧陆风格、法国风格、意大利风格、海派建筑风格、日式筑居、新加坡风格等。2/1/2023德国风格

2/1/2023欧陆风格

2/1/2023法国风格2/1/2023意大利风格2/1/2023海派建筑风格2/1/2023日式筑居2/1/2023新加坡风格2/1/2023（3）第三大类型卖点——空间价值。空间与时间，构成了我们的生命。年华似水，不可扭转。好在人类对空间还有发言权，于是我们的时间里存放过去的记忆。在空间里自由打造未来的设想。卖点的构成：错层卖点、跃式卖点、复式卖点、空中花园、大露台卖点等。2/1/2023（4）第四大类型卖点——园林主题。环境作为居住空间的重要组成，可是为了让房子卖得最好，我们非得有很多说法，但愿买房子的人们多年以后还可以感觉那么好。卖点构成：中心花园、加拿大风情园林、主题园林、艺术园林、亚热带园林、园林规模、欧陆园林、江南园林、自然园林、树木卖点、新加坡式园林、岭南园林、园林社区、澳洲风情、海滨风情、热带园林等。2/1/2023主题园林

2/1/2023中心花园2/1/2023加拿大风情园林2/1/2023艺术园林2/1/2023江南园林2/1/2023岭南园林

2/1/2023苏州园林

2/1/2023欧陆园林

2/1/2023海滨风情

2/1/2023（5）第五大类型卖点——自然景观。拥有自然景观资源的房子，本身便构成了一道风景。在风景与风景的对话中，我们渴望发现一种源自梦想的最大价值。江、河、山、水、房子以及人，将构成一幅完美图景。卖点构成：全海景卖点、一线江景、二线江景、园景卖点、人工湖景、山水景观、山景卖点、河景卖点、自然湖景等。2/1/2023全海景房屋2/1/2023（6）第六大类型卖点——区位价值。对于区位价值的争论其实没有意义，区位对不同定位的居所来说，影响各不相同，但都是决定性的。有些项目的核心价值正是体现于区位之上的，尽管显而易见，却需要更具创造性的发挥。卖点构成：繁华路段、CBD概念、中心区概念、奥运村概念、地铁概念、商业地段等。2/1/2023（7）第七大类型卖点——产品类别。人以群分、房以类聚。某些特殊类型产品定位，往往可以更加精确地捕捉特定的目标客户群。这是一次对产品定位与卖点宣传的双重考验。卖点构成：小户型物业、Townhouse、产权式酒店、独立别墅、酒店式公寓、大户型物业、商务公寓、国际公寓、学院派公寓、新独院住宅、经济适用房等。2/1/2023（8）第八大类型卖点——人以群分。不同买家对住宅品质的要求也不同。所谓好的产品，就是最适合某种类型的人的楼盘。卖点构成：豪宅卖点、白领卖点、单身公寓、工薪阶层、外销卖点、先锋人士、国际化社区等。2/1/2023（9）第九大类型卖点——原创概念。白纸上可以有许多发挥。地产商们为购房创造了许多概念。有些牵强附会、有些动人心扉。在这个资讯过剩的时代，我们总是需要一些简洁而强大的词汇。卖点构成：居住主题、新都市主义、宣言卖点、度假式概念、现代主义、游戏规划等。2/1/2023（10）第十大类型卖点——功能提升。为购房者创造剩余价值，往往要通过功能提升来实现，这些价值提升，或者是超越了楼盘的先天资源，但是同时也对开发商的操作提出了更高的要求。卖点构成：健康概念、投资概念、绿色概念、E概念卖点、环保概念、生态概念等。2/1/2023（11）第十一大类型卖点——产品嫁接。在另外一个领域找寻灵感，已经成为地产界聪明人士的秘密。不管是叫产品嫁接，还是叫复合地产，这种创造都将更好地激发人们对美好生活的向往。然而，找到成功的嫁接点绝非拍脑袋即可。卖点构成：教育概念、音乐概念、艺术概念、运动概念、旅游概念等。2/1/2023旅游概念

2/1/2023（12）第十二大类型卖点——楼盘软性附加值。生活是无形的，发展商在为人们提供有形的居住空间的同时，还应该为住户们构筑一个无形空间。看不见的东西更难做到。这是区别一个杰出地产商与平庸地产商的关键所在。卖点构成：服务