房地产开发与经营

房地产开发与经营

Page2房地产开发项目管理Page3房地产开发项目的管理方式自行管理委托管理Page4房地产开发项目的管理方式一般的房地产项目管理模式

政府监管部门房地产公司开发项目监理单位承建单位合同合同监督管理监督管理监督管理监督管理Page5房地产开发项目的组织方式平行承发包方式房地产公司建筑设计装修施工基础施工景观设计……Page6房地产开发项目的组织方式平行承发包模式对房地产公司的利弊可提前开始发包工程的施工有利于工程质量的控制项目招标和合同管理工作量加大房地产公司要有较强的项目管理班子Page7房地产开发项目的组织方式设计/施工总承包方式房地产公司施工总包建筑设计设计总包景观设计基础施工主体施工装修施工Page8房地产开发项目的组织方式设计/施工总承包模式对房地产公司的利弊有利于项目组织管理合同价格可较早确定，有利于投资控制一般有利于质量控制设计与施工不能交错进行Page9房地产开发项目的组织方式总承包方式房地产公司总承包商设计分包施工分包施工分包设计分包…Page10房地产开发项目的组织方式项目总承包的主体以专业工程建设承包公司为主体以设计单位为主体以施工企业为主体Page11房地产开发项目的组织方式项目总承包模式对房地产公司的利弊有利房地产公司项目组织管理有利控制投资有利进度控制招标发包、合同谈判与合同管理的难度增大质量控制的难度增大Page12房地产开发项目的采购采购方式的选择招标投标公开招标邀请招标议标Page13房地产开发项目的采购工程项目招标的一般程序设立招标组织或委托招标代理人申报招标申请书、招标文件、评标定标办法和标底签订合同审查、澄清投标文件，组织评标择优定标、发出中标通知发布招标公告或者发出投标邀请书对投标资格进行审查组织投标人踏勘现场，对招标文件进行答疑分发招标文件和有关资料，收取投标保证金成立评标组织，召开开标会议Page14房地产开发项目的采购勘察、设计、监理招标的特点招标的宗旨是对单位能力的选择；无具体的工作量要求；报价在选择中属于次要地位；邀请投标单位较少。Page15房地产开发项目的采购工程施工招标的特点投标人提供施工方案投标书；内容明确、易进行横向比较；报价高低不是确定中标的唯一条件，但权重很大。Page16房地产开发项目的采购设备、材料的采购招标的特点大宗而不零星；价格是重要的评价指标；对投标单位资质和履约能力要求较高。Page17房地产开发项目管理的内容合同管理组织协调目标控制风险管理信息管理环境保护Page18房地产开发项目管理的内容进度质量合同投资Page19房地产开发项目管理的内容加快进度提高投资效益加快进度增加投资质量控制严加速进度加快进度影响质量质量控制严提高投资效益增加投资提高质量合同（PM的灵魂）投资进度质量Page20房地产开发项目的验收竣工验收的条件完成工程设计和合同约定的各项内容。施工单位对工程质量进行了检查，确认符合有关法律、法规、标准、设计文件及合同要求，并提出工程竣工报告。监理单位对工程进行了质量评估，并提出工程质量评估报告。勘察、设计单位对勘察、设计文件及施工过程中由设计单位签署的设计变更通知书进行了检查，并提出质量检查报告。有完整的技术档案和施工管理资料。Page21房地产开发项目的验收竣工验收的条件有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告。建设单位已按合同约定支付工程款。有施工单位签署的工程质量保修书。城乡规划行政主管部门对工程是否符合规划设计要求进行检查，并出具认可文件。有公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件。

Page22房地产开发项目的验收竣工验收的程序施工单位向房地产公司提交工程竣工报告，申请工程竣工验收。实行监理的工程，工程竣工报告须经总监理工程师签署意见。房地产公司收到工程竣工报告后，对符合竣工验收要求的工程，组织勘察、设计、施工、监理等单位和其他有关方面的专家组成验收组，制定验收方案。房地产公司应在工程竣工验收7个工作日前将验收的时间、地点及验收组名单书面通知工程质量监督机构。组织工程竣工验收。Page23住宅质量保证书主要内容房屋经工程质量监督部门验收后确定的质量等级；房屋基础构造的使用期限和保修责任；各部位、部件的保修内容和保修时间；房屋发生上述情况时，负责处理购房者报修、答复和处理等事项的具体单位。保修期规定；给付时间。Page24住宅质量保证书各部位、部件的保修内容和保修时间屋面防水3年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；墙面、顶棚抹灰层脱落1年；门窗翘裂、五金部件损坏1年；地面空鼓开裂、大面积起砂1年；管道堵塞2个月；供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；卫生洁具1年；灯具、电器开关6个月。Page25住宅使用说明书主要内容开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的应注明监理单位；结构类型；装修、装饰注意事项；上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明；有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项；门、窗类型，使用注意事项；Page26住宅使用说明书主要内容配电负荷；承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明；其他需说明的问题Page27住宅使用说明书住宅中配置的设备、设施，生产厂家另有使用说明书的，应