惠湾市场竞品分析

三、市场分析-重点板块分析惠湾各片区划分与代表项目南站新城片区惠阳中心区澳头片区大亚湾中心区大亚湾西区根据市场、竞品项目及客户情况，将惠湾市场主要分为以下5大区域：南站新城片区（星河丹堤、中信新城、雅居乐）；惠阳中心区（半岛1号、建曙高尔夫）；大亚湾西区（龙光城、卓越蔚蓝海岸）；大亚湾中心区（德丰凯旋城、金沙世纪城）以及澳头片区。2三、市场分析-供应分析小结南站新城片区供应套数：8300套供应面积：86万㎡惠阳中心区供应套数：6800套供应面积：63万㎡澳头片区供应套数：3200套供应面积：37万㎡大亚湾中心区供应套数：8000套供应面积：85万㎡大亚湾西区供应套数：16000套供应面积：165万㎡2016年惠湾市场供应情况2016年惠湾市场各片区供应量大，其中以大亚湾西区供应量最大，南站新城片区其次。3营销亮点：线上高举高打，全年主打教育牌，媒介覆盖深圳地铁、电视台、报业、电梯框架等，线下通过举行大型营销活动引爆市场，如：明星演唱会、结合配套兑现系列活动和cocopark展场引爆市场。百年学府天著家传竞品项目分析星河丹堤开发商惠州阳光新都房地产开发有限公司占地（㎡）1053900建筑类型高层、别墅建面（㎡）2482710容积率2.4绿化率37.67%项目地址惠阳区淡水星河东七路1号（亚公顶国家森林公园旁）总户数9369车位数19686装修状况毛坯交通属于惠阳中心城近郊，淡水镇淡澳河以西，东侧临500万平米风田水库，距离惠阳城区1.5-2公里，属于厦深线惠州第一站，交通极为便利。高速公路：深汕高速、东部深惠沿海高速。配套医院：惠阳人民医院、惠阳区妇幼保健院、长安医院银行：建设银行、工商银行、农业银行小区内部配套：星河COCOGO、会所、无边际泳池、省重点学校华师大附中客户群体分析：80%以上的客户购买用于自住，主要看重教育配套和交通配套，有少部分客户购买用于投资，厦深高铁开通后及捷运化给予客户信心，相信后续区域规划，具备升值潜力。4项目户型面积区间（㎡）供应套数套数比供应面积面积比已售套数已售套数比已售面积已售面积比可售套数高层两房7747915%3688310%39214%3018410%87三房88-105120537%11688532%104637%9623231%159四房116-140104932%12588035%95634%11472037%93五房16050716%8112022%45116%7216023%56合计3240100%360768100%2845100%313296100%3952015年星河丹堤高层销售金额29亿，成交面积31.3万㎡，成交均价9500元/㎡，高层总体供应3240套，已售2845套，整体去化率为88%，77㎡两房去化稍弱，88-105㎡和116-140㎡去化速度快。2016年高层供应货值为27亿，面积段集中为77-140㎡2-5房户型预计将集中于3、6、10月入市。高层产品结构、销售情况98㎡3室2厅2卫百年学府天著家传竞品项目分析星河丹堤百年学府天著家传竞品项目分析星河丹堤项目户型面积区间（㎡）供应套数套数比供应面积面积比已售套数已售套数比已售面积已售面积比可售套数别墅叠墅120-1708953%1246042%8974%1246064%0联排190-3707847%1716058%3226%704036%46合计167100%29620100%121100%19500100%46星河丹堤2015年别墅总体供应量为167套，已售121套，去化率72.5%，销售金额2.2亿，整体成交叠墅均价11500元／㎡，联排13000元／㎡。2016年新增别墅产品为叠墅，预计推售套数80套，别墅产品面积段为120-370㎡，整体可售货值为1.6亿。别墅产品结构、销售情况叠墅140㎡营销亮点：高额三级渠道佣金点数（7%）+惠阳本地户外大推广+低价格冲击市场（首开均价：4000元/㎡，第二批开盘均价：4800元/㎡）,在深圳线下结合事件营销打开市场。300万森活城邦竞品项目分析雅居乐花园开发商雅居乐地产控股有限公司占地（㎡）103万建筑类型高层、别墅建面（㎡）300万容积率3绿化率33%项目地址惠州惠阳淡水区新桥村总户数16614车位数19526装修状况毛坯交通惠阳666路、7路，16路，168A路线客户群体分析：深圳与本地客户各占一半，由于价格低投资客户占比稍多，主要看重南站新城片区拥有升值空间，也有本地客户由于价格低购买用于居住。置业关键点主要是看中价格。300万森活城邦竞品项目分析雅居乐花园项目户型面积区间（㎡）供应套数套数比供应面积面积比已售套数已售套数比已售面积已售面积比可售套数雅居乐花园2室2厅1卫73-88㎡53641%4180832%51829%40435.232%183室2厅2卫103㎡12810%1318410%11542%11865.69%134室2厅2卫116-125㎡62849%7536058%61429%7372859%14合计1292100%130352100%1248100%126028.8100%442015年雅居乐花园高层销售金额8.7亿，成交面积12.6万㎡，成交均价4600元/㎡，高层总体供应1292套，已售1248套，整体去化率为97%，由于该项目整体体量较大，为确保首批新品入市实现热销，采取了低价撬动市场的策略。新货供应将于2016年5月入市，面积段为73-125㎡2-5房户型。高层产品结构、销售情况73㎡2室2厅2卫77㎡2室2厅2卫营销亮点：线上强推广，线下重渠道。线上推广紧扣“大盘”，突显“教育”卖点。深圳强势推广，媒介包括深圳影城、地铁、公交车站、报业、高速收费站等，线下结合中心书城、嘉信茂展场和阶段性参加展会（大中华、秋交会展场）。同时启动三级市场促进成交。本地通过配套兑现大活动、业主答谢宴等提高营销力。500万学府名盘竞品项目分析龙光城开发商龙光集团占地（㎡）1850000建筑类型高层、别墅建面（㎡）5000000容积率别墅：0.58

高层：3.98绿化率37.2％项目地址

大亚湾西南大道（深惠经济合作区）总户数28000车位数待定装修状况毛坯交通大亚湾石化大道—西南大道；龙岗坪山兰竹东路—西南大道。深圳地铁12号线竹坑站距离龙光城仅400米左右。另可乘317路达到龙光城站下。深圳东高峰专线88号直达。配套兑现并已经使用配套：五星级戴斯酒店、晶晶幼儿园幼儿园（省一级-私立）、华中师大小学（公立）、大亚湾三中（公立）、6万㎡龙光湖、农贸市场、项目楼巴、环湖跑道、高峰专线已动工建设配套：26万㎡商业中心、人行天桥、体育中心、华中师大附中（公立）计划兑现配套：医院、新增两所幼儿园、小学、项目内部巴士客户群体分析：基本上以深圳自住客为主，主要由于深圳高房价挤压的边缘客户，同时主要考虑孩子未来的教育同时兼顾赡养父母。高层产品结构、销售情况项目户型面积区间（㎡）供应套数套数比供应面积面积比已售套数已售套数比已售面积已售面积比可售套数龙光城两房80201728%14902019%187026%12990020%147三房81-95160522%17942521%155522%15572021%50四房95-110194827%21304430%189128%19710030%57五房110-130167423%22688031%166124%20052030%13合计7244100%768369100%6977100%683240100%2672015年龙光城高层销售金额46.1亿，成交面积68.3万㎡，成交均价8900元/㎡，总体供应量为7244套，已售6977套，整体去化96%，大面积产品满足客户自主需求，去化速度较快，小面积去化稍弱。2016年高层整体供应货值为60亿，面积段为81-125㎡3-5房户型，预计将于3、5、9月份集中入市。四房108m2500万学府名盘竞品项目分析龙光城类型户型面积区间（㎡）供应套数套数比供应面积面积比已售套数已售套数比已售面积已售面积比可售套数别墅联排180-28014882%3907274%4089%1024082%108独栋420-4503218%1376026%511%217518%27合计180100%52832100%45100%12415100%135截止至1015年12月19日，龙光城别墅总体供应量为180套，已售45套，去化率为25%，销售金额为1.4亿，产品面积段集中在180-280m2，别墅均价12000元／㎡。2016年龙光城别墅剩余可售135套，总货值为5.3亿，具体推售时间暂定于4、5月，9、10月集中入市。别墅产品结构、销售情况联排255㎡500万学府名盘竞品项目分析龙光城营销亮点：三级渠道+教育类营销活动+Intown展点。全年主打北师大公园住宅，线下通过晶晶幼儿园开学举行一系列名师讲堂进行炒作。结合卓越品牌深受深圳人信赖，进行异地展点拓展，从而抢占市场份额。公园里的北师大学邸竞品项目分析卓越蔚蓝海岸开发商惠州市卓越东部房地产开发有限公司

占地（㎡）773316建筑类型高层、别墅建面（㎡）2000000容积率1.1绿化率35%项目地址大亚湾西区西三大道北侧总户数16000车位数18000装修状况毛坯交通福田区：梅观高速——机荷高速——深汕高速淡水出口左转——人民路——大亚湾大道——石化大道内部配套1200平米阳光泳池已开放使用，5345平米豪华会所已对外开放，20000㎡独立商业中心已封顶，2所国际双语幼儿园，1所九年制一贯制学校，一座五星级酒店。客户群体分析：主要以深圳自住客为主，主要由于深圳高房价挤压的边缘客户，同时主要考虑孩子未来的教育同时兼顾赡养父母，其次卓越集团在深圳品牌知名度高，存在一定数量的忠诚粉丝客户，投资客户群体比重约为25%。公园里的北师大学邸竞品项目分析卓越蔚蓝海岸高层产品结构、销售情况2015年卓越蔚蓝海岸高层销售金额17亿，成交面积25.6万㎡，成交均价7500元/㎡，卓越东部蔚蓝海岸总计供应3153套，总销售套数为2789套，整体去化率为88％，其中95㎡-120㎡去化率高达98%，客户置业目的以自住为主，家庭结构以大太阳（三代同堂为主），因而需要3房以上的产品，小户型产品属于相对滞销户型。2016年高层整体供应货值为20亿，面积段为73-120㎡3-5房户型，预计将于5、7、9月份集中入市。项