房地产市场发展趋势分析

房地产市场发展趋势2014年3月20日经济篇政策篇楼市篇目录思考篇世界房地产发展阶段规律1、人均GDP3-4千美元：住宅大发展；2、人均超4千时：房地产平稳；3、人均超千8时：住宅房地产增长减速；4、人均超万时：住宅萎缩，商业快增，社区商业是重点；5、人均超1.5万时：CBD复合商业时代；6、人均超2.5万时：房地产业蜕变成金融业，金融衍生品，成为大众理财产品！GDP增长率房地产发展状况＜4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展＞8%高速发展人均GDP（美元）房地产发展状况0-800启动期800-4000快速发展期4000-8000平稳发展期＞8000住宅衰退，商业发展2007年-2012年成都市GDP及其增幅（人民币：亿；％）2007年-2012年成都市人均GDP及人均可支配收入（人民币：元）成都：2007年成都市人均GDP突破4000美元，2012年生产总值突破8138.9亿元人均GDP超过9200美元，成都市房地产市场仍处于平稳发展的时期。GDP增速8%均线人均GDP（美元）房地产发展状况0-800启动期800-4000快速发展期4000-8000平稳发展期8000-10000住宅升级，商业启动10000-15000商业爆发期15000-25000CBD复合商业时代＞25000金融理财品，金融衍生品GDP增长率房地产发展状况＜4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展＞8%高速发展2005-2013年1-9月年成都全社会固定资产投资及房地产投资情况2005-2013年1-9月成都城乡居民储蓄存款余额及增幅走势图成都固定资产投资、居民储蓄余额稳步增长，房地产投资稍微有些过热房地产投资占固定资产投资比重市场状况＜10%投资过少10-28%投资正常28-40%投资过热＞40%投资泡沫2012年GDP（亿元）GDP增长率人均GDP（美元）珠三角区域广州13501.219.06%16861.13深圳12950.0812.59%19841.39长三角区域上海20101.334.72%13860.50宁波6524.708.56%13609.29杭州7803.9811.30%14221.89环渤海区域北京17801.0011.25%14401.40青岛7302.1110.38%13292.03济南4812.689.22%11201.14大连7000.0014.75%16583.75其余副省级城市/直辖市成都8138.9413.0%9194.98重庆11459.0014.46%6304.64武汉8003.8218.47%12976.99西安4369.3713.07%8188.322012年全国重点城市GDP、GDP增长率及人均GDP对比注：2012年人均GDP美元值按照按201年2人民币兑换美元的中间汇率计算作为四川的省会城市，成都市的GDP占全省总数的三分之一强城市GDP（亿元）增速（%）人均GDP（美元）固定投资社会零售居民收入（元/年）四川省23849.812.64693.418038.929087.9120307成都市8138.9139202.445890.103317.6726590绵阳市1346.413.33942.33932.22572.8420755德阳1280.2135215.75730.90408.0022374宜宾1242.7614.13641.76748.80434.5820522南充1180.3614.22646.25881.20455.8017225达州市1135.4613.62635.69826.30429.6016949凉山州1122.6713.83665.73885.10334.0119835乐山1037.7514.44658.38651.38340.0820397泸州1030.514.83259.35671.15358.3820746资阳市984.7214.33109.06605.80293.4820751内江978.1813.63652.31460.32276.0619142自贡884.813.94303.4435.10332.9819447眉山市775.2114.53515.77601.72247.8219766广安752.2142554.37524.10254.7719973攀枝花740.03149651.29463.25192.1022808遂宁市682.413.93322.44655.10267.6218716广元市468.6613.82395.57515.30192.9917012雅安市398.05144174.3357.20131.9220049巴中市390.413.91884.44480.97157.4116999阿坝州203.7413.73573.79395.8045.5721168甘孜州175.0212.62559.05326.2350.69195602012年四川省各市州经济指标对比世界房地产发展阶段规律：成都正处于住宅升级、商业爆发期人均GDP（美元）住宅产发展状况商业地产发展状况0-800住宅启动期配给制商业800-1100住宅快速发展期（第一阶段）自发原始商业阶段1100-2000商业地产初级阶段2000-3000商业专业市场、商业街3000-4000商业地产规模化发展4000-8000住宅平稳发展期，产品开始丰富综合体出现，商业地产呈现多元化8000-10000住宅市场升级改善（开始过度）商业启动，社区商业为主10000-15000全面改善阶段（第二阶段）商业爆发期，综合体及集中式商业为主15000-25000个性化阶段（第三阶段）CBD复合商业时代，金融产品及衍生品25000以上住宅市场衰退，商业饱和，功能性回归、产品及需求多元化时期目录经济篇政策篇楼市篇思考篇政策——2013年房地产行业出台的重要文件（共计6个）时间单位全国性政策文件或措施执行日期主要内容2013.2.20国务院常务会议国五条——1完善稳定房价问责制度;2扩大房产税改革试点;3增加中小户型住房供应;4地级市把农民工纳入保障房建设;5严格执行明码标价。2013.3.1国务院《关于继续做好房地产市场调控工作通知》即日对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应严格按转让所得的20%计征。2013-3-5全国人大2013年保障房目标即日全年保障性安居工程的建设目标是：基本建成470万套、新开工630万套，并继续推进农村危房改造。2013-4-16国土部全国供地计划即日全国商品住房用地计划供应10.92万公顷，占住房用地供应计划的72.4%，其中中小套普通商品住房用地计划供应7.82万公顷，占商品住房用地供应计划的71.6%。70个大中城市住房用地计划供应5.03万公顷，是过去5年年均实际供应量(4.03万公顷)的1.2倍，“三类住房”用地计划占住房用地计划的79.1%。一线城市(北、上、广、深)计划同比增加2.8%。2013.5.30国务院《深化流通体制改革加快流通产业发展重点工作部门分工方案》即日要求加大流通业用地支持力度，但禁止以物流中心、商品集散地等名义圈占土地，防止土地闲置浪费。2013-7-2住建部500城住房信息联网"爽约"即日2011年年底，住建部提出将全国40余城市个人住房信息统一联网查询。随后，该项目得到国家发改委的立项批准，项目周期总计约为3年。截止到6月30日，官方却没有任何关于联网成功的表态和介绍。500城住房信息联网"爽约"。以年初的“国五条”为主，中央加大调控力度城市时间20%交易个税信贷政策房价控制目标限购政策广东3.30严格执行国办发〔2013〕17号文关于出售自有住房个人所得税的征收规定未涉及保持房价基本稳定无新限购措施北京3.30按转让所得20%征税，出售5年以上为宜住房免征个税提高二套房首付比例与2012年相比保持稳定京籍单身人士禁制购买二套房上海3.30按转让所得20%征税严格执行第二套住房信贷政策，严禁发放第三套及以上购房贷款保持房价基本稳定无新限购措施重庆3.30按转让所得20%征税严格执行第二套住房信贷政策，暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款主城区新建商品住房价格增幅低于城镇居民人均可支配收入实际增幅无新限购措施南宁3.30未涉及未涉及新建商品住房（不含保障性住房）价格增幅低于当年城镇居民人均可支配收入实际增幅无新限购措施南京3.30未涉及未涉及房价涨幅低于居民人均实际可支配收入增幅无新限购措施合肥3.30未涉及未涉及房价涨幅低于居民人均实际可支配收入增幅；凡已备案的商品住房价格在3个月内不得向上调整无新限购措施厦门3.30未涉及未涉及房价涨幅低于居民人均实际可支配收入增幅无新限购措施天津3.31按转让所得20%征税，不能核实房屋原值的，依法按照核定征收方式计征，出售5年以上为宜住房免征个税严格执行第二套住房信贷政策，适时提高二套房首付比例和利率，继续暂停发放第三套及以上购房贷款保持住房价格稳定，房价涨幅低于居民人均实际可支配收入增幅无新限购措施贵阳3.31未涉及未涉及房价涨幅低于居民人均实际可支配收入增幅无新限购措施大连3.31未涉及未涉及房价涨幅低于居民人均实际可支配收入增幅无新限购措施调控遇冷，一线城市外地方落地效果差，房产调控任务艰巨地方版国五条细则城市时间20%交易个税信贷政策房价控制目标限购政策武汉3.31未涉及未涉及房价同比涨幅低于人均可支配收入实际增幅无新限购措施银川3.31未涉及未涉及房价涨幅低于居民人均实际可支配收入增幅无新限购措施成都3.31未涉及未涉及新建房价涨幅低于居民人均实际可支配收入增幅无新限购措施昆明3.31未涉及未涉及房价涨幅低于居民人均实际可支配收入增幅无新限购措施石家庄3.31未涉及未涉及房价涨幅低于居民人均实际可支配收入增幅无新限购措施长沙3.31未涉及未涉及房价涨幅低于居民人均实际可支配收入增幅无新限购措施广州3.31严格执行国办发〔2013〕17号文关于出售自有住房个人所得税的征收规定可提高二套房首付款比例和贷款利率房价涨幅低于居民人均实际可支配收入增幅规定非本市户籍居民家庭持补缴纳税证明或社保证明购房的，不予认可深圳3.31未涉及必要时调整二套房首付比例和贷款利率房价涨幅低于居民人均实际可支配收入增幅无新限购措施济南3.31未涉及未涉及房价涨幅低于居民人均实际可支配收入增幅无新限购措施青岛3.31未涉及严格执行第二套(及以上)住房信贷政策保持房价基本稳定，房价涨幅低于居民人均实际可支配收入增幅无新限购措施郑州3.31未涉及未涉及房价涨幅低于居民人均实际可支配收入增幅无新限购措施西安3.31未涉及未涉及房价涨幅低于居民人均实际可支配收入增幅无新限购措施地方版国五条细则（续）2013年上半年领导人、单位针对房地产行业的重要讲话2月21日住建部中央坚持房地产调控从紧、从严立场2月27日证监会全国住房公积金入市准备工作已经启动3月5日贾康房产税试点应允许有差异3月7日证监会住房公积金将会参照社保投资模式3月8日徐绍史2013年房地产土地供应16万公顷3月13日周小川继续用调整首付比例等政策调控房价3月27日李克强2013年税改要出方案继续搞好楼市调控3月31日胡存智应推动土地财政向税收方向过渡5月25日发改委今2013年将有新城市开征房产税4月19日银监会银行信贷要支持中小套型普通商品住房建设4月9日住建部地级市年底前明确外来工住房保障政策2月20日温家宝2013年稳固房价，扩大房产税改革试点，抑制房价上涨过快3月7日住建部五年以上唯一住房免个税3月5日住建部交易税不得转嫁购房者4月18日贾康应向二三套房征房产税6月14日贾康国务院：项目未通过环评，不得供地及贷款6月19日李克强支持居民家庭首套自住购房信贷需求上半年领导、单位强调继续从税收、土地方面调控房地产市场十八界三中全会后，房地产调控方向明确，市场化利好趋势明朗

十八届三中全会市场化财税改革土地改革放开“单独”二胎政策建立城乡统一建设用地市场一揽子财税改革工程二胎政策楼市调控逐步去行政日前，十八届三中全会已落下帷幕，《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》发布，引发各界关注。虽然《决定》对公众关注的房地产话题表述十分有限，但配合土地改革、财税体制改革等举措，房地产市场走向将深受影响。三中全会定调：市场化1、弱化政府调控，凸显市场作用

“必须加快形成企业自主经营、公平竞争，消费者自由选择、自主消费，商品和要素

自由流动、平等交换的现代市场体系，着力清除市场壁垒，提高资源配置效率和公平

性。”

“要建立公平开放透明的市场规则，完善主要由市场决定价格的机制，建立城乡统一

的建设用地市场。”加强市场的决定性作用，房地产调控去行政化、回归市场化是大势所趋建设统一开放、竞争有序的市场体系，使市场在资源配置中起决定性作用手段过去：政府有形调控今后：市场无形调控方法过去：“限”“堵”为主今后：增加供应立足点过去：注重短期房价涨跌今后：建立长效机制途径过去：全国调控一刀切今后：地方自主权房产税短期内不会开征，至少3-5年对市场不会产生实质性影响2、房地产税立法势在必行，短期内难开征加快房地产税立法并适时推进改革“必须完善立法、明确事权、改革税制、稳定税负、透明预算、提高效率，建立现代财政制度，发挥中央和地方两个积极性。要改进预算管理制度，完善税收制度，建立事权和支出责任相适应的制度。”首次明确提出“立法”，确立其未来最重要的调控机制地位；继续扩大房产税试点范围和力度，但短期内很难全面开征短期内仍将结合当前试点经验，从增量开始征收，减少政策落地难度全面落实房产税将大幅削弱投资不动产的投资空间，降低市场投资投机需求比例，有利于市场稳定发展，因此房产税立法非常必要；房产税征收困难重重，相关的产权关系未理清，且其涉及面太广，针对征收对象不同需必要的信息手段来完善房产税征收的界定和减免的范围；未来人口增长有保障，市场将持续释放需求，房产高峰延迟来临3、放开二胎政策，短期内对市场需求规模无明显促进作用《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》明确：坚持计划生育的基本国策，启动实施一方是独生子女的夫妇可生育两个孩子的政策，逐步调整完善生育政策，促进人口长期均衡发展中国放开“单独”二胎中国人口红利逐渐消退，放开“单独”二胎政策短期内不会绝对量增加市场需求，但可避免未来房价崩盘带来的金融危机，实现房价软着陆中国人口红利见顶，总人口增速明显放缓，且男女比例失调、老龄化严重，中国人口年龄结构的变化，使未来住房需求增速将会显著回落放松人口政策，增加小孩，提升了消费者，降低了储蓄率，避免房地产价格持续暴涨，同时在未来也有比较稳定的成年人来接盘房地产，让房价软着陆放开二胎政策短期内对市场需求不会出现绝对量上的增加作用，但在局部会改变一部分生育二孩家庭的购房需求偏好目录经济篇政策篇楼市篇思考篇全国房地产市场：“国五条”调控遇冷，楼市热度不降反升，房地产开发投资占比回升，房屋新开工全面回暖2013年1-9月份，全国房地产开发投资61120亿元，同比名义增长19.7%，同比增速正逐渐走出2011、2012年连续两年的下跌趋势；行业信心逐渐回升，房地产投资力度明显加大；2008—2013年9月全国房地产开发投资走势图2008—2013年9月全国房地产新开工面积走势图今年房屋新开工面积同比增幅已完全走出去年下跌趋势，稍许缓和房地产市场供需矛盾，但仍处于历年较低水平。由于市场回暖，需求释放，今年商品房销售量价齐涨1-9月份，商品房销售面积84383万平方米，同比增长23.3%；2013年全年商品房销售量将增长10%左右，突破12亿平方米2008—2013年9月全国商品房销售走势图2012年7月—2013年9月全国商品房销售量价走势图今年房企资金来源总额同比大幅增长，开发商资金压力减轻1-9月份，房地产开发企业到位资金87828亿元，同比增长28.7%；其中，国内贷款14568亿元，增长32.3%；利用外资391亿元，增长23.4%；自筹资金33674亿元，增长18.4%；其他资金39195亿元，增长37.7%2013年1-9月全国房企资金来源图2012年2月—2013年9月房地产开发综合景气指数得益市场全面回暖，房企业绩稳步上升，龙头房企品牌效应持续显现排名公司名称销售金额(亿元)1万科地产8302绿地集团6533中海地产6454保利地产6355恒大地产4826万达集团3517碧桂园3408华润置地3309世茂房地产32510绿城中国28311龙湖地产23511融创中国23513中信地产22014招商地产20815富力地产20116远洋地产17517金地集团16918华夏幸福15919雅居乐15320金融街1452013年上半年房企销售金额TOP20排名公司名称成交面积(万平米)1恒大地产7292绿地集团7143万科地产7124保利地产5705中海地产5276碧桂园5107万达集团2868华润置地2719世茂房地产26410宏立城24311龙湖地产21612荣盛发展19913富力地产17414华夏幸福16015中信地产15716中国铁建14317招商地产13517绿城中国13517保利香港13520金地集团1322013年上半年房企成交面积TOP20目录经济篇政策篇楼市篇思考篇支撑中国房地产业发展的三大核心支柱与四大辅助因素核心支柱2土地资源核心支柱1GDP基尼系数居民储蓄额2007年-2012年成都市GDP及其增幅（人民币：亿；％）2007年-2012年成都市人均GDP及人均可支配收入（人民币：元）核心支柱1：2007年成都市人均GDP突破4000美元，2012年生产总值突破8138.9亿元人均GDP超过8000美元，成都市房地产市场仍处于平稳发展的时期。GDP增速8%均线人均GDP（美元）房地产发展状况0-800启动期800-4000快速发展期4000-8000平稳发展期8000-10000住宅衰退，商业启动10000-15000商业爆发期15000-25000CBD复合商业时代＞25000金融理财品，金融衍生品GDP增长率房地产发展状况＜4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展＞8%高速发展核心支柱2：成都耕地逐渐减少，土地市场供应虽然充足，但价格比全国平均水平偏高，“地王”频现"十二五"期间，成都将从城镇建设、工业建设、城市立体空间建设和农村土地开发整理四个领域整体推进节约集约用地。

到2015年，完成土地整理300万亩，新增耕地面积30万亩。

到2020年，人均城镇工矿用地95平方米，中心城区城镇建成区面积控制在435平方公里。鼓励建设90平方米以下中小户型，合理开发城市立体空间，加强农村宅基地整理示范村建设。2006年至2013年10月大成都土地市场供销及楼面价年走势图（单位：亩、元/平米）核心支柱3：中国城市化进程，房地产市场与城镇化相关系数高达90％以上2010年中国统计年鉴和第六次人口普查数据2011年全国城市化率已达到51.27%中国已经进入到了城市化减速阶段过去十年房地产行业的高速发展，完全依赖的是高速的城市化进程与全世界其他地区相比，中国的城市化进程还有很大的提升空间中国的城市化率与全世界其他发达地区相比还有很大的提升空间。未来中国的城市化进程将进入一个新型发展阶段。根据规划成都到2020年，城市集聚人口达1800万，城镇化率达70%左右若成都城市化率由2011年67%上升至2020年的70%截至2011年末中心城市总人口1407万人到2020年按人口达到1800万按2011年人均住宅面积约36㎡（数据来源：建设部)

（1800-1407）*36㎡=14148万㎡预计新增住宅需求14148万㎡按2012年全市住宅销售面积2410万㎡左右预估需要12年左右满足这部分刚性需求刚性需求强劲每年成都有20%-40%左右的改善型需求预计至2020年将有30%的改善型需求释放出来1400*30%*36=15120万㎡改善性需求仍在继续，未来各大城市将逐步进入改善型阶段2010年我国城镇20-49岁购房能力最强的人口总量达3.67亿人，比2000年增长了1.18亿，占比达到54.8%，这一格局在今后几年将见顶回落，但总量仍大。2010年城镇年龄在35-64岁之间的高储蓄人群占总人口的比重从35.5%上升到42.6%。核心支柱2土地资源核心支柱1GDP基尼系数居民储蓄额支撑中国房地产业发展的四大辅助要素辅助要素1：虽然人口红利效应正在逐步消失，但其带来的投资和消费需求还将长期利好我国楼市的发展全国人口出生率走势数据来源：国家统计局中国“婴儿潮”出现在1962~1980年，其间人口出生率超过30‰，18年共新增人口4亿。从年龄阶段看，2008年他们年龄28~46岁，2020年40~58岁，这表明中国婴儿潮一代将在2007-2020年的14年内，进入一轮大规模的消费周期，即“人口红利”，表现为“投资红利”和“消费红利”。从国际历史经验看，他们在推动中国经济进入新一轮繁荣的同时，将带来房地产市场的愈加兴旺。中国“婴儿潮”人口红利投资红利消费红利随着中国老龄化社会的来临，未来地产将涌现出多样化的特征，其中养老地产业会占领一席之地如左动态图所示：中国的房地产至少到2040年还有旺盛的需求；房地产产品的多样化将是未来房地产市场产品细分的结果；养老地产将会在未来市场占有一席之地；男女比例差异及新婚姻法将会对楼市产生一定的影响。辅助要素2：恩格尔系数的逐年降低意味着居民生活品质的提升，其间将释放出大量购房需求恩格尔系数生活水平0.50-0.59温饱0.4