房地产项目开发经营与案例讲义

房地产项目开发经营研究与案例分析讲义第一部分、房地产开发的概念一、建筑方面二、建筑经济三、技术知识四、生态方面第二部分、房地产开发的总体趋势一、发展不平衡二、几家欢乐几家愁的局面三、2003年后新高潮的起因四、城区发展向郊区转移第三部分、房地产开发的当前形势一、2002年33号文件出台后，地产拍卖情况二、综合分析第四部分、当前房地产公司如何开拓市场一、利用资金优势收购项目二、合作开发三、资金投入四、引入国外资金及信托融资第五部分、建筑经济概念简介一、建安费及其分解二、地价及费率介绍三、贫穷—负债—差距四、基尼系数与劳伦茨曲线第六部分、购房投资及利率分析第七部分、莱太大厦投资分析第八部分、房地产开发经营的风险与项目的可行性分析与评估一、房地产开发的风险二、房地产开发可行性研究第九部分、开发模式的选择及案例分析一）成寿寺经济适用房案例分析二）《博雅园可行性分析报告书》三）新亚大厦销售策划案四）住邦2000写字楼考察报告五）延岭花园小区项目建议书六）花园东路牡丹电子集团写字楼评估报告七）新源大厦可行性研究报告第五部分、建筑经济概念简介建安费及其分解1、地基降水 80元/m2(台)2、桩基础 300元/m2(台)3、土方工程： 20元/m3（含卸工费，手续费3元/m3）4、消防工程： 97元/m2~150元/m2占总工程费48.5%，至少得2%~3%.5、地热开采费： 1500元/m3，总费400万元6、地使用费： 2元/m3~5元/m3（50°~70°）7、园林工程费： 80元//m2(台)<5万平方米小区120元//m2(台)>5万平方米~10万平方米小区200元//m2(台)>10万平方米小区8、绿化工程费： 200元/m2草坪9、集中供暖（锅炉）150元/m210、地采暖：1、发热电缆：92元/m260元/m211、外保温浇铸聚箱乙烯：35元/m2（表面）,一含建安费用。12、门窗占建安费的8%：具0.4~0.6万元/，灶具1.8~2.3万元，普遍住宅。13、电梯；50/部~60/部设计20万~30万元/部（合资）14、双路电缆工程费：240元/m~400元/m，总价400万元15、液化石油气费用：35元/m3~70元/m3(占建筑从小到大选取)16、中水处理成本费：3元/m3~5元/m3（仅限优质排水）17隐框：1500元/m2表面（2、料合计进口）明框：1300元/m2表面（2、料合计进口）隐框：1200元/m2表面（2、料合计国产）明框：1100元/m2表面（2、料合计国）18板式热交换器：设计压力：10KG/ Cm2,温度150°C，可交换5~70m2价格标准1000元/交换面积m2，m2（交互）→可供600m2（建面）价格标准1000元/交换面积m219、集中空调费用1）冷水机组：250元/m22）互燃机：300元/m220、壁柜燃气炉：3~13L/mm，5000元/m2(进口)21、内装修费用：1）初装修 300元/m2（室内面积）2）精装修 500元/m2 （室内面积）3）高级装修 71000元/ m2 （室内面积）22、北京住宅（普遍）建安工程造价1）砖混结构：900~1100元/m22）框架结构：1400元/m23）全绕决定结构：1600~1800元/m2含钢筋里：1）砖混结构：40kg/m2~50kg/m22)框架结构：60kg/m2~70kg/m23)含浇混凝土结构：80kg/m2含钢筋量为3%有关税费1、规划设计及方案设计的总设计费的10%2、规划设计及方案设计及扩动设计占总统计费40%3、易地人防费：多层楼915元/m2×人防面积剪力墙1023元/m2×人防面积4、此条能源费：综合水价6元/m2，天燃气1.9元/m3，电0.49元/m25、补偿绿化费：一是二环以内6000元/m2（绿色面积）二是二~四环之间5500元/m2（绿色面积）三是四环以外3500元/元m2（绿色面积）6、补充绿地费：240元/m2规范：35%7、竞标交缴毛地价：先交15%，其余2个月交齐。8、基础建设配套费：公寓、酒店200元m2，住宅150元/m2二、贫穷—负债—差距我国有13亿人员，绝大多数为农村人员，城镇人员规模已不断扩大，目前也在3个亿左右，不久会达到4亿，生活在贫困线以下的人员数字（1997）5000万人左右，2004年也不低于3000万人，人均年收入637元以下的又增加80万人。GDP指数自然在世界总值总排位第七位，但达到小康社会人均仅为1000美元，而美国人均38600美元，日本也达28000美元。此外资源匮乏，如水资源仅为世界人均占量的1/4，石油目前进口1.2亿吨/年，2005年将成为世界第二石油消费国。房地产业的高速发展，造就了一批高负债族，如北京家庭负债比率为122%，上海为155%，都远远超过美国2003家庭债务比率115%。以上海为例，（房价目前全国最高达均价5200元/m2，一套80平方米的住房价格是人均支配收入（年）27.54倍，而国外一套住房与人均支配民入（年）为德国114.1，英国10.3，意大利8.61，美国6.43。连工地资极度匮乏的日本，这个比例也不足是11.07可见我国大城市的房价高到何等程度。我国8月份（2004）消费者价格指数（CPI）比去年同期增长5.3%，从而导致实际存款利率连续9个月为负数。同时使得实际贷款利率连续两个月几乎为零。这样的负利率必然几种结果：储蓄存款增幅走低，客观了增加了金额机构的资全。资金走向变异，一方面走向房地产，一方面走向股市多元化政策。促进一些人提前消费，销费市场更热门出现超前消费。民间融资，通过朋友担保，年利率高达12%，出现体外循环。——以上情况均导致负债的出现。关于贫富差距正扩大的危险趋势问题是这样：国际来自一个衡生贫富差距的权威指标0.4基尼系数（G iniCoefficinevt）由意大利一位经济学家于1922年首先提出来的，基尼系数介于0与此1之间，0为完全平等，1为权端不平等。一般基尼系数小于0.2表示居民之间收入分配“高度平均”0.2~0.3表示相对平均；0.3~0.4表示“比较合理”，国际上通常把0.4作为贫富差距“警戒线”而一旦基尼系数超过0.6（资本主义社会）表明该国家就有发生动乱的潜在危险，因此通常称0.6为动乱线。那么中国的基尼系数怎样呢？1995年基尼系数已上升到0.42，已超过了警戒线（0.4），国家税务总局局长包人庆在2000年人大民政协会议期间，曾经表示过，中国1979年Gini为0.33，1988年为0.382，1999年为0.434，而许多学者都认为中国的基尼系数最早的1995年就达到0.445，现在的真实水平应在0.5以上。要知道一贯被抨击为贫富悬殊的美国，其总体基尼系数为0.4。近十年来，许多美国、国民主总值增加的很快，高达10%左右，如委内瑞拦，玻利维亚，高地马拉，墨西哥阿根廷，智利巴西，这些国家基尼系数已达0.522，基尼0.6。所以近十年来这些国家、政策、金融危机，金融崩溃经常发生。中国目前解决办法：1、努力提高低收入家庭的可支配的年收入，仅仅在粮食增产上动脑筋，根本就解决不了，因为年种植会作场收入每亩地1千元人民币，农民可支配收入怎么能高得上去，必须扩大城镇人员，可避创收的其他收入。必须保障目前的粮食增加。2006年有些城镇人员增加到四个亿。2、控制社会上严重贫富分化趋势，尤其是非劳动致富的那部分人，严格控制金融政策。3、壮大中等阶段队伍，提高社会的稳定性，求实发展。三、基尼系数与劳伦茨曲线基尼系数是反映一个地区更重要的一个国家、人民生活水平贫富差距的一个系数。介于0与1元之间，“0”为完全平等，“1”为极端不平等，那么怎样计算这个系数呢，应该以人均支配收入为准，按不同的收入水平，统计所占的比例，总统计人口为100%，提出了著名劳伦茨曲线（见图）OH线表示人口按收入不同累计所占的百分比；OM线表示收入累计的百分比，列出笛卡尔坐标点连成曲线ODL即为劳伦茨曲线。显而易见曲线的弯曲程度及面积充分反映出收入分配的不平等程度。如果人口累计的百分比与收入的百分比是相等的，即45°角的OL线，反映收入是完全平等的。而OHL折线反映全部收入为1个人所获，故完全不平等的。一般的来说，一个国家的收入分配是完全不平等与平等之间，而ODL与OL之间的凸出面积叫做不平等面积。OHL与OL之间的面积即A+B，称之为完全不平等面积。不平等面积与完全不平等面积之比为基尼系数即设为G为基尼系数。HH029%7.5%3%49%40%80%60%100%20%人口累计LM收入LM累计%0%0%20%3%40%7.5%60%29%80%49%100%100%Lorenzcurose(劳伦兹曲线)某国收入分配调查表Lorenzcurose(劳伦兹曲线)第六部分购房投资及利率一.房源条件：近效区经济适用房，建筑面积125m2。两居室一套单元楼。单价位：3200元/m2经济适用房均价计算。付款方式：首付款80000元20年按揭贷款。总按揭款：320000元月付2119元。二.经营效益：现金；2500元/月计算方法：年投资收益率为：年纯收入÷全部收入年纯收入：月现金×12月+20年房屋现价折现。全部投资：原首付款80000元。3.20年后房屋折旧率费用计算：房屋折旧率：3%建筑物重置费即总购置款400000元。20年后的残值：房用折旧的余额递减法公式为：V=c(1-d)tV—建筑物20年后的残值。C—建筑物的重置费。d—折旧率。t—折旧年限。V=400000×(1-3%)20=400000×0.5438=217500。4．20年里每月应付给银行的采用等额分付类型的公式，即偿偿债基金公式：F—即终值20年后的残值即上式中的V。I—折现率，取6%n—折现年限20年A—年付银行款查复利率系数6%，A/F利率，A/F的表得出：A=217500×0.027185=5913元/年。每月向银行付5913元，20年后得残值217500元。5．投资收益率计算：（1）年纯收入：（2500-2119）×12=4572元/年。（2）总收入：应加上建筑物残值得折现即4572+5913=10485元/年。（3）年投资收益率：三、结论1．目前市场，2004年8月得CPI消费价格指数比去年同期增长5.3%，导致实际存款利率连续9个月为负数。2．面对物价水平上涨，我国居民的储蓄存款并没有得到相应的保值、增值。储蓄存款一直保持在活期利率0.7%，一年期利率1.98%，三年期2.52%，五年期利率2.7%水平上。如果再剔除20%和利息所得税，所得的利息收益远远低于物价上涨的水平，这就是储蓄存款利率的道里。3．鉴于以上的分析，个人购房的首付款8万元的基础上仍得到13%的收益率，是相当可观的。因为即建筑耐用年限20年后仍可有收益，所以购房投资是非常合算的。第七部分、莱太大厦投资分析项目概况及规模项目位于朝阳区麦子店西街9号，南洋莱太花卉市场用地，目前应属于集体土地。实际上位于机场路，小亮马桥路、麦子店西路之间的一块中心地带。由此可见不宜于做商业建筑，根据首规委2003年6月5日的规定意见书批准为酒店（公寓）、写字楼，详见规划意见附图，规定的建设规模为：占地面积：17458平方米容积率：4.5建筑面积：78500平方米建筑物高度：写字楼18米、酒店（公寓）80米。车位：510辆绿化率：30%市场分析北京市房地产开发市场，自从进入WTO世贸组织，又申奥成功之后，可以已掀起一个高潮。2002年后半年几乎每天就有4家外国公司在北京注册，这个数字远远超过了1995年200家/年的外企注册指标。当时北京的房产均价已达到4771元/平方米，居全国首位，又由于北京人均收入的增加，及GDP指标已达3060美元，接近中等发达国家水平，而恩格尔指数已达38.6%。此外由于长江以北，那些先富裕起来的人们，也来首都购房，冲击房地产市场。但是目前商品房的走向，自2005年以来各类房屋，均是价格下降趋势，分述如下：住宅：2003年8月统地，全市商品价格已下降216元/平方米，下降4.8%，主要原因：经济适用房，冲击北京住宅市场，自1999年至2002年，四年累计建成经济适用房，761.7万平方米，均价2864元/平方米。危改回迁，2005年二环内危改拆迁要基本完成，回迁量很大约占60%左右。回迁房足以1580元/平方米购买（人均15平方米以内）。由于土地稀缺，四环以内选择宗地，十分困难，交通及基础设施不完善，造成2000年全市空置商品房面积在四环以外占55.3%，其中88.4%米住宅、空置商品住宅，每平方预期售价在3000-5000元的中低价位有139.3万平方米。北京商品房总的空置率达到26%，其中公寓的空置率也含在其中。写字楼：甲级写字楼城市东区占半数，北京现有写字楼700余个，甲级不超过130个，（约465万平方米）东部地区290万平方米，占半数以上。2001年以前，写写字楼总空置置率达42%。自从进入WTO后，写字楼楼市场自回升升趋势，其空空置率已下降降到22.4%。就东区写写字调查结果果，最高价位位是国贸，月月租金61美元。建国国门外调查10家写字楼，只只汉威大厦，即即租又售，售售价已降到15000元/平方米，租租金1美元/平方米.天。此价位位乃是CBD及泛CBD区的标准价价位了。写字字楼目前情况况，租售市场场过于求，如如CBD地区规划写写字楼约500万平方米，中中关村地区2002年-2005年间，将建建成58个写字楼，总总供应量约241万平方米，平平均线年增长长80万平方米。事事实上，中关关村地区还处处在炒作行为为，即使CBD地区也消化化不了这么多多的写字楼。未来趋势写字楼售售价及租金，是是整体回落、势势不可挡，但但也不可大幅幅度下降了。由由于以上市场场分析可见，公公寓写字楼市市场在价格定定位上，必须须要考虑到开开发商的风险险投资，心须须留有一定的的风险利润，必必须本着向前前来，而不是是向后来的观观点上，从宏宏观经济推演演到微观经济济上来分析项项目的开发及及投入。公寓（酒店）设计计概念公寓与住宅的区别别，主要反映映在建设成本本上，自然与与结构型式有有关。目前市市场的公寓有有下面几种：：小户型公寓：这种种公寓的户型型均在120万平方米/套以下，超超小户型可达达20-60平方米/套，便于白白领阶层，首首付3-5万，总价20万以内，即即可购置可供供独身或双人人使用，如四四惠桥附近的的小户型公寓寓去年卖的非非常快。高级公寓：大开间间，层高往往往在3.3-33.5米，集中空空调，用直燃燃机，内、外外高级装修其其费用在1500元/平方米以上上，并设有游游泳池，保龄龄球，网球，KTV包间、台球球等会馆。如如幸福二村的的锦锈园，燕燕莎东侧的福福景苑。最高高售价的在建建内大街的建建国公寓售价价在3600UUS/平方米，此此类公寓主要要是涉外。商住公寓：目前也也兴建不少，主主要表现在办办公楼的格式式，但内部存存框架结构，大大开间，但带带小卫生间，即即所谓商住楼楼，一般为国国内公司首选选。酒店服务式公寓：：这种自1999年上海兴起起之后，销售售或出租非常常火爆，它的的主要特点是是：亦公亦住，形成一一个独立的办办公——生活的空间间，不是商住住楼型，是办办公一居住在在同楼内，分分别处理，自自然有联系，很很适合涉外的的小型公司使使用。酒店式的服务：服服务内容广泛泛，24小时电话用用餐。24小时开放的的洗衣房、电电传、电脑、系系统齐全，服服务内容非常常广泛。娱乐设施齐全，如如室内游泳池池、网球场、沙沙壶球、保龄龄球、壁按摩摩浴、蒸汽浴浴、KTV歌厅可以说说应用尽有。交通地点，必须方方便处在公司司云集的地区区，如在2000年以前的团团结湖西区，2000年建成的金金玉大厦，就就是典型的这这类建筑。鉴鉴于以上分析析本建筑物，应应选择酒店服服务式公寓及及乙级写字楼楼。投资成本估算土地开发费：1、毛毛地价：1400地/平方米，总总计为1400×785500=100990.00万元2、转让费（7通1平）30000元/平方米总计为3000×785500=233550.00万元3、小计：109990+233550=334540万元前期开发费：勘测费：根据建设部[19991]3116号《关于改改进和调整勘勘测不合理收收费办法和标标准的通知》建建安费的0.4%即28533.5××0.4%==114.11万元设计费：取建安费的2.88%即28533.5××2.8%==798.77万元小计：1144.1+7998.9=9913.0万元房屋开发费建安费：公寓：1600元元（结构）/1000元（装修）+空调200元+95元（消防）+5000元（市政）/150（安全工程程）=3545元/平方米字字楼：建筑施工工费、结构费费、设备费、装装修费、楼内内市政管理线线费、照明器材费、安全工程程费、智能工工程费、安装装费取4000元/平方米总费用：630000×35445+40000×15000=223333.5+66200.00=285333.5万元红线内市政配套及及公建配套费费：取建安费的5%即即285533.5××5%=14426.7万元红线外市政配套费费含在七通一平转让让费用。招投标管理费：根据京发[19997]号批准《北北京市建设工工程施工招标标管理暂行办办法》取建安安费的285533.5××0.06%%=17.11万元质量监督费：根据北京市建设工工程质量管理理监督办法（1991年12月14日发政府第31号令）取建建安费的0.25%即28533.5××0.25%%=71.33万元工程监理费：根据北京市发布“工程建设监监理有关规定定的通知”[（1992）价费479号]文件取费为为建安费的0.7%即285333.5×0..7%=1999.7万元竣工图费：根据“关于编制基基本建设工程程竣工取费标标准批复”[（86）年建规定497号文件]规定取设计计费的6%即798.99×6%=447.9万元小计：285333.5+11426.77+17.11+71.33+199..7+47..9=302296.2万元(四)绿化建建设费：以30%绿化率工程程款24元/平方米计算算即174458×300%×24==12.6万元(五)防洪费费：根据有关规定,取取占地面积的的20元/平方米,即174458×200=34.99万元(六)管理费：取[(一)+(二)+(三三)+(四)+(五)]×2%即[[345400+913..0+302296.2++12.6++34.9]]×2%==657966.7×2%%11315.99万元(七)不可预见费：取建安费的的5%即28533.5××5%=14426.7万元(八)贷款利息：贷款额155000万元,贷期2年,年利率6%,则利息总额额为15000×[((1+6%))2-1]=11854万元(九)开发商总建设成本本657966.7+13315.9++1426..7+18554=703393.3万元利润估算销售收入，公寓初初定销售均价价12000元/平方米，写写字楼（乙级级）,初定1400元/平方米,总收入为12000×633000+114000++155000=755600+221700=977300万元(二)销售费用：取销售额额的2%即973300×2%%=19466万元(三)两税一费：规定为销售售额的5.5%即973300×5..5%=53351.5万元(四)销售手续费：规定为销售售额的0.5%即977300×00.5%=4486.5万元(五)印花税：规定为销售售额的0.03%即997300××0.03%%=29.11万元(六)经营利润(毛利))：=销售收收入——总成本——销售费用-税费=973300-700393.33—1946—5351..5—986.5—29.1=190093.6万元（七）投资收益率率：R==NB/K××100%=119093..6/703393.3××100%=227%（八）纯投资收益益率：RJ=NBJ/K×1000%纯利润NBJJ=NB×（1-33%）=19093×（1-33%）=12792.33万元R3=127922.3/700393.33×100%%=18%结论所要项目转让费单单价3000元/平方米，总总价已达23550万元，而实实际上根本不不需要土地方方做到七通一一平转让，这这已是有意炒炒作行为。这这样大大增加加了开发商的的开发成本。土土地开发费已已占总开发成成本的3450//705933.3=499%。对于公寓寓一般只在35%—40%合适。本项目公寓所占面面积为78500—155000=630000平方米，依依现在市场形形势来看，故故而必须建一一个3000平方米左右右的会所。本本评估中虽然然会所含在总总建筑面积中中，但会所的的建设费（包包括各种设备备）比上述计计算建安费还还要高一些，故故而实际成本本，尚不止7个亿。本项目无论是公寓寓还是写字楼楼，所取建安安均偏低。但但销售均价却却不低，虽然然纯投资收益益利润达到18%，但对于公公寓及写字楼楼来言，仍显显的很低，这类投资额额度大，不宜宜滚动开发，投投资回收期长长的项目。纯纯投资收益率率应在30%以上。本项目由于缺乏较较详细的平面面规划设计及及方案设计资资料。故后规规划委审批时时，必追加地地下面积，此此面积不会少少于地上面积积的1/4。而这部份份面积（其中中包括3%的人防面积积）如再计算算成本中，盈盈利将会进一一步减少，因因为地下车库库，实际车位位以8万元/辆计算也是是卖不出去的的。但地下造造价并不比地地上低多少。第八部分、房地产产开发经营的的风险与项目目的可行性分分析与评估地产开发的风险1房地产开发风险的的成因（1）固定性，供求区区域不可调和和；（2）周期长，对市场场需求变动不不容易；（3）房地产市场信息息的分散性，决决定了房地产产市场不充分分性和变现的的困难性。2房地产开发经营风风险的类型（1）自然风险，指不不可抗力，如如地震、水灾灾、火灾等；；（2）社会风险，国家家政治形势的的变化，宏观观经济的改革革（如国家土土地的双轨制制—国家储备）等等。（3）经济和市场风险险，是由于市市场状况不确确定因素引起起的，市场运运行的不确定定因素非常多多，如西红门门的康城经济济适用房的启启动（2280元/平方米），使使城南小红门门区域开发市市场受到重大大冲击。（4）技术风险，在开开发施工过程程中，无论引引进何种先进进技术，特别别是设备，都都要慎重行事事，如单元单单独选取的燃燃气热水箱就就是一个例子子；业内部风险，企业业管理不善，财财务分析与评评估有重大失失误，施工程程序混乱，均均有风险。3房地产经营风险管管理方法风险管理是难度较较大的管理，在在各个环节要要求管理人员员的素质比较较高，要有分分析能力、实实战经验，应应采取以下方方法：（1）回避风险，要求求企业决策人人员，在项目目决策时，严严格审查项目目的可行性分分析报告；（2）转移风险，在发发生风险时，转转移的最好方方法，就是尽尽可能脱手，卖卖掉项目；（3）减轻风险的损失失，经营风险险一旦发生，企企业应及时采采取措施，如如昌平柏林在在线小区，最最初计划开发发1万2千平方米的的商业楼，在在施工前一年年内，根据市市场的实际情情况，四次修修改图纸，最最后仅作了2千平方米的的底商，虽然然多付出了40万的设计费费并且工期拖拖后半年，但但减少了如果果按原计划投投放市场肯定定要有的大损损失。（4）对经营项目进行行投保，也是是一种很好的的办法，可以以少花钱，并并能最大限度度的保证较少少的损失。正确的分析、预测测并识别风险险的存在，怎怎样排除风险险，是房地产产投资必须重重视的关键环环节。二、房地产开发可可行性研究1、可行性研究的含含义可行性研究是现代代经营管理过过程中非常重重要的一个环环节，是在房房地产经营管管理决策前对对待开发项目进进行技术及经经济分析的一一种科学方法法，通过对比比、分析、论证证，对项目经经济效益的预预测和评价，再再由决策部门门进行决策。2、可行性分析研究究阶段划分（1）机会可行性研究究阶段及其任任务机会可行性研究，主主要任务是确确定经营方向向，提出经营营目标，必须须对项目的历历史背景，地地理位置条件件、市政概况况、市场，提提出一个可行行性建议书。（2）初步可行性研究究阶段及其任任务主要是根据机会可可行性研究报报告建议书，对对设计内容、工工程施工、市市场需求、建建材需求及供供应诸多方面面进行比较，排排除一些不利利因素，综合合有利因素，为为进一步进行行最终可行性性研究奠定基础础，此对最大大误差允许±30%。（3）最终可行性研究究及其任务可行性研究的最后后一个阶段，主主要是对开发发项目从技术术、经济以及及市场等方面面，进行详细细地、深入细细致地分析论论证，并对这这些因素进行行仔细的调查查、分析计算算、评估，选选出一个最优优方案，其误误差应控制在在15%左右，才才是好的可行行性分析报告告。3、可行性研究的内内容（1）房地产市场问题题，如果没有有市场的需求求，就失去开开发的基础，是是可行性研究究的必须的前前提。（2）工程技术问题，主主要解决工程程施工中的各各种技术难点点，加以解决决，这是一种种可能性的研研究。（3）经济效益问题，所所谓赚钱，是是必须研究，不不赚钱就是赔赔钱，这种项项目是不能开开发的，效益益是经营者的的目的。4地产开发项目的可可行性研究报报告（1）房地产经营管理理项目的背景景状况，主要要是指社会经经济即宏观经经济状况即所所谓大气候。（2）房地产经营管理理项目的概况况，包括：a、项目名称

b、项项目的地理位位置

c、项目所在在地区环境

d、项目的性性质及主要特特点

e、项目的社社会、经济意意义何在（3）可行性研究的基基本数据a、项目总投资

b、项目规划划要点

c、项目占地地面积

d、项目的工工地现状

e、建筑物的的主要技术参参数

f、其他有关关资料（4）项目的成成本估算

a土地开发费费：征地费、拆拆迁费、劳动动力安置费、土土地建设费、上上缴地价款等等b前期一发费：勘探探费、设计费费、招待费等等c房屋开发费：开发发房屋的各种种直接费用，包包括小区市政政及公建配套套费、小区非非市政费等d其他有关税费（5）资金筹集与供给给方式房地产投资期长，而而且资金额度度必须制定好好一个合乎实实际的资金投投入计划，一一下子全投入入是不应该也也是不需要的的。但是中间间断档更可怕怕，严重的会会造成项目流流产。（6）资源采购与供应应主材及其他材料的需需要总量，应应计算出来，水水、煤、气、电电等市政条件件也会考查周周全（7）项目的市场分析析a、销售市场状况的的预测

b、市场的容容量、饱和率

c、市场占有有率的分析d、市场价格的预测测，销售计划划的制定（8）项目的财务评价价a、销售收入，各种种税费、利润润

b、贷款成本本

c、现金流量量分析d、财务平衡分析、敏敏感性分析\\相应盈亏平平衡分析财务评价指标有：：

a、累计现金金流量b、净现值c、内部收益益率d、动态投资回收期期（9）房地产经营管理理风险分析a、社会、经济、政治治各方面变动动可能出现的的影响b、资源材料供应方方面不协调的的风险c、城市房地产市场场变化可能出出现的风险（10）国民经济社会评评价特别大的项目对社社会影响力大大，必须注意意社会效益、经经济效益及环环境效益（11）项目开工日期，竣竣工日期及验验收安排。（12）结论：从市场、技技术、经济方方面进行简短短的总评价。（三）可行性报告告案例《博雅园可行性分分析报告书》一、项目概况一、概述述（一）项目目背景为适应改革开放的的需要，加快快首都建设的的步伐促进经经济的发展，北北京世纪京华华房地产开发发公司经过友友好协商，根根据《中华人人民共和国合合同法》及《中中华人民共和和国城镇国有有土地使用权权出让和转让让暂计条例》办办法及有关法法规、本着互互惠互利共同同繁荣的意向向，与朝阳公公园开发经营营公司达成转转让开发权的的协议，即同同意在朝阳公公园西小区B组团，由北北京世纪京华华房地产开发发公司开发B3B4B5住宅工程，并并令该组团统统称“朝阳世纪花花园”。（二）可行性研究究报告书的编编制依据（1）北京市城市规划划管理局——审定设计方方案通知书（设设案审字92010号）文件一一：建设用地地许可证；规规划要点通知知书；建设工工程规划许可可证。（2）北京市城市建设设综合开发办办公室——关于北京世世纪京华房地地产开发有限限公司开发资资质的批复。（3）合作双方签署的的项目转让协协议书（4）朝阳公园西小区区规划：供电电、供热、供供水、排水、电电讯、环保等等市政规划方方案。（5）朝阳公园西小区区，小区基础础设施配套及及公共设施配配套建设总体体规划。（三）项目来源远在1991年北京市市计划委员会会，就批复朝朝阳公园开发发枣营路以西西，农展馆南南路以北，350亩的土地。故故朝阳公园为为此专门成立立了房地产开开发公司，采采取边合作开开发、边建设设公园的方针针，几年来取取得了可喜成成果。在西小小区如雨后春春笋般兴建了了如景园大厦厦、碧湖居、京京达花园、清清境明湖、国国谊花园等诸诸多中、高档档公寓。这些些公寓背靠着着东三环，环环抱着朝阳水水上公园，是是京城东郊高高级公寓集中中地区，在这这块金子般的的土地上，尚尚余一处待改改造开发的宗宗地（即原锅锅炉房改造所所得）约占地地区17000平方米，目目前即将兴起起一个美丽、典典雅的“朝阳世纪园”住宅小区。（四）名称：朝阳阳世纪园（暂暂用名）宗旨：本着合作开开发的精神、紧紧紧依靠政府府、贯彻执行行党中央的各各项政策，繁繁荣首都的房房地产市场，美美化首都生态态环境。北京京作为一个国国际化旅游城城市，兴建居居民所需标准准住宅，做出出自己的贡献献。本项目的开发，主主要面向国内内，也可向国国际；即注重重经济效益，又又重视社会效效益，更重视视环境效益。最最终使投资双双方都会得到到满意的经济济回报。并且通过该项目的的开发为促进进朝阳公园的的建设，提供供更多的资金金，用以满足足首都人民日日益增长的精精神文化的需需求。二、项目合作单位位概况合作单位基本情况况1、北京朝阳公园开开发经营公司司法定地址：农展南南路1号法定代表：张云翔翔总经理主管单位：朝阳区区建委北京朝阳公园开发发经营公司，是是全民所制的的有限责任公公司，注册资资金5183万元，上级级单位朝阳建建委，主要经经营房地产开开发及商品房房销售。2、北京世纪京华房房地产开发有有限公司法定地址：北京市市门头沟区滨滨河南路3号法定代表：陈兴建建董事长主管单位：北京世纪京华房地地产开发有限限公司，是民民营的有限责责任公司，注注册资金1000万元人民币币。合作企业基本情况况1、名字：朝阳世纪纪图2、办公地址：北京京市朝阳区朝朝阳公园西路路11号京达花园1号楼5C-5DD3、经营范围：房地地产开发；销销售商品房；；房地产信息息咨询4、经营规模：5年年内总投资19651万元人民币币，建设世纪纪花园小区，占占地面积170000M2，总地上建筑面积445000MM2。5、土地地使用期：70年6、利润分配配：北京世纪纪京华房地产产开发公司，以以单位建筑面面积2000元/M2人民币购买买宗地170000M2七通一平的的开发权。竣竣工后北京世世纪京华房地地产公司获全全部土地权及及产权，销售售后其利润归归世纪京华房房地产开发公公司。7、总投资及注册资资本：本项目目总投资19651万元人民币币，注册资本本1000万元人民币币。立项的必要性1、立足普通标准住住宅，全面造造福于人民：：一九九八年年三月，九届届人大召开后后，中国经济济改革全面展展开，未来的的市场经济大大潮中，房地地产永远是国国家的支柱。因因为它不仅能能满足人民生生活所需，激激活市场，而而且能带动各各种相关企业业，就北京市市商品住宅而而言，1997年北京市住住宅市场看好好，全年销售售241.9万M2，占销售总总量的89..5%，比上年提提高6.9个百分点点，而同期写写字楼销售14万M2，占5.2%，比上年下下降7个百分点，而而1998年住宅销售售面积3766.8万M2，增额1811.4亿元，增增长29.22%。可见住住宅商品房自自1997年至1998年停止福利利分房后已成成为商品房的的主角。特别别是1998年10月正式执行行全面商品房房制度以及新新拆迁法的实实施，对北京京市这个机关关城市，开发发商品房市场场是一个极大大的促进。由由此可见，在在东郊这般美美丽、优雅的的园区，开展展普通标准住住宅是多么及及时和必要。2、在北京市商厦的的中心地带，朝朝阳公园外东东三环之间建建设普通住宅宅、一定会有有广扩的市场场，一定会有有商业价值。区域优势本开发小区位于朝朝阳区的中心心，集中了东东部的写字楼楼、公寓及高高级宾馆，背背靠紧临三环，可谓是京都近近郊房地产的的黄金地带。环境优势“朝阳世纪园”位于于朝阳公园西西侧，不久该该公园将成为为娱乐、休闲闲、旅游重要景点，该该小区水上面面积大于北京京著名皇家园园林颐和园，是是近年来新开开发的风景区区，众多的外外商入住景园园大厦，与公公园优美的自自然景观分不不开，而且该该地区远离朝朝阳区东南端端的化工区，可可以说无论对对普通百姓还还是国际友人人均有很高的的吸引力。交通优势“朝阳世纪园”距东东三环仅200米的距离，交交通十分方便便，这里有302路、1155号、43路、710路、813路等路公交交车，通往团团结湖及朝阳阳公园以外的的地区，往北北环形北三环环直达中关村村，往南直达达北京火车站站及西站，交交通十分方便便。需求形势自北京市计委已于于1995年7月正式停止止批复兴建高高档公寓及写写字楼，时至今日已有有五年的历史史，其除1997年亚洲金融融危机外，外外商投资企业业，以26%比例增长。2000年可望中国国加入世贸组组织，对中档档住宅和公寓寓的需求，可可望继续增加加，附进97年建成的景景园大厦，销销售出租额已已达90%，清境明湖湖入住率已达达到70%，就是一个个很好的例子子。总的需求求形势自然看看好。二、市场分析房地产市场是房地地产经济运行行的基础，是是房地产经济济纳入商品经经济轨道的必必然产物。房房地产商品有有许多经济特特性，其中最最突出是房地地产市场的区区域性，由于于房地产商品品的不动产性性质和房地产产商品所处的的城市区域不不同，造成市市场供求状况况和价格水平平有很大落差差，它反映不不同地区经济济的发展及繁繁荣程度；其其次就是稀缺缺性，从房地地产总体来讲讲是一个稀缺缺市场，这主主要是指土地地是有限资源源，不可再生生的资源。从从以上两种因因素来看，朝朝阳公园西小小区，可称得得是一颗难得得的湖畔明珠珠。一、项目特点1、低价位起动，中中价位开发，这这意味着以普普通住宅定位位，以满足国国内中等收入入家庭的需求求，较高档的的装修，以满满足国内外较较高收入家庭庭的需求。由由于地处东三三环，从而土土地开发价位位高，以达成成本价的40%左右，因而而起价必然高高于经济适应应房（2000元/M2-4000元/M2）又大大低低于高档公寓寓（2000美元/M2），而普通通百姓约占78.9%，只能能承受2000元/M2以下的房价价，因此必须须起动购房公公积金及购房房按揭贷款。2、项目有独特的自自然环境，小小区内部大面面积绿化，绿绿化率已高达达41%，东部的公公园西小区，公公建配套十分分齐全，集教教育、体育、医医疗商业服务务。总计40个单位，在在本组团内有有一幢小区公公建配套楼，内内含百货、书书店、中药房房、粮店、综综合服务，共共4000MM2。人们即能能方便的扩大大生活空间，又又能充分的体体验大自然的的典雅、轻松松、舒适的环环境。3、国内、特别是北北方各省市，先先富起来的企企业经营者，它它们力求在北北京市区或近近郊区购置住住宅；此外随随着三资企业业不断增加，目目前已突破6000多家，特别别是中小公司司的顾员，由由于收入及语语言障碍等原原因，尤其喜喜欢酒店服务务式，住宅所所以本项目就就具有为他们们服务的特点点。力求居住、餐饮、金金融、健身、娱娱乐办公为一一体。力争物业管理费用用降低，便于于顾客能接受受。比如，卫卫生用水采用地热，虽然开开发商一次性性投资增加了了三百万元，但但是客户的卫卫生用水都从从10元/吨降到5元/吨。此外车车位采用地下下全方位，与与设备层及人人防共用，这这样也能大大大降低车位的的出售出租价价格，一般顾顾客宜于接受受。二、项目的供求分分析北京市1997年年统计，人均均在8M2/人以下计算算，尚缺5000万M2的住宅，其其中不包括青青年夫妇结婚婚用房，据统统计这部分人人员占目前购购房总量的比比例为82..6%，近两两年住宅竣工工面积为97年600万M2，98年800万M2。99年7月仅一个月月就销售商品品房面积119.9万M2，较上月增增幅为9.66个百分点，商商品开发呈现现稳中有升的的局面。北京市房地产供给给1、高级商厦、广场场、写字楼、公公寓为一种2、普通体系住宅，中中低档公寓及及写字楼为另另一种北京超过100000M2的高级商厦厦已建70多家，不久久可望达到100家，已经超过人们的购购买能力，严严重的过剩。250余家总计约50万M2的高级写字字楼，已出现现一个待消化化的跨世纪状状态。可见，普普通住宅及一一般公寓，在在今后北京房房地产市场将将成为主角。优越的客源1、从近期房地产市市场以二环路路一侧高档公公寓—美惠大厦为为例，销售对象主要是港澳澳台的侨胞，以以及北京市，内内地的消费群群众，而1997年外国企业业驻京机构已已猛增到6000家，随着改改革开放的深深化，上升趋趋势有增无减减，以上这些些顾客是本项项目中标化住住宅，酒店服服务式公寓的的主要消费对对象。2、朝阳公园，团结结湖周围，以以景园大厦及及清境明湖为为代表的高级级公寓（均价价2000美元/M2）销售良好好，以景园大大厦为例，几几乎90%以上房屋卖卖出。而京达达花园、碧湖湖居由于种种种原因，销售售速度较缓，可可见在此地，普普通标准住宅宅及中低档公公寓，只要规规划设计及户户型设计，市市政配套设施施符合顾客的的要求，一定定会畅销无阻阻。3、今年是中华人民民共和国建国国五十周年纪纪念，同时正正迎接澳门回回归祖国，2000年有望加入入市贸组织，所所有这些重大大事件，都会会促进房地产产业的发展，满满足人们的日日益增长的需需求。消费市场潜力巨大大随着人们精神、物物质追求不断断发展，消费费观念及消费费水平已大不不同以前，北京市调查查结果显示，准准备个人购房房的比例相当当可观，其中中五年之内有有购房计划占占45.4%，个人人购房选择四四环内的占88.8%，1997年北京市城城镇居民户均均收入（按3口之家计算算）已达到22.34万元元，其中年收收入在3.55万元以上的的家庭达到40多万户占北北京市城镇家家庭的17%-220%，按国际上上购房价格与与家庭年收入入6：1北京市购房房的比例一直直低于沿海开开放城市，随随着1998年停止福利利分房之后，北北京这个机关关城市，购房房突然猛增，大大有方兴未艾艾之势。未来供给预测1、消费收入的预测测1996年到20000年北京市城城镇居民生活活费收入年平平均增长率在在5.5%左右，按当年价格格计算2000年北京市城城镇居民人均均收入达10770元。2、消费结构的变化化2000年北京市市城镇居民年年人均消费性性支出，根据据数字模型测测算可达7940元，比1996年增长38..6%，在各各类消费水平平不同程度提提高的同时，食食品、衣着、交交通、通讯和和娱乐教育文文化占消费支支出的比重将将下降，居住住、旅游、医医疗保健及家家庭设备用品品及服务的比比重均有一定定程度的上升升。3、金融、信贷的变变化国家贷款年利率已已从1996年5月的13.1%降到1999年6月的5.944%，开发商商从这一项目目上就可减少少利息支出，开开发成本可下下降9%，而另一方方面，百姓的的存款利率已已降到2.55%，不久还还将征收利息息所得税。可可见，从金融融贷款的角度度，都益于促促进房地产市市场的繁荣。4、利润及购买欲之之间在1995年之前，国国家土地法规规不健全，房房地产开发商商只炒地就能能获取暴利，往往往项目利润润率在40%以上，1995年—1997年间开发商商的利润也都都在20%—25%左右，自1998年后，其利利润率一般下下降20%—15%以下，而国国际上平均利利润率基本在在6%—8%之间。另一一方面，北京京市几十年的的福利分房制制度，使得个个人购房比例例仅为15%，而上海为55%，广州为80%，深圳高达83%，这种情况况已经有了巨巨大变化，自自1998年底，北京京停止福利分分房后，个人人购房比例突突然上升到50%左右，1999年单位福利利售房的末班班车结束后，购购房的商潮还还要上升。5、北京市房改优惠惠政策一再出出笼1997年颁布取取消和调整建建设项目的36项收费，占占开发商成本本的5%。1997年北京市市房屋土地管管理局，采取取地价委员会会评估地价办办法代替34号文件取费费，使得开发发商按34号文件上缴缴地价下降30%以上。1998年执行新新的房屋拆迁迁法，使得开开发商降低1/3的拆迁费用用1998年推出119片经济适用用房，并规定定23种费用减半半，为低收入入家庭购房起起一个很大的的促进作用。1999年底，北北京市将开发发房地产二级级市场。已购公房及经济适适用房均可上上市交易，进进一步繁荣了了房地产市场场，二手房对对低价5000元人民币/平方米以下下的房地产是是一个冲击，但但对于中、高高价位的房地地产是一个促促销作用。1999年8月公公布，凡1998年6月底以前投投放市场的住住宅，2000年以前售出出，可以免交交营业税及契契税。总之，首都——北北京的房地产产业不会像南南方广州、上上海那样出现现短暂的危机机状态，有它它光辉的未来来。三、经济效益概括的分析，本项项目经济效益益是完全能够够确保的。估估计纯投资收收益率不会低低于20%。理由如下下：土地转让费偏低，以以现在报批面面积折算不高高于2000元/平方米。地价款总数中减少少了小区配套套建设费，在在34号文件中最最低以150元人民币/平方米计算。此费用已已含有转让费费中。同时可可以使用西小小区的公建配配套设施。3、市政政设施齐备，这这样可以降低低市政配套费费用。这笔费费用使本小区区外市政配套套费用可降至至建安费的10%以下。只要设计合理，符符合顾客需求求，即可取得得可观的经济济收益，详见见第十一章财财务评价。三、经营组织安排排公司股东会作为权权力机构，有有权决定公司司内部的一切切重大事宜；；董事会执行行股东会决议议，按股东会会要求实施管管理权力。公司实行董事会领领导下的总经经理负责制，总总经理的职责责是执行董事事会会议的各各项决议，组组织领导公司司的正常经营营管理工作，公公司下设财务务部、工程部部、开发部、办办公室，并设设有副总经理理、总工程师师若干人协助助总经理工作作，公司定员员编制30人。职工雇雇佣、辞退、工工资、劳动保保险、生活福福利和奖惩等等事项，按照照公司法及公公司章程的规规定加以实施施。四、选址及建设条条件一、项目选址及地地理位置本项目为朝阳公园园西小区B小区的一个个组团，位于于团结湖住宅宅小区以东，应应属于四类地地区。虽然是是四类地区，但但有广扩的开开发前景，其其理由是：1、距东东三环极近，北北京东郊是房房地产最热点点的地区。1998年是北京外外销公寓供应应高峰期，已已有150多万平方米米外销公寓交交付使用，绝绝大部分都集集中在朝阳区区东部，朝阳阳区的竣区面面积173万平方米，比比东城区、海海淀区、丰台台区、西城区区、崇文区、宣宣武区总竣工工面积之合130.600万平方米还还多，可见朝朝阳区是外销销公寓的汇集集地，近年来来已成为外商商办公、居住住、购物、娱娱乐的集中地地、三个使馆馆区均分布在在此。2、项目目的宗地，无无居民拆迁及及单位拆迁，也也不存在施工工扰民问题，又又有丰富的地地热资源是一一块难得的宝宝地。3、小区区布局合理、公公建配套齐全全，就整个小小区而言，远远在1991年300号文，北京京市计委就对对水碓子公园园建设，做过过规划批复。而而后，于1993年、1996年、1997年直到1999年5月20日。市规划划局都对朝阳阳公园（原水水碓子公园）房房地产开发规规划方案多次次修改并批复复。可以这样样说西小区至至今的开发商商只有一家即即朝阳公园开开发经营公司司，而长庆房房地产开发公公司（景园大大厦）、明达达房地产开发发公司（碧湖湖居）、京达达房地产开发发公司（京达达花园）等等等，都是按整整体规划合作作单位，这对对小区完善非非常有利，就就整个小区人人均绿化已达达1.91平方方米/人，这已高高于著名望京京小区。可见见就地理位置置的优越性，是是目前地区市市场竞争的焦焦点。这对小小区的资金投投入及回报十十分有利。二、建设条件西小区朝阳公园西西路，7条市政管线线，早已铺设设完成，已贯贯穿西小区马路，供景园大大厦、碧湖居居、京达花园园、清境明湖湖、国谊花园园使用。特别别是地热工程程为本项目组组团独家开发发使用。供水朝阳公园西路，现现有直径300毫米管道，可可引进世纪花花园加压使用用。住宅以220L//人.d，3.5人/户，283户计算，总总人数为3..5×2833=990人，则每天天供水量为：：0.22×9990=2118T/d。排水朝阳公园3#路已已铺设直径400mm米的地下下排污水管道道，本项目小小区预计排水量可达达218×885%=1885T/d可通过排污污地下管道，直直接排放到东东郊污水处理理厂。本项目目小区可不做做中水处理。供热西小区内，已有热热力管道，由由东郊热力发发电厂提供，能能满足单位面面积60Kcaal/h.mm2所需，项目所需总热热量为60×455000=2270万Kcal/hh。卫生用水本项目组团，地下下1500—2000米处，有地地下温泉，水水温51℃，热水中含含有氧，偏硅硅酸、偏硼酸对人体体有利元素，已已达到医疗泉泉水标准，可可用于医疗洗洗浴，每小时时可供水量800-11000m3/d，可满足1500Kccal/人.d热量的需求求。供电住宅用电以25WW/m2计算，用电电量为25×455000=11125KWW，故所需变变压器交总负负荷为1125×06==675KVVA。通信住宅以一户一部电电话计算需283门，6538局完全可以以提供。道路本项目外，3#路路、4#路已经畅通通，东侧为朝朝阳公园西路路，南通团结结湖小区，北达211世纪饭店。燃气天然气热值为8555OK/mm3，本项目所所需天然气用用量为：05m3÷18mm2=0.0288m3/m2，总计为0..028m33×340000=952mm3/日。天然气气低压管道已已经接到本小小区一侧，本本小区可不建建独立的煤气气调压站。交通市内各路交通汽车车通过此处，如43路、115路、302路、710路都通过这里交通十分分方便。10、地地质条件该地区距朝阳公园园近，属于亚亚粘性土壤。为为提高基础强强度，需要打打混凝土桩。三、迁安置方案两台80T燃煤锅炉房房，及洗煤池池为全浇铸混混凝土结构，由由朝阳公园开发经营公司负责责拆除。拆除除日期，2000年1月底完成。五、项目规划及建建设规模一、项目规划条件件项目建设规划条件件已具备，近近期1999年8月16日，北京城城市规划管理理局，发布99-规要字1320文件，即文文件批准朝阳阳公园开发经经营公司建设设B组团住宅楼楼。二、建设规模建设内容普通节能型标准住住宅，原小区区商业配套楼楼移至B组团西侧。规模指标总占地面积：177000m2建筑面面积：450000m2地上340000m2，地下110000m2，建筑高度度：50米层高：22层地上容积积率2.6绿化率：41%具体建设内部分类类建设地区：本郊朝朝阳公园西小小区内住宅：：450000m2A楼、B楼、C楼均为住宅2、地下室两层，车库、人防防、设备、自自行车场、总总建筑面积110000m2其中:车库：88943mm2人防防：1020mm2设备备：637m2自行车场：400m2三、占地范围东至：西小区规划划3号路，人行行路四米为西西侧红线。西至：与西小区锅锅炉房向东7米为红线。南至：西小区环形形4号路，人行行路4米为南侧红红线北至：广济堂高尔尔夫球场，以以墙为界四、项目位置说明明具体建设用地位置置详见地形边边界（1999年10月）文件三三。六、物料平衡本项目以内销为主主，结合部分分外销房，住住宅酌情根据据顾客要求进进行精装修。装装饰材料以国国产为主，部部分采用进口口。用材估算算如下：水泥：住宅：2115kg/m2215×445000==9675吨吨钢材：住宅：499×450000=22005吨木材：住宅：0..04×455000=11800立方方米自来水用量：2118吨/日（见前述述）地热用量：地热站站可提供800-11000米3/日的51℃的卫生用水水。（见前述述）七、环境保护本项目为非工业性性项目，无特特殊污染源，主主要污染源有有生活污水，生生活垃圾、噪噪音、烟气和和废气、用以以下措施减少少各项污染。1、生活污水处理，本本项目生活污污水有两种即即厨房污水和和洗涤污水。洗洗涤污水直接接排入市政管管道。厨房污污水经隔油池池处理后，排排入市政管道道。污水和雨雨水分流措施施，雨水直接接排入市政管管线。2、噪音治理，本项项目噪音主要要来自各种风风机、压缩机机、水泵等设设备。建设采采取以下措施施。1）选用低噪音设备备，以降低噪噪音等级。2）对较大噪音源，采采取隔音措施施，尽量限制制在地下层。3）对有活动的场所所，建筑装修修应选用隔音音，吸音材料料，并采取消消音和减振措措施。4）屋顶电梯机房要要减振，并要要与卧室，起起居室隔开。地下车库要严格执执行6次/小时的废气气排放标准，以以降低地下车车库的空气污污染。绿化美化环境根据国家有关设计计规范，组团团绿地不少于于0.5平方米/人，但本项项目即为组团，实际绿绿地占有量为为191平方米/人，远远大大于规范指标标。项目建设期间，施施工噪音按环环保部门规定定严格控制。合合理安排打桩桩机电锯、电电刨等噪音较较大设备的使使用时间和场场所，以免影影响周围居民民的正常休息息。并且随时时保持施工内内、外场地的的清洁，随时时打扫场地。八、节能本项目属于非工业业项目，要采采取以下节能能措施：1、由城市热网集中中供暖，达到到提高热利率率，节约能源源的目的。2、建筑节能设计贯贯彻执行《民民用建筑节能能设计标准》北北京地区实施施细则（DBJ011-4-888）的要求，建建设节能型住住宅。3、选择能耗低，性性能可靠的电电器设备，安安装功率因素素补偿电力、电电容。4、节约用水、用电电、用热、用用燃气、全部部安装计量仪仪。九、建设进度安排排一、继续以朝阳公公园开发经营营公司名义申申报规划要点点工作内容：1、1999年8月116日申报，关关于朝阳公园园西小区B组团（B3、B4、B5）规划调整整报告。2、编写项目可行性性分析报告时间：1999年年8月16日-1999年9月16日二、向朝阳区计经经委、申报屋屋立项手续，以以北京世纪京京华房地产开开发有限公司司的名义申请请立项。工作内容：1、编写项目建议书书2、实施场景建筑物物拆除工作时间：1999年年10月10日-1999年11月31日三、转报北京市计计、建委以北京世纪京华房房地产开发公公司名义，转转让立项。项项目名称：“朝阳世纪园”。工作内容：1、组织设计方案2、进行设计方案3、取得建设用地规规划许可证时间：1999年年12月1日-2000年2月1日四、向市建委、房房管局等办理理开工手续工作内容：1、在规划局办理建建设工程规划划许可证2、向北京市房屋土土地管理局交交纳部分地价价款3、在建委领取开工工证时间：1999年年5月初五、进行项目基础础，地下工程程的建设工作内容：1、开槽、打桩、降降水2、垫层、防水3、地下主体全部满满堂红，箱型型基础时间：2000年年5月1日-2000年8月15日六、进行项目的结结构工程及建建筑物内设备备安装工作内容：1、浇铸混凝土结构构，逐层施工工2、环境工程施工时间：2000年年8月15日-2000年7月15日七、进行设备安装装及室内精装装修工作内容：1、煤气调压站、热热力交换站、地地热站、设备备安装及电梯梯安装2、公建楼电梯安装装、集中空调调安装3、住宅、公寓进行行精装修4、强电、弱电及各各种市政管线线到楼前1..5米接口时间：2001年年7月15日-2001年10月15日工程竣工工验收十、投资估算及资资金筹措一、投资总额测算算项目总投资196651万元人民币币，测算结果果见年投资估估算表（附表表2）二、资金筹措和资资金运用项目总投资196651万人民币。注注岫资金1000万元人民币币，自有资金7000万人民币币，贷款5000万元人民币币。十一、财务评价一、分析测算说明明1、项目寿命为5年年，边建设边边销售、项目目建设期2年、建设资资金逐步投入入。2、根据市场分析拟拟定：住宅楼销售均为77000元人民币/平方米3、销售收入评见利利润表（附表表面）4、应交纳部分税种种1）营业税、城市建建设维护税、教教育附加费总总税纺5.5%2）所得税：税率为为33%成本地价款、土地转让让费、土地开开发费、前期期费用、建筑筑费用各种税税费用19651万元人民币详见投资估算表表（附表面化化）基准收益率取I00=12%二、投资策划、分分析（一）静态分析1、土地开发费（1）上上缴地价款地价款主要包括：：土地出让金金、四源费、大大市政费，该该款数额最终终以房屋土地地管理局审定定为准。应用用市场比较及及假设开发法法进行评估，评评估过程从略略，初拟为：：住宅：650元人人民币/平方米以全部建筑面积计计算即：650×340000=22110万元（2）项目转让费其中包括非经营性性小区建设配配套费，以2000元/m2计算，总计计费为2000×340000=68800万元土地开发总计费：：2210++6800==9010万元2、前期工程费（1）临时用水、电、路路、场地平整整费，以5元人民币/平方计算总总计33.77万元（2）勘测费取总建安费的0..12%即：{1400××450000}×0.122%=67550×0.112%=8..1万元（3）设计费包括：规划设计、方方案设计、扩扩初设计、施施工设计。取总建安费的2%%即：6750××2%=1335万元（4）可行性研究费：：12万元（5）总计费：33..7+8.11+135++12=1888.8万元元3、房屋开发费（1）建安费A建筑工程费（土地地工程费，构构筑物工程费费、庭院工程程费、给排水水工程费）B设备及安装工程费费（电器照明明、强电、弱弱电电工程、通通风及电梯设设备安装）C室内装修及家具费费建安工程费说明：全部采用国国产电梯、共共6部，每部可可乘11人，速度1..75米/秒，房屋一一般装修，取取建安单价为为1500元/m2。总建安费为15000×45000=67550万元（2）红线内小区市政政配套费取建安费的10%%，即6750××5%=6775万元（3）红线外小区市政政配套费：取建安费的5%即即6750××5%=3337.5万元元施工招投标费：取建安费的0.006%，即6750××0.06%==4.1万元（5）工程监理费：取建安费的1.00%即6750××1%=677.5万元（6）质量监督费：取建安费的0.33%即6750××0.3%=20.33万元（7）竣工用费取设计费的0.008%即135×0..08%=0.1万元（8）房屋开发费小计计{（1）+（2）+（3）+（4）+（5）+（6）+（7）}=6750+6755+337..5+4.11+67.55+20.33+0.1==7854..5万元4、小区绿化费：取8元/m2摊入到建筑面积中中即8×34000=27..2万元5、电贴费：耗电量总数为11125KW，四环以内内取费标准为为900元/KVA，即900×11125=1101.3万万元6、管理费{1+2+3+44+5}×55%={90010+1888.8+77854.55+27.22+101..3}×5%%=171881.8×55%=8599.1万元专业人员费用取建安费的3%即即6750××3%=2002.5万元元不可预见费取建安费的10%%即6750××10%=6675万元贷款利息：贷款5000万元，三三年贷款期，年年利率6%，则贷款终终值为5000×（1+6%）3=5955..1万元贷款利息款为：55955.11-50000=955..1元10、总开发成本：17181.8++202.55+675++955.11=196551.4万元元三、利润估算1、地下面积核算：：以每户120mm2计算，总住住户为34000÷÷120=2283户，每户应应设计一个车车位，根据设设计规范、采用前停车车方式，45°角停放，小小轿车位所需需面积为311.6m2，则车库面积积应为31.6×2283=89942m2。人防面积积应为340000×3%=11020m2则设备层所需面积积为110000-89422-10200=10388m22、销售收入：（1）地上住宅面积：：340000m2地下设备层面积：：1038m2地下车库面积：88942mm2车位：238位（2）住宅收入：普通标准型住宅单单位均价定位位为7000元/m2则总收入为：70000×（340000+10388）=245226.6万元（3）车库：车位以15万元//位出售，其其收入为15×2883×80%%=33966万元（4）总收入：245526.6++3396==279222.6万元3、销售费用：取销售额的6%即即279222.6×6%%=16755.4万元4、两税一费：取销售额的5.55%好279222.6×5..5%=15355.7万元5、销售手续费：取销售额的0.55%即279222.6×0..5%=139..6万元6、印花税：取销售额的0.33‰即279222.6×0..0003==8.4万元7、经营利润：利润=销售总收入-总成成本-销售费用-税费=27922.6--196511.4-16675.4--1535..7-1399.6-8..4=49112.1万元元8、投资收益率×100%R=×100%K×100%=4912.1×100%19651..4=25%9、纯投资收益率：：×100%RJ=NB×100%K取得所得税率为经经营利润的33%NBJ=49122.1×(11-33%))即×100%×100%×100%×100%RJ=NBJ=34339.11==18%K196551.4（二）动态分析：：1、资金投入计划：：2000年投入资金3930..28万元2001年投入资金117900.84万元元2002年投入资金2554..68万元2003年投入资金1376..00万元2、销售收入计划：：2000年销售收入4188..39万元2001年销售收入7818..33万元2002年销售收入8376..78万元2003年销售收入4746..84万元2004年销售收入2792..26万元3、净现值（NPVV）：详见财财务现金流量量表（附录1）nNPV=∑(CII-CO)tt(1+I0)-tt=0式中：n——经营营期、取5年I0——基准折现率取122%CIt——第五年的现金流入入Cot——第五年年的现金流出出从附表中可见本项项目当取I0=12%时各年净现现金流量之和和，即NPV=395..09万元>0，说明本项目达到了了所要求的折折现率水平的的收益，而且且有超额盈利利，故本项目可行。4、内部收益率（IIRR）它反映投资的使用用效率，为项项目投资的盈盈利率，简单单的说就是净净现值为零时时的折现率。取I1=15%，I2==18%，I3=20%运算算出NPV1=-2223.55××(P/F··15%·11)-48771.62××(P/F··15%·22)+32555.38××(P/F··15%·33)+1892.722×(P/FF·15%·4)+11706.667×(P//F·15%%·5)=1193.400万元NPV2=-2223.55××(P/F··18%·11)-48771.62××(P/F··18%·22)+32555.38××(P/F··18%·33)+1892.722×(P/FF·18%··4)+17706.677×(P/FF·18%··5)=155.40万元元NPV3=-2223.55××(P/F··20%·11)-48771.62××(P/F··20%·22)+32555.38××(P/F··20%·33)+1892.722×(P/FF·20%··4)+17706.677×(P/FF·20%··5)=-886.82万元则代入公式×(I3-I2)IRR=I2+×(I3-I2)×(0.20-0.18)︱NPV2︱+︱NNPV3︱×(0.20-0.18)=0.18+︱155.4︱︱15.4︱+︱-86.882︱=18.3%可见内部收益率IIRR（18.3%%）>I0（12%）故本项项目在经济效效果上可以接接受。4、动态投资回收期期：项目所得现金净收收益的现值（NPV），抵偿项项目初始投资资的现值所需需要的时间，称称之为投资回回收期。即Tp=（累积折现值出现现正值的年数数）-1+上年累积折折现值的绝对对值/当年净现金金流量的折现现值。从附表1中可见，净净现金流量现现值的累计值值出现正值的的年份是第五五年，故Tp=5-1+︱3395.099︱︱968.36︱=4.4签于北京市住宅市市场，几年来来竣工增幅额额很大，4..4年能100%的收回资金金是可以接受受的。（三）不确定性分分析：1、盈亏平衡分析：：分析时应把把成本划分成成固定成本和和变动成本二二类。其损益益方程式为：：Z=PQ（I-rr）-CVQ-F式中：Z——利润润P——单位售价Q——销售量rr——销售税率CV——变动成本F——固定成本（1）盈亏平衡点的开开发量即销售售量为Q。当利润Z=0时，销销售量即为Q。Q0=FP（