商贸城整合营销方案

前言3：40差异5：后期的装潢、经营、等费用大；6：2-47：科学的整体策划、正确的功能定位。商铺所代表的，不再只是一个铺面，的是，“当的推广组合策略，以实现理想的投资目标。，有工作的初次尝试在此基础上与贵司密切沟通和交流，希望将我们的合作不，操作步骤 市调分析报出项目的可行性分析报告，科学性、准确性不高。本案从三个方面说明市况：一、整体情况分1园林城市和长角洲北翼中心城市。2、城市大交通体系的迅速发在西部分区铁路客运站附近、北出、东出、瓜洲分区新建公路客运站分站铁路：规划宁启铁路和淮扬铁路航空：4C级（4D级）3、今后五年，是全面建设小康社会，推进现代化进程的关键五年，是建设“经济强市，文化大市，旅游名市，生态园林城市，实现新关键五年，是实现富民强市在苏中率先崛起的关键五年须大力实现外引内联沿江开发，域经济的机遇；四是抢抓沿江开发的机遇。二、扬州房地产投资开1、扬州房地产业的发展目民生活居住水平,努力把扬州建设成为、的后花园。2、扬州房地产业的规扬州目前共有59家房地产开发公司,62家住宅商务楼盘(其中东区共有9家、432983、扬州2003年上半年的投资开13.18213.5231.4424.8108%47.68%5.82%今年1-5月份市区房地产共成交4311笔，面积48.6万平方米，同比分别增长43%、17%，2131%。市区房地产市场一片繁荣景象。江阳商贸城（期金陶瓷宏运扬州商城经典819821454112层商务26013.8万2.7万2800-4800元/2238-2848元/32.42000元/3000元/m²操作步骤 项目条件分一、项目的开发原则“售得出、租得满、做得旺”为，对本案的投资者，租赁经营商户，服务·以本案的目标消费群作为市场宣传推广的主要对象强势树立本案品牌形象优先引进主力店设计具备自身特色的策略推出适合市场的投资品种1、自2、招经营方适用情务功能，以招租形式引入一些经营业务以外的商企业缺乏商场经营管理能力或营运不足三、项目SWOT分S——项目优规模26013.87万平方米。目前是苏中地区规模最大的建筑装饰材料集散地；配套——停车场、仓库、加工房、展示厅，配套齐备；政策——此案是招商引资项目，给商业项目提供了广阔发展空间旅游文化——古迹名胜众多，旅游优势不断开发运用，促进商贸经济发展W——项目劣经营模式——是区域市场中具有新型的特色商场商业提升价值——交通及区域形象提升力增强吸引多类经营商户进驻经营T经营项目及品牌商户在同一区域存 从外部环境到内部规划及经营的长远角度出发如何利用本项目独特的优比起住宅写字楼来说商业物业的过程更像是一“人字一个需要靠两条腿来走路“人——销售与招商是其不可或缺的两“腿“——→定位策划——→规划设计——→推广——→招商策划——→经营管理的常规10万平方米以上的ll们来说早已不再适用，前期招商与后筑巢引凤年头而空悲切。拉斯维……理性与感性；务“实”与务“虚”的完美结合——这便是商业地产的永久所在做一个靠两条“腿”走路的人——则是商业物业策划中最简单又最复杂“气是商业物业并经营成功“命门常住人口与数量及其收入水平、操作步骤 项目定位策一、目标市场定1、目标区域定位2、目标消费群定单纯购物已难满、的购物服务已难以满足顾客的需要，利休日和节假日进行休闲型购物消费、经营特色视经营环境而商品特色，可以体现在品类选择、档次高；二是服务特色。二、项目的市场形象定材料集散地，所以理念可定为“领航苏中建筑装饰材料市场三、项目的目标客户定使用项目的目标群分析：品牌形象店 专业传统商 工商。问题通过问卷的形式，经过统计分析而得出的项目所在区域商业物业的大。031-41-51-分析：从构成上来说，此次的样本，其主要集中在21岁至40岁之间，这个段也是在社会公众当中购物消费能力相对较强的群体。002345分析：对象的家庭构成大多为3~4人的家庭0分析从数据来看公众的文化水平不是很高结合人群的主要（21~40）样本职业分布55分析：从职业分布结构来看私营业主和其它占据了大部分的比例，占62%，而从样本家庭年收家庭年收5〈〉分析：从家庭年收入的分布结构来看，被人群的家庭收入水平主要集中在30000元/年左右，同时参考家庭成员构成的比例，可得知人均收入大约维持在10000平时购物的频购物的购物的频5一月一每周一每周两每天一其购物的频四、项目的目标消费商场消费群分析的三个层层次层次行为反映层次，主要顾客商场消费的一般行为状层次动机层次，主要顾客对商场服务质量的认可情消费力以中高档为主，是主力消费群体，以中高档实用型产品为主；五、商场业态定商场业态定位要考虑产业结构、消费群结构、需求等因素操作步骤 推广策一、推广与招商部署同步执第一步：文件形式，项目前景规划经营优势第二步：举行各类活动、推广项目。以事件作配合，全面公开招商；第三步：广泛运用各类有效与机构的多种形式共同推广，促进招商成功二、推广目三、方式的确

123、多层整合，与的互动四、项目宣传推广铺垫 重12-11-22-32-4大半，媒推广·····五、整 可持续发展一：挖掘项目市场强势寻找卖点的主要特征是的早期介入让策划者到广阔的市场空间中去寻找出SHOPMALL等卖点，就是其他楼盘所二：打造项目卖径，动手制作一个新的卖点，来引起买家的。三：打破传统商铺六、项目整合策（一）同步与分阶段选择入12345、物业管理模式、服务项目、标准已确定（二）销售人员专业培培训类目培训内基本培认同公司并标念、、按揭付款率物业管理培训（管理准则、公共契约培训类目培训内吸入信息，从行人居历史及办法理念现活方式的演变对建筑5竞争对手内容与技为公司调整策（四）阶段整合第一阶段：引导（合约书、预约单及各种表制作完成登引导DS（直接拜访出及过道是否能使众多客户十分顺畅地经过。第二阶段：公开期及强销公开期（7-15）及强销期（7正式公开推出前需吸引导期的有望客户与配合各种强势宣传，人潮，并施展现场销售人员团队与个人销售，促成订购。另可安排鸡尾酒会或邀请政经名人莅临剪彩，提高信心。25加以于隔日交还每位销售人员并于隔日晨间会议进行讲述对各种状及有望客户追踪提出应变措施。每周周一由业务部、企划部举行策划会议，讲述本周（SP）项目与销售策略及总结销售成果，拟定派发宣计划拟定派发宣计划表，排定督员表及SP活动人员编制调度表SP3若于周六、周日或节日SP活动，则需要提前一天召集销售管理人员、协助销每逢周六、周日或节日SP活动期间，3-5组假客户，应注意销售区和主均一起鼓掌，外区人员燃放鞭、现场张贴恭贺红纸，使现场气氛到最高点。客户来工作销售现场洽订或来电询购要求留下联络以便于休息时间或期间实施D（直销出外追踪拜访客户并于每日下班前由务主管总结追踪成果，检查是否达到预期销售目标。每逢周日、节日或SP期间，公司为配合销售，应每隔一段时间打至现场洽订（线若为两条，则轮流打，以刺激现场销售气氛。第三阶段：持续持续期（最后冲刺阶段合，重点追踪，以期达到成交目的。将一定数额的“介绍奖金”作为鼓励。七、销售推广工1a、大喷200b、灯箱在东站、跃进桥站台已设有灯箱，但内容不新颖，需换置c、出租车出租 有很强的流动性，受众广、价格低廉2a、报纸在扬州强势上发布招商信息b、电视c、DM单页可夹报发送，扩大江阳商贸城的知名度，深入心中八、主及推广费用比户外报纸九、媒介推广费用分2003年12–1 202004年1-2 102004年2-4 15总计推广费 45万附近期排期计操作步骤 关于旺场经营建一、招商策先主力后散先收紧后放····所与使用权分离，使用权与经营权分分 收分 收···在商场里尽情地享受休闲、、购物的乐趣。理念二：实便。让顾客在商场里不但可以到自己的所需，还可以在商场里进行消遣等。理念三：生健康比美丽更重要，这是谁都明白的，但许多开发商在装修时恰恰忘记了这理念四：文必须要有自己的个性所在不要千篇一律令不易克隆商场的空间布局、贷架商品的陈设摆放色彩的设计组合是采用中式还是倾向西式是简洁，三、装修标标准A外装修还要与周围的建筑物相协调。标准B：标准C标准D：商铺地铺设地砖的要铺设地砖的要·磁·磁砖面要相平，角度要准确，边缘整齐，棱角·地面要有适合斜水（2％，不可积水，倒泛·磁砖拼口后，要用藤丝刷刷干净水泥砂浆，不可在砖面留有水泥砂浆余标准E：商铺内、天花标准F标准G：卫生大型商场一般都会设置两 标准H1m木钉要准确、平滑，五金配件和玻璃要洁净标准I、商场装修的档次可以从色彩明亮度的搭配体现出来，色彩给顾客的视、标准J：木工装修系商场商场木工装修系统要···角平直圆滑，不刮手。接口吻合紧贴，一股时接缝为45···板四正，无弯曲。配件齐全（较链、拉手、门吸等标准K：电路系场电场电路系统装修入墙线路用入墙线路用PVC柜内电线，以尽量隐蔽为原则，每隔200mm用一个胶线码固定进户配电箱内应设漏电断路器为总开关。漏电动作电流为30mA开关安装高度距地1.3m为宜。距门框为0.2m.卫生间插座应选用防溅式插座标准Ｌ：给排水系统和设安装龙头等表面配件要用布包工具，不可弄坏龙头及配件，用锤直接敲击江阳商贸城报纸发布计（200312月-20042月 是目前阶段较为强势的宣传。时间：2003年12月4日 12月12日媒介：12月4 扬州晚 彩半12月12 扬州日 彩半配合：软文《誓做苏中龙头引领建材市场时间：20031218日媒介：1218日扬州广播电视报通要道，畅通南北，直贯东西，投资的升值潜力无限。配合：软文《黄金宝地一触即发时间：20031225日媒介：扬州晚报诉求：本案在扬州最大的卖点就是规260建筑面积13.8的建筑装饰材料都不具与本案抗争的实力。配合：软文《一个商城，260亩有多大？4、《精打细算：回报期之短绝对在你意料之外》时间：200412日媒介：1月2 扬州日 彩半5、《精打细算：14万=44.8万时间：200418媒介：扬州广电 彩半诉求：回报以房款总值计算，年利率为8%，返租5年（元（元（元5年返租回（元35年收益（元145.65.639.2二、公开招商阶时间：2004年1月16日 2004年1月21日媒介：1月16 扬州日 彩半121日扬州广电报库、加工房、展示厅，打造现代商铺经营新概念。配合：软文《做生意就要讲究专业2、《高额返租的投资特色无与伦比》时间：200427日媒介：27日扬州日报配合：软文《买我的铺子！我倒给时间：2004213日媒介：213日扬州晚报彩半版时间：2004220日媒介：220日扬州广播电视报配合：软文《感觉和家一样金2003-11-附一：排期硬排期（晚报5.3、日报5.3折、广电报5.3折时媒 （元124121212 1218精打细算：14万=44.8116122