五象茗城可研报告

广西区党校五象茗城职工住宅小区项目可行性研究报告广西中泽建筑设计有限公司2014年1月6.26.2节能执行的标准 55TOC\o"1-5"\h\z第1章总论 1..项目概况 1\o"CurrentDocument"项目可行性研究报告编制依据 6\o"CurrentDocument"研究工作概况与范围 6\o"CurrentDocument"主要建设条件 7\o"CurrentDocument"结论 7\o"CurrentDocument"建议 8\o"CurrentDocument"第 2 章 项目建设的背景和必要性 9..\o"CurrentDocument"项目建设的背景 9\o"CurrentDocument"项目建设的必要性 18\o"CurrentDocument"第 3 章 场址选择 2..1.\o"CurrentDocument"场址现状 21\o"CurrentDocument"场址条件 21\o"CurrentDocument"第 4 章 市场预测及需求分析 2..5\o"CurrentDocument"4.1市场预测 25\o"CurrentDocument"第 5 章 工程建设方案 3..5总平布置 35\o"CurrentDocument"建筑工程 38\o"CurrentDocument"结构工程 39\o"CurrentDocument"给排水工程 42\o"CurrentDocument"电气工程 44暖通工程 53第 6 章 节能 5..5.概述 55项目所在地能源供应状况分析 56各专业节能措施 57新技术的应用 60可再生能源利用 60节能效果分析 61第7章环境影响评价 6..2项目场址环境现状 62项目建设和运营期间对环境的影响及防治 62环境保护对策 65环境影响评价 66第8章劳动安全卫生消防 6..7危害因素及危害程度分析 67安全措施 68消防设计 68第9章组织机构及人力资源配置 7..1管理组织机构情况 71劳动定员 71第10章项目实施进度 7..2建设工期 72项目实施计划 72项目进度计划表 73第11章投资估算与资金筹措 7..4投资估算 74资金筹措 75第12章财务评价 7..9评价依据与计算方法 79销售收入及税金分析 79经营成本分析 80财务数据指标分析 80财务评价结论 83第13章社会评价 8..4社会影响分析 84互适性分析 84风险分析 85第14章结论与建议 8..7结论 87建议 88南宁市五象茗城职工住宅小区项目可行性研究报告南宁市五象茗城职工住宅小区项目可行性研究报告 广西中泽建筑设计有限公司18平方公里，是一个功能复合的城市中心区，更是一个融入自然的生态城市典范。近几年南宁市明显加大了对五象新区基础设施的投入力度，这种高度集中的投入加上五象新区便捷的交通条件， 以及城区越来越强的内生发展机制，为五象新区的发展奠定了基础。在此基础上，广西大申佳园房地产有限公司提出建设南宁市五象茗城职工住宅小区项目。项目可行性研究报告编制依据1、南宁市规划管理局建设项目规划设计条件审批表；2、编制《项目可行性研究报告》的委托书；3、国家和地方的经济发展规划，行业发展规划；4、国家有关法律、法规、政策；5、有关机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额；6、业主提供其它有关项目依据的资料。研究工作概况与范围我公司接受邀请和委托书后组成了该项目的可行性研究小组， 并会同有关部门的人员到当地进行了现场调研、 收集资料、对拟建场址进行现场踏勘，落实建设外部条件，研究人员对本专业的技术方案进行了对口调研，与有关领导及业主单位座谈交流、共同研究。各专业人员根据收集到的基础资料和调查结果进行分析，在此基础上，组织各相关的专业人员全面地展开了研究工作。在此工作的基础上，编写了本项目可行性研究报告。本报告研究范围包括：广西区党校五象茗城职工住宅小区项目建设的背景及必要性、建设条件、需求分析、建设规模及内容、工程技术方案、环保、节能、建设进度计划、招投标计划、投资估算、财务评价和社会评价等。主要建设条件经业主对本项目进行的前期研究工作，对本项目的以下各项项目必须的建设条件进行了初步研究讨论：（1）需求条件；（2）资源条件；（3）技术条件；（4）项目的资金条件；（5）环境条件；（6）社会条件；（7）施工条件。经研究讨论及咨询有关技术专家认为，项目的以上各项基本建设条件均能满足项目的建设要求。结论本项目的建设对完善五象新区的居住环境、提升商品房质量、促进区域房地产市场发展均起到积极作用，而且户型结构合理，对调整南宁市商品房起到一定作用，由此可见，本项目的建设符合南宁市及江南区规划的精神。本项目拟建地点位于南宁市五象新区核心区良兴路与良坛街交叉路口东北面，建设地址充分考虑了人口布局及数量、地理交通等因素，结合了南宁市经济发展水平的要求，并适当考虑了未来发展的需要，较为科学合理。且项目资金来源有保障，可充分保证本项目建设。建议1、鉴于本项目具有良好的社会效益，建议相关部门给予配合与支持，使其早日建成，发挥效益。2、在工程建设过程中应严格执行国家基本建设程序，实行招投标制度、工程监理制度，确保工程质量和安全生产，同时符合环境保护要求。3、在工程建设过程中，应加强管理，在保证工程质量的同时尽量降低投资，促使工程保质保量的完成。第2章项目建设的背景和必要性项目建设的背景国家对房地产领域的相关政策、法规对本项目有影响的房地产行业的产业政策有以下几个：2003年8月12日，《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》国务院发布(国发〔2003〕18号)，提出要控制高档商品房建设。2005年4月28日，《加强房地产市场引导和调控的八条措施》国务院出台，具体的硬措施，每条措施都直指房价涨幅过快，重在具体执行的实操性，即“新国八条”。2005年5月11日，《关于做好稳定住房价格工作的意见》。2005年，各大银行达成协议：高档住宅”首付比例提高到三成”2006年国务院办公厅转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，即“国六条”。2006年5月29日，国务院办公厅出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》(国办发(2006)37号)，人称9部委“十五条”，对“国六条”进一步细化，而且在套型面积、小户型所占比率、新房首付款等方面作出了量化规定，提出90平方米、双70%的标准。2007年11月19日，国土资源部、财政部、中国人民银行联合制定印发了《土地储备管理办法〉〉。2009年6月23日，国家银监会发布《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》，要求银行必须严格遵守第二套房贷的有关政策，不得自行解释“二套房贷”认定标准，不得以任何手段变相降低首付比例成数。2009年8月25日，国家发改委发布《国民经济和社会发展计划执行情况的报告》。引导房地产企业、营造合理价格促商品房销售。10)2009年9月1日，国土资源部发布《关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》，要求地方采取切实措施促进建设用地的有效利用。2010年3月，国土资源部发布了规范房地产市场政策的《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，即国十九条1重申“70/9酸策，从今年4月1日起，开发商应当在项目开工、竣工时，向国土资源管理部门书面申报，土地出让时，竞买保证金不得低于出让最低价的20%。土地出让成交后，必须在10个工作日内签订出让合同，合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款,余款要按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过一年。4月15日，推出国四条”，其中规定：一、对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%;二、对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；三、对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。值得一提的是，2008年年底政策关于二套房”的界定是以个人为单位，而此次已变成以家庭”为单位。2013年1月28日，从南宁住房公积金管理中心区直分中心获悉，该中心近日对《南宁住房公积金管理中心区直分中心住房公积金个人住房委托贷款管理暂行办法》进行修订，规定在该中心缴存住房公积金的区直和中直驻邕单位职工，符合一定条件的，住房公积金贷款最高额度可由原来的40万元放宽至50万元或60万元。新办法从2013年1月1日起开始实施。2013年2月20日，国务院常务会议出台“国五条”：新政规定：完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设、加强市场监管等五项内容。并要求各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标，建立健全稳定房价工作的考核问责制度。会议不仅再次重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策，坚决打击投资投机性购房，还在继2011年之后再次提出要求各地公布年度房价控制目标。2013年3月1日，“新国五条”细则发布，其中明确二手房交易中的个人所得税将会按照个人所得的20%征收，这堪称政府使用税收手段调节房地产的最严厉之举。除此之外，细则还明确提出，要充分发挥税收政策的调节作用，并总结个人住房房产税改革试点城市经验，加快推进扩大试点工作。南宁版"国五条"实施细则、落地"20%个税"，房价增幅应低于收入增幅：15日，南宁市政府办公厅已印发关于继续做好房地产市场调控工作的通知(以下简称“南宁版”国五条)，从限购、信贷及税收政策调整、土地供应、住房保障、市场监管等几大方面“出招”，并进一步明确2013年新建商品住房价格控制目标。2013年6月27日，中国房地产报独家获悉，住房和城乡建设部(下称“住建部”)已于5月份将“条例”递交国务院法制办，现在各部委间征求意见。南宁公积金贷款月还款额提高，贷30万需还收入40%纯公积金贷款、组合贷款的公积金部分，贷款30万以下的,月还款金额需达到家庭收入的35%以上；贷款30万（含30万元）至40万元的，月还款金额需达到家庭收入的40%以上；贷款金额40万（含40万元）至50万元的，月还款金额需达到家庭收入的45%以上；公积金贷款期限最长为30年,原则上不得超过贷款申请人的法定退休年龄。公积金贷款月还款额于6月25日起执行新政策。2013年6月26日，召开的第十二届全国人大常委会第三次会议上，国家发改委主任徐绍史作了《国务院关于城镇化建设工作情况的报告》。报告中称，我国将全面放开小城镇和小城市落户限制，有序放开中等城市落户限制，逐步放宽大城市落户条件，合理设定特大城市落户条件，逐步把符合条件的农业转移人口转为城镇居民。 专家说，这是我国第一次明确提出各类城市具体的城镇化路径。本项目用地系通过挂牌出让方式获取（宗地号：4501081000086130001。，手续齐全。在项目的设计、施工、销售过程中也严守国家、自治区的各项政策规定，服从国家和地方对商业房地产、住宅房地产产品供应结构的宏观调控。 因此本项目的建设符合国家和地方在房地产行业的各项政策。行业准入分析本项目建设单位广西大申佳园房地产有限公司和拟建项目均符合广西壮族自治区对房地产企业市场准入的各项规定与要求， 目前南宁龙光公司已具备营业资格和房地产开发企业资质。公司的企业法人营业执照注册号为：450000000056266公司的房地产开发企业资质证书编号为： 4501L2374南宁市城市总体规划《南宁市城市总体规划（2011—2020年）》提出，未来南宁市将打造“一轴两带三中心”的空间布局，城市空间得到拓展，邕江南北两岸的发展要“并驾齐驱”。南宁城市性质三个定位：南宁市是广西壮族自治区首府，北部湾经济区中心城市，我国西南地区连接出海通道的综合交通枢纽。根据《规划》，南宁市的城市空间得到进一步的拓展，规划区扩展至建设中的高速公路环，周长由目前的80公里增至120公里，围合面积由目前的400平方公里扩展至900平方公里。根据《规划》，南宁城市空间布局为“一轴两带三中心”。一轴：就是以邕江为主轴，江南、江北均衡发展。两带：即邕江北边、南边发展带。北边是传统的中心区，重点发展教育、商业、金融、旅游等，按生态型城市标准建设。南边以产业发展为主，包括现代制造业、物流业等。 三中心：分别为朝阳、垠东•凤岭及五象新区。朝阳为传统的商业中心，未来仍将保留并发展；垠东•凤岭则建成以办公、金融、商务为主的商务服务中心；在邕江南岸，以五象新区为中心，形成第三个中心，再造一个新南宁。五象新区总体规划五象新区，是南宁城市规划中一个全新的城区，是邕江之南的一个辽阔区域，以良庆区的蟠龙小区、良庆镇、玉洞经济园区、沿海经济走廊开发区、龙岗新区、邕宁老城区和那马组团为主的175平方公里的土地。五象新区规划让城市南部未开发的这片土地，一跃成为城市未来的建设区域，也将在未来被建设成为我们城市的形象代表。规划中的五象新区核心区，是一个功能复合的城市中心区，也是一个以文化体育、行政办公为主，集居住、物流、休闲、娱乐为一体的综合性城市新区，更是一个融入自然的生态城市典范。五象新区是我市的重要组成部分，自2006年启动开发建设以来，新区规划建设取得了显著成效。当前，进一步完善和加快新区规划建设，是推动新区资源合理配置、功能有效运转、发展充满活力，实现新区高水平发展的决定要素；是实施“重点向南发展再造一个新南宁”，建设超大城市，全面提升城市综合功能的必然要求；是提高城市品质，彰显城市魅力，提升城市形象和影响力，增强城市综合竞争力的重大举措。五象新区具功能定位是自贸区的区域性物流基地、 商贸基地、加工制造业基地，广西北部湾经济区的总部基地，南宁市新的行政、信息、文体、商业商务中心和现代化宜居城区。总体目标：进一步优化新区空间布局，完善功能配套，提升人居环境品质，不断提高综合竞争力，力争用5—10年时间把五象新区建设成为国内一流、世界先进、独具特色的现代化新城，为加快构建区域性国际城市和广西“首善之区”，实现首府现代化建设新跨越做出积极贡献。规划建设工作要统筹安排、分步实施、有序推进，分为三个阶段目标：第一阶段目标：到2013年，新区总体规划、控制性详细规划修编完善，各专项规划加快编制与完善；新区主干路网基本形成，跨江大桥建设加快推进，供水、供电、供气、排水、通信、垃圾处理等市政公用基础设施建设全面推进，水系和绿地系统加快建设；“六馆三街”建设稳步实施，总部基地建设顺利推进，南宁保税物流中心稳步向综合保税区过渡，体育产业城、文化产业城、龙象谷等项目顺利启动；工业园区、商业商务服务区、生态休闲区等其他功能区建设加快，新区基础设施更加完善、城市功能逐步配套、产业加快发展。第二阶段目标：到2015年，新区总体规划、控制性详细规划进一步完善，各专项规划编制完成；新区基础设施和公共服务设施框架基本形成，新区水系和绿地系统进一步完善，“六馆三街”全面建成，总部基地初具规模，中国一东盟国际物流基地建设取得突破性进展，体育产业城、文化产业城、健康产业园、龙象谷等开发建设初具规模，九大板块功能区建设取得实质性进展；工业园区、商业商务服务区、生态休闲区等其他功能区基本框架逐步形成，加快建成基础设施比较完善、服务功能比较健全、产业优势突出、环境整洁优美、现代气息浓厚、国际风貌凸显的宜居新区。第三阶段目标：至U2020年，建立起由总体规划、详细规划和专项规划组成的、系统完善的五象新区规划体系；新区产业、行政办公、商业服务、体育休闲娱乐等各种功能合理布局，交通、市政设施、医疗、教育、环保和绿地系统完善，九大板块功能区基本建成，建设成为具有秀丽岭南风光、浓郁民族风情、鲜明时代风貌，国内一流、世界先进、独具特色的现代化新城。五象新区的规模范围分为三个层面，一是175平方公里的概念性总体规划，规划人口150万人，属远期规划；二是88平方公里的分区规划，规划人口100万人，属中远期规划，主要是对分区的用地布局、公共设施配套、道路网络等方面进行科学规划；三是23平方公里核心区属中期规划，规划人口24万人，力争用10年左右的时间完成。五象新区核心区将要被打造成与朝阳商圈、垠东凤岭商圈一样的市一级的中心区，换言之，南宁第三个市级中心区就是五象新区。因此，在五象新区的规划里，有广西最大的体育中心、文化中心，其中既有广西体育馆等大型体育设施，也有博物馆、美术馆和铜鼓馆等文化设施。五象新区的规划，最大的特色就是实施“城市整体向南”的要求:以邕江为轴线，西建东扩、完善江北、提升江南、重点向南。重点落实开发建设五象新区，按照规划，南部地区（即南宁与钦北防之间）将建成城镇群和中小企业集群，以使南宁、钦州、北海、防城港4市实现“无缝连接”。按照规划，五象新区分两个部分，北半部沿邕江以居住、商务、办公、金融和行政中心为主，南半部以产业基地为主，形成“生活在北、工业在南”的格局。围绕这个布置有一系列具体规划，比如利用沿江地理优势，打造高水平的居住、办公、宾馆、体育设施、剧场、实景演出等区间，沿邕江修建新的堤路园，从堤路园到离江岸 100〜300米的范围里就是绿化带，充分体现沿江景色。城市必要的配套设施都要在五象新区里有所体现。 比如在公共设施方面，学校和医疗机构必不可少，最大的亮点是邻里中心。每个区域都设置有邻里中心，大约为3万〜5万个居民就设置一个，有菜市场、邮局、居委会、派出所等机构和服务点，为居民提供全方位的服务。在基础设施方面，给排水、供气、供电等均已进行规划。原则上是先修路，再对地块进行开发建设。因此在五象新区的前期开发中，基础设施建设投资占的比例特别高，目前三横三纵（“三纵”为银海大道、平乐大道、龙岗大道；“三横”为堤路园大道、五象大道、玉洞大道）的交通网线已基本形成。2013年1月，五象新区的盛科城、金源一品、汇金中心3个项目动工，拉开了“新南宁”在2013年的建设热潮。2013年7月-12月，深圳宝能、上海绿地、广州恒大、万科、合景泰富、雅居乐、富力、天誉等世界500强、国内3500强企业、上市公司等均进驻五象新区，项目总投资高达500多亿元。南宁市社会经济条件背景南宁市是广西壮族自治区的首府，位于广西南部，地处亚热带，北回归线以南，介于东经1071*10938'北纬22°1“2402（地理坐标东经10822'北纬22°48'。现辖兴宁、青秀、江南、西乡塘、良庆、邕宁6城区和武鸣、隆安、马山、上林、宾阳、横县6个县。全市总面积22112平方公里，建成区面积170平方公里，全市2010年末户籍人口707.37万人，其中市区（即六城区）270.74万人。南宁位于广西的西南部，毗邻粤港澳，背靠大西南，面向东南亚，是连接东南沿海与西南内陆的重要枢纽，也是西部重要的省会城市。同时是国家级经济区一北部湾经济区建设的核心城市，拥有沿海城市待遇和税收等多项优惠待遇。2004年起，中国一东盟博览会”永久落户南宁，并每年举办一次，使南宁成为中国对外开放的前沿城市之一。2013年全年全市地区生产总值2803.54亿元，按可比价格计算，同比增长10.3%,增速比全国高2.6个百分点，比全区高0.1个百分点，经济运行总体保持平稳趋势。其中，第一产业增加值 349.93亿元，增长4.8%;第二产业增加值1110.89亿元，增长14.6%;第三产业增加值1342.73亿元，增长8.1%,三产占经济的比重从去年的12.90:38.38:48.72调整为12.48:39.62:47.90,全市经济结构进一步优化。2013年，南宁市城镇居民人均可支配收入24817元，在全区14个地市中排名第1位，比去年同期增加2256元，增长10.0%。增幅在全区14个地市中排名第4位。扣除物价因素，实际增长7.7%。农村居民人均纯收入7685元，在全区14个地市中排名第7位，比去年同期增加908元，增长13.4%。扣除物价因素，实际增长10.7%。2013年，全市全社会固定资产投资完成 2475.01亿元，增长%。其中，基本建设投资1109.74亿元，增长29.16%;更新改造投资728.33亿元，增长23.08%;房地产开发投资416.37亿元，增长14.79%。南宁市及五象新区社会和经济快速的发展为本项目建设奠定了良好的基础，本项目是在上述背景条件下提出建设的。建设的必要性新区拥有巨大发展潜力五象新区是我市的重要组成部分，自2006年启动开发建设以来，新区规划建设取得了显著成效。当前，进一步完善和加快新区规划建设，是推动新区资源合理配置、功能有效运转、发展充满活力，实现新区高水平发展的决定要素；是实施“重点向南发展再造一个新南宁”，建设超大城市，全面提升城市综合功能的必然要求；是提高城市品质，彰显城市魅力，提升城市形象和影响力，增强城市综合竞争力的重大举措。“一轴两翼”区域合作新格局，就注定了五象新区未来的腾飞。五象核心区成为楼市“新引擎”，与它“高起点规划、高强度投入、高标准建设、高效能管理”的开发建设项目原则息息相关。在“实现城市向南发展、建设五象新区、再造一个‘新南宁’的战略部署”中,五象核心区是引导和承载五象新区可持续发展的战略高地， 同时，也是自治区首府南宁新的行政中心、商贸中心、文体中心、信息中心和现代服务基地。五象核心区的建设将带动五象新区的整体往前发展，进一步提升五象新区的核心竞争力，突出“新南宁”的高配生活。虽然五象新区产业发展具有很多有利条件和良好机遇，但也面临着一些亟待解决的突出问题和制约因素，如居住、生活配套设施尚可进一步完善，本项目的建设对五象新区的发展有很好的配套作用，能自治区党校教职工的住房需求。的实施可以提高区党校教职工生活档次，满足五象新区快速增加的人口改善拥有住房的需要区党校教职工对改善居住条件的期望很大， 消费欲望很大，项目建设地点距区党校校址较近，就近购房，就近上班，将给该校教职工生活带来许多便利条件。本项目的实施，正是顺应市场需求，为该校教职工打造适宜的居住条件。本项目建设符合五象新区区规划，市场需求大，可以提高五象新区周边居民生活档次，满足新区快速增加的人口改善拥有住房的需要，具有较大的潜在消费群，对打造南宁第三个中心，实现五象新区核心区社会和经济的腾飞都有十分重要意义，项目建设是十分必要的。2.1.2项目符合南宁市城市总体规划、南宁市近期规划、南宁市土地利用规划随着市委、市政府提出重点向南的发展战略，集中力量建设五象新区，五象新区规划范围175平方公里，核心区范围18平方公里，是一个功能复合的城市中心区，更是一个融入自然的生态城市典范。近几年南宁市明显加大了对五象新区基础设施的投入力度，这种高度集中的投入加上五象新区便捷的交通条件，以及城区越来越强的内生发展机制，为五象新区的发展奠定了基础。项目所在区域在南宁城市总体规划、南宁市近期建设规划中，本项目所占地块规划为商业住宅用地；在南宁市土地利用规划中，本项目所占地块的土地用途为：城镇住宅。本项目的建设，正是符合城市总体规划和土地利用规划，有利于促进规划目标的实现。综上所述，本项目建设是必要可行的。第3章场址选择场址现状项目选址广西区党校五象茗城职工住宅小区项目建设地点位于南宁市五

象新区核心区良兴路与良坛街交叉路口东北面， 本项目规划净用地面积7730.98：112（合11.60亩）。本工程基地范围良坛街南北两端高差约7米，坡度约3.21%。目前场址内已正在进行场地平整工作。项目场址四周视野开阔，无空气、噪声、辐射等污染源，且该址环境幽雅、空气清新、交通便利、供电、供水方便，是建设本项目的理想场地。场址土地权属类别本项目用地系通过挂牌出让方式获取（宗地号：4501081000086130001。，项目用地性质为城镇住宅用地，地块已通过南宁市规划管理局用地批复。场址条件规划条件项目已取得规划部门批准用地，规划条件合理、配套设施基本可以满足项目建设需要。地形、地貌及地质条件南宁市处于华南加里东地梢褶皱系西部地区，属湖泊盆地。由第三系组成的向斜盆地，是本区的主要构造形迹。岩层倾角较平缓，一般5〜20度。大的断裂构造多沿盆地两侧分布，其中西乡塘断裂和右江深大断裂（延伸进南宁盆地西南）是直接影响南宁盆地区域稳定性的两大断裂。总体上，南宁区域地质构造较为稳定。根据中华人民共和国国家标准GB6906-2001《中国地震的参数区划图》南宁地震基本烈度为6度，拟建地区处于非震区，从抗震要求上是满足条件的，具体防震形式待初步设计阶段根据经济技术比较后再定。本项目场地为自然的丘陵地貌，根据小区内经适房的相关地质勘察资料及施工情况分析，小区地块内地质情况较为复杂，存在部分体块较大的泥夹石，在进行基础施工时需对石块进行爆破。水文条件南宁邕江的正常水位一般在61.17m〜64.67m（南宁大坑口水位，以下同）。南宁市邕江设防十年一遇，二十年一遇，五十年一遇及百年一遇的洪水分别是76.51m,77.92m,79.6m和80.89m;根据《建筑抗震设计规范》（GB50011-2010）,南宁市抗震设防烈度为6度，设计基本地震加速度值为0.05g,特征周期0.35s,建筑结构设计需按设计规范要求进行。邕江属西江水系，河床宽度300〜400m,平水期水深15〜20m,一般枯水期平均水位标高为63〜64m,多年平均迳流量411.2亿m3邕江本段已建防洪标准50年一遇的防洪大堤。气候条件本项目拟建地位于南宁市，南宁市属亚热带气候，气候温和，干湿季节分明，夏季高温多雨，年平均气温21.7C,最冷月平均气温为13C,最热月平均气温为28C,年平均降雨量1300.6mm,年最大降雨量约为1970毫米，年最少降雨量约为950毫米。全市阳光充足，日照充分，全年平均日照时数为1827小时。全年主导风向为东风及东南风，夏季为东南风，历年最大风速为 15.7m/s,年平均风速为s。每年7、8月份受台风影响，降水较丰富。秋冬两季气候温和干燥，是工程施工建设的黄金季节。抗震设防类别及设防烈度根据《建筑抗震设防分类标准》(GB50223-2008),建筑物的抗震设防类别可划分为丙类民用建筑，其地震作用按本地区抗震设防烈度即6度计算，其抗震措施按6度考虑。交通条件本项目拟建于南宁市南宁市五象新区核心区良兴路与良坛街交叉路口东北面西侧，交通条件良好，能满足建设期间和运营期间的交通要求。给排水条件本项目所在的区域建设中已规划有城市路网， 给水管道可就近接取，排水根据市政排水规划设计，排水采用雨、污分流制，雨水通过地面排水沟管收集后，直接排至市政排水管道，接水口由市政部门审批提供。生活污水通过化粪池处理后排入城市污水排污管道， 接水口由市政部门审批提供，最后就近送至污水处理厂处理达标后排放。供电、通讯条件本项目所在区域中有可供接入的电力线路接口， 经设计阶段计算后，可以直接向相关部门申请连接使用。道路规划有城市电缆、电话等线路，可以直接向有关部门申请连接使用施工条件现有场地、公用设施和辅助设施均能够满足本期工程施工场地、施工用电、用水等的需求。内外部协作条件业主内部思想统一，非常重视本项目的建设，为早日解决夹心层”群众住房问题积极推动项目的进展。同时本项目由广西大申佳园房地产有限公司做建设单位，负责项目建设的各项工作，确保项目顺利的实施。综上所述，本项目的各项建设条件均能满足项目建设的需要。第4章市场预测及需求分析市场预测五象新区房地产趋势预测“一轴两翼”区域合作新格局，就注定了五象新区未来的腾飞。五象核心区成为楼市“新引擎”，与它“高起点规划、高强度投入、高标准建设、高效能管理”的开发建设项目原则息息相关。在“实现城市向南发展、建设五象新区、再造一个‘新南宁’的战略部署”中,五象核心区是引导和承载五象新区可持续发展的战略高地， 同时，也是自治区首府南宁新的行政中心、商贸中心、文体中心、信息中心和现代服务基地。五象核心区的建设将带动五象新区的整体往前发展，进一步提升五象新区的核心竞争力，突出“新南宁”的高配生活。2013年2月，广西南宁五象新区规划建设工作委员会和广西南宁五象新区规划建设管理委员会进行的挂牌仪式， 由此可见，五象新区的开发建设迈入了成规模建设、上水平发展的新阶段。五象核心区不仅拥有青秀山风景区、邕江、五象湖等生态资源，还拥有广西体育中心、南宁中心、航洋信和广场、汇金中心等城市新地标，资源丰富、产业丰富、功能丰富，早已受到购房者的青睐，加之基地路网及各大桥的修建与开通，使得区域的地块价值、项目价值都将逐级增长。随着市民中心、广西文化艺术中心、广西体育中心、青少年活动中心、老南宁、南宁艺术博物馆、五象新区综合医院等一批重大公共设施中部分设施的逐步建成，同时老城区部分服务功能向核心区的转移，五象核心区可为我市市民乃至全区人民提供优质的公共服务。独天得厚的地理优势和高品质的规划建设使核心区成为五象新区发展的最大受益者，在其他板块还在谋求发展的时候，核心区的建设已是一片方兴未艾。在政府利好政策的带动下，已经有众多的区内、外品牌地产开发商落户五象核心区。金诺地产、金源集团、汉军地产、航洋集团、地王集团、港保地产、盛科地产等本地品牌开发商已在核心区蛰伏多时，以上海农工商、云星集团、广源地产为代表的外来房产大鳄也重兵布阵核心区。这些品牌地产开发商不仅带来了高品质的楼盘，还给购房者带来了先进的居住理念和优质的品牌服务。近两年来，已有近20家房地产开发商在五象新区核心区拿地开发。种种迹象都显示出：这个承接中国一东盟发展大机遇的五象新区正在崛起，众多品牌地产开发商布局核心区，加速了南宁五象新区楼市“新引擎”启动。五象新区核心区楼市前景较好。项目所在区域环境分析.区位优势：五象新区处于南宁南向发展轴线核心位置，以交通优势作为支撑，以大交通带动大开发。水路：邕江穿城而过，沟通各地；海运：五象新区紧逼钦州湾。出海便捷。陆路：“三纵三横”基本贯通（“三纵”为银海大道、平乐大道、龙岗大道，“三横”为堤园路、五象大道、玉洞大道），新区通过英华大桥、五象大桥、良庆大桥、青山大桥以及青坪大桥等跨江大桥与市中心区连为一体；五象大道、玉洞大道、堤路园、银海大道、南宁大桥南岸和环城高速公路、南北高速公路、南北二级公路等道路连接内外交通。③地铁：2、3、4号线经过。铁路：湘桂铁路就在五象新区，五象大道东延长线至南宁港；规划新的快速路与空港新城和火车东站相接。航空：五象新区核心区距吴坪国际机场30公里。.配套公共设施目前五象新区开发初具雏形，特别是核心区的建设已初步形成规模。其中，广西体育中心（一、二期）、广西城市规划建设展示馆、广西美术馆、广西铜鼓博物馆、26中新校区等一批重大项目已相继竣工和投入使用；广西体育中心（三期）五象总部大厦、五象湖、五象广场、南宁市青少年活动中心、广西天文馆等重大工程正加快建设；总部基地内，自治区政协会馆、中国移动信息枢纽中心、青啤•海尔总部基地、南宁海关报关中心等项目已先后开工建设， 18平方公里的核心区将以崭新的姿态高速发展，成为个具有时代气息和生态宜居的城市新区。配套教育设施为：规划兴建/扩建的小学柳沙江南小学、玉洞小学、良庆镇初级中学、稔水小学、那黄小学、新村小学、那平小学、坛泽小学；规划兴建/扩建的中学：市八中新校区、市二十六中五象校区、市三中国际学校、市三中五象校区、邕宁高中龙岗校区；特殊学校：南宁阳光特殊教育学校，共14所中小学校；已经投入使用的有：二十六中五象校区、八中五象校区、五象小学（原柳沙江南小学）。南宁市及五象新区房地产开发概况2013年全市（含六县，下同）新建商品房（不包含政策房，下同）批准预售面积871.9万平方米，同比增长48.3%,其中商品住房（不包含政策房，下同）701.8万平方米，同比增长43.09%;商业营业用房59.22万平方米，同比增长90.36%;办公楼38.71万平方米，同比增长577.93%;其他类商品房72.17万平方米，同比增长18.99%,分别属于车库、车位、杂物房等其它用途的房屋。全市新建商品房成交面积723.49万平方米，同比增长43.7%;成交套数74181套，同比增长42.74%,其中住房成交面积641.47万平方米，同比增长40.23%;成交套数62670套，同比增长39.05%;商业营业用房成交面积33万平方米，同比增长57.44%;办公楼成交面积19.49万平方米，同比增长208.87%;其他类商品房成交面积29.53万平方米，同比增长57.58%。存量房成交面积196.27万平方米，同比增长60.14%;成交套数20326套，同比增长70.98%;其中存量住房成交面积179.01万平方米，同比增长69%;成交套数16354套，同比增长69.95%。2013年，南宁市房地产开发投资416.37亿元，增长14.79%。2013年，南宁实施限购令进入第三个年头，南宁楼市持续火爆， 2013年整体房价达到7926元/ttf,同比2012年上涨3.7%。从南宁市各大楼盘销售情况来看，商品房住宅销售均价在5000-7000元之间的楼盘销售量较大，据统计，全市有销售的房地产开发项目中，商品房住宅销售均价在5000-7000之间的项目占总项目数的26.24%,商品房住宅销售面积占全市商品房住宅销售面积的39.12%,刚需小户型和价格比较经济实惠的项目楼较能得到消费者的青睐。良庆区受政府推动五象新区发展的影响，五象新区成为了新的热点区域，许多投资和投机者看好该区域的发展，形成成交量近年来不断攀升，2013年上半年成交量约13.15万nf位居全市第五，良庆区的五象新区将会是青秀区热度过后的新热点区域，在政府再造一个南宁的规划引导下，许多开发商将会陆续抢占新区域市场形成火热趋势。2013年8月五象新区成为了当月南宁楼市最亮眼的一颗新星。当中，农房•澜湾九里和江悦蓝湾无疑是本次五象新区成交上涨的有力推手。江悦蓝湾首期开盘，主推250套60—190nfN+N户型产品，吸引近千人到场抢房。农房•澜湾九里首开，主推82-88m22+1房以及128nf四房复式楼，开盘2小时候宣布售罄。2013年8月，五象新区新房成交766套，环比上月增长233.04%。2013年末，五象新区上演卖地专场，6幅地块出让，引来国内十强房企中的富力、雅居乐等大型企业争相竞拍。周边典型楼盘分析1、昌泰水立方项目昌泰水立方项目位于龙岗大道西侧，临近邕宁区政府办公行政中心。是南宁市政规划东扩西建、五象新区重点规划建设区域，项目将以全新的形象，规划打造成为龙岗片区首席标志性楼盘。项目占地29466.814itf,建筑面积为170164由8栋32层的高层组成，共有1284户，单体户型方正，使用率高，每户赠送面积超大且使用功能极强。项目毗邻邕江，周边规划均为政府办公用地，同时拥有江、山、市政资源三重稀缺资源 ，项目总投资额为4.5亿元，工程周期为两年半。住宅均价6000元/ttf,商铺1.1-3.5万元/M。昌泰水立方在户型设计上创造极佳的空中绿化，采用独特的空中花园设计，让房子更具活力。在小区内部形成“一心、两轴、三节点”的景观空间，N+1户型、空中花园和双水景的规划设计，营造大空间、大花园、大江景居住环境。昌泰水立方项目将以高品质、高起点的规划设计，引领着南宁城市高品质水岸顶级生活方向。2、汉军•五象一号项目汉军•五象一号项目位于南宁市五象新区核心区，东距南宁大桥与五象大道交叉口约500米，南依五象大道、北临邕江、紧邻堤园路。汉军•五象一号占地118亩，总建筑面积约32万itf。项目结合地形及区位，采取东南商业、酒店、公寓东南朝向，中央住宅群南北朝向的功能布局，西侧对接五象大道起点，是通向市区的必经之路，流动性较高，适宜商业配套；东侧特色商业内街的优化设计，带来全新的购物感受和休闲娱乐体验；南揽五象岭森林公园，独享都市罕有的鲜氧生活。汉军•五象一号，以西班牙风格，地中海式建筑造型构思、领先的高科技技术，将建筑体完整地置于时尚和城市新动力的五象新区核心区之中，以具有商务风情的高端住区形象缔造一个功能完善、智能健康、软硬件设施俱佳的一流城市综合体建筑群。3、港保苑小区项目港保苑小区位于南宁市良庆区五象大道西段666号，广西体育中心正对面，处于南宁市五象新区的核心区；项目东至邕宁老城区及八尺江，东面紧靠中国东盟创意乐园；南面为广西体育中心；西面为五象新区核心商务办公、文化、行政区；北面紧邻滨江公园及一线邕江景观、国家4A级青秀山旅游风景区等；由广西港保建设投资有限责任公司投资建设，规划用地面积42008.15平方米，规划建筑面积196397.89平方米，工程由8栋楼15+1层〜25+1层的高层组成，创造一个集生活、运动、文化于一体的高尚居住小区。使用功能有住宅、商铺、公建配套等，规划住宅户数 1159户，车位1250个。户型有二房、三房、四房、楼中楼，面积区间在 80m2-230itf左右，户型特色较方正、实用、合理利用空间、大阳台、大飘窗。需求分析本项目所在地五象新区是当前南宁市重点打造的新区 ，地理位置优越，交通发达，本项目是定向开发销售给区党校教职工的商品住宅，目前已和该校达成意向，教职工对本项目商品住宅需求量较大。物质生活的不断改善，带来消费的增长，该校教职工对住房的要求越来越高，而本项目地处五象新区核心区，项目将利用其的良好生态和区位优势在五象新区区打造出一个人文共生的生态示范小区，以创新的开发理念和居住生活方式打造高品质、高标准的住宅小区。项目SWOT分析1、优势分析(Strengths)(1)利于提升商品房的潜在价值本项目开发路线为多种户型结合的高层住宅，容易聚集小区人气，提高项目的社会形象，产生社会效应，利于提升商品房部分产品的价值，亦利于为本项目日后的营销推广。(2)政府、媒体影响力巨大通过对五象新区版块住宅项目进行调查，发现政府、媒体对该城区五象新区的宣传力度加大，极大的提升区域形象。特别是使消费者看到了区域的未来价值，吸引了众多消费者来到该区域。(3)项目地理位置优越本建设地址位于五象新区核心区良兴路与良坛街交叉路口东北面，项目区位条件优越，产业发展具有良好的外部条件和政策环境，项目建设和自然条件良好，市场前景广阔，为产业的开发优化奠定了重要前提条件。2、劣势分析(Weakness广西大申佳园房地产有限公司是一家从事房地产开发、销售的企业，具有中国房地产开发企业资质，本项目主要以商品房开发为主，就现在该公司的实力而言，要开发好本项目，不存在明显的劣势。3、机会分析(Opportunities)项目所在区域位于南宁市五象新区核心区。当前南宁市五象新区核心区将要打造成与朝阳商圈、垠东凤岭商圈一样的市一级的中心区，换言之，南宁第三个市级中心区就是五象新区，五象新区地理位置优越，基础设施配套齐全，城市功能完善，区域内交通便利,商贸活跃，通讯发达，产业优势明显，是生活、投资、置业的理想之地。住宅产业化的发展，必定增加同档次的住宅产品，本项目为吸引更多的目光，需从设计方案上体现出自己的优势，本项目选择有实力的设计单位担纳本项目总体设计工作，方案如下：住宅及配套设施设置如下：.利用绿化及地坪广场设置休闲活动场所。.住宅：充分利用场地优势合理布局，方便居民生活。.设备用房：发电机房、水泵房设于地下。.车位：设于地上、地下。、威胁分析(Threats)南宁市房地产市场容量有限，2006年，国家给房地产行业念起了“紧箍咒”。国六条、套型建筑面积90平米以下面积占70%的比例、限价房、加息、限外等一系列政策频频出台，调控已从“宏观”延伸到“微观”。但整体上看，房价的“热情”折射的是供求关系紧张，房地产市场总体依然呈现出健康向上的态势。今后几年投资开发量又将激增，使竞争更趋激烈。住宅产业化的发展，必定增加同档次的住宅产品，从而加剧此类产品之间的竞争，增加各开发商的开发风险，本项目在开发的过程中必须切实做到以下几点：.以先进的开发理念打造精品，全力营造高品质小区。.在严格控制建筑成本前提下，打造综合素质高价格低廉的社区。.严格把好产品的质量关，保证建设合格的产品。.项目规划、开发、营销要强调超前性，特别是在户型的设计、面积的配比上，针对目标客户设计合适的产品。.必须确保开发进度的继续性，争取以最短的时间全部推向市场。项目定位广西区党校五象茗城职工住宅小区项目为定向开发项目，消费群体主要为区党校的教职工，该校教职工对改善居住条件的期望很大。项目的定位必须考虑该区域内在目标消费群的承受能力，项目应以建设低价位、中小套型的住宅为主，并依据需求建设必须的商业和市政配套设施。价格定位本项目住宅部分主要为定向开发，定向销售给区党校教职工。当前五象新区商品住宅售价均价约为7000元以上，考虑到该校教职工的月收入约为2500元-3500元，设定本楼盘的住宅销售均价为3960元/m2,商铺定价为15000元/m2,地下车位销售价格为13万元/个。第5章工程建设方案总平布置规划原则1、本项目的建设规划要与南宁市以及本区域总规划有机结合，采取建筑与规划环境相协调的原则；2、科学规划、合理布局、突出功能、完善配套，具可持续发展性，考虑未来科技发展及功能进一步扩展的具体情况；3、以人为本的原则：规划建设中应充分考虑适于运营使用的特点，做到在保证项目功能的同时，创造良好的工作环境；4、可持续发展原则：为项目今后的功能提升预留空间；5、规划设计完整性原则：在规划阶段充分考虑功能细化设计的可行性，保证规划设计理念贯彻实施的可操作性。设计理念本方案力求通过理性的设计，将小区建设成为居民生活休息的乐园，精神回归的家园。 均好性、经济性”是规划设计的出发点， 健康、活力、舒适”是规划设计的目标。总平面设计营建优美的人文社区，在考虑社会效益、环境效益的同时提升用地的经济效益，使工程达到功能组织合理、用地配置得当、结构清晰、道路顺畅、适当配套等要求，创造出以人为本、尊重环境，舒适优美的人居空间，同时具有鲜明的地方特色和新的住宅理念。1、布局整体布局规整，具有现代风尚；与周围建筑群在功能、交通、空间形象上协调；突出信息时代便捷、高效、互动的结构理念。住宅工程采用围合式布局，充分考虑建筑一人一环境”三者之间的相互渗透，力争创造出一个安静舒适的有机居住环境。2、规划方案本项目用地呈矩形，本项目总平规划将七栋住宅楼由南至北平行布置，总平布局在充分考虑住宅平面空间组合，既统一也相对独立，立体景观影响的同时，注重单体朝向，确保户户无遮挡、全景观；小区内分区域设置绿化用地，将中心绿地广场与各组团绿地有机的结合起来，同时配合绿地铺装、小品等设施形成丰富多彩的立体绿化景观，提高居住品质。4、功能户型设计在保证住宅的均好性”同时，重视私密性；单元设计做到动静分区，交通流线清晰不交叉，同时保证起居室或主卧室朝南，采光通风良好；户型每套均设有生活阳台，方便使用；厨卫相对集中布置，以利管线集中；厨房保证足够的操作面，并考虑了排烟管道和集中热水器的安装位置。5、造型本项目采用简约的现代主义风格的外观方案，方案力求用简单经济的建筑元素体现一个现代住宅小区建筑简单有力的美感。6、交通本项目基地机动车入口设在良坛街中部，基地东北角设与弘良路相接的机动车出入口通道。场地出入口与景观绿化环境相结合，围绕绿地设置小区园路，尽量扩大集中绿地大面积的环境效果；道路系统简洁有效，在保证消防通道顺畅的前提下，沿小区路设置生态机动车停车位，满足住户及访客的基本的停车要求。本项目停车位依据项目规划设计条件设置。7、竖向设计本项目地面雨水排放采用明沟与暗沟相结合的形式，建筑物周边设有盖明沟，汇集天面及场地附近的雨水，与经小区污水处理站处理后的生活污水分别排入市政排水管道。本项目所有管线均采用埋地布置，所有管线(给排水管、供电线、电话线、有线电视、宽带等)沿路边布置到达建筑物。8、无障碍设计(1)本项目公共建筑与住宅建筑入口均设轮椅坡道和扶手；(2)本项目建筑入口轮椅通行平台最小宽度A2.0冰；(3)本项目所有无障碍入口和轮椅通行平台均设雨棚；(4)本项目候梯厅的无障碍设施与设计要求满足无障碍设计规范(GB50763-2012)要求。建筑工程设计依据1、项目总体规划设计任务书；2、南宁市规划管理局建设项目规划设计条件通知书；3、南宁市规划管理局核发的用地规划定点红线及地形图、路线图等相关资料；4、南宁市规划管理局审查批准《小区规划总平面图》 (审批号：2009—015);5、《城市居住区规划设计规范》(GB50180—93)(2002年版)；6、《民用建筑设计通则》(GB50352—2005);7、《住宅设计规范》(GB50096-1999 2003年版)；8、《住宅建筑规范》(GB50368-2005);9、《城市道路和建筑物无障碍设计规范》(JGJ50-2001);10、《高层民用建筑设计防火规范》(GB50045-952005年版)；11、《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》 (GB50067-97);12、其他国家相关设计规范；13、建设单位广西大申佳园房地产有限公司有关文函。住宅设计要点本项目共设置7栋高层/小高层住宅，其中：6#娄为14层一梯四户住宅，7#楼为15层一梯四户住宅，1#、2#、4#、5#楼为18层一梯四户住宅，3#楼为24层一梯四户住宅。其中：90m2以下户型270户、120itf户型128户、140itf户型142户。平面户型设计需注意房间尽量直接对外采光，采取自然通风。小区空间开敞，视线通透，采光、通风俱佳，无闭塞之感。住宅间距满足《南宁市城市规划技术管理规定》的要求。表5-1 住宅户数配比表面积户型(建筑面积)套数户型百分比90nf以下27046.2120褶以内12841.7140褶以内1424.5540立面设计立面设计力求和小区内经济适用房住宅楼整体立面相吻合 ，外饰面材料以涂料为主，通过立面线条组合及屋顶局部造型，体现出美观，简洁、大方，做到整体和谐，营造一个优美的居住环境，体现建筑的层次感和现代感，整个建筑风格以明快清新为主。予人亲切、朴实之感，既符合住宅项目的特质，又为南宁城市建设增添了自然、健康的形象。剖面设计剖面设计根据使用功能、建筑造型、结构尺度、并结合地形高差综合考虑，根据各户型的设计要求，在满足采光通风的情况下，本着经济的原则确定层高。结构工程设计依据(1)《建筑结构可靠度设计统一标准》(GB50068-2001);(2)《建筑结构荷载规范》GB50009-2001(2006版)；(3)《混凝土结构设计规范》(GB50010-2010);(4)《砌体结构设计规范》(GB50003-2001);(5)《建筑抗震设防分类标准》(GB50223-2008);(6)《建筑抗震设计规范》(GB50011-2010);(7)《高层建筑混凝土结构技术规程》(JGJ3-2010);(8)《建筑地基基础设计规范》(GB5007-2002);(9)《建筑桩基技术规范》(JGJ-2008);(10)《混凝土结构耐久性设计规范》(GB/T50476-2008);(11)《广西膨胀土地区建筑勘察设计技术规范》(DB45/T396-2007)。自然条件及荷载：1、建筑工程类别：一类建筑；2、耐火等级：一级；3、建筑设计使用年限：50年；4、建筑结构的安全等级：根据《混凝土结构设计规范》 GB50010-2010,建筑物均属于一般的建筑物，其建筑结构的安全等级取为二级。5、基本风压：根据《建筑结构荷载规范》GB50009-2001(2006年版)，建设场地所在地基本风压W0=0.35kN/itf(100年重现期)。6、地震作用：根据《建筑抗震设计规范》GB50011-2010,建设场地所在地抗震设防烈度为6度，设计地震分组为第一组，设计地震基本加速度值为0.05g(g为重力加速度)。另根据《建筑抗震设防分类标准》 GB50223-2008,建筑物的抗震设防类别可划分为丙类民用建筑，其地震作用按本地区抗震设防烈度即6度计算，其抗震措施也可按6度考虑。7、工程地质及水文地质条件：场地属于岩溶地区，溶洞较发育，建筑场地类别为II类；为抗震有利地段，设计特征周期为0.35s。场地地下水对硅结构微腐蚀性，对钢筋硅结构中的钢筋微腐蚀性。8、荷载选用：各建筑物各层楼面、屋面荷载均按照《建筑结构荷载规范》GB50009-2001（2006年版）进行取值，填充墙砌体重量按照实际取值。5.3.3结构型式本工程建筑为高层/小高层住宅建筑；地下室设置：设有地下室1层，其建筑功能为停车库和设备用房。结构体系拟采用全现浇框剪结构，结构设计时需采用符合楼板平面实际刚度变化的计算模型，并对薄弱部位采取相应的加强措施。设抗震缝后，以地下室底板为嵌固端进行结构分析，并补充抗倾覆、抗滑移计算，以满足埋深不足的安全要求。地下室建筑平面超长，拟采用温度伸缩缝（须满足抗震缝要求）分割成数个均满足伸缩缝间距限值的单体建筑。地下室平面中，按照30~40m间距设置一道伸缩缝，待带外两侧混凝土浇注完毕60天后采用高一等级的补偿收缩混凝土予以封闭。结构抗震等级为三级，采用的主要结构材料为钢筋混凝土，填充墙采用加气混凝土砌块。5.3.4地基及基础主楼部分暂采用桩基础，裙房部分采用天然基础，具体待场地岩土工程详细勘察后确定。给排水工程设计依据1、设计委托书、有关批文和协议合同（见建筑部分）；2、甲方提供的有关市政及单位小区给排水资料和要求；3、建筑提供本工程红线范围内的平、剖面图；4、建筑给水排水设计规范GB50015-2003（2009版）；5、高层民用建筑防火规范GB50045-95（2005版）；6、建筑灭火器配置设计规范（GB50140-2005）;7、建筑设计防火规范（GB50016-2006）;8、自动喷水灭火系统设计规范（GB50084-2001）（2005版）。设计范围本工程设计范围包括生活给水系统、 消火栓给水系统、车库自动喷水