郑州秀水湾豪宅项目前期策划-254p-营销执行方案

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中国房地产资源群QQ130663946项目整体定位物业发展建议报告思维导图启动区建议综合分析第一部分、综合分析项目整体定位物业发展建议报告思维导图启动区建议综合分析市场分析本体分析客户分析1、市场分析城市发展行业环境市场分析竞争市场从中原城市群到中原经济区的国家战略制定《中原城市群发展战略纲要》——集聚中原城市群以郑州为中心，包括洛阳、开封、新乡、焦作、许昌、平顶山、漯河、济源共9个省辖（管）市，是中部地区承接发达国家和我国沿海发达地区产业梯度转移、西部战略资源输出的枢纽和核心区域之一。郑州城市发展大势城市发展行业环境市场分析竞争市场“中原经济区”纳入国家规划，温家宝寄予厚望

“中原经济区”与“环渤海”、“长三角”、“海西”、“珠三角”等经济区遥相呼应，将“中原经济区”纳入国家层面的重点开发区域，这使得中国中部的崛起可期可待。《全国主体功能区规划》明确提出，中原经济区作为国家层面重点开发区域，位于中国“两横三纵”城市化战略格局中陆桥通道横轴和京哈京广通道纵轴的交汇处，包括河南省以郑州为中心的中原城市群部分地区。郑州城市发展大势城市发展行业环境市场分析竞争市场3月2日，中共中央政治局常委、国务院副总理李克强亲切看望了参加十一届全国人大四次会议河南团的人大代表们。在谈到中原经济区建设时，李克强说，河南承东启西、连南贯北，区位优势明显。从中原城市群、中原崛起，再到中原经济区，这是近些年来河南省委、省政府的战略设想，并一直朝着这个方向在努力。中原崛起对全国有重大意义，中原经济区建设上升为国家战略正逢其时。在全国经济社会发展布局中，中原地区理应担当起更大责任，为全国发展做出更大贡献。我相信，河南未来的发展一定前景广阔，大有希望！十一届全国人大四次开幕，“中原经济区”写入全国政协工作报告；李克强说：“中原经济区建设正逢其时”！郑州城市发展大势城市发展行业环境市场分析竞争市场中原经济区涉及7省28城市中原经济区的核心：郑州，开封中原经济区的重要联络点：邯郸，安阳，徐州，襄樊，焦作中原经济区网络支点城市：洛阳，安阳，商丘，南阳，焦作郑州市贯彻“上下衔接，左右逢源”的思想，将周边县市纳入郑州城区，作为一个大都市来规划建设。其发展的空间结构可以简单概括为：一心四城、两轴一带及网络化城镇体系。“一心”即郑州都市区，包括郑州市中心城区、上街－荥阳组团、中牟组团和航空港组团；“四城”指巩义、新郑、新密、登封4个中等城市；“两轴”是城市东西、南北向的城镇发展轴线；“一带”是指沿省级交通干线，由登封市、新密市和新郑市共同构成的城镇发展带。郑州城市发展大势城市发展行业环境市场分析竞争市场中原经济区、中原城市群、郑汴一体化、大郑州新区等的发展战略的实施，将为项目开发带来机遇和挑战。郑州城市发展大势城市发展行业环境市场分析竞争市场经济角度——郑州市近五年，GDP翻了一番。整体经济形势稳步快速增长。在固定资产投资拉动经济增长的同时，也对郑州房地产开发的水准提升创造了条件。郑州市GDP年均增幅15%，超过了国家整体GDP增长水平。整体经济实力增长较快，为房地产市场的发展奠定了实力基础；郑州市固定资产投资增长稳定，年均增幅30%以上，2009年固定资产投资额达到2289.1亿元。在城市道路、桥梁、房屋、场馆、医疗、教育等基础及公共设施的投入不断增加的同时，也奠定了房地产发展的环境基础。郑州经济发展大势城市发展行业环境市场分析竞争市场人口角度——郑州城市化进程加快、人口激增，将在未来几年内拉动郑州房地产的良性、快速发展，为郑州房地产及项目开发水平的提升奠定坚实的基础按照郑州市城市发展规划，至2020年，全市总人口将达到1100万，城市化水平80%左右。其中市区人口500万，人口规模较目前扩大0.5倍；按照历年来郑州城镇人口增加绝对值来看，基本在8-14万之间，年均增长12万，其中市区人口约为10万，按人均住房面积20㎡计算，相当于每年将新增200万㎡的刚性住房需求；郑州市人均可支配收入增长平稳，年均增幅在10%以上，2009年城市居民人均可支配收入达到117417元，在中部省会城市中仅次于武汉市。居民收入的快速增长与消费能力不断提高，亦将带动房地产消费力的提升。郑州人口发展大势城市发展行业环境市场分析竞争市场2010年郑州市市政要点：2010年1月，年内再开设4条城际公交线路，禁止叫卖出租车经营权。2010年2月，郑州地铁首段隧道贯通。2010年3月，我省今年5月再开4条城际公交。2010年4月，郑州南隧道北架高，京沙快速路开建。2010年6月，河南城市建设管理工作会召开，2年内完成供热计量改造。2010年8月，郑州城市总体规划获批。2010年11月，中原经济区建设。2010年12月，运河新区建设获批，打造“中部第一商圈”。2010年12月，郑州城市快速通道变成“一环三横两纵”。2010年12月，10条（段）道路积水点改造将开工。郑州城市发展建设城市发展行业环境市场分析竞争市场城市发展分析小结郑州市经济的快速稳步发展，中部崛起战略规划的不断推进，人口迅速增加，使得郑州城市化进程速度不断加快，住房需求快速增长，为郑州的房地产市场发展提供了稳定积极的利好环境。城市发展行业环境市场分析竞争市场城市发展行业环境市场分析竞争市场2010年地产政策大盘点2010年1月7日---国务院办公厅出台“国十一条”，二次房贷首付款比例不得低于40%。2010年1月12日---中国人民银行决定，从10年2月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2010年4月15日---推出“国四条”对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不得低于50%。2010年4月17日---国务院又发出《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，提出十条举措，被称为房地产“新国十条”。2010年4月18日---国务院发布通知指出，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。2010年4月20日---住建部明令禁止开发商以排号、发放VIP卡等方式收定金。行业政策关注城市发展行业环境市场分析竞争市场2010年5月2日---央行宣布自5月10日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2010年6月4日---住建部、中国人民银行、银监会联合发布二套房认定准则细则。2010年9月27日---国土部住建部出重拳，闲置土地一年以上禁拿地。2010年11月3日---四部委全面叫停第三套住房公积金贷款，并将第二套住房公积金个人住房贷款首付提至五成。2010年，是地产飘摇动荡的一年，房地产局势面临多次考验和磨砺，中央新政层出不穷，调控政策纷纷出台。行业政策关注城市发展行业环境市场分析竞争市场2010年地产政策大盘点城市发展行业环境市场分析竞争市场2011年1月26日出炉的“新八条”，包括二套房首付增至6成，加强税收调节，金融监管等，拉开了2011年新一轮楼市调控的序幕。此次新政策在问责地方政府、信贷税收政策、土地供应和保障房建设等方面，均有不同程度加码。2011年1月27日，上海、重庆宣布房产税试点，沪渝成为国内首批房产税改革试点城市,楼市再次面临严厉调控。重庆、上海房产税试点一月有余，限购政策在全国30多个城市也已陆续出台，出现了“最严厉版”北京限购令与“较温和版”成都、贵阳限购令。城市发展行业环境市场分析竞争市场行业政策关注2011年地产政策“新八条”调控重点主要集中在明确地方政府调控目标、强化差别化住房信贷政策、严格住房用地供应管理、调整完善相关税收政策等方面，二套房贷首付提高、限购加码、严征营业税成为新政调控的主要“发力点”。新一轮调控下，房价怎样变化？各路专家均表示在新政的作用下，房价回调压力剧增，2011年全国楼市调整的幅度将大于2010年，部分城市房价将出现一定幅度的下调。

●2011年3月4日—对在本市市区已有一套住房的本市户籍家庭，持本市居住证一年以上，在本市缴社保或个人所得税一年以上的非本市户籍家庭限购一套对已有两套住房的本市户籍，拥有一套及以上住房的非本市户籍居民家庭，无法提供一年以上居住证或社保或个人所得税证明的持本市居住证一年以上，在本市缴社保或个人所得税的非本市户籍暂停在本市向其售房.高新区和经济技术开发区不在限购范围。

郑州“限购令”行业政策关注●2011年1月5日---郑州市房管局通报郑州市政府，自1月6日起，在郑州建成区内对人口过密区域和其他区域，实施差异化的限购政策城市发展行业环境市场分析竞争市场上有政策，下有对策，看热炒的“限购令”破解之策：对策一：假离婚；对策二：迁户口；对策三：以公司名义和法人名义买房；……“限购令”注定成为政府调控房产市场的一记重拳，市场热炒的对策多种多样，无论怎样，我们都应理性应对：限购令的出台，市场投资性需求将被抑制，房地产市场投资泡沫得到挤压，促使房地产市场理性回归。市场需求发生变化，开发企业应考虑调整产品设计，比如适度增大舒适型产品配置，吸引终极自住置业者等措施。限购令出台再次表明政府调控态度坚决，开发企业要在产品设计上超前考虑，打开郑州细分产品市场，优化市场占有率，提高企业政策调控抗性。2001年-2010年，郑州市商品住宅供应量对比分析：从2001年起，郑州市商品房供应量呈逐年稳步攀升趋势，07年达到历史新高；自08年起，由于受到国际金融危机及国内政策影响，商品房供应出现负增长，连续两年，供应量大跌。需求量在09年大步回升；2010年，商品房供应出现新高，接近07年水平。商品住宅供求格局走势商品房住宅市场分析城市发展行业环境市场分析竞争市场郑州市商品住宅供应区域对比分析：金水区较09年有小幅增长，供应量位居第一，中原区由于大型城中村改造及旧城改造项目开售（如中原新城、锦艺国际华都）位居第二，二七区次之。二七区2010年商品房市场供应量较之2009年增幅最大，表明郑州市房地产发展格局已发生变化，开始呈现多极化、多重心发展趋势。区域供求增长商品房住宅市场分析城市发展行业环境市场分析竞争市场2010年商品住宅市场供求分析2010年12月，郑州市商品房新增供应量100.9万平方米，同比下滑19.56%，环比上涨16.44%；2010年12月，郑州市商品房销售面积130.43万平方米，同比下滑21.09%，环比上涨35.64%；2010年10月至12月，郑州市商品房市场持续供不应求，供求比为1:1.29。商品房住宅市场分析城市发展行业环境市场分析竞争市场住宅物业累计成交969.91万平方米，12月成交量激增，年度结构性占比高达84.58%；商业物业累计成交83.84万平方米，结构性占比较2009年全年小幅下挫；办公物业2010年累计成交92.93万平方米，创下年度峰值，结构性占比8.10%，首度高于商业物业。供求格局商品房住宅市场分析城市发展行业环境市场分析竞争市场——12月，二七区新增供应量上扬显著，各区域唯有金水区下挫显著，12月，金水区商品住宅新增供应量15.83万平方米，环比下挫46.67%，源于11月份供应透支；二七区在升龙国际中心、康桥金域上郡两项目拉动下，商品住宅新增供应量为25.08万平方米，环比涨幅高达57.72%；管城区、惠济区、郑东新区、中原区新增供应均现大幅度上扬。区域供求比较商品房住宅市场分析城市发展行业环境市场分析竞争市场——12月，销售价格保持在7000元/平方米，同比上涨42.3%。12月，郑州市商品房销售均价7025元/平方米，同比上涨42.32%，显著高于全年6138元/平方米。郑州市商品房11月成交均价7334元/平方米，12月下滑源于金牛水岸国际花园、同汇水木清华、中鼎花园、帝湖东王府等经济适用房、低价备案项目入市的影响。价格分析商品房住宅市场分析城市发展行业环境市场分析竞争市场——12月，住宅物业价格稳步攀升，商、办物业均现下挫12月，各物业属性成交价格走势相差比较大。商品住宅成交均价持续攀升，再创新高；商业物业跌至14596元/平方米，环比下挫7.87%;办公物业再次跌至10000元/平方米以下，环比下挫14.63%。价格分析商品房住宅市场分析城市发展行业环境市场分析竞争市场行业政策——2010年以来，房地产调控政策密集出台，充分体现政府调控的信心与决心，政策基调仍是增加供给、抑制投机投资性购房、加强监管、扩大保障性住房建设，2011年初各大中城市限购令相继出台，预计2011年政策环境将更为严厉，政府对房地产市场的调控仍旧不会放松。商品住宅市场——2010年，商品住宅无论在供应量、成交价格、成交量均呈上升态势，市场呈现供需两旺的良好态势。城市发展行业环境市场分析竞争市场城市发展行业环境市场分析竞争市场在售——竞争市场目前在售主要项目市场供应总量为1465万㎡，综合容积率为4.23，激烈性的竞争环境将引导市场进入由“量变”到“质变”的发展过程。项目名称

物业类型

总占地(万㎡）

总建面（万㎡）

容积率

已推面积（万㎡）

锦艺国际华都高层住宅/商业34.291203.525溪山御府高层住宅/商业8.540511金域上郡高层住宅1053511升龙国际中心住宅/商业/公寓/写字楼25.31205.2554.4中原新城住宅/商业/公寓/写字楼32.11805.662.67橄榄城住宅、公寓、商业60.31352.2519.43帝湖花园别墅/多层/小高层/高层86.71471.5180升龙城综合体382366.2理想时代广场综合体13745.5黄金海岸综合体1443602.5合计

--

452.1914654.23区域竞争市场城市发展行业环境市场分析竞争市场潜在——西南区域目前潜在主要项目供应总量为1514万㎡，“城中村”改造1∶2的原则，商品房量1009万㎡，大致相当于郑州市目前1年的消化总量1151.06万㎡。项目名称

物业类型

总占地(万㎡）

总建面（万㎡）

容积率

泰宏建业荆胡综合体852502.9孙八寨综合体522865.5正商冯庄综合体602684.4亚星黄冈寺综合体——400——十里铺综合体1243102.5合计--——15143.8区域竞争市场城市发展行业环境市场分析竞争市场片区新进驻项目——片区内大量城中村改造，投放项目普遍规模庞大、未来将对秀水湾形成强有力的竞争区域竞争市场城市发展行业环境市场分析竞争市场德润黄金海岸正商贾寨项目泰宏建业国际城江苏雨润项目金牛刘寨项目亚星盛世本案竞争市场——郑州西南板块商品房林立，周边大规模楼盘成为本项目的重点竞争对手。一级竞争项目锁定：德润黄金海岸：王胡砦城中村改造项目，占地面积近3000亩，总建面积360万平方米，平均容积率2.5，建设周期：2009年-2015年，总投资约52亿元。橄榄城：占地近千亩，总建筑面积135万平方米。集高层、多层、小高层等多元物业形态于一体。区域竞争市场城市发展行业环境市场分析竞争市场重点竞争项目分析项目名称2010年去化已售套数目前均价（元/㎡）主力户型2011年预计推出橄榄城一期23栋已售二期25栋在售，本次推出300多套200多套650074.59-88.982房2厅即将推出三期德润黄金海岸一期推出2栋，共314户300多套700082.56-91.242房2厅即将推出4栋高层售楼部调查信息显示：橄榄城的销售单价集中在5700元/㎡-7000元/㎡，其中，多层物业中一层带下沉式庭院产品售价12000元/㎡

；德润黄金海岸1月15日开盘均价在7000元/㎡左右，开盘销售率达95%以上。可见，该区域价格承受力较好。区域竞争市场城市发展行业环境市场分析竞争市场典型楼盘德润黄金海岸橄榄城规模3000亩，360万㎡将近1000亩，135万㎡产品形式一期两栋高层，共314户，二期将推4栋高层新德式建筑，多层，小高层，高层本期推出两栋高层，300多户主力户型二房，82-91m²二房，74-88㎡楼盘卖点项目规模较大，配套齐全，运河景观，升值潜力大。项目规模较大，配套全，推广力度大，德式建筑，外观独特。客户特征本区域的刚性需求客户，部分地市客户以南区客户为主，多为附近市场商户或老板依托资源：良好的配套/方便的交通/巨大的升值潜力/运河一带未来的规划/运河新区的建设客户特征：客户地缘性特征明显，多为附近批发市场经营者或附近居住者。区域竞争市场城市发展行业环境市场分析竞争市场开发商河南德润置业有限公司项目位置二七区大学南路与南三环交汇处图片总建面积360万平方米占地面积144万平方米建筑类别板塔结合高层交房标准毛坯栋数及户数一期开盘6#、8#楼共314户物业标准一级1.8元绿化率38%容积率2.5产权年限70年停车位470个规划图（上）规划配套高端商务写字楼群、五星级豪华酒店、豪华会所、社区医院、社区服务中心、幼儿园、小学、中学等个案一：德润黄金海岸城市发展行业环境市场分析竞争市场开盘时间2011-01-15

交房时间12年10月底均价7000元/平方米价格动态2011-02-107000元/平方米2011-01-287000元/平方米2011-01-176500元/平方米优惠政策日增值200元，交一千抵一万，全款优惠2%，按揭优惠1%销售分析实际成交套数：314(售磬）房管局备案套数：0套近30天成交套数：暂无近30天成交均价：暂无价格走势图备注：一期客户均交付5万元定金，暂未通知签约时间，预计集中签约。二期四栋楼（共1000多套）预计2011年下半年推出，由于一期推盘市场反应非常好，售楼部现场市调透露二期准备在7000元/平方米的基础上大幅度提价。个案一：德润黄金海岸城市发展行业环境市场分析竞争市场主力户型销售率户型面积所占比例销售去化率2房2厅82.56-91.2450%100%3房2厅90.00-135.6735%100%复式157.79-193.6515%100%畅销户型展示畅销户型3K‘户型2室2厅1卫85.03㎡3G户型2室2厅1卫91.48㎡3D户型3室2厅2卫126.65㎡个案一：德润黄金海岸城市发展行业环境市场分析竞争市场客户群体特征周边居住居多，部分地市客户营销成功分析推广主题：世界从此不同6大超级标准：超级生态环境、超级交通枢纽、超级配套、超级商务核心、超级旗舰商业、超级运河人文手法分析：蓝图式销售，在推广过程中注重给客户灌输未来小区的种种优势，如：距地铁线非常近，运河景观，未来的运河新区等……不足分析目前在售的项目是其一期产品，距离运河位置偏远，看不到运河景观；目前周边生活配套一般，不算繁华；旁边的鞋城批发市场，较嘈杂。项目价值分析社区规模较大，是郑州市目前最大的在售楼盘，配套齐全；单价不算太高，面积比较小，容易被接受；运河新区的开发，为其提供巨大的升值潜力空间；地铁线在附近有站点，将来出行方便；运河景观将在2014年通水，成为该小区的一大卖点。核心卖点：配套，交通，升值，运河推广方式：大河报、户外、派单个案一：德润黄金海岸城市发展行业环境市场分析竞争市场开发商郑州亚新房地产开发有限公司项目位置二七南三环与石柱路（碧云路）交汇处总建面积135万平方米

占地面积60.3万平方米

建筑类别板塔结合多层小高层高层交房标准毛坯栋数及户数共1183户，本期推出A栋和B栋共300多户物业标准0.70元/平方米·月

绿化率41%容积率2.25产权年限70年停车位地上地下均有，数目不详规划图（上）规划配套大型医院、卫生服务站、文化活动中心，幼儿园，小学，中学

社区内商业街，幼儿园。个案二：橄榄城城市发展行业环境市场分析竞争市场开盘时间2010-4-25

交房时间2012上半年均价6500元/平方米价格动态2011-02-096500元/平方米2011-01-246300元/平方米2011-01-146300元/平方米2011-01-066300元/平方米2010-12-166000元/平方米优惠政策全款优惠1%，按揭无优惠销售分析实际成交套数：220套房管局备案套数：73套近30天成交套数：24套近30天成交均价：6579.17元/m2价格走势图个案二：橄榄城城市发展行业环境市场分析竞争市场畅销户型展示畅销户型主力户型销售率户型面积所占比例销售去化率小户型33.1220%80%2房2厅74.59-88.9830%100%3房2厅96.20-136.9040%90%4房2厅146.27-146.810%90%H2-2户型2室2厅1卫1厨77.57㎡G2-2户型3室2厅2卫1厨125.02㎡个案二：橄榄城城市发展行业环境市场分析竞争市场客户群体特征周边市场（物流、广场、洗化城）私营业主、小老板为主。营销成功分析推广主题：万种想象，只为同一种生活。万种生活配套、优质完善物管、板式高层建筑、双气新区。手法分析：运用分批、分层推房源的方式制造短期内的销售热潮；强调居住的舒适性，双气、多层；售楼部装修格调较大气，设计体现品位感；户外广告较多，宣传力度大。不足分析概念性东西较多，关于项目实质性的优势介绍较少，如升值、周边资源。项目价值分析该项目的区位决定了它的需求市场较充分，因为紧邻洗化城、茶城等批发市场，附近工作者及店铺老板成为其固定客群；紧邻新南站及地铁二号线，未来交通便利；社区较大，配套成熟。核心卖点：位置，交通，宜居推广方式：户外、短信、报纸、广播、派单个案二：橄榄城城市发展行业环境市场分析竞争市场橄榄城三期规划（亚新）天河路丹枫路冯庄路寒山东路10#16F8#21F7#21F6#21F5#21F9#3F4#23F3#23F2#20F1#23F名称建筑分类建筑面积㎡1#商住17156.772#商住8034.743#商住20409.424#商住19793.235#居住9102.666#居住9102.667#商住16935.988#商住16426.799#商住4091.0210#办公17189.48北区停车场其它1427.45地下车库其它24409.17合计164079.4备注：2010年11月30日领取建设工程规划许可证个案二：橄榄城城市发展行业环境市场分析竞争市场橄榄城三期规划（中联创）寒山东路冯庄路南三环B楼住宅26FC座15FB座15FC楼沿街商业A楼住宅27FA座15F名称建筑分类建筑面积㎡A座办公36626.71B座办公23421.27C座办公20849.65地下室其它43269.56合计124167.2备注：2010年11月18日领取A/B/C座办公楼建设工程规划许可证个案二：橄榄城城市发展行业环境市场分析竞争市场开发商郑州亚星房地产开发有限公司项目位置二七嵩山路与长江路交汇处图片总建面积500万平方米占地面积1086667平方米建筑类别板楼高层交房标准毛坯栋数及户数本期推出1栋楼（两个单元）共400户物业标准1.45元/平方米·月绿化率30%容积率4.44产权年限70年停车位1500个规划图规划配套大规模山水广场、休闲健身设施个案三：亚星盛世城市发展行业环境市场分析竞争市场开盘时间2011-01-23

交房时间2012-05

均价6800元/平方米价格动态2011-02-096800元/平方米2011-01-246800元/平方米2011-01-206300元/平方米优惠政策全款优惠3%，按揭优惠2%销售分析实际成交套数：260多套房管局备案套数：0套近30天成交套数：暂无近30天成交均价：暂无价格走势图个案三：亚星盛世城市发展行业环境市场分析竞争市场畅销户型展示畅销户型主力户型销售率户型面积所占比例销售去化率小户型35-45.2537.5%65%2房2厅62-10850%97%3房2厅13312.5%80%个案三：亚星盛世城市发展行业环境市场分析竞争市场客户群体特征主要是老业主，周边与郊县客户居多，其中新密、登封购房者占比20%-30%营销成功分析推广主题：涵养世界级生活方式郑南中央生活圈将生，城南核心领地左右逢源的优品生活，独具匠心的园林，一站式优质教育版图，豪门物管水准。手法分析：制造大气辉煌的视觉感官效果，与开发商的实力口碑紧密结合，达到高效传播的效果。不足分析小户型比例偏高，受政策影响，形成滞销局面。项目价值分析项目的区域位置较好，由于交通方便，受到地市，特别是新密、登封等地客户的青睐；开发商口碑较好，物业不错，吸引老业主再次购买；项目规模较大，配套较好。核心卖点：位置，交通，配套推广方式：短信、报纸（一次）、派单个案三：亚星盛世城市发展行业环境市场分析竞争市场开发商郑州建海置业有限公司项目位置二七长江路与京广南路交叉口东北角图片总建面积14438平方米占地面积60000平方米

建筑类别板楼小高层交房标准毛坯栋数及户数8栋楼（一栋18层，七栋11层）共800户物业标准1.15元/平方米·月绿化率32%容积率2.40产权年限70年停车位500个（地下400，地上100）规划图（上）规划配套商业配套个案四：金海京江花园城市发展行业环境市场分析竞争市场开盘时间2009-05-16

交房时间2010-06-30

均价5700元/平方米价格动态2011-02-095700元/平方米2011-01-285700元/平方米2011-01-145700元/平方米2011-01-065700元/平方米2010-12-205700元/平方米优惠政策全款优惠2%，按揭优惠1%销售分析实际成交套数：781套房管局备案套数：589套（余37套）近30天成交套数：14套近30天成交均价：5553.48元/m2价格走势图个案四：金海京江花园城市发展行业环境市场分析竞争市场畅销户型展示畅销户型主力户型销售率户型面积所占比例销售去化率小户型35-3935%93%2房2厅82.56-91.2420%100%3房2厅90.00-130.0535%100%4房2厅147.79-159.8010%100%3室2厅1卫1厨2室2厅1卫1厨个案四：金海京江花园城市发展行业环境市场分析竞争市场客户群体特征附近做生意个体商，私营老板，新密地市煤矿主营销成功分析推广主题：京广路都市心庭院家

一家一院一世界手法分析：未见有专门的营销策划公司进行推广，开发商自己销售不足分析推广、宣传较少项目价值分析11层双气板式楼，通透性好，适宜居住；价位不高，容易被接受；交通便利，未来处于居住性小区集中地段，未来生活设施会比较完善。核心卖点：宜居，交通，平价推广方式：报纸（一次）短信、派单个案四：金海京江花园城市发展行业环境市场分析竞争市场开发商河南省中鼎实业有限公司项目位置管城区航海东路36号总建面积95401平方米占地面积18030平方米建筑类别塔楼高层交房标准毛坯栋数及户数5栋高层，1号楼25层，2-4号楼33层，5号楼18层，共1089户。物业标准1.55元/平方米·月绿化率36%容积率4.47

产权年限70年停车位452个（地上243个，地下209个）规划图规划配套配套商铺个案五：中鼎翡翠三期城市发展行业环境市场分析竞争市场开盘时间2010-9-30交房时间2012-12

均价6700元/平方米价格动态2011-02-166900元/平方米2011-02-116600元/平方米2011-01-286600元/平方米优惠政策全款优惠2%，按揭优惠1%销售分析实际成交套数：560套房管局备案套数：513套（余46套）近30天成交套数：11套近30天成交均价：7134.22元/m2价格走势图个案五：中鼎翡翠三期城市发展行业环境市场分析竞争市场畅销户型展示畅销户型主力户型销售率户型面积所占比例销售去化率小户型52.01-6160%--70%50%2房2厅70.87-87.6715%80%3房2厅113.86-127.1815%40%个案五：中鼎翡翠三期城市发展行业环境市场分析竞争市场客户群体特征附近居住人群，首套购房者，地市购房者营销成功分析推广主题：屋尽其用，人尽其省手法分析：户型与正商形成差异化，避免竞争，讲求户型的实用性。不足分析推广，宣传较少，案场管理一般项目价值分析在正商的住宅集中地区，周边商品房林立，生活配套完善，交通便利，形成亮点；与正商的户型形成互补，减弱竞争因素；户型设计实用性强，赠送面积较受欢迎。核心卖点：实用、地段、户型推广方式：派单、短信个案五：中鼎翡翠三期城市发展行业环境市场分析竞争市场郑州市南区的发展、运河新区的规划、城中村改造项目的进行，催生一批房产大军满怀信心的进驻这片未来大有市场的土地，市场供应总量很大，竞争极为激烈；规模大，配套全，成为本区域几个大型楼盘的主要特征。无论是橄榄城还是德润黄金海岸，借助周边强有力的购买力与区位的未来发展前景，取得了较好的销售业绩；区域内主要项目目前市场供应业态为高层、小高层，主力价格集中在6000-7000元/㎡；区域内主要在售项目畅销户型集中70-90㎡两房，在户型设计上，有转角窗、八角窗以及大面宽阳台，多阳台设计的全明户型成为最畅销户型。竞争市场特点城市发展行业环境市场分析竞争市场片区即将启动项目分析——泰宏建业荆胡项目泰宏建业荆胡项目总规图泰宏建业荆胡项目位于南三环以南，郑平路以西，南四环以北，嵩山南路以东，大学南路两侧，规划占地1880亩，建筑面积255万平方米（以最终批准规划面积为准），预计投资75亿，建设周期六年。以大型商业、高档住宅为主，商贸、金融、总部经济、楼宇经济、星级宾馆等为主要业态，设计单位：深圳筑博工程设计有限公司投资建设单位：河南建业泰宏置业有限公司城市发展行业环境市场分析竞争市场多层洋房区规划12栋多层洋房，层层退台式设计泰宏建业荆胡项目安置区效果图会所效果图公建区效果图泰宏建业荆胡项目规划效果图泰宏建业荆胡项目效果图商业效果图泰宏建业荆胡项目规划效果图商业主要沿南水北调运河道路和大学路分布启动区效果图泰宏建业荆胡项目规划效果图建筑风格：明亮的冷色调，简洁的线条，极具现代风格在激烈的竞争市场中，本案的发展方向和机会点在哪里？通过再一次的细化比较，寻找突围点！城市发展行业环境市场分析竞争市场项目名称总建（万㎡）供应物业形态容积率目前均价（元/㎡

）橄榄城135多层、小高层、高层2.256500多层一层带下沉式庭院12000德润黄金海岸360高层2.57000亚星盛世500高层4.446800金海京江花园6.9小高层2.45700中鼎翡翠9.5高层4.476700市场特征市场投放量大，大盘集中，竞争激烈高层供应集中，多层仅有橄榄城项目供应别墅产品稀缺主力价格区间6000-7000，8000以上市场价格蓝海本案发展启示与千亩大盘比品质，不比规模，规避主流，走差异化进军市场蓝海，重点发展多层物业控制容积率，确保项目品质优化多层产品设计，以高品质多层电梯洋房打造豪宅产品，能有效拉升价格空间，提升利润率。通过比较，寻找项目的发展机会项目名称户型配比1房/2房/3房/4房畅销户型高科技应用橄榄城55/35/15/0两房小三房个别项目双气地暖、新风系统等

德润黄金海岸20/30/40/10亚星盛世0/37.5/50//12.5金海京江花园35/20/35/10中鼎翡翠70/15/15/0市场特征主力户型集中在一房、两房与三房，三房以上舒适性房源较少，两房为市场主流需求产品，小三房渐受青睐，目前市场供应较少高科技生态居住符合当前国际主流，既能彰显社区品质，又能有效提升居者舒适度，目前，区域市场内属于空白点本案发展启示增大四房、复式、跃层等产品的投放比例，吸引终极置业者的眼球合理设计两房、小三房及一房，既兼顾70/90政策，又能迎合市场刚性需求将高科技智能技术融入项目建设中，如雾森系统、太阳能技术运用等通过比较，寻找项目的发展机会2、本体分析区域属性界定项目属性界定本体分析规划主题具体内容二七商圈将成“中部第一商圈”全新的二七商业中心包括火车站、二七广场、人民公园及金水河区域、商城遗址四大商圈和11个规划项目。总投资193.4亿元，商业总营业面积29.73万平方米；河医商圈将主打“医疗经济”核心圈将以河医立交桥为核心，八大产业集聚区主要包括医疗器械产品经营和组装集聚区，医疗、教学、科研集聚区等。到2011年，除要完成中投国际广场等5大重点项目建设外，还要建设休闲街、风味小吃一条街等配套市场。万象城将成“一站式”消费中心今年2月28日，总投资50亿港币的华润置地郑州“万象城”项目举行盛大奠基仪式，5年之后将全部完工。“万象城”建成后将成为中原地区最大、最具影响力的集购物、餐饮、娱乐等为一体的“一站式”消费中心。万达广场将带旺周边商圈项目位于大学路与航海路交叉口，总投资40亿元，为商业综合体。万达广场建成后，新增税利7000万元，还将一举带动大学路—中原路黄金十字架商圈。11个城中村列入市改造计划二七区三环以内共有城中村17个，目前已有11个城中村和4个村民组列入了郑州市城中村改造计划，占总自然村数的85.3%。其中小李庄、佛岗、万达广场项目已完成或基本完成拆迁；黄岗寺和高寨改造项目正在拆迁，冯庄改造项目村民已开始搬迁。京沙快速通道工程一期预计2011年底竣工一期工程中的京广路（南三环―航海路段），长2388米；京广路北延沙口路与北三环衔接（建设路―北三环段），长7331米，京广路拓宽及下穿隧道工程长3866．47米，计划2011年底前竣工。京广路—沙口路快速通道作为市区一条南北向快速通道，直接承担火车站西出口及城市中心区对外的交通疏散功能，二七区重点规划区域属性界定项目属性界定本体分析二七区是郑州市的老城区之一。区域狭长分布，纵贯市区西南。区域内地域差异巨大，二环内区域配套成熟、商贸繁荣、医疗教育资源丰富，但居住环境相对破旧。二环外环境适宜、城中村集中分布。2010年区域本部规划主要集中为两个商圈——二七商圈和河医商圈的改造升级。南部规划则以城中村改造为主，旨在将南区打造成新的居住区域。2011年区域规划仍将集中为现有规划的建设和南区新区规划的完善。运河新区关键词——网络、滨水、生态、新城运河新区策动中原城市群南翼发展的桥头堡引领郑州城市可持续发展的先导区提升郑州市南部发展动力的支撑点现代服务集聚区低碳生态示范区智慧宜居新城区运河新区区域属性分析区域属性界定项目属性界定本体分析运河新区功能分区图运河新区发展定位——高品质滨水生态居住区、现代服务业和商贸业核心区、高科技产业和文化创意集聚区、传统批发产业升级的转移承接地滨河公园区：依托滨河生态公园，形成滨河高端住区新区起步区：以“三纵”（京广南路、大学南路、嵩山南路）、“三横”（南三环、南水北调中线运河、南四环）所覆盖的12平方公里

中心区：服务业集聚区，中部地区的总部经济。现代服务业和商贸业核心区、高科技产业与文化创意聚集区物流产业区：发展高品位、有实力的物流产业，突出食品物流和家电物流。

物流产业园嵩山南路物流产业园南四环绕城高速大学路京广路南三环中心区南水北调起步区郑西高铁滨河居住区滨河居住区区域属性界定项目属性界定本体分析运河新区区域属性分析运河新区规划——运河新区核心区依靠南水北调干渠，引水形成中心湖，围绕中心湖形成高端办公区与居住区。运河新区规划以南北向的三条主干道——嵩山路、大学路、京广路——作为区域的发展轴线，带动城区由北向南发展，形成多个功能节点，带动区域内各片区的协调发展，带动区域腾飞。区域属性界定项目属性界定本体分析文化教育、创意产业秀水湾行政中心高端居住区生态休闲区嵩山路文教发展轴大学路发展轴京广路商贸发展轴高端居住区运河新区区域属性分析运河新区未来——南水北调干道带来得天独厚的水景资源，有效增加区域的附加值，区域项目升值空间与发展前景广阔南水北调两岸，规划“运河新区”——————又一新区诞生！运河新区位于郑州市西南部，北起南三环、南至新郑、西起绕城公路、西南连郑尧高速引线、西北接新郑路、东至管城，总面积约28平方公里。特别是“三纵”(京广路、大学南路、嵩山南路)、“三横”(南三环、南水北调运河、南四环)所围合12平方公里的运河新区核心区(市政府批复的侯寨小镇总体规划已涵盖该区域)，将是郑州西南部未来发展的一个重要空间。建成后，运河新区将和郑东新区媲美，是我市西南经济板块上的一颗璀璨的明珠。南水北调郑州运河新区段，水面90米，两旁防护绿化带各36米，景观绿化带各169米。未来，将有500米宽绿色生态水景带穿越郑州。区域属性界定项目属性界定本体分析运河新区区域属性分析运河新区区域属性分析运河新区宜居价值提升——龙西湖休闲产业区，片区内建设的绿色生态卫星城区域属性界定项目属性界定本体分析龙西湖产业区位于南四环以南区域，依托尖岗水库、樱桃沟，目标是在郑州西南部营造一座引人入胜的绿色卫星城。

3到10年后，龙西湖新区将成为一个拥有12万人的绿色生态新城，成为郑州西南部集休闲、生活、文化、旅游为一体的世外桃源，涵盖休闲娱乐、商业旅游、文化衔接、社区服务等六大区域。龙西湖绿色卫星城运河新区重点区域运河新区龙西湖休闲产业区规划获批，将成12万人的世外桃源——西南区域迈入现代田园城市时代

中部崛起！郑州向南！运河新区综合功能——郑州向南发展增长极，中部崛起战略基地2004年起，中部崛起正式纳入国家战略发展规划，中部经济圈成为中国经济新的增长极。以郑州为代表的中原城市群是中部地区经济实力最强，发展速度最快的优势经济圈之一。中部崛起，郑州向南！运河新区将成为继郑东新区之后郑州新的发展战略要地！区域属性界定项目属性界定本体分析运河新区区域属性分析运河新区区域属性分析区域属性界定项目属性界定本体分析北接二七市中心，向东辐射经济技术开发区、郑东新区，向南辐射龙湖镇，向西与高新区相互呼应高新区经济技术开发区运河新区向东、向南分别与国家经济技术开发区和龙湖镇的发展互相影响，紧密相连。同时，运河新区又同郑东新区、高新区形成三足鼎立之势，共同带动郑州市经济的发展腾飞。区域联动功能——与郑州市重点规划区域相互联动，带动中原经济腾飞郑东新区龙湖镇运河新区区域属性分析区域功能辐射——南向辐射，服务中原南翼区域属性界定项目属性界定本体分析辐射影响新郑、新密——运河新区基地接壤历史文化名城—新郑，以及国家煤炭基地—新密市，向南辐射影响新郑、新密的未来发展。密切郑平经济联系——平顶山市是“中国中部化工城，中原城市群化工、能源、原材料、电力装备业制造基地”，城市规模大，人口多，建设发展的运河新区将成为平顶山市进入郑州的桥头堡。辐射影响南部各市，策动中原城市群在郑州的战略规划版图上，熠熠闪耀着两颗明珠：运河新区、郑东新区同样是新区，同样肩负着策动中原群，促进中部崛起的重任，不同的是：郑东新区的成功发展已经成为中部崛起历程的见证，郑汴一体化的宏伟蓝图已然拉开……然而，更大的不同在于：运河新区拥有着更好的地理条件：紧邻1个经济技术开发区、2大商圈，3条南北大动脉向南策动许昌、平顶山、新郑、新密、登封5座城市……运河新区拥有更佳的自然资源：南水北调大运河，独一无二的河景，融自然与文化为一体的河岸景观……多年潜心规划研究，道路交通智能化、区域功能全面化、生态人居尺度化……，更加前沿的规划理念，更接轨国际的发展思路……运河新区VS郑东新区区域属性界定项目属性界定本体分析运河新区定位——比肩郑东新区，中原第二颗明珠！【未来发展】从郑州大势看，是比肩郑东新区的第二颗明珠！从全国大势看，是促进中部崛起新的增长极！【区域定性】一个集文化创意、休闲娱乐、商贸服务为一体的大型复合型低碳、生态区域！区域属性界定区域属性界定项目属性界定本体分析区域属性界定项目属性界定本体分析项目初步印象——区域内中等规模项目，水景资源优越。运河新区142亩区域属性界定项目属性界定本体分析项目现状河南一通地产四盘联动实力彰显；项目南面运河一线河景黄金地块开发商一通地产经验丰富，与煤化集团强强联合运河新区秀水湾及秀水湾西面京沙快速路与环翠路口180亩地项目桃源路御书苑等两大城中村改造项目运河之北面水而居秀水湾、黄金海岸、亚星盛世等运河之南背水而居建业泰宏荆湖项目、金牛置业刘寨项目正商贾寨项目等运河之北面水而居运河之南背水而居区域属性界定项目属性界定本体分析项目现状现有交通条件——项目位于二七区西南部，立体交通网络，快速通达省内及西南各地市。京广路南三环嵩山南路长江路南四环大学南路郑新公路秀水湾项目区位：项目位于西南板块，位于城市主城区框架外部，未来的城市发展区域。南三环把城市分为了主城区与外城区。在郑州城市框架不断拉大的进程中，特别是南水北调工程的建成，项目区位的优越性将进一步体现。南三环、京广路、大学南路、嵩山南路、南四环、郑新路等多条城市干道；郑新公路是郑州到新郑等西南地区的城市道路；京广路、大学路是进入郑州主城区的交通要道；南三环是郑州外围快速公路，连接城区各个区域的主要道路；区域属性界定项目属性界定本体分析项目现状目前区域环境——地块所在区域基本以农田和村庄为主，配套设施少，居住人口密度低，周边环境噪杂，目前空气质量差运河新区地块位置目前地块四周的北、南、东三个方向的道路都暂未修成，整个地块平整。西侧道路车流量大。项目周边批发市场车流量大，较嘈杂，道路灰尘和噪音指数高。周边生活配套尚不完善，不是成熟的居住区域。区域属性界定项目属性界定本体分析项目现状目前区域环境——目前位置的偏远、周边环境差项目西侧的柏油路，过往拉货车辆多，尘土飞扬，噪音污染、空气污染严重。周边批发市场，来往人群混乱嘈杂，外部形象差。南站附近人流车流量大，比较嘈杂。运河规划地现状，荒凉周边环境差，配套资源严重匮乏区域属性界定项目属性界定本体分析项目现状现有周边配套——公共配套设施稀少，但短期内周边生活配套缺乏。①②③④⑤⑥⑦⑧⑨⑩1512131411①佛岗幼儿园②黄河科技学院③加油站④公交三公司⑤佛岗小学⑥郑州育人学校⑦佛岗农贸市场⑧七彩公园⑩黄河科技学院南校区⑨郑州十三中学1112131415客运南站五金塑料城盈合万货城万客来食品城长通商贸城项目周边现有生活配套匮乏，以佛冈村内部分村内配套和商贸城为主，未来配套发展对新区崛起依赖性较强。区域属性界定项目属性界定本体分析项目现状项目处于规划中的运河新区，这一特性决定项目的价值点更多蕴含在片区未来发展中，洞察先机，方能迅速制胜！通过探研运河新区的规划与发展，寻找更多项目的附加值！探寻项目未来价值点片区内竞争项目对比——市政规划资源分析运河新区政府主导开发时序图区域属性界定项目属性界定本体分析项目未来价值点挖掘运河新区规划配套、片区划分、开发次序图首先关注政府规划、开发次序等秀水湾位于运河新区建设启动区A区，片区更早成熟——A片区为近期开发片区启动区，区域内项目亚星盛世、德润黄金海岸目前已推出市场，秀水湾《秀水湾》也位于A片区，在区域发展上相比金牛刘寨项目、建业荆胡项目、正商贾寨项目占据时间优势。区域发展及相应配套都将更早成熟，在市场形成竞争时间错位，大大提升项目价值，在竞争错位时间段吸引更多购房者。A区国际学校2012年前建成，教育资源成为秀水湾最具竞争力优势——从片区资源布局图中，本区辐射范围内学校最多，相比距学校最近。而教育资源历来是购房者首要关注的价值点。秀水湾中小学区域属性界定项目属性界定本体分析项目未来价值点挖掘从发展先后看——秀水湾周边成熟更早同时，项目南紧邻滨河公园带及南岸锦鲤湾，水景资源绝佳。将大大提升项目优势，增加项目附加值。项目未来价值点挖掘秀水湾滨河公园带锦鲤湾及滨河公园带本案从临河位置看——紧邻滨河干道，秀水湾更低碳、生态、自然区域属性界定项目属性界定本体分析南水北调——南水北调工程2014年建成后，郑州市将形成南有丹江水，北有黄河水，东有龙湖，西有西流湖的局面。因水之势成就无可拟的地脉价值，形成了郑州南大门的天然氧吧，为本项目持续发展形成坚实动力。项目未来价值点挖掘A片区内项目对比而言，秀水湾在一定开发时间内水岸优势最为凸显——亚星盛世、德润黄金海岸项目已入市，沿南三环由地块北端开始开发，其沿河地块开发时间周期与秀水湾能形成市场错位。“明星产品”占比高，项目综合竞争优势明显——对于所有进驻运河新区的项目而言，尤其是先期占领了运河两岸地块的众多地产大鳄，运河，无疑是最大的亮点，沿河物业也成为最受客户青睐，价格最高的明星产品，本案中等规模项目，紧邻运河，未来，沿河物业的明星类产品在本项目中所占比例无疑将远远高于建业荆胡、德润黄金海岸等项目。这也是秀水湾项目的一大竞争优势区域属性界定项目属性界定本体分析项目未来价值点挖掘从项目水岸资源综合占有率看——秀水湾滨水优势更加凸显交通路网最为丰富，可为社区内居民提供更多出行方式，且最为方便快捷——片区内项目对比，同等辐射范围内，秀水湾周边密布：1、BRT快速干线，出社区即可搭乘（沿京广路、南环路，快速进入市区东西南北）2、地铁2号线向阳路站，位于秀水湾东1260米，该线路贯通郑州南北主城区的花寨路、紫荆山路、花园路，沿途路经郑州最繁华的商业区和省级行政办公中心区域，2010年开工建设、2015年建成通车；3、地铁6号线(沿大学路，规划2013动工，2016完工)，距秀水湾仅隔一条主干道，沿环翠路即可到达。从未来交通体系发展看——三纵三横立体交通，BRT、地铁等多维体系区域属性界定项目属性界定本体分析三纵三横立体交通网络——嵩山路、大学路、京广路南北向主干道，向北可接二七商业中心、现二七行政中心、碧沙岗商业中心。东西向干道有南三环、南四环和绕城高速，南三环、南四环可串联郑州各个物流中心以及郑州两大技术开发区。京沙快速路贯通南北，入城出省畅达无阻——南北向大动脉京广—沙口快速通道（简称京沙快速路），它起于西南绕城高速，止于连霍高速，全长25.2公里。沿线相交南四环、南三环、陇海路、金水路、北环路等5条城市快速路，以及长江路、航海路、解放路、黄河路、农业路、东风路、沙门路、新柳路等8条主干道。主干道路网丰富——一级主干道环翠路与二级主干道石柱路对秀水湾形成围合之势，快速出行通达各处。项目未来价值点挖掘本案地铁6号线本案TIMEPARK青铜记忆遗址古风夏商名人商之源起商城风云时代接轨秀水湾位于最具生态的时尚中心——运河北岸时尚生活区，充满生态气息的国际化生活城区。秀水湾位于最具文化的时代前沿——运河北岸“”timepark“主题公园，秀水湾与”时代接轨“互相呼应，仿佛在述说“秀水湾”生活立足时代前沿，充满时代气息的高尚生活方式的深厚内涵。恰恰契合时代巅峰人士掌控时代脉搏，追求高品质生活的精神。秀水湾位于最具价值的商贸中心——京广路商贸物流中心，顺应都市发展大势，承接现代商贸商业中心外溢，将发展成堪与二七商圈比肩的商贸重地，其价值不言而喻。区域属性界定项目属性界定本体分析项目未来价值点挖掘从综合发展价值看——秀水湾是文化、生态、价值的标杆区域属性界定项目属性界定本体分析我们的结论：通过价值点梳理，找到项目的核心价值与优势，为项目的定位和发展指明方向。项目价值点梳理秀水湾规模容积率区域价值交通价值配套价值运河价值开发商品牌价值属性特征142亩﹤3.5运河新区政府重点开发新区三纵三横多维立体交通网络快速路、BRT、地铁等密布交织新区商贸发展重心，未来教育商业配套齐全南面临河，上风上水开发商一通地产经验丰富，与煤化集团强强联合，四盘联动，实力彰显价值点分析中等规模更宜居低密度更生态中原第二明珠价值洼地交通便捷价值更高发展前景广阔，更具升值潜力面临运河一线景观，尊享运河一级生态，临水而居，非富即贵上风上水，豪宅典范品牌开发商，四盘联动，市场影响力更大关键词提取宜居生态未来价值价值前景豪宅标杆品牌项目发展方向运河新区·

价值型·生态宜居·亲水豪宅·品牌筑造典范3、客群分析二七区客群分析区域私营业主分析客群分析代表项目成交分析二七区购房客户主要为市内及周边县市客户；周边县市客户购房人群较多，占比达到39％；二七区家庭年收入10万-30万以上占23％，年收入30万-50万占14％，年收入50万以上占5%。二七区客户群分析二七区客群分析区域私营业主分析客群分析代表项目成交分析客户需求户型面积段配比整体上来看，区域购房者的需求面积段集中于三房100-120㎡、三房120-143㎡、二房86-100㎡、二房71-85㎡之间，占比分别为26%、16%、17%、16%。总的来看，需求二房户型占比为43%，三房户型占比为52%，其他户型占比为5%。

二七区客户群分析二七区客群分析区域私营业主分析客群分析代表项目成交分析需求面积段总结客户接受物业形态对比分析从客户调研得知，项目对物业形态的接受分布情况如下：多层不带电梯的接受比例为32.32%，小高层的接受程度为26.26%，多层带电梯的接受比例为20.20%，高层的接受程度为20.20%，联排/别墅的接受程度为1.01%。客户对多层以及小高层的接受程度较高。二七区客户群分析客户接受物业形态总结二七区客群分析区域私营业主分析客群分析代表项目成交分析潜在客户家庭结构配比客户的家庭结构构成来看，大部分潜在客户家庭结构属于3口、4口之家，结构占比分别为37.50%、29.17%，5口之家的比例占到了26.67%。1口、2口、6口之家较少，占比分别为1.04%、12.50%、3.13%。二七区客户群分析客户家庭结构构成总结二七区客群分析区域私营业主分析客群分析代表项目成交分析潜在客户置业目的配比分析从潜在客户职业目的上来看，大部分客户属于外地来郑州做生意的人群，购买住房既是为了居住的目的以及改善居住条件的比例较大，结构占比分别为35.29%、34.31%。为父母/子女购房的比例为14.71%，购买新房的比例为10.78%，由于周边市场存在一定的租房客户，因此亦有部分客户购买住房是出于投资的目的，投资的比例为4.90%。二七区客户群分析置业目的总结二七区客群分析区域私营业主分析客群分析代表项目成交分析二七区客群分析区域私营业主分析客群分析代表项目成交分析项目周边商圈业态为：综合性批发市场中陆洗化城中陆鞋城中陆化工城长通商贸城盈合万货城中陆茶城万客来（左）中陆机电城（左）创新物流园（左）五金塑料城（左）区域周边主流人群分析二七区客群分析区域私营业主分析客群分析代表项目成交分析中陆洗化城位于郑州市京广南路,主要经营洗化用品,化妆品,宝洁用品为一体的专业洗化用品批发零售市场万客来市场平均日客流量两万人以上，年交易额二十亿元人民币以上。市场辐射山东、安徽、山西、陕西、河北、湖北等周边诸省及内蒙、新疆、青海、甘肃等中西部地区，成为中原地区最大的副食品批发基地。由于市场交投活跃，来往客商很多，这里的一个洗手间，每年都会有三十多万的收益。

“郑州五金机电城”是集高低压电器、电线电缆、水暖阀门、五金工具、电动工具、五金标准件、精品锁具、电机风机产品、各类水泵、建筑机械、工矿灯具等五金机械类产品批发兼零售的综合性专业市场。五金塑料批发城是专业经营批发五金、塑料制品的大型批发市场。入驻商户300余家。区域周边主流人群分析二七区客群分析区域私营业主分析客群分析代表项目成交分析市场名称位置规模

人数

市场规模等级盈合万货城新南站往南500路东300-400户1000人以上五金塑料城新南站往南200米路东300多户500人以上中陆机电城新南站往东200米路南460多户1000人以上中陆洗化城新南站往北200米路东700-800户1500人以上电玩化工城洗化城南侧150多户300人以上中陆鞋城洗化城东侧400-500户800人以上中陆茶城洗化城往北100米路东30-50户100人以上万客来京广路南三环交叉口西北角2000多户4000人以上长通商贸城新南站往南200路西50-60户100人以上物流、食品市场京广路南三环交叉口西南角300-400户1000人以上租金状况：洗化城租金在30元/㎡

-----120元/㎡不等，入场费：5万元----8万元不等。万客来租金200-300元/㎡，每间铺面40-50㎡左右。区域周边主流人群分析二七区客群分析区域私营业主分析客群分析代表项目成交分析据粗略统计，整个批发市场的盈利状况：年利润金额占比100万以上15%50万以上15%20万--50万35%20万以下20%赔钱15%主流收入水平专业市场老板问卷调查市场调查发现：该区域市场收入差异化明显，一部分店面规模较大、开店时间较长的商户拥有固定的客户资源，收入相当稳定。有相当一部分老板资金实力雄厚，经营状况良好，各批发市场内，高档轿车跑车较常见。二七区客群分析区域私营业主分析客群分析代表项目成交分析专业市场老板调查问卷问卷内容问卷结果结论购房用途：85%以上表示自住，15%表示投资升值以自住型为主需求面积：80-100的占比30%左右，100-130的占比50%，130-150的占比10%左右，150以上的占比10%左右普遍需求面积在90-130需求户型：以2房2厅为主，其次是3房2厅2房及3房受热捧能接受的价位：普遍认为市场价在5500-6500之间，能接受的心理价位普遍在万元以下。普遍觉得6500是目前市场合适价位购房关注重点：配套、位置成关注重点，其次是户型、价位配套成关注重点喜欢的住宅类型：90%以上喜欢多层的房子喜欢多层目前居住区域：90%以上居住在周边或已经在周边购房，如橄榄城、花都港湾等周边购房居住为主对运河新区的认识及发展前景的信心：只有近30%的商户知道或听说过运河新区，60%的商户表示对本区域未来前景看好认知度不高置业次数：有40%以上未购房，有30%以上1-2次，20%3次以上。大部分已购住房获知房产信息渠道：90%以上是听说或朋友介绍朋友介绍为主二七区客群分析区域私营业主分析客群分析代表项目成交分析从调研数据发现，客户可以接受的产品总价集中于50-60万元、60-70万元、70-80万元。占比分别为19.51%、26.83%、31.71%。他们的需求总价：需求总价集中于50-60万元、60-70万元、70-80万元。调研数据所得，客户对产品面积段需求集中于三房100-120㎡、120-143㎡之间，占比分别为25.58%、30.23%。他们的置业需求：三房舒适性、改善型产品成为需求主力。问卷分析二七区客群分析区域私营业主分析客群分析代表项目成交分析二七区客群分析区域私营业主分析客群分析代表项目成交分析作为西南版块的主流超级大盘，橄榄城项目的成交客户在一定程度上可以有效反映当地客户群的特征。代表项目成交分析橄榄城一期成交客户区域分布二七区域内客户为主管城区中原区客户新郑、新密客户与上门客户相对应，75%的一期成交客户目前来自二七区，属于地缘性客户；由于项目交通便利以及性价比优势，同时吸引了部分市内管城区、中原区的客户；由于项目距离新郑、新密较近，吸引较多当地客户购买，同样吸引了部分与南部市场存在生意往来的客户在郑州置业；橄榄城成交客户区域分布分析二七区客群分析区域私营业主分析客群分析代表项目成交分析一期成交客户置业次数一期成交客户年龄构成成交客户基本属于首次置业和首次改善居住，仅有极个别投资客户一期成交客户群体中，大部分属于首次置业，年龄在25-35岁，用于日常居住，以购买70平米经济两房和90平米紧凑三房为主；另一部分客户目前居住在区域内较老社区，如金祥花园等，年龄段在40-50之间，置业用于居住升级，以购买117平米三房为主；投资客比例极低，以购买一房产品为主；橄榄城成交客户置业次数分析二七区客群分析区域私营业主分析客群分析代表项目成交分析二七区客群分析区域私营业主分析客群分析代表项目成交分析区域内客户群主流需求是什么？区域内客户群潜在需求是什么？主流需求策略：满足主流置业需求郑州市2011年3月4日限购令出台，将投资者挤压出市场，客群结构转变为本市居民刚性需求客户和改善性需求客户；外地来郑州市居住或工作一年以上刚性需求客户；主流客群，发现市场需求高端置业需求主流客群，发现市场需求郑州市2011年3月4日限购令出台，本市居民限购两套房，改善性需求客户购买二套房时将更多考虑终极置业，选择更为高端的产品；策略：引导区域内高端置业需求第二部分项目定位项目整体定位物业发展建议报告思维导图启动区建议综合分析整体定位定位分解定位依据郑州市经济的快速稳步发展，中部崛起战略规划的不断推进，人口迅速增加，使得郑州城市化进程速度不断加快，住房需求快速增长，为郑州的房地产市场发展提供了稳定积极的利好环境。城市角度市场角度定位依据竞争角度项目角度客户角度郑州处于城市化飞速