月武汉市房地产市场

武汉市房地产市场月度报告(2011年3月)***地产机构市场研究中心2011-4-10目录HYPERLINK\l"_Toc290388932"数字楼市（2011.3）3HYPERLINK\l"_Toc290388933"第一章宏观环境4HYPERLINK\l"_Toc290388934"第二章市场资讯5HYPERLINK\l"_Toc290388935"1.1经济与政策5HYPERLINK\l"_Toc290388936"1.2规划城建9HYPERLINK\l"_Toc290388937"第三章土地市场11HYPERLINK\l"_Toc290388938"2.1挂牌土地拍卖情况11HYPERLINK\l"_Toc290388939"2.2土地出让情况12HYPERLINK\l"_Toc290388940"2.3土地出让分析14HYPERLINK\l"_Toc290388941"2.4重点地块介绍15HYPERLINK\l"_Toc290388942"第四章房产市场21HYPERLINK\l"_Toc290388943"3.1德盛指数21HYPERLINK\l"_Toc290388944"武汉市房地产吸纳指数21HYPERLINK\l"_Toc290388945"指数应用21HYPERLINK\l"_Toc290388946"3.2月度成交分析22HYPERLINK\l"_Toc290388947"3.3不同价格区间商品住宅销售情况23HYPERLINK\l"_Toc290388948"3.4不同面积商品住宅销售情况23HYPERLINK\l"_Toc290388949"3.5区域成交分析24HYPERLINK\l"_Toc290388950"3.6开盘情况25HYPERLINK\l"_Toc290388951"3.7供应分析26HYPERLINK\l"_Toc290388952"供应情况26HYPERLINK\l"_Toc290388953"供应分析29HYPERLINK\l"_Toc290388954"3.8商业地产概况31HYPERLINK\l"_Toc290388955"第五章区域市场分析33HYPERLINK\l"_Toc290388956"4.1武汉经济开发区区域概况33HYPERLINK\l"_Toc290388957"4.2区域房地产市场综述35HYPERLINK\l"_Toc290388958"区域房地产市场发展概况35HYPERLINK\l"_Toc290388959"区域土地出让情况36HYPERLINK\l"_Toc290388960"区域房地产市场成交分析37HYPERLINK\l"_Toc290388961"4.3区域房地产市场在售项目情况38HYPERLINK\l"_Toc290388962"4.3.1区域在售楼盘布局38HYPERLINK\l"_Toc290388963"4.3.2区域在售楼盘情况38HYPERLINK\l"_Toc290388964"4.3.3区域典型个案分析39数字楼市（2011.3）土地市场（3月）成交宗数：16宗成交面积：126.35万方成交金额：82亿元成交可建面积：404.76万方商品房市场房地产吸纳指数（德盛指数）：78.11点商品房新增供应面积（3月）：123.45万方商品住宅新增供应面积（3月）：111.90万方（约11190套）成交套数（3月）8554套成交均价（3月）7078元/㎡宏观环境“两会”的声音自住房商品化之日起，房地产已成为我国住房供给的主渠道，并很快完成了由新兴产业到城市重要的基础产业、进而到我国重要的支柱产业的华丽转身。这一转身，带来了无穷的话题，房价被越炒越高？土地财政依赖问题似乎积重难返？……也正因如此，房地产业、楼市几乎年年成为地方和全国“两会”的标靶。从1月份开始，地方两会陆续拉开序幕，房价、楼市是关注的焦点问题之一，限购、房产税和保障房建设是话题的中心。3月，全国“两会”如期拉开帷幕，高房价和房地产市场调控问题仍然是最受关注的焦点问题，多份提案和普遍舆论均聚焦在房地产问题上。3月14日，国务院总理温家宝在会见中外记者时表示，控制房价，我们要三管齐下。第一，要控制货币的流动性；第二，运用财政、税收和金融的手段来调节市场需求；第三，加强地方政府的责任。在房地产政策调控方面，温家宝表示，要加强对地方落实房价调控政策的检查力度，真正实行问责制。2011年将开工建设1000万套保障房，比去年增加了70%，保障性住房首次超过商品住房，投资高达1.3万亿元。这1000万套保障类住房包括三个部分：一是400万套棚户区改造住房，二是经济适用房和两限房近200万套，三是廉租房160多万套、公共租赁住房近220万套。2010年，旺盛的需求、吝啬的供给、疯狂的地价共同为武汉房价的上涨给力，房地产调控密集，房价却一路高歌猛进，“地王“不断涌现，土地单价、土地总价频频刷新。如果2011年继续延续房价疯狂上涨的势头，金融风险将会增加。控制制房价过快上涨的势头，并不是让房价大幅度下降，根据政府工作报告中对保障性住房投入预算和政策趋势来看，2011年房价大幅度下降是不可能的，只能是遏制房价的疯涨。如今“两会”已经闭幕了一段时间，但是对于房地产市场，传达的声音却很强烈。遏制房价快速上涨，整顿和规范市场秩序，促进市场平稳健康发展，将是政府进行下一步工作的任务和方向。第二章市场资讯1.1经济与政策楼市“汉九条”出炉武汉二套房首付六成3月9日，楼市调控汉版“国八条”（《关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》）细则“汉九条”出台，与“国八条”相比，“汉九条”更精细。“汉九条”细则如下：■建立市房地产市场调控部门联席会议制度，由市人民政府分管副秘书长任召集人，市人民政府研究室、市住房保障房管、监察、国土规划、国税、地税、物价、统计局、武汉住房公积金管理中心、湖北银监局、人行武汉分行营管部等部门和单位为成员单位，加强市场调控组织领导。■合理确定新建住房价格控制目标，报市人民政府同意后在今年一季度内向社会公布。■坚决确保完成我市今年11.17万套（万户）保障性安居工程建设目标任务，其中：新增廉租住房租金补贴0.4万户；新建廉租住房0.55万套；建设经济适用住房1.5万套；筹集公共租赁住房3万套；建设限价商品住房2万套；完成各类棚户区改造3.72万户。■严格执行房地产市场调控的相关税收政策。按照国家有关规定，调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。■对贷款购买第二套住房的家庭，规定其首付款比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。配合银监部门加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查。■暂定对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭、能够提供本市1年纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供1年本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市行政区域内向其售房。■在中心城区大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。■落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。■散布虚假信息者将被追责。（来源于《长江商报》）【点评】本次出台的“汉九条”细则主要涉及房地产调控的组织领导、合理确定新建住房价格控制目标、加大保障性安居工程建设力度、严格执行房地产市场调控的相关税收政策、强化差别化住房信贷政策、严格住房用地供应管理、合理引导住房消费需求、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制、加大宣传及舆论引导力度等九个方面的内容。在税收政策方面，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税，加大交易成本，在一定程度上抑制房地产投机炒作力度。在差别化住房信贷政策方面，二套房首付比例上调至60%，房贷进一步收紧，无疑会增加购房成本，对市场需求产生一定的抑制作用。部分购房者可能因无力承担首付而放弃购房，市场观望气氛变浓。在合理引导住房需求方面，限购令由N+I模式变为1+1模式，限购范围进一步扩大，意味着大量外地需求被“禁止”，同时，本地买第三套、第四套的投资客也被抑制，剩下部分刚需和改善性需求，楼市“蛋糕”或将切掉一半。在保障房建设上，细则提出2011年保障性安居工程建设目标为11.17万套（万户），若政策执行到位，这将有利于平衡市场供需结构，满足城市低收入者的住房需求，对抑制房价过快上涨，稳定市场起到利好。在稳定房价和住房保障方面，各区人民政府落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制，有利于增强地方政府在房地产调控中的责任，杜绝地方政府受土地财政影响出现不作为现象。发改委发布《商品房销售明码标价规定》3月16日，国家发展改革委发布《商品房销售明码标价规定》，专门对商品房销售的明码标价问题作出规定，要求：商品房销售要实行一套一标价，并明确公示代收代办收费和物业服务收费，商品房经营者不得在标价之外加收任何未标明的费用。按照《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发[2010]10号)文件要求，对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，要在规定时间内一次性公开全部销售房源，严格按照申报价格明码标价对外销售。该《规定》自2011年5月1日起施行。国家发展改革委要求各级价格主管部门要抓好《商品房销售明码标价规定》的贯彻落实工作，大力加强商品房销售领域的价格行政执法，加强市场检查，对不执行明码标价规定、明码标价不规范，或利用标价进行商品房销售价格欺诈等价格违法行为，要依法严肃查处，切实维护消费者的合法权益。对情节严重的典型案例要予以曝光，以儆效尤。（来源于《中国广播网》）【点评】《商品房明码标价规定》的出台，一方面有利于落实楼市调控，给市场增加供应带来良性影响，避免部分开发商利用均价、或者起价等数据吸引客户，制造楼盘热销的假象；另一方面，要求房地产项目在规定时间内一次性公开全部销售房源，禁止开发商捂盘，能够有效抑制房地产违规行为。央行25日上调金融机构人民币存款准备金率0.5%中国人民银行决定，从2011年3月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。（来源于《中国人民银行》）【点评】国家统计局公布的物价数据显示，2月份CPI同比增长4.9%，PPI同比增长7.2%，都依然处于较高水平。央行此次上调存款准备金率的主要目的在于回收流动性，以防通胀。此次调整是2011年以来央行第三次上调存款准备金率，符合市场预期。上调后，大型金融机构的存款准备金率提高至20%，将冻结银行体系资金3600亿元左右。就房地产来说，此次存款准备金率的上调对房地产业定是利空，或将促进房地产企业降价促销，但是影响较为有限。国土部：正在研究土地招拍挂新规则3月26日，国土资源部党组成员、总规划师胡存智在上海参加论坛时表示，国土部正在对土地招拍挂新规则进行研究。胡存智称，不一定要“价高者得”，企业的设计思想、无形资产、设计理念都将成为评标的依据，具体怎么完善招拍挂制度，需要设置多种条件。胡存智还认为，目前土地城镇化速度大于人口城镇化速度，这是非常危险的。应加快人口定居，剪断和户籍联系在一起的城市的准入条件。应把本不该联系却附加在户籍上的一系列条件一一消除。为了打击异地炒房现象，各地纷纷出台的对外地购房者有一定排斥作用的限购令，从长远来看不应该。（来源于《新华网》）【点评】自2004年以来，我国的土地出让开始采取市场主导的方式，“招、拍、挂”成为主流，尤以“价高者得”的拍卖方式采用最多，各地的土地出让收入猛增，地方财政对土地的依赖逐步加大。研究土地招拍挂新规则，不一定要“价高者得”，将企业的设计思想、无形资产、设计理念都作为评标的依据，有利于进一步完善土地出让制度，或将有效抑制房价推动低价，地价影响房价的恶性循环模式出现。武汉房价控制目标：涨幅在12%以下武汉市3月29日公布2011年度新建住房价格控制目标：新房价格增幅低于全市年度生产总值（GDP）和居民人均可支配收入的增长水平。根据2011年武汉市《政府工作报告》，2011年武汉市生产总值增长12%以上，城市居民人均可支配收入年均增长与经济发展同步。（来源于《长江日报》）【点评】确定新建住房价格控制目标，一方面是贯彻落实“新国八条”要求“2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标，人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标……”体现了政府进一步加强房地产市场调控的决心和信心，对抑制投机投资性购房，引导购房者理性消费，促进商品住房价格保持合理水平起到一定积极作用；另一方面，以经济社会发展目标作为房价控制的参考依据，有助于建立房价与经济增长和人均可支配收入的联动机制，进一步解决居民住房问题。但就今年武汉市《政府工作报告》要求来看，武汉市生产总值增长12%以上，若不规定房价控制的具体目标，这可能成为开发商“自由涨价”的又一借口。1.2规划城建江夏致力打造生物医药总部经济3月18日上午，中国医药集团武汉生物所与江夏区政府签订了合作协议，此起，该所总部正式由武昌区迁至江夏。据了解，中国医药集团武汉生物所，是国家医学微生物学、免疫学、细胞工程、基因工程的主要研究机构和生产人用生物制品的大型高新技术企业，目前已在江夏郑店街建立了黄金桥生产基地，总投资额超过10亿元。“十二五”期间，预计总投资达到20-26亿元，销售额将达到65-70亿元，实现利润7亿元。（来源于《楚天金报》）【点评】中国医药集团武汉生物所总部正式由武昌区迁至江夏区，对壮大江夏的生物医药支柱产业，加快新型工业化进程，具有重要的助推作用。武汉21条微循环道路年内建成2011年，武汉将投入6.76亿元建设微循环道路，畅通城市毛细血管。这些工程大部分为去年开工今年续建完工，加上新建完工工程，共有21条微循环道路年内建成。江岸区(4条)：麟趾路(中山大道—解放大道)、瑞祥路(吉庆街—京汉大道)、新兴街(京汉大道—解放大道)、吉庆街(大智路—汇通路)。江汉区(3条)：新湾四路(新湾路—三环线辅道);马场一路(马场路—发展大道);马场角横路(马场角小路—马场路)。汉阳区(5条)：玫瑰园东路(城建学校至罗七路);肖家湾路(汉阳大道—拦江堤路);归元寺北路(归元寺路—肖家湾路);陶家岭路(芳草路—龙阳大道);平山街和平山一巷。洪山区(7条)：机场二路(出版城路—工大路)，武梁路(珞梁路—丁字桥路)，桂元西路(雄楚大街—机场二路)，八一路侧道路(八一路—楚源路)，群光南路(群光东路—珞狮南路)，曾家垅路(杨园南路—联盟路)，徐东小路(徐东大街—杨园南路)。青山区(1条)：武青三干道与王青公路道口改造。硚口区(1条)：古田五路(轻汽路—汉西二路)。（来源于《武汉晚报》）武汉投资9亿元兴建14条经适房配套道路10条年内完工3月25日，城建部门公布，今年我市将投资9亿元，兴建14项经济适用房配套道路工程，其中10项年内完工，4条完成征地拆迁及主体工程。这10项工程是:谌家矶经济适用房的兴谌大道(余山路B汉施公路);汉丹铁路北项目的江兴路(古田二路B经济适用房小区东);天顺园9、10组团的肖家一路(古田四路B长丰大道);东方雅园的工业三路(友谊大道B北洋桥路);工人6、7村改造的青山工人村安居工程市政配套道路，包括工人村三街、21号公路延长线、规划一路、规划二路、规划三路、戴家湖路;青菱渔场项目的白沙西路(滨河路B白沙四路)、白沙四路(武咸公路B青菱东路)和白沙五路(白沙西路B青菱西路);龙江庭苑的动物园路东段(马沧湖路B铁路边);合汇景苑的合汇璟苑配套道路(项目一期北面B鹦鹉大道)。（来源于《长江商报》）第三章土地市场2.1挂牌土地拍卖情况图2-1挂牌土地分布位置2011年首场土地拍卖会于3月3日上午10点在武汉市土地交易中心举行。此次揭牌的是武汉市国土局日前发布的武告字(2011年)2号公告中的地块，其中06、08号两地块因故延期，共有16宗，约1895亩，04、05号地块为工业用地，其中一块只拍卖5年租赁权。地块主要来自江岸区、洪山区和江夏区。其中大部分分布在江岸区金桥大道及塔子湖周边、洪山区南部靠近白沙洲的区域和江夏区郑店街(京珠、沪蓉两条高速公路交汇处附近)。除此之外，汉阳、硚口、新洲、沌口和青山五个区也有少量地块出让。2.2土地出让情况地块编号土地使用权人位置土地面积（公顷）用途容积率成交价格（万元）亩单价（万元/亩亩）楼面地价（元/平平方米）P(2011)

004号武汉市汉阳黄金口口都市工业园园区管理办公公室汉阳区黄金口工业业园东南片0.64工业用地453055.38/P(2011)

005号武汉华升石材有限限公司硚口区长丰街东风风村0.88工业用地（非金属属矿物制品业业）1.128021.19/P(2011)

007号武汉中鄂联房地产产股份有限公公司江岸区幸福二路南南侧0.82居住3.983575291.751099.57P(2011)

009号武汉凯通思房地产产开发有限公公司江岸区胜华村6.35居住、公共设施、商商业45580478.831675.68P(2011)

010号武汉城开房地产开开发有限公司司江岸区新春村A包包15.08居住200000884.153683.25P(2011)

011号武汉百步亭联合置置业有限公司司江岸区新春村B包包12.34居住、公共设施165200892.524050.01P(2011)

012号武汉三正实业有限限公司洪山区毛坦村A包包18.37居住、商业金融业业、游乐104960380.991493.42P(2011)

013号武汉三正实业有限限公司洪山区毛坦村B包包16.71居住、商业金融业业、游乐108200431.791688.58P(2011)

014号武汉市万科房地产产有限公司洪山区青菱乡长征征村A包17.27居住、公共设施87600338.161656.32P(2011)

015号武汉市万科房地产产有限公司洪山区青菱乡长征征村B包10.95居住、公共设施用用地3.1356000340.841633.42P(2011)

016号武汉华敏商城有限限公司江夏区郑店街劳一一村、联合村村5.24商服

1.5192024.41244.05P(2011)

017号武汉华敏商城有限限公司江夏区郑店街劳一一村、联合村村4.15商服

1.45144023.12239.22P(2011)

018号武汉华敏商城有限限公司江夏区郑店街劳一一村、联合村村6.77商服0.71245024.11509.35P(2011)

019号湖北创荣置业有限限公司新洲区邾城街城东东村A、B1.13居住A:1.9578046.06351.28B:2.05P(2011)

020号湖北新华房泰房地地产开发有限限公司新洲区邾城街骆畈畈村0.73居住、商业2.221210111.21751.44P(2011)

021号武汉爱佳置业有限限责任公司武汉经济技术开发发区蔡家村8.92居住3.1440530302.821446.58表2-1.2011年第18、19、20号招拍挂情况2.3土地出让分析区域成交宗数成交面积（万方）可建面积(万方）楼面地价（元/平方米）汉阳区10.642.56207.03洪山区463.3217.221642.4江岸区434.59133.53103.84江夏区316.1618.68310.96硚口区10.880.97289.26武汉经开18.9228.011447.05新洲区21.863.82520.38表2-2.土地成交区域分析本次土地出让共涉及全市7个区域，其中洪山区、江岸区各成交4宗，江夏区成交3宗，新洲区成交2宗，汉阳区、硚口区、武汉经开区各成交1宗。在成交面积上，最为引人注目的是洪山区和江岸区。其中洪山区的成交面积为63.3万方，可建面积达到217.22万方，江岸区的成交面积为34.59万方，可建面积为133.5万方，两区域占去本次土地出让的大壁江山。本次出让土地的楼面地价相对不高。各大主城区中，江岸区最高，为3103.84元/㎡，而远城区楼面地价也都在1000元/㎡以下，其中新洲区最高，为520.38元/㎡。另外，16宗地块中，有7宗住宅用地，2宗工业用地，4宗商住用地，3宗商服用地。2.4重点地块介绍P（2011）010号地块基本情况1.地块简介项目用地位于武汉市江岸区新春村，包含K1、K3、K5三个地块。K1地块两面临路，东、南侧临30米宽的城市规划道路，西侧临现状排水走廊，北侧临鱼塘和少量村民住宅；K3地块两面临路，西、北侧为20米宽的城市规划道路，东、南侧为空地；K5地块东、北侧临村民住宅，南侧临市江岸区余华岭小学，西侧临20米宽的城市规划道路。K1、K3地块内有一条30米宽的现状临时排水走廊；K5地块内有一条40米宽的现状临时排水走廊。2.地块优势项目用地位于后湖组团，处于三环线、金桥大道和塔子湖三者之间。金桥大道南连发展大道，北接三环线，交通便利。随着近年武汉中心城区旧城改造与市政基础设施建设的加强，后湖地区大量的投入正在显现出效应，极大推动了区域公共配套设施的发展。后湖已经引入育才二小、武汉六中等一批优秀的教育机构在此设立分校，商业、医疗、休闲、美食等生活配套设施也日益完善，更有塔子湖体育中心等大型公共设施，后湖居民逐渐享受到中心价值与便利生活。3.规划要求地块的净用地面积总计为116295平方米（以实测面积为准），总建筑面积控制在361241平方米以内。建筑设计要求应遵照《武汉市城市建筑规划管理技术规定》和《湖北省无障碍设施建设和管理规定》执行。该项目应按照市政府办公厅转发市体改办等部门的《关于落实市委市人民政府积极推进“城中村”综合改造工作意见的通知》（武政办[2004]173号）文件要求和还建用地的规划设计要求、代拆（征）规划控制用地的规划设计要求以及规划控制调剂用地的规划设计要求，落实该村的还建用地建设和规划要求的代拆（征）用地。住宅建筑户型结构比例应严格遵照《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》(国发办［2006］37号文)和武汉市相关实施细则执行，该用地位于二级控制区片，其中套型建筑面积90平方米以下的商品房建设面积不低于住房总建筑规模的60%。4.地块数据地块编号土地使用权人位置土地面积（公顷）用途容积率成交价格（万元）亩单价（万元/亩亩）楼面地价

（元元/平方米）P(2011)

010号武汉城开房地产开开发有限公司司江岸区新春村A包包15.08居住200000884.153683.25P（2011）014号地块基本情况1.地块简介项目用地位于洪山区青菱乡长征村，用地四至关系为：东临70米宽的白沙洲大道，南临长征村村民住宅，西临消防总队培训基地和城中村住宅，北临50米宽的白沙二路。项目用地内场地平整，主要以工业厂房以及其配套用房、村民住宅为主。2.地块优势用地处于城市二环线与三环线之间，周边有白沙州大道、南湖大道、珞狮南路等众多城市主干道，其中白沙洲大道和城市三环线主要承担着武汉市对外交通主导功能，随着城市三环线的全面通车，该区域内交通能力得到进一步提高。

项目用地属于房地产建设的热点地区，周边拥有充足的存量土地，随着中心城区可开发土地日益减少，该地区已成为房地产市场发展的新区域,将会形成有一定规模的居住组团。随着城中村改造的不断深入，周边烽火村、长江村、毛毯村等城中村逐渐拆除，城市面貌将大大改观，市政基础设施也不断完善。用地周边公共配套服务设施相对比较缺乏，随着周边大规模土地开发，对公共配套服务设施的需求不断扩大，项目用地内的商业物业的市场销售将极为可观。3.规划要求K1地块：规划净用地面积约为95329平方米(以实测为准)，规划用地性质控制为居住、公共设施用地。容积率控制在3.04以内，建筑密度控制在25%以内，建筑高度根据具体方案确定。K2地块：规划净用地面积约为109533平方米(以实测为准)，规划用地性质控制为居住、公共设施用地。容积率控制在3.13以内，建筑密度控制在35%以内，建筑高度根据具体方案确定。特殊要求：1、该项目应按照市政府办公厅转发市体改办等部门《关于落实市委市人民政府积极推进“城中村”综合改造工作意见的通知》（武政办【2004】173号）文件要求和还建用地的规划设计要求、代（拆）征规划控制用地的规划设计要求、规划控制储备用地的规划设计要求以及规划控制调剂用地规划设计条件，落实该村的还建用地建设和规划要求的代（拆）征用地。2、K1地块临白沙二路控制10米宽绿化带；K2地块临白沙州大道控制20米宽绿化带，临白沙二路控制10米宽绿化带。3、用地内应配建一所幼儿园，配建标准按照相关要求执行。4、用地居住部分根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发【2006】37号）的有关要求及武汉市实施细则，用地位于三级控制区，套型90平方米以下商品房建设规模不少于住宅总建筑规模的66%。4.地块数据地块编号土地使用权人位置土地面积（公顷）用途容积率成交价格（万元）亩单价（万元/亩亩）楼面地价

（元元/平方米）P(2011)

014号武汉市万科房地产产有限公司洪山区青菱乡长征征村A包17.27居住、公共设施87600338.161656.32第四章房产市场3.1德盛指数武汉市房地产吸纳纳指数本指数拟定20007年1月为基期，采采用常用的X-11季节调整方方法对原始数数据进行修正正。指数构建过程如下下：Ct,j=［Bt,,j/(Kt,jj-1+Zt,j)］*100%%Ct,j表示报告告期吸纳率,Bt,,j表示报告期期吸纳量（销销售套数）,Kt,,j-1表示上期期期末空置量（市市场存量、套套数），Zt,j表示报告期期新增供应量量（预售套数数）。Yt,j=(Ct,,j/C20077,1)*100Yt,j表示报告告期吸纳指数数，C20077,1表示基期（2007年1月）吸纳率率。指数应用3月份，武汉市房地地产市场在经经历了2月份的骤冷冷环节后，市市场成交热度度开始出现缓缓慢回升。相相比2月份，本月开发发商开盘加推推力度增大，市场供应量的加大助推成交量上涨。但由于受调控政策影响，部分投机购房被迫撤离市场，市场观望气氛仍然浓厚，相比去年同期，市场并未呈现火爆成交现象。本月德盛指数出现小幅度上升，达到78.11点。后期，随着新政效效应的进一步步显现，政府府加大力度推推进保障房建建设，加之2009年、2010年巨大的土土地供应逐渐渐走向市场，供供求关系将得得到进一步改改善。图3-1.德盛指数数示意图（更多详情请咨询询***地产机机构）3.2月度成交交分析图3-2.武汉市月月度成交走势势图3月份武汉市商品房房量价齐升。在在成交量上，3月份共成交8554套，环比涨幅为65.2％，同比去年3月下跌了26.7％，在成交价格上，3月均价7078元/平方米，环比涨幅为0.9％，同比去年2月上涨了16.33％。总的情况来看，由于本月开发商加大开盘加推力度，大的供应量在一定程度上推动成交量的上涨，但由于政策效应继续显现，市场观望气氛浓厚，成交量相比去年同期并未呈现火爆情形。在成交价格方面，由于本月多数楼盘仍然维持1、2月份水平，整体上稳中微升。3.3不同价格区区间商品住宅宅销售情况图3-3.商品住宅宅按成交均价价划分比例图图3月份，武汉市商品品住宅成交均均价主要集中中在80000-100000元/㎡，占到总成交交量的42.500%；其次是60000-80000元/㎡，占总成交交量的40.700%；5000--6000元/㎡的占总成成交量的12.500%，5000元/㎡以下的占占比4.30%。从以上价格格区间来看，市中心心高房价楼盘盘销售情况较较好，而远郊区由于于限购政策影影响，成交出出现一定萎缩缩。3.4不同面积积商品住宅销销售情况图3-4商品住宅宅按成交面积积划分比例图图3月份，武汉市商品品住宅成交面面积主要集中中在90-1220㎡，占到到总体成交量量的37.440%，其次是120-1140㎡，占到总总成交量的28.900%。90㎡以下的占占比22.500%，140㎡以上的占占比11.200%。从以上面积积区间来看，90-1440㎡户型受到到市场热捧，一一次性购房的的刚性需求占占市场比例增增大，而90㎡以下户型型受欢迎程度度降低，投机机投资性购房房逐渐退出市市场，政策效效应显现。3.5区域成交交分析图3-5.各区域成成交套数对比比图3月份，武汉各区域域成交量都有有一定程度回回升，其中江江岸区成交量量涨幅最为明明显，相比2月份上涨了142%，其次，武昌昌区、洪山区区、江夏区的上涨幅度也较较为明显。江岸区主要要是由于中森森华国际城和和尚都一品的的开盘带动整整个区域成交交量的上涨。武武昌区、洪山山区和江夏区区本月开盘加加推的楼盘相相比1、2月份也较多多，大的供应应量带动区域域成交量的上上升。图3-6.各区域成成交均价对比比相比2月份，3月月份武汉市商商品房成交均均价稳中微升升，大多项目基基本维持新“国八条”和春节前的的价格水平，但但同时也未出出现实质性优优惠打折、价价格下调情形形。随着后期期新政效应的的进一步显现现，价格或将将出现一定范范围波动。3.6开盘情况况楼盘名称开盘时间价格（元/㎡）类型主推户型区域金地圣爱米伦3月20日11000老盘加推125-153㎡㎡洪山区万科金色城市3月27日6489老盘加推82-104㎡洪山区保利心语3月7500老盘加推70-125㎡洪山区中冶创业苑3月5600老盘加推65-130㎡洪山区健龙尚谷杰座二期期3月27日8700纯新盘77-130㎡洪山区锦绣龙城3月27日7500老盘加推84-93㎡两房房、126-1129三房洪山区保利华都3月26日7769老盘加推91-123㎡洪山区金鑫御江名苑3月26日6500纯新盘42-132㎡洪山区万科金域华府3月12日11000老盘加推52㎡武昌区福星惠誉水岸国际际3月20日9000老盘加推38-106㎡武昌区爱家国际华城三期期皇家公馆3月5日9800老盘加推136-138㎡㎡三房武昌区华润置地中央公园园3月12日12500老盘加推98㎡汉阳区武汉经开万达广场场3月12日7500老盘加推30-50㎡汉阳区开来银湖鑫城3月26日5800老盘加推81-129㎡东西湖区金地格林春岸3月5日7500老盘加推83-103㎡东西湖区武汉恒大城3月7000老盘加推140-220㎡㎡东西湖区菩提苑3月26日5400纯新盘77-186㎡江夏区水晶郦都3月5300老盘加推83-133㎡江夏区中森华国际城3月20日8000纯新盘80㎡、90㎡江岸区百步亭现代城二区区3月1日8400老盘加推94-179㎡江岸区尚都一品3月20日7800纯新盘84-138㎡江岸区美联奥林匹克花园园伦敦奥运村村二期3月26日6900老盘加推71-148㎡江汉区福星惠誉青城华府3月12日8300老盘加推88-96㎡两房房109-1127㎡三房青山区金寓3月12日5600纯新盘40-80㎡黄陂区表3-13月份份开盘情况表表3.7供应分析析3.7.1供应情情况证号企业名称项目名称项目地址预售总面积（㎡）住宅预售面积（㎡㎡）营业用房及其它（㎡㎡）武房开预售[20011]522号武汉瑞安天地房地地产发展有限限公司武汉市永清综合开开发项目A11、A12地块武汉市江岸区永清清街2111721117/武房开预售[20011]533号

武汉祥生房地产开开发有限公司司“祥生柏景湾”一期期东西湖区何家庙30958.39930958.399/武房开预售[20011]544号武汉有成实业发展展有限公司华夏风情园武汉经济技术开发发区1R1地块29321.09925455.7333865.36武房开预售[20011]555号武汉澳强房地产开开发有限公司司金地•格林春岸一一期东西湖区金银湖以以南、金桥五五路以北、金金珠港湾以东东238.2238.2武房开预售[20011]566号

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金地.格林春岸四期东西湖区金银湖金金湖以南、金金桥五路以北北、金珠港湾湾以东33289.22221999.11111290.111武房开预售[20011]600号武汉三江东立投资资发展有限公公司航天星都二期江岸区二七路3091130911/武房开预售[20011]611号湖北怡清雅筑房地地产开发有限限公司怡清雅筑4#、221#楼东西湖径河农场跃跃进大队4075.24075.2/武房开预售[20011]622号武汉保利百合房地地产开发有限限公司保利.海上五月花一期二二、四、五组组团

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湖北金鑫房地产开开发有限责任任公司金鑫御江名苑洪山区白沙洲大道道烽火村30080.46627293.3662787.1武房开预售[20011]800号

武汉万科新里程房房地产有限公公司万科.金色城市洪山区青菱乡长江江村46466.47746466.477/武房开预售[20011]811号

武汉高建建筑安装装工程公司武汉科技大学“科科大雅苑”青山区武汉科技大大学内10122.24410122.244/武房开预售[20011]822号武汉源兴房地产开开发有限公司司锦绣龙城D区东湖开发区两湖大大道以西、三三环线以北交交汇处85437.58884537.822899.76武房开预售[20011]833号武汉市富丽园房地地产开发有限限公司南郡帝苑武汉市江夏区纸坊坊街东方路以以东84726.283293.91432.3武房开预售[20011]844号武汉东湖恒大房地地产开发有限限公司恒大华府C区武汉市东湖开发区区珞瑜东路以以南，南环铁铁路以北，森森林公园以东东，长山学校校以西80357.46666128.46614229武房开预售[20011]855号湖北保利投资有限限公司保利华都三期武汉市东湖开发区区上马庄48413.64448413.644武房开预售[20011]866号武汉市鑫正达置业业有限公司开来.银湖鑫城东西湖区金银湖银银湖以南、金金桥五路以北北39590.437645.3221945.08表3-23月份份供应情况表表3.7.2供应分分析图3-7.武汉市各各区域商品房房预售情况3月份，武汉商品房房上市了1223.4万方方，其中住宅宅量依然占据据主流，共上上市了1111.9万方，占占到比例的990.64%%。各区域中，东湖开开发区上市量量最大，上市市总面积达到到30.855万方，其中中住宅上市量量为26.008万方，商商业预售量为为4.78万方。其次次是江夏区，上上市总面积达达到25.338万方。东西西湖区、洪山山区、江岸区区的上市量也也非常可观，均均在10万方以上。区域销售套数上市套数供销比供需评级江汉区7152130.2979供＜求江岸区91612381.3515供＞求硚口区14000供＜求东西湖区101915121.4838供＞求汉阳区46600供＜求武昌区8949521.0649供＞求洪山区115610660.9221供＜求青山区2681010.3768供＜求武汉经开区6779331.3781供＞求东湖开发区92630853.3315供＞求江夏区74325383.4158供＞求黄陂区6343770.5946供＜求表3-3.1-2月月区域住宅供供需比情况3.8商业地产产概况截止3月29日，武汉市13..4%的商业地产产项目再次出出现价格上扬扬，其中上涨涨绝对值最高高的是位于汉汉口中心区的的曼哈顿商业业中心，高达达20000元/㎡。武昌、汉汉口占据武汉汉最核心的滨滨江商务区，商商业氛围浓厚厚，商业项目目占比大，价价格波动相对对较大。由于于政策的助力力，汉口北的的商业也出现现大幅提升。商业地产的复苏是是目前市场的的必然走势。虽虽然在一定程程度上仍然存存在风险，但但只要合理化化估算，投资资商业地产在在现阶段来说说，将是不错错的选择。武汉3月各区在售在租商商业项目与价价格波动商业业项目比例图图汉口区：最高上涨涨20000元/平3月份，汉口整体商商业项目价格格相对平稳。位于江汉路步行街的曼哈顿商业中心，仅在3月份一个月中，其价格上涨了20000元/平米。由此可见，在目前住宅项目受限之时，商业投资价值的潜力日益爆发。汉口商业项目（个个）3月涨价项目占比3月降价项目占比最高涨幅303%3%20.00%武昌区：仅一盘下下跌3月武昌区40个商商业地产项目目中，价格呈呈现上涨趋势势的项目占12.5%，仅一盘下下滑，其中涨涨幅最高的是是位于武昌核核心区的万科科金域华府，价价格上涨53.855%。其次是江江夏中央大街街，价格上涨涨11.111%。武昌商业项目（个个）3月涨价项目占比3月降价项目占比最高涨幅4012.5%2.5%53.85%汉阳区：商业项目目零降价汉阳区的12个商商业项目中，仅仅湘隆时代商商业中心价格格上涨2.86%，其他项目目价格在3月份基本持持平，商业地地产目前上涨涨趋势不大。而而各品牌房企企的入驻，武武汉经开万达达广场的热卖卖，预示着汉汉阳片区在商商业上将有更更大的发展潜潜力。汉阳商业项目（个个）3月涨价项目占比3月降价项目占比最高涨幅128.3%0%2.86%周边地区：汉口北北潜力持续攀攀升3月份，位于汉口北北的中国家俱俱CBD价格由5500元/平米，上涨涨到9800元/平米，涨幅幅高达78.188%。随着批发发类商贸中心心的落成使用用，盘龙城汉汉口北专业市市场不仅为区区域内提供商商贸服务，更更为武汉市乃乃至华中区域域提供物资供供应的最大物物流中心。新新洲阳逻商业业地产也在政政策的作用下下呈现火爆场场面。本月，阳阳逻步行街价价格上涨8..16%。周边地区商业项目目（个）3月涨价项目占比3月降价项目占比最高涨幅1811.1%5%78.18%第五章区域市场分分析4.1武汉经济济开发区区域域概况区位介绍武汉经济技术开发发区位于武汉汉市汉阳区西西南，蔡甸区区境内，四周周分别为南太太子湖、三角角湖、后官湖湖、珠山湖、烂烂泥湖、西北北湖、汤湖、万万家湖及长江江、东荆河所所环绕。规划划范围内总用用地面积为90.7平方公里。距距汉阳中心区区钟家村约14公里，距汉汉阳十里铺约约8公里，距离市市中心（汉口口）及港口、火火车站约30分钟路程，距距武汉天河（国国际）机场约约40分钟路程，是是武汉市西南南门户和对外外开放的窗口口。图1.武汉经济开发区区区位图4.1.2交通路网网开发区交通便捷。东东邻长江黄金金水道，上海海至拉萨的3318国道道横穿东西，北北京至珠海的的高速公路纵纵贯南北。同时，为加快沌口口与汉口、汉汉阳、武昌等等中心城区的的快捷连接，建建设了由中环环线、梅子路路、芳草路、十升路、轨道交通线（规划）等构成的联系主城的快速交通通道，由外环线、京珠公路、沪蓉公路、318国道、汉洪公路、老汉沙公路、沌口港、杨泗港、沿江铁路构成的对外快速交通通道，公路网络四通八达。4.1.3未来规划划武汉经济技术开发发区经过19年的开发和和建设，已建建成以汽车及及汽车零部件件为主导，电电子信息、电电气机械、造造纸印刷包装装、食品饮料料、生物医药药等多元产业业蓬勃发展的的现代化工业业新区，成为为武汉市重要要的经济增长长点、对外开开放的窗口及及与国际惯例例接轨的先行行区，有力的的拉动了全市市经济的增长长。未来开发区以实现现武汉三镇功功能互补，协协调发展为总总体原则，定定位于打造成成集现代制造造业基地、生生产性服务中中心、文化旅旅游中心和现现代商住新城城为一体的新新城。其中，武武汉经济技术术开发区即为为三大功能组组团之一的沌沌口组团。规划将以开发区产产业功能为基基础，强化现现代制造业，形形成企业相对对集聚，区域域功能突出的的现代制造业业基地，成为为武汉新区经经济发展的增增长点和动力力之源。武汉新区规划的提提出，对促进进武汉市发展展现代制造业业，延伸产业业链，增强中中心城市综合合服务功能和和辐射力有较较大意义。同同时对于开发发区自身而言言，同样将有有效的形成对对对外连通辐辐射能力的增增强，有利于于形成自身产产业特色和城城市发展空间间，带动区域域经济发展。图2.开发区产业分布规规划图4.2区域房地产市场综综述4.2.1区域房地地产市场发展展概况2001年，在汉汉阳房地产发发展相对缓慢慢的情况下，曾曾是一片荒芜芜的本区域异异军突起，550万方的金金色港湾率先先进入。20002年以后后，区域开发发热潮急剧升升温，众多住住宅项目破土土而出，推动动片区地产开开发不断升级级。开发区房房地产市场板板块在历经了了19年的快速速发展后，已已经成为一个个环境优美、产产业兴旺、交交通便利、城城市功能不断断完善的新区区。从2005年始，随随着该区域开开发项目的逐逐渐放量，住住宅产品的类类型也随之走走向多样化，除除了原有的别别墅和洋房物物业，部分项项目推出了酒酒店式公寓，小小高层和高层层建筑也开始始逐渐占领市市场，节能建建筑和环保的的概念也被逐逐渐引入项目目开发中，市市场开发品质质有了较大幅幅度的提升，不不仅物业发展展多元化，同同时产品正在在逐渐走向成成熟。目前开发区内市场场项目的总体体规模均在220万平方米米以上，这些些高品质大规规模项目的面面市，使得区区域房地产在在汉阳楼市中中极具影响力力。作为武汉新区规划划中的制造业业特色组团沌沌口组团，无无论在经济技技术领域还是是居住功能领领域已经日趋趋走向成熟，在在其产业经济济日益繁荣的的同时，区域域的房地产市市场也由单纯纯的体量开发发步入了品质质时代。由于武汉经济技术术开发区早期期为工业型片片区，房地产产市场的发展展也是立足于于配套服务衍衍生的，因为为价格与紧邻邻的汉阳中心心城区一直保保持了一定的的差距，因而而开发区房价价的后发优势势明显，可谓谓居住投资两两相宜。区域房地产项目销销售形式平稳稳，建筑形态态逐渐从多层层走向小高层层和高层。以以观澜御苑、武武汉经开万达达、中恒·云天国际、万万科金域蓝湾湾等为代表的的开发区楼盘盘，所辐射的的客户，不仅仅仅只是在沌沌口，有相当当一部分来自自武汉中心城城区及武汉周周边城区的置置业人群。加加上规划中的的配套设施一一步步落实，生生活配套不足足的问题也将将迎刃而解，种种种迹象无不不证明了武汉汉经济开发区区是武汉中心心城区地产的的延展。4.2.2区域土地地出让情况地块编号土地使用权人位置土地面积(公顷))容积率土地使用年限地价(万元)楼面地价（元/㎡㎡）P(2008)0048武汉新区建设开发发投资有限公公司汉阳四新北路以北北1.592.5住宅70年55801401P（2009）0555金地集团武汉房地地产开发有限限公司汉阳区四新地区30.652住宅70年1283002093P（2009）0799湖北人信房地产开开发有限公司司武汉经济技术开发发区30R1地块4.891.5居住70年116001581P（2009）0800中冶置业武汉有限限公司武汉经济技术开发发区35R2地块5.261.8居住70年105601115P（2009）0811武汉万威咨询有限限公司武汉经济技术开发发区6R2地块21.342.5居住70年1358002545P（2009）0822武汉联发投置业有有限责任公司司武汉经济技术开发发区22C36地块25.170.9商服40年居住70年20010883P（2009）0833武汉罗德斌汉经贸贸有限公司武汉经济技术开发发区19R2地块1.22.5居住70年2490830P（2010）0322号大连万达商业地产产股份有限公公司东临体育路、西临临318国道，南临临太子湖路11.993商服40年359781000表4-1.开发区22008年以来土地地出让情况一一览表2008年以来，开开发区共出让让8宗地块，出出让土地面积积102.009公顷，可可建建筑面积积197万方，平平均楼面地价价1777..8元/㎡。开发区市场一直以以来成交量较较小，尤其是是2008年与2010年都只出让1宗地块，这也也导致市场上上新增楼盘较较少。后期，随着万万科、万达的的进驻，开发发区发展前景景将更为广阔阔。4.2.3区域房地产产市场成交分分析图3.开发区商品住房月月度成交套数数区域成交套数分析析受供应量不足影响响，2010年以来，武武汉经济开发发区成交量相相对偏低。从从统计的数据据来看，成交交量最高出现现在2011年的1月份，达到920套，最低出出现在2010年的6月份，仅58套，平均每每个月销售3338套左右右。总体而言言，武汉经济济开发区相对对于其他城区区较低的单价价和总价吸引引了部分汉阳阳乃至汉口、武武昌的客户。此此外，少量小小户型和投资资型产品也吸吸引了来源广广泛的区外客客户。图4.开发区商品住房月月度成交均价价区域成交价格分析析相对于主城区其他他区域，武汉汉经济开发区区成交价格一一直处于较低低的位置，除除个别楼盘外外，成交价格格基本在45500-65500元/㎡之间，价价格涨幅比较较缓慢。随着着万科、万达达的进驻，区区域价值将得得到迅速提升升，区域居住住认同度也会会随着生活配配套的逐步完完善而提高，后后期