模块3-1 物业服务合同写作

物业服务合同写作模块3-1

1．区分物业服务合同和物业合同2．熟练掌握物业服务合同的格式与内容3．理解物业服务合同、前期物业服务合同和前期物业服务协议在格式和内容上的区别4．理解合同、协议、意向书的区别5．了解物业服务行业的多种合同 【本章学习目标】

PART1概述合同与协议、意向书的区别物业服务合同的含义物业服务合同的重要性物业服务合同是指在物业管理活动中，物业服务企业通过参与招投标活动接受委托从事物业服务，为保证物业服务活动顺利实施并实现物业服务的目的，与委托人签订的明确双方民事权利义务并共同遵守的正式协议文书。区分两种概念物业合同（广义概念）物业服务合同（狭义概念）前期物业服务合同前期物业服务协议物业服务合同签订时间上的区别项目前期物业服务合同前期物业管理服务协议物业服务合同签订时间甲方出售住宅前每个购房人（业主）在签订《房屋买卖（预售）合同》时同时签订一般应在业主委员会成立后3个月内，最迟不应迟于6个月物业合同大致分为以下几种类型：

(一)物业开发建设过程中涉及到物业管理活动的合同如土地使用合同和售房合同中涉及到物业管理的条款

(二)物业服务企业与业主或物业使用人所订立的其他合同如装饰装修管理服务协议、车位使用协议、施工监管协议(主要用于对相关单位在物业管理区域内施工的管理)、特约服务协议等(三)物业服务企业在管理服务活动中与相关单位签订的合同如清洁承包委托合同、垃圾清运委托合同、电梯保养维修委托合同等；

(四)其他与物业管理活动相关的合同如供水供电有偿委托合同、物业经营协议等。

重要性1、工作、服务、纠纷的直接依据2、物业服务合同与法规政策关系紧密1、法规政策是物业服务合同制定的依据；根据《合同法》、《物权法》、《物业管理条例》和各种示范文本的要求等来签订物业服务合同；3、掌握签订合同的技巧可以有效规避风险，提升经营业绩；2、物业服务合同是法规政策在某个物业管理区域的明确和细化。P200PART2写作物业服务合同的特点物业服务合同的格式与内容1、合同的主体特定物业服务合同特点2、合同标的复杂，难量化3、合同内容与物业产权、业主权益紧密相连P200；问P206；问项目前期物业服务合同前期物业管理服务协议物业服务合同合同主体甲方：开发商乙方：甲方选聘的物业服务企业甲方：开发商乙方：购房人（业主）丙方：物业服务企业甲方：业主委员会（代表所有业主）乙方：物业管理公司标的是合同当事人双方权利和义务所共同指向的对象。它是合同成立的必要条件，是一切合同的必备条款。合同标的是多种多样的，一般有四类：一是有形财产，指具有价值和使用价值并且法律允许流通的有形物，如生产资料与生活资料、货币和有价证券等；二是无形财产，指具有价值和使用价值并且法律允许流通的不以实物形态存在的智力成果。三是劳务，指不以有形财产体现其成果的劳动与服务，如运输合同中的运输行为，委托中的代理、行纪、居间行为等；四是工作成果，指在合同履行过程中产生的体现履约行为的有形物或无形物。1、常规性公共服务2、协调相邻关系3、协调业主与开发商4、其他服务合同标的传统形式1、咨询服务-无形财产2、经营服务-有形财产合同标的的多样化趋势物业服务合同的格式、内容1、标题2、立约单位4、结尾5、附件3、正文1、主标题2、段落标题标题1、主标题（1）直接写明物业服务合同的种类（2）物业项目名称加上物业服务合同的种类PS：分包合同还要加上具体委托业务名称《前期物业服务合同》《梧桐苑小区物业服务合同》《梧桐苑小区绿化承包合同》——宋体小二、加粗2、段落标题（小标题）

第X章内容第X条停车场（库）收费标准按（文件(一)1、(1)规定，协商）价格，分别采取以下方式收取：汉字1级2级3级4级5级①6级单选2、位置1、内容和注意事项立约单位（合同签订的主体）哪些信息是必要的？P2051、哪些信息是必要的？委托方（房地产开发企业，受委托方（物业管理企业，以下简称甲方)以下简称乙方)前期物业服务（委托）合同购房者信息前期物业服务协议对比1业委会信息物业服务合同对比22、合同具体条款1、引言正文多选引言1、委托方式（即选聘物业企业的方式）2、目的（为了…)3、法律依据（依据…)4、原则基础(在…的基础上)内容格式以正文格式写一段概述多选合同具体条款1、物业基本情况2、服务内容与质量3、服务费用4、物业的经营与管理内容5、物业的承接与验收6、物业的使用与维护7、专项维修资金8、违约责任9、其他事项简答哪些信息应当被提取出来？第一章物业基本情况原则：（1）简练，突出重点（2）详细情况作为附件后置1、物业名称——小区名称2、物业类型3、座落位置4、物业管理四至范围5、总建筑面积及其构成6、附件说明概览东至星火路；南至延政路；西至常武路；北至长虹路。物业管理四至范围：附件说明格式：XX文件见附件X附件一：御城规划平面图空两个字空两个字第二章服务内容与质量强调的内容：（1）乙方成立专门机构—服务的提供者；（2）实施服务的人员有从业资格；（3）服务内容——四大模块为主；载体实施内容及标准（4）服务质量标准。工程维修环境管理秩序维护少了什么？客户服务其他内容标准第三章服务费用强调的内容：（1）第五条——收费方式；（2）第六条①物业费度量单位；②“平方米”指向的目标；③收费标准在何时首次向谁明示；④由谁收取物业费；⑤具体收费标准。即：在《商品房买卖合同》中明示。如何测算?新：分项目收费——“菜单式”收费《常州市市区普通住宅物业公共服务分项目收费标准》某小区物业服务水平为综合管理服务3级、公共区域秩序维护服务4级（双道）、公共区域清洁卫生服务4级、公共区域绿化日常养护服务1级（按建筑面积测算、冷季型）、共用部位共用设施设备的日常运行保养维修服务为1类，这样选择组合后的收费标准约为（）

sjxw09a@126.com 213016常州最高基准价1.42元/平方米可上浮15%最高为1.63元/平方米普通住宅公共服务费1、在常州，物业管理公共服务费哪几种情况下可以打折？疑问2、在常州，哪种性质的物业费实行政府指导价？哪些物业费实行市场调节价？《常州市市区物业服务收费管理实施办法》第18、19条2、办理入住手续后未入住，业主应事先书面向物业服务企业说明备案经物业服务企业认可后，物业服务费用由业主按规定标准的70%交纳；1、前期物业服务协议或房屋买卖合同中已约定起始交付时间，因业主自身原因未按时办理入住手续，期间的物业服务费用由业主按规定标准的70%交纳；3、实行前期物业服务的普通住宅小区，因开发建设单位原因分期开发，给先期入住业主造成噪音、粉尘等环境污染的，先期入住的业主物业管理公共服务费应按规定标准的80%交纳，差额部分由开发商补偿物业服务企业。1、普通住宅的公共服务收费，实行政府指导价；2、非普通住宅以及办公房、厂房、经营性用房等物业的公共服务收费，满足部分业主、使用人需要或接受委托开展的特约服务和代收代办服务收费（小区停车服务收费除外），实行市场调节价。第三章服务费用强调的内容：（3）第七条物业设施设备的运行费用；（4）第八条①业主缴纳物业费的起始时间；②空房物业费谁来承担；③使用人的费用如何交纳；④物业费交纳的频率要求。与第六条差不多问：楼道公共照明的费用谁来承担？草坪灯的费用谁来承担？《常州市市区物业服务收费管理实施办法》第17条1、业主、使用人应当按照前期物业服务协议或买卖合同中约定的起始交费时间交纳物业管理公共服务费；2、未约定起始交费时间的，业主、使用人在办理入住手续完成后（领取钥匙）缴纳物业费。第三章服务费用强调的内容：（5）第九条物业服务收费方式；第四章物业的经营与管理强调的内容：（1）第十条停车场（库）收费规定；（2）第十一条车位服务协议；（3）第十二条会所归属及其收费明细；（4）第十三条业主共同财产的经营收益怎么分配；（5）第十四条开发商资产经营收益协商确定。《关于新建住宅小区公建配套设施权属界定与管理的有关规定》常房发{2004}116号新建住宅小区公建配套设施的房屋权属性质分为1、非营业性公建配套设施2、营业性公建配套设施。新建住宅小区的非营业性公建配套设施，是指建设成本已经列入小区商品房建设成本的公建配套设施。这一类的公建配套设施中除了社会公益性的配套设施以外，其权属归全体业主所有，由房产行政主管部门代为登记。小区的开发建设单位不得销售非营业性公建配套设施，也不得以任何方式处置其使用权。非营业性公建配套设施（除社会公益性的配套设施外）的经营收益归全体业主所有，应用于小区的物业管理。新建住宅小区的营业性公建配套设施，是指建设成本未列入小区商品房建设成本的公建配套设施。这一类公建配套设施，按谁投资，谁所有，谁收益的原则，其权属归投资者所有，但交付使用后须纳入小区统一的物业管理。为使商品房价格处于一个合理的水平，开发商必须控制开发商成本，而非营业性公建配套的开发建设成本是开发成本的一部分，因此，开发商有减少非营业性公建配套建设的利益驱动。最好非营业性的一个都不建，赚的就多了。

显然不行关于印发《常州市新建住宅小区汽车库（位）建设使用管理补充规定》的通知1、新建住宅小区汽车库（位）所占土地使用权份额的土地使用费、各项建设规费、建设成本由开发建设单位承担，不计入住宅小区商品房的建设成本。2、地面停车位的使用权、收益权归全体业主所有。3、经济适用房住宅小区的汽车库（位）建设不得低于规划配建指标。所建汽车库（位）作为非营业性公建配套，其费用摊入建设成本，产权归全体业主所有，由房产行政主管部门代为登记。常州——“一类、二类地上产权归业主，地下产权归开发商”howmuch?疑问：1、常州住宅建筑停车位最低控制指标究竟怎样设置的？2、常州住宅建筑收费标准（室内、室外、免费）？即：停车配建标准常州市关于《江苏省城市规划管理技术规定》(2004年版)实施的补充规定类别小汽车自行车一类居住区1.2辆/户1辆/户二类居住区0.6辆/户2辆/户经济适用房0.4辆/户2辆/户住宅建筑停车位最低控制指标“一类居住用地”是指独立式住宅集中、拥有齐全的配套设施、并且布局完整的用地，独立式住宅的层数基本是3层或3层以下。“二类居住用地”涵盖了分布广泛的以多层、中高层及高层单元式居住建筑为主、配套设施齐全、布局完整的用地，该类用地在全市分布广泛，在居住用地中占主导地位。常州停车收费标准的来源《常州市政府办公室转发市公安局等部门关于进一步规范汽车停放管理维护城市交通秩序的意见的通知》

(常政办发〔2007〕37号)的附件

三、住宅小区停车场汽车停放收费标准：

（一）室外停车：

1.包月停放的，每月120元；

2.临时停放的，按每次5元计收，车辆连续停放时间超过24小时的，按二次停放计费。

（二）室内停车：

1.已出售产权或使用权的车位每月50元，业主独用封闭车库不收停放服务费；

2.非营业性公共车位每月100元。（人防）

住宅小区汽车停放收费标准上浮最高不超过50%，下浮不限。具体执行标准，已成立业主委员会的由业主委员会确定，未成立业主委员会的由停车场经营管理单位确定。

有下列情形之一的，免缴汽车停放服务费：

（一）进入住宅小区停车场（含与居民住宅共用的停车场）停车时间不超过60分钟（含60分钟）的；（二）军车和执行公务的警车、消防车、救护车、工程抢险车和殡葬车。

第五章物业的承接验收强调的内容：（1）第十五条需要查验的部位；（2）第十六条现场查验、罗列问题、如何解决；（3）第十七条分期开发注意事项；（4）第十八条甲方保修期内承担责任；（6）第二十条前期物业介入管理经费。（5）第十九条移交资料；《承接查验办法》搞清几个问题：1、《物业承接查验办法》施行时间？2、承接查验的程序是什么？2011年1月1日3、物业承接查验档案的产权归属？4、保修期？屋面？水、电？装饰工程？排序3、确定物业承接查验方案6、移交有关图纸资料2、查验共用部位、共用设施设备7、解决查验发现的问题4、确认现场查验结果1、签订物业承接查验协议5、办理物业交接手续在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限为：一地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；二屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为年；三供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；四电气系统、给排水管道、设备安装为

年；五装饰工程为

年。其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。房屋建筑工程保修期从之日起计算。522工程竣工验收合格装饰工程是指房屋建筑施工中包括抹灰、油漆、刷浆、玻璃、裱糊、饰面、罩面板和花饰等工艺的工程，它是房屋建筑施工的最后一个施工过程，其具体内容包括内外墙面和顶棚的的抹灰，内外墙饰面和镶面、楼地面的饰面、房屋立面花饰的安装、门窗等木制品和金属品的油漆刷浆等。

此装修非彼装修乙方承接物业（），甲方（）配合乙方对以下物业共用部位、共用设施设备进行查验：1、2、3、括号里怎么填？用词务必简练！第六章物业的使用与维护需要注意：（1）第二十七、二十八条物业管理用房的移交；（可以放在第五章）（2）第二十二条物业企业的制止行为；第七章专项维修资金需要明确的一般只有2点：（1）第二十九条谁负责代收代缴；（2）第三十条维修养护费用的承担。保质期内乙方没有责任？供水供电设施的维修责任？专项维修资金缴存标准电梯大修

在保质期内，建设单位承担公共部位和设施因质量问题维修、更换的职责，物业公司主要承担下列责任：1、养护职责；2、因管理不善导致的维修；3、积极协调。1、保质期内由质量问题导致的维修、更换费用，由甲方承担；供水、供电维修责任的区分配套工程建设单位及物业公司维修责任市政工程

配套基础设施是指居住区内的供水、供电、供气、排水、电信、有线电视等管线及设施、照明系统、安防技防监控系统、消防设施、避雷设施、人防设施、环卫设施、邮政设施、无障碍设施、公益性文体设施、园林绿化设施、道路、路灯、非经营性停车场所等。《常州市市区住房共用部位、共用设施设备维修管理实施细则》

常房发[2002]148号专项维修基金专项用于住房共用部位、共用设施设备中修以上（含中修）的维修、更新与改造。3、超过保质期内的中修以上（含中修）的维修、更新与改造费用由专项维修资金承担。常州中修标准是多少？住房共用部位、共用设施设备中修以上（含中修）工程是指一次分担费用按建筑面积每平米3元以上（含3元）的维修工程。电梯维修费用

2、在常州，电梯大修费用是否包含在电梯运行维护费里面？

1、常州住宅电梯运行维护费是按什么标准收取的？

3、电梯费能不能打折？第八章违约责任需要注意：（1）第31条甲方不配合承接查验；（3）第32-33条物业服务合同中最普遍、最常见的违约责任形式；（2）第35条甲方不保修；（4）第34条乙方擅自提高费用；（5）第36条乙方免责条款。《合同法》中规定：哪些免责条款无效？违约责任1.违约责任概念违约责任，是指合同当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定时，依照法律规定或者合同约定所承担的法律责任。

2.当事人承担违约责任的方式当事人承担违约责任的方式主要有：继续履行、支付违约金、赔偿损失、定金制裁、采取其他补救措施等等。违约责任只有符合法定或者约定的情形才可免除。

物业服务合同的违约责任

1.物业服务企业而言，违约一般出现在物业服务项目或质量没有实际履行或没有达到合同约定的标准，就业主方而言，违约容易发生在拒交、少交、迟交物业服务费及其他相关费用。

2.违约金责任是物业服务合同中最为普遍、最为常见的违约责任方式。不可抗力质量问题因维修停水停电供水供电障碍1、造成对方人身伤害的；2、因故意或者重大过失造成对方财产损失的。合同中下列免责条款无效：第九章其他事项需要注意：（1）第37条合同期限；（3）第39条合同到期移交；（2）第38条合同延期补充协议；（4）第40条前期物业服务合同与商品房买卖合同、前期物业服务协议的联系；（5）第41条合同附件的法律效力；（6）第42条合同未尽事宜；（7）第43条合同争议如何解决；（8）第44条合同份数。“字眼”对比必考（2）尚未、达成、逾期；（1）自…起至…止项目前期物业服务合同前期物业管理服务协议物业服务合同合同有效期限合同有效期限自签订之日起，到业主委员会成立后与其选聘的物业服务企业签订物业服务合同生效时止协议的有效期限从房屋出售之日（业主购房之日）起，至业主委员会成立后与其选定的服务企业签订物业服务合同生效时止合同有效期限由双方协议商定，以年为单位，一般为3年第六章协商解决仲裁诉讼仲裁适用范围：“平等主体的公民，法人和其他组织之间发生的合同纠纷和其他财产权益纠纷，可以仲裁”。1、婚姻，收养，监护，扶养，继承纠纷不能仲裁；2、行政争议不能裁决。两类情况不能仲裁：自愿性当事人的自愿性是仲裁最突出的特点。仲裁以双方当事人的自愿为前提，即当事人之间的纠纷是否提交仲裁，交与谁仲裁，仲裁庭如何组成，由谁组成，以及仲裁的审理方式、开庭形式等都是在当事人自愿的基础上，由双方当事人协商确定的。因此，仲裁是最能充分体现当事人意思自治原则的争议解决方式。专业性民商事纠纷往往涉及特殊的知识领域，会遇到许多复杂的法律、经济