土地利用绩效

土地利用绩效——国内外土地评价理论与实践综述国内外土地评价理论

与实践综述

1国内土地利用评价理论及实践2国外土地利用评价理论及实践国内土地利用评价理论及实践

我国土地评价方法的理论研究和实践大致可分为四个阶段：

第一个阶段，从20世纪50年代至70年代中期。主要为结合中国科学院组织的自然资源综合考察中的土壤地理和土地资源调查所进行的土地评价，例如宜农荒地评价、宜林地评价等。此阶段的特点是：紧密结合生产建设，以土地单项评价为主；区域性评价较多；理论体系上的总结不足。国内土地利用评价理论及实践

第二个阶段，从20世纪70年代中至80年代初，通过引进欧、美、澳等国土地评价的理论和方法，基本建立了从单项到综合的一整套农业土地评价方法和体系。此阶段的土地评价主要参照美国“土地潜力分类系统”和联合国“土地评价纲要”结合各地实际情况进行，基本上属于定性研究。此阶段的特点是：初步形成了具有我国特色的土地评价理论与方法体系；由单项评价逐步转为全面和综合的土地评价；遥感技术在土地评价中也得到了比较广泛的应用。国内土地利用评价理论及实践

第三个阶段，从20世纪80年代初至90年代末。80年代起，土地评价研究开始涉及非农用地评价，如旅游用地评价和城市用地评价等（傅伯杰，1991）。国内一些学者（倪绍祥等，1993）开始在研究土地类型的基础上进一步进行土地评价研究。城市土地评价的类型由最初的侧重于城市建设自然条件对城市建筑影响的城市土地建设适宜性评价，发展到对城市土地经济性进行评价，如对城市土地分等定级、评定城市基准地价等。在这一阶段内我国先后颁布实施了《城市用地分类与规划用地标准》、《城市居住区规划设计规范》和《城市道路交通规划设计规范》，用以控制我国城市用地的粗放蔓延。在借鉴国外城市土地利用成功经验的基础上，提出了以城市土地利用规划为指导，进行土地利用分区或区地重划，实行土地用途管制和城市土地利用置换，并运用土地收购储备制度来控制城市用地的盲目扩张、优化城市土地资源的配置和提高城市土地利用绩效的基本思路，对我国城市土地利用绩效的提高和耕地保护产生了深远的影响。此阶段的特点是：土地评价从简单土地分等级发展到土地生产能力估算；从偏重于自然评价发展到自然与经济相结合的综合评价；从农业土地评价发展到城市用地等非农业用地评价。国内土地利用评价理论及实践

第四个阶段，从上世纪90年代末至今。1999年国土资源部开展了新一轮国土资源大调查，其中“土地资源监察调查工程”项目中设立的“城市土地价格调查与集约利用潜力评价”子课题标志着我国城镇土地利用评价研究走上了正轨，该子课题先后选择了七个试点城市（福州、天津、包头、长春、济南、义乌、南京）开展城市土地集约利用潜力评价工作。并于2000年编制出台了《2000年城市土地集约利用潜力评价实施方案》。在随后的几年中，许多学者对7个试点城市的土地集约利用潜力进行调查实践和实证研究，得出了大批关于城市土地利用评价方面的研究成果。从2001年开始，在城市土地集约利用潜力评价的基础上，有学者又开展了对城市土地集约利用程度（即现状）的评价，城市土地集约利用的潜力评价和现状评价是从正反两方面来衡量土地的集约利用状况。此阶段的特点是：土地评价从一般性的理论和方法逐步过渡到实践应用；新的评价方法和评价技术得到逐步应用，如计量方法、遥感技术、更加完善的地理信息系统等；评价的对象和方法都进一步细化，如发展出了对城市整体、城市不同功能区、城市中具体地块等不同类型土地的分别评价方法。国内土地利用评价理论及实践

地处长江三角洲地区的两省一市走在了我国土地利用实践研究的前列。江苏、浙江和上海这两省一市人口众多、土地稀缺，在土地资源利用方面也经历过各类开发区大量圈地、粗放用地等阶段，供地压力不断增大。为此，江浙两省以保护资源、保障发展为出发点，提出要通过加强用地管理，提高建设用地集约利用效率和水平、控制建设项目用地标准、提升土地资源对招商引资和经济建设的承载力，来促进土地管理部门的科学管理。根据本省实际情况和省内不同地区的经济水平等因素，在全国还没有统一可行的建设项目用地标准的情况下，分别研究制定了《江苏省建设用地指标体系（试行）》、《浙江省建设项目用地控制指标（试行）》，均于2004年9月印发，作为审定用地规模的重要依据，要求各地在项目审批、用地供应等工作中按照相关指标规定执行。国外土地利用评价理论及实践

国外土地评价方法的理论研究和实践大致可分为五个阶段：

第一个阶段，20世纪中期之前。国外关于土地利用其集约程度的研究始于18世纪。当时的古典经济学家杜尔格、安特生、魏斯特和李嘉图等在研究农地地租问题时，得出了农地集约耕作中的报酬递减规律，并认为土地集约利用是级差地租产生的原因。此后，著名剑桥学派的创始人英国经济学家马歇尔提出：报酬递减规律适用于为了生产和生活而对土地的利用，其阐述的是土地的合理投入问题，即土地的合理集约度。国外对于城市土地利用绩效的研究成果主要集中于从经济学角度的研究、基于区位理论的研究，以及基于城市规划理论，如：城市的集聚与分散、城市环境容量、增长极理论与城市开发区等方面的研究。国外土地利用评价理论及实践

第二个阶段，二战结束后至20世纪60年代。二战后资本主义发达国家经济开始复苏，由于土地管理政策方面的薄弱，造成城市和郊区的无序延伸和盲目扩张，城市面临着新一轮的更新与改造。因此，各国政府以及经济学、社会学、地理学和规划学界，都提出了一些新的城市管理对策，旨在促进土地利用方式尽快由粗放型向集约型转变。在二战结束初期，城市人口随经济复兴而增长集中，导致了以疏散为主的城市规划调整，其目的是控制城市的高强度利用。但20世纪50、60年代起，又出现了城市人口减少、郊区人口增加的逆城市化现象，且昼夜人口差别大。于是“疏散”政策被改为“吸引”政策以改变对中心土地利用不足的现状。1961年由美国农业部土壤保持局正式颁布了“土地潜力分类系统”，这是当时世界上第一个较为全面的土地评价系统。国外土地利用评价理论及实践

第三个阶段，20世纪70年代。随着遥感等技术手段在资源调查中的应用，土地研究开始由土地清查走向土地评价。1972年，联合国粮农组织（FAO）在荷兰瓦格宁根召开了讨论土地评价的国际专家会议，在此基础上提出了土地适宜性评价分类系统。1976年联合国粮农组织发表了《土地评价纲要》，成为世界土地评价研究走向成熟化的重要标志。该纲要从土地的适宜性角度出发，分为纲、类、亚类、单元四级。主要反映土地的适宜性程度及土地的限制性因素和改良管理措施。但此时土地评价的对象还是农业用地。前苏联也于同一年正式颁布了“全苏土地评价方法”，用于确定土地生产能力和农业生产中最有效的利用途径。国外土地利用评价理论及实践

第四个阶段，20世纪80年代。随着计算机的应用，土地评价的理论和方法不断完善和改进，向综合化，精确化方向发展。土地评价研究也有了更广泛深入的发展，不仅限于农业用地，城镇、工业区、旅游区、开发区等均已涉及。1981年，美国农业部土壤保持局提出了“土地评价和立地评价”系统LESA(LandEvaluationSiteAssessment)，并于伊利诺斯州和华盛顿州应用实践。该系统是为规划工作者和管理工作者做出合理的土地利用决策而制订的。与此同时，联合国粮农组织在土地评价纲要的基础上，针对不同的土地利用类型，详细分析了各种土地利用对土地的要求和土地的质量特性，建立了系统的、全面的土地评价体系（FAO，1983，1984，1985），并在世界各地予以实施。20世纪80年代中期至末期，随着自动制图技术等高新技术的发展与应用，数据更新、土地动态评价、评价精度等方面均有了很大的进展，并能快速完成多维、多元信息复合分析。国外土地利用评价理论及实践

在土地评价与管理中，逐渐建立了一系列土地管理信息系统，如加拿大国家土地信息系统、英国的土地资源信息系统等。加拿大圭尔