商业街业态商铺划分

2012-7-4

客天下商业街业态及B区商铺划分市场分析定位策划业态组合规划布局报告提纲市场分析区域分析市场分析本体分析区域分析未来城市核心，发展前景巨大

区位：属于梅州3大商圈之一——江南商圈，相对较为成熟，区域居住人口属于中上层南拓规划，未来梅州发展的新中心——梅州市政府着力实施“南拓、北扩、中优”计划，其中的南拓计划是以世界客都大道建设为契机，拉动城市向南面发展。市城乡规划局制订了客都大道周边区域的路网、用地功能布局、公共设施配套、开发强度等作了详细规定，把该区域规划为高标准的现代城市新区。在规划的指引下，梅州火车站站前区域建设加快，一个功能齐全的现代商业金融服务功能区正在形成。“南扩·北拓·中优”战略规划区域交通位处世界客都大道沿线，距市区5分钟生活圈世界客都大道：双向8车道3分钟辐射圈：火车站，曾宪梓中学，归读公园，正兴系列楼盘等5分钟生活圈：市政府，飞机场，鸿都商业圈，田家炳医院等区域分析小结1、区域分析客天下处于未来城市新核心，发展前景巨大；2、交通分析：客天下位处世界客都大道沿线，属于市区5分钟生活圈百花洲片区江北片区鸿都商圈市场分析梅州目前三大主力商圈，由北向南江北区域：包括华侨城、老街等区域，为老城区。百花洲片区：以百花洲为中心，环绕时代广场周边等区域；地处江南最为繁华地段，较为成熟。鸿都商业圈：与梅州当地大社区鸿都花园相呼应，代表城市规划建设较高水平的新商圈，目前已成型。商圈名称辐射范围区域范围商圈业态特征租金、售价情况江北区域江北为主，辐射全市华侨城商业广场附近临街商业百货、电器、服饰、外贸店、精品店为主售价：12000-20000元/平，均价约16000元/平百花洲全市嘉应中路以北，梅江大道两侧500米以内，百花巷和梅龙西路、法政街为中心百货、服装鞋帽专卖店、外贸服饰、精品店、化妆品等为主租金约100-300元/平/月；侧街售价约20000元/平，正街约40000元/平鸿都商圈全市以彬芳大道为轴，嘉应路与新中路之间400米以内以鸿都电脑城、苏宁、喜多多为代表，经营通讯、数码产品、电脑耗材等产品为主售价：8000-28000元/平，均价22000元/平；租金：40-100元/平/月市场分析各商圈铺位售价从8000-40000元/平米不等市场分析商业功能较齐全，档次整体相对低端江北区域

商铺主力面积段：约50-60平米、90平米；华侨城片区以90平店面为主；品牌专卖店规模较大，面积180-270平米左右；有部分小面积店铺，50-60平米；老街则是以50-60平米面积段为主。

售价：12000-26000元/平，均价约18000元/平；

租金：因店铺质量而异，从20元/平/月-150元/平/月；

商业布局：华侨城为以前梅州富人聚居区，聚集了当地的高端人士，商业街配套齐全、适合中高端人士消费，是江北片区最成熟、最高端商圈；老街则是梅州历史较久的商圈，提供服饰、文具等各种生活用品，主要满足江南、江北片区商铺或个体工商户的批发需求、以及低档消费水平的顾客需求。市场分析百花洲商圈满足中不同人群消费，但缺乏统一规划，属于相对成熟阶段百花洲商圈

商铺主力面积段：主力面积段50-60平米；品牌专卖店规模较大，会选择两至三间店铺打通同时使用，面积180-270平米左右；有部分小面积店铺，30平米左右。

售价：正街约40000元/平，侧街售价约20000元/平；

租金：正街店铺租金约100-200元/平/月，侧街60-120元/平/月；

商圈介绍：百花洲是梅州本地目前最成熟、人流最集中的商业圈，主营服饰业务。商业氛围浓厚，人气旺，可满足低、中、高端不同档次消费群的需求。其中，梅陇路专卖店经营服饰消费水平及档次最高，是当地高收入人群主要消费地带。鸿都商圈

商铺主力面积段：主力面积段50-80平米，少量最小面积30平米左右，有连锁店或专卖店面积较大区间120—200平米。

售价：正街约32000元/平，侧街售价约17000元/平；

租金：正街店铺租金约220-300元/平/月，侧街120-200元/平/月；

商圈圈层不够高档次：与梅州当地大社区鸿都花园相呼应，代表城市规划建设较高水平的新商圈，目前已成型，主要经营手机、电脑等电子产品、装修建材等，鸿都美食街主经营餐饮业、古玩字画等，人气较旺。市场分析鸿都商圈代表城市规划建设较高水平的新商圈，但业态功能尚有很大提升空间1、供需分析从全市供需商业市场来看,梅州现有的商业结构属初级业态，大型商圈尚未形成，当地人对商业投资的理念也处于初级阶段。2、商业属性分析：从区域发展的对比性来看，客天下商业业态脱离梅州当地商圈的发展模式，不属于目前梅州所具备的商业形态。3、商业情况梅州没有一站式的购物中心，甚至没有成功的步行街，这在一个拥有40万城市人口的城市来说，急需成功的集中购物点。市场分析小结客天下总占地3万亩，总投资30亿，预计8-10年开发完成。1、已被评为国家4A级旅游风景区，年接待游客数量6-8万人次。广场等区域免费游玩的游客近15-20万。2、国际圣山国际住区规划建设129万平米建筑，未来客天下预计将有3万人口入住。3、仅按常住人口计算，人均月消费为1000元，则社区总消费约为3千万每月，另外还有每年接待数万游客，在客天下每月的消费额约为3.3千万以上。本体分析客天下旅游产业园——体量大，人气足目前客天下已有商业形态：1、酒店:梅州唯一一家正式授牌五星级酒店2、喜多多超市：梅州当地最大连锁超市3、3D影院：梅州设备最先进3D影院4、广场小木屋：10个特殊建筑商铺5、儿童游乐场：海底世界等主题娱乐场本体分析客天下现有商业——类型较少本体分析大型欧洲风情商业街——特色建筑可售商业经济技术指标商业建面：19469平米铺位形式：7个独体楼+82个底商店铺铺位面积：独体楼550-1046平米，底商店铺45-96平米。建筑形态：3大主题广场，欧式风情建筑楼栋首层面积（㎡）第二层面积（㎡）第三层面积（㎡）总面积（㎡）1栋553.06211.7211.7976.462栋406.72203.36203.36813.443栋466.54216.87216.87900.285栋308.32154.16158.08620.566栋514.8265.62265.621046.048栋211.4218.9218.9649.29栋193.6210147.1550.7总计

5556.68小学对面单层商铺面积商铺面积（㎡）单层商铺158.6单层商铺268.9单层商铺367.7单层商铺470单层商铺571.15单层商铺660.93单层商铺769.25总计466.53本体分析单铺面积为40-100平米本体分析单铺面积主要面积段为60-100平米本体分析B区底商层高较低，柱间距较窄，对于品牌商家的招商会有一定的硬件障碍。由于B区底商建筑层高一般都在三米以下，还需要安装消防管道，部分区域需安装空调管道，所以实际净高较低，会对引进品牌商家和销售产生一定影响。由于B区底商建筑进深较浅，同样不利于引进大型商场。1、客天下旅游产业园客天下总体量较大，未来游客及住区业主人气将会非常旺，商业前景巨大；2、客天下现有商业：客天下现有商业仅能满足业主或游客的一小部分需求，需扩充商业形态；3、大型欧洲风情商业街：欧洲大型风情商业街体量较大，建筑形态独具特色，独栋商铺规划面积较大，实现销售难度较大；散铺面积区间较为适中，实现价值可能性较大.本体分析定位策划案例借鉴市场定位顾客定位功能定位形象定位它山之石，可以攻玉案例借鉴一期项目商业总建筑面积：约1.5万平米，拥有街铺80余间。二期项目商业建筑面积：1900平方米。深圳华侨城高档住宅区—波托菲诺之中，毗邻7万平方米燕栖湖，片区拥有极为优质的客户资源及优美的自然环境。商业定位：高档社区的生活配套服务，涵盖餐饮、综合性会所、超市、酒吧、咖啡面包房、美容、精品销售等。已进驻的商家——丹桂轩餐厅、舞鹤日本料理、汉阳馆韩国料理、百佳超市、可颂坊面包店、illy咖啡、SPR酒吧、梦圆皇宫美容等连锁品牌店。波托菲诺意大利精品街风格，

高档社区的生活配套功能定位功能划分A区精品街（5%）以化装品、首饰为主，辅以艺术品、小提琴、纪念品等B区水边休闲街（80%）餐饮、酒吧、红酒专卖、咖啡吧、茶坊；冰激凌、PIZZA、通心粉、巧克力、甜点等C区社区服务街（15%）美容美发、银行、邮电局、鲜花店、干洗店、家政服务店等社区性超市BAC以餐饮、休闲为主，其次是基本生活配套，购物占比非常小。波托菲诺商业功能业态组合休闲类商家餐饮类商家购物类商家梦圆皇宫SPA美容健会丹桂轩百佳超市依贝佳美容生活馆头啖汤博尚高尔夫专卖古罗马咖啡吧麦膳坊龙润普尔lily咖啡舞鹤SPR咖啡可颂坊星巴克私家花园茶楼凭借华侨城品牌、高端客户群，相对区位优势，成功招来一些品牌商家。波托菲诺以低租金让利为回报，平均租金在50-60元/平米（市区普通商业200元/平米）B住户美食爱好者游客波托菲诺住户，以外企高管（外籍人士）、企业主、华侨为主，年龄在30-40岁，是服装等商品的主要消费者对商业街上的知名餐饮品牌慕名而来者，对其他商业形态构成一定的随机消费。例如专门来吃丹桂轩的入住波托菲诺国际公寓的游客，以外籍人士居多这里的酒吧、书吧等店吸引了其他一些高档社区的居民来消费其他高档社区居民波托菲诺客户范围以住户及美食爱好者为核心，其次为游客及其他高档社区居民进大门百佳超市1000面积较大的超市超市辅营区聆听音乐音像25雪贝丽阿姨干洗10金碧擦鞋擦鞋修鞋20擦鞋价格5~10元/双，另外还提供沙发、车座保养，擦鞋三双可提供上门服务美容美容15海王药业药店30招商地产地产中介20超市二侧街铺中国银行银行1507-11便利店便利店40悠悠读书书店30汉汤馆酒楼200头啖汤（二楼）酒楼300波托菲诺商业街详细业态规划商业街右侧香槟红酒吧酒吧80招商银行银行20波托菲诺画廊艺术品店40明馆（家具）家具50宝琪兰化妆品化妆品40在东海购物广场有连锁，属于进口产品。克丽斯丁面包房面包房30纯美世家家具家具120路可可时光首饰50东海购物广场有连锁店，都是来自意大利的孤品首饰韩国服装女装60单件商品700~1500元多，波托菲诺商业街详细业态规划商业街外围世联地产地产中介50招商地产地产中介50世华地产地产中介150恒协干洗连锁干洗20我型我塑美发美发100美容美容300依贝佳美容300我型我塑美容美容250丝域养发馆美容100梦圆皇宫美容500空调公司200中原地产地产中介50波托菲诺商业街详细业态规划商业街左侧店名业态面积(单位：平方米）备注工商银行银行60宠物医院宠物用品30吉祥天饰品30一些具有特色的民族服装，售价在600~2000元/件船模饰品家庭装饰品30最贵28000元一个，便宜也要180元一个，听说市内它是唯一的一家以进口模型为主的商户，沃尔玛会员店也从他们这进货古罗马咖啡吧咖啡馆150百事活酒庄酒吧100葡萄酒价格在128~680元/瓶之间，会员制，市内福强路益田村内开了一家连锁店妈舍（民族服饰）女装30优悠书吧书吧40一杯酒在20~30元，在其自架的二楼还可以放影碟。为附近以及更加远的高档社区的一些消费者茶叶店茶叶30私家花园花店20世联行中介40招商地产中介40波托菲诺商业街详细业态规划湖边景观资源最佳的地方配置的是高档的休闲、餐饮类物业。湖边左侧意大利咖啡咖啡馆100高档的物业类型可颂坊面包房100西堤岛咖啡咖啡馆200布朗士咖啡雪茄馆咖啡馆200湖边右侧麦膳坊酒楼300波托菲诺国际公寓酒店套房60套丹桂轩酒楼500最低消费180/位以上波托菲诺商业街详细业态规划1、业态：以餐饮、休闲为主，其次是基本生活配套，购物占比非常小；生活配套数量有限，但功能齐全，能够完整满足居民需求；2、资源利用：所占资源更优位置的物业更为高档；资源优势薄弱位置建立生活配套设施；3、生活必需：利用地理位置相对较差位置，建立生活必需配套，生活配套总量15%左右；案例小结功能定位风情商业街为社区商业何谓社区商业?社区是指在一定区域内的居民具有归属感的相对独立的住宅区。

社区商业则是主要为社区居民提供日常生活必需品、服务的商业及服务设施（含无店铺的各种服务），具体指能满足和支撑不同业态商业设施正常运营的居民住宅区商业。它的服务人口一般在5万人以下，服务半径一般在2公里以内。由于这一商业的属性决定了它的总规模一般应控制在3万平米以内，尽管项目为旅游地产项目，在节假日有部分游客，但是由于风情商业街处于客家小镇入口若侧，主要的消费还是靠A\B两区的住宅业主进行常规的消费。功能定位风情商业街为中间型商业辐射型：5％—11％，商业体量大，对外来客流要求高，对交通、人流、商业氛围要求较高。

中间型：2％—5％，主要依赖于本社区居民的需求,同时一招本项目的特殊情况，兼顾部分旅游.内向型：2％以下，基本不考虑社区商业的对外性，完全依赖本社区居民的需求，商业规模的大小可根据社区人口规模而变化，一般情况下本社区人口规模足以支撑商业的正常经营。社区商业类型--按照商住比指标分类功能定位风情商业街为中间型商业类型案例户数人口商业总面积（㎡）人均商业面积（㎡/人）辐射型美丽365花园1,7996,29716,0002.54招商海月花园4,19914,69728,0001.91锦绣江南4,40015,40025,0001.62海滨广场4,76016,66018,0001.08中间型阳光棕榈园2,94610,3119,0000.87蔚蓝海岸5,11917,91715,5000.87内向型祈福新邨7,46426,12419,8000.76皇御苑3,69012,9155,9400.46万科四季花城4,70016,4506,0000.36风和日丽3,60012,6001,9800.16星河湾10,33036,1555,0000.14

上表中，辐射型社区商业的人均商业面积在1.0—2.5㎡之间，中间型及内向型社区商业的人均商业面积在0.14－1㎡之间。面积不是判断辐射\中间\内向型的唯一标准.（来自外部资料）形象定位风情商业街定义为中高档社区商业的形象定位一般分为：低档、中低档、中档、中高档、高中档、高档几个类别，依照前面的梅州本地的市场情况，以及项目的自身情况，作为中间型商业，考虑对周边的辐射，以及项目本身客户群、业主群的质量，将风情商业街定义为中高档。社区商业为主、旅游文化为辅生活为主，旅游为辅欧式风情在外，社区配套在内特色风情为表，居住需求为里形象定位：欧式风情商业街张先生：深圳游客游玩时间：2011年12月份第一次来梅州，听朋友介绍客家文化发祥地年龄：30岁左右客户语录：“第一次来，真的非常棒，环境好，文化做的非常足，没有白来，就是少了些互动的节目。”“环境真的不错，就是有些不方便，晚上想住这里，感受一下夜景，但酒店又有些贵，要是有便宜些的就好了”。。。。。。客户需求追踪……据统计报表显示：客天下旅游产业园年接待境内外游客约6-8万人次，但大多数为一次性游客，且逗留时间有限。酒店入住率月均高达35%-55%。游客数量可观，且呈上升趋势。刘先生：客天下业主，G212购房时间：2009年12月份预计装修入住时间：“没这么快”年龄：40岁左右家庭构成：4口之家，两个孩子职业：梅州开诊所客户语录：“现在这里出入不是很方便，超市、学校什么的都没有，哪那么快住进来？”“每次去都是爬山，偶尔带家人去还好，朋友去了想喝杯咖啡都不方便。”。。。。。。客户需求追踪……客天下共销售地产房源533套，目前已装修入住的业主仅为20户左右，随着叠院2期的入伙、E区即将入伙，2012年预计将有1-200户家庭的入住。已达到入伙条件却未入伙装修的最关键原因——目前客天下配套尚未完善，居住进来不方便。吴小姐：梅州市民，客天下会员入会时间：2010年3月份平均游园次数：5次/年年龄：35岁左右家庭构成：3口之家，1个孩子职业：普通职工客户语录：“我是最早入会的会员啦，第一来感觉挺好，但后来每次都是带亲戚朋友来，都爬山，要是有更多能玩的就好了”“一帮朋友这么远过来，爬山累了，想找个大点的地方坐下来聊聊或是逛逛街都不方便，都是露天的”。。。。。。客户需求追踪……很多梅州市民会将客天下作为闲暇放松的地点之一，但在领略山水景观资源之后，需求更多功能的娱乐设施以及更多购物、休闲配套。1、游客：希望在客天下实现度假、休闲、购物、住宿一体化服务；2、业主：希望客天下尽快完善社区内超市、药店、干洗店、银行等配套设施；3、市民：希望客天下能有高端或特色主题商业，一站式完成购物、逛街、休闲等需求。客户需求小结一类三类二类游客客天下业主本地高端客户群业态组合百货、超市、餐饮、服务配套、美容、服饰精品、生活家居和休闲八大类业态构成了社区商业的基础业态。业态组合规划原则：社区商业基本特性：超市、餐饮和服务配套是社区商业三大基本业态；租金收益的最大化，位置较好的铺位优先考虑承租能力较高的业态；是否具有招商的可执行性，符合项目实际情况；能否在项目目前条件下开业经营，培育商业氛围；符合商铺建筑设计技术指标。社区商业业态组合-深圳23个社区来自外部资料业态建议内外兼修，欧式风情在外、社区配套商业在内,吸客业态程均匀分布。1栋2栋5栋3栋6栋8栋9栋社区配套配电房特色酒吧、咖啡店、KTV为主生活配套百货、餐饮业态建议社区商业以超市、餐饮和服务配套为主业态建议主题模式特色商业：7栋主题商业楼栋建造特色旅游商业街，建议全部带有排烟管道，便于业态调整和销售。7栋特色主题商业楼栋分别根据其各自的特点进行统一的业态规划，引进星巴克、酒馆等各类清吧物业，为游客提供国际化、都市化的交友平台。8第八栋HOUSE一楼——德国奥古斯丁啤酒坊楼栋首层面积（㎡）第二层面积（㎡）第三层面积（㎡）总面积（㎡）8栋193.6210147.1550.7业态建议根据独栋商铺的不同国家风格、不同位置对一楼招商引进各种品牌，如第八栋为德式风格建筑，来自德国的啤酒，将极具吸引力。9第九栋HOUSE一楼——萨莉亚意式西餐厅楼栋首层面积（㎡）第二层面积（㎡）第三层面积（㎡）总面积（㎡）9栋211.4218.9218.9649.2业态建议根据独栋商铺的不同国家风格、不同位置对一楼招商引进世界品牌特色餐饮或酒吧，第九栋为意式建筑，意大利美食，世界向往。6第六栋HOUSE——主题KTV楼栋首层面积（㎡）第二层面积（㎡）第三层面积（㎡）总面积（㎡）6栋514.8265.62265.621046.04业态建议根据独栋商铺风格，因其位置位于商业街入口处，人流量大，不惧噪音，适宜打造特色主题KTV——卡通动漫、浪漫爱情等5第2、3、5栋一楼或者一二楼HOUSE——韩国料理、肯德基或者麦当劳、日本料理等特色餐饮，也可以是俏江南，小肥羊等中餐品牌楼栋首层面积（㎡）第二层面积（㎡）第三层面积（㎡）总面积（㎡）2栋406.72203.36203.36813.443栋466.54216.87216.87900.285栋308.32154.16158.08620.5632汉阳宫日本舞鹤鑫泰业态建议根据独栋商铺的不同国家风格、不同位置对一楼招商引进各种品牌，单层面积相对较大，合适做大型高端品牌餐饮，这样不会和美食街相冲突。第1栋——欧洲风情咖啡店楼栋首层面积（㎡）第二层面积（㎡）第三层面积（㎡）总面积（㎡）1栋553.06211.7211.7976.461业态建议由于1栋位于商业街最内侧，相对人流较少，清静幽雅，是喝咖啡、谈生意、逛街小憩的地方。51细节打造契合各主题广场，通过各区域的细节品质打造，营造国际风情，体现高端品味。细节打造街面的小品、椅子、水景、互动型雕塑最大化增强客户的体验感，延长消费者滞留时间。B区业态建议绿色区域做百货及餐饮，中档特色餐饮，此区域为商业街的主入口处，昭示性最强，商业街内侧，特色餐饮可吸引人流量聚集，同时百货的加盟，聚集人气红色点区域为百货商场入口处黑框区域，比较接近是整个商业街中心入口处，同时也是业主购物最便利处，做服务配套，包括理发店、小便利店、小吃店、茶馆等，以小铺为主规划布局铺位面积铺位面积硬件规划设计如不合理，会导致合适的业态无法进驻。每种业态对于硬件技术指标的要求都不一致，对于铺位面积的需求也各不相同，结合社区商业各业态面积需求，将铺位按面积区间分为“30㎡以下、31㎡－80㎡、81㎡－200㎡、201㎡－500㎡、501㎡以上”五种面积区间。数据借鉴B区商业街为中间型商业

中间型社区商业的辐射力相对于辐射型社区商业较弱，经营面积较大的主力店在规模上会相对的减少，因而该面积区间中“501㎡以上”的面积相对应的降低，但个数比例却有所上升，主要由于在缺少经营面积较大的主力店，为保持商业的辐射面，相应增加次主力店的数量，形成规模效应。

铺位面积百货餐饮区域的铺位划分那么依照前面对B区商业的业态定位，首先对百货餐饮区域进行概念划分1号铺位面积百货餐饮区域的铺位划分此区域为商业街的主要入口处，且昭示性最强！由于二层层高最低只有2350mm，常规商业使用比较困难，因此建议将此区域定义为对楼顶装饰相对较弱的商业，由于二层层高较低，销售时可采取买一层半送半层等策略口径红框区域，由于柱子较多，利用率低，铺位难以分割，可直接一分为二，直接作为两个整铺进行划分，可用于火锅店、烧烤店等使用，便于利用空间黄框区域，柱间距相对较宽，且有规律，且中心为商业街中心广