中原-济南红尚坊商业项目招商销售策略报告-122PPT-XXXX年

本次报告重点解决项目两大核心问题商家和消费者为什么“来”？——打造商圈吸引力！客户为什么“买”？——建立项目价值点！济南商圈市中心商街对周边六市的辐射泉城路商圈，为济南商业的高度集中地；商业结构和业态丰富，使此区域的功能定位为整个济南市的商业中心，且向周边六市辐射。历史文化名城、中心城区、传统商圈；传统魅力、时尚街区、鼎盛人气、高端消费；本地人常来的休闲娱乐天地，外地人必到的旅游商业区。[红尚坊商圈营造关键词]：商业名片、时尚地标、魅力街区，这就是未来的红尚坊。

济南省府前街/红尚坊购物/餐饮/休闲/娱乐

项目定位及商机营造演绎：设计商业领地>国际商业体验>自然人文生态以传统特色文化的融入、特色餐饮及休闲娱乐为主业态，通过多元化经营来吸引本地消费客群和旅游目标人群。红尚坊定位方向1234将济南当地传统特色的文化元素融入到商业氛围中，一方面提升商业的文化内涵，另一方面吸引更多游人的驻留，提升人气本地品位高的客群和旅游人群是目标消费群体，注重文化与商业项目的结合，增强参与性，以适应目标客户的心理需求，增强趣味性以特色餐饮、休闲、娱乐等为主业态，专为本地休闲享乐人群和外地旅游人群打造，提升人气，增强商业活力多元化经营，打造的是“游客必到，本地人常来”的场所“省府前街红尚坊”打造成济南的时尚地标和策源地红尚坊—规划定位定位策略：

红尚坊的建筑定位类似于“上海新天地”、“南京1912街区”，其商业模式的定位符合项目区域价值与项目自然价值，不仅有利于整体体现济南古代文明与现代文明的有效交接，省政府的光环与大明湖资源，更易打造出众望所归、极富特色的商街。建议本案的商业规划，定向引进创意设计文化产业与娱乐休闲产业中的一线品位、品牌商家，并进行定向招商。业态组合：创意设计、时尚购物、品牌餐饮、个性娱乐、文化休闲类业态。品质定位：

精品的、风情的、文化的、互补的、高档的济南独一无二的国际街区。

上海新天地※19三叁老场坊※外滩3号※南京1912※杭州湖滨国际名品街※北京三里屯※上海LAN※前门23号※上海新天地※19三叁老场坊※外滩3号※南京1912※杭州湖滨国际名品街※北京三里屯※上海LAN※前门23号※上海新天地※19三叁老场坊※外滩3号※南京1912※杭州湖滨国际名品街※北京三里屯※上海LAN※前门23号※上海新天地※19三叁老场坊※外滩3号※南京1912※杭州湖滨国际名品街※北京三里屯※上海LAN※前门23号※上海新天地※19三叁老场坊※外滩3号※南京1912※杭州湖滨国际名品街※北京三里屯※上海LAN※前门23号※上海新天地※19三叁老场坊※外滩3号※南京1912※杭州湖滨国际名品街※北京三里屯※上海LAN※前门23号※上海新天地※外滩3号济南省府前街红尚坊名片/地标/窗口/策源地传统魅力时尚高端国际文化

红尚坊—规划定位［定位描述］廊、巷、院分割成饮食、购物、社交、娱乐、文化、艺术等多重混合空间，构筑起一种摩登的

现代［新街］秩序，催生出新鲜的创意设计商业。红尚坊内云集了诸多概念餐饮酒吧、设计师店、工艺品店、时尚会所、精品服饰、ＬＯＦＴ工作室……形成了一个个独特的时尚商业业态。同时密切关注时尚商业与消费者之间的互动，不定期举办的创意市集和定期举办时尚新品发布会、时装秀并加强与济南当地消费品牌发布互动等将向消费者展示前沿商业魅力、共享时尚生活。

红尚坊—规划定位独特的新中式庭院建筑风情，加上时尚的商业主题，将会受到目标消费者的厚爱。优势全区规划理念、建筑风格与高质量景观将得到大多数客户的肯定。未来招商、经营管理可以充分调动政府资源，在市场上释放号召力。个性化的经营主题，新奇特的商业定位，将成为济南省府前街的时尚消费领跑者，济南的商业之窗。红尚坊—规划定位机会在城市化的远景下，板块将由地理位置的中心发展成为真正的商业中心，成为众人争抢的财富之地。恒隆广场、贵和购物中心、万达广场、沃尔玛等高档购物中心云集，…..将为本区提供稳定的高档消费目标客源。红尚坊—规划定位公园式时尚国际商业街公园式：省府前街红尚坊实现了济南首个公园式商业步行街，让人可以边逛边享受大量的景观设施和娱乐休闲设施，全新的业态组合，时尚的体验消费模式，可以让消费者在发现中体验逛街的乐趣，真正实现了一站式的时尚休闲购物，这就是红尚坊的精彩所在。“公园式时尚国际商业街”的定位是项目的核心竞争优势所在，是项目领先市场、区隔竞争对手、提升增值潜力的重要支持点，对项目定位的推广应该贯穿于整个营销阶段。红尚坊—项目定位项目核心竞争力项目外围价值主题商业价值产品价值区域发展价值政府支持价值核心区位价值市场唯一性价值理念价值经营概念价值质量价值形象价值艺术价值红尚坊—营造商机济南时尚商业地标：红尚坊的时尚艺术商业平台商业品牌馆艺术家LOFT设计餐厅精品服饰馆环保酒店主题会馆水吧水疗动漫酒吧西餐简餐概念中餐时尚风景广场国际流行馆数字艺术节时尚与艺术的冲动：潮流入侵商业电子音乐酒吧装置艺术馆流行百货艺术品拍卖数字游戏城主题会所名品俱乐部时尚艺术论坛时尚潮流博览会红尚坊—营造商机

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商业业态及规划布局演绎：设计商业领地>国际商业体验>自然人文生态商业红尚坊—业态规划1、规划理念将创意产业作为重点业态突破,争取直接引进主要运营商，借助本项目已形成的省府经济商圈的基础影响力，突出济南自身深厚的文化底蕴和泉城路文化的精髓，以共同打造“济南生活缩影街”的时尚国际文化为主题目标。借力成势，同时将创意与时尚产业作为业态组合，渲染项目与消费类市场的相关联性，如泉城路商圈的文化积淀、区域交通组织优势、政府政策优势以及项目招商条件的优势等吸引专业人士（机构），打造“公园式时尚国际街区”的主题概念。

2、规划原则：对特定目标客群消费倾向的迎合

品位高端的本地客群和游客的消费特点：

追求时尚、热衷于新尝试。单次驻留时间长、单笔消费额度大。是到达性消费、体验式消费的典型代表。可驻留的、前沿的、文化的、时尚的、体验的。有益于身心塑造的、有益于综合素质提高的、可满足关联消费的。

红尚坊—业态规划3、规划策略在业态规划中突出１0%-２0%的文化创意产业，保留５0%的传统业态，并同时为市场应对预留10%-30%的空间。打造“寓文化于商、寓娱乐于商、寓艺术于商、寓休闲于商”的体验型、个性型、到达型的第五代商业平台；中国中部著名的集旅游、休闲为一体的时尚国际文化商业街区。４、可能适合引入的业态美食类：以餐饮为载体、文化、艺术为特色的概念型餐厅。数码科技类：数码影院、数码科技博物馆等。品位时尚类：艺术品卖场、生活类时尚购物等。娱乐休闲类：酒吧、咖啡、茶楼、KTV、健身美容馆等。专项交流基地：以会馆的形式开展艺术文化交流活动。红尚坊总平面图红尚坊—业态布局A区A区：业态定位需考虑其于B、D区充分互动，原则是优势互补、共同旺场。建议其主题商业定位为中高端商场，如百盛、太平洋等，吸引最爱逛街的都市白领阶层，并形成与恒隆的消费人群差异化，聚集人气，其辅助的小面积商业走品牌零售路线。红尚坊—业态定位主题商场B区D区我们的战略目标是B、D区B区业态定位：主题餐饮、休闲娱乐、精品生活馆等D区业态定位：黄金、珠宝、文化藏品及创意设计等红尚坊—业态定位B区一层平面图B区二层平面图B区三层平面图概念中餐西餐简餐休闲娱乐时尚百货环保酒店红尚坊—业态组合时尚百货概念餐厅咖啡语茶西式简餐休闲娱乐主题会所环保酒店D区总平面图D区一层D区二层老凤祥银楼1146㎡天泰金店珠宝城1525㎡通灵翠钻242㎡红尚坊—业态组合D区商铺共76家，其中100㎡以下的店面有73间，17-80余平米不等，因铺面普遍较小，定位时如与古玩城互动，更易做火。200㎡以上的商铺有3家，经营面积占39.8%，建议这三家作为主力店招商，以黄金、珠宝品牌首饰商家为主，带动其他的文化、藏品、根雕、刺绣等小店。

济南省府前街/红尚坊购物/餐饮/休闲/娱乐公园式时尚国际商业街

项目招商与销售策略D区B区103109111B1B2B3B4B区：建议开发商以持有招商为主，销售部分集中在B1、B2区的纯一零售业态的小商铺，既利于顺畅销售，也利于整体经营。D区：原则上建议全部销售。整体小铺多，总价可控，相对来说投资门槛低，利于回笼资金，除103、105和111号商铺外，其他73个小铺可销售建筑面积共4633.74㎡，按前期定位报告中销售均价5万元/㎡计，这73个小铺即可实现2.32亿元销售额。B、D两区中所有投资性客户需交红尚坊商业管理公司统一管理和招租，确保整体红火经营。B、D两区整体租售策略主力商户的进驻，是提升项目投资信心的有效手段。在项目的开发前期，主要是通过对主力商户和大品牌店的招商，蓄积客户，树立项目良好的品牌形象，吸引更多的投资客户，带动项目的销售。招商先行，是开发商实力和信心的表现，通过良好的招商造势，体现开发商持续经营、做旺商街的责任心，带动销售的火热进行；由招商先行可以带来“未开先旺”、“永续经营”的商街效应，可以刺激观望型投资客的购买欲望，增强其投资信心。营销建议/先招商，后销售营销建议/租金价格推理商业物业名称售价（元/㎡）租金（元/天*㎡）建筑面积位置宝明斋眼镜店——26.759天地坛街东北齐鲁同人眼镜店——2060天地坛街东北汇泉地王广场一层：360001层8，2层6，3层450000县西巷趵北6号一层：400001层10，2层5.5，-1层44500趵北路圣凯摩登城一层：40000提点25%25000泺源大街两条腿——20160榜棚街喜来鸟——1635万达广场东侧吉本良田——21.7120榜棚街鲁泰格蕾芬——18.3200榜棚街泉城路中心商圈租金水平相对较高，租金梯度明显、跨度较大项目周边位置较好的商铺一楼销售均价在40000元/㎡左右租金水平跨度较大，其加权租金为13.9元/天*㎡项目紧邻店铺租金在20元/天*㎡左右。本项目租金提升系数从项目所在区域商业发展现状及终端客户群需求、消费心理考虑，填补了区域甚至整个济南的时尚、休闲高端商业的空白，本项目主题明确，业态丰富，且居绝对市中心黄金位置，应该高于整个区域的商业租金水平。提升因素提升比例项目商业规划、地位优势10%营销建议/租金价格推理商业物业租金基准价所谓商业租金基准价是不考虑商业业态，后期商业运营等价值提升手段，仅仅参考项目所在区域商业物业租金水平，得出纯静态的租金价位。项目数值区域商业平均租金（元/天·平方米）13.9营销建议/租金价格推理本项目商业提升值核算本项目租金基准价（元/天·平方米）提升因素提升比例提升值（元/天·平方米）13.9整体商业的规划及地位优势10%1.39商业租金总体提升值1.39营销建议/租金价格推理本项目商业租金建议价格租金基准价+总体提升价=本商业整体平均租金13.9元/平米.天+1.39元/平米.天=15.29元/平米.天综上所述，本项目商业整体平均租金水平确定为：15.29元/天·平方米（建面）。营销建议/租金价格推理销售定价参考因素、租金回报推算若按投资回报率8%，即15.29元/平米.天*365天/8%=69761元/平米之前我们调查的纯静态租金，主要是纯一楼商铺，因此本项目1-3层销售均价建议为5万元/平米左右。营销建议/租金价格推理招商先行强力蓄势整体引爆小面积低总价减成本控风险营销建议/总体销售策略1.销售价格方式总控：卖总价

为化解项目部分门面的进深太长的缺点，均衡门面性价比，回避单价敏感性和争议性，所有门面根据位置、进深、面积，通过精细计算，模糊单价，按总价推出，面市出售。营销建议/销售建议2.销售模式细分

为促进项目销售进度，采取带租约销售、直接销售、只租不卖等多种营销方式组合，满足多种投资者需求，灵活操作，扩大客源，进而实现项目逐一消化。营销建议/销售建议2.销售模式细分商铺销售方式建议一：商铺直接销售模式此种销售模式，针对的产品是B、D区1-3层投资兼自营功能的商铺，根据我司对市场商业物业成交情况分析，认为类似本项目售价的商业物业总价在300万以下成交率较高，因此建议总价控制在300万以下的商铺全部出售。营销建议/销售建议2.销售模式细分商铺销售方式建议二：带租约销售此种销售模式，主要是针对B、D区1000平米以上的商铺。将商铺分割成虚拟纯投资产品。根据市场及项目情况，建议年租金回报率为８％，带租约销售，合同三年一签。营销建议/销售建议立足本地、面向全球、主力店成点带面状态，激活整体商业招商总策略营销建议/招商建议多渠道搭建招商平台１．利用广告推广吸引上门意向客户；２．主动出击，寻找意向客户；３．与中原工商部合作，深度挖掘江浙沪投资大客户；４．通过商会、行业协会等找寻目标客户。营销建议/招商建议招商组织原则⒈需求符合项目市场定位及业态定位要求的客户；⒉优先引进主力店，全球一线品牌商家；⒊热点平均分布，处处有卖点；⒋统一招商、统一管理、统一规划、统一形象。营销建议/招商建议

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各阶段营销推广策略演绎：创意商业领地>国际商业体验>自然人文生态商业关键词1：先造梦，再造店先进行济南红尚坊概念的整体营造，突出吃喝玩乐购五大主题的游乐功能，塑造成最具济南特色的时尚、魅力商业街，让高端人群最想来的体验圣地。营造欢快、魅惑的时尚气氛，使人想到济南，就先想到红尚坊。犹如想到上海的新天地，想到南京的1912。营销推广策略：总纲红尚坊—整合营销关键词2：先来人，再来钱首先让业内和媒体知道济南红尚坊，再在济南及周遍地区广泛制造社会影响，先让人了解，吸引人来，再进行利益点的打击，先色诱再利诱，让受众关注、喜欢，又能实现价值体现的保障，买得开心，最后实现我们营销期望。营销推广策略：总纲关键词3：分主题，可执行济南自古以来就有主题性明确这一商业特征。因此我们在营销推广中一定要注意符合当地这一地脉、文脉和人脉。以泉城路上公园式时尚国际商业街的特色主题进行入市的轰炸，接着输出项目的价值点，有步骤的进行针对性明确的营销推广，力使每个方案有最强的执行性，以控制成本。营销推广策略：总纲我们根据工程进展情况、招商情况及销售条件三个条件进行营销的分期，四条轴线紧密配合。工程节点招商情况（准备即启动）销售条件2010年6月中招商、销售团队进驻拟订开盘准备期开盘强销期商家意向签约竣工开街形象期开盘时机选择和营销阶段划分2011年2月2011年7月2010.82010.9.26销售延续期2010年12月开盘时机选择开盘时机的选择——9月26日正式开盘项目开盘成功，一炮而红，需要相当成熟的条件，基于此考虑，我司建议于2010年9月26日（周日）进行公开发售：各项销售准备工作全面就绪，包括人员、场地等；前期预热与蓄客充分，拥有相当数量的准客户，确保成交额；项目的主力店及品牌商家的招商进度和商街的可售商铺相关手续进度的影响；承接商业地产在今年发力的势能，促进开盘成交，吸引客户的注意。2010年的工作目标目标分解：6月中旬招商、销售团队进驻8月选择部分商家意向签约9月1日前交纳诚意金客户累计达200个9月25日前交纳诚意金客户累计达300个至9月26日开盘前消化VIP客户，购买金额累计1-2亿元9月26日开盘后至12月31日完成销售目标1-2亿元2010年6月1日—12月31日实现总销售额4亿元。营销阶段划分形象导入期（2010年6月—8月31日）该阶段营销重点是形象宣传推广和招商推广，让市场对项目地段、定位、经营优势等全面认知。我司建议前期以软文和新闻的形式切入市场，启动全球招商，并通过举办高规格的活动和适量的报纸硬广，以及户外、现场包装、电台广告等建立项目的高端形象，以此引发政府、媒体、社会、市场对项目认同和高度评价。同时，接受市场买家的咨询和预约登记。投资引导期（9月1日—9月25日）开盘期营销推广的关键阶段。通过更为深入的推广及针对本项目的系统性炒作，以产品推介说明会和投资论坛为契机，从投资的角度引导潜在客户，结合项目的优势诉求项目投资增值潜力、投资回报、促销手段等，现场开始接受优先登记认购，客户交纳诚意金，享有开盘购铺优惠；VIP客户可以优先选铺和办理购铺手续。开盘强销期（9月26日—10月31日）开盘当天，延续前期火热热头，采用集中式销售的选铺大会的形式，展开全面销售，确保项目的“开门红”；并通过成功的销售为后续阶段造势，增强客户的信心，形成旺销的势头。销售延续期（2010年11月-2011年2月）承接开盘强销期的势能，以旺销带动对犹疑型客户诉求，并开拓更广的客户层次，用全新的卖点、全新的营销手段保证项目持续旺销，在推出商铺的选择上，应总结开盘阶段的经验和不足，进行必要的调整。

各阶段营销推广计划1、形象导入期/蓄客期6月—8月31日1）推广目标：本阶段主要以招商为主(特别是主力店的招商），以强势品牌打造济南商业地产的典范，正式建立济南红尚坊的形象，并逐步从媒体业内向社会各界广泛扩散，树立项目定位鲜明的市场形象和知名度，唤起市场对本项目的关注度；同时开始接受购铺者进行意向登记，为开盘储蓄客源。2）销售目标：累计意向客户达200个以上3）推广主题：省府前街红尚坊公园式时尚国际商业街省府前街红尚坊最济南的地方4）营销推广策略通过全球招商的启动，“先招商、后销售”的经营模式建立投资者的信心，（该阶段不公布主力品牌店，待到时机成熟时再适时举办主力店进驻签约仪式）；通过广告和事件行销在全社会建立项目的高端形象。从6月中开始接受意向登记，积蓄首批客户；对登记的客户进行分类，着重对VIP客户进行一对一的重点营销。通过炒作省府前街红尚坊形象品牌，拉开红尚坊销售的序幕。在项目的形象宣传方面侧重于经营保障举措，目的：让政府、媒体、社会、市场对项目认同和高度评价。另外，要让市民了解红尚坊与与其他商业项目的差异性，充分领略红尚坊各种优势。5）销售手段完成现场销售现场的包装，继续对销售人员进行实战培训；组建直销团队，完善有关销售的管理和奖励制度；在山东省其它目标区域（如周边富裕的县市）设分销点，进行巡回展销；首先可选择淄博、聊城等一两个城市作为重点区域，用DM、夹报的形式定点投放和派发（如服装、皮具等商街或市场）；联系相关的专业行业协会，有目的寻找高端客户群体。6）事件营销时间：2010年6月12日（周六）地点：红尚坊营销中心任务：项目露面前的铺垫，广交朋友，媒体预热。其他支持：活动中需要用到介绍项目与瑞丰置地的销售物料。

活动1：“济南红尚坊，实现城市的理想”新闻发布会时间：2010年6月26日（周六）地点：贵和皇冠假日酒店任务：推介省府前街红尚坊，宣布全球招商正式展开其他支持：活动中需要用到介绍项目与招商平面手册的销售物料。操作要点：（1）与《经济观察报》等全国知名经济类报社和济南市相关政府机构、《齐鲁晚报》合作举办，确保论坛的公信力和影响力；（2）注重会前的新闻和广告的宣传，加强会后媒体关于项目的宣传报道力度；（3）邀请政界、商界以及国内知名的专家参加，以提高活动的档次和影响力；（省市高层领导2名以上），专家学者如厉以宁、郎咸平等著名经济界人士，以增加社会影响力；（4）把握好活动与项目的关系，不必太强化活动的商业性。活动2：济南商业论谈暨项目推介说明会和全球同步招商发布会时间：2010年7—8月任务：为即将到来的开盘预热，要使街头巷尾所有人全部知道红尚坊，并使“传统魅力，时尚激情”的宣传口号深入人心。其他支持：配合电视节目。活动3：“省府前街红尚坊为百姓生活添魅力”街头大采访7）广告推广

软文这一阶段的平面广告和软文的发布相互辅助。遵循“一家媒体、两路出击、同日同题”的三个原则。即平面广告和软文的发布，在同一天，同一家报纸，以同样的主题出现。整个这一阶段的诉求兵分两路，一路为项目诉求，一路为明发品牌诉求。如：7月8日，《齐鲁晚报》/《济南时报》选择一家报纸，三版整版平面广告，四版半版软文发布。平面广告的主题为“省府前街红尚坊为济南百姓添魅力”，软文也是同主题，分别诉求红尚坊是什么？红尚坊的魅力是什么？济南百姓的生活将会怎样为红尚坊所改变。电视这一阶段的电视推广以“红尚坊改变生活”的电视访谈节目。访谈形式可分为街头访谈及嘉宾访谈两大类，宣讲时尚魅力含义，济南红尚坊的内涵，以及红尚坊对生活带来的改变。网络这一阶段的网络主要是配合各项活动进行全线炒作。商业专刊红尚坊商业专刊《尚坊生活》，定期（月刊）定向发布，成为商家和消费者了解红尚坊的定制渠道。内容：品牌资讯、新品发布、商家活动、名人堂、财智列传等。尚坊生活时尚先锋2010年8月号总第01期2、投资引导期/VIP认购期9月1日—9月25日

1）推广目标：本阶段前期主要侧重于从投资的角度引导潜在的理性客户作出投资抉择，后期主要侧重于快速消化VIP客户，并通过一系列活动迅速提升项目知名度，以带动新客户为开盘蓄势。2）销售目标：累计交纳诚意金的意向客户达300个以上；至9月25日开盘前消化VIP客户，购买金额累计1-2亿元；3）推广主题：投资济南街，首选红尚坊品牌商家的圈地运动/中小投资者的提款机4）营销手段：接受意向客户优先认购登记，交纳诚意金5万元者在开盘购铺时可获得额外99折优惠；利用投资论坛等活动，深化和拓展客户，为项目积蓄客源；深化项目宣传，令市场认知与接受“公园式时尚风情商业街”的优势定位和由此带来的投资潜力；制造价格悬念，形成市场热点话题，引起更大范围内的关注；继续进行巡展，总结经验，大规模推广。5）事件营销：活动1：“倡导价值投资”专题论谈暨主力店进驻签约酒会时间：2010年9月11日（周六）地点：贵和皇冠假日酒店（待定）任务：红尚坊价值点梳理，引导投资和煽动投资热情；主力店酒会现场签约，为公开发售预热，坚定意向客户的投资信心。其他支持：活动中需要用到介绍项目与招商平面手册的销售物料。操作要点：（1）江浙沪购铺投资团包动车参加(由中原商业运营部来组织)江浙沪投资客已成为不可忽略的一股投资力量，有着惊人的投资潜力和经济实力，红尚坊有必要针对江浙沪购房团展开攻势，充分挖掘长三角的投资潜力。（2）拟进驻主力店签约仪式的准备、选择；（3）酒会赞助商洽及酒会嘉宾邀请;（4）邀请中国或者国际上的成功人士、商业巨头进行商业演讲，增加投资者的投资信心，拓展项目知名度；（5）媒体的全方位系列化炒作，树立项目的美誉度和知名度，激发投资者的投资热情。与中原在长三角的大客户资源充分互动活动2：金饭碗计划——金饭碗竞猜活动

时间：2010年9月17日—26日地点：红尚坊营销接待中心任务：制造轰效应，吸引大量人气，促成更多意向客户买铺其他支持：活动中需要用到介绍项目与招商平面手册的销售物料。操作要点：9月17日正式公布活动开始，开盘后公布中奖者；制作一只超级金饭碗（重量10公斤以上），在活动现场进行展示，并由专人看管；在四周建立黄线区，参观者不得超越黄线区。到晚上下班后由武警押送至安全的地方，媒介跟踪报道，进行持续性话题；“金饭碗”重量竞猜活动，只要来现场者填妥个人资料后均可参加竞猜，将其猜想的重量写在表格上投入竞猜箱中，每一个身份证号码只可有一次竞猜机会，在公开发售日由当地公证部门评选出最接近重量的10位客户，优胜者可获1000元左右的袖珍版“金饭碗”一只。买铺的买家均可获袖珍版“金饭碗”一只，可根据客户要求在碗底刻上客户的名字或内容；开盘日工作任务比较重，建议在开盘后一周左右公布中奖名单和颁奖，掀起开盘后的又一高潮。3、开盘强销期9月26日—10月31日1）推广目标：引爆市场，正式开盘销售；增加更多体验，以累雪球之势吸引更旺人气2）销售目标：10月16日开盘后至2010年底完成销售目标1-2亿元；3）推广主题：红尚坊首届时尚魅力节（各大商业主题分别诉求）百年等一铺，机会仅一次4）营销及推广手段：通过集中式认购选铺热销，来实现销售目标。户外包装（更换吃喝玩乐购分主题诉求以及开盘信息）现场包装（围墙更换为功能主题、业态定位及进驻之主力店）活动（客户活动为主）平面广告软文销售物料时间：2010年9月26日地点：红尚坊营销接待中心任务：制造项目热销的场面，促成客户快速购买，集中快速消化部分单位，并通过新闻炒作可提高项目的形象及宣传，增强品牌效应。其他支持：活动中需要用到介绍项目与招商平面手册的销售物料。操作要点：（1）意向客户按事前规则开始认购选铺；（2）正式选铺前公布商铺真实的价格；（3）媒体造势，引起社会的强烈关注；（4）在开盘前对VIP客户进行提前消化，开盘前根据情况制定推铺的计划；具体原则是：开盘推出的商铺种类（各价格区间、商铺位置）比较齐全，能满足到各不同客户层面的要求；保留部分“铺王”用于后期的拍卖、部分特色铺（如小面积商铺）作为后期的热点；具体情况在完成铺位划分后再进行专项的讨论。5）事件营销：

活动1：选铺大会时间：2010年9月26日任务：邀请与红尚坊贴近的明星作为济南红尚坊的形象代言人，以盛大的仪式开盘，引爆济南市场。在销售现场设置休闲、娱乐、购物等体验设施，让受众体验将来红尚坊的时尚魅力。其他支持：活动公司/相关销售资料和礼品准备。活动2：“星光灿烂红尚坊”开盘庆典时间：2010年12月作为济南红尚坊2010年开盘后的一次社会活动高潮。在销售现场设置休闲、娱乐、购物等体验设施，让受众体验将来红尚坊的时尚魅力。操作要点：要时尚、新潮，人人都想来观摩或体验活动2：红尚坊“首届红尚坊时尚魅力节”4、销售持续期2010年11月—2011年2月1）推广目标：强化品牌知名度，建立品牌美誉度；利用前期热卖，再次掀起销售高潮。2）销售目标：消化新推单位（具体目标根据开盘成绩确定）3）推广主题：（新单位加推）投资好时机不容再错过！买金铺，就选红尚坊！4）推广策略：延续开盘期的热销口碑。5）事件营销：活动1：铺王拍卖会时间：2010年12月地点：待定任务：销售推广，是一个不断提升客户心理价格的过程，在项目开盘旺销后，举行铺王拍卖会将更提高项目售价的期望值，一般来说买商铺是买涨不买跌，通过举行铺王拍卖会预示商铺良好的升值空间，从而形成销售的势能，达到项目的旺销。操作要点：（1）媒体的前期宣传炒作预热；(２)拍卖铺的选择(选沿街50平米以下的2-3套金铺)（3）铺王拍卖会流程的确认；（4）全国最著名的拍卖师的聘请。活动2：超级名模秀时间：2011年1月地点：项目现场任务：让济南市民亲身体验时尚魅力生活，进一步深化项目的体验休闲、时尚购物的核心定位，促成剩余单位的销售。操作要点：（1）邀请超级名模；（2）在超级名模表演的同时，穿插超级名模模仿有奖秀，互动参与。济南红尚坊商业经营管理有限公司全程护航招商服务保障开发商将提供软硬件设施支持先入场者可在匹配区域中优先挑选优势位置商铺装修期间优惠支持提供宣传推广支持红尚坊—整合营销销售价格吸引B、Ｄ区售价制定依据：1.充分考虑了整个商业街的价值走向,南面大于北面,东面大于西面;2.充分考虑不同商户类型的投资能力;3.1-5万元的水平价差可充分保证不同面积商铺的均匀销售;4.垂直价差的设计主要针对中间铺，二层铺价差为一层铺的60%，三层铺的价差为一层铺的40%红尚坊—整合营销5W+0.2+0.2+0.2+0.5+0.5+0.5+0.2+0.2+0.2+0.58W8W9.5W9W9W10W8W6W6.5W9W8W8W8W8W8W6W+0.5+0.5+0.56.5W6W7.5W7.5W8W7W7W5W4W3.8W6.5W7.5W6.5W6W6W8W8W7WD区一层建议售价D区二层建议售价4W3.5W3.5W3W3.5W3W3W3W2.5W2.5W4W4W3.5W3.5W3.5W4.5W4.5W3.5W3.5W3W3WB区定价建议B区套内面积小于150平的铺有20家，总建面为2139.4平,比例约为10%，基本上都分布于B1、B2区，这些纯一楼旺铺均价建议为8万元/平，目标是全部出售。原则上B区商铺销售比例为30%左右，整体均价5万元/平。实际价格和销售放量，最终还是视招商情况和首批铺销售情况来确定及调整余铺销售范围和价格。销售员招聘、培训、入职销售物料的到位（如项目介绍册/项目招商手册/扫街活动中所需的调查问卷等）营销接待中心的改造和相关包装品设计制作项目现场包装的落实和制作（如项目现场围墙）营销目标制定销售、招商工作明确到各销售员各阶段营策策略各阶段销售／招商目标完成户外/现场包装的落实和制作落实适当的媒体公司，控制几个要点：哪几家媒体的组合/发布主题/发布篇幅/发布时间礼品公司的落实，进行礼品的制作活动公司的落实，进行活动准备和配合平面广告设计销售物料的设计制作各媒体发布监督、检测与评估营销推广红尚坊—任务执行工程进度把控与监督销售、招商政策各项营销、推广工作审批营销节点及活动决策商业运营公司成立或引进开发项目总监（统筹）项目经理（协调运营）招商经理销售经理市场研究策划、企划无锡、上海客户联动组销售及招商资源红尚坊项目人员运行机制创立于1978年30余年中国地产服务经验我们拥有独特的全心为您的一支全程运作的服务共同体平台一套独创的房地产全程运作战略体系一批在上海及长三角有代表性的项目和业绩一个在全国都市圈及香港地区形成的组织网络一支具有各种专业知识和实战经验的人才队伍组合关于上海中原关于上海中原上海中原物业代理有限公司于1998年12月8日成立，是一家由香港中原(中国)物业顾问有限公司投资成立的独资公司。公司以上海为中心，统筹整个华东地区的业务发展，以专业精干的市场形象向华东地区辐射发展。上海中原公司理念返璞归真的理念与实践纯粹房地产服务公司有机组合团队公开资讯，公平交易行业领导者以人为本，人尽其才上海中原荣誉榜引领行业进步的中原地产上海中原代理楼盘分布(长三角地区)上海中原代理楼盘遍布苏州、嘉兴、无锡、南通等一、二级城市上海中原代理地产服务客户中原地产/地产合作伙伴(一)上海中原代理地产服务客户中原地产/地产合作伙伴(二)上海中原代理地产服务客户中原地产/地产合作伙伴(三)中原资源整合系统中原地产/全球合作伙伴（一）嘉里建设中原资源整合系统中原地产/全球合作伙伴（二）上海中原上海中原品牌+市场策划能力+丰富数据库+强大销售网络中原资源香港全线招租广借渠道重拳出击成功经验造势提升形象境外销售招租全国上海森拓普专业商业顾问国际品牌的丰富资源国际投资机构的合作以江浙长三角为基础在全国重点城市设点100余家销售网点一二手联动国内知名品牌强强联合优势互补实力才是征服市场的唯一道理众多明星楼盘成功操作经验中原商业部商家资源

百货餐饮娱乐KTV影院影城娱乐城中原服务过100多家品牌房地产开发企业有良好业界口碑众多品牌资源大型酒店宾馆中式特色餐饮西餐咖啡品牌女装珠宝饰品品牌护肤品………………部分卖场行业代表商家

部分餐饮娱乐行业代表商家百货品牌资源中原商业部大盘操作经验丰富

□中原项目部商业事业部具有丰富的项目营销经验，策划销售过较多大型产权式商铺项目并取得了辉煌的销售业绩。□数年的积累使中原商业事业部在综合购物中心、专业市场、办公楼销售等方面累积了丰富的操作及应变经验。中原商业案例SHOW上海第一个大型购物中心成功销售典范7万多平方米共1709个商铺案例1北上海商业广场2004年12月18日摇号当天，5000人在宝山体育馆排队认购正式开盘销售仅1个月时间大定达到1350套，销售金额达约5亿。作为上海有史以来最大的产权式商业项目，获得空前的成功。在9个月的时间内完成4万平米的商业招商利用中原积累的商家雄厚资源，采取招商先行的策略创造了，上海商业地产历史上销售和招商的奇迹！赢就赢在起跑线上。联合中国商人运作全球市场鞋业皮革全球采购中心15万平方米全国最大的鞋业专业市场中原地产继北上海商业广场之后的又一商业力作案例2上海曹安国际商城一层为沿街精品区\女鞋\童鞋