某房地产行业项目营销策略

理想新城项目营销策略深圳德思勤目录第一篇项目印象第二篇项目分析第三篇客户定位第四篇市场形象第五篇主题演绎第六篇阶段实施第一篇项目印象外环境围岭公园看守所木棉岭村屋戒毒所金稻田工业区缺乏丽质天成的外部景观资源内环境大榕树香樟温泉发挥内秀因地制宜表现社区生活健康和睦、其乐融融的理想载体项目规划总用地面积：60300平方米建设用地面积：60300平方米建筑容积率：≤2.5建筑覆盖率：≤30%建筑高度或层数：多层、小高层建筑面积：151546.9平方米其中：住宅建筑面积142756.9平方米商业建筑面积：4980平方米会所建筑面积：1450平方米幼儿园建筑面积：2360平方米项目片区比较位置外环境内环境宁静、繁华咫尺之遥罕有的大规模、低密度社区。项目规划规模大、容积率低，片区仅有第二篇项目分析项目分析大规模、低密度、高使用率市内首个“7+2”建筑模式比邻深圳外国语学校龙岗分校社区内配套较完善享受蓝印户口指标高性价比应对策略：利用宣传攻势，强化项目优势优势展现：项目周边人文环境、生活环境、治安较差公交线路少，出行交通不便区域配套欠完善两所对项目形象的不利影响应对策略：以内补外，转化劣势劣势分析片区具备小区大环境及高品质的项目少片区多层、小高层及四房单位相对较少片区未来规划为布心大型居住社区围岭森林公园正在建设中应对策略：快速建立项目市场差异化机会把握片区整体形象项目规模大，开发周期长，风险增大关外同规模，同档次的楼盘在价格上对项目的冲击应对策略：突出核心卖点，短平快迅速消化威胁正视最佳位置较好位置一般位置较差位置项目景观、环境分析特色建筑形式分析7+2式，9层带电梯小高层：即“1-7”层为一梯4户多层与“8-9”层带电梯花园洋房的结合建筑形式的创新高使用率、超值深圳市内首个产品分析1-5栋户型分布户型套数1*2*142*2*12852*2*223*2*1803*2*21794*2*230合计580户型比例1%49%45%5%0%20%40%60%1*2*12*23*24*2*2项目户型以2房、3房为主户型设计、结构、功能均较合理各种户型朝向，基本南、北各半比较符合置业者对居住的要求第三篇客户定位目标客户区域来源介定目标客户职业介定职业比例布心、草铺原居民35%周边经营铺头的小业主20%企事业单位工薪族15%从事广告、贸易、管理等行业的白领25%公务员5%目标客户置业类型介定85%12%3%一次二次多次年龄25岁左右来深时间2—3年处于单身或家庭成长初期经济条件不十分充裕，首付能力较弱比较感性、前卫，容易接受新事物、新观点希望有个安全、固定但又不失颜面的理想居所向往人文氛围浓、环境优美、配套齐全的大社区生活目标客户描述1房、2房购买客户描述年龄30-40岁左右来深时间3-5年处于家庭的快速成长期或成熟期经济条件相对较好，有一定储蓄较为理性、成熟，注重经济实用希望为小孩和老人提供一个比较好的居住环境有园林、配套全的大社区对其有很高的感染力3房、4房购买客户描述第四篇市场形象中档、工薪阶层品质居家物业物业档次项目定位形象罗湖创新•7+2多层洋房•规模社区定位语阐释多层洋房、规模社区：是现今罗湖绝无仅有的居住梦想，在寸土寸金的罗湖这种居住形式早已成为奢望；罗湖：描述项目位置，同时也提高项目的市场地位“7+2”：是项目建筑设计中最大的亮点和特色罗湖创新•7+2多层洋房•规模社区不仅一针见血的点出了项目的市场差异性和创新的建筑模式，而且预示了项目将为置业者提供梦寐以求的生活方式。备选定位语罗湖首个7+2式多层花园社区罗湖超大规模•7+2式康居理想社区罗湖超大7+2式低密度园林社区第五篇主题演绎我们项目推广关键是要找出产品最具表现力的因素，提升并衍生一个通过产品解读客户密码的策略总纲。以演绎产品为基础，解读客户密码为灵魂，形成与其它竞争项目的区别，迅速提升项目市场形象。我们的位置——寸土寸金的罗湖我们的产品——规模园林社区（7+2多层、低密度、高使用率、健康实用的园林、会所、泳池……）我们的客户——社会工薪阶层（向往自然但又无法离开都市、注重家庭、……）项目推广形象榕树•坡屋•和睦人家【榕树】是项目园林、环境中最具代表性的物件；是最自然、最生态的体现；自然界中榕树代表着坚强、包容、健康、长寿；它最容易让人产生对家、对其乐融融生活的联想；榕树文化从来就是与中国传统家文化、邻里文化息息相关；榕树下儿提时的伙伴、父辈们的棋局、妈妈的摇篮曲都已成为抹不去的甜蜜。只有找回榕树，才能找回昨日久违的记忆；榕树不仅是一个记忆的符号，它更是理想生活的载体；生态、健康要素榕树、温泉、林荫步道、卵石步径、绿草地……娱乐、休闲要素健康会所、泳池、沙池、儿童乐园、藤条秋千……甜蜜的花园、明媚的笑脸产品演绎客户演绎【坡屋】是项目建筑形式的剪影坡屋是建筑形式对生活方式的一种提升坡屋是物业档次和居住品质的表现坡屋是童话中仙子、精灵们的藏身之处，充满了浪漫与神秘坡屋是可以与阳光、露珠、飞鸟、流云最为亲密接触的地方坡屋是理想生活与现实生活的键联创新的7+2式多层洋房设计罗湖大规模、低密度社区、高使用率在这里，每个人都有自己的快乐！产品演绎客户演绎【和睦人家】高高的大榕树下盛满了儿时的欢乐、生活的梦想与现实，阳光从坡屋顶上不经意的滑入掌心，一杯浓茶、一个烂漫的午后，宝宝在长满草、开满花的大院里嬉戏，而楚河汉界边正是战火硝烟……曾经奢望的生活，却瞬间呈现于眼前，是的它是真实的！在理想新城它就是我们的每一天！总站物业贴心物管完善的社区配套实用、亲善的园林庭园情怀和睦人家产品演绎客户演绎榕树•坡屋•和睦人家是对项目元素最充分的挖掘是对项目特点最大限度的提升是从项目本身过度到客户心理最自然的链接是我们的目标客户最想拥有的生活状态备选推广形象从项目的建筑、规模所带来的生活状态方向演绎：“新”突出项目的7+2模式和低密度改变了罗湖高楼林立，生活空间局促的旧印象，鲜明的指出了项目对以往罗湖生活的颠覆！快乐•分享•新生活罗湖新家•新生活美家•每家•我的家生活•家•生活家一生之计在于家让生活从理想开启理想就是你想生活原来可以这样从客户对“家”的理解和感受方向演绎：第六篇阶段实施实施阶段的划分5月—5月下旬内部认购开盘阶段5月31日—7月初热销阶段7月中—9月底持续热销10月—11月尾盘阶段12月以后建议内部认购时间是2003年5月1至5月23、正式开盘时间是2003年5月31日。开盘阶段时间是2003年6月1日至7月初，热销阶段时间是2003年7月中旬至9月底，持继热销阶段是2003年10月至2003年11月，尾盘是12月以后。第一阶段：内部认购时期时间：2003.5.1~2003.5.23前提条件前期认购的销售资料及宣传物料到位解筹（签约销售）所需物料到位项目基本达到预售条件售楼处及办公设备到位5月1日—5月下旬内部认购开盘阶段5月31—7月初热销阶段7月中—9月底持续热销10月—11月尾盘阶段12月以后认筹目标推出1-5栋认筹，达到400套诚意金客户认筹阶段：5月1日~5月23日解筹前5月1日—5月下旬内部认购开盘阶段5月31—7月初热销阶段7月中—9月底持续热销10月—11月尾盘阶段12月以后推广步骤利用春交会展示，进行市场预热积累意向客户扩大意向客户，为开盘做准备5月1日—5月下旬内部认购开盘阶段5月31—7月初热销阶段7月中—9月底持续热销10月—11月尾盘阶段12月以后宣传推广定位罗湖创新•7+2多层洋房•规模社区5月1日—5月下旬内部认购开盘阶段5月31—7月初热销阶段7月中—9月底持续热销10月—11月尾盘阶段12月以后榕树•坡屋•和睦人家宣传推广形象营销关键点春交会（5月1日——5日）国家康居示范小区评选（5月中旬）样板间开放日—解筹日（5月23日—25日）5月1日—5月下旬内部认购开盘阶段5月31—7月初热销阶段7月中—9月底持续热销10月—11月尾盘阶段12月以后组织配合前一周导视系统、户外广告牌、售楼处及全部到位前两周项目软性文章炒作展场接受咨询，现场接受认筹排号各相关人员做好咨询接待工作5月1日—5月下旬内部认购开盘阶段5月31—7月初热销阶段7月中—9月底持续热销10月—11月尾盘阶段12月以后春交会国家康居示范小区评选活动组织新闻发布会：电视、报纸专访新闻报道媒体：特报、商报、深圳电视台专家座谈会：开放经济适用房对商品房市场的影响——解读康居物业5月1日—5月下旬内部认购开盘阶段5月31—7月初热销阶段7月中—9月底持续热销10月—11月尾盘阶段12月以后解筹销售目标1-5栋全部单位推出解筹，预计解筹率50%解筹完成销售227套预计解筹销售率达39%5月1日—5月下旬内部认购开盘阶段5月31—7月初热销阶段7月中—9月底持续热销10月—11月尾盘阶段12月以后解筹目标分解类型推出量预计销售率1房4套80%2房200套50%3房200套50%4房30套80%合计434套227套5月1日—5月下旬内部认购开盘阶段5月31—7月初热销阶段7月中—9月底持续热销10月—11月尾盘阶段12月以后广播：深圳市广播电台-交通台播发开盘信息（每天六次）电视：翡翠台、本港台、家园栏目播放30秒短片（黄金时段）报纸：解筹活动软文宣传（1次）、开盘硬广告（2个全版）开盘前一周广告预热（5月26—31日）5月1日—5月下旬内部认购开盘阶段5月31—7月初热销阶段7月中—9月底持续热销10月—11月尾盘阶段12月以后5月1日—5月下旬内部认购开盘阶段5月31—7月初热销阶段7月中—9月底持续热销10月—11月尾盘阶段12月以后第二阶段：开盘阶段前提条件：1—5栋预售许可证的领取1—5栋内园林围合完工会所初具规模开盘预热到位时间：2003.5.28~2003.6.285月1日—5月下旬内部认购开盘阶段5月31—7月初热销阶段7月中—9月底持续热销10月—11月尾盘阶段12月以后推广步骤利用解筹的热销势头，进一步建立康居住宅形象盛大开盘活动，扩大项目知名度开盘阶段销售目标完成1—5栋的销售率80%（套数计）实际销售464套实现6—11栋认筹200个5月1日—5月下旬内部认购开盘阶段5月31—7月初热销阶段7月中—9月底持续热销10月—11月尾盘阶段12月以后5月1日—5月下旬内部认购开盘阶段5月31—7月初热销阶段7月中—9月底持续热销10月—11月尾盘阶段12月以后时间：5月31—6月1日地点：绿化前广场参与人员：业主、准客户、目标客户、佳宾5月31日盛大开盘开盘活动主题：放飞理想，金威快乐啤酒节具体实施方案及持续阶段及尾盘阶段的销售策略及实施需根据当时的市场状况制定，此部分我司后续提供结束语房地产营销，基本层面的竞争是推销产品的品质和价格，深层次的竞争是推广生活观念，即思想、文化、品牌。谢谢家！深圳德思勤置业年月最为命运所屈辱的人，只要还抱有希望，便无所怨惧。这个世界并不在乎你的自尊，只在乎你做出来的成绩，然后再去强调你的感受。2月-232月-2311:31以爱为凝聚力的公司比靠畏惧维系的公司要稳固得多。珍惜今天的拥有，明天才会富有。一个公司要发展迅速得力于聘用好的人才，尤其是需要聪明的人才。3岁前后严格管理，做孩子的家长；13岁前后逐步放手，做孩子的朋友。有效的教育是先严后松，无效的教育是先松后严。有效的激励是朝五晚九，无效的激励是朝九晚五。2月-232月-2311:312月-23怀疑和否定之海，围绕着人们小小的岛屿，而信念则鞭策人，使人勇敢面对未知的前途。2月-232月-232月-232月-23对人才的运用，仅仅限于收罗是远远不够的，重要的是对人才不仅要善于识别其长处，而且要敢于大胆地使用，以让其充分显示自己的才能。微软公司在用人上所表现出的胆略与气魄是别的公司无可比拟的。因为有了感谢之心，才能引发惜物及谦虚之心，使生活充满欢乐，心理保持平衡，在待人接物时自然能免去许多无谓的对抗与争执。只有一条路不能选择11:31:5111:31:51一个人在科学探索的道路上，走过弯路，犯过错误，并不是坏事，更不是什么耻辱，要在实践中勇于承认和改正错误。业精于勤，荒于嬉。2月-232月-236411:31:512月-23合作是一切团队繁荣的根本。我知道什么是劳动:劳动是世界上一切欢乐和一切美好事情的源泉。世间没有一种具有真正价值的东西，可以不经过艰苦辛勤劳动而能够得到的。11:3111:31:512月-2311:31靠制订和管理标准吃饭的，有什么样的判断就会有什么样的产品，有什么样的标准就会有什么样的人才。讲到国家的政治，根本上要人民有权；至于管理政府的人，便要付之于有能的专家们。只要有坚强的持久心，一个庸俗平凡的人也会有成功的一天，否则即使是一个才识