太仓宝龙酒店式公寓营销策划报告

识门槛营销第一步（市场分析）宏观市场分析房地产市场分析竞争分析GDP、人均GDP分析2012年，太仓全年实现地区生产总值955.12亿元，按可比价格计算，比上年增长10.3%。其中，第一产业增加值33.56亿元，增长4.2%；第二产业增加值520.41亿元，增长8.1%；第三产业增加值401.15亿元，增长14.0%。按常住人口计算，人均地区生产总值134439元，增长10.7%。太仓市2006年-2012年国内生产总值对比图经济发展强劲，GDP接近千亿大关，人均GDP高达13万。固定资产分析2012年，太仓全年完成全社会固定资产投资472.04亿元,比上年增长15.1%。其中，工业投资236.96亿元，增长11.4%；服务业投资235.08亿元，增长19.3%；高新技术产业投资46.38亿元，新兴产业投资128.74亿元，占全社会固定投资的比重分别为9.8%和27.3%。分地区看，城镇投资330.87亿元，增长12.0%；农村投资141.17亿元，增长23.0%。太仓市2006年-2012年固定资产投资对比图近几年，太仓固定资产投资逐年走高，年增幅高达10%以上。房地产投资分析2012年，太仓全年完成房地产开发投资69.47亿元，比上年下降20.2%，占全社会固定资产投资的比重为14.7%。商品房施工面积575.63万平方米，下降4.8%。太仓市房地产投资额（亿元）2012年受到政策影响，太仓房地产投资出现大幅下降。产业结构分析2012年，太仓第一产业增加值占地区生产总值的比重为3.5%，第二产业增加值比重为54.5%，第三产业增加值比重为42.0%。可以看出，太仓市经济结构中二、三产业比重较高，第二产业发展良好，第三产业增长强劲。太仓市2010年、2011、2012年产业结构对比(单位：亿元)太仓二三产业发达，所占比重较高。居民收入分析2012年，太仓全年城镇居民人均可支配收入39422元，比上年增长13.0%。城镇居民人均生活消费支出27129元，增长17.3%。城乡居民食品支出占生活费支出的比重（恩格尔系数）为34%。太仓市2006年-2011年城镇居民收入及其增长速度太仓居民收入较高，同时居民支出也维持在一个较高水平。宏观经济运行情况研究小结主要经济指标房地产投资情况产业分布状况近几年，太仓市GDP持续稳步增长，2012年GDP达到955.12亿元，同比增长10.3%。2012年以来，太仓市人均GDP为133449元，房地产市场处于高速发展期。人口、收入消费情况2012年，太仓市城镇固定资产投资472.04亿元，同比增长15.1%；2005年至今，呈逐年稳步上升态势。2012年，太仓市房地产投资额达69.47亿元，出现较大幅度下降，下降20.2%。近年太仓市经济发展二、三产业的差距逐渐缩小，第二、三产业基本同步发展。未来产业调整方向为，第一产业为基础，巩固第二产业，加快发展第三产业，提高整体产业竞争力。2005年以来，太仓市人均可支配收入平稳上涨，居民消费能力稳步上升，但总体收入水平在苏州各县级市中排名第5位。城市规划分析（1）城市空间结构规划确定了中心城区双城的布局结构，双城即主城和港城。（2）城市发展方向主城主要统筹城厢、陆渡、新区、双凤和南郊，实施“东拓、南延、西控、北优”的空间发展策略，重点向东拓展发展空间，延续南向发展态势，控制城市向西蔓延，优化北部空间布局。（3）城市规模规划中心城区城市人口规模80万人，城市建设用地规模控制在96平方公里以内，人均城市建设用地控制在120平方米以内。其中，主城60万人，城市建设用地规模控制在65平方公里以内；港城20万人，城市建设用地规模控制在31平方公里以内。本项目位于太仓主城东侧，而太仓城市重点向东、向南发展土地市场分析截止2012年底，太仓成交经营性地块共计33宗，合计出让面积68.1万方，平均出让单宗土地面积2.06万方；2012年受中央及地方宏观调控的影响，出让土地面积环比2011年基本持平。近几年，太仓土地市场受宏观政策影响，维持在一个较低水平。土地市场分析截止2012年底，太仓挂牌土地成交均价在1485元/㎡，环比11年出现大幅回落。土地成交价格更是创下近几年新低。13房地产发展情况太仓商品房市场：2007-2012年太仓商品房市场销售面积受政策影响较大，2012年全年成交面积达到105万平米，与2011年相比出现下滑；而成交价格持续保持上涨势头，2012年已达7264元/平方米，房地产处于快速发展阶段。2007-2012年太仓商品房销售面积和价格走势商品房销售面积出现明显的回落，价格则仍旧保持高速增长，突破7000元大关。成交结构分析：太仓市住宅成交各户型中二房、三房为主，最受欢迎的面积段为80-140平方米；成交主力总价段在100万以下。太仓市住宅成交各户型中，二房、三房最受欢迎。二房成交占比42%，三房成交占比51%，其他户型成交占比较小。太仓市住宅成交面积段中，80-100平方米面积段成为成交主力，成交占比36%，其次为120-140平方米面积段，成交占比29%。再次为100-120平方米面积段，成交占比21%。太仓市住宅成交总价段较为分散，没有出现面积段和户型中成交集中的情况。成交总价段量较大的为100万以下段，成交占比77%。总价段面积段太仓商品住宅市场总体情况户型房地产发展情况小结土地市场房地产市场后期走势预测2012年1-12月太仓市土地市场共成交33块土地，总占地面积68.1万平方米，总成交建筑面积119.5万平方米。成交土地以商住类用地为主；价格方面，2012年土地价格出现大幅回落，仅为1485元/平方米，相比于2011年出现大幅回落现象。

2012年太仓商品房销售面积出现回落，但仍突破百万平米大关。2007-2012年太仓商品房市场成交价格持续保持上涨势头，2012年已达7264元/平方米。太仓市住宅成交各户型中二房、三房为主，最受欢迎的面积段为80-140平方米；成交主力总价段在100万以下。预计太仓市商品房市场供给量将仍持续呈现上涨态势；而成交量方面短期内虽有所下滑，但刚性需求始终存在并且数量庞大，成交价格仍有上涨空间。竞争项目划分太古城奥森尚座万达广场本案海弘里外滩通力城市博客华海商务广场1、从太仓市酒店式公寓的发展程度来看，随着本项目以及万达广场的开发，近几年，太仓酒店式公寓市场发展较为迅速，目前市中心以及城东板块已经有不少酒店式公寓产品面市。2、从竞争程度上看，考虑项目品质、规模，万达广场与太古城将是本案未来最大的竞争对手。3、从产品上看，多数酒店式公寓的面积控制在50㎡左右，大多数产品为挑高产品，市面上SOHO产品泛滥，精装修的较多。4、从销售上看成交普遍不高，价格上看，市中心的酒店式公寓产品价格在10000元左右，城东板块价格在6000-8000㎡左右。竞争项目分析议产品营销第二步（项目分析）项目基础资料项目价值梳理产品附加值建议1#酒店式公寓1#酒店式公寓占地面积：12634.4㎡总建面：51296㎡绿化率：25%建筑密度：14.82%1#楼：4.45米挑高酒店式公寓，共16层，202套。城市CITY居住向东向南，新兴崛起的住宅片区，未来城市新核紧邻上海11号轻轨线太仓无缝对接站，区位价值无以伦比繁华PROSPEROUS紧邻太仓东盛商业广场和万达城市广场周边配套一应俱全，家门口即可触及到的繁华空间SPACE50平米，4.5米挑高，百变空间，随我自在品牌BRANG随着宝龙福朋大酒店、宝龙城市广场一期的开发宝龙品牌在太仓已经建立了一定的品牌知名度区位：位处太仓城东板块.交通：交通便捷，紧邻上海11号轻轨线太仓无缝对接站.地段价值产品价值规划：预计5万㎡，建有住宅、公寓……风格:现代简约类型:高层、酒店式公寓户型：50㎡4.5米挑高SOHO公寓行政文化：市政府、图书馆、博物馆、大剧院、文化馆等等；商务：万达广场国际中心、雅鹿大厦、发展大厦、奥森尚座、太古城等；商业：万达城市广场、宝龙城市广场一期、东盛商业广场；生活：宝龙福朋大酒店、娄江幼儿园、新区三小、新区中学、第一人民医院、各中高档住宅区。建筑品牌价值实力：中国房企50强，商业房企5强项目价值体系配套价值城市繁华空间品牌好吧，卖点挺诱人的但，还缺点什么？把公寓标准层走廊建设成运动跑道型，让运动范们随时随地都可以运动。产品附加值建议1基于项目主要目标客户为80后的青年一族，因此，建议项目附加值采用“云服务”服务体系之上，以80后生活形态为蓝本，进一步整合青年业主服务资源，太仓社区首创的社区服务平台。包括社区食堂、社区洗衣房、社区驿站、社区家政、社区太阳能、社区俱乐部、社区联谊会、社区中介。届时业主在社区内就可以完成日常消费还款、充值、代购、订阅等特有的社区族群组织方式，还可以进行体育赛事、讲座、联谊等活动。产品附加值建议2云服务社区食堂社区洗衣房社区驿站社区家政社区中介社区太阳能社区俱乐部社区联谊会在项目全方位的生活服务理念实践中，太仓青年将进入一个丰富多彩而又趣味横生的生活状态，这也项目销售过程中吸引目标客户的关键要素之一。找对人营销第三步（客群定位）地域来源分析置业目的分析关注点分析这样的4.5米挑高酒店式公寓产品，客户在哪里？是他？是他？还是他？应该不会当然，这并不是我们项目品质不好，也不是项目存在某方面的缺陷，而是因为这样的金字塔顶端人群他们的关注点并不在这样的项目上！财富金字塔尖端会不会买我们的项目？他们更多关注的是对一些特定资源的高度占有！金字塔顶端客户我们的目标客群不是刚刚参加工作、手上积蓄有限；向往高品质的生活，但购买能力不足我们项目产品，总价不高，恰恰吸引了这部分客户的关注金字塔底层的青年会不会买我们的项目？他们更关注价格，我们产品总价恰恰是吸引他们的关键，成为他们购买自住的首选。金字塔底端客户我们的目标客群自住目的这部分人群大多事业小有成就，有一定房产的投资经验，热衷于房产投资，苦于近期政策对于投资房产的打压我们项目不限贷的优势在很大程度上将吸引这部分客户的关注金字塔中层的“中产阶级”会不会买我们的项目？他们更关注潜力，我们产品不限贷恰恰是吸引他们的关键，成为他们购买投资的首选。金字塔中层客户我们的目标客群投资目的核心客户层辅助客户层周边客户层第一圈层第三圈层第二圈层来自上海的投资客户；来自太仓主城区以及周边乡镇希望进行房产投资的准财富阶层；太仓新区向往都市生活的产业白领阶层；客户地域来源智富阶层新贵族身份标签80后为主，70后、90后为辅高智商、眼光高都市白领一族，事业小有成就不安于现有的居住环境，对于生活品质有一定追求有一定闲钱，希望进行房产类的投资[自住客语录]是家，也可以酒店式办公，功能很强大高人一等的空间，4.5米，不再一层不变产品够格调，感觉很美妙，最好还能有领衔感如果把这种生活成为一种潮流和区隔，那就完美了[投资客语录]这种市场买房品牌很重要钱不值钱，买房保值更安全大笔投资太风险了，少出多涨才是硬道理有未来才出手，别让升值等太久玩转资金是门艺术，以租补贷会有好收益政策害死老子了，终于有房不限购了他们关注潜力+品牌+空间+配套很明确，但问题是不作出区隔，就永远没法跳脱归根到底，企划除了道产品，还得讲些对位的感觉品质感，体验感，格调感，领先感寻定位营销第四步（项目定位）产品定位案名建议还是要看回我们的目标客户70后，心怀梦想的社会支柱他们是继承父辈们失去的社会价值，伴随着社会体制转型而成长，是当今社会最后一群过于理想主义的人群。【群体特征】他们中规中矩、稳扎稳打，为了理想和事业贡献青春，对生活充满信心和希望，家庭意识浓厚、极富责任心、有阅历，具备一定社会地位、事业小有成就，但依然心怀梦想，前行不止。

80年代，压力重重的时代弄潮儿他们是在改革开放的环境中成长，迅速接受无数新生事物，敢于突破原有束缚，能力强大却又不得不面临诸多压力的一群人。【群体特征】他们被称为“垮掉的一代”，“宅”是生活的主旋律，初涉社会，面临工作、婚姻、买房等人生重大事件，压力重重，学习能力极强，工作上手快，熟练掌握网络知识，不管喜不喜欢艺术，都爱用艺术装点一下自己。他们的梦想刚刚起步，已经成为社会的主力军。90后，初出茅庐的后起之秀他们是在价值观动荡的社会中渐渐长大，饱受社会“诟病”，却非常具有自我主见，敢为天下先的一群人。【群体特征】他们好奇心极强，几乎反叛既有的一切，生活依赖网络，在父母的庇护下开始接触社会，也开始更为客观地认识社会，个性敏感而自信，思维方式异于常态，理想变得更为现实，他们俨然成为时代的新鲜血液。再回头看看我们的产品面积区间：方案一对！就是——“我觉得（Ifeel）”大部分80后认为，我觉得需要的才是重要！我觉得是这样的，才是这样的！因为在他们心中，自我>你和他和他和他和他……对于这个问题，其实所有人都一样，都有自己的想法，同时信任自己的感觉，就是爱自己所爱，就是喜欢随时随地的说：Ifeel……所以，我们的案名就是——ifeelIfeel……就是我的看法，我的主张、我的立场、我的世界、我的选择、我的家……这样一群人会关注什么？新奇的，和现在不一样的！所以我们的楼盘，要和太仓的楼盘不一样，形成区隔所以对他们来说，我们就是新东西新的不一定好，新，还要对味才能让他们喜欢。他们喜欢什么？他们喜欢舒适随意的生活，而不是钢筋水泥的丛林。他们喜欢将最真实的自己摆在朋友面前，对生活的各种伎俩有些免疫。他们相信每个人都有柔软的灵魂，人们不需要被教育，而需要被感动。在他们面前，只要有最真实宽容的自然，就能让他们快乐。新东西

随意生活区ifeel新东西

随意生活区项目定位语方案二也许不知道，下一站落在哪里但理想，决不妥协——下一站弹起！朋友从香港带回来的《香港，弹起》一直在Allen脑海里浮现。因为早有类似的想法，所以一直在寻找让自己触动的发现。让平面的生活立体起来，改变一点，改变一切！太仓启程了，下一站，明天！案名建议宝龙Station太仓启程了，下一站，明天！谋推广营销第五步（营销策略）销售目标销售策略推广策略销售价格测算销售价格测算销售价格测算综上分析，根据市场客观比对，本项目住宅的市场比准实收均价为：6772元/平米（毛坯）销售价格测算价格目标：实现毛坯酒店式公寓均价6800元/㎡。目标周期：2013年10月~2014年6月，共9个月。销售指标目标：完成95%的销售任务。销售目标销售策略根据项目销售目标，确保项目资金回笼计划达成原则保证项目顺利去化，引爆市场原则使用平开高走的价格策略，通过高性价比，迅速占领市场蓄客目标推广目标三大平台公关行销广告推广产品销售制造话题和影响力新闻、事件对话、活动、口碑对位人群，传递价值软文、户外杂志、电台呼应、验证、说服现场体验、物料、服务、三级市场联动媒体策略媒体选择：苏州交广网或太仓收听率较高的电台投放形式：整点报时，增加曝光频率电台——整点报时1、租赁双层巴士将其外部进行品牌形象包装2、将其内部改造为项目宣传之用，穿梭于太仓各大商圈，要道，成为流动的户外载体以吸引眼球，可往返于市中心及周边地区等人流量大的地点，形成更广泛的宣传效果。双层巴士——吸引受众眼球娱乐-电影院推荐覆盖区域：太仓各大影城传播形式：走廊通道灯箱、展架、售票处票夹温馨短信楼书采用温情提醒的短信楼书，带出软性项目卖点，替代功利性的销售信息。工作日在各个企业，周五、周六晚上，锁定周边小区、超市等等场所定点短信轰炸。通过DM直邮重点突破社区、企业两大渠道，深化卖点，进行定向客户拓展。传播形式：赠精美环保便签本、创意笔、环保袋等DM直邮特色直邮折页宝龙station宝龙station线上大规模广告主打知名度线下渠道锁定目标客户目标人群：1、市区其他区域客源2、上海投资客户客户策略1.与当地各社区合作，举行表演活动，植入楼盘的信息。2.活动期间投放硬广或别册。3.专场推介会，定点推介项目，并灵活运用折扣手段，推出社区组团购房享尊贵优惠扩大圈层口碑传播的。社区专场推介会上海市场转介通过和上海当地知名的中介联动，增加市场投资客户资源。派出4~5人团队，定期走访大型企业，进行定向推介和团购活动，集中突击拓展。企业专场推介会拓展计划：定期安排多名大学生在指定地点(小区、企业、商场)派发产品宣传单。渠道拦截推广原则广：城市包围，立体攻击大：大事件，大体验，大声音聚：聚客积客，活动攻势2013.72013.9广告线销售线2014公关线开盘持销亮相高潮持续信息释放蓄客活动炒作产品发布会活动持续2013.82013.10售楼处开放产品项目形象期项目产品期项目销售期推广阶段推广重点活动切入广告占位通过主题活动的深入，广告形象以“新东西随意生活区”占位，初步建立项目形象精神沟通现场高潮噱头造足后，通过广告与客群互动，配合现场展示征服客户。精神共鸣产品演绎随着销售的持续，形象结合产品不断演绎。新东西随意生活区告别一“层”不变10.1别，来这套！推广主题推广阶段形象推广期执行要点声势/品牌/韵动全城执行要点1像咖啡馆的接待中心一个电影吧+一个精品展示吧+一个未来吧原来去售楼处也是一件开心的事情一个电影吧播放产品短片，样板房故事片还有电影大片一个精品展示吧奢侈品展示长廊一个未来吧写给未来的明信片每一位客户，都能可以为自己的未来写一张明信片，在特定的时间有案场人员亲手寄送售楼处升级开放送苹果活动活动目的：结合售楼处开发，阐述“成熟”概念活动形式：1、售楼处开放当天派送苹果活动，寓意这是一个成熟区域的项目，打造一种成熟的生活氛围，同时引发舆论；2、将苹果进行创意设计，并展示，供来客观赏投票；3、发起微博互动，“我最喜欢的苹果”，将苹果拍照上传微博，@宝龙Ifeel，即有机会获得IPhone一台（可设置不同的奖项级别）。现场苹果设计艺术展示（示意图）执行要点2花开绚烂/盛放的太仓一本带花籽的笔记本定制笔记本，全城派送，亲鉴收获时节执行要点3手绘地图/和宝龙一起游览太仓一张宝龙的手绘地图新区地图，太仓标志性建筑地图，宝龙项目地址产品推广期执行要点非常规/精细/质感体验执行要点1魔盒行动不一样的城市巡展，吸引关注，更要成为话题执行要点2几米装置展引进几米装置展，形成城市新话题执行要点3日常小型活动就之前成交老客户及平时蓄积的新客户，利用双休日，在售楼处现场举办小型活动，一方面通过活动维系客户与项目之间关系，同时可以在活动过程中传递项目不同阶段的利好信息；另一方面，可以通过老客户带新客户参加活动，扩大项目口碑宣传途径。快车争先锋，测距赢好礼活动形式：发动太仓主城区及周边区域的目标客户群，一起寻找项目最近的路线。活动意义：结合项目推广主题，以寻找最近路线的方式，强调项目离城不远地段。活动形式：由三个品牌组成车队，分别由太仓各个区域，同时开赴本项目售楼处，所有到达售楼处的车主均可得百元加油卡好礼，最先到达的车主更可赢得惊喜大奖。同时，在车队车身贴项目宣传车贴，形成宣传，在售楼处准备冷餐、抽奖等暖。场活动，烘托气氛。销售推广期执行要点汇客/聚势/名人效应公关引爆-开盘盛典开盘前，在完成前期项目价值认知以后，需要一场引爆性的公关事件，将项目推至舆论最高点。“温暖太仓，老朋友见面会”开盘前，通过营造与友人许久不见的思念氛围，喊出“与老朋友见面吧”的口号，使消费者从内心共鸣，进而前往项目现场参加老朋友见面系列活动。时间：9月初以一场老朋友聚会活动，吸引市场关注，线上以“见面”为由，线下以“系列暖场活动”，给到场的人亲切、温暖感。温暖太仓，老朋友见面会线上以“见面”为由线下以“系列暖场活动”吸引目标人群“温暖太仓，老朋友见面会”系列暖场活动：车友会：我们一起驾车去宝龙Ifeel（和4S店合作进行宣传，诉求驾车活动）老友记：好久不见了，约个地见面吧，宝龙Ifeel怎么样（选择咖啡馆、书店等地点进行宣传，诉求老友见面活动）球友会：今天打完球去宝龙Ifeel看看吧（和足球俱乐部合作进行宣传，诉求球友聚会活动）在整个系列活动中，不断渲染，不断铺陈，让受众通过听、看、感受，留下深刻的印象，辅以美学论坛、摄影展等手段，达到将项目“不限贷/4.5米挑高”的观念深入人心、提升项目形象。正式开盘“倒记时”10月1日盛大开盘“心跳加速度”“今天距宝龙Ifeel开盘还有10天”、“还有5天”、“还有3天”、“还有2天”、“还有1天”、“正式开盘”；宝龙Ifeeln的开盘同其他楼盘的开盘不同，就象奥运会，是一个聚集所有人的关注点；现场表现===============约5万占总投入的4.6%含售楼处重新包装…销售道具及礼品===============10万占总投入的9.3%折页、单页、名片、包袋、礼品…媒介广告===============60万占总投入的56%网络、短信、报纸、户外、直邮…推广活动费用=================30万占总投入的28%销售活动费用、巡展费用、SP活动…机动费用=================2万占总投入的2%本案酒店式公寓营销预算暂定为总销金额的1.5%，6800元/㎡x10540㎡=7143万元，约为107万元以下为包含内容以及分配：关于合作企业简介典型案例合作模式团队架构中国房地产业市场转型、扑溯迷离、传播过度新一轮房地产服务业洗牌大幕已经拉开新市场环境呼唤新话语领袖新市场领地呼唤新战略视角新市场问题呼唤新系统工具新市场风云呼唤新锐奇劲旅惟有更高的专业眼光，更实效的营销策略体系方能消弭市场噪音，摧毁市场坚冰。善攻者，动于九天之上。南京品基地产机构是一家集市场调研、开发定位、形象整合、营销整合、市场推广、终端执行于一体的多元化成长型房地产服务机构，下设新瑞基地产顾问有限公司、唐采置业、崇业地产顾问等多家子公司。公司智囊团队均来自于业内的实战资深人士，拥有丰富的房地产住宅及商业地产从业经验，致力于为新形势下地产商提供产品与市场的全面解决之道，公司运作始终以精准营销为导向，接轨融入当地市场，为客户创造利润最大化。[企业简介][竞争优势]高者为王，智者为尊四大核心能力前瞻性的市场研究产异化的竞争策略强大的资源整合能力富有战斗力的专业团队五大竞争优势——▲专业优势品基地产作为一家专业的地产策略供应商,不仅在战略高度和策略的整合上有着自己独到的专有体系，而且在策略的执行上，也是低调务实的营销专家;▲后发优势品基地产作为一个专业的房地产代理机构,所有骨干专业人员都是在房地产发展相对成熟的市场环境下进入地产行业的,均有着丰富的成功操盘经验和超前的市场理念,在激烈的市场竞争中，完全是以专业的操盘实力制胜,而并非以项目的先天优势取胜;▲资源优势地产经营过程是一条完整的价值链，在某个专业环节建立局部优势，已不再是房地产服务商独步市场的制胜法宝，南京品基地产能有效整合战略、资金、土地、专业、品牌、渠道等资源为服务单位创造更大的价值；品基地产本着植根当地理念，已在镇江等地利用成功操作过的多个的项目和各行业整合的客户资源成功建立当地客户资源数据库；▲市场优势品基地产在当地操作项目的人员均最大化实行本土化运作，尤其在镇江，以最大程度熟悉当地市场，并在区域市场设立了专门的市场调研机构,以期望在项目操作的过程中能获得更多的数据支撑和正确的市场判断;▲执行优势品基地产作为一个新兴的专业公司，朝气蓬勃，团队成员均以高执行力著称，专做别人想到没认真做的事和别人想到没坚持做的事。[典型案例]镇江案例【已销售】镇江魏玛假日镇江旭辉朗香郡镇江旭辉时代城综合体镇江馨海家园镇江京口美地【在售】镇江大港如意城综合体（9月上市）南京案例【已销售】南京阿尔卡迪亚南京鲁佩特南京金地中央【在售】南京御沁园南京中杭国际综合体连云港案例【已销售】博威江南明珠苑安徽案例【已销售】中泰国际广场综合体【在售】成越华庭龙城国购广场综合体[项目简介]

魏玛假日位于南徐新城与丹徒新区交汇处，项目占地228亩，总建筑面积20万平米，容积率1.3，日照间距系数1：1.34，绿化率达45％以上，小区规划1700户，车位配比达40％以上。整个小区的规划设计以德国的魏玛小镇为设计蓝本，利用项目本身的坡地原貌，通过独具魅力的德国现代建筑表现，力图在镇江再现一座原汁原味的德国公园小镇。

[占地及建筑规模]

占地228亩，总建筑面积20万平米

[产品类型]

多层\花园洋房\联排别墅\小高层\商业

[实战经历]产品形象定位---寻求产品差异化；活动集客---景观样板体验,迅速提升产品认同；滚动营销—滚动营销的本质是主动集客，变坐销为拉销；[实战业绩]]开盘后连续数月稳坐镇江销售前三甲，板块市场在高于周边项目500元/平米的基础上连续数月蝉联销售第一，创造了镇江市场高价快销的“魏玛奇迹”。[典型案例][典型案例][项目简介]

旭辉•朗香郡，建筑座落大港片区金港大道以南，港中路以东，扬子江路以北。

项目总占地面积总建面积5.7万多平方米，规划户数488户。

[占地及建筑规模]

占地面积5.3万平米，建筑面积5.7万平米

[产品类型]

情景多层\花园洋房

[实战经历]

形象占位——以“海派经典纯粹洋房”以及“让别墅嫉妒的洋房”形象定位和深入挖掘海派洋房文化与项目价值结合，在区域内形成高端产品形象；

情景营销——整合旭辉集团苏州芭堤兰湾经典项目以及项目自身现场样板景观、样板房等资源，通过行销团队拓展区域内和周边县市客户，以活动集聚客户。

客户拓展——以行销为主要推广渠道，结合活动全方位拓展区域和周边政府、机关、企业等单位，以形成新客户滚动积累。

[实战业绩]

成为区域乃至镇江高价快销标杆项目，连续数月荣登镇江商品房销售排行榜前十。

[项目简介]公司与中国房地产50强企业旭辉集团又一战略合作项目，项目位于南大市口青年广场核心位置的13万方城市综合体，由5幢高层豪宅（时代华府）、1幢甲级写字楼（时代大厦）、以及国际风情商业街（时代广场）共同组成的ARTDECO地标艺术建筑群。[占地及建筑规模]建筑面积13万[产品类型]高层豪宅、写字楼、商业[实战业绩]服务期间开盘即逆市热销，销售冠军；区域销售前列[典型案例][典型案例][项目简介]项目位于新区大港扬子江路，40万方风尚综合体，涵盖住宅、商业街区、写字楼、商务会所、学校于一体，全面激活大港区勃勃生机，展现地标级中心综合体的领航价值。[占地及建筑规模]占地面积17万方，建筑面积40万方[产品类型]高层\商业\办公[实战经历]目前商业前期招商中，引进了奥地利AST室内冰雪主题公园、意大利FF国际奢侈品中心、成龙影院、台湾美食城、国际卡丁车俱乐部等主力业态。[典型案例][项目简介]连云港博威•江南明珠苑是博威集团在连云港开发的第一个大型高尚综合性住宅项目，位于连云港市政治文化中心新浦区——郁洲公园东面，小区总规划用地25.5万平米，容积率为1.9，地上总建筑面积36.08万平米，地下总建筑面积3.15万平米。其中住宅(含SOHO)建筑面积30.9万平米，商业为2.98万平米，其他公共配套设施4530平米。[占地及建筑规模]占地25.5万平米，总建筑面积39.23万平米[产品类型]多层\小高层\高层\SOHO\商业[实战经历]活动集客---低成本高效推广体验营销---全面体验升级,迅速形成认同

会员营销---客户转介绍深度挖掘[实战业绩]2008年，整体市场形势急剧恶化，连云港甚至出现超过整体市场超过100个在售项目而月度总销仅200套的惨淡情形，房价也整体大幅下挫，部分项目甚至出现50%以上的降幅的情况下,自2008年9月以来，作为连云港地区仅有的售价保持最高且无任何降价的情况下,成交更是占到近80%市场份额，创造了连云港市场逆市强销的“博威神话”；荣获“港城2008十大明星楼盘”之首、“2008连云港新盘销售冠军”等荣誉。[典型案例][项目简介]

项目位于南京武家嘴湿地公园旁。项目占地约11.6万平方米，总建筑面积约15万平方米，由别墅区、公寓区和商业组成。泛公园的景观设计，47%的超高绿地率，让生活回归自然，项目建筑密度为22.78%，容积率1.33，其中别墅区容积率仅为0.84，是一个亲水公园高尚社区。

[占地及建筑规模]

占地面积11.6万平方米，总建筑面积约15万平方米

[产品类型]

联排别墅\叠加别墅\独栋别墅\电梯洋房\高层\商业

[实战经历]

差异定位——通过充分整合项目依靠的武家嘴湿地公园、汶溪湿地公园的双公园景观和生态等卖点，以“双公园生态豪宅社区”形象定位突出项目独特的区位价值，树立项目差异化大盘形象，高调强势推广；

节奏控制——合理把握大盘营销节奏，利用分批多频率小盘量推售制造市场饥渴效应；

旅游营销——充分利用高淳旅游城市和项目公园景观最大资源优势，赞助高淳各大旅游节活动组织外地客户参观项目；同时在南京主城与各自驾游、汽车俱乐部、银行等机构合作，组织南京客户“高淳一日游”体验活动，吸引了大量外地和南京主城投资客。

[实战业绩]

区域年度商品房销售冠军，目前热销中

[典型案例][项目简介]阿尔卡迪亚目位于南京市大厂经五路，总占地面积约560余亩，75万㎡生态水景城，6000户家庭、10万㎡绿地、5万㎡水系、800㎡长人工河、14万平风情商业，2大休闲商业街、2大休闲广场、室内外游泳池、篮球场、网球场……超强的规模、超凡的手笔，大厂仅有。[占地及建筑规模]占地面积约560余亩，建筑面积75万㎡[产品类型]多层、高层、小高层、商业[实战经历]品牌概念造势--围绕“75万平生态水景城”的核心定位，结合产品的推出，有效整合媒体，通过邀请江苏卫视主持人代言、荣盛集团巡展活动、荣盛会定期活动等，进行整合推广，品牌造“城”。产品体验增值--利用水景广场、样板区、游泳池、坡地公园、小型动物园等相继落成，场地体验营销全面启动，围绕体验“城市大公园生活大视界”为主题，以“眼见为实、真实体验”为主进行体验式推广。渠道发力--针对客户主力为区域扬子、南化、南钢等企业特点，积极深入企业宣传，组织推介活动以及团购等，实现了区域企业80%员工购买项目，也极大的降低了推广成本。[实战业绩]区域销售冠军、荣获“2006南京销售排行龙虎榜”前十。[典型案例][项目简介]30万平米高淳核心城市综合体，雄踞高淳新中心。总占地面积13万㎡，总建筑面积30万㎡，项目周边交通便利，多所名校.项目规划由8栋9层住宅，2栋10层，13栋11层，4栋17层，共计27栋，及9栋2至4层别墅式商业组成。世界500强TESCO乐购超市、高淳首家星级今典影院入驻中杭国际花园﹑一站式休闲购物中心﹑别墅式休闲街区等综合业态。[占地及建筑规模]占地面积13万㎡，总建筑面积30万㎡[产品类型]商业、小高层[实战业绩]目前已引进TESCO乐购、今典影院，商业和住宅热销中[典型案例][项目简介]地处皖北商业圈的核心位置人民路，与市政府相邻，是辐射黄淮海地区的城市综合体，集休闲、购物、餐饮、娱乐和现代电子商务等功能为一身，囊括五星级酒店、写字楼、超级购物中心、多功能会展中心等设施。[占地及建筑规模]占地160亩，建筑面积近45万平方米[产品类型]五星级酒店、写字楼、超级购物中心、多功能会展中心[实战业绩]淮海经济圈体验型商业新势力，定位皖北首席HOPSCA，通过品牌差异化定位和销售模式差异化策略，面向广域商圈，打造休闲体验商业，远交近攻,广域市场挖掘撼动本地市场等策略执行，销售领先当地市场，成功招商沃尔玛、麦当劳、肯德基、必胜客等品牌店，成为区域商业标杆。

[典型案例][项目简介]

项目位于安徽旌德城东新区江村大道以北，城东路以东，地理位置优越，交通便利，群山环绕，风景优美。规划多层、高