房地产-行业周报（第四周）：春节期间二手房表现优于新房

1(%)9.06.03.00.0(%)9.06.03.00.0(3.0)机金和金军化与设设天健服事贸运电产牧服产制饮融人属工工工备备然康装业易输器开渔务服造料力程与气发务资新源能源告房地产春节期间二手房表现优于新房华泰研究行业周报(第四周)增增持(维持)增持(维持)房地产开发房地产服务本周观点：春节期间二手房表现优于新房供据表现优于新房，一方面由于二手房受供应节奏的影响较小，另一方面可能也体同发挥更好的效力，推动新房销售企稳复苏。上两周行情回顾1月16-20日沪深300指数上涨2.63%，房地产开发板块上涨1.00%；1月16-27日恒生指数上涨4.37%，克而瑞内房股指数上涨7.78%，恒生物业服务及管理指数上涨7.27%。重点公司及动态在行业复苏和政策呵护的背景下，我们持续看好房地产板块的贝塔机遇，看好优质头部房企将融资优势转化为拿地和销售优势。本周重点推荐：1)A股开发：华发股份、万科A、滨江集团、金地集团、新城控股；2)大股东具备资源的房企；3)港股开发：华润置地、中国海外发展、龙湖集团；4)物管公司：华润万象生活、中海物业、保利物业、万物云、招商积余等。风险提示：疫情、行业政策、行业基本面下行、部分房企经营风险。一周内行业走势图一周行业内各子板块涨跌图(%)房地产开发(%)房地产服务沪深3003.02.000.0(1.0)01/1301/1501/1701/19.00)(0.25)0.501.252.00(%)一周内各行业涨跌图研究员SACNo.S0570519010002SFCNo.BIO834研究员SACNo.S0570519070001SFCNo.BRD825研究员chenshen@+(86)2128972228liulu015507@+(86)2128972218林正衡SACNo.S0570520090003SFCNo.BRC046联系人SACNo.S0570122050022linzhengheng@+(86)2128972087+(86)75582492388重点推荐股票名称股票代码(当地币种)投资评级华发股份600325CH11.95买入000002CH23.00买入滨江集团002244CH13.23买入金地集团600383CH12.10买入新城控股601155CH27.72买入华润置地1109HK44.29买入中国海外发展688HK28.00买入龙湖集团960HK40.02买入华润万象生活1209HK46.63买入中海物业2669HK13.60买入保利物业6049HK70.36买入万物云2602HK56.87买入招商积余001914CH19.50买入资料来源：华泰研究预测一周涨幅前十公司股票名称股票代码涨跌幅(%)泛海控股000046CH10.66高新发展000628CH9.84ST云城600239CH9.19信达地产600657CH7.48宋都股份600077CH7.39派斯林600215CH7.38天房发展600322CH6.42城建发展600266CH5.61沙河股份000014CH5.57新黄浦600638CH5.50一周跌幅前十公司股票名称股票代码涨跌幅(%)电子城600658CH(21.44)中迪投资000609CH(9.89)奥园美谷000615CH(9.03)华发股份600325CH(5.51)中天金融000540CH广宇发展000537CH(3.73)我爱我家000560CH(2.94)招商积余001914CH(2.40)空港股份600463CH(2.25)滨江集团002244CH资料来源：华泰研究产春节期间新房供求热度较低。综合克而瑞和中指院的春节楼市信息，春节期间房企推盘积极性较低，各地楼盘以顺销为主，折扣力度基本延续前期优惠。克而瑞40城春节及节前一周累计新增供应面积同比下降30%，较2019年同期下降45%。供给端收缩叠加需求端依然浓厚的观望情绪，返乡置业热情不高，多组高频数据显示春节期间新房成交同比仍在下滑。克而瑞40城春节新房成交面积同比下降14%，17城案场认购面积同比下降72%，中指院11个代表性一二线城市新房成交面积同比下降21%。二手房初现复苏势头，购房需求仍然存在。根据贝壳研究院的数据，贝壳50城春节期间二手房带看量同比提升28%，二手房成交量同比提升57%，1月22日二手房景气指数达到24，已经超越2022年最高水平，多个城市经纪人交易信心指数已进入交易量预期扩张区间。春节期间二手房成交表现优于新房，一方面由于二手房受供应节奏的影响较小，另一方面可能也体现了购房者对新房交付仍有担忧。不过，这也说明购房需求仍然存在，后续随着经济的持续复苏和线下看房场景的恢复，地产需求端、融资端、保交付政策有望协同发挥更好的效力，推动新房销售企稳复苏。年初央行会议从定义、手段、目标三维度，明确了“改善优质头部房企资产负债表”的具体内涵，或将加速地产金融支持政策落地。叠加经济的复苏和需求端、保交付政策的持续加码，或将加速地产销售企稳回升，抑制信用风险向优质房企扩散。在行业复苏和政策呵护的背景下，我们持续看好房地产板块的贝塔机遇，看好优质头部房企将融资优势转化为拿地和销售优势。中长期看好：1)A股开发：华发股份、万科A、建发股份、滨江集团、招商蛇口、金地集团、新城控股；2)大股东具备资源的房企：城建发展、华联控股；3)保利物业、万物云、招商积余、新大正。产读一周楼市榜时间1月17日城市城市乌兰浩特政策变化政策变化公积金政政策具体内容内蒙古乌兰浩特市发布促进房地产市场平稳健康发展十条措施。其中指出，对现有的住房公积金个人住房贷款认房又认贷调整为认房不认贷，且住房只认实有住房。借款人在申请住房公积金贷款时如夫妻双方名下合计无住房，新申请的住房公积金贷款执行首套房贷利率；如夫妻双方名下合计有一套住房，新申请的贷款执行二套房贷款利率，即贷款利率的执行标准也只参考房屋套数。1月17日南京人才政策南京市政府发布通知，将于今年2月12日起实施新版人才安居办法。南京人才安居将采取实物配置和货币补贴两种方式，适用对象为A、B、C、D、E、F类符合相关条件的人才。其中，A类及特殊人才实行“一人一策、一事一议”；B类人才申请购房补贴的，补贴标准为实际购房金额的50%，最高不超过200万元；C类人才购房补贴金额最高不超过170万元。1月17日南昌购房补贴江西南昌安义县发布《安义县关于2023年春节期间促进房地产市场发展的若干措施》。内容包括：1)调整优化与“支持刚性和改善性住房需求”不匹配的行政性限制措施。2)实施阶段购房补贴。对在安义县购买新建商品住宅，且在2024年6月30日前缴清契税的家庭或个人，按200元/平方米给予补贴。安义县常住户籍居民三孩家庭且子女未满18周岁的按300元/平方米给予补贴。3)给予契税50%的补贴。1月18日济南限购济南市住房和城乡建设局1月18日消息，对限购区域内已有3套及以上住房的，出售1套后，可于半年内在限购区域再购买1套住房。继续优化非本市户籍居民购房政策，非本市户籍家庭在我市限购区域内购房，不用再提供个人所得税或社会保险证明。日起执行。1月18日九江房贷利率九江市政府网1月18日发布，九江市首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为LPR-30BP，自公告次日起执行。如后续评估期内(上季度末月至本季度第二个月为评估期)出现新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均上涨情况，则自下一个季度起，恢复执行全国统一的首套住房商业性个人住房贷款利率下限。1月18日深圳保障房深圳市住建局1月17日发布《深圳市共有产权住房管理办法》，共有产权住房销售价格将按照土地出让时市场参考价格的50%左右确定，购房人产权份额按照项目销售均价占市场参考价格的比例确定，原则上不低于50%。共有产权住房实行产权封闭流转，不再安排建设安居型商品房。1月19日长沙限购据财联社消息，长沙发布购房新政策，45周岁(含)以下的，具有专科及以上学历(博士、硕士学历不限年龄)或中级及以上专业技术资格(高级专业技术资格不限年龄)的人才，落户长沙并缴纳社保或个税后，可在限购区域内购买首套商品住房。同时，对湖南省内市州高层次人才，按程序认定后，享受长沙户籍同等购房待遇。1月20日韶关限贷据微信公众号“韶关发布”消息，按“因城施策”原则，结合韶关市房地产市场形势变化和政府调控要求，自今年1月18日起，韶关市实施阶段性取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限。如后续评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续三个月均上涨，自下一季度起，恢复执行全国统一的首套房住房商业性个人住房贷款利率下限。1月20日哈尔滨购房补贴哈尔滨市政府发布通知，对进一步促进房地产市场平稳健康发展的措施公开征求意见。征求意见稿提到，具有哈尔滨市户籍(包括9区9县(市))，符合生育政策，在2021年10月29日以后生育第二、第三胎的家庭在主城9区内购买首套或第二套新建商品住房，凭相关有效证明分别给予1.5万元、2万元的一次性购房补贴。此外，非哈尔滨市户籍个人在主城9区内购买首套或第二套新建商品住房，凭相关有效证明，给予1万元一次性购房补贴。1月29日济源补贴河南济源市产城融合示范区管理委员会印发了《2023年大力提振市场信心促进经济稳定向好政策措施的通知》，其中有关房地产消费的内容包括：1)对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，再次申请贷款购买普通商品住房执行首套房贷款政策。2)支持企事业、院校等单位集中团购“五证”齐全的现房或准现房。团购规模超过30-99套的，每平方米补贴20元。超过100套 (含)的，每平方米补贴30元。3)发放购房券、购房补贴，在政策出台至2023年4月30日期间，对购买新建商品住宅，建筑面积90平方米以下户型的，给予5000元／套补贴。建筑面积90平方米以上(含90平方米)至144平方米以下户型的，给予10000元／套补贴。建筑面积144平方米以上(含144平方米)户型的，给予15000元／套补贴。4)采取“先征后补”的方式对购买商品住房进行契税补贴。2023年2月1日至2月28日期间缴纳商品房契税的，补贴30%契税。2023年3月1日至3月31日缴纳，补贴20%契税。2023年4月1日至4月30日缴纳，给予10%补贴。2023年4月30日前购买的商品房，此次活动截止前未缴纳契税的，以后不再享受任何契税补贴政策。注：蓝底代表放松类政策变化，灰底代表收紧类政策变化，白底代表中性政策变化。资料来源：各城市政府、房管局、住建委，华泰研究1月1日-27日60城新房销售面积同比下降41%，其中一线下降30%，二线下降41%，三线下降46%。年初至今60城新房销售面积累计同比下降41%，其中一线下降30%，二线下降41%，三线下降46%。速60城新房销售面积当月同比增速累计同比增速0%-5%-20%-25%-30%-35%-40%-45%2022/82022/92022/102022/112022/122023/1资料来源：Wind，华泰研究二线11城新房销售面积同比增速累计同比增速0%-5%-20%-25%-30%-35%-40%-45%2022/82022/92022/102022/112022/122023/1资料来源：Wind，华泰研究一线4城新房销售面积当月同比增速累计同比增速20%15%10%5%0%-5%-20%-25%-30%-35%2022/82022/92022/102022/112022/122023/1资料来源：Wind，华泰研究三线45城新房销售面积同比增速累计同比增速0%-20%-30%-40%-50%-60%2022/82022/92022/102022/112022/122023/1资料来源：Wind，华泰研究产1月1日-27日26城二手房成交面积同比下降20%，其中一线下降39%，二线下降11%，三线下降19%。年初至今26城二手房累计同比下降20%，其中一线下降39%，二线下降11%，三线下降19%。26城二手房成交面积当月同比增速累计同比增速70%60%50%40%30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%2022/82022/92022/102022/112022/122023/1资料来源：Wind，华泰研究120%二线9城二手房成交面积当月同比增速120% 累计同比增速100%80%60%40%20%0%-20%2022/82022/92022/102022/112022/122023/1资料来源：Wind，华泰研究一线2城二手房成交面积当月同比增速累计同比增速40%30%20%10%0%-20%-30%-40%-50%2022/82022/92022/102022/112022/122023/1资料来源：Wind，华泰研究三线15城二手房成交面积当月同比增速累计同比增速50%40%30%20%10%0%-20%-30%-40%-50%-60%2022/82022/92022/102022/112022/122023/1资料来源：Wind，华泰研究产注：表内数据为城市二手房成交套数同比增速，单位为%；1月份数据截至1月27日；上海、广州、重庆、武汉、成都、大连、西安、长沙、宁波、福州、沈阳、济南、南昌、合肥、郑州、太原、石家庄、长春、哈尔滨、呼和浩特、海口、兰州、昆明、贵阳、西宁、银川为中指院二手住宅城市全口径，天津为克而瑞二手商品房城市全口径，无锡为Wind二手商品房城市全口径，其余城市为Wind二手住宅城市全口径。空格表示该城市当月数据或上月数据暂未更新。资料来源：Wind，中指院，华泰研究存与推盘四周滚动环比上升0%，同比上升0%。其中一线环比下33城去化速度为80周，四周滚动环比加快1周，同比放缓10周。其中一线去化速度为74周，四周滚动环比加快2周，同比放缓21周；二线去化速度为66周，四周滚动环比加快0周，同比放缓8周；三线去化速度为98周，四周滚动环比加快3周，同比放缓0周。31,00030,50030,00029,50029,00028,50028,00031,00030,50030,00029,50029,00028,50028,0001201008060402002022/12022/22022/32022/42022/52022/62022/72022/82022/92022/102022/112022/12资料来源：中指院，华泰研究34%。10城新开盘去化率为0%，四周滚动环比下降31.5个百分点。其中一线去化率0%，四周滚动环比下降37.3个百分点；二线去化率0%，四周滚动环比下降34.5个百分点。31城批准上市面积(万平)60050040030020010002022/12022/22022/32022/42022/52022/62022/72022/82022/92022/102022/112022/12资料来源：中指院，华泰研究5%4%3%2%1%0%5%4%3%2%1%0%其中一线下降77%，二线下降4%，三线下降16%。百城住宅类土地成交建面同比上升9%，年初至今累计同比上升9%，其中一线下降100%，二线下降23%，三线上升26%。百城住宅类土地成交楼面价同比上涨10%，年初至今累计同比上涨10%，其中一线下跌100%，二线上涨103%，三线上涨6%。百城住宅类土地溢价率为1%，环比下降1.2个百分点，其中一线、二线、三线溢价率分别百城住宅类土地供应建面当月同比累计同比10%0%-20%-30%-40%-50%2022/82022/92022/102022/112022/122023/1资料来源：Wind，华泰研究百城住宅类土地楼面价当月同比累计同比20%15%10%5%0%-5%-10%-15%-20%-25%2022/82022/92022/102022/112022/122023/1资料来源：Wind，华泰研究百城住宅类土地成交建面当月同比累计同比60%40%20%0%-20%-40%-60%2022/82022/92022/102022/112022/122023/1资料来源：Wind，华泰研究百城住宅类土地溢价率2022/82022/92022/1022022/82022/92022/102022/122023/1资料来源：Wind，华泰研究产股票名称股票代码收盘价投资评级(当地币种)(当地币种)市值(百万)(当地币种)EPS(元)2024EPE(倍)20212022E2023E20212022E2023E2024E华发股份600325CH买入9.4411.9519,9861.511.211.391.686.257.806.795.62000002CH买入18.5823.00216,0991.942.002.102.349.589.298.857.94滨江集团002244CH买入10.4613.2332,5460.971.261.441.6610.788.307.266.30金地集团600383CH买入9.9512.1044,9202.082.002.142.264.784.984.654.40新城控股601155CH买入21.6227.7248,7675.573.603.834.233.886.015.645.11华润置地1109HK买入39.7044.29283,0984.544.695.185.888.748.467.666.75中国海外发展688HK买入22.8528.00250,0913.673.493.656.285.41龙湖集团960HK买入28.2040.02178,8363.934.384.646.015.44华润万象生活1209HK买入46.3546.63105,7940.760.921.261.6160.9950.3836.7928.79中海物业2669HK买入10.9213.6035,8930.300.400.520.6836.4027.3021.0016.06保利物业6049HK买入60.0570.3633,2281.592.002.523.1837.7730.0323.8318.88万物云2602HK买入52.4556.8761,8111.431.622.182.9936.6832.3824.0617.54招商积余001914CH买入16.2419.5017,2200.480.650.811.0233.8324.9820.0515.92资料来源：Bloomberg，华泰研究预测股票名称华发股份(600325CH)(000002CH)滨江集团(002244CH)金地集团(600383CH)最新观点2022年归母净利润有所下滑，维持“买入”评级公司1月19日发布业绩快报，2022年实现营收591亿元，同比+15%；归母净利润26亿元，同比-20%，低于我们预期(33亿元)。参考实际结转情况，我们调高少数股东损益占比，调整2022-2024年EPS至1.21/1.39/1.68元(前值1.57/1.66/1.91元)。可比公司平均2023PE为6.4倍(Wind一致预期)，考虑到公司投、销、融表现俱优，大股东支持力度大且资源丰富，我们维持估值溢价，认为公司合理2023PE为8.6倍，目标价11.95元(前值13.45元，基于8.1倍2023PE)，维持“买入”评级。风险提示：疫情、行业政策、行业基本面下行、利润率下行、投资收益和少数股东损益占比波动风险。报告发布日期：2023年01月19日点击下载全文：华发股份(600325CH,买入):释放业绩压力，迎接改善空间股债双通道融资并进，维持A股“买入”评级公司12月16日发布债务以及股权融资授权议案均获股东大会通过的公告，“第三支箭”政策以来，公司频获融资支持，而此次会议彰显公司希望继续把握持续性融资利好从而进一步做大做强的意愿。我们维持2022-2024年EPS分别为2.00/2.10/2.34元的预测，A股(000002CH)参考可比公司2022年PE均值8.42x(Wind一致预期)，稳健的财务强化公司龙头地位，万物云成功分拆上市，REITs政策推进同样加快多元化价值重估，我们予以2022年11.5xPE，予以目标价23.00元(前值17.20元，2022PE8.6x)，H股(2202HK)参考22年9-11月平均折价率25%以及两地对业绩和多元化业务估值差异，予以A股折价25%，目标价19.17港币(前值11.10港币)，维持“增持”评级。风险提示：行业销售下滑；公司拿地节奏低预期导致可售货量不足的风险。报告发布日期：2022年12月19日点击下载全文：万科A(2202HK,增持;000002CH,买入):股债双通道并进，加大投拓信心上调盈利预测，维持“买入”评级公司10月26日披露三季报，1-3Q2022实现营收198.7亿元，同比-19%；归母净利润20.6亿元，同比+55%。考虑到公司表外项目结转提升，我们上调投资收益，下调少数股东损益占比，上调22-24年EPS至1.26、1.44、1.66元(前值1.15、1.35、1.54元)。可比公司2022年平均PE(Wind一致预期)为7.4倍，考虑到公司销售、拿地和融资优势突出，是民营房企中的稀缺优质标的，我们仍认为公司合理2022PE为10.5倍，上调目标价至13.23元(前值12.08元)，维持“买入”评级。风险提示：疫情、行业政策、区域市场、少数股东损益占比波动风险。报告发布日期：2022年10月26日点击下载全文：滨江集团(002244CH,买入):结转放量业绩亮眼，强化杭州布局业绩平稳，管理层持续购买债券彰显公司信心10月27日公司发布三季报，期内公司实现营收530.8亿元，同比-1.5%；实现归母净利润33.4亿元，同比+0.8%；EPS0.74元。公司财务稳定，管理层态度积极，持续购买债券彰显信心。考虑到市场供给侧变化对非并表项目盈利情况的影响，我们预计公司2022-2024年EPS为2.00/2.14/2.26元(前值2.11/2.21/2.34元)，可比公司2022年Wind一致预期PE为6.05，给予公司2022年6.05倍PE；目标价12.10元(前值15.83元，2022年PE7.4x)；维持“买入”评级。风险提示：行业销售下滑风险；债券价格下跌导致融资不畅；股东减持风险。报告发布日期：2022年10月31日点击下载全文：金地集团(600383CH,买入):业绩平稳，运维积极产股票名称新城控股最新观点房企纾困节奏加快，疏解财务压力(601155CH)11月18日公司公告，交易商协会已受理公司150亿债务融资工具储架式发行，21日，证监会主席易会满在2022金融街论坛年会上提到，支持实施改善优质房企资产负债表计划，继续支持房企合理债券融资需求，房企纾困节奏加快，为公司财务稳健性注入信心。我们维持2022-2024年EPS分别为3.60/3.83/4.23元的盈利预测，参考可比公司2022年7.4倍PE估值，作为一家财务相对稳健的民企，公司商业外拓积极，开发土储充沛，双轮驱动路径日益清晰，本次中债增信成功发债以及监管层持续的支持性表态加大了公司的财务安全性，我们认为公司2022年合理PE估值为7.7倍，目标价27.72元(前值19.08元，2022年PE5.3x)，维持“买入”评级。风险提示：行业销售下滑；三四线商业地产竞争加剧。报告发布日期：2022年11月22日点击下载全文：新城控股(601155CH,买入):融资支持再发力，财务压力疏解华润置地1H22：业绩稳健；维持“买入”(1109HK)公司于8月31日发布中报业绩：1H22营收同比-1%至729亿元，核心净利润同比+2%至102亿元，毛利率同比-4.4pct至26.9%。考虑地产行业下行及疫情防控对公司经营的影响，我们下调营收和毛利率的假设，调整2022-2024年EPS预测至4.69/5.18/5.88元(前值：5.00/5.69/6.59元)。可比公司2022EPE均值为6.9倍(Wind一致预期)，考虑公司公司强大的不动产经营能力和融资优势，我们认为公司合理2022EPE为8.3倍，维持目标价为44.29港币(前值：55.56港币)，维持“买入”评级。风险提示：1)疫情影响业务开展，尤其是经营性不动产业务；2)盈利能力和销售增速不及预期。报告发布日期：2022年09月02日点击下载全文：华润置地(1109HK,买入):行业排名提升，经营业务稳健增长中国海外发展1H22：逆境下业绩韧性尽显；维持“买入”(688HK)公司于8月24日发布中报业绩：1H22营收同比-4%至1038亿，归母净利润同比-19%至167亿，毛利率同比-5.1pct至23.5%。考虑结转情况，我们下调收入和毛利率假设，调整公司2022-2024EEPS至3.49/3.64/4.22元(前值为3.69/4.21/4.93元)。可比公司平均2022EPE均值为5.8倍(Wind一致预期)，考虑公司目前财务状况良好，在逆境下业绩韧性尽显且拿地积极，叠加非房开业务保持增长轨迹，我们认为公司合理2022EPE为7.0倍，对应目标价调整至28.00港币(前值：36.44港币)，维持“买入”评级。风险提示：1)疫情影响业务开展，尤其是经营性不动产业务；2)盈利能力和销售增速不及预期。报告发布日期：2022年08月26日点击下载全文：中国海外发展(688HK,买入):稳健均好，维持积极拿地强度龙湖集团1H22：业绩彰显韧性；维持“买入”(960HK)公司于8月26日发布中报业绩：1H22营收同比+56%至948亿元，核心归母净利润同比+6%至66亿元，毛利率同比-6.4pct至21.3%。考虑结转情况，我们下调收入和毛利率假设，调整公司2022-2024EEPS至4.38/4.69/5.18元(前值：4.38/4.89/5.70)。可比公司2022EPE均值为6.6倍(Wind一致预期)，考虑公司财务表现优秀，短期无公开市场偿债压力，且经营性业务持续贡献稳定现金流，我们认为公司合理2022EPE为8倍，调整目标价至40.02港币(前值：53.76港币)，维持“买入”评级。风险提示：1)疫情影响业务开展；2)行业下行削弱公司融资能力；3)销售增速和非开发业务发展不及预期。报告发布日期：2022年08月30日点击下载全文：龙湖集团(960HK,买入):民企信用标杆，业绩稳中有进华润万象生活独具特色的“2+1”业务模式，首次覆盖给予“买入”评级(1209HK)公司隶属于华润集团，着力构建商管、物管和大会员生态体系一体化发展的“2+1”业务模式。短期来看，21下半年以来几大压制因素——宏观经济环境、地产预期、港股流动性正在逐步改善，商业不动产REITs的推进也将构成催化。长期来看，公司凭借购物中心商管的深厚竞争壁垒，物管的清晰发展路径，以及大会员体系的探索，有望实现中高速业绩增长。我们预计2022-2024年EPS为0.92/1.26/1.61元，可比公司平均2023PE为19倍(Wind一致预期)，考虑公司的稀缺性和历史估值，我们认为合理2023PE为33倍，目标价46.63港币，首次覆盖给予“买入”评级。风险提示：宏观经济和防控政策的不确定性，收购整合风险，规模扩张不及预期，利润率不及预期。报告发布日期：2022年12月19日点击下载全文：华润万象生活(1209HK,买入):构建非凡生态，迎接万象更新中海物业22H1业绩取得较高同比增速，维持“买入”评级(2669HK)公司8月31日发布半年报，持续兑现十四五期间归母净利润CAGR超过30%的业绩指引：22H1实现营收58.1亿港币，同比+35%；归母净利润5.2亿港币，同比+33%。我们预计公司2022/2023/2024年EPS为0.40/0.52/0.68港币(前值0.41/0.54/0.72港币)，可比公司平均2022年预测PE为26倍(Wind一致预期)，考虑到公司市拓快速成长，我们预测的业绩增速较高(22-24年归母净利润CAGR31%vs可比公司28%)，我们认为公司合理2022EPE为34倍，目标价13.60港币(前值13.53港币，基于33倍2022EPE)，维持“买入”评级。风险提示：疫情带来的经营风险，关联房企支持减弱，市拓规模和盈利能力下行风险，社区增值服务不及预期。报告发布日期：2022年09月01日点击下载全文：中海物业(2669HK,买入):持续兑现承诺，市拓能力快速提升保利物业稳健前行的央企物管龙头，维持“买入”评级(6049HK)公司8月29日发布半年报，22H1实现营收64.5亿元，同比+25%；归母净利润6.3亿元，同比+28%。我们预计公司22-24年EPS为2.00/2.52/3.18元(前值2.00/2.54/3.26元)，可比公司平均2022年预测PE为25倍(Wind一致预期)，考虑到公司稳健的业绩和拓展表现，以及优秀的社区增值服务能力，我们认为公司合理2022EPE为31倍，目标价70.36港币(前值73.86港币，基于30倍2022EPE)，维持“买入”评级。风险提示：疫情带来的经营风险，关联房企支持减弱，盈利能力下行，社区增值服务不及预期。报告发布日期：2022年08月30日 点击下载全文：保利物业(6049HK,买入):业绩稳健增长，非住宅市拓持续发力股票名称万物云(2602HK)招商积余(001914CH)最新观点空间科技服务领军者，首次覆盖给予“买入”评级公司作为物管领军企业之一，力求通过独特的“蝶城”模式探索服务品质和成本的平衡，有望在重点街道形成较高的竞争壁垒，甚至通过产业互联网革新我国物管的作业模式。全业态布局和全渠道拓展能力、已经成型的“空间科技服务”能力、充裕的内生现金流和募集资金是公司达成战略目标的三大保障。我们预计公司2022-2024年EPS为1.62/2.18/2.99元，可比公司2023PE平均为16倍，考虑到公司的行业领军地位和全面的综合能力，我们认为公司合理2023PE为24(剔除收并购摊销影响为21倍)，目标价56.87次覆盖给予“买入”评级。风险提示：疫情带来的经营风险，关联房企支持减弱的风险，“蝶城”推进、收并购项目经营表现、科技板块和业主增值服务发展不及预期。报告发布日期：2022年11月10日点击下载全文：万物云(2602HK,买入):科技重塑万物，服务羽化成蝶央企非住宅物管龙头，维持“买入”评级公司10月25日发布三季报，1-3Q2022实现营收91.8亿元，同比+21%；归母净利润4.7亿元，同比+24%；扣非归母净利润3.8亿元，同比+11%。我们维持22-24年EPS为0.65、0.81、1.02元的盈利预测。可比公司22年平均PE为20倍(Wind一致预期)，我们认为公司轻重资产分离、收并购等重点工作持续取得进展，央企背景在当前环境下更具优势，非住宅竞争壁垒突出，合理22PE估值水平为30倍，目标价19.50元(前值21.45元，基于33倍22PE)，维持“买入”评级。风险提示：疫情扰动，房地产市场下行，盈利能力下行，轻重资产分离不及预期，整合不及预期。报告发布日期：2022年10月26日点击下载全文：招商积余(001914CH,买入):Q3再受减租拖累，物管继续提质增效资料来源：Bloomberg，华泰研究预测公司公告日期具体内容2023-01-192021年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券(第一期)(品种二)2023年付息公告链接：/pdf_finchina/CNSESZ_STOCK\2023\2023-1\2023-01-19\8802114.pdf2023-01-19关于“21万科01”公司债券付息、赎回结果暨摘牌公告链接：/pdf_finchina/CNSESZ_STOCK\2023\2023-1\2023-01-19\8802113.pdf2023-01-17关于参与投资建万住房租赁基金的公告链接：/pdf_finchina/CNSESZ_STOCK\2023\2023-1\2023-01-17\8793850.pdf华联控股2023-01-20关于持股5%以上股东减持股份进展公告链接：/pdf_finchina/CNSESZ_STOCK\2023\2023-1\2023-01-20\8803835.pdf2023-01-182022年12月主要业务经营情况公告链接：/pdf_finchina/CNSESZ_STOCK\2023\2023-1\2023-01-18\8796455.pdf2023-01-18联合资信评估股份有限公司关于终止“18侨城02”信用等级的公告链接：/pdf_finchina/CNSESZ_STOCK\2023\2023-1\2023-01-18\8798450.pdf2023-01-162018年面向合格投资者公开发行公司债券(第一期)(品种二)2023年付息公告0116(18-02)链接：/pdf_finchina/CNSESZ_STOCK\2023\2023-1\2023-01-16\8793390.pdf2023-01-16关于“18侨城02”公司债券回售结果及摘牌的公告0116链接：/pdf_finchina/CNSESZ_STOCK\2023\2023-1\2023-01-16\8793389.pdf2023-01-16149354深圳华侨城股份有限公司2021年面向合格投资者公开发行公司债券(第二期)(品种二)2023年付息公告链接：/pdf_finchina/CNSESZ_STOCK\2023\2023-1\2023-01-16\8793388.pdf2023-01-16149353深圳华侨城股份有限公司2021年面向合格投资者公开发行公司债券(第二期)(品种一)2023年付息公告链接：/pdf_finchina/CNSESZ_STOCK\2023\2023-1\2023-01-16\8793391.pdf金融街2023-01-19中心资产支持专项计划成立的公告链接：/pdf_finchina/CNSESZ_STOCK\2023\2023-1\2023-01-19\8798945.pdf2023-01-182023年度第一期中期票据发行情况公告链接：/pdf_finchina/CNSESZ_STOCK\2023\2023-1\2023-01-18\8795327.pdf2023-01-17公司申报发行CMBS的公告链接：/pdf_finchina/CNSESZ_STOCK\2023\2023-1\2023-01-17\8793051.pdf2023-01-17第九届监事会第十三次会议议公告链接：/pdf_finchina/CNSESZ_STOCK\2023\2023-1\2023-01-17\8793045.pdf2023-01-17第九届董事会第四十三次会议决议公告链接：/pdf_finchina/CNSESZ_STOCK\2023\2023-1\2023-01-17\8793047.pdf2023-01-17独立董事关于公司向武汉两湖半岛房地产开发有限公司提供财务资助申请展期的独立意见链接：/pdf_finchina/CNSESZ_STOCK\2023\2023-1\2023-01-17\8793053.pdf2023-01-17监事会关于公司第九届监事会第十三次会议审议事项的书面审核意见链接：/pdf_finchina/CNSESZ_STOCK\2023\2023-1\2023-01-17\8793052.pdf2023-01-17关于公司向武汉两湖半岛房地产开发有限公司提供财务资助展期的公告链接：/pdf_finchina/CNSESZ_STOCK\2023\2023-1\2023-01-17\8793049.pdf2023-01-17关于发行公司债券的预案链接：/pdf_finchina/CNSESZ_STOCK\2023\2023-1\2023-01-17\8793048.pdf产公司中交地产公告日期2023-01-20具体内容关于为项目公司提供财务资助进展情况的公告链接：/pdf_finchina/CNSESZ_STOCK\2023\2023-1\2023-01-20\8801765.pdf招商蛇口2023-01-18关于披露资产重组预案后的进展公告链接：/pdf_finchina/CNSESZ_STOCK\2023\2023-1\2023-01-18\8797006.pdf2023-01-17关于聘任公司董事会秘书的公告链接：/pdf_finchina/CNSESZ_STOCK\2023\2023-1\2023-01-17\8793328.pdf2023-01-17第三届董事会2023年第一次临时会议决议公告链接：/pdf_finchina/CNSESZ_STOCK\2023\2023-1\2023-01-17\8793329.pdf2023-01-17独立董事对第三届董事会2023年第一次临时会议相关事项的独立意见链接：/pdf_finchina/CNSESZ_STOCK\2023\2023-1\2023-01-17\8793330.pdf滨江集团2023-01-19关于为参股公司提供关联担保的公告链接：/pdf_finchina/CNSESZ_STOCK\2023\2023-1\2023-01-19\8800793.pdf2023-01-19关于为控股子公司提供担保的公告链接：/pdf_finchina/CNSESZ_STOCK\2023\2023-1\2023-01-19\8800794.pdf2023-01-19关于提请股东大会授权董事会批准公司为参股房地产项目公司提供担保额度的公告链接：/pdf_finchina/CNSESZ_STOCK\2023\2023-1\2023-01-19\8800797.pdf2023-01-19关于为参股公司提供担保的公告链接：/pdf_finchina/CNSESZ_STOCK\2023\2023-1\2023-01-19\8800791.pdf2023-01-19第六届董事会第十八次会议决议公告链接：/pdf_finchina/CNSESZ_STOCK\2023\2023-1\2023-01-19\8800795.pdf2023-01-19独立董事关于六届十八次董事会相关事项的事前认可意见及独立意见链接：/pdf_finchina/CNSESZ_STOCK\2023\2023-1\2023-01-19\8800798.pdf2023-01-19关于召开2023年第一次临时股东大会的通知链接：/pdf_finchina/CNSESZ_STOCK\2023\2023-1\2023-01-19\8800796.pdf华发股份2023-01-202022年度业绩快报公告链接：/pdf_finchina/CNSESH_STOCK\2023\2023-1\2023-01-20\8801890.pdf绿地控股2023-01-18对外担保进展公告链接：/pdf_finchina/CNSESH_STOCK\2023\2023-1\2023-01-18\8795810.pdf新城控股2023-01-20独立董事关于聘任高级管理人员的独立意见链接：/pdf_finchina/CNSESH_STOCK\2023\2023-1\2023-01-20\8802588.pdf2023-01-20关于公司董事、总裁变动的公告链接：/pdf_finchina/CNSESH_STOCK\2023\2023-1\2023-01-20\8802589.pdf2023-01-20第三届董事会第十二次会议决议公告链接：/pdf_finchina/CNSESH_STOCK\2023\2023-1\2023-01-20\8802587.pdf2023-01-20公司债券信息披露管理制度(2023年修订)链接：/pdf_finchina/CNSESH_STOCK\2023\2023-1\2023-01-20\8802586.pdf中新集团2023-01-18独立董事关于参与投资苏州工业园区新建元四期股权投资合伙企业(有限合伙)暨关联交易的事前认可意见链接：/pdf_finchina/CNSESH_STOCK\2023\2023-1\2023-01-18\8794898.pdf2023-01-18关于参与投资苏州工业园区新建元四期股权投资合伙企业(有限合伙)暨关联交易的公告链接：/pdf_finchina/CNSESH_STOCK\2023\2023-1\2023-01-18\8794902.pdf2023-01-18独立董事关于参与投资苏州工业园区新建元四期股权投资合伙企业(有限合伙)暨关联交易的独立意见链接：/pdf_finchina/CNSESH_STOCK\2023\2023-1\2023-01-18\8794901.pdf资料来源：财汇资讯、华泰研究提示疫情发展不确定性：海外疫情蔓延、国内疫情反复、病毒变异的可能等因素使得疫情发展存在不确定性。行业政策风险：宏观流动性的变化，因城施策的调控政策，土地、金融、财税、住房制度等相关领域政策存在不确定性。行业下行风险：房地产行业规模高峰可能已经过去，若宏观流动性和调控政策未出现较大力度放松，部分区域销售、拿地、新开工、投资等关键指标存在下行风险。部分房企经营风险：房地产金融政策难以大幅放松，以及销售下行造成回款减少，都可能导致部分房企资金链面临更大压力，不排除部分房企出现经营困难等问题。产分析师声明本人，陈慎、刘璐、林正衡，兹证明本报告所表达的观点准确地反映了分析师对标的证券或发行人的个人意见；彼以往、现在或未来并无就其研究报告所提供的具体建议或所表迖的意见直接或间接收取任何报酬。一般声明及披露本报告由华泰证券股份有限公司(已具备中国证监会批准的证券投资咨询业务资格，以下简称“本公司”)制作。本报告所载资料是仅供接收人的严格保密资料。本报告仅供本公司及其客户和其关联机构使用。本公司不因接收人收到本报告而视其为客户。本报告基于本公司认为可靠的、已公开的信息编制，但本公司及其关联机构(以下统称为“华泰”)对该等信息的准确性及完整性不作任何保证。本报告所载的意见、评估及预测仅反映报告发布当日的观点和判断。在不同时期，华泰可能会发出与本报告所载意见、评估及预测不一致的研究报告。同时，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可能会波动。以往表现并不能指引未来，未来回报并不能得到保证，并存在损失本金的可能。华泰不保证本报告所含信息保持在最新状态。华泰对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。本公司不是FINRA的注册会员，其研究分析师亦没有注册为FINRA的研究分析师/不具有FINRA分析师的注册资华泰力求报告内容客观、公正，但本报告所载的观点、结论和建议仅供参考，不构成购买或出售所述证券的要约或招揽。该等观点、建议并未考虑到个别投资者的具体投资目的、财务状况以及特定需求，在任何时候均不构成对客户私人投资建议。投资者应当充分考虑自身特定状况，并完整理解和使用本报告内容，不应视本报告为做出投资决策的唯一因素。对依据或者使用本报告所造成的一切后果，华泰及作者均不承担任何法律责任。任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效。除非另行说明，本报告中所引用的关于业绩的数据代表过往表现，过往的业绩表现不应作为日后回报的预示。华泰不承诺也不保证任何预示的回报会得以实现，分析中所做的预测可能是基于相应的假设，任何假设的变化可能会显著影响所预测的回报。华泰及作者在自身所知情的范围内，与本报告所指的证券或投资标的不存在法律禁止的利害关系。在法律许可的情况下，华泰可能会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易，为该公司提供投资银行、财务顾问或者金融产品等相关服务或向该公司招揽业务。华泰的销售人员、交易人员或其他专业人士可能会依据不同假设和标准、采用不同的分析方法而口头或书面发表与本报告意见及建议不一致的市场评论和/或交易观点。华泰没有将此意见及建议向报告所有接收者进行更新的义务。华泰的资产管理部门、自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中的意见或建议不一致的投资决策。投资者应当考虑到华泰及/或其相关人员可能存在影响本报告观点客观性的潜在利益冲突。投资者请勿将本报告视为投资或其他决定的唯一信赖依据。有关该方面的具体披露请参照本报告尾部。本报告并非意图发送、发布给在当地法律或监管规则下不允许向其发送、发布的机构或人员，也并非意图发送、发布