月南昌房地产市场月度总结报告

2008年1月市场月度总结报告一、房地产市场宏观环境分析二、2008年1月土地供应市场分析三、商品房供销分析四、二手房市场分析五、区域板块分析一、房地产市场宏观环境分析1、国家房地产政策及其影响----物业税开征进入实质性阶段。在北京“两会”上，北京市政协委员、北京市地税局局长王纪平透露：“北京今年已提出进行物业税“实转”的申请，目前正在等待国家税务总局的批准。在报批的方案中，开征物业税初期只向工业企业、写字楼等商业地产征收。尽管物业税开征初期还不会涉及到居民住宅，但这“肯定是一个方向”。”呼唤已久的物业税，终于在2008年第一个季度有了实质性的进展，除北京外,多个城市向国家税务总局和财政部递交了物业税"空转实"的申请方案。姑且不论最终物业税征收的额度到底是多少，但是，向保有环节开刀、挤压投资和投机需求的宏观调控目标进一步得到贯彻执行。2、南昌本地房地产相关新闻政策----南昌调高普通商品房价格标准，半价契税优惠范围扩大了从今年1月1日起，南昌调高享受优惠政策的普通商品住房价格标准，一类地段由2006年的3900元/平方米调高到4600元/平方米。也就是说，以后在南昌买房子，可以享受半价契税的范围又扩大了。2008年1月1日起，凡在南昌市东湖区、西湖区、青云谱区、青山湖区、湾里区、红谷滩新区、南昌经济技术开发区、南昌高新技术开发区、英雄经济技术开发区、桑海经济技术开发区范围内同时具备住宅小区建筑容积率（总建筑面积/总用地面积）在1.0以上；单套建筑面积在144平方米以下；实际成交价格低于下表中价格标准条件的住房为普通商品住房。可享受契税半价优惠。3、南昌市政动态发展（1）2008年南昌将加快推进重大基础设施建设，着重实施以下重大工程：洪都大桥、英雄大桥工程；阳明东路下穿青山湖隧道；火车站东广场改造；洛阳东路下穿铁路立交、洛阳东路改扩建工程；青山湖北大道改造；高新南大道二、三期工程；解放东路东延工程；广州路东西延伸工程；一环路建设；轨道交通规划建设；红湾公路工程；昌湾大道东段。二、2008年1月土地市场分析1、地产交易项目安排(1月24日)序号地块位置土地面积(亩)土地用途主要规划要求起始价(万元//亩)1京东大道以东、商商检用地以南南7.17商业用地容积率≤3.5；；建筑密度≤35%；绿地率≥30%1402双港大道以北、江江西财经学院院以东65.48住宅用地、配套商商业用地、配配套公建用地地容积率≤2.0；；建筑密度≤25%；绿地率≥35%3272.65分析：08年1月底南昌市土地市场共发布土地挂牌宗地2宗，共计72.65亩。因为2月份是中国的传统节日春节，将近半个月时间都是在放假，交易时限短，所以计划推向市场的土地也少。2、2007年12月土地交易情况分析宗地位置土地用途宗地面积规划指标起始单价成交单价竞得人高新区创新二路以以西、天意公公司以北工业用地75（亩）0.8≤R≤1..6；M≤40%；L≤25%；25.6万元/亩亩25.6万元/亩亩梅里亚动物保健有有限公司高新区京东大道以以东、塘南余余家以北（加油站）用地6.16（亩）加油站等级为二级级130万元/亩580万元/亩中石化南昌分公司司湾里区翠岩路277号商住用地7.47（亩）R≤1.6、M≤300%、L≥40%70.08万元//亩70.08万元//亩江西利雅实业投资资有限公司湾里区招贤中路商住用地28.83（亩）R≤1.2、M≤288%、L≥35%48.2万元/亩亩50万元/亩南昌市永惠房地产产开发有限公公司红谷滩周边区A--8、A-10部分地块办公、商业、宾馆馆用地12（亩）R≤2.95、M≤330%、L≥40%182.88万元元/亩182.88万元元/亩南昌融泽房地产开开发有限责任任公司合计分析：08年1月共交易土地5宗，成交面积129.46亩397。15亩，比上月下降267.69亩，上个月公布的出让计划有7宗土地出让，事实成交五宗，其中南昌英雄开发区138亩的工业用地和三店西路3。57亩的商业用地没有挂牌成功。从已成交的五宗用地中基本都是以起始价成交，说明土地交易价格平稳，土地交易情况趋冷，只有一宗加油站用地，其成交价格远远超过起始单价，因其是加油站用地，用途特殊，所以对房地产市场并无多大影响。三、商品房供销分析1、2008年1月总体成交情况（1.1-1.30）（数据来源：南昌市房地产信息网）（由于网络原因导致4天的数据缺损）08年1月商品房住宅成交情况分析：与上月（1537套）相比在交易套数上是下降了48%，交易量大幅下滑，一方面的原因是由于天气骤然变冷，再加上接近年关，其它任何事情都必须让位于过年团圆这件大事。况且目前房地产市场又是观望气氛浓厚，即使计划准备购房者也会等待春节过后再来，所以本月交易量急剧下降是正常现象。在成交面积上也下降了47%(上月成交面积186031平米)；成交均价上升了2.5%，只在波动范围在3%以内都属于偶然因素造成的正常波动，但可以看得出南昌的房价目前还没有下降的趋势，究竟拐点会不会出现，还有待看到2008年2月份和3月份的交易情况才能作出判断。1月份非住宅成交情况分析：升幅较大，套数比比上月（1269套）下降了为82%，交易面积比上月也下降了为82%，降幅如此巨大，主要原因是上个月有两个商业楼盘（南昌深圳农产品市场（347套）、金城国际（252套））集中放量，与上上个月，也就是11月相比，交易量下降了66%。成交均价与上月相比上升了20%，与上上个月相比下降了26%，所以不能凭此判断价格总体趋势是下降还是上升，只能说价格处于波动状态。（由于网络原因以上数据为部分缺损数据）本月南昌市商品房交易量按区域划分，红谷滩排第一位，成交套数为348套，销售量较大的楼盘是东方海德堡（72套），其它有7个楼盘成交量均达到20多套，红谷滩的楼盘由于规划较早，其品质、地段均相差无几，故销售情况较为平均；青云谱区次之，交易套数为277套，近段时期青云谱区为新盘较为活跃板块，销售主力楼盘是天集青云明珠97套，博泰魏玛峰尚43套，明珠广场64套。2、区域楼盘分析区域楼盘名11月楼盘成交套数12月楼盘成交套数08年1月楼盘成交套数11月区域套数成交合合计12月区域套数成交合合计08.1月区域成成交套数总计计朝阳洲澳利雅苑70127611890百灵大厦331朝阳锦城17400丰源.金润广场5471康桥绿城一期2631莱茵半岛花园13102临江商住楼000绿色农产品综合大大市场1171名仕花城3664南昌新世界广场130仟禧城000天使商务广场113星河国际3570银田大厦000远东国际花园100中山壹品(华夏苑苑)044豫章华城511紫荆花园81东方桃苑010青云谱南昌深圳农产品市市场3611985940277城投康泽园1481097地矿局迎宾住宅小小区1940博泰魏玛峰尚3003143昌和.峰水.鉴310城市溪地11716东方明珠城01洪都(B-16)地块块(中益SOHO))4821华东工业博览城二二期000华东装潢建材城10江西省精品装潢建建材城10江信国际嘉园20411锦绣花园02景泰花园三期11蓝天郡10811319恋恋象湖600明珠广场2086264南浦苑0青云佳苑1162上林春天花园5693水榭花都994天集青云明珠171497祥瑞蓝堡国际公寓寓1381象湖威尼斯花园0象湖源一期0玉河经典422玉河明珠1854中大紫都210红谷滩滨江豪园01673672348博泰江滨威尼斯03东方海德堡1272东华苑6210丰和都会337丰和新城32307凤凰城凤鸣苑240海航白金花园酒店店综合楼181729还建店面、A、BB楼020红谷春天花园020红谷凯旋42279红谷现代城2222泓德新厦5713324洪城比华利住宅小小区2625汇龙铭都120江信国际花园1332金融街紫金园61154理想家园.泉水湾湾10联发江岸汇景3243鹿璟名居1365绿湖豪城1474230名门世家10730铭雅欧洲城1220商城世纪村12圣淘沙花园72天赐良园1292万达星城1313421香域滨江826922新里梵顿公馆741169阳光枫情4328中兴华庭101湾里帝景湾洋城3342016889瀚德逸居210恒茂山庄1052洪恒花园100洪恒山庄25九洲依云郡171314康都水木养生园215绿苑休闲住宅小区区655罗马假日会所4782敏龙大厦8211敏龙花园00磨盘山小区(乾茂茂宫园)8176南山逸居00太平旅游商贸街503桃源商住楼000幸福景苑202豫章花园331竹林花园1220竹苑小区271紫庐6号27828紫清庄园300青山湖白金瀚水景花园240835181114东方广场0高能.金域名都818312恒茂天鹅城堡342竑鼎福第2084547金城国际270525南钢生活区18600青山湖香溢花城47288天水怡景花园710西格玛商务中心19217秀泊经典住宅小区区641中大青山湖花园642京东丰源天域住宅小区区1641155115167翰园小区120精英汇3110凯美怡和花园91311荣昌格林晴天1582尚东大道000世纪风情491513水岸菁华210万科四季花城323013溪湖春晓330新城国际商都030亿通天泽园8171竹苑小区1781中凯蓝域(NEWW)112中兴和园13市中心滨江阁022425530126滨江雅居812滨江怡景园(尾盘盘)000滨江左岸(左岸明明珠)(尾盘)000东方塞纳(尾盘))000富赣灏庭000恒立百年经典(尾尾盘)13113恒茂国际都会1201185恒茂国际华城(尾尾盘)023红原星城(兴昌))610红原星城(兴达))005华龙国际大厦000黄埔豪庭020经纬府邸798景河星宫952蓝天碧水购物广场场64226隆鑫广场1373南昌水产品批发市市场000恒盛福邸7胜利广场232书香雅苑100天骥·俊园734天佑国际公寓(尾尾盘)100物华嘉苑-金龙华华府(尾盘)214新源.现代城(尾盘)000中山西路[住宅]]321246紫金城1681314左邻右舍10朗贤外滩(NEWW)1高氏音乐花园(NNEW)19昌北假日星城(金桥慧慧景嘉名筑(尾盘))200金铺颐园66510美罗江畔(尾盘))012铭雅欧洲城12211润碧康城(尾盘))001赛维莱国际企业城城41624下罗商贸城000紫荆路步行街12130桑海经济区双喜花园住宅小区区81028102合计366426681273从上述表格可以看出，12月份销售情况较好的明星楼盘有：所属区域楼盘名称热销原因朝阳洲丰源.金润广场（71套套）象湖2008，位置优优势，面临象象湖，后靠洪洪城商圈。价价格5500元/M2左右，比比较适中。已已签约套数18套。博泰魏玛峰尚（442套）均价4000元/平米米，园林规划划为顶级园林林大师--贝尔高林林，另外最大原原因是周边竞竞争楼盘少，且且客户均为居居住在周边的的村民及政府公务务员，购买力强劲劲。上个月销售情况也也较好，31套。天集青云明珠（881套）区位较好，位于三三店西路，开开发商为铁路路天集，上个个月销售情况况在青云谱板板块中也不错错，14套。红谷滩东方海德堡（722套）海航白白金花园（229套）绿湖湖豪城（300套）名门世家家（30套）湾里九洲依云郡（144套）紫庐6号（28套）热销原因：九洲依依云郡位于招招贤镇湾里区区中心，生活活配套齐全，区区位较好；青山湖竑鼎福第（47套套）西格玛商商务中心（17套）楼盘的位置均位于于风景优美的的青山湖畔，且且交通十分方方便，环境与与地段兼得。京东中凯蓝域（1122套）万科四季季花城、世纪风情、中兴和园、（13套）凯美怡和和（11套）另：丰源天域（11套）热销原因：中凯蓝蓝域1月份开盘，均均价3026元/M2，价格便宜宜是其热销主主要原因。凯凯美怡和位于于艾溪湖畔，每每一栋房子均均能观湖景。世纪风情则以园林林和高品质为为卖点。万科科四季花城的的销售情况一一直良好。市中心中山西路[住宅]]（46套）高氏音乐乐花园(NEW)（19套）热销原因：元迪房地地产于2006年1月份以483万元/亩（楼面地价价为2070元/M2）拍得该地地块，“中山西路以以南原市水利利局及周边地地块”，住宅均价3570元/M2，据估计应属属于单位集资资建房。高氏音乐花花园位于阳明东路路，均价5863元/M2。价格和地段段是其最大的的两个优势。昌北赛维莱国际企业城城（24套）铭雅欧洲洲城（11套）美罗江畔畔（12套）金铺颐园园（10套）赛维莱国际企业城城是总投资25亿元，计划划开发1000余亩，销售单元式式厂房，是南南昌唯一的工业楼盘，一期144套，均价1638元/M2，已经全部部售完。2、12月新增商品房预售面积概况08．1月南昌市区范围内共有个18项目获得预售许可证，新增预售供应面积24.6万㎡，较上月份下降了45%，近三个月以来,房地产新增预售面积一直呈下降趋势.青云谱片区新增楼盘上市面积最多.1月份上市的最大的两个盘为:天集青云明珠和象湖2008,目前青云明珠1月份有7栋楼获得预售许可证，可售套数为414套，已售套数为87套，住宅均价为5300元/M2，非住宅售价8000元/M2，7栋楼均为24层高层住宅，6#、11#、17#楼全部为户型为140平米左右。其它楼的户型为70-90的二居室。象湖2008为两栋23层高层小户型住宅，总套数为891套，已签约18套，均价为5500元/M2。08．1月南昌商品房新增预售面积版块项目面积总和昌北红谷滩洪城比华利住宅小小区7860.21=SUM(ABOVE)72049.611=SUM((LEFT))东方海德堡12434.666阳光枫情3300.34联发江岸汇景二期期24930.666绿湖豪城23523.744京东万科四季花城樱桃桃苑4605.84=SUM(ABOVE)36003.388中凯蓝域16109.066中兴和园15288.488青山湖朝阳洲丰源.金润广场四期60315.022青云谱博泰魏玛峰尚12846.1=SUM(ABOVE)150159.116地矿局迎宾住宅小小区17361.1江西旧货大市场5301.7天集青云明珠54335.244市中心朗贤外滩铭座10052.588=SUM(ABOVE)42607.488高氏音乐花园32554.9湾里磨盘山小区16712.833=SUM(ABOOVE)535277.25九洲依云郡31323.733太平旅游商贸街5490.69=SUM(ABOVE)246293.889新盘预售面积分析：1、高氏音乐花园位于阳明东路，均价5863元/M2。价格和地段是其最大的两个优势。总套数440套，已签约套数19套。两栋相接的大楼1#楼为22层，2#楼28层，1#楼主力户型为30-60平米的小户型，2#楼户型为80平米的二居室和120平米的三居室。底下两层有少部分商铺（14个铺位），2、中凯蓝域一期共推出5栋6层住宅，一共144套，已签约套数32套，均价3026元/M2，开发商原报价3400-3800元/M2，估计是处于年底，为了冲刺业绩降价促销。户型基本是80平米的二房和120平米的三房。3、象湖2008销售均价5500元/M2，总套数891套，已签约套数18套。4、中兴和园位于艾溪湖北路，均价4277元/M2，总套数134套，已签约套数14套，一期为两栋6层和四栋5层的住宅，5、朗贤外滩是一栋24层商住楼，位于紫金城旁，2008年1月25日拿到预售证，目前还未开盘，一共有92套，现已签约一套，价格为2770元/M2，估计为开发商自己认购的。四、二手房市场分析（数据来源：南昌市房地产信息网）（由于网络原因导致7天的数据缺损）由于网络原因，部分数据缺损，根据已有记录的数据统计：2008年1月南昌二手房平均每天的交易量为28.8套，上个月的二手房日交易量是65套，因此可以看出这个月的二手房交易量确实是大幅度下降了，下降幅度已经超过50%，意味着交易量缩水了一半。五、区域市场分析1、象湖板块（1）金沙逸都2007年9月份拿到4栋房屋房屋的预售证，总套数132套，已经备案55套。2007年12月27日拿到另外4栋房屋的预售证，总套数为260套，目前尚未上市销售。金沙逸都整个项目目前的总套数888套，已售套数449套，销售率刚好达到50%，销售情况在象湖板块算是不错的。目前合同均价为3779元/M2。（2）江西奥林匹克花园上个月该项目推出房源为28号楼花园洋房，均价4500元；70号楼11层小高层，共44套户型为全三房，面积为118平米，均价3800元，销售率为50%；88号楼多层，共24套，户型全为两房，面积为88平米，均价4000元，销售率为32%。整个项目总套数1643套，已售出871套，销售率53%。销售情况一般。（3）南昌居住主题公园项目现在售三期桂芳锦绣组团14栋多层产品，90㎡的精致两房占主导，均价3800元/㎡，现销售率为85%，同时在预约枫丹白露两栋16F小高层，目前预约率有90%，销售价格3820元/㎡，户型全为三房，交定金一万可退，并于08年4月开始签约。联排别墅均价5100元/㎡，双拼别墅均价6000元/㎡，独栋别墅均价7200-7300元/㎡。整个项目总套数1987套，已售出545套，销售率27%，销售情况不是很理想，2008。1。7日拿到651套房屋的预售证，至今为止只交易6套。别墅39套自2007年初拿到预售证以来，目前只交易了6套，（4）九里象湖城该项目现销售房源为象湖公馆，11月10日开盘销售，为1、2、7、8、11、12、17号多层楼房，均价为4000元，户型为两房、三房，四房，面积96—153平米，销售率约为40%。整个项目总套数1882套，已售出302套，销售率16%，销售情况很差。目前合同均价4011元/M2。（5）平安象湖风情目前该项目所推房源为34、35号多层楼房，户型全为两房，面积为90平米以内，共112套，均价为3920元，目前销售率为40%。整个项目总套数1091套，已售出635套，销售率58%，销售情况较好。目前合同均价3442元/M2。（6）幸福时光项目位于金沙二路与芳草路交汇处，即保集半岛的南面。现尚未开工。（7）伟梦清水湾项目与南昌经贸委已达成团购意向，团购均价2500元/㎡，现有大量的内部指标在市场上兜售。总套数3073套，目前已售2377套。2、京东版块一、新城国际商都目前该项目未开盘，其房源为4栋12层小高层，为两梯三户，两梯四户，户型为一房两房，三房，四房，一房面积约为60平米，两房面积89—125平米，三房四房面积为130—160平米，预计明年一月份开盘。二、中凯蓝域该项目1月份开盘，一期由13栋多层，4栋小高层，2栋高层，小高层为一梯三户。户型为两房86平米，三房109