百联地块商业前期研展分析(2011年3月17日最终提案修改版)

商业选型、商业定位、产品规划建议通过以下方式进行论证龙水南路商业规划建议报告目录二、办公市场分析三、商业市场分析五、商业模式评估本案办公部分选型分析徐汇区甲级写字楼市场分析公寓式办公市场分析办公部分选型建议服务式公寓定义服务式公寓定位服务式公寓面积定位服务式公寓附加值研究服务式公寓层高研究服务式公寓精装修研究本案周边商业现状调研本案辐射范围内消费群分析本案周边未来商业供应分析本案交通情况分析本案辐射范围初判商业市场小结商业模式评估商业模式合理优化建议方案一：全商业模式方式：集中式格局全商业体量方案二：全办公模式方式：全办公为主+配套商业方案三：商办混合模式方式：商办比例合理配置商业面积：3万平建面：功能：区域商业中心辐射：3公里范围内？商业面积：办公配套不超过20%？；功能：商务配套型商业；辐射：本项目办公商业面积：？功能：？辐射：？预估3万建筑面积商业性质用地的三个方案：全商、全办、商办混合三、本案定位的三种方向第二部分办公市场分析本案办公部分选型分析徐汇区甲级写字楼市场分析公寓式办公市场分析办公部分选型建议服务式公寓定义服务式公寓定位服务式公寓面积定位服务式公寓附加值研究服务式公寓层高研究服务式公寓精装修研究办公产品类型研究：纯商务办公、公寓式办公两种类型类型一：纯商务办公分为甲级写字楼与乙级写字楼类型二：公寓式办公分单身公寓与服务式公寓纯商务办公类型定义：公寓式办公类型定义：甲级办公核心条件单身公寓核心条件地段：地处CBD核心商圈范围建筑结构：高层、超高层点式核心筒结构交通：轨道交通聚集，行车通达性高价格：低总价地段：交通方便、环境优美户型：中小户型、挑高较高配置：精装修通水电服务式公寓核心条件服务：国际星级管理服务地段：交通方便、环境优美户型：中小户型、舒适奢侈配置：豪华全装全配单身公寓是被服务对象在一定阶段内使用，具有过渡性质的公寓模式。客户多为年轻白领和投资者；总投资较小，可兼顾居住和投资。服务于高级流动性办公租户的物业类型，既能提供酒店的专业服务又拥有私人公寓的私密性和生活风格。对产权拥有者来说，是一种前期投资大，后期回报率高的投资；对长期租赁客户来说，是一种比酒店更经济的住宿方式。2、服务式公寓1、单身公寓乙级办公核心条件地段：地处区域型商圈建筑结构：高层、多层点式、板式交通：交通方便、路况要求不高、交通通达对于甲级和乙级没有严格区分及方式。每个物业公司都有不同评判标准。基于市场的相对质量由于写字楼物业在不同的市场各不相同，写字楼的分类标准通常是基于每个市场上的相对质量。其考量标准为以下几部分：楼宇品质（包括装饰标准、配套设施、设备标准）、建筑规模、客户进驻、物业服务、交通便利、所属区位、智能化等10项指标通过综合评定打分后，达到一定分值来判断。

一、本案办公部分选型分析——类型分析徐汇区甲级办公市场租金呈现滞涨现象，空置率正在逐年提升二、徐汇区甲级写字楼市场分析——租金与空置率受金融危机影响，徐汇区办公楼租金水平近年来处于较低位，基本仅保持在6元/㎡/天左右空置率自08年起，亦呈现上升趋势，平均每年增加1个百分点。徐汇区办公楼过往租金及空置率（2004-2010）徐汇区甲级写字楼基本只租不售，销售型办公楼去化情况一般二、徐汇区甲级写字楼市场分析——销售情况徐汇办公项目地址开盘时间成交面积（㎡）成交套数成交均价（元/㎡）累积成交套数月均去化（月/套）绿地滨江国际中心龙华路1775号2010-10-27255219527491910光启城宜山路425号2010-10-23328919238091910汇鑫国际大厦蒲汇塘路150号2008-11-22103794130620763华宜大厦中山西路2020号2009-2-1127176265431005项目名称区位级别租/售徐家汇国际大厦肇家浜甲级4.5-5.8元/平/天中金国际广场漕溪北路甲级5.2-6.2元/平/天汇智大厦曹溪北路甲级4.5-5.8元/平/天美罗城肇嘉浜路甲级6.5-8元/平/天港汇广场虹桥路甲级8-10元/平/天亚太企业大楼肇家浜路甲级4.5-4.9元/平/天出租项目明细2010年徐汇在售办公市场明细徐汇区办公市场存量：17.36万㎡徐汇区未来三年内，将有75.7万㎡

的办公产品陆续推出，区域内竞争十分激烈。徐汇区办公楼未来供应量大，市场去化压力较大2010年华宜大厦入市，其中办公面积约为2.7万平米；2012年徐家汇中心建成，其中办公楼30.5万平方米；2013年徐家汇万体馆旁边会有15万平方米的办公楼供应；2010-2015年上海南站以北区域将会有20万平方米的办公楼入市；2020年，徐汇滨江商务区还有约123万平方米的办公楼入市。二、徐汇区甲级写字楼市场分析——存量与供应量名称上市时间存量（万㎡）均价（元）绿地滨江国际中心10-12-106.2452749漕河泾项目10-4-134.6616629光启城10-11-84.2132809华宜大厦09-4-80.9026882汇鑫国际大厦09-7-20.6928102嘉汇国际广场06-10-260.4624549上海青之旅

10-12-60.2016916合计

17.36

徐汇区办公市场存量巨大未来新增供应导致竞争激烈本项目区域规划属于高档居住区，周边商务氛围缺乏。办公楼销售速度较慢且租金较低。

本案地块条件1、建筑条件：限高60M临近滨江优势2、环境条件：不具备CBD商圈性质社区居住环境优势3、交通条件：通达性不佳近内环优势4、区域规划：高端居住区 有一定高端人群徐汇市场条件1、办公售价：均价低于周边同地段服务式公寓2、办公租价：租金回报率较低3、办公去化：市场压力较大去化较慢4、区域规划：高端商务中心二、徐汇区甲级写字楼市场分析结论——不适合建造写字楼

三、公寓式办公市场分析——选型借鉴单身公寓服务式公寓服务式公寓典型项目：香港广场、盛捷服务式公寓、鹏利辉盛阁、雅诗阁单身公寓典型项目：爱都公寓、长青公寓、金桥酒店公寓江桥万达SOHO、中环永新国际广场、祥腾生活广场上海服务式公寓主要集中在中环内的各中心商务区，单身公寓产品分布在中环外，中环内的单身公寓产品寥寥无几徐汇区公寓式办公：徐家汇服务式公寓集中供应在03与06年项目名称地址目前二手价格主力面积名仕苑广元西路88号42000元/平米92㎡120-140㎡芝大厦衡山路41号50000元/平米55-110㎡滨江带沿线服务式公寓成为市场空白。徐家汇与衡山路多为外籍人士租赁，其芝大厦、名仕苑等高端服务式公寓仅出售少量二手楼盘，徐汇现未有新建出售型服务式公寓。项目名称地址目前二手价格主力面积电影华苑零陵路751号32000元/平米65-80㎡巴黎时韵襄阳南路494号

30000元/平米35-53㎡服务式公寓单身公寓服务式公寓二手价格：42000-50000元/平米单身公寓二手价格：30000-32000元/平米三、公寓式办公市场分析——售价分析溢价36-40%港汇广场三、公寓式办公市场分析——租金分析地址:虹桥路3号建筑面积：港汇中心：13.4万平米港汇广场SA（服务式公寓）：8.5万平米开发商:恒基兆业地产集团

物业管理公司:仲量联行物业管理有限公司物业费：31.50元/平方米·月楼层状况：港汇中心双塔写字楼：高225米（51层）港汇广场SA（服务式公寓）：一栋共93套单元建筑项目名称开间面积租金出租率服务式公寓（港汇广场SA）50-15610-13.588%单身公寓（港汇花园）80-1029-10.590%港汇广场服务式公寓相比于单身公寓产品，租金溢价达15%四、办公部分选型建议服务式公寓我司建议，本项目办公部分选型为：本项目周边商务氛围较差，且办公楼销售速度较慢且价格较低酒店式单身公寓以小面积低总价吸引普通投资者，但不符合本项目的地块属性。服务式公寓以高等级服务、高售价、高回报率符合本项目的地块特征和客户属性。五、服务式公寓定义

服务式公寓是指提供酒店式管理服务的公寓，最早起源于欧洲。既有酒店的性质，又相当于个人的“临时住家”，这些物业成了酒店服务式公寓的雏形。由于它吸收了传统酒店与传统公寓各自的长处，因此一经推出即倍受商务人士的欢迎，随即风行欧美。提供的服务包括：（1）大堂接待；（2）班车服务；（3）免费或会员制的会所，包括各项娱乐、餐饮和休闲健身设施；（4）家政服务，如代购代付、代请女佣、邮政等；（5）客房清洁（免费提供一周一次或二次的清洁打扫服务）；（6）洗衣服务（免费或定额免费服务）；（7）24小时保安；（8）商务服务，如打印、传真；（9）私人医疗看护服务等。服务式公寓户型110平方以下错开与本案住宅物业的面积定位20F20F20F20F20F20F七、服务式公寓面积定位——内部情况名称房型面积面积占比套数套数占比120m22R2880038%24045%140--150m23R2784037%19236%160--180m24R1224016%7213%200m24R60008%306%总计74880100%534100%20F20F20F20F20F20F徐汇区现有服务式公寓市场产品类别与本案契合度不高主要分析服务式公寓产品以中、内环区域之间产品为研究对象七、服务式公寓面积定位——外部情况1、徐汇区服务式公寓均为早期产品，目前可售型服务式公寓稀缺。3、徐汇区服务式公寓分布在以徐家汇为核心的周边位置。2、徐家汇服务式公寓均以保留物业进行租赁较多。服务式公寓调研及研究范围原则：本案区域内无竞争产品，服务式公寓以中内环区域为研究对象全市销售类服务式公寓观察：上海内环内服务式公寓相对而言以大面积房型为主。中内环间的产品面积偏小（本案所属区域），主要集中在60-80㎡。中内环内环内主力面积段：60-80㎡（一房）一房比例：60%二房比例：29%三房以上：11%主力面积段：80-120㎡、150-180㎡一房比例：18%二房比例：44%三房以上：38%中心铂庭主力面积：37-50㎡均价：24000元/㎡中铁中环主力面积：50-65㎡均价：25000元/㎡郡江国际主力面积：60-90㎡均价：21000元/㎡济南路8号主力面积：82-119㎡均价：110000元/㎡城市一品苑主力面积：156-180㎡均价：62500元/㎡房型比例：内环—1R:2R:3R(以上)2：4：4中内环：1R:2R:3R(以上)6：3：1电影华苑主力面积：65-80㎡均价：32000元/㎡七、服务式公寓面积定位——外部情况面积段房型面积占比60-80m21房2厅1卫60%90-110m22房2厅2卫40%总计100%基于大面积产品主要集中在高档住宅部分和有利于服务式公寓快速销售的原则。因此，服务式公寓面积及户型定位为：七、服务式公寓面积定位——户型建议户型及面积定位原则：一、控制总价，促进销售原则——户型面积尽量控制；二、避开同区域同质化竞争原则——徐汇区100平方米以下户型及面积稀缺；三、顺应本市类似区域主流原则——中内环60-80㎡一房和80-120二房为主流。本项目为高端服务式公寓产品，为保证舒适性，建议标准层层高为3.3米，室内净高为2.9米，中央空调部分吊顶为25-28cm。八、服务式公寓层高研究在硬性指标下增大服务式公寓产品附加值：落地大飘窗户型案例：济南路8号挑出落地大飘窗，最大限度享受一线江景及阳光成功案例产品指标济南路8号利用建筑外观的设计，增加落地大飘窗设计，充分考虑到服务式公寓购买人群的心里，大落地飘窗采光及心理感觉非常大气，让消费者利益最大化。除了日常居住功能外，还最大限度地利用了落地大飘窗设计增强外观及采光，使住户对空间感受较大。九、服务式公寓附加值研究——落地大飘窗成功案例产品指标恒盛尚海湾利用建筑外观的设计，增加外阳台设计，充分考虑到服务式公寓购买人群的心里，大面积接触江景，附送面积让消费者利益最大化在硬性指标下增大服务式公寓产品附加值：阳台64-68平米1房2厅户型除了日常居住功能外，还最大限度地利用了挑出阳台设计增强观看江景资源，使临江住户能够享受到浦江的一线江景。户型案例：恒盛尚海湾小户型挑出阳台，最大限度享受一线江景九、服务式公寓附加值研究——阳台服务式公寓产品装修三大核心理由：一、政府要求：规定新盘在中心城区其装修比例不低于60%。二、产品要求：其高端服务式公寓精装修作为产品的基础配套，并且能够提升楼盘整体形象档次。三、销售要求：根据现有房地产市场比较，其精装修楼盘销售溢价能力更高。九、服务式公寓附加值研究——精装修在硬性指标下增大服务式公寓产品附加值：精装修精装修五大优点产品溢价二次利润优化户型保持品质维持高端形象服务式公寓产品精装修价格约为销售价格的10%-15%左右十、服务式公寓精装修研究项目名称销售价格精装费用装修价格比例装修风格济南路8号80000-110000元/㎡12000元/㎡10-15%豪华、大气、适合欧美商务人士城市一品苑50000-65000元/㎡7000元/㎡11-14%时尚、简约、明快的设计风格精装修案例：济南路8号服务式公寓精装修品牌标准

济南路8号装修标准开发商印尼三林集团装修12000元/㎡厨房配置德国Poggenpoul整体进口定制橱柜、德国Kuppersbusch水槽、德国Kuppersbusch龙头、德国Gaggenau电烤炉、微波炉；德国Kuppersbusch电子烹饪炉/炉圈、排风罩、电冰箱、洗碗机；瑞士Liebherr冷酒器卫生间配置德国Duravit或同等档次品牌自立式长型浴缸，独立淋浴间，顶端雨淋式花洒以及手柄淋浴花洒、独立卫生间和抽水马桶室内配置丹麦Bang&Olufsen电视和内置DVD播放器、BOSE座台扬声器空调新风系统大金中央空调吸尘系统或净水系统中央软水、管道净水直饮水系统地面厨房、卫生间：进口石材卧室/客厅：实木地板墙面厨房、卫生间：进口石材装饰操作台面连防溅墙客厅、卧室：石材装饰、木饰面、皮革、镜面涂料门/锁/木饰面实心门（防火）窗铝合金双层中空玻璃其他配置客厅、餐厅、卧室、主卫、书房均配备地暖系统；次卫配备散热架采暖大堂天花板为进口品牌石膏板、进口天然石材、进口地毯、走廊进口天然石材、高级壁布十、服务式公寓精装修研究十、服务式公寓精装修研究——厨卫和客厅为重点本案现预估销售价格约40000元/平，其精装全配标准建议取市场高值：约6000元/㎡本案预估装修标准装修标准7000元/平米占整体费用比例配置部分亮点建议硬装部分厨房橱柜：博德宝14%中央排烟系统，厨房电话接听机能够方便在做饭时随时接听电话水槽：弗兰卡电器：斯曼格厅电器：索尼3D平板电视、先锋音响、蓝光DVD12%电器配置采用环绕立体声音响、3D电视配合蓝光DVD打造立体家庭影院室内五金件意大利semar,面板法国Legrand，插座西门子、软装卫生间德国进口bosca热水系统17%卫生间采用同层排水系统，解决漏水、异味、噪音、打扫不便四大烦恼龙头、花洒：汉斯格雅卫浴：杜拉维特卧室乳胶漆墙面、金属地暖9%采用天然实木地板+部分地暖家具：瑞典宜家、软装地面天然石材、实木地板7%采用天然石材、地板以橡木最佳墙面高档天然装饰石材、进口踢脚线7%拉法基石膏板天花吊顶、高级乳胶漆安保法国arteor智能中空系统，紧急按钮呼叫远程系统4%合计70%软装及家具部分合计30%具体品牌建议将进行专题研究后另行提交第三部分商业市场分析本案周边商业现状调研本案辐射范围内消费群分析本案周边未来商业供应分析本案交通情况分析本案辐射范围初判商业市场小结本案三公里范围内餐饮业以小型风味餐饮为主，中高端餐饮及休闲餐饮较为稀缺；休闲娱乐业以足浴为主，其他中高端休闲娱乐基本空白；高端会所及沙龙为本区域空白。一、本案周边商业现状调研——餐饮、休闲娱乐、高端会所目前周边基本为90年代建设的居住社区，而商业主要以生活配套为主；商业业态以日常购物、低档餐饮为主，在业态功能、消费档次上均很不成熟。地段分布商业类型龙吴路沿街小面积商铺分布零散小百货、小餐饮等街铺龙水南路以南分布众多小型便利及标准超市服务周边居民喜泰路以西均为小便利店、零散服饰百货业态服务周边社区石龙路以中档咖啡、休闲、快餐饮等服务周边商务配套商业罗城路以社区底商、周边商务楼零散配套型商业为主3公里范围上海南站（物流商务中心）本案龙华旅游城（以旅游商业中心）3公里范围3公里范围徐家汇商圈龙华旅游南站徐汇商圈发展：一个市级商圈两个区级商圈本案三公里商圈已到达区域两大核心商圈——南站商圈和龙华旅游商圈龙华板块：现有商业面积约6万㎡，以龙华寺为中心的旅游型商业为主，南部的龙水南路集中了较多的专业市场。上海南站：现有商业面积约6万㎡，由大量流动人口所支撑的站体式商业，以购物百货物流旅游为主。二、本案辐射范围初判——受南站与龙华两大商圈的挤压未来：八年内将有大量高端住宅入驻，带来大量高端消费人群三、本案辐射范围内消费群分析——未来约2万高端客户入驻本案龙吴路龙瑞路龙水南路喜泰路绿邑新境江颂（中海瀛台）宛平南路丰溪路百汇园恒盛尚海湾宛平南路1455弄临江豪园宛平南路921弄

海波金桂苑龙川北路东航金叶苑龙华西路名称地址总体量（万㎡）总户数恒盛尚海湾宛平南路1455号281650百汇园宛平南路1518号301926临江豪园宛平南路921号6.7490东航金叶苑龙华西路1号331600海波金桂苑龙川北路420弄-164江颂(中海瀛台)龙吴路1268号201100绿邑新境龙吴路5282.8250未来项目周边将陆续推出7180套的高端住宅，将入住约2万左右的高端客群。本案龙华历史风貌保护区南龙华板块未来将有63万㎡的整体商业金融规划，将形成一个的区域商业中心。未来3-5年内东航地块将有6万㎡的商业供应。从西到东四、本案周边未来商业竞争分析——巨大的竞争威胁根据规划，未来滨江地区出让用地以商务办公以及商业金融为主；商业金融未来供应预计将超过60万㎡；其中东航地块的6万㎡商业，预计将在3-5年内上市将对本案形成直接竞争。四、本案周边未来商业竞争分析——东航项目的分析东航地块整体定位方案说明：1#地块存在规划审批障碍，有可能按方案一进行部分开发（即5万平米）。星级酒店：48000平方米四、本案周边未来商业竞争分析——东航项目的分析5#地块（8.27万㎡，商办比2：8）；预计推出时间：2017-2020年（预计）1#地块（5万or17.8万㎡，商办比1：9or2：7）；预计推出时间：未定东航地块商办物业总体量为：132700平方，服务式公寓业态占比量达79%东航地块商办面积统计商业：21300平方服务式公寓：105400平方酒店：6000平方从统计饼图看出，服务式公寓占比最大为79%，推出商业比例为16%，酒店为5%。四、本案周边未来商业竞争分析——东航项目分析商业：体量：2.1万㎡（方案一）or5.7万㎡（方案二）；定位：配套商业&儿童体验中心；经营模式：持有经营服务式公寓：体量：6万㎡（方案一）

or12万㎡（方案二）

；定位：服务于周边高端商务人群的高端公寓；经营模式：持有经营星级酒店：体量：0.6万㎡（方案一）

or5.4万㎡（方案二）

；定位：高星级酒店服务周边商务人群；经营模式：持有、委托管理办公：体量：3万㎡（方案二）

；定位：东航总部办公；经营模式：持有经营东航各地块商办部分对本案的影响规模和综合配套均优于本案，将对本案形成直面竞争，建议在盈利模式上与其形成差异化，将商业全部出售。体量较大，且不排除开发商提早上市并出售物业的可能，建议本案服务公寓尽早上市。对本案服务式公寓的居住客户会产生一定分流，但对销售影响不大。办公以自用为主，部分出租，对区域市场影响微弱。现有普通消费群体较难导入，2012年11号地铁与本案距离较近但仍有一定距离，地铁人流直接导入可能性不大。现有交通状况未来交通发展公交线路道路状况龙吴路贯通南北，外环、沪闵高架贯通东西，两条隧道—上中路越江隧道和龙耀路越江隧道拉近与浦东的距离。轨道交通2012年上海11号地铁南段工程完工，届时连接嘉定——浦东，黄石路站靠近本案。56、178、714、720、770、824、958、932、733、932、世博29路、龙吴夜宵线、南南B线、南南线、14条公交线路。56、178、714、720、770、824、958、龙吴夜宵线、南南B线、南南线932733、932733、世博29路本案五、本案交通情况分析——地铁人流导入有限商圈辐射商圈直接辐射1.5公里范围内，未来面临直接商业竞争面积达63万平方消费人口未来导入高端人群约2万，相应餐饮休闲需求无法满足交通地理交通规划无法带来大量消费人口，地理位置通达性不佳六、商业市场小结业态现状生活配套为主，主题卖场、中高端的餐饮及娱乐休闲较少第四部分不同商业模式下的业态定位会所建议全商业模式全办公模式商办混合模式一、会所建议1、本案服务公寓体量不大，没有单独设置会所的必要；2、住宅与服务公寓会所功能大部分重叠，可考虑合二为一；3、两个地块关联度较好，存在合用会所的操作条件。4、住宅地块较为狭长，建议将会所设置在商办地块，更利于规划设计。建议：住宅部分及服务式公寓两者会所合并将两类物业会所合并，置于商办地块中一、会所建议主要分类功能设置康体类健身房、游泳池、羽毛球馆、网球馆、壁球馆、室内攀岩消闲类桌球房、桑拿房、SPA娱乐类棋牌室、阅览室、儿童活动室商业/服务类咖啡厅/休闲茶座、酒吧、多功能会议室、商务中心根据对市场中高端项目会所的研究可以发现，高档会所的平均面积达3648平方米。建议本案会所面积最少为：3000㎡会所功能详览：地下空间设置游泳池，不浪费建筑面积一、会所建议结合本项目特点，服务式公寓的会所功能应体现品质化与差异化，不仅吸引周边高档住宅人群，也可完善高端住所配套功能。基础配套名称面积（平方）健身中心400游泳池800网球场800亲子乐园200桌游室200棋牌室100高端配套壁球室200工艺室100私人影音室200合计面积为：3000平方配套业态组合建议：以基础配套为主，高端配套为辅方案一：全商业模式方式：集中式格局全商业体量方案二：全服务式公寓模式方式：服务式公寓为主+配套商业方案三：商办混合模式方式：商办比例合理配置商业面积：近3万平建面；功能：小型区域商业中心；辐射：1.5公里范围；商业面积：？功能：商务配套型商业；辐射：服务式公寓与住宅的会所配套；商业面积：？功能：？辐射：？预估3万建筑面积商业性质用地的三个方案：全商、全服务式公寓、商办混合项目定位的三种方向的深入研究：全商业模式能形成规模效应——应长期经营从商业地块布局来看：项目以北WS5地块、船厂、北外滩地块、世博地块等纷纷开发。政府规划商业集中区以项目北面为主，本案仅3万方商业不能形成规模带动效应。从自身层面上看：现本案周边租金水平较低，商业环境较差，引进主力店有风险，并且回报率低，短期内不能够达到理想收益水平。商业持有经营虽有品牌效应，但项目以北集中开发商业，未来客户可能会流失增加投资资金回笼压力。本案龙华历史风貌保护区压力全商业模式分割销售风险较大——无法销售全商业模式未来竞争较大——成长性空间有限二、全商业模式7、全商业分析全商业模式：物业经营成长性有限，未来盈利不确定性较大建筑占地面积为6695平方用足覆盖率一层面积均为商铺商铺占面满足50%覆盖，发挥商业最大价值用足硬性指标前提下，合理设计产品附加值从而使商业利益最大化规划前提：基地指标分析预估实际商业占地≤6695m²指标名称数据占地13390平方容积率2.2建筑面积约30000平方覆盖率50%限高60M建筑最大占地面积6695平方注：实际商业占地面积未减去退红线面积。四、商办混合模式1、商办比例研究

建议本案仅造1-2F商业其余均为服务式公寓建筑面积层数价格4F:40%-60%3F:50%—60%2F：70%1F:100%以策源多年商业地产操作经验，在不考虑特殊设计的前提下，现有沿街底商与住宅价格比率在1：1.5，但根据商业性质考虑到人流导入问题，楼层越高人流越少价值越低，通常3层商业仅有一层底商价格的5-6折。三层商铺售价低于服务式公寓价格销售价格层面：商铺受人流、地段、品牌价值影响，三层商铺价格低于服务式公寓。销售速度层面：公寓不受人流、品牌等限制，去化速度更为快速。四、商办混合模式1、商办比例研究编号指标名称建筑指标A商业占地6695平方B商业楼层1F-2FC一层服务式公寓大堂占地预估500平方D商铺最大建面(A-C)x2=12390平方E会所面积地上1000平方。地下2000平方商铺实际建面预估约：10000平米（包含会所1000平米）服务式公寓建面约20000平米注：考虑到商业形态塑造和交通通线设计，商业二层面积比一层要少一点。本案商业部分体量在10000平方米左右，服务式公寓大致在20000平方米左右。四、商办混合模式1、商办比例研究商办比例大致为1：2项目配比判定：发挥商业最大价值商业体量判定：社区级项目环境判定：滨江核心优势1万平方商业体量辐射半径为1公里社区型商业，避免与副商圈形成正面竞争1F-2F沿街商业为商业价值最大层级

利用滨江优势打造滨江情景式商住高端商业定位优势：依靠滨江休闲产业带优势：周边在建高档住宅消费客群定位按照政府规划上海滨江产业带大力发展商办、餐饮、文化业态针对未来商办、周边高端人群打造中高档餐饮、娱乐增强目的性消费针对周边未来潜在大量高档住宅人群打造中高档娱乐健身休闲业态增强目的消费周边在建社区无高档健身、沙龙会所业态无法满足升级消费需求四、商办混合模式2、项目定位滨江新天地结合以上定位依据本案打造为滨江游览+情景+休闲步行街模式商业档次:中高档商业定位四、商办混合模式2、项目定位老码头商业业态组合配比餐饮、娱乐、零售占比在51：36：13外滩老码头占地面积15957㎡总建面积2.5万㎡商街长度3公里小户型面积88-90㎡建筑风格古朴工建开发运营商弘基企业集团物业类型创意产业租金1F：7.5-8.2元/平/天装修毛坯交通地铁9号物业管理费12元/平/月建筑高度1-5层业态比例餐饮680051.32%零售120012.83%休闲娱乐475035.85%项目在黄浦区中山南路479号，紧邻外滩CBD，东与陆家嘴金贸区隔江相望；南临南浦大桥，是世博园往外滩方向的第一个重要商业设施配套；西为上海老城厢，与豫园、淮海路商业街、上海新天地等城市地标遥遥相对；北距外滩万国建筑群约1.5公里，项目与黄浦江仅距50米，除了沿江绿化景观带、游船码头以外，弹格路、当当车等老上海德标志都将完整再现。本案属于老城区旧房改造商业项目，目前是项目一期。打造成“夜上海风尚办公休闲地”；“零距离接触外滩的城市旅游休闲地标”。四、商办混合模式3、业态组合——案例借鉴空间布局功能商业类型面积业态占比地上部分主力业态特色餐饮轻餐饮、咖啡厅、特色中餐饮、韩式烧烤、高档西餐、饮品店小型餐饮：100-150方平中型餐饮：400-600平方40%主力业态休闲娱乐酒吧、健身、SPA、会所小型休闲：100-200平方中型休闲：400-600平方30%高档文化教育及公建型商业配套画廊、古玩店、教育培训、运动、移动、银行、小型零售：45-80平方公建配套：200-300平方30%合计

100%利用滨江优势打造本案业态组合，预估配比为40：30：30餐饮：休闲娱乐：零售四、商办混合模式3、业态组合本案结合滨江情景特点结合本案地理环境设想业态平面布局2F2F天钥桥南路丰