林州项目定位报告最终版

林州·加美国际建材家居博览园《前期定位策划报告》下部分致力于创造最佳商业价值呈：林州加美城市发展有限公司MatthewLuckyStarConsulting---含住宅本案本次汇报需要解决的问题问题一项目发展方向及定位体系问题二业态规划及产品发展建议问题三项目功能分区建议问题四经营管理及盈利模式分析问题五财务分析测算本项目工作阶段的划分

第三阶段 定位及产品发展建议

《前期定位策划报告》

下部分项目发展方向项目市场定位体系业态可行性分析产品发展建议功能分区建议经营管理及盈利模式分析财务分析

第一阶段 市场调研项目地块查勘专业商业市场调研投资者访谈商家/经营者访谈消费者访谈

第二阶段 市场分析研究区域宏观经济背景研究项目地块分析项目属性界定及研判市场供应分析市场需求分析第一部分（5.20-6.7）第二部分（6.8—7.3）本项目工作阶段的划分

第三阶段 定位及产品发展建议

《前期定位策划报告》

下部分项目发展方向项目市场定位体系业态可行性分析产品发展建议功能分区建议经营管理及盈利模式分析财务分析

第一阶段 市场调研项目地块查勘专业商业市场调研投资者访谈商家/经营者访谈消费者访谈

第二阶段 市场分析研究区域宏观经济背景研究项目地块分析项目属性界定及研判市场供应分析市场需求分析第一部分（5.20-6.7）第二部分（6.8—7.3）项目商业发展方向商业物业产业商业消费商业配套消费商业用于产业价值链下游及延 伸服务的商业设施用于服务于当地居民日常消费的商业 设施用于服务于外来旅游消费者相关消费 的商业设施

区域型、社区型城市型（高渗透性）用于服务于区域外来消费者相关消费 的商业设施现今商业物业分类（如家居/建材/五金/物流等批发市场）如社区底商

如百货/购物中心旅游消费商业如王府井/山海关·古城商业步行街1.百货公司1）多为开放式布局；2）多采用集中收银系统；3）租金多采取流水倒扣的方式；4）统一经营管理。在现有商业供应中百货公司所占极小的比例，2.购物中心1）多为店面布局相对独立；2）各商家采用独立收银系统；3）租户有采用固定租金的付租方式和流水倒扣方式；4）整体购物中心统一管理，独立经营。3.商业步行街多为沿街商铺物业组合在一起，经营业态涵盖零售/购物/休闲/娱乐/美食/餐饮等，该类物业形态多出现在城市繁华地段和商业集中区，如北京王府井/天津滨江道步行街等。4.专业商业该类商业形态主要的是大型超市\电器专卖店\家居广场\服装广场/五金机电/建筑装潢市场，在商业中专业市场占有较大的比例。专业商业多布局在城市郊区和城乡结合部地区，该类专业市场前景好,发展空间大。代表商业物业有红星美凯龙/居然之家/大红门服装批发市场等5.综合体“城市综合体”就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生 活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个 多功能、高效率的综合体。城市综合体是近几年出现的城市发展物业类型，一般来说，酒店功能或者 写字楼跟购物中心功能是最基本的组合。6.超市超级市场是以顾客自选方式经营的大型综合性零售商场。又称自选商场。是许多国家特别是经济发达国家的主要商业零售组织形式。现今各商业物业形态特点说明√××配套消费商业旅游消费商业由相关产业价值链的衍生需求决定

商业

消费商业到底有没有以上的商业消费和经营的需求，满足需求决定了我们的使命。先天条件缺失；即使把本案定位为城市级综合性商业，本项目的区位和周边城乡的发展现状，短期内也难以存活。

由区域内、外居民 消费力与消费习惯 决定 由外来旅游消费者 相关消费的消费需 求决定项目区位不是一个旅游景点，渗透力和吸引力不足；与林州地区发展定向和城市职能不符。受到地理位置、交通、商业氛围、项目规模的制约；符合龙脉置业的招商引资的发展导向，符合城市经济增长与需求；

产业商业项目区域整体市场研究—市场需求的确定

约束条件区域属性可视性周边环境交通条件区域现存商业对商业的影响或启发更适合于作专业性质商业设施适合大型专业商业开发不适合高端商业物业（中端）具备作专业型商业条件资源整合/化整为零

现状 新城规划区（农业区+住宅区） 良好，紧临城市主干道 配套设施较少，未来逐渐好转 较为便捷，公交车站数量多 多为专业零售或沿街商铺市场项目商业发展方向：专业型商业市场

商业发展方向论证从区位和地块的分析看，由于项目城市产业状况和专业商业网点性质分布，该项目不具备开发配套型商业物业的一般条件，分析其区域属性和项目属性特征，该地块非常适合于开发专业型商业物业案例分析一线城市--深圳华南城二线城市--天津新南马路五金城三线城市--沧州泰大国际家居博览中心调研人员实地踏勘样本量：600份，有效问卷553份；分析方式：随机抽样分析置信度：92.16%地点： 一线城市：深圳--华南城 二线城市：天津--新南马路五金机电城 三线城市：河北--沧州泰大国际家居博览中心

案例解析说明目的： 在全国范围内鳞选最具特色及成功运营中的专业市场案例，针对运营模式与经营亮点进 行评述，为本项目定位及运营管理提供参考与借鉴。内容：

了解项目区域产业发展历史/产业格局/；

了解项目市场定位、功能、客群、辐射范围、业态、租售比状况、配套设施等；

了解投资者、经营商家经营情况：租金水平、面积需求、销售价格、投资回报率等方法：地理位置：深圳平湖物流基地园区，距离广东省深圳市中心约20公里。开发商：香港佳宁娜集团、民生集团、香港建业五金塑胶厂有限公司、

力嘉国际集团、京晖国际开业时间：2004年12月建筑形式：框架结构商业类型：专业市场建筑面积：186万平方米运营模式：租售并举管理模式：统一经营管理市场定位：立足深圳、依托珠三角、辐射全国、影响国际，集交易、展示、信息交流、仓储、配送、货运以及金融结算等功能于一体的超大规模制造业原材料专业交易中心客群定位：各类制造行业的国内外供货商、制造商及分销商业态定位：(1)纺织服装；(2)皮革皮具；(3)电子原材料；(4)印刷纸品包装；(5)五金化工塑料。档次定位：中高档租金范围：0.5-1元∕平米·天销售价格：18000元/平方米出租率估计：90.26%经营情况：良好案例解析-深圳华南城案例解析-深圳华南城规模体量华南城总体规划共分9个部分，总计260万平方米；业态组合1.纺织服装面料交易中心；2.皮革皮具原辅料交易中心；3.电子原材料成品交易中心；4.五金化工塑料交易中心；5.印刷制品包装交易中心；6.西苑生活小区；7.铁东物流园区；8.华丽城酒店；9.办公大楼；市场定位：立足深圳、依托珠三角、辐射全国、影响国际，集交易、展示、信息交流、仓储、配送、货运以及金融结算等功能于一体，成为经营规模大型化、经营品种专业化、经营档次高级化、经营手段现代化、经营空间国际化、经营环境规范化的超大规模制造业原材料专业交易中心。开发时序：华南城项目共分两期进行建设经营。华南城物业建筑面积一览表设施一期概约建筑面积二期概约建筑面积总建筑面积（平方米）（%）（平方米）（%）（平方米）（%）交易中心35950077.5150940070.6186890071.9其他商业设施224004.834340016.136580014.1住宅设施----1633007.61633006.2仓储设施265005.71205005.641470005.7酒店设施359007.8----359001.4租售行政设施100002.2----100000.4展览及会议设施93002----93000.3总计46360010021366001002600200100案例解析-深圳华南城项目一期项目二期物业组合及面积配比华南城规划总建筑面积为2600200平方米，共分两期建设。其中，交易中心部分面积最大，为1868900平方米，一期建筑面积为359500平方米，二期建筑面积为1509400平方米；

案例解析-深圳华南城项目一期物业组合及面积配比

华南城一期物业占比情况配套商业设施

14.58%住宅设施

5.72%仓储设施

2.16%深圳华南城项目一期交易中心，总

建筑面积约为359000平方米，共 有约2870间展示位。配套设施， 包括配套商业、住宅及仓储设施建 筑面积约为105000平方米； 各物业占比情况如左图所示。交易中心

77.55%一期各业态建筑46.8%积占比面22.8%纺织服装华南城项目一期总建筑面积为359500平方米。其中开发商持有部分共计191400平方米，占总建面的53.2%；销售部分共计168100平方米，占总建面的46.8%，实际租售比例约为5：5。从各业态租售面积比例上看，除电子原材料租售面积比例为7：3外，其他各业态租售面积比例均约为5：5。一期展示交易中心持有销售总面积%持有占比%销售占比业态占总比%纺织服装皮革皮具电子原材料印刷纸品包装五金化工塑料总计

45000 46100 32300 23300 44700191400

49300 45600 11000 24900 37300168100

94300 91700 43300 48200 8200035950047.850.374.648.354.553.252.249.725.451.745.546.826.225.512.113.422.8 100

案例解析-深圳华南城项目经营业态及租售比例

华南城物业租售比例一览表 建筑面积（平方米）26.2%13.4%皮革皮具电子原材料印刷纸品包装五金化工塑料华南城一期建面租售比53.2%持有销售案例解析-深圳华南城项目经营业态品类实景主要经营：纺织原料、辅料、面料，家纺面料、辅料，皮草，各类服装成品及床上用品等。主要经营：合成革、制成革、鞋材、辅料、皮革五金配件、皮革化工、缝制设备及皮革成品等。主要经营：电子元器件、电子设备与原辅料、仪器仪表及五金工具、光电及照明产品、电脑及数码产品、安防产品等。

案例解析-深圳华南城项目经营业态品类实景 主要经营： 各类纸张、包装材料、油墨耗材、印刷机械设备、 包装机械设备配件、印刷成品展示、丝印、广告等。 主要经营： 五金工具、机械设备、模具磨料类；五金饰品、配件 类；化工、塑料类等。二期纺织服装实景二期皮具皮革实景案例解析-深圳华南城借鉴及参考意义

1.硬件基础方面a）区位和交通优势（珠江三角洲，海陆空公路交通系统发达）b）经验及人际网络（五大股东，强强联合，专业运作经验20余年）2.运营战略方面a）“商业+地产”模式（先商业后地产，化解后期融资瓶颈）b)业态细分（服装、皮革、电子、五金、印刷）c）物业租售比例均衡d）开发模式扩张（模式复制南昌/西安/南宁等城市）3.经营思路方面a)提供优惠政策，提高占用、租用比例b）通过优惠租赁条款，吸引优质租户c)吸引及吸纳优质知名的长期租户d)建立市场地位及提高品牌知名度e)建立会展中心4.配套及管理方面a）电子商务平台b）提供综合物流服务案例分析一线城市--深圳华南城二线城市--天津新南马路五金城三线城市--沧州泰大国际家居博览中心地理位置：天津市新南马路开发商：浙江世纪阳光控股集团开盘时间：2007年12月开业时间：2008年3月建筑形式：框架结构商业类型：专业商业综合体建筑面积：94万平方米运营模式：租售并举管理模式：统一经营管理客群定位：各类五金行业的国内供货商、制造商及分销商业态定位：五金、建材、金属机电、配套商业档次定位：中高档租金范围：2元∕平米·天销售价格：11000-20000元/平方米出租率估计：100%经营情况：良好案例解析-天津南马路五金城

案例解析-天津南马路五金城规模及体量项目占地面积35万平方米（约524亩），规划建筑面积94万平方米，分三期开发； 一期：建筑面积31万，为原南马路五金城整体搬迁，形成五金机电专业市场，2500户商家在此集聚；二期：建筑面积36万，由10万平方米有色金属及建材交易中心、10万平方米五金精品博览中心、10万平方米时尚建材家居中心（红星美凯龙进驻）、6万平方米公寓组成；一期三期三期：建筑面积27万平方米，包括一栋酒店及写字楼综合体、3栋公寓和大型综合商业MALL。

二期红星美凯龙市场定位：北方最具影响力的五金机电产品集散基地；为城市建设和工业制造提供配套的生产资料交易市场；以信息化管理为基础，以现代服务为特色的服务型专业市场。

案例解析-天津南马路五金城现状实景拍摄一期现状 二期五金精品博览中心

二期红星美凯龙三期公寓、写字楼案例解析-天津南马路五金城盈利模式分析项目60%用于销售，40%自持；自持部分包括二期五金精品博览中心、二期时尚建材家居中心、三期酒店及写字楼、三期大型综合商业。运营模式分析项目一期项目一期为原南马路五金城的搬迁及升级，在原有老南马路五金城的基础上深度整合天津五金商业资源，实现五金机电经销商的高度聚集，形成产品齐全、品牌汇集、辐射面广的五金机电大商圈。项目二期在一期成功运营的基础上进一步完善市场业态组合，采用租售结合的经营方式，打造不锈钢有色金属交易中心、中档家居建材交易中心、高档五金精品中心，引进红星美凯龙等国内知名的商业连锁建材家居品牌，形成业态互补。项目三期三期为综合商务配套，同样采用租售相结合的运营方式，除了公寓部分销售外，酒店及写字楼和大型综合商业均自持。综合商业业态涵盖超市、百货、影院、大中型餐饮、电玩城、美食广场等。案例解析-天津南马路五金城借鉴及参考意义1、市政重点工程项目规模近百万平方米，是天津市重点扶持的十大批发市场项目，也是华北最大的五金专业市场，受到天津市、南开区两级政府的高度重视与关注。2、开发商实力保障联合大型专业集团企业（阳光集团）对项目进行操作运营。3、业态多元，均衡发展以五金机电为龙头，结合有色金属、家居建材、高档五金精品、酒店及写字楼、大型商业中心、公寓等多种业态，形成完善的业态组合。4、电子商务平台运用电子商务平台打造五金现代信息化运营模式，实现有形市场和无形市场的互动发展。5、定位前瞻打造全国首家五金品牌高端展销平台。项目二期内建设的五金精品博览中心将成为全国最大的五金专业MALL，为国内外五金品牌企业、大型五金机电中间商、贸易商提供高水平的销售平台。6、租售并举项目60%用于销售，40%自持；合理的租售比，为项目后期融资滚动开发提供了资金保障案例分析一线城市--深圳华南城二线城市--天津新南马路五金城三线城市--沧州泰大国际家居博览中心地理位置：沧州市迎宾路北侧开发商：泰兴集团开盘时间：2010年9月建筑形式：框架结构商业类型：商业综合体建筑面积：35万平方米运营模式：租售并举管理模式：统一经营管理客群定位：家居建材行业的供货商、制造商及分销商业态定位：家居、建材、陶瓷、卫浴等/公寓/写字楼档次定位：中高档租金范围：1.5-3元∕平米·天销售价格：6000-8000元/平方米经营情况：良好停车位：1830案例解析-沧州泰大国际家居博览中心案例解析-沧州泰大国际家居博览中心商铺写字楼

公寓

红星美凯龙市场定位：冀北一站式、服务性的家居建材购物复合商业推广主题：打造沧州西新商核，创建家居建材行业新标杆案例解析-沧州泰大国际家居博览中心规模及体量

案例解析-沧州泰大国际家居博览中心规模及体量

各物业占比情况

商铺25.94%

公寓及底商

11.88%写字楼及底商

19.95%其他配套

25.66%

红星美凯龙

16.56%专业市场（商铺+红星美凯龙）建面为15万平方米，占42.52%；公寓及底商占11.88%；写字楼及底商占19.95%；其他物业占25.68%；案例解析-沧州泰大国际家居博览中心功能分区核心商业区：以红星美凯龙为首，创建商核，充分利用沿街迎客面，保证人气收敛。精品商铺：特色商铺与大厅式可自由分割面积，最大限度满足各类商户的面积需求。商务服务中心：以写字楼和高级酒店携裙楼完成我项目的整体配套，以提升项目价值。规划分区参照因素：1.政府控规；2.日照条件；3.商业价值最大化案例解析-沧州泰大国际家居博览中心户型分割 产品特点： 框剪结构，可自由分割组合。上下三层为一组， 共计108㎡； 可一组一户，也可横向或竖向组合，成216平 方米以上面积户型平面户型：囊括了一拖二、一拖三和大厅式格局项目业态分类明细序号业态种类经营品类1灯饰区民用灯具、工程用灯具、灯饰配件、其它照明设备及饰品2油漆涂料区涂料、油漆、乳胶漆、胶、壁纸；电子调漆服务3陶瓷卫浴区陶瓷（墙砖、地砖、腰线、抛光砖、艺术瓷、仿古瓷砖） 卫浴、洁具（浴缸、钢板、台面盆、陶瓷盆、人造玛瑙盆、洁晶石盆、便器、便斗、水槽卫浴配件）4木业区地板、门业、窗、橱柜、衣柜；民用、办公家俱定制、作业台、刷洗台、调理台、整体橱柜、台面板5装饰材料区装饰板、宝丽板、铝塑板、胶合板、防火板、密度板、多层板、中纤板、细木工板、刨花板、欧松；金属型材、石材6五金区管材管件、机电工具、五金工具；保温防水材料、消防器材、不锈钢、铝合金制品；锅炉暖通设备、热风幕、暖风机、通风机；消防设备、防火耐火材料、建筑防火构配件及材料；电气五金件、门配件、锁具、阀门管件等7家具城客厅家具、卧室家具、餐厅家具、厨房家具、儿童家具、办公家具（中低端）8家纺区窗帘布艺、纺织品、床上用品、家居用品、摆设品、地毯、踏垫、地毯附件9橱柜、燃具区橱柜、太阳能、燃具、散热器、大、小家电10精品街顶层配套厨房用具用品、小家电、居家小商品；木雕、艺术陶瓷、装饰画；日常用品、中西餐具、电器制品、工艺制品；酒店设备、酒店用品、酒店家具（各类餐具、灶具、服务用品）11底商配套精品门面、银行、超市、通讯、邮政、EMS、旅游服务、商务、餐饮、美容美发等案例解析-沧州泰大国际家居博览中心业态品类案例解析-沧州泰大国际家居博览中心借鉴及参考意义1、泰兴地产不仅是开发商，而且是运营商凭借自身的资金实力和运作市场的能力和经验，来不断提升市场知名度与品牌度。借助这一平台帮助入驻商户提高经济效益，市场拉动产业，产业支撑市场。2、主力店（品牌店）号召作用红星美凯龙品牌店强势入驻，为项目品牌商户进驻经营提供了品牌号召的作用，有效提升了项目的品质和档次。3、综合体开发，业态多元以专业市场为龙头，结合酒店、公寓、写字楼等多种业态，形成完善的业态组合。4、合理的租售比例项目租售比例为4：6，采取滚动式开发格局，合理的租售比例为项目后期融资奠定了资金基础，保证了项目整体运营。5、“五统一分”的运营模式按照商业化推广、市场化运作、集团化管理，实行统一规划、统一招商、统一推广、统一运作、统一管理和分体经营的“五统一分”现代化市场管理运营模式。6、专业市场产品户型自由分割框剪结构，一拖三户型，可自由分割组合。可一组一户，也可横向或竖向组合，灵动区间（60-500平方米）保障了经营商家选择自由度。

案例解析定性总结通过分析并总结上述三个专业市场案例，总结其内在共同点，由此得出此类专业市场的通性与未来成功基础，以利于项目整体市场定位及后期运营管理交通因素：均位于不同城市新区，即其周边路网发达，利于物流畅达；规模效应：均超大规模，利不不同业态组合与群聚效应；市政支持：均与当地政府深度合作，同时获得政府相关政策强力支持；旗舰店号召力：均引入大型主力旗舰店或大型单一专题卖场，利于形成市场影响力；租售比：开发商自持与销售型物业部分比例均接近为销售型占60%；自持型占40%；“五个统一”：统一规划、统一招商、统一推广、统一运作、统一管理“商业+地产”模式：业态细分，化解后期融资瓶颈，滚动式开发

1 2 345 67项目区域周边专业市场体量明细省份位置项目名称业态体量（万平方米）山西长治华南装饰城装饰3.9长治三星家具城家具2.5晋城喜临门家居博览家居4河南安阳大华·金商都家居建材中心五金、建材、家居8鹤壁四季青国际家居广场家具、建材5滑县温州商贸城装饰、五金、建材8安阳新东方装潢材料市场建材、家居5郑州欧凯龙家居广场家居12河北磁县滏瑞特建材市场建材9.57合计48.4周边区域专业市场调研分析调研分析：1.以上专业市场项目均无规模效应，多在5-10万平方米左右；2.业态较为单一，以五金、建材、家居分布较为广泛；3.多为渗透性需求，没有辐射效应；结论：与本项目没有形成正面竞争态势，可比性不强项目定位体系专业市场定位公寓、住宅定位定位前硬件环境软件环境定位前的思考

交通和区位 城市未来规划林州产业发展历史政策扶植专业市场格局的思考

组建单位资本后盾

成功案例借鉴意义 专业市场需求商业管理公司操盘经验 人际脉络区域属性 约束条件该区域新城区，城市发展重点区域项目紧邻鲁班大道和太行路，区域适合延续当地产业商业发展历史，结合本项目用地条件，发展穿透性商业设施未来专业市场商贸/物流/集散地项目地块周边环境交通条件/可视性/当地产业发展历史城市现存专业性商业分布特征内容详见本项目《市场分析论证报告》本项目商业发展方向及市场定位描述

综合考虑，本项目商业发展方向为：专业型商 业市场市场定位描述：三省交界专业商业城市综合体一、市场定位从企业操作可行性和土地价值最大化等角度选择“三省交界专业商业城市综合体”为项目市场定位。打造区域规模庞大、功能齐全、品类丰富、档次高级、服务质优的一站式商贸总部基地；二、发展理念及建筑规划建议豫北专业市场复合商业区全方位提升本地专业市场形象，业态多元、均衡发展，采用商业热点与空白点相结合的模式，构筑全新的引领市场需求的商业模式与商业文化，建议本项目建筑规划向中高端城市综合体方向打造，提升项目建筑外立面和内部经营环境档次及人文环境；提高商业后期运营物业管理、营销推广水平等综合素质，从而占据市场的机会点，获得的市场占有力与可持续发展品牌效应。市场定位体系三、功能定位渗透林州、行销河南，辐射三省（河北、河南和山西）之复合型专业商业市场市场定位体系山西河北河南本项目

市场定位体系三、功能定位渗透林州、行销河南，辐射三省（河北、河南和山西）之复合型专业商业市场

辐射范围： 三省：河北、河南和山西 其中，河北（3市2县） 山西7市，河南（18市11县） 辐射人口：8354万人。 其中河北1747万人；山西

1107万人；河南5500万人。辐射人口占比情况

河北20.91%

河南65.84%

山西13.25%指标顶级产品高端产品中高端产品中端产品中低端产品对外部景观的要求稀缺资源无对公共配套的要求弱较高环境噪音干扰适应性弱强对公共交通的依赖弱对场地规模的要求一般基本无要求容积率、覆盖率的要求低层、低密低层、低密一般基本无要求景观配套体系要求出类拔萃基本匹配对成本价的适应性强强对租金价格的限制市场制高点一般低价格地块匹配情况资源不支持资源有限制基本符合基本支持目标不支持通过地块指标分析，根据对地块自身因素以及片区环境资源条件的分析，寻找地块自身资源条件与项目开发档次的匹配度：中高端物业（根据不同的业态调整档次）定位体系四、档次定位项目商业发展业态可行性论证1.遵循商业量化进行深入细致的市场调查与研究分析，以数据确定消费区域及消费能力。研究分析现在及未来竞争环境，以确定消费区域内的消费需求。2.满足市场需求而非创造需求商业地产服务于商业店铺，商业店铺服务于消费者。消费者的客观消费类别及总量的确定决定了商业店铺的类别及总量。3.体现实施可行性合理的商业规划一方面最大程度地满足消费市场的需求，另一方面最大程度地满足投资商的财务目标，4.奠定高质量招商基础商业规划团队应充分利用其对商业客户的了解，并通过预招商工作，力争相对准确的确定主要商业店铺的具体位置、面积及相关建筑要求。5.确保持续稳定经营考虑到商业的“量”化性，才可以正确加以开发及管理，最大可能地回避风险，保证商铺、商业中心及投资人的长期盈利。业态可行性论证—理论支撑国内专业商业市场品类一览表业态种类明细数目生产资料类钢材、五金机电、石化石材、化学品、建材家居、陶瓷洁具、装饰、家纺、电子、窗帘布艺、纸品、油墨、印刷14综合消费品类汽车及零配件、小商品批发、轻纺、自行车市场、服装、皮具皮革、烟草、医药8农副产品农产品批发、水产、冷冻食品、粮油、蔬菜、海产6其他机动车交易、农机器具2总计30国内专业市场分类目前，国内专业型商业形态共分为以下几大类：生产资料类、综合消费品市场类、农副产品类及其他类。从上表可以看出，专业商业市场经营种类达30个，如何甄选出适合本项目开展的业态品类我司将进行详细分析并论证；我司将主要甄选与本项目有关的业态（集中在生产资料类）。家居类因素状况适合与否区域客群 偏好度66.7%√区域市场 空间74.2%√投资客群 偏好度75.5%√案例借鉴沧州泰大家居√商家意愿市场空间巨大√差异化无特殊要求√数据来源：抽样问卷（500份）偏好度=(偏好人数/500)*100%

业态可行性论证—家居取舍因素分析：

定性分析

从分布情况来看，“高端产品不进市场”是林州 消费者和经营者普遍认可的准则。这是市场的空白点；

家具商铺从展示性的角度来说，普遍对面积要求 较高，对双层或三层的高档精品门店需求也较为旺盛， 而目前市场此类门店鲜少，已有的也多为居民房改建， 这是市场的机会点；

从租金水平来看，租金水平普遍不高，从0.27- 1.95元/平米/天不等，有很大的上升空间；

从经营品类来看，整个市场的品类都非常单一， 沙发+床是标准配置。如何全方位填充家居行业，满 足消费者各类需求，这是市场的提升点。

结论：具备可行性； 可行指数（加权平均）：72.13%

计算公式业态可行性论证—家居家居/家具客厅家具、卧室家具、餐厅家具、厨房家具、儿童家具、办公家具业态种类经营品类 商家举例因素状况适合与否区域客群 偏好度63.2%√区域市场 空间62%√投资者客群偏好度65.3%√案例借鉴泰大家居√商家意愿部分商家标识愿意入 驻本项目√与其他项目差异化无此类商家√•建议：对区域市场空间而言，该区域整个市场的供应更少，主要集中在兴林街，28家商户，共计4000平方米左右，相对于市场定位而言，市场空间较大。区域客群而言，对该类业态关注度较高，涉及到生活服务及品味的提升，说明该类业态在本区域内有生存空间。建议设置此业态，同时能够集成中高端产品最好。抽样分析，大部分品牌经营商户对林州市目前建材市场杂乱差的现状持不满态度，认为在此经营不利于自营品牌档次的体现，对进驻高档次专业卖场的意愿十分强烈结论：具备可行性 可行指数（加权平均）：63.5%

业态可行性论证—陶瓷/卫浴取舍因素分析：业态可行性论证—陶瓷/卫浴陶瓷卫浴陶瓷（墙砖、地砖、艺术瓷、仿古瓷砖）、卫浴、洁具（浴缸、钢板、台面盆、陶瓷盆、人造玛瑙盆、洁晶石盆、便器、便斗、水槽卫浴配件）业态种类经营品类 商家举例因素状况适合与否区域客群偏好 度72.5%√区域市场空间73.3%√投资者群偏好 度65.2%√案例借鉴泰大家居√商家意愿商家投资热情高√差异化区域热点业态√•建议：林州建材行业重点分布在东建材及兴林路、桃源大道、振林南路周边商铺；目前该类业态总体量为4.25万平方米。该类业态占地面积较大，服务链条较长，适合大面积经营商家；区域经营该类业态市场成熟度不高，空间较大；收益稳定，商家集中经营，可发挥规模效应；结论：具备可行性 可行指数（加权平均）：70.33%

业态可行性论证—建材取舍因素分析：业态可行性论证—建材建材装饰板、宝丽板、铝塑板、胶合板、防火板、密度板、多层板、中纤板、细木工板、刨花板、欧松；金属型材、石材业态种类经营品类 商家举例因素状况适合与否区域客群偏 好度64.2%√区域市场空 间78.5%√投资者客群 偏好度65.8%√案例借鉴新南马路五金城√商家意愿老商户意愿考虑经 营√差异化无特殊要求√••••建议该类业态主要集中在电力楼和桃园大道片区，营业面积6000平方米左右，86家商户；区域沿街商铺，属于典型的沿街市场，系自发聚集形成,以机电类门店为主，辅以极少量的五金和线材管材门店；本项目需要考虑区域环境，五金机电类产品消耗面积庞大，租金较低，适合进驻该区域，以规模效应面市，容易整合；结论：具备可行性 可行指数（加权平均）：69.5%

业态可行性论证—五金机电取舍因素分析：业态可行性论证—五金机电五金机电管材管件、机电工具、五金工具；保温防水材料、消防器材、不锈钢、铝合金制品；锅炉暖通设备、建筑防火构配件及材料；电气五金件、门配件、锁具、阀门管件等业态种类经营品类 商家举例因素状况适合与否区域客群偏 好度12.5%×区域市场空 间23.5%×投资者客群 偏好度8.56%×案例借鉴---×商家意愿经营乏力×差异异-----ו建议：无产业基础，产业链条延伸半径 太短；该类业态本区域水土不服，且产 品本身运作加工手续复杂，容易 造成环境污染；结论：不建议本项目建设为毛皮

/皮革市场。

业态可行性论证—毛皮/皮革取舍因素分析：因素状况适合与否区域客群偏 好度66.3%√区域市场空 间61%√投资者客群 偏好度62.3%√案例借鉴北京大红门√商家意愿该类物业市场有利可图√差异化小面积/统一经营√•建议：区域经营该类业态商家较少，相对于刚刚起步的商业地产市场商机，存在市场空间；老城区有相应产业基础做支撑；结论：本项目定位在窗帘布艺市场上的有可行性，考虑少量面积补缺。结论：具备可行性 可行指数（加权平均）：63.2%

业态可行性论证—窗帘布艺取舍因素分析：业态可行性论证—窗帘布艺窗帘布艺布匹窗帘布窗帘用品业态种类经营品类 商家举例因素状况适合与否区域客群 偏好度56.7%√区域市场 空间64.2%√投资客群 偏好度45.5%√案例借鉴华南城√商家意愿有投资经营热情√差异化无特殊要求√•••••建议从城市格局发展上看，随着城市更新换代和产业纵深发展，该类业态将逐步上升为城市专业市场主力发展方向之一，林州市存在很大市场空间；从市场供需角度上看，该类业态目前市场经营比较混乱，缺乏市场主力店，沿街店铺居多，且经营环境参差不齐，对客流没有号召力，市场亟需领军市场出现；从消费群体角度上分析，品牌消费越来越城市当地消费者青睐，本项目可考虑建立主力店品牌作为该类业态旗舰；该类业态存在市场需求缺口结论：具备可行性 可行指数（加权平均）：55.46%

业态可行性论证—电器/电料取舍因素分析：业态可行性论证—电器、电料电器、电料家用电器、照明设备、热水器、冰箱、电磁炉等业态种类经营品类 商家举例因素状况适合与否区域客群 偏好度74.5%√区域市场 空间73.9%√投资客群 偏好度68.7%√案例借鉴宏图三胞/中复电讯/百脑汇等相关业态的 连锁店√商家意愿商家愿意入驻本项目√差异化-----√结论：具备可行性 可行指数（加权平均）：72.37%

业态可行性论证—电子/通讯/数码取舍因素分析：

建议：

该类业态在林州主要以沿街店铺出现，无规 模效应；

手机数码通讯专业店可承担的租金较高，要 求也低，对环境有一定偏好；

从市场供需的角度上来看，手机通讯商品的 购物属于货比三家，谨慎选择型，要想做好 ，只有两条路可走：一是尽可能做大，集成 专业店，形成规模，才有可能获得成功，百 脑汇、中关村e世界等；二是尽可能做小， 做成零散配件维修服务点，以灵活取胜。

建议本项目做大，商业单体形式出现，商场 化经营，引领市场。业态种类经营品类 商家举例业态可行性论证—电子/通讯/数码电子数码产品等电子、电脑、手机、MP3、通讯科技、数码、动漫、电子产品配件等因素状况适合与否区域客群 偏好度56.7%√区域市场 空间64.2%√投资客群 偏好度45.5%√案例借鉴---√商家意愿有投资经营热情√差异化无特殊要求√••••••建议目前，林州市区该类经营商家数量31家，共计商业体量3000平方米左右，考虑到区域新建住宅体量的增加，存在较大刚性需求，林州市存在很大市场空间；从市场供需角度上看，该类业态目前市场经营比较混乱，缺乏市场主力店，沿街店铺居多，且经营环境参差不齐，对客流没有号召力，市场亟需领军市场出现；从消费群体角度上分析，品牌消费越来越城市当地消费者青睐，本项目可考虑建立主力店品牌作为该类业态旗舰；该类业态存在市场需求缺口建议本项目可考虑大面积经营缺口市场，化整为零，整合资源市场。结论：具备可行性 可行指数（加权平均）：55.47%

业态可行性论证—灯饰取舍因素分析：业态可行性论证—灯饰灯饰民用灯具、工程用灯具、灯饰配件、其它照明设备及饰品业态种类经营品类 商家举例业态明细选择家居（沙发、床、门等）√窗帘/布艺√五金机电√皮革/毛皮×建材√电器电料√家纺/纺织品×陶瓷卫浴洁具等√灯饰√电子、数码产品等√区域消费者的偏好经营者需求区域市场饱和程度未被满足的市场需求业态定位描述本项目商业业态可行性

专业型商业可行性 业态取舍因素 商家意愿

&

与其他商业项目的差异化市场供需结构及本项目业态可行性调研分析热点业态：家居家具、建材、五金机电、陶瓷洁具等稀缺业态：灯饰、窗帘布艺、电器电料、电子数码等五金机电、电子数码等灯饰、门业建材（板材、型材等）家居、家具陶瓷洁具

、窗帘、布艺五大主力业态：家居家具、建材、五金机电、陶瓷洁具、灯饰

市场定位体系

五、业态定位定位原则：①因地制宜；②政策导向；③市场需求（热点、空白点及案例借鉴）

专业商业市场 城市综合体项目业态分类明细序号业态种类经营品类1家具城客厅家具、卧室家具、餐厅家具、厨房家具、儿童家具、办公家具（中低端）2陶瓷卫浴区陶瓷（墙砖、地砖、腰线、抛光砖、艺术瓷、仿古瓷砖）

卫浴、洁具（浴缸、钢板、台面盆、陶瓷盆、人造玛瑙盆、洁晶石盆、便器、便斗、水槽卫浴配件）3建材装饰区装饰板、宝丽板、铝塑板、胶合板、防火板、密度板、多层板、中纤板、细木工板、刨花板、欧松；金属型材、石材4五金区管材管件、机电工具、五金工具；保温防水材料、消防器材、不锈钢、铝合金制品；锅炉暖通设备、热风幕、暖风机、通风机；消防设备、防火耐火材料、建筑防火构配件及材料；电气五金件、门配件、锁具、阀门管件等5窗帘布艺区布匹、窗帘布、窗帘用品6电器、电料家用电器、照明设备、热水器、冰箱、电磁炉等7灯饰区民用灯具、工程用灯具、灯饰配件、其它照明设备及饰品8家纺区窗帘布艺、纺织品、床上用品、家居用品、摆设品、地毯、踏垫、地毯附件9橱柜、燃具 区橱柜、太阳能、燃具、散热器、大、小家电11木业区地板、门业、窗、橱柜、衣柜；民用、办公家俱定制、作业台、刷洗台、调理台、整体橱柜、台面板经营业态明细总结序号经营业态经营净面积（M2）商家数量 （户）1家具家居390741692建材16530.120134五金机电门业4423.1 4907105 825陶瓷洁具2491.9376789灯饰玻璃园艺综合2555.61962.8 43.44866.13113 456抽样合计79731.87403.33%2.55%各类业态营业面积占比家具家居

综合6.33%

园艺0.06%灯饰玻璃卫浴用品

3.24%门业6.38%

50.84%五金机电

5.76%

建材

21.51%

市场定位体系六、体量定位（定位依据）1.项目规划数据指标占地面积：28万平方米（420亩）建筑面积：60万平方米（商业40万平方米、住宅10万平方米、公寓10万平方米）容积率：2-2.52.市区专业市场现有供应序号经营业态经营净面积（M2）

商家数量（户）租金水平（元/平方米·天）年营业额（万元）1家具家居390741690.6-0.85704.802建材16530.12010.8-1.23620.093五金机电4423.11051.5-21614.434门业4907820.5-0.6537.315卫浴用品2491.9370.6-0.8363.816灯饰2555.6310.8-1466.397玻璃1962.8130.3-0.5179.108园艺43.440.5-0.86.339综合4866.1560.6-0.8710.45家具家居

43.21%

综合5.38%园艺玻璃1.36%0.05%灯饰3.53%卫浴用品

2.76%

门业4.07%五金机电

12.23%

建材27.42%

市场定位体系六、体量定位依据

3.各专业市场营业额分析

统计业态：涵盖家居/家具、建 材、五金机电、陶瓷洁具等主 力业态 统计方法：问卷抽样

各业态年收益额占比情况从以上图表可以看出，家居家具类业态年收益额占据了当地市场最大份额，达43.21%；其次是建材市场，占27.42%；五金类市场占12.23%；综合类占5.38%；灯饰类占3.53%；卫浴类占2.76%；根据安阳、林州现有GDP、总人口、人均GDP推算林州应具有的专业市场规模安阳林州GDP（亿元）1311GDP（亿元）318总人口（万人）542总人口（万人）102人均GDP（元）24188人均GDP（元）31176业态现有专业市场总面积 （万㎡）现有专业市场总面积 （万㎡）推算结果家居/家具163.91市场实际需求（万㎡）5改善型需求（万㎡）3辐射性需求（万㎡）2建材124.25市场实际需求（万㎡）6改善型需求（万㎡）1.5辐射性需求（万㎡）0.5陶瓷洁具60.25市场实际需求（万㎡）2改善型需求（万㎡）1.5辐射性需求（万㎡）0.5五金机电80.45市场实际需求（万㎡）2改善型需求（万㎡）2辐射性需求（万㎡）1灯饰3.50.27市场实际需求（万㎡）1.5改善型需求（万㎡）1辐射性需求（万㎡）0.5家居品牌旗舰店----市场实际需求（万㎡）6电子数码城----市场实际需求（万㎡）4总计45.59.1340市场定位体系六、体量定位(主力业态）序号经营业态

商家数量（户）户型区间 （M2）实际市场需求（万M2）

改善型需求（万M2）辐射性需求 （万M2）

合计（万M2）1家具家居169100-300532102建材201100-30061.50.583五金机电10550-10022155陶瓷卫浴37300-50021.50.546灯饰31100-3001.510.537家居旗舰店668电子数码城44总计40市场定位体系六、体量定位(主力业态）计算公式各业态体量=实际市场需求+改善型需求+辐射性需求计算公式实际市场需求=商家数量*户型区间林州·加美国际建材家居博览园项目业态体量规划业态明细业态名称建筑面积（万㎡）体量规划参考指标专业市场家居家具市场10区域实有商家数量及未来辐射范围建材市场8区域实有商家数量及未来辐射范围五金机电市场5产权式商铺分割、资源整合灯饰3产权式商铺分割、资源整合陶瓷洁具一条街4产权式商铺散售家居旗舰店6品牌旗舰店电子数码城4品牌主力店合计40公寓10市场需求及实际规划指标住宅10市场需求及实际规划指标总计60市场定位体系六、体量定位计算公式各业态体量=实际市场需求+改善型需求+辐射性需求林州·加美国际建材家居博览园项目体量规划及占比情况如下：专业市场总建筑面积50万平方米，五大主力业态：家居、建材、五金机电、陶瓷洁具、灯饰；（其中，家居市场10万平方米，占总物业规划的16.67%；建材市场8万平方米，占13.33%；五金机电市场5万平方米，占8.33%；灯饰3万平方米，占5%；陶瓷洁具一条街4万平方米，占6.67%；家居主力店和家世界主力店分别占10%和6.67%；住宅公寓分别占16.67%和16.67%；以上规划物业均为销售型物业（家居旗舰店和主力店除外）。

市场定位体系六、体量定位

加美国际建材家居博览园体量规划

住宅16.67%家世界

6.67%家居主力店

10.00%陶瓷一条街

6.67%

灯饰5.00%8.33%建材市场

13.33%

公寓16.67%

五金机电市场家居家具市场

16.67%建材市场租金范围项目名称建筑面积(万 平方米)

租金水平（元/㎡/天）东建材市场1.070.75-0.96东建材沿街0.310.8-1.2西建材市场0.140.14-0.75振林南路0.851.6-1.98兴林街1.30.5-0.75老建材市场0.350.41-0.83老建材沿街0.231.14-2.38家居市场租金范围项目名称

建筑面积(万平方米)

租金水平（元/㎡/天）新运通家居城0.850.5-0.6阜民街1.040.6-1.95家具大世界0.40.3-0.7豫北+家之都1.30.3-0.4新东亚家私0.290.3-0.8五金机电市场租金范围项目名称建筑面积

(万平方 米)租金水平（元/㎡/

天）电力大厦区域0.160.95-2.13桃园大道区域0.441.0-1.6市场定位体系项目租金定位家居市场：1.2元/平方米/天；建材市场：1.5元/平方米/天；五金市场：2.5元/平方米/天备注：（养商期3-5年后，按照行业发展规律及经验判断每两年上涨30%）七、租金定位目标客户主要客户 重要客户消费者经营商家：小业主，生意人来源：三省区域（尤其是本项目周边区县）专业市场各经营业态业主/经营商家；来林州做生意外地人（河北/山西）/专业批发市场行销人员/对经营网点和面积有待扩展的商圈经营者

来源：本地居民零星购物/对购物 环境有所偏爱的时尚消费中年群体50%-60%

投资客

来源：三省区域雄厚资金实力的个人，对商业市场有 敏锐的前瞻性和理财能力，转租运营手段高超。5-10%30%

市场定位体系八、客群定位

三省区域供货商、制造商、分销商及经营商；大资本投资者；合作运营商；户型分割户型平面框剪结构，可自由分割组合。上下三层为一组，共计108㎡；可一组一户，也可横向或竖向组合，成216平方米以上面积户型建议：囊括了一托二、一托三和大厅式格局沿街商铺：一托三；根据不同业态调整具体建筑经济指数（开间、进深、层高和柱距）

市场定位体系九、产品规划定位F15.2米

开间4米产品特点：

F33.2米

F23.1米进深16米现代专业市场重点业态经济指数参考业态开间（米）进深（米）层高（米）柱距（米）五金机电48-123.1-5.28建材4.2--88-123.1-5.28-8.4陶瓷卫浴4.2--88-123.1-5.28-8.4电器电料48-123.1-5.28-8.4灯饰4--88-123.1-5.28-8.4电子数码453.1-5.28-8.4家居家具8--128-123.1-5.28-8.4其他（窗帘/布艺、 木门、油漆等）4-88-123.1-5.28-8.4

专业市场重点业态经济指数参考标准临街商铺产品规划建议：开间：4米；进深：8-12米层高：F15.2米F23.1米F33.2米市场定位体系九、产品户型定位建筑风格：现代、开阔、大气、简练融合与一体，体现华北地区专业市场气质。建筑形式：产权式商铺分割（如上图所示）建筑格局：一托二/一托三产权式商铺外立面建议市场定位体系1.进行科学、合明确的功能分区及业态布局，统一招商、统一开业/统一管理；2.产权式商铺销售商铺销售，间接抑制商户的流动性，采用独门独户的街区生活或侧重于商品展示的大厅式商业，使商户拥有更多的自主权，使项目成为商品展示、货物临贮、商务办公与临时居住等数位一体式独立产权产品。使我们拥有更高的客户忠诚度与达到快速回笼资金的综合经济效益。3.“双首层”设计理念，客流强势引入，确保商铺价值最大化；4.采用全框架结构，商铺可自由组合、分割，充分满足投资、经营需求；内部配备充足扶梯、电梯、楼梯、货梯等设施，经营采购两便；5.商铺首层高5.2米，实现买一“用二”的目的，二层全连廊设计，超宽连廊与跨街平台联通整体市场，实现栋栋相连，铺铺相通，经营无死角；6.充足机动车位，刷新当地物流市场形象，并将物流成本降至最低；7.商住分离，避免商铺经营面积浪费；8.40年独立产权旺铺，告别租赁经营时代，开启商业地产新格局；9.商务配套服务，确保银行/仓储/物流/会展区等设施的有效衔接；10.组建专业的物业管理公司，为客户提供量身定制的配送和物管等相应服务十、产品规划定位项目定位体系专业市场定位公寓、住宅定位公寓住宅市场分析住宅物业定位公寓物业定位区域楼盘分布状况本案长安·桂 花居巴黎香榭兴林世纪城魅力之城凤宝紫园华公馆禧福苑太行华府春晖广场京林理想城说明：我司将对当地北部新城区具有代表意义的楼盘进行数理分析和统计。住宅项目在建11个，已交房项目1个，共计12个。项目的户型结构及售价将是分析研究的重点内容。楼盘研究说明凤宝紫园 广厦魅力之城巴黎香榭禧福苑华公馆项目基本情况地理位置：林州市林虑大道与长安大道交叉口西一中北校区对面建筑面积：1.4万㎡容积率：2.6绿化率：45％开盘时间：2010年10月8日产品结构：多层、低层、底商均价：3100元/平米销售情况一期多层已售完，每层差价30-50元/平米一二期总套数120，现剩余20套未售。主力户型3室2厅2卫，适合本市居住需求，部分房源已交房。推广包装广告语：公园里的公馆生活诉求主题：最值得选择的景观高层现场包装：售楼处普通精装，业务员精神面貌较好华公馆户型面积（㎡）在售套数在售面积 （㎡）2室2厅1卫1001111003室2厅1卫125556875合计6679752室2厅1卫

13.79%

三室产品在售套数占到在售货量总套数的83.33%,二室占16.67%； 三室产品在售面积占总建筑面积的86.21%,二室面积占13.79%。

3室2厅1卫

86.21%户型面积占比华公馆

户型套数占比

2室2厅1卫

16.67% 3室2厅1卫

83.33%项目基本情况地理位置：红旗渠大道西段路北林州公园西侧建筑面积：14万平米容积率：2.3绿化率：40％开盘时间：二期2010年12月27日产品结构：小高层高层均价：3600元/平米销售情况一期已售罄，二期在售。面积从90—169平米各类户型皆有，主力户型3室2厅2卫，适合本市居住需求。小区临近主干道红旗渠大道，交通方便推广包装广告语：一座美丽公园成就幸福生活诉求主题：引领休闲生活享受公园美景现场包装：售楼处简单精装，业务员专业性不够禧福苑户型

面积（㎡）在售套数 （套）在售面积 （㎡）4室2厅2卫160-1903054003室2厅2卫140180266403室2厅1卫110-120150172502室2厅1卫89252225总计38551215

四室产品占到全部在售货量总套数的7.79%,三室占85.71%，二室占6.49%； 四室产品面积占洋房在售总建筑面积的10.78%,三室面积占84.77%，二室面积占4.44%。4室2厅2卫

10.78% 3室2厅2卫

50.32%

2室2厅1卫

4.44%3室2厅1卫

34.45%4室2厅2卫

7.79% 3室2厅2卫

46.75%

2室2厅1卫

6.49%3室2厅1卫

38.96%

户型面积占比禧福苑

户型套数占比广告语：住桂花深处度美丽人生诉求主题：林州城北最大以桂花为主体的花园在 此诞生现场包装：售楼处简约，业务员精神面貌较好

长安桂花居

项目基本情况

地理位置：林州市林虑大道往北200米 一中北校对面

建筑面积：7.6万㎡

容积率：2.5

绿化率：40％

开盘时间：2010.9

产品结构：小高层高层

均价：3000元/平米销售情况分为一二期，600套左右房源，当前剩余180套户型以3室2厅一卫及3室2厅2卫为主，位置优 越，性价比高交房在2011.12，因是准现房，目前暂无优惠推广包装户型

面积（㎡）在售套数 （套）在售面积 （㎡）3室2厅2卫120240288003室2厅2计59074300长安桂花居120㎡3室2

厅2卫

38.76%130㎡3室2

厅2卫

61.24%户型面积占比120㎡3室2

厅2卫

40.68%130㎡3室2

厅2卫

59.32%户型套数占比

3室（130㎡)产品占到全部在售货量总套数的59.32%,,三室(120㎡)占到全部在售货量总套数的40.68%；

3室（130㎡)产品占到全部在售货量总面积的61.24%,三室(120㎡)占到全部在售货量总面积的38.76%。项目基本情况地理位置：市政府西侧，人民公园东侧建筑面积：16万㎡容积率：2.86绿化率：50％开盘时间：待定产品结构：小高层多层均价：4000元/平米（待定）销售情况开盘时间待定，入住时间2013.6；小区地理位置与环境优越，临政府和公园；主力户3室2厅2卫与4室2厅2卫，适合本市居住需求。推广包装广告语：首席智能傍湖社区诉求主题：城市领袖身份的象征现场包装：售楼处面积豪华宽敞，售楼员精神面貌较好太行华府户型

面积（㎡）在售套数 （套）在售面积 （㎡）3室2厅2卫130120156004室2厅2卫1603048004室2厅2卫180305400总计18025800

在售商品房总套数4室2厅2卫产品的占33.34%,3室2厅2卫占66.67%； 在售面积4室2厅2卫占到39.53%，3室2厅2卫占到60.47%。太行华府3室2厅2卫

60.47%

4室2厅2卫

20.93%4室2厅2卫

18.60%户型面积占比3室2厅2卫

66.67%

4室2厅2卫

16.67%4室2厅2卫

16.67%户型套数占比诉求主题：低密度华宅稀世绽放现场包装：售楼处简约，业务员精神面 貌较好

凤宝紫园

项目基本情况

地理位置：长安大道与林虑大道交叉口。

建筑面积：18万㎡

容积率：3.5

绿化率：35％

开盘时间：2010年10月1号

产品结构：多层高层

均价：3300元/平米 销售情况

分为两期开发，一期入住时间为2011年底，二期为2012年 底；

总套数为900套房源，当前还剩475套房源；

主力户型3室2厅2卫与3室2厅1卫，户型区间面积为90-240平米。推广包装广告语：一园一世界一家一天下户型

面积（㎡）在售套数 （套）在售面积 （㎡）4室2厅2卫1704576503室2厅2卫132180237605室3厅3卫2401536002室2厅1卫98757350总计31542360

四室产品占到全部在售货量总套数的14.29%,三室占57.14%，二室占23.81%，五居占4.76%； 四室产品面积占在售总建筑面积的18.06%,三室面积占56.09%，二室面积占17.35%.五室面积占8.50%。凤宝紫园4室2厅2卫

18.06%3室2厅2卫

56.09%

2室2厅1卫

17.35%5室3厅3卫

8.50%4室2厅2卫

14.29%5室3厅3卫

4.76% 3室2厅2卫

57.14%

户型面积占比2室2厅1卫

23.81%户型套数占比五星物业双重景观铂金品质现场包装：售楼处简约，业务员精神面貌较好

巴黎香榭

项目基本情况

地理位置：林洲市林虑大道与长安大道交 叉口西，一中北校对面。

建筑面积：23万㎡

容积率：2.6

绿化率：45%

开盘时间：2011.1.23

产品结构：高层小高层

均价：3100元/平米 销售情况

分为三期，一期在售，二三期待定。

目前一期还余有80套房源，最大优势是所有房源统一交房。

优惠政策为一次性付款95折,分期97折,按揭99折

主力户型为3室2厅2卫，户型面积区间为126—179平米。推广包装广告语：高贵百年浪漫倾城诉求主题：核心区域便捷交通丰盛配套法式风格户型面积在售套数 （套）在售面积 （㎡）2室2厅1卫8054003室2厅1卫120910803室2厅2卫130-1502940604室2厅2卫1604640总计476180

三室产品占到全部在售货量总套数的80.85%,二室占10.64%，四室占8.51%；三室产品面积占在售总建筑面积的83.18%,四室面积占10.36%；二室占6.47%。巴黎香榭2室2厅1卫10.64%3室2厅1卫

19.15%4室2厅2卫

8.51% 3室2厅2卫

61.70%在售套数占比2室2厅1卫

6.47%3室2厅1卫

17.48%3室2厅2卫

65.70%4室2厅2卫

10.36%在售面积占比容积率：绿化率：3.340%开盘时间：2010年6月27日产品结构：多层小高层高层均价：3200元/平米

销售情况

分为三期开发，一期在售，二、三期开盘时间待定，一期入住时 间为2011年12月份。其它待定。

项目总套数为1800余套左右，一期剩余100套。

户型面积单一，多为3室2厅2卫，面积区间在130—150平米。推广包装广告语：献给城市最具影响力阶层诉求主题：林州首家政府指定公共安全示范社区现场包装：售楼处布置宽敞豪华，业务员精神面貌较好

广厦魅力之城项目基本情况地理位置：太行路与林虑大道交叉口建筑面积：约26万㎡户型

面积（㎡）在售套数 （套）在售面积 （㎡）2室1厅2卫9710097003室2厅1卫113300339003室2厅2卫137500685003室2厅2卫144450648005室2厅3计1670232260

三室产品占到全部在售货量总套数的74.85%,五室占19.16%，二室占5.99%， 三室产品面积占在售总建筑面积的71.98%,五室面积占23.84%；二室面积占4.18%。广厦魅力之城3室2厅1卫

14.60%3室2厅2卫

29.49%27.90%

5室2厅3卫

23.84%2室1厅2卫

4.18%户型面积占比

2室1厅2卫

5.99%3室2厅2卫3室2厅1卫

17.96%3室2厅2卫3室2厅2卫

26.95%29.94% 5室2厅3卫