土地市场跟踪系列专题：2022土地市场和房企拿地情况如何

本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告1➢2022，全国各地市土地市场表现如何？2➢2022，全国各地市土地市场表现如何？2022年，全国土地市场同比2021年出现较大幅度下滑，土地出让金同比下滑24%，仅有上海、陕西、内蒙古分别实现20%、5%、8%的同比正增长。我们结合各省经济财政债务、市场关注度等情况，参考市场分类，将全国各省份大致分为以下几类，对应观察土地市场的变化： (1)江苏、浙江、福建、山东、北京、上海、广东：广东、浙江、山东土地出让金同比2021年下滑幅度较大，下滑均超25%。从预算完成比例来看，相较成比例不足60%。 (2)湖北、安徽、江西、河南：湖北、河南两地土地出让金同比2021年下滑较多，均超30%，且预算完成比例均较低，不足60%；安徽、江西两地土地出让金下滑较少。 (3)湖南、四川、重庆、陕西、新疆：重庆、新疆土地出让金同比2021年，分别为55%、41%，陕西2022年土地出让金实现逆势增长，同比2021年增长5%。从预算完成比例来看，湖南、重庆对应的预算完成比例较低，重庆仅40%。 (4)天津、云南、广西：天津土地出让金同比2021年下滑幅度较大，达65%，对应的预算完成比例也较低，仅24%；云南、广西土地出让金同比2021年下滑幅度较小，云南2022年预算完成比例较2021年有小幅增加。 (5)其他尾部区域：仅内蒙古同比2021年实现正增长，河北、辽宁2022年下滑幅度较小，未超10%，山西、贵州2022年下滑幅度较高，达30%及以上，其余省份2022年土地出让金下滑幅度均超55%，下滑幅度较大，且这些省份的预算完成比例均未超40%。➢2022，房企拿地有哪些新变化？2022年主要房企拿地总金额为10180亿元，同比下滑66%，除北京、宁夏外，其余省市的房企拿地金额均同比2021年出现下滑。从各省拿地房企的属性来看，2021年全国范围内国有企业拿地占比为49%，而2022年，全国国有企业拿地占比达到了73%，国有企业拿地的金额在一年里出现了大幅增长。从商品房销售情况来看，受多重因素影响冲击，2022年商品房销售大幅下滑，商品房销售额同比2021年下降27%。从30个大中城市商品房成交来看，进入2022年下半年，商品房成交面积在经历了6月份的上涨后出现回落，但从进一步从省层面来看，不少省份商品房销售在2022年出现了下滑，如：江苏、浙江、安徽、重庆、广西、天津、云南等区域商品房销售额下滑较为明显，同比降幅在30%-40%及以上；上海的商品房销售情况在7-8月出现了明显的改➢风险提示：政策不及预期；部分数据缺失所导致的偏差；基本面变化超预期师相关研究9什么？-2023/01/184.城投主体研究与分析系列：多视角再看主体：安徽-2023/01/166鸣S030001市场跟踪系列专题2022，土地市场和房企拿地情况如何？2023年01月24日固收专题研究本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告212022，全国各地市土地市场表现如何？ 31.12022，各省土地市场表现如何？ 31.22022，各重点地市土地市场表现如何？ 41.32022，集中供地市场表现如何？ 822022，房企拿地有哪些新变化？ 92.12022，房企拿地对土地市场有何影响？ 92.22022，商品房销售及去化情况如何？ 163风险提示 19插图目录 20本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告32022年以来房地产市场延续疲软，各地土地出让收入出现了不同程度的大幅年对此，本文从土地和地产市场的角度出发，聚焦以下几点： (1)2022年，各省、地市的土地市场表现如何？ (2)2022年，各省、地市的房企拿地情况及拿地布局有何变化？ (3)各省商品房的销售和去化情况如何？12022，全国各地市土地市场表现如何？2022年，全国土地市场同比2021年出现较大幅度下滑，土地出让金同比下滑24%，仅有上海、陕西、内蒙古分别实现20%、5%、8%的同比正增长。我们结合各省经济财政债务、市场关注度等情况，参考市场分类，将全国各省份大致分为以下几类，对应观察土地市场的变化： (1)江苏、浙江、福建、山东、北京、上海、广东：广东、浙江、山东土地出让金同比2021年下滑幅度较大，下滑均超25%。从预算完成比例来看，相较2021年，除上海外，各省份比重均有所降低，2022年山东、广东预算完成比例不足60%。 (2)湖北、安徽、江西、河南：湖北、河南两地土地出让金同比2021年下滑较多，均超30%，且预算完成比例均较低，不足60%；安徽、江西两地土地出让金下滑较少。 (3)湖南、四川、重庆、陕西、新疆：重庆、新疆土地出让金同比2021年出现大幅下滑，分别为55%、41%，陕西2022年土地出让金实现逆势增长，同比2021年增长5%。从预算完成比例来看，湖南、重庆对应的预算完成比例较低，重庆仅40%。 金同比2021年下滑幅度较大，达65%，对应的预算完成比例也较低，仅24%；云南、广西土地出让金同比2021年下滑幅度较小，云南2022年预算完成比例较2021年有小幅增加。 (5)其他尾部区域：仅内蒙古同比2021年实现正增长，河北、辽宁2022年下滑幅度较小，未超10%，山西、贵州2022年下滑幅度较高，达30%及以上，其余省份2022年土地出让金下滑幅度均超55%，下滑幅度较大，且这些省份的预算完成比例均未超40%。固收专题研究本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告4图1：2022年各省土地市场表现一览(亿元，%)省份江苏2021GDP2021土地出让金2021政府性基金收入预算数2022年土地出让金2022政府性基金收入预算数2021预算完成比例2022预算完成比例2022土地出让金同比2021变动2023到期规模2023到期/存量2021债务率2021广义债务率2018-2022土地出让金同比增速11636411721966493031114821%21%83%83%-21%79142525%69%336%浙江73516982396637129906702%779%-27%319674%290%福建488102588364921073443771%6161%-19%2642323%08%231%东83096585969154254750085%85%-27%261093%249%北京8309623452072776219813%13%81%81%-24%4902929%85%367%上海432152741300332873014991%09%20%8562323%61%39%广东湖北124370699886424340849081%81%51%--38%2855330%73%82%500132969327420363681991%--31%30907%239%安徽42959273630642511365489%89%6969%-8%03894%211%江西29620203377979287514%996%-12%36120%87%210%南湖南58887281637849313633774%53%--31%3842525%84%69%46063282432262163368788%88%-23%41706%256%四川53851336629343336242415%38%-1%54690%270%重庆2789481920208252037990%40%--55%85111%296%西29801443228052121276363%772%5%9122424%98%265%新疆天津15984443449263-999%--41%3172222%00%78%15695129536399635774%24%--65%211554%66%432%广西24741810200267455240%43%-17%6622222%08%238%云南夏2714743459838919427%33%-10%20749%25%64%45222086868%49%-4%83448%24%65%甘肃102434005956796767%26%--55%251332%93%99%黑龙江148793885412551%--67%120%12%18%吉林1323679293178885%85%24%-76%-76%2662424%35%80%青海33471998%39%--55%2443%32%61%辽宁2758402024345436082%82%33%--55%331%42%70%内蒙古20514248529267580447%46%8%82828%49%50%北4039183232816883093556%-8%5142424%05%42%西225907300875110686767%48%--30%3212525%85%37%贵州1958666921130442224779%47%--37%27044%300%债务率=地方政府债券/(一般公共预算支出+政府性基金预算支出)广义债务率=(地方政府债券+城投有息债务)/(一般公共预算支出+政府性基金预算支出)1.22022，各重点地市土地市场表现如何？进一步从地级市层面来看，各省内地级市的土地成交情况如何？ (1)江苏、浙江、福建、山东、广东区域内：区域内“两集中”供地城市已基本在2022年完成第四轮集中供地，其中，南京、无锡、苏州等城市已完成第五轮集中供地，杭州已推出第五轮集中供地公告。在完成第四轮集中供地的城市中：济南、广州、南京、杭州2022年土地出让金同比下滑幅度较大，均在30%及以上。其他重点城市中，佛山、绍兴、温州、金华、东莞2022年土地出让金同比2021年下滑较多。本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告594%287%%%%%%4%94%287%%%%%%4%%67%33%58%35%48%54%55%80%60%66%63%-5%446%93%图2：江苏、浙江、福建、山东、广东重点地市2022年各省土地市场表现(亿元)省份城市2021土地出让金2022土地出让金土地出让金2022同比20212018-2022土地出让金规模2020年债务率2020年广义债务率2023年到期规模2023到期/存量广东广州市520浙江金华市徐州市8广东佛山市934济南市918浙江绍兴市4扬州市595浙江温州市南京市101广东莞市45无锡市广东珠海市41苏州市福建厦门市20青岛市8浙江湖州市540浙江宁波市浙江杭州市77广东深圳市福建福州市932741040544352421420754709476223882575 -38% -37%240% -56%240% -56%19%218%19%218%61%284%269%5%98%229%490%274%06%235%-12%-39%-35%-35%-12%-24%-21%-23%-12%-7%-30%-20%-19%912474122848141576674889 %15%23%13%17%4% % %17%10%17%18%4242%债务率=地方政府债券/(一般公共预算支出+政府性基金预算支出)广义债务率=(地方政府债券+城投有息债务)/(一般公共预算支出+政府性基金预算支出) (2)湖北、安徽、江西、河南区域内：区域内“两集中”城市中，郑州于2022年12月末完成第三轮集中供地，武汉已完成第五、六轮集中供地。从土地出让金来看，两个“两集中”城市的土地出让金下滑幅度均较大，在50%及以上。其他重点地市中，南昌、合肥的土地出让金在2022年实现了18%、20%的正增长，河南洛阳、江西赣州土地出让金同比2021年下滑较多，均超45%。本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告6图3：湖北、安徽、江西、河南重点地市2022年各省土地市场表现(亿元)省份2021土地出让金76102618902822383152258902022土2021土地出让金76102618902822383152258902022土地出让金33513934211722802651068城市洛阳市郑州市武汉市赣州市抚州市上饶市南昌市合肥市2022同比2021土地出让金规模债务率广义债务率到期规模到期/存量-25%97%275%10116%-50%58%136%41828%-51%80%193%33715%-25%59%216%13616%-28%54%114%4614%-11%54%202%18218%18%56%118%21223%20%78%239%639%河南河南湖北江西江西江西江西安徽注：标蓝城市为“两集中”供地城市债务率=地方政府债券/(一般公共预算支出+政府性基金预算支出)广义债务率=(地方政府债券+城投有息债务)/(一般公共预算支出+政府性基金预算支出) (3)湖南、四川、陕西、新疆区域内：区域内“两集中”城市中，长沙已完成第五轮集中供地，成都已完成第四轮集中供地，两地2022年土地出让金同比2021年下滑幅度不大。其他重点地市中，西安、株洲的土地出让金在2022年实现了32%、27%的正增长，常德、乌鲁木齐土地出让金同比2021年下滑较多，均超40%。图4：湖南、四川、陕西、新疆重点地市2022年各省土地市场表现(亿元)省份城市2021土地出让金2022土地出让金土地出让金2022同比20212018-2022土地出让金规模2020年债务率2020年广义债务率2023年到期规模2023到期/存量常德市岳阳市乌鲁木齐市长沙市成都市湘潭市西安市株洲市254%569%262%224%79%常德市岳阳市乌鲁木齐市长沙市成都市湘潭市西安市株洲市254%569%262%224%79%9%85%79%78%85%4%1%852507744333916%18%10%15%20%17%-47%-32%-44%-27%-8%-25%32%27%94884727642742685972883216370%393%293%341%湖南新疆湖南四川湖南陕西湖南注：标蓝城市为“两集中”供地城市债务率=地方政府债券/(一般公共预算支出+政府性基金预算支出)广义债务率=(地方政府债券+城投有息债务)/(一般公共预算支出+政府性基金预算支出) (4)广西、云南区域内：广西、云南两区域无集中供地城市。昆明、南宁2022年土地出让情况下滑较多，柳州市2022年土地出让金的下滑幅度较小，同比下滑2%。本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告7图5：广西、云南重点地市2022年各省土地市场表现(亿元)省份城市2021土地出让金2022土地出让金土地出让金2018-20222022同比2021土地出让金规模2020年债务率2020年广义债务率2023年到期规模2023到期/存量广西柳州市75-2%103%419%514%云南昆明市63-38%119%274%3403838%广西南宁市2323-34%87%178%42%广西北海市3833-11%76%85%23737%注：债务率=地方政府债券/(一般公共预算支出+政府性基金预算支出)广义债务率=(地方政府债券+城投有息债务)/(一般公共预算支出+政府性基金预算支出) (5)其他尾部区域长春、沈阳两市第四轮集中供地尚未开始，两地2022年土地出让金同比上一年下滑较多。其他重点地市中，哈尔滨、西宁、遵义、兰州2022土地出让金同比2021年下滑幅度超全国平均水平；兰州市、邯郸则较2021年土地出让金规模有所增长。图6：其他尾部区域主要地市2022年各省土地市场表现(亿元)省份城市2021土地出让金2022土地出让金土地出让金2022同比20212018-2022土地出让金规模2020年债务率2020年广义债务率2023年2023到期规模到期/存量吉林长春市64975-89%145%184%7%黑龙江哈尔滨市9-88%78%170%20%贵州贵阳市516347-33%111%144%3%辽宁沈阳市4621-78%164%413%58%青海西宁市527-74%84%165%3337%辽宁大连市270203-25%123%192%4243%43%河北保定市383303-21%61%61%00%河北唐山市2173-25%150%224%12232%宁夏银川市668122%86%321%3841%41%河北廊坊市2242-19%54%65%532%河北沧州市52-2%43%46%53%河北邢台市09-1%2331%贵州遵义市4001-60%79%137%326%河北邯郸市422630%67%96%6220%山西太原市49-28%138%331%8316%河北石家庄市302278-8%74%107%6%甘肃兰州市955-60%61%125%916464%注：标蓝城市为“两集中”供地城市债务率=地方政府债券/(一般公共预算支出+政府性基金预算支出)广义债务率=(地方政府债券+城投有息债务)/(一般公共预算支出+政府性基金预算支出)本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告8？2021年，“两集中”供地在22城开启。“两集中”即通过将城市可供住宅用地集中起来展示、出让：提高市场信息透明度，引导市场回归理性；可在社会上产生更大效应，体现出土地的充足保障。核心目的在于实现“稳房价、稳地价、稳预期”。截至2023年1月17日，重庆、沈阳、长春未宣布第四批集中供地计划，郑州于2022年末宣布了第四批集中供地计划，或于2023年Q1完成拍卖，其余城市已完成2022年第四批集中供地。图7：截至2022年12月31日第四批集中供地情况(宗，万平方米，元/平方米，亿元)08.3109.28-09.2909.07-09.2209.15-09.1609.13-09.2209.19-09.2609.16-09.2609.2909.05-09.1409.2808.3009.2310.26-10.2712.2210.1910.1710.1010.2812.2711221514824345969505842081229735835022534613108.3109.28-09.2909.07-09.2209.15-09.1609.13-09.2209.19-09.2609.16-09.2609.2909.05-09.1409.2808.3009.2310.26-10.2712.2210.1910.1710.1010.2812.27112215148243459695058420812297358350225346131389671791265001652051273161024311061201054325732759947977800.2%3.2%14.9%0.0% 1060.6%0.9%25.1%8.3% 1356.1%10.0%0.0%0.0% 1421.1%2.7%13.2%2.5%757.1%7.3%19.8%4宗延期出让 1792.2%0.0%0.0%2宗提前终止出让670.1%0.0%10.3%0.0%508.6%10.1%0.0%3宗提前终止出让995.1%8.4%0.0%0.0%973.9%3.7%9.0%14.3% 1640.0%0.0%0.0%0.0% 1272.3%3.7%0.0%0.0% 1040.4%1.6%8.3%6.3%780.0%1.5%0.0%0.0%662.6%0.0%3.1%0.0% 1000.1%0.2%0.0%0.0% 1910.5%0.1%16.7%16.7%690.0%3.9%0.0%0.0%厦门福州北京青岛合肥苏州武汉宁波杭州深圳无锡上海成都长沙南京天津广州济南郑州11.2911.1910.2511.2411.2309.3010.2812.3010.2810.2708.1511.1011.2110.1710.1011.1811.1511.3012.3012.2012.1011.2912.19-12.2012.2310.3111.292023.01.1211.2911.2510.2612.0912.1311.1611.1012.1912.1512.2921893237706117523849055565627117111071015531183739888108611929792013898225331017823013348238916118864234757055055120961071019934199241009810861200109361395822533101972077436172190322482134640206876424627184577433319798353604817868702211175197289662123752880710454338813392755713830295946393866424527 248 147 14817063485063255096 15115163 19863 1982929989298106191191第三批成交第四批成交第三批楼面价楼面价出让金第三批推出楼面均价第四批推出楼面均价第三批拍地时间第四批拍地时间第四批推地时间第四批推出宗数第三批推出面积第四批推出面积第四批成交宗数第四批成交面积第三批溢价率第四批溢价率第三批流拍率第四批流拍率第四批出让金城市1818814781933918823155551840569841213520741957612375294601048433531164375651357229602023.02.07截至2022.12.31未公布供地计截至2022.12.31未公布供地计划重庆沈阳长春规模来看，青岛、苏州、无锡、济南第四批集中供地规模较第三批上升，其中，济南、苏州规模涨幅最为明显，分别上涨186%、145%。大多城市的供地规模较第三批出现降低，如南京下滑92%、武汉下滑88%、成都下滑82%、厦门下滑82%。从推出楼面均价来看，多个城市均价较上一轮有所上涨，青岛、合肥、苏州、上海、成都等城市的均价则出现了下跌。从成交的溢价率来看，多个城市第四轮土拍的溢价率出现上升，其中，厦门、北京、宁波、杭州第四轮供地的溢价率涨幅明显。福州、苏州、成都、长沙等多个地门槛的降低，部分地市流拍率相较第三轮拍地有所下降，但广州、深圳、成都的第四轮拍地的流拍率仍处于较高水平。本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告922022，房企拿地有哪些新变化？我们以2022年中指数据库中的百强房企(剔除城投平台)为样本，推演观察房企拿地的整体图景边际变化。从房企拿地金额来看，2022年主要房企拿地总金额为10180亿元，同比下滑66%，除北京、宁夏外，其余省市的房企拿地金额均同比2021年出现下滑。从土地市场情况来看，2022年全国土地出让金规模为54599亿元，同比2021年下滑24%，除上海、陕西和内蒙古外，其余省市土地出让金规模对比2021年出现不同程度下滑，2022Q4全国土地市场有所回暖，多数省份土地出让金规模相较2022Q3出现回升。图8：2018-2022年全国各省房企拿地及土地出让情况(亿元，%)百强房企拿地金百强房企拿地金额20182019202020212022上海北京福建广东浙江江苏山东河南安徽湖北江西湖南四川重庆陕西新疆广西天津云南吉林青海宁夏山西辽宁甘肃贵州河北9299130920-100%95106155630-100%11141157194617282103-11%1786144120522641139929%1159129018461628554-66%30123603498738961497-62%55605249599361171881-69%3090454456584884741-85%132113281284721138-81%61084176172070-90%9081049782837339-59%10051323175896455-94%37543771331143-86%429494660574212-63%7701007953898522-42%1088801643996134-87%380504649457241-47%10387105544-92%37147435818624-87%51493151681666-92%4835737204331-26%1292222322000-100%417781670-100%273557821147%2583863271013-97%49767796948827-94%1816489481-97%22032438932722-93%39063984834751-85%2022同比2021变动20%-24%-19%-38%-27%-21%-27%-31%-8%-31%-12%-23%-1%-55%5%-41%-17%-65%-10%-76%-55%-4%-30%-55%-55%-37%-8%-67%8%20202711195729218000983510714615732532789293230802818380118931442665145310021379103542231109126856416882659439408202127412345258869989823117215859281627362969203328243366181914434438101129434792360573010204001669183299248202163%13%63%56%62%42%26%31%32%20%27%55%32%23%72%25%49%8%48%20%46%26%202072%05%63%62%61%53%21%23%28%60%23%23%25%34%45%25%51%52%22%57%46%30%76%23%32%30%38%201881%06%60%67%76%46%26%34%38%22%25%69%41%33%49%44%29%29%46%33%71%%20%39%22%202264%79%26%34%26%8%%4%%2%2%4%8%0%0%21%%2%%0%0%201982%85%59%67%59%55%24%26%35%44%21%20%30%52%53%35%69%39%37%64%37%43%63%40%21%25%34%28%20191417170121935411889782915605321529922979211824843323155094349713601350147760720959071070414150825832923832022328717762107434071299303425419312511203617922163333682515212636743993899061015114548010441688652672018137316831936450273596729516232672674264522041964305515689285871124105010914484159784696271111122142354252018-2022同比增速2018-2022同比增速百强房企拿地占比2022同比2021变动黑龙江内蒙古土地出让金省份百强房企拿地占比=百强房企拿地金额/当期土地出让金具体到各省层面来看，用历年房企拿地金额占当期土地出让金的比重来大致衡量各省份土地出让金对于房企拿地的依赖程度，对应重点观察： (1)上海、北京、福建、广东、浙江、江苏、山东：固收专题研究本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告10从历年房企拿地占比来看，山东、江苏等地对房企拿地依赖度较低，其他省市企拿地占比出现不同程度的下滑，山东、江苏房企拿地占比下滑至10%以下，而上海、北京仍保持较高水平。从房企拿地金额来看，各地房企拿地金额几乎全年下滑，其中江苏、山东2022年同比下滑较多，均超80%，但对应的土地出让金下滑相对不多，或与主要房企拿地依赖度较低有关。此外，除上海土地出让金2022年为正增长外，其余省市均出现了下滑。 (2)河南、安徽、湖北、江西：从历年房企拿地占比来看，江西、河南房企拿地依赖度相对较低，湖北的房企拿地占比近2年来出现显著下降，其它区域依赖度处于中低水平。从房企拿地金额来看，湖北、河南、江西2022年同比下滑幅度高于全国平均；对应土地出让情况来看，江西2022年房企拿地同比下滑86%，而土地出让下滑幅度仅12%，或与房企拿地依赖度较低有关，在房地产市场受到冲击时土地市场表现较稳定；湖北、河南房企拿地占比降幅较大的同时土地出让金降幅亦处于较高水平。安徽的房企依赖度处于较高水平，但土地出让金降幅显著低于房企拿地金额降幅，其中或有城投拿地支撑。 (3)湖南、四川、重庆、陕西、新疆：从房企拿地占比来看，新疆的房企拿地依赖度处于较低水平，而重庆处于偏高水平，其余区域基本处于中游水平。从房企拿地金额来看，重庆、新疆2022年前三季度的同比降幅超全国平均，对应土地出让情况来看，重庆土地出让金同比降幅为55%，而新疆土地出让金的同比降幅低于重庆，为41%，一定程度上体现了两地对于土地出让金对房企拿地依赖度的差异；此外，陕西在房企拿地进一步走低的情况下，2022年土地出让金反而同比增长5%，体现城投拿地力度较大。 (4)广西、天津、云南：从历年房企拿地占比来看，各地房企拿地依赖度均不算低，天津处于偏高水平。从房企拿地金额来看，广西、天津的降幅较大，2022年同比分别下降87%、92%，但广西的土地市场受到的影响相对较小，表现较为稳定，22年土地出让金同比仅下滑17%，而天津则下滑65%，可见土地市场对房企拿地的依赖度较高。 (5)其他尾部区域：2022主要房企未在吉林、黑龙江、内蒙古、青海拿地，其余大多区域房企拿地呈大幅下滑，而宁夏则出现了正增长，或与此前年份房企拿地金额较少有关；对应观察土地出让情况，其中宁夏、河北土地出让金下滑较少，其房企拿地依固收专题研究本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告11赖度也相对较低。黑龙江、吉林因未有房企拿地，其土地市场受到的影响也较大，土地出让金同比降幅分别达76%、67%。进一步，我们关注各梯队中房企拿地下滑较多的省份，聚焦省内房企拿地的布局情况，在2022年发生了怎样的变化？ (1)第一梯队：浙江、江苏、广东、山东房企拿地布局有何变化？在浙江省布局拿地的重点房企有滨江集团、绿城中国、万科、龙湖集团、融信中国等企业，杭州、宁波、温州为拿地的主要城市。2022年，除滨江集团外，其余重点房企在浙江省拿地金额出现了不同程度的下滑，但绿城中国、滨江集团在杭州的拿地金额同比2021年涨幅较大。对应各市的土地出让情况，台州、舟山、湖州在房企拿地减少较多的情况下，土地出让金降幅相对较少，舟山2022年出现了2%的正增长。图9：浙江省2022年主要房企布局情况(亿元)滨江集团20212022绿城中国20212022万科20212022龙湖集团20212022保利发展20212022招商蛇口20212022华润置地20212022融创中国20212022融信中国20212022德信中国20212022百强房企拿地金额土地出让金2021202220212022杭州宁波温州金华绍兴嘉兴台州湖州衢州舟山丽水412556228117279162121235118581411046461092683283325330220707016651212282723471178381717132236351515742325568317722381717284655173199275215521522069682913135831405831232031273699272237855825404306247197105483935312220043605091116508410136213188327644434765084761886419992352754011997295405402786323636171710总计5655835823353647320120273621635632914424502860176236293193298237129在江苏省布局拿地的重点房企有招商蛇口、华润置地、保利发展等，南京、苏州为拿地的主要城市。国金茂、新城发展未参与拿地。而保利发展2022年在南京的拿地金额未出现下滑，基本与上一年持平。对应土地出让情况，无锡、徐州在房企拿地金额大幅下降的同时，土地出让金降幅较低，而连云港、淮安的土地出让金则出现了正增长，其中或有城投拿地的支本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告1272222037222203图10：江苏省2022年主要房企布局情况(亿元)招商蛇口20212022碧桂园20212022万科20212022中国金茂20212022华润置地20212022新城发展20212022保利发展20212022龙湖集团20212022建发房产20212022中国海外发展20212022百强房企拿地金额土地出让金2021202220212022南京苏州无锡南通盐城徐州常州淮安宿迁扬州泰州连云港镇江1184184458275757126127363633332244621115454484122199171724942435774440994433332214141077878393912125519956265626292036365203662211031444291507395444764213013210113741159196214971114362215318166614445732442646422211232336575730991122366934866936432432012021013548789146772251265156113675936230001800342318595448205370403297524441307256总计42754339026228151452116317801947817149158581541451451001117219303在广东省布局拿地的重点房企有越秀地产、保利发展、华润置地等，广州、深圳、佛山为拿地的主要城市。2022年，重点房企主要在广东省7个城市参与拿地，除华润置地拿地金额同比2021年实现正增长外，其余重点房企拿地金额均出现不同程度减少，其中招商蛇口、保利发展拿地降幅较小，2022年招商蛇口主要在深圳布局拿地，保利发展则主要在广州和佛山布局拿地。从各城市土地出让金的情况来看，深圳主要房企拿地金额同比2021年跌幅最小，为19%，因招商蛇口、万科、华润置地等房企2022年拿地较多，土地出让金的跌幅也相对较小，为20%。其余各市的土地出让延续低迷，阳江、珠海等城市房企拿地降低幅度较大，但土地出让所受影响较小，珠海土地出让金同比2021年出现14%增长。 图11：广东省2022年主要房企布局情况(亿元)招商蛇口20212022越秀地产20212022保利发展20212022万科20212022华润置地20212022碧桂园20212022中国海外发展20212022华侨城20212022金地集团20212022保利置业20212022百强房企拿地金额土地出让金2021202220212022广州深圳佛山东莞中山珠海汕头江门惠州肇庆湛江清远汕尾茂名河源梅州韶关云浮阳江773318180441223188997177148114 71 755747213910108867121225117109771764411211278967272244820595920337715151669673252015622297487214 875 75550824013180635841322114141076447121942397611500000000001011029348824104206565563974131329551119152388221476346459933016163212122072411411862891421107649815753542337682754713218278423619591117261032总计1161053582434403262721171953551780404276022119010014453069474309在山东省布局拿地的重点房企有万科、保利置业、华润置地等，济南、青岛为拿地的主要城市。本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告130505主流房企在山东拿地的规模不大，2022年，房企在山东拿地金额进一步下降，主要房企仅在济南、青岛等城市参与拿地。但山东省内各城市土地市场对于房企拿地的依赖度整体不算高，因此2022年在房企拿地金额骤减的情况下，土地市场整体受到的冲击相对较小，泰安、枣庄、东营2022年土地出让金同比上一年出现了正增长。而济南、滨州、威海房企拿地的依赖度则相对偏高，因此土地出让金的下滑幅度也较大。图12：山东省2022年主要房企布局情况(亿元)万科20212022保利置业20212022碧桂园20212022融创中国20212022中国金茂20212022绿地控股20212022华润置地20212022绿城中国20212022龙湖集团20212022金地集团20212022百强房企拿地金额土地出让金2021202220212022济南青岛烟台济宁德州泰安潍坊滨州临沂淄博东营枣庄威海503030305533214444333401919141144226119551014141982201091414288789184208560000000000007886092223666633223636422925554039232819191712107442544012821171752133061721541255995223094072258127035313585186总计8933030420480364420343541030023071813351763654 (2)第二梯队：湖北、河南、江西房企拿地布局有何变化？在湖北省布局拿地的重点房企有南山控股、瑞安房地产、招商蛇口等，房企拿地多分布于武汉市。2022年，武汉市的房企拿地金额下滑明显，主要房企拿地集中在武汉。除鄂州、黄冈外，湖北省内各城市房企拿地依赖度整体不高，宜昌、荆门、孝感在房企拿地出现大幅下滑的情况下，土地出让金反而出现了不同程度的正增长。 图13：湖北省2022年主要房企布局情况(亿元)保利发展20212022龙湖集团20212022招商蛇口20212022南山控股20212022瑞安房地产20212022中建三局20212022香港置地20212022万科20212022新希望地产20212022碧桂园20212022百强房企拿地金额土地出让金2021202220212022武汉黄石省直辖县襄阳孝感鄂州黄冈荆州宜昌荆门264450505858885116544720555561615252882101043331144291189093425-1313753320-0000000168--8862989116444163--11549627717648总计26450058085016504720550610520310121729126061625在河南省布局拿地的重点房企有建业地产、碧桂园、华润置地、保利发展等，拿地高度集中于郑州市。2022年，房企在郑州拿地的金额大幅减少，在其余城市几乎未有房企参与拿本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告14地。对应地，郑州土地出让也出现大幅下降，但降幅低于房企拿地。驻马店市房企拿地金额下降较少，2022年土地出让金则出现了同比7%的增长。漯河、新乡的房企拿地金额虽降幅较大，但土地出让金却出现了正增长。其余各市土地出让金也出现不同程度下滑，其中洛阳、周口下滑幅度较大。图14：河南省2022年主要房企布局情况(亿元)建业地产20212022碧桂园20212022华润置地20212022建杭置业20212022万科20212022中国海外发展20212022中国金茂20212022保利发展20212022中交地产20212022龙湖集团20212022百强房企拿地金额土地出让金2021202220212022郑州洛阳商丘漯河信阳安阳周口焦作驻马店新乡许昌濮阳平顶山南阳鹤壁121011440422411545225108222288868683939434343232552358220669 483570800000500000010265131761754810310714159148111107103901493113310655826581291591147772581332567371168129121212445552221817151712611108664总计1081310848806803943403206035200697177025751700在江西省布局拿地的重点房企有东投地产、中国金茂、万科、旭辉集团等，南昌、上饶为主要拿地城市。房企在江西省拿地体量不大，2022年，房企在各城市拿地金额大幅下滑，重点房企在南昌、上饶、赣州等城市参与拿地，主要集中在南昌。各城市土地市场对房企拿地的依赖度不高，在房企拿地金额降幅较大的情况下，各市的土地出让情况下滑幅度不算大，南昌土地出让金则出现了18%的增长。 图15：江西省2022年主要房企布局情况(亿元)东投地产20212022中国金茂20212022万科20212022旭辉集团20212022绿地控股20212022碧桂园20212022保利发展20212022建发房产20212022中梁控股20212022中国海外发展20212022百强房企拿地金额土地出让金2021202220212022南昌上饶九江宜春赣州抚州景德镇新余吉安22822222176644254431818822998131333513131203280225265585846315280323236616119422224163202522007030202171962822112381721721199206641043095总计8032802202107618018101701605133114318741616 (3)第三、四梯队：湖南、广西的房企拿地布局有何变化？湖南、广西两省房企拿地及土地出让均高度集中于省会城市，且长沙、南宁两市的土地市场对房企拿地依赖度均处于偏高水平，土地出让金同比分别下滑59%、出让金同比下滑幅度达84%，而湖南永州、广西梧州在房企拿地大幅下挫的情况下，土地出让金出现了正增长。本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告15图16：湖南省2022年主要房企布局情况(亿元)保利发展20212022万科20212022绿城中国20212022华润置地20212022绿地控股20212022越秀地产20212022招商蛇口20212022建发房产20212022龙湖集团20212022中国海外发展20212022百强房企拿地金额土地出让金2021202220212022长沙湘潭娄底益阳岳阳永州郴州常德59591313136969105959373758227513131033451599606012123251310115984723239722220000001331018826810610117610116471821529894总计7213691059037583201310345240600123258221221321537 图17：广西省2022年主要房企布局情况(亿元)万科20212022融创中国20212022绿地控股20212022金科股份20212022中交地产20212022东投地产20212022碧桂园20212022华润置地20212022建发房产20212022金地集团20212022百强房企拿地金额土地出让金2021202220212022南宁柳州玉林桂林梧州河池崇左来宾444224519195224131333771111111133111144 155 15518731100164400000232153157155324422215341314127182021总计44029024024013011021031104018624602466从整体情况来看，2021年全国范围内国有企业拿地占比为49%，而2022年，全国国有企业拿地占比达到了73%，国有企业拿地的金额在一年里出现了大再看各省参与拿地的房企属性，其中国有企业的占比情况： (1)2021年，云南、福建、吉林、上海、北京等省份国企拿地较多； (2)2022年，绝大多数区域国企拿地占比大幅上升。当前民企信用风险仍国企拿地占比随之上升。而吉林、云南、甘肃、黑龙江、青海、内蒙古等区域的国企占比下降，其中吉林、云南两地的降幅超60%，或与上述区域本身房企拿地金额基数小且2021年国企拿地占比本身较高有关。本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告16图18：2021年拿地房企属性-按拿地金额(%)100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%北京福建广东江苏山东上海浙江安徽河南湖北江西湖南陕西四川新疆重庆广西天津云南北京福建广东江苏山东上海浙江安徽河南湖北江西湖南陕西四川新疆重庆广西天津云南甘肃贵州河北黑龙江吉林辽宁内蒙古宁夏青海山西注：以百强拿地房企为样本图19：2021年拿地房企属性-按拿地金额(%)100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%北京福建广东江苏山东上海浙江安徽河南湖北江西湖南陕西四川新疆重庆广西天津云南甘肃贵北京福建广东江苏山东上海浙江安徽河南湖北江西湖南陕西四川新疆重庆广西天津云南甘肃贵州河北黑龙江吉林辽宁内蒙古宁夏青海山西注：以百强拿地房企为样本2.22022，商品房销售及去化情况如何？全国层面来看，受多重因素影响冲击，2022年商品房销售大幅下滑，商品房销售额同比2021年下降27%。从30个大中城市商品房成交数据来看，进入2022年下半年以来，商品房成交面积在经历了6月份的上涨后出现回落，但从单月来看，同比2021年的降幅较图20：2020年至今全国商品房销售额(亿元)0000000000040000020-02020-04020-06020-08020-10020-02020-04020-06020-08020-10020-12021-02021-04021-06021-08021-10021-12022-02022-04022-06022-08022-10022-12%40%%注：以百强拿地房企为样本图21：30大中城市商品房成交面积(万平方米)4500400000018-0118-0118-0418-0718-1019-0119-0419-0719-1020-0120-0420-0720-1021-0121-0421-0721-1022-0122-0422-0722-10注：以百强拿地房企为样本从商品房的库存来看，全国商品房库存2022年相比2021年有所增长，商品房待售面积同比增幅显著高于往年，目前处于近4年来的历史高位；从环比变动来看，进入下半年以来，商品房待售面积的降幅开始收窄，后转为正增长。从去化周期来看，自2021年下半年房地产政策收紧以来，商品房库存去化周本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告17015-03015-07015-11016-03016-07016-11017-03015-03015-07015-11016-03016-07016-11017-03017-07017-11018-03018-07018-11019-03019-07019-11020-03020-07020-11021-03021-07021-11022-03022-07022-11期逐渐拉长，在2022年二季度末增速有所放缓，但进入下半年以来开始加速拉图22：2015年以来全国商品房待售面积变化情况(%)商品房待售面积同比商品房待售面积环比%%图23：2015年以来全国商品房库存及去化情况(万平方米，月)000000000040000000000015-02015-06015-10016-02015-02015-06015-10016-02016-06016-10017-02017-06017-10018-02018-06018-10019-02019-06019-10020-02020-06020-10021-02021-06021-10022-02022-06022-10注：每年一月数据由于国家统计局不公布而缺失品房待售面积/过去12月商品房销售面积月均值进一步从省层面来看，不少省份商品房销售在2022年出现了下滑，如：江苏、浙江、安徽、重庆、广西、天津、云南等区域商品房销售额下滑较为明显，同比降幅在30%-40%及以上；上海的商品房销售情况在7-8月出现了明显的改善，2022年全年来看，商品房销售额出现了正增长，销售面积下滑幅度也较小。本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告18图24：全国各省2022年商品房销售情况(亿元，万平方米)商品房销售面积商品房销售面积20212-11月38431550438378702398288商品房销售额201820192020年202120222-11月2-11月2-11月2-11月2-11月415946755401590662661842286229993841341257926040666373595819158621721718956198121407612384125551519117809115731256514341168451903113152879089809523108528886653874427647752460166069600864137432507864856750490261004663360839854411509443124569468649455163383075478375894895627182464645224376489628832861343337673752290277388597012