年芜湖市某项目策划方案

第一章、芜湖总体市场分析一、芜湖历史沿革芜湖，位于长江三角洲西北部、安徽省东南部，居华东中心位置，紧邻长江东岸。芜湖市辖芜湖、繁昌、南陵三县和新芜、镜湖、马塘、鸠江四区。全市总面积3317平方公里，市区230平方公里；总人口220.26万人，市区65.88万人，流动人口10万人左右。芜湖历史悠久，历朝历代均为商贾云集的商业重镇，尤以明清为最。明朝永乐年间，就有“十里长街”，以浆染、铁工、粮米、杂货聚散而闻名；清朝被辟为对外通商口岸，成为全国四大米市之一；民国前期被誉为“皖中之坚”、“长江巨埠”的美称。芜湖位于长江三角洲西北部、安徽省东南部，居华东中心位置，紧邻长江东岸。芜湖市辖芜湖、繁昌、南陵三县和新芜、镜湖、马塘、鸠江四区。全市总面积3317平方公里，市区230平方公里；总人口220.26万人，市区65.88万人，流动人口10万人左右。二、芜湖总体经济介绍近年来，通过大力实施外向带动战略，加速调整产业结构，芜湖经济得到了快速健康发展。2001年全市实现国内生产总值218.77亿元，比上年增长9.1%；财政收入29.54亿元，增长12.4%；城镇居民可支配收入6025元，增长5.4%；农民人均纯收入2751元，增长3.5%。芜湖市场潜力巨大，业已形成三大支柱产业－－新型建材、汽车零部件、电子通信制造业。商贸、旅游业方兴未艾。同时芜湖又是皖南通信中心。芜湖是长江沿岸位于武汉、南京之间开放度最高的中等城市之一，是长江安徽省沿线和皖南区域经济贸易中心。芜湖人才资源丰富，劳工、技工、中级技术人员充裕，有高等院校8所，拥有一定数量的高级管理人员。芜湖是华东地区重要的水陆交通枢纽：从铁路来看，是华东第二通道的咽喉，可直达15个大中城市；从公路看，205国道和318国道穿境而过，长江公铁两用大桥是中国21世纪初的标志性建筑之一。芜湖第三产业依托古老商埠的传统优势，以建设区域性商贸中心为方向，相继发展了中山路步行街、凤凰美食一条街等一批精品商业街市，鸠兹广场、九华广场、吉和广场等城市亮点极大地增强了城市的观赏性和吸引力。新建、扩建了一批区域性专业市场，长江市场园区、皖江水产品批发市场、峨桥茶市等市场发展完备，辐射力、集聚力日益扩大，芜湖已成为辐射华东、影响全国的物流中心。芜湖是中国优秀旅游城市，境内旅游资源丰富，小九华等佛教旅游资源名闻中外。配合黄山、九华山、太平湖旅游开发，芜湖着力建设旅游快速通道，构建了完善的城市旅游基础设施，芜湖市已成为辐射皖南、皖中等世界级风景区的旅游目的地城市。三、芜湖房地产发展概况从1997年开始，芜湖市房地产随着全国住宅消费的升温，逐渐体现出温和放量的过程，总体市场稳步发展。2001年开工量虽然比上年开工量放大100%多，而考虑到1999、2000两年该市压缩开发规模，控制开发，同时市场经济表现良好，消费能力旺盛，因此可以认为市场在未来2-3年应该继续稳步发展，而楼盘的区位或品质竞争会逐渐激烈。从市场成交价格走势来看，近5年来价格基本呈温和上扬的过程，但是通过图表我们发现自2000年竣工量和开工量有所放大后，市场平均价格受到平抑，预计短期（2年内）价格的继续上扬还有待其他优惠利好政策的出台和区域经济的持续向好。附：历年芜湖市房地产统计数据单位：万平方米亿元序号指标名称1997年1998年1999年2000年2001年1房地产开发完成投投资5.806.897.919.6912.39其中：住宅4.214.425.775.727.902房屋施工面积124.45144.95156.50160.15227.35其中：住宅92.61108.95125.05121.02195.383房屋新开工面积54.5560.6673.7168.45157.60其中：住宅44.1149.2064.4848.82136.754实际销售房屋面积积44.2056.0054.2169.7759.74其中：住宅35.8448.1746.9062.8251.74其中：个人购买住住宅21.9430.9336.8559.145房屋销售额4.466.156.157.77其中：住宅3.094.584.586.086房屋竣工面积70.4173.4267.1481.5078.08其中：住宅54.9358.5954.7269.3464.537空置房屋面积15.6721.0224.0010.0616.00其中：住宅9.3312.3515.034.325.168购置土地面积18.8325.1448.8328.319预售房屋面积16.6714.7716.6925.4310预售住宅面积13.7912.2314.5121.3821.69总结：目前芜湖市的房地产发展基本存在以下特点：1、地域价值、产品素质决定产品价值地域的位置在房地产商品的价值中占绝对因素，这一点在我国中小城市中尤其突出。而产品的价值决定了商品价值的未来增值率，同一地段的质优住宅楼盘可以比一般项目高10—15%2、主力消费仍为自用型，投资型客户有所增加为解决基本居住及改善居住条件的购房行为占绝大多数，可以肯定的是在未来几年内芜湖住宅房地产市场的主力消费仍为自用型；而随着芜湖市作为省内重点旅游、商贸城市的进一步开发、开放，投资型客户会逐渐增加，其中商铺市场的投资比例会迅速发展。3、目前房地产市场特性需求市场潜力较大；消费者开始追求优质楼盘；消费者对住宅户型的需求仍以经济实用型为主，大户型市场的发展短期内有限；市场在上一年均价急速推高后将出现盘整蓄势的过程；楼盘策划开始有外来营销公司、广告公司介入，销售竞争手段开始提高。第二章、区域市场研究分析一、区域市场概况目前芜湖市在城市布局上分为三大块：解放路以北为工业区，包括经济开发区、长江大桥经济园区和城北工业区；解放路至青弋江为城中区，是全市的商贸旅游区；青弋江以南为城南区，是主要生活居住区和文体、会展、行政中心。二、区域市场发展规划本案项目地块属于马塘区，归于城南片，按照建设外向型、现代化城市新区的要求，总体上由大学园、体育公园、市政公园、文化公园和居住花园形成框架，充分发挥生态自然优势，体现“以人为本”的规划观念，对水系保护、园林绿化、城南片老城区改造、经济园区、滩头利用、道路交通等强调高起点、大手笔的规划，并与城市总体规划相衔接。目前市政府办公楼和奥体中心已经开始动工，预计两年内将投入运行；而最近拍卖的几块开发用地预计将在今后两三年内形成将近50万平方米的开发量，随着这些楼盘的建成和现有南瑞新城等楼盘的的入住，该区域将形成一个可以容纳20万人口、芜湖市最具规模的新型高尚居住区。三、竞争项目比较分析从以上图表可以，市区楼盘价格范围为1700—2300元/平方米。主力户型在100平方米左右的楼盘销售率比较高，而主力户型大于120平方米以后销售率普遍下降，再次证明芜湖市场住宅经济型占主导地位的现状。第三章项目SWOT分析一、项目优势分析（S）A、地处南部新城，该区位规划前景优越；B、投资三方资源整合，实力强大。其中亚东客户网络中有大量可以挖掘的资源；C、项目实行规模经营，是目前城南最具规模性的综合性项目；D、市政府即将搬迁至城南；而芜湖奥体中心、市政公园建设在即，周边各项市政配套、道路建设列入规划，前景潜力大。二、项目劣势分析（W）A、目前该区位未被市区购房者完全接受，形象上还需整体宣传配合；B、目前市府规划的公建配套在资金上还有缺口，实际落成时间可能会和计划有出入；C、未来两年内全市开发竣工量将会大于市场消化量，购房者将有更多的选择；D、作为商业项目，区位上和邻近的市中心商业街相比存在很大的劣势，对投资或经营者的吸引力有限；E、周边配套，如花津路步行桥的建设开通等直接制约商业街的人气营造，而这个重要因素的控制权不属于发展商；F、项目周期长，周边竞争风险较大。三、项目的市场威胁（T）A、今后几年区域内住宅将集中上市，主要威胁来自区域内部；B、区域内高端产品有浙江开发商投资的1#、2#地块做代表，低端产品有现在开发的南瑞新城做代表，并且开发量都很大。本案项目只能作为一个中档的新型小区面市，价格走势会受到前两者制约；C、周边配套如果一旦因资金或规划问题发生调整，本案的销售会受极大影响。四、项目的市场机会点（O）A、项目引进外资仓储式大卖场，对人气的迅速营造有非常积极作用；B、花津路步行桥的建设开通将对本案起到积极促进作用；C、区域内其他项目的开发同样对本案的板块概念炒作有积极意义；D、发展商高度重视，以先进的规划理念，打造产品内在品质，并且以品牌营销的战略观点贯穿开发始终。五、总结：该项目从区位上属于发展潜力较大，但在短期内存在市场接受的时间问题；花津路的开通对整条商业街的兴旺与否起至关重要的作用；商业街的商业营造必须做出差异化和特色，从而增加项目潜在利润机会；第四章定位分析一、目标客户分析本案目标客户群（住宅）构成大致如下：芜湖市各企事业单位职工、部分动拆迁回购客户开发区的外资、合资企业中、高层管理人员或技术型人才、白领就近区域二次置业换房的潜在客户外地在芜湖经营或投资的住宅消费以区域客户为主，主要包括城南、城中的现有潜在购房者，同时又兼顾商业街投资或经营客户对住宅再投资置业，预计投资和自用比例分别为：10%、90%。本案目标客户群（商铺）构成大致如下：芜湖市个体私营业主或经商者（如步行街的投资业主、沿河路市场经营户）外地在芜湖经营或投资的品牌企业对芜湖市场的战略投资商铺消费应面向全省，乃至周边省市的其他投资、经营客户，预计投资和自用比例为各50%左右。二、客户心理分析根据市调分析购买住宅的潜在客户以二次购房者比例居多，一般置业心理谨慎，在当地具有一定经济实力，主要动机是提高居住品质，体验全新生活方式。他们共同点是关心居住品质、楼盘价格以及配套设施的完善性，同时还在一定程度上希望得到社会对其品味与地位的认可。根据市调分析购买商铺的潜在客户以投资、自用各占半壁江山，他们具有很强的经济实力和意识，最关心市场能否发展兴旺，赢利概率有多高。他们的共同点是关心市场的定位、政府的支持力度、区域今后的发展潜力，如果是自行经营客户还会关心业内其他竞争者的介入情况。三、项目定位根据前期**策划对芜湖市场的充分调研、分析，结合目前的实际情况和有关专家的建议，我们明确本案的市场地位是市中心商业街的延伸和补充，并强调功能上的差异性和互补性。将本案建设成城南极具影响力的商业名街，做出项目的独特个性。**建议，本案的定位为：“立足芜湖，辐射周边的新型现代化商业街”所谓的“新型现代化”，是指包括项目内包括居住、酒店、餐饮、休闲娱乐、精品购物、金融、日常生活配套、仓储式购物等等各种行业、业态的综合体，其发展标志着规模商业、现代商业的诞生；所谓“立足芜湖，辐射周边”是要将本案项目影响力和现代化品位充分张扬释放，将其品位不断提升，并作为芜湖市乃至全国新区建设中商业物业建设和住宅社区建设成功嫁接之复合型地产的代表。四、芜湖城南商业街品牌传播策略分析关于取名字案名作为城南商业街这样的综合性项目，取一个什么样的名字，主要依赖这样的几个因素作为衡量标准：响亮---------------------高音节有气势-------------------容易和城区旧的商业街形成竞争对垒意头好-------------------经商之人对此极为敏感朗朗上口-----------------容易发音声线好平民化色彩---------------老百姓的定位要求大俗大雅起码三个字以上-----------有节奏感韵律丰富我们主张建议的名字有四个：新时代商业街新大鑫商业街新天地商业街十里长街新时代商业街“我们走进新时代----改革开放富起来---”，这首歌每个人耳熟能详。从项目属性来看，城南商业街是一个综合性商业项目，融商铺、住宅、饮食、休闲娱乐为一体的商业航空母舰，这个名字有着明显的公众吸引力，就像一个“大众情人”，人见人爱。新大鑫商业街新大鑫商业街，我们仍然建议“新”字，新的商业模式，新的投资机会，一座正在起航的商业航空母舰。值得一提的是这个名字和开发商大股东有着密切的联系，这个项目的名字用大鑫对大鑫房地产开发公司未来的品牌价值影响可想而知，大鑫公司这么多年的良好信誉可以帮助到项目的商业推广，大鑫商业街的成功和成熟对于开发商而言也是一个里程碑，所以我们建议取名“新大鑫”。新天地商业街这个名字旨在突出它的崭新面貌，也很容易上口。十里长街十里长街很容易让人联想到天街一样的繁华，十里是一个数字概念，长街更加体现了项目的规模气势。加之芜湖历史上就有十里长街的说法，人们对它应该十熟悉的。各区位产品名称：建材装饰段---------------------美居中心大卖场段-----------------------时代广场饮食休闲段---------------------假日时光入口段---------------------------现代城关于广告传播的品牌核心价值分析我们主张以“新时代商业街”作为原城南商业街的案名。推广的主题语“走进新时代、一起来发财”。前期先推住宅项目“现代城”，着重标榜它生活的快捷方便。周围完善的生活配套有医院、银行，大卖场超市快餐店等商业设施应有尽有，坐拥商业中心的繁华与便利，现在拥有升值就在眼前。从新时代商业街的商铺客户类型来分析，全部是商人，商人要求生意红火，人气要旺。推广的主题语“走进新时代、一起来发财”确巧满足了商人的胃口。一般看来，这样的传播用语比较俗气，但是接近大众，生意人把“恭喜发财”常挂在嘴边，没有人会拒绝这样的祝福。从生意人的特征来分析，新时代商业街以及推广的主题语“走进新时代、一起来发财”是一个比较不错的品牌主张，而且它也具备可延续的要求。在接下来的广告传播中，现在可以考虑的几个支持点：“城南商圈将成为芜湖商业的炮口”概念炒作大造声势强调大势所趋，不可逆转。不断向市场灌输市政府搬迁的事实、大学高校城的搬迁，原城南的居住人群，紧邻市中心的便利。它将成为芜湖的第二个商业中心，超前的规划、整体的配套将为商家的经营带来旧的商业中心无法比拟的商业氛围。“在家乐福旁边开店，生意当然火爆爆！”强调品牌店的加入能够促进购买者的信心，展望到自己购买商铺的旺盛人气是绝对强势的诱惑。“今天你坐着等待，明天你望铺兴叹！”因为项目刚刚启动升值无限，现在是入市新时代商业街是的绝佳时期。关于广告传播的阶段划分建议我们建议把前期的广告操作分为三个阶段进行：炒作阶段、升温阶段、保温阶段炒作阶段10月1日------11月1日报纸广告升温阶段11月1日------12月31日部分活动、现场包装、报纸广告保温阶段1月1日正式开盘开始相关的卖点不断呈现考虑部分的电视广告和户外广告我们预期十月份开始预热，炒作二个月时间，到十二月开始进行内部认购，元旦可以正式开盘。十月份以软性炒作为主。不断用大幅新闻稿大做煽风点火工作，宣传城南商圈的形成势不可挡，新时代商业街将成为芜湖商业的航空母舰。同时为乐配合价格方面的摸底，做一定量的单张派发到现有旧的商业街业主手上，争取他们的意见，并起到一定的传播作用。十一月有硬性的报纸广告出现，展示城南商业街的规划效果图和部分延续性的报纸广告创意，和前面的炒作来个呼应，进一步引发市场的关注。同时，案场的接待中心和工地包装到位。和温州等地方的个体协会进行沟通，争取把招商现场移植到当地并拿回材料到芜湖进行大肆炒作。关于传播手段建议前期的商业推广，主要以软文炒作和活动操作为主。电视广告将在商业街模型出来后制作五分钟的电视广告杂志，一方面可以考虑在接待中心循环播放。另一方面将选择在黄金时间的热点电视剧插播。工地和接待中心的现场包装将突现商业街将来的繁华和商业类别的特征商业活动的策划能够抓住部分准买家的注意力，及时促成买卖成交。宣传画册的印刷将以单张为主，不同类别的客户发不同的资料，避免浪费。外地招商是一个不容忽视的问题，联合当地的媒体和个体协会进行。主要是浙江江苏的一些重点城市，还有以芜湖为中心的沿线中等城市。关于创意方向的策略提议创意力求遵循品牌核心价值里面确定的“生意人不求品位档次、但求通俗易懂！”大原则，比如：“在欧尚旁边开店，生意当然火爆爆！”画面要求设计红红火火，标题文字大而清晰。文字为主的新闻炒作一定要有力度，比如，“城南商圈将成为芜湖商业的炮口！”电视广告的内容将以阐述新时代商业街的商业功能和投资升值的角度进行创意。关于媒体选择建议议报纸以当地大报报《芜湖日报报》《芜湖晚晚报》为主，并并全部做整版版和半版广告告电视建议做五分分钟的电视广广告杂志在当当地电视台黄黄金时间电视视剧插播户外在市中心、旧旧的商业街大大市场或商业业城附近取大大的户外广告告牌，新时代代商业街文字字设计得很大大很醒目第五章打造项目品品牌除了准确的策划定定位和强有力力的销售执行行外，当前国国内房地产项项目竞争的最最高级别无疑疑就是——品牌竞争争。因为一旦旦确立项目的的品牌优势，可可以大大提高高项目的竞争争力和产品附附加值，打开开项目的利润润空间；同时时还为开发企企业本身的品品牌经营打下下扎实的基础础。本案项目的品牌建建设可以从以以下几个方面面进行：一、内在品质住宅：从立面、户户型（面宽、错错层、跃层平平台等）、面面积控制、电电梯、均好性、景观、采采光、物业管管理安保等各各个方面打造造符合其定位位的建筑特性性；商铺：从立面、层层高、框架结结构、面积控控制、功能定定位互补、交交通组织、配配套等各个方方面进行规划划设计，强调调舒适、便捷捷、实用，充充分考虑客户户的需求，要要真正“以人为本”。二、媒体造势利用新闻预热和事事件营销，在在开盘前造势势；利用软新闻炒作，报报纸广告，电电视以及各种种销售媒介在在销售中反复复加强力度，使使项目的影响响力在短时期期内扩大；利用楼盘中后期商商业带动区域域经济的效应应，提高项目目增值利润。三、品牌营造的主主要手段引进国际、国内知知名品牌，殊殊如欧尚、肯肯德基、麦当当劳等类似品品牌。利用城南地区超前前的规划和政政府的支持度度大打“政府牌”，提高项目目的知名度。利用投资三方已有有的开发成功功业绩，树立立项目的公信信力。围绕准确的定位，形形成楼盘个性性特点，加强强楼盘差异化化优势。四、培育市场商业街项目不同于于住宅或办公公项目的重要要一点在于，商商业街项目已已经不仅仅是是纯粹的开发发行为，而是是从一个培育育市场、做旺旺市场的角度度来规划、设设计、销售、引引进，这样才才能把商业街街项目的价值值充分的发挥挥出来，其衍衍生出来的附附加值往往是是惊人的。比比如沿海一些些先进城市（如如上海），在在一些商业街街项目项目成成功开发后，其其一年的商业业街户外广告告收入就达上上千万。另外，从培育市场场商业气氛的的角度来讲，必必须前期引进进专业商业管管理公司参与与到商业街的的市场规划、管管理中来。第六章、项目产品建建议一、项目分类建议议由于本案是是以商业街为为主体的项目目，因此在分分类规划上要要充分考虑内内部功能的互互补和利用。建建议在区域内内规划仓储式式大卖场，吸吸引人气；建建议规划精品品购物步行街街、美食广场场、产权式酒酒店（或SOHO商住楼）；；建议在规划划沿街散铺时时要考虑到“吃、穿、用用、玩”、银行、生生活配套等各各种配套，同同时要兼顾文文化、体育、娱娱乐等各方面面的潜在需求求，借鉴国外外“shoppping-mmall”的形式。二、项目比例建议议本案项目分为住宅宅、商业两大大块。在规划划设计住宅上上，**策划建议议应以多层为为主，小高层层为辅，多层层、小高层应应该各占80%、20%左右。小高高层必须要设设计板式，区区位安排在景景观较好的位位置，注意户户型的均好性性。三、项目方案设计计建议满足芜湖市建筑设设计规划的基基本要求；首层街道两侧在进进深允许的情情况下，尽可可能多做绿化化或植树；部部分地方，如如美食广场、酒酒店等前可以以做景观、休休闲椅和喷水水池等；商业街内部应该引引入一些特色色水景；商铺或多层住宅顶顶部，或多余余地块可以考考虑设置网球球场等其他休休闲设施，同同时整体考虑虑酒店、住宅宅和休闲之间间的搭配；鉴于贯穿商业街的的马路非步行行街，为了积积聚人流，建建议在部分街街道两侧建筑筑物上做骑楼楼式的架空步步行连廊；建议本案商业街在在交通组织上上以限时步行行街的方案为为主；商业街的停车位应应主要安排在在大卖场或小小高层的地下下部分，其余余路面停车位位应该尽量安安排在支路上上，以免影响响商业街景观观；停车位数数量按商业街街惯例配置并并适当超前。四、项目立面风格格建议建议住宅立面采用用现代简约的的风格。建议议采用落地窗窗、飘窗等大大面积采光的的设计，注意意空调室外机机位置和立面面的整体统一一。色彩上要要求首先同商商业铺面的风风格协调融合合，其次再是是尽量表现现现代、美观的的优势。建议商铺立面采用用现代简约的的风格。建议议在设计上除除了要尽力表表现现代建筑筑的美感，要要注重立面表表现、色彩搭搭配上具有浓浓郁的商业气气氛。五、项目单体方案案建议（住宅宅）住宅单体设计上建建议层高做到到2.8—2.9米，配比建议议如下：多层户型设计要求求：户型面积要求（平方米米）比例一房一厅一卫50~6015%二房一厅一卫75~8540%三房一厅一卫100~11030%三房二厅二卫120~13015%小高层户型设计要要求：户型面积要求（平方米米）比例二房一厅一卫80~8540%三房二厅二卫130左右50%跃层150~16010%建议在部分户型上上考虑设计错错层，增加产产品差异性；；跃层单位必须设计计中庭挑空、设设计大露台，增增加产品竞争争力；户型内内部考虑适当当超前，可以以引入工作阳阳台、飘窗、落落地窗、玄关关等；邻街住宅建议设双双层玻璃；住宅进深不能太大大，务必控制制在10~11米，增加套型型竞争力。住宅设计必须保持持均好性，进进深控制在10-11米。户型方正正，注意套内内分区和动线线合理性；客客厅面宽做到到一房3.9米，二房以上上4.2米；卧室面宽宽做到3.3—3.6米；厨房面积积做到6平方米左右，由由于做框架结结构，建议做做开放式厨房房；卫生面积积控制在5—6平方米，建议议做干湿分离离，如部分户户型景观好建建议做适当飘飘窗；户型内内部适当考虑虑玄关、工作作阳台以及两两卫设计，考考虑设计部分分错层房型推推向市场；保保持户型采光光、通风情况况良好。六、项目单体方案案建议（商铺铺）要求商铺单体设计计是考虑错落落有致，有收收有放；商铺进深控制在112米以内，商铺铺面宽做到33.6~4..2米；商铺层高建议做部部分加高。如如某些商铺根根据今后规划划的经营行业业需求特点，对对底层或二层层的层高加高高至4米左右；商铺务必采用框架架形式，以保保证今后各种种客户的实际际需求；商铺单体设计时要要考虑预留统统一的门头、广广告灯箱位置置等等；商铺单套总面积控控制在80平方米左右，控控制总价；商铺门面设计应考考虑今后做大大面积玻璃橱橱窗；整体商商铺和住宅风风格、立面统统一协调，提提倡做现代建建筑风格；建议配置380VV供电接口，部部分商铺配置置餐饮需要的的上下水设施施、预留烟道道，在立面上上每户统一做做马灯，便于于日后可以改改做灯箱。整体商铺和住宅风风格、立面统统一协调。七、项目单体方案案建议（产权权酒店）根据目前全国大中中城市产权酒酒店式公寓热热销的情况，结结合芜湖作为为安徽重要商商贸、旅游城城市的实际，我我们认为在芜芜湖第一个开开发产权酒店店式公寓成功功的可能性极极大。设计要求如下：可以拿出50%的的小高层或高高层做产权酒酒店式公寓；；设计成板式高层公公寓，朝向上上可以任意，但但景观均好性性必须强调；；单套主力户型为115~30平方米，绝对对不能超过335平方米，控制制总价；单套户型内可以不不设专门的厨厨房，但必须须预留用电的的炊事配置；；单套户型可以考虑虑尽可能现代代，如采用落落地窗、飘窗窗设计；户型型力求规整；；酒店式公寓低楼层层区必须有22~3层拿出出设计成会所所和服务中心心，这一点极极为重要，在在设计时应了了解将来的具具体用途；设计酒店公寓可以以采用两种层层高模式：一一种是常规22.8~3米的层高设计计；另一种是是加高至4..3米以上，可以以今后让客户户加层做复式式的层高设计计。产权酒店式公寓的的目标客户是是年青人，他他们观念更新新很快，设计计时必须迎合合他们的心理理特征。另外外在今后销售售时必须做精精装修房销售售，同时配合合样板房。第七章销售计划销售策略及价格预预期销售价格实现和销销售周期要结结合起来通盘盘考虑，目前前建议销售的的思路为：分期开发，先做形形象，追求利利润最大化无论商铺或住宅，在在销售推广上上一定要分成成2—3期来销售，这这样可以每次次对前一期的的销售策略做做适当修正、调调整，使产品品不断迎合市市场，利润趋趋向最大化。销销售上主张住住宅先行，商商铺待形象基基本完成和市市场预热充分分后再行销售售。商业街东段先开工工，以九华路路入口组团物物业启动市场场，销售顺序序为：先住宅宅、再酒店式式公寓、最后后商铺。在东东段销售到一一定阶段后，根根据销售反馈馈对西段的单单体设计迅速速做出调整建建议，充分优优化西段单体体方案。住宅销售时机：施工开始后，先拿拿出部分住宅宅做认购，商商铺只做预约约登记不收定定金。同时尽尽快完成所售售组团的样板板房、销售中中心和部分景景观，如资金金允许，可在在上述条件具具备后再开始始正式销售签签约。住宅开开盘平均价格格建议定为1580元/平方米，如如在短时间内内一个月销售售可观，则价价格上扬30~50元/平方米；其其余阶段价格格依次类推，保保证整体住宅宅成交均价为为1680元/平方米以上上。商铺销售时机：商铺在开始认购前前必须做大量量的客户接待待统计，应本本着做旺市场场的观念，分分析客户的购购买需求（面面积、总价、层层高），租、购购比，经营项项目和购买动动机，从而制制定有利于利利润最大化、有有利于培育市市场繁荣的推推广策略。同时，前期商铺必必须积极吸引引一些品牌客客户入市，必必要时可以先先优惠出租，然然后再带租约约销售激活市市场的投资意意向。而小业业主购买客户户可以暂时将将铺位保留，待待积累到一定定数量后销售售。商铺正式开盘签约约时间为推出出楼盘认购率率达到80%以上。考虑虑到九华路附附近商铺接受受度较高，因因此建议价格格高开高走或或高开平走，商商铺开盘价格格建议为3500元/平方米，以以后根据销售售反馈做出相相应调整，保保证全案商铺铺均价在3500元/平方米以上上。同样在东东段商铺认购购或销售到一一定阶段后，必必须对西段商商铺的单体设设计做出调整整建议。附：分阶段价格控控制示意二、SP活动计划预热阶段：案名有奖社会征集集活动商业街开工政府领领导奠基、剪剪彩销售阶段：开盘销售一系列SSP活动大卖场开业典礼政府领导参观商业业街售楼中心心与马塘区政府联办办“开发城南、振振兴芜湖经济济”座谈会，邀邀请高校专家家、政府代表表、商家代表表、市民代表表参加冠名或或赞助慈善募募捐活动,或为下岗职职工安排就业业聘任业主中有影响响、有实力的的代表做商业业街形象代言言人；或以赠赠送或半赠送送的形式邀请请某位明星作作为楼盘形象象代言人。三、销售道具售楼卖场：建议售楼卖场应在在方案开始时时即选址、设设计、施工，争争取在开工、认认购开始时启启用。建议面面积在300—400平方米，外观观气派醒目，装装修力求简约约、高品位、具具有亲和力，使使客户通过售售楼卖场对项项目加强信心心，感觉发展展商的实力和和决心，增加加楼盘公信力力。样板房样板房可以选择样样品房或实品品房，**建议本案案应做实品房房。本案的开开发体量大、周周期长，因此此前期开盘销销售能否一炮炮而红，是关关系全案成功功与否的关键键一步。如果果可以在一期期销售正式开开始时，在紧紧邻售楼卖场场的后面先行行拿下一栋住住宅的开工证证，并在实际际建筑内装修修样板房，从从而和售楼卖卖场、组团绿绿化形成一个个样板组团，对对看房客户的的震撼力是极极大的；而在在期房销售是是做样板组团团本身在芜湖湖也是第一次次，无论从制制造新闻角度度还是销售角角度来说都是是非常有利的的。模型模型在房地产发达达地区一向是是期房销售的的法宝，它的的优势就是通通过最直观的的手法将期房房的未来展示示给客户，使使客户对项目目产生无限的的向往和亲近近。建议本案案可以做商业业街整体模型型、单体模型型，以及个别别住宅的分户户模型。四、销售执行提供专业策划、销销售精英组织销售，并负责责签约、客户户催款等协助发展商完成合合同监证、客客户按揭、交交房入伙等一一系列售后服服务提供销售各阶段执执行表单定期向发展商汇报报销售状况，结结合销售反馈馈，推荐SP活动或媒体体建议监督广告执行效果果、力度五、目前规划调整整建议小高层住宅注意控控制单套面积积，尽量采用用点式；多层住宅顶层可以以采用退台式式设计，但不不宜做跃层；；产权酒店公寓必须须做成小户型型，以控制总总价；广告预算计划项目预认购期（8/11-10/227）公开期（10/228-1/331）强销期（2/1-6/300）持续期（7/1-12/331）续销期（1/1-4/300）清盘期（5/1-8/311）POP广告围墙粉刷3000元/10000平方米米户外看板10000元指示牌1000元/400块固横幅20000元/330条20000元/330条20000元/330条道旗15000元/550根*3个月15000元/550根*3个月15000元/550根*3个月户外灯箱30000元/550个*3个月30000元/550个*3个月30000元/550个*3个月定户外广告9.5万元/年，以以步行街2000平方米为为例车身广告300000元//以400000元*辆/年计算媒充气拱门7000元（以110天开盘造造势）现场布置模型150000元//以30平方米计计展板10000元/88块LOGO墙2000元体灯箱6000元印刷品楼书20000元/220000份份价格表2000元/200000份DM宣传单20000元/330000份份手提袋10000元/110000份份小计（元）2340001600003700006500