惠州大型购物广场项目可行性报告

目录第一章总论……………………11.1项目概况………………11.2建设单位………………61.3可行性研究报告编制依据……………61.4可行性研究报告编制范围……………61.5结论及建议……………7第二章市场分析与营销战略…………………92.1市场分析………………92.2营销战略………………18第三章建设条件………………263.1自然条件………………263.2社会条件………………283.3宗地现状………………33第四章建设内容及规模………36第五章建设方案………………385.1总体规划布局…………385.2建筑方案………………405.3结构方案………………415.4给排水方案……………425.5电气方案………………445.6煤气供应方案…………46第六章环境保护与消防安全………………476.1环境保护………………476.2消防安全………………49第七章方案实施与项目进度安排…………507.1组织机构及其职能……507.2工程建设监理制………517.3项目招投标……………517.4工程建设及销售进度安排……………52第八章投资分析和利润测算………………598.1投资估算………………598.2各测算明细……………608.3项目财务分析…………63第九章风险分析………………689.1政策风险………………689.2金融风险………………689.3成本控制风险…………699.4后期市场环境风险……709.5资源整合风险…………70第十章结论及建议……………7210.1项目可行性分析的结论………………7210.2项目建议………………72第一章总论1.1项目概况1.1.1项目名称：xxx广场。1.1.2建设地点：广东省惠州市xxx经济技术开发区西区工业园内，北面临西二大道，地处xxx工业园西南片区住宅服务配套片区内。1.1.3用地性质：商住用地。1.1.4征用地面积：94803平方米。1.1.5计算指标面积：82083平方米。1.1.6建筑面积：287291.0平方米。1.1.7建筑容积率：≤3.5（暂按3.5测算）。1.1.8建筑覆盖率：≤22％1.1.9绿地率：≥35％1.1.10主要建设指标：1.1.10.1项目开发建设的总指标表：建设项目：xxx广场项目表1－1指标面积（m2）户型(m2)套数分三期开发建设总占地面积94802.9容积率3.5总建筑面积287291.00户型12400075320户户型27600080950户户型37920090880户户型448400110440户户型522250125178户商业中心33941销售面积283791经营配套35001.1.10.2一期（预计2013年10月31日前）开发建设面积指标：建设项目：xxx广场项目表1－2指标面积（m2）户型(m2)套数一期占地面积27428.577容积率3.5建筑面积96000户型1870075116户户型22720080340户户型32700090300户户型417600110160户户型5750012560户商业中心4500销售面积92500经营配套3500小计96000976户1.1.10.3二期（预计2014年12月31日前）开发建设面积指标：建设项目：xxx广场项目表1－3指标面积（m2）户型(m2)套数二期占地面积31702.866容积率3.5建筑面积110650户型1975075130户户型23200080400户户型33240090360户户型422000110200户户型51100012588户商业中心3500销售面积110650小计1106501178户1.1.10.4三期（预计2010年12月31日前）开发建设面积指标：建设项目：xxx广场项目表1－4指标面积（m2）户型(m2)套数三期占地面积35671.422容积率3.5建筑面积80641户型155507574户户型21680080210户户型31980090220户户型4880011080户户型5375012530户商业中心25941销售面积80641小计80641614户1.1.11工程总投资：61333万元。1.1.12资金来源：本项目建设资金全部由惠东县广祥实业有限公司自筹及银行贷款解决。1.1.13经济效益：1.1.13.1本项目全部建成后，总销售收入146749.46万元，累计销售利润额（毛利润）68708.46万元。1.1.13.2本项目建成后税前销售利润率46.82％；税后销售利润率35.11％。1.1.13.3本项目税前投资利润率24.81％；税后投资利润率18.61％。1.2建设单位1.2.1单位名称：惠东县广祥实业有限公司。1.2.2企业性质：有限责任公司。1.2.3法人代表：廖广先1.3可行性研究报告编制依据惠州大亚湾经济技术开发区规划局编制的xxx广场项目的《规划设计要点》惠州市国土局大亚湾分局提供的《用地红线图》国家计委《建设项目经济评价方法与参数》（第二版）；建设部《房地产开发项目经济评价方法》；有关各专业的国家设计规范；项目单位提供的各项基础资料；经济环境及市场调查。1.4可行性研究报告编制范围根据xxx广场项目初步规划方案，本可行性研究报告范围主要包括：市场分析及营销战略，建设规模及功能，住宅、商业及管理用房、道路、绿化、景观等工程建设方案，投资估算与资金筹措，项目经济效益评价等。1.5结论及建议1.5.1结论1.5.1.1本项目位于大亚湾西南片区工业园西南区住宅服务配套片区内，同时也是位于广东省汽车零部件生产基地，今后也是我国较大规模的汽车零部件生产基地，大量高科技高效益的产业进驻将带来数万人潮涌入，产业带来日益活跃的商务活动将促使商务物业市场成为该片区主流。市场前景展望：伴随“五区一线”的整体规划，依托大亚湾得天独厚的自然条件，同时与深圳城市间日益密切的区域互融，大亚湾的房地产市场将进入一个空前繁荣的阶段。现大亚湾房地产市场还处于一个高速与持续开发的阶段，随品牌开发商的进驻，未来片区房地产市场还有广阔的发展前景，所以从社会经济市场和项目的整体性指标分析：本项目是可行的。1.5.1.2从xxx广场住宅项目开发的整体环境、建设条件、设计思路、设计方案来看，此项目的建设是可行的，也是合理的。项目开发时间短（16个月），经济效益较高，税后利润51531.03万元，税后全部投资利润率18.61%。均大大超过了同期贷款利息率和基准贴现率，说明从经济上看该项目建设是可行的。1.5.2建议此项目开发规模比较大，投资比较多，必须精心准备，精心施工，按计划完成建设任务。特别要注意做好宣传发动、营销策划工作，使投资早日回笼，争取更好的社会、经济效益。第二章市场分析与营销战略2.1市场分析及分析2.1.1大亚湾总体规划市场大亚湾房地产市场还处于一个高速与待继续开发的阶段，目前市场新建楼盘数量较少,随着品牌开发商的进驻,未来片区房地产市场还有广阔的发展前景。◆行政商务区产业带来的日益活跃的商务活动将促使商务物业市场成为该片区主流，一港四区的战略规划，使行政中心区的地位得到空前的强化，核心地位的价值毋庸置疑，东接石化城，西靠西区工业区，南邻惠州港，随着大亚湾石化产业投产带来的经济腾飞，行政中心区将建设成为具有世界级水平，融商住、金融等功能的CBD。片区行政商务活动频繁将带动房地产的升温，其发展方向同样影响房地产的未来走向，作为未来大亚湾的CBD，随着越来越多的大型石化产业及其它产业的进驻，未来商务活动将会异常活跃，这将刺激该片区将会以商务活动为主的商务物业市场的发展。◆西区工业园区（项目所在区）A:大量高科技、高效益产业进驻将带来数十万人潮涌入。根据规划西区工业区将被打造成高规模、高科技、高效益的电子、汽车和钢铁工业基地，目前主要有响水河工业园、东风车城工业园、熊猫高科技园和西区科技园。响水河工业园总占地为4.98平方公里，已有三洋、住友等20家企业入园，将建设成为深圳、大亚湾信息产业带。东风汽车城园区面积为4平方公里，已有东风车城股份有限公司、东风本田汽车零部件有限公司、东风易进工业有限公司等企业建成投产。熊猫科技工业园的开发主体熊猫置业发展（中国）有限公司正在着力引进汽车项目，准备重圆“熊猫汽车梦”。B:高素质人才的涌入需要一个以居住为主的城市CLD的出现。根据规划部门对土地利用的规划，西区居住用地面积约359公顷，到2020年常住人口达到11.12万，再加上西区西二大道、澳霞大道的建成（将直达大亚湾石化工业区），西区高档住宅区不仅服务于西区工业园区高端人群，还能服务于壳牌石化工业区的员工，市场潜力不可估量。◆石化工业区：根据土地利用规划，石化工业区主要大型项目陆续建成后，将会带来大量的工作人员，而石化工业区本身并不适合居住，这为周边区域房地产市场（特别是西区、霞涌区）提供了巨大的发展空间，其庞大的客源市场将是周边区域住宅市场发展的重要支持。据调查整个石化工业区内，没有规划员工宿舍和生活区域。由此可见，中海石化的建成投产，必将给整个大亚湾带来大量的人口增量，由此产生的大量居住需求，将对周边片区的房地产发展起到极大的推动作用。◆旅游休闲区资源环境优势将决定该片区将会以高端度假地产为主流；旅游休闲区主要包括霞涌、辣甲岛、三门岛三大景区，将按国际化、高品位的要求，努力打造一批具有鲜明滨海特色的旅游景区、景点，从而使之成为休闲度假胜地、石化园区的后花园。基于这样的定位，旅游休闲区未来具有发展高端居住、度假地产、酒店的巨大潜力，但该片区目前还没有完全被开发，房地产市场还没有发展起来，随着万科等大型企业对辣甲岛的开发，该片区未来将会成为石化区的后花园并分流石化区一部分客源市场。◆惠州港港口经济将会带动大量商务物业与部分居住型物业的产生2.1.2市场前景展望伴随“一港四区”的整体规划，依托大亚湾得天独厚的自然条件，同时与深圳城市间日益密切的区域互融，大亚湾的房地产市场将进入一个空前繁荣的阶段，伴随产业的成熟，市场的供需关系日益合理，总体来讲在2013—2015年间大亚湾市场将呈现以下两个特征。价格逐步攀升目前惠州是珠三角区域内房地产均价较低的片区，周边地区如深圳、广州等地区同等物业的价格是惠州的2-3倍，伴随城市间交通路网的改善，拉近城市间的房地产，将有更多的深圳居民在大亚湾投资、置业。◆市场日渐成熟稳定伴随产业的成熟、区域内的置业需求将得到进一步释放，必然带来市场长久、稳定的发展。2.1.3市场供给及未来的竞争2.1.3.1未来市场供应区域A：西部工业区的居家型物业，如：熊猫国际、华南家电批发市场、建艺项目、惠丰城、菩提园等B：中心区的投资型物业，如：南山国际、凯旋居、海岸国际公寓、大中华项目、亿嘉项目等。C：东部的旅游度假型物业2.1.3.2未来市场供应量表：建设项目：xxx广场项目表2－1项目名称占地面积(m2))建筑面积(m2))熊猫国际三期6000043300菩提园107726214393中铭•君豪公寓400023614建艺项目163912.55360607.55惠丰城80000250000爱普斯顿项目2280051000响水山庄610000900000亿嘉项目11343.97797836.166大中华地产项目300044000合计：1062782..471984750..66A：在未来两年内，大亚湾房地产市场供应量主要集中在西区工业园及项目所处区域B：未来三年内预计总供应量为建筑面积300多万平方米（不完全统计）2.1.4大亚湾房地产市场目标客户在售或已售项目客户表建设项目：xxx广场项目表2－2项目名称深圳投资客户本地居住其他熊猫国际7成2成1成菩提园6成2成2成中铭•君豪公寓9成1成－南山国际9.5成0.5成－凯旋居6.5成2成1.5成海岸国际公寓6成3成1成A：康汇国际公寓进入市场时间较早，当时的投资市场并不火热，市场供应量有限，因此本地客占主要部分。B：熊猫国际是典型的复合型中高档项目，一期以130㎡的大户型为主，深圳投资客只占3成。C：由于大亚湾房地产市场价格的洼地，深圳投资客在大亚湾市场中占主流，2.1.5大亚湾客户需求特征分析客户分类表建设项目：xxx广场项目表2－3购房目的客户级别客户类别投资客高端/中高端深圳客/企业高管管/本地居民/个体工商户/外来的高收收入群体/自由职业者者居住型高端/中高端企业高管/管理层层/本地居民/公务员/个体工商户/企事业单位位职工、教师师过渡型中端/中低端蓝领/不富裕的公务员//本地居民/企事业一般般管理者/企事业单位位职工/外来进城居居民2.1.5.1高端住宅产品客户需求特征【关注因素】：项目周边景观、小区环境，教育配套，物业管理【面积需求】：200～300平方米占主导；【价格要求】：70～80万元占主导【配套要求】：社区配套会所，游泳池、健身房、网球场、乒乓球馆、幼儿园和咖啡馆。【产品设计要求】：房子带有私家花园；希望增加室内空间的变化；大凸窗设计及落地玻璃窗，扩大观景视野；【车位需求】：购买车位为主。2.1.5.2中高档住宅客户需求分析【关注因素】：地段、户型、朝向、面积、总价、单价、发展商品牌、物业管理等。【面积需求】：能满足自家人口所所需的使用功功能（90-1220平方米）；；【价格要求】：20-35万之间间；【配套要求】：游泳池、健身房、图图书室、桌球球室、麻将室室；【生活配套】：能满足生活必须设设施（菜市、商商店等），上上下班便利交交通，休憩、运运动、放松的的需要，一定定品位的休闲闲、健身场所所，可供老年年儿童游玩的的场地，方便便读书的教育育条件，足够够车位；【产品设计要求】建筑：不一定华贵贵，但要有品品质感和文化化情调，喜欢欢层次丰富、色色彩饱满的外外观。园林：不要求多么么迷人，但要要休闲、舒服服、实用；区区别于自家宅宅院的悠闲氛氛围，宽敞的的活动场所，干干净、卫生、条条理、舒适的的社区，浓厚厚的居家感觉觉，代表生态态自然的植物物水景元素。户型设计方面：有有入户花园，凸凸窗，露台。2.1.5.3投投资型客户分分析【关注因素】：地段、交通、总价价、户型、配配套、升值能能力。【面积需求】：小面积小户型产品品及大面积的的豪宅【户型要求】：70平方米以下的小面面积一房及两两房，160以上的大面面积三房及四四房和资源稀稀缺性的别墅墅产品【客户特征】：1）：丰富的投资房房产经验；对对项目推广概概念比较熟悉悉，能通过项项目的包装、营营销推广判断断项目的品质质；对影响居居住品质的楼楼层、朝向等等因素关注程程度相对较低低；2）：购买住宅产品品向小户型、小小面积方向发发展，客户选选择购买700㎡以下物业业；3）：总价30万以以下的产品是是深圳客户最最乐意投资的的物业；2.1.6大亚湾湾房地产价格格判断价格判断表建设项目：xxxx广场项目表2－4项目名称销售价格（元/平平方米）熊猫国际三期均价3500菩提园2445起，尾盘盘约3500中铭•君豪公寓3500（带装修修）建艺项目预计3800－40000惠丰城均价3000爱普斯顿项目预计3800－40000响水山庄预计4500以上亿嘉项目预计3800大中华地产项目预计6000A：目前大亚湾房地地产价格集中中在3500元/平方米左右右B：在未来两年内推推出市场的价价格将在3800--4000元/平方米C：可以看出大亚湾湾房地产市场场的价格以每每年8％-10％的速度增增长2.2营销战略根据上述分析和本本项目市场定定位，制定以以下营销战略略：2.2.1确定项项目整体形象象“xxx广场”处于于大亚湾经济济技术开发区区西区，地段段位置优越，小小区整体形象象强调综合环环境和居住生生活方式协调调，注重消费费者人际关系系的沟通，精精神和心理需需求的满足，人人与自然的和和谐，从规划划、设计、营营销、管理等等方面突出该该小区主体形形象，营造高高素质物业开开发商业城。2.2.2项目的的开发方案及及产品定位2.2.2.1项项目发展优势势分析项目地处大亚湾西西区工业园西西南住宅配套套服务区，未未来规划是适适用于居住与与工业并重的的发展区域,满足西区工工业区和龙岗岗大工业区的的生活配套项项目。项目容积率适中、低低密度的建筑筑设计是住宅宅居住价值较较高的项目。项目靠近主要的交交通网络(西二大道)，交通十分分便利。随着大亚湾房地产产的快速发展展，以及本片片区的各大房房地产项目的的推出,特别是品牌牌开发商的进进驻,使得片区的的知名度及居居住价值逐步步提高。2.2.2.2项项目发展机会会分析大亚湾经济开发区区产业的建设设，将会对本本片区的房地地产市场发展展有很大的带带动作用。根据《惠州市城市市总体规划》西西区工业园的的及西南片区区的居住服务务配套的规划划,将会对本片片区的房地产产市场带来更更多的发展空空间。未来沿海高速的开开通，缩短与与周边城市的的距离，巨大大的人流、物物流、车流，将将对片区房地地产市场起巨巨大的带动作作用。2.2.2.3项项目发展战略略◆地块综合评价该地块具有得天独独厚的地理优优势，选择贴贴近客户需求求，符合区域域产业发展需需要的产品形形态，结合区区域市场发展展，总体前景景看好。◆发展战略大亚湾房地产市场场正处在蓬勃勃发展时期，由由于客观条件件影响，我们们认为本片区区适宜于开发发以居家型商商品房为主的的住宅项目，房房价整体水平平不宜过高。预预测近年的发发展，珠江地地产及东部集集团等发展商商的项目会按按“高尚豪宅”来打造其楼楼盘，为寻求求差异化,所以，我们们开发思路是是将本项目定定位为建造“拥有产业支支撑优势的资资源性城市新新锐高端住区区”且追求尽可可能稳定、高高利润的项目目运营。2.2.2.4项项目产品定位位◆大亚湾市场供应的的主流产品线线在大亚湾经济发展展、交通组织织改善、区域域地位的利好好趋势下，行行政商务区域域中小户投资资型物业依旧旧是主流。结合项目条件在把把握市场主流流前提下，进进行有针对性性的差异化，通通过对以往主主流的剖析，再再对应项目条条件，结合区区域客户趋势势所能形成结结果的产品线线即是本项目目的合理产品品面积线。◆本项目的产品线定定位综合考虑项目定位位策略，目前前市场供应和和市场反应情情况，片区未未来发展趋势势的判断，以以及和相关竞竞争项目之间间的关系，确确定本项目户户型定位如下下：建设项目：xxxx广场项目表2－5户型面积范围(㎡)面积比例二房二厅一卫759.6%二房二厅二卫8030.4%三房两厅一卫9031.7%三房两厅两卫11019.4%四房1258.9%定位原则：以二、三房为基础础产品、满足足大众启动市市场、形成热热销。以四房为创新产品品、树立标杆杆实现项目价价值最大化。“卖点”分析“xxx广场”凭借借其优越的地地段位置和区区位优势，销销售的“卖点”主要是：2.2.3.1住住宅小区规划划不只是简单单地绿化，而而是按“园林化”观念规划建建设，因此有有其突出的环环境特点。此此外，开发商商重视小区住住宅多样化户户型和房屋外外观的设计。2.2.3.2配配套设施要能能提供全面、综综合的配套服服务，注重消消费者生活居居住多方面的的需求与沟通通。2.2.3.3物物业管理要尽尽量完善。服服务更加周到到全面，管理理高质量、高高水平。2.2.3.4小小区住宅设计计引入“智能化”新概念，使使住宅按“精品化”的标准档次次规划设计和和经营管理。除以上因素外，小小区“卖点”还有消费者者最为关心的的价格、地段段、开发商信信誉以及市场场定位等。2.2.4营销推推广策略高素质的物业开发发，除了高水水平的规划、设设计外，还需需要有一套行行之有效的市市场营销策略略和手段，高高标准的经营营和管理，以以确保项目有有市场销路，开开发商有合理理的收益。xxx广场项目一一期，我们面面对的主体客客户是以深圳圳为代表的泛泛珠三角投资资客，他们关关注的核心在在于“升值”二字。不管管职业与否，投投资客在选择择投资物业的的时候，最为为关注的价值值点是有物业业所在地段的的城市功能、交交通配套规划划、周边租赁赁市场投资回回报、楼盘品品质、销售价价格（总价）、土土地升值潜力力等等。因此项目一期的推推广核心在于于“升值”的信息传递递。整个推广广过程中，既既要运用实效效的营销手法法以平时的作作风与之沟通通，又要利用用独创的、针针对性强的观观点与消费者者对话，将“卖点”与“观点”恰如其分地地凝结与目标标客户群进行行沟通，有效效地增强投资资客户的投资资信心，使其其看到项目领领先于整个片片区的优势和和升值远景。随着项目一期的开开发，社区配配套的成熟及及产业带来的的人口的变化化。我们项目目面对的客户户主要是西区区工业园内的的管理层。所所以项目后期期的推广核心心在于“成熟社区”的信息传递递。根据本项目市场定定位和开发特特点，拟采用用以下营销推推广策略：2.2.4.1广广告宣传策略略。“xxx广场”项目目要针对确定定的目标群体体，按计划、分分阶段、系统统地对小区的的整体形象和和“卖点”集中进行广广告宣传。广广告包括：现现场售楼部、工工地现场、报报纸、电视台台、新闻发布布会、各种宣宣传资料、户户外及路牌广广告等，具体体宜采用的宣宣传媒体和方方式应根据其其效果和费用用而定，广告告宣传费用列列入项目开发发成本。2.2.4.2促促销策略。1)促销的阶段性策略略。一般按以以下阶段促销销：①销售准备阶阶段；②首次公开展展销和跟进销销售阶段；③二次公开展展销及跟进销销售阶段；④三次公开展展销及跟进销销售阶段；⑤扫尾阶段销销售。应根据据不同的销售售阶段，制定定不同的销售售策略。2)销售对象及销售时时机。本项目目销售对象主主要是：①拟更新换代代商品房的消消费者；②收入较高或或中、高收入入的消费者；；③驻大亚湾办办事机构商用用或商住；④其他消费者者。最佳销售售时机根据广广告宣传效果果和试销情况况，以及市场场情况而定。3)销售手段。拟采用用多种促销手手段，包括：：①广告宣传；②内部认购；③人员直销；④举办展销会会；⑤集团认购；⑥有针对性（销销售对象）的的举办展销会会；⑦灵活多样的的付款方式；；⑧工程质量、进进度及完善的的物业管理承承诺；⑨售楼现场样样板房促销；；⑩其他促销手手段。2.2.4.3价价格策略。房地产营销最实质质的内容就是是价格控制，价价格控制策略略作为一重要要营销手段，在在楼盘的整个个销售进程，特特别是在开盘盘时期具有重重要的作用。本本项目销售控控制基本原则则应为：平开开高走，预留留以及逐渐提提高价格空间间依照此销售策略，在在价格控制上上要严格避免免三种情况：：◆免价格下调房价在楼盘开盘以以后，基本原原则为只升不不跌，一旦楼楼盘明显下调调、不仅会严严重挫伤已购购房者的积极极性，带来市市场负面效应应，更使准客客户采取观望望态度，影响响销售速度，进进而会使楼盘盘市场信誉度度下降而影响响楼盘销售。◆免价格做空不能为了人为地制制造人气，在在即使市场实实际接受力较较差的情况下下，依旧提高高市场销售价价，而在实际际销售中，又又随意地给客客户还价、打打折，出现价价格做空现象象。◆避免缺少价格升值值空间销售过程中一旦发发现楼盘市场场出现业绩，便便误认为上市市价格太低，过过快或过大地地上调房价，致致使市场应预预留的空间失失去，尽管从从外表形式上上看非常荣耀耀，但往往会会因此失去市市场。各阶段定价措施A内部登记时，公布布价格平实，即即高面价、高高折扣，才能能吸引到高端端物业消费群群体的竞相关关注，预留价价格悬念空间间，真正做到到高尚的物业业、平实的价价格；B开盘销售时，价格格快步急速升升高，以销售售现场的价格格提升控制，把把控项目整体体销售节奏，以以最终保证达达到和预留准准备后期陆续续提价的单位位；C中期销售时，随新新单位的推出出即时调整剩剩余产品价格格，依靠产品品自身对比和和价格引导快快速促成销售售；D尾盘销售时，借助助终端市场价价格炒作，定定期陆续拉升升价格尺度，以以逼紧客户购购买时间差，依依靠价格引导导稳步促成销销售。第三章建设条件件3.1自然条件3.1.1地理条条件大亚湾位于惠州市市区南部，距距惠州市区48公里，西靠靠深圳市，距距深圳市区55公里；陆地地至广州214公里，水路路至广州214公里，水路路距香港中环环码头仅47海里。开发发区路域面积积276.1平方公里。3.1.2气象条条件开发区地处北回归归线以南，濒濒临南海，属属于典型的亚亚热带海洋性性气候。主导导风向为东南南风，次主导导北风向为西西北和西南风风。历年平均均风速3米/秒。本地区区台风影响的的起止时间为为5～10月，尤以7～9月份居多，年年平均影响次次数1.4次，最多年年份1964年5次，受台风风影响，一般般出现狂风和和暴雨，并在在沿海产生暴暴潮，台风的的登陆瞬时风风速34M/S（十二级）以以上。该项目目所在地风载载0.70KKN/M2～0.75KKN/M2。历年平均气温：221.8℃极端最高气温：338.5℃年平均降雨量：11989.44毫米历年最高降雨量：：23347.2毫米历年最低降雨量：：7221.1毫米多年平均蒸发量为为：14000毫米多年平均日照时数数：18666.9小时。3.1.3地形地地貌大亚湾地区属于海海湾地貌基础础上发育起来来的很多种小小的地貌类型型：如河口滨滨海小平原地地貌、河谷地地貌、冲洪积积地貌，侵蚀蚀一剥蚀地貌貌等。大亚湾湾区东北和西西南部地区以以高山为主，东东南、西北和和中部地区以以丘陵和平原原为主，西北北部是淡水河河系的冲积盆盆地，地势平平缓，其余多多为海滨低山山、丘陵地带带，沿海岸有有一条宽2-3Km的台地；东东北部和西南南部有两组山山系，最高的的山峰铁炉嶂嶂海拔约743m西南部山系系坡度较陡，两两组山系之间间为狭长的谷谷口，沟通淡淡澳盆地和沿沿海台地3.1.4地质大亚湾区地层较新新，开发区大大部分属第三三阶地中海系系第三亚系冲冲积层，西北北部属第四纪纪冲积层。本本地区出露地地层的岩性主主要有泥盆系系撒砂页岩和和不纯的灰岩岩、侏罗系酸酸性喷出岩伴伴有凝灰岩、砂砂岩和页岩，海海岸为沉降山山地基岩侵蚀蚀岸。在大亚亚湾的东部和和西部有大片片花岗岩出露露，岩石已强强烈风化，形形成红色风化化壳，第四系系地层在海湾湾的东岸和北北岸发育较为为成熟，主要要是一些近代代沉积的淤泥泥和淤泥质亚亚粘土及冲洪洪积层和残积积层。3.1.5地震据1990年中国地地震烈度区划划图及说明书书，大亚湾地地区荃湾、澳澳头、霞涌等等处地震基本本烈度为七度度。3.1.6水文条条件区内流域面积超过过10平方公里的的河流主要有有淡澳河、坪坪山河、响水水河、凤田河河、校木河和和霞涌河等。其其中除坪山河河为东江河水水系淡水河支支流外，其他他均为独立入入海河涌。此此外，还有数数条流域面积积3~5平方公里的的小河数条，如如白岗坑、大大坑和杨同仔仔等。3.1.7潮汐大亚湾潮汐属不正正规半日混合合潮型，最高高潮位为3.116米。每月8～10天为日潮，20～22天为半日潮潮，由于受地地形影响，外外海潮波传至至大亚湾内变变形较大，以以致潮汐日不不等现象非常常明显。涨潮潮流向NW，落潮流向SE。港湾波浪以涌浪为为主，风浪为为辅，常浪向向为SE。平均波高0.2米。经常规规推算，五十十年一遇波高高为2.3米，十年一一遇波高为1.75米，航道以以西波浪较小小，五年一遇遇波高不超过过0.8米。3.2社会条件大亚湾开发区19993年以前是以以农渔业为主主的小镇。1993年成立开发发区，隶属于于惠州市，开开发区现辖三三个街道办事事处，分别是是西区办事处处（88.7平方公里）、澳澳头办事处（107.664平方公里）和和霞涌办事处处（80.03平方公里）。2005年底，大亚亚湾经济技术术开发区总人人口为90000人。2012年第一季季度，大亚湾湾区宏观经济济增长再攀新新高，工业生生产高速增长长，财政收入入大幅上升，金金融运行平稳稳，房地产酝酝酿升温，经经济发展多点点支撑，经济济发展实现亮亮丽开局。一季度大亚湾区主主要经济指标标完成情况及及在全市的排排位分别为：：地区生产总值233.8亿元，居全全市第4位,增长116.66%，居全市第1位。地方财政一般预算算收入1.06亿元，居全全市第4位，增长27.2%，居全市第3位。全社会固定资产投投资12.7亿元，居全全市第2位，下降13.9%，居全市第5位。农村居民人均现金金收入1979元，居全市市第2位，增长41.9%，居全市第1位。经济运行特点：国民经济高位运行行。一季度，全全区生产总值值23.8亿元，增长116.66%，完成年度度目标任务的的15.4%。第一产业业完成增加值值0.5亿元，下降1.8%；第二产业业完成增加值值19.8亿元，增长184.77%；其中，工工业完成增加加值17.3亿元，增长298.11%；第三产业业增加值完成成3.5亿元，增长5.7%。三次产业业比例结构为为2.2：83.1：14.7，三次产业业贡献拉动进进一步调整，三三产拉动分别别为：-0.1、98.4、1.6个百分点，其其中工业拉动动的贡献率为为99.1%。财税收入实现开门门红。一季度，全全区实现财政政一般预算收收入1.06亿元，增长27.2%；一般预算算支出0.76亿元，增长8.2%。两税收入入合计6.58亿元（不含含海关代征税税），增长149.99%；其中国税税收入5.07亿元，大幅幅增长379.44%,中海壳牌投投产后带动明明显，化学原原料及化学制制品制造业创创造税收3.58亿元，比投投产前0.01亿元增收了3.57亿元,拉动税收大大幅增长。地地税收入1.5亿元，下降4.5%，主要是受受中海壳牌承承包商BSF等公司撤离离影响，个人人所得税减少少1845万元，下降31%。工业生产实现东西西两园并驾齐齐驱。随着惠菱化化成、惠州天天然气发电等等企业在2006年底的顺利利投产，大亚亚湾区工业再再攀新，一季季度,大亚湾区工工业总产值94.2亿元,增长380.88%,其中规模以以上工业总产产值93.8亿元,增长392.77%,今年以来，工工业生产呈现现以下特点：：一是东西两两园并驾齐驱驱。以中海壳壳牌为首的东东部石化园区区工业总产值值64.9亿元,增长249.6倍,以响水河工工业园、西区区科技园、东东风车城为主主的西部综合合产业区工业业总产值25.7亿元,增长50.3%%,东西两园所所占全区的比比重超过96%，增长速度度超过了50%。二是支柱柱产业齐头并并进，石化行行业工业总产产值64.1亿元，增长66.9倍，电子行行业10.8亿元，增长29.6%，汽车零部部件产业5.9亿元,增长16%。三是工业业产业结构向向深度重型化化发展，轻重重工业比重由由2006年初的11.9：88.1调整为现在在的3.5：96.5。外贸出口势头强劲劲，利用外资资保持增长。一季度，全全区共引进外外资企业11家，增长37.5%，其中实际际利用外资5333万美元，增增长45.0%；外贸出口口增长较大，至至三月末，全全区外贸出口口总额16972万美元，大大幅增长114.66%；其中“三资”企业出口15300万美元，增增长165.66%。房地产酝酿升温，“烂尾楼”的整治迈出出可喜的一步步。一季度，全全区房地产开开发投资1.25亿元，增长275.33%；实现房屋屋交易222宗，下降31.1%，实现房屋屋交易总额7146万元，增长34.9%；房屋交易易面积4.58万平方米，下下降34.5%。2006年上半年至3月底共审批批房地产项目目19宗，其中目目前在建的6宗，即将开开工的5宗，正在办办理前期手续续的8宗，房地产产业正在酝酿酿升温。目前前大亚湾区房房地产开发的的项目主要集集中在西区响响水河工业园园区一带，由由于该区域的的市政配套建建设相对完善善，加上与惠惠阳区紧密接接壤，人流进进出热闹，先先天优越，优优质楼盘如“熊猫碧富新新城”、“菩提园”、“响水明苑”、“君豪公寓”都集中在那那里，以优越越的区位优势势，相对低廉廉的价格，受受到深圳置业业者的青睐。从2006年3月份以来，各销售楼盘均不同程度地热销，“工作在龙岗，居住在淡澳”的大势渐显。当前大亚湾“烂尾楼”的建设迈出了可喜的一步，澳头的标志性建筑——圆盘30层的海景广场已被大中华公司收购，现正在施工之中，至3月底，大亚湾区已盘活了“渝景湾花园四期、海景广场大厦、大亚湾购物中心、嘉信花园”等重点“烂尾楼”项目，盘活面积达13万平方米。消费市场活跃，金金融形势稳定定。一季度，受受元旦、春节节市场销售旺旺季的拉动，销销售市场活跃跃，全区社会会消费品零售售总额完成1.71亿元，同比比增长12.3%，各贸易行行业增长稳定定，其中销售售业受旺季影影响，实现销销售总额1.34亿元，增长15.4%。旅游收入1372万元，增长17.7%，全区接待待过夜旅客54450人次，增长17.2%；组织外出出旅客3710人次，增长126.66%，其中春节节二月旅游旺旺季外出游客客1356人次，增长285%。金融形势势稳定，3月末金融机机构各项存款款余额54.7亿元，比年年初增长16.7%；其中城乡乡居民储蓄存存款余额21.1亿元,比年初增长5.5%；贷款余额65.0亿元，比年年初增长4.1%。节前分红份额较大大，农民收入入颇丰。一季度，大大亚湾区在岗岗职工人数44931人，增长24.9%；在岗职工工工资总额2.49亿元，增长26.4%；在岗职工工月平均工资资1880元，与去年年持平。农民民人均现金收收入1979元，同比增增长41.9%，创下历年年来的新高,其中集体分分配股息和红红利526元，增长7.7倍；农民人人均消费支出出1670元，增长5.2%，其中食品品消费支出660元，增长27.0%，农村恩格格尔系数比为为39.5，显示大亚亚湾区农民家家庭生活从小小康迈向富裕裕水平。

大亚湾经济技术开开发区的各行行各业都在飞飞速发展，大大亚湾人早已已不再停留在在解决简单的的温饱问题，经经济条件在变变，人民的观观念在变，对对环境的要求求也在变，创创造一个当地地独一无二，以以生态、运动动、健康、休休闲为主题的的居住小区环环境，必将吸吸引更多热爱爱生活的人们们来此购房定定居。3.3宗地现状3.3.1宗地位位置本项目位于广东省省惠州市大亚亚湾经济技术术开发区西区区工业园内，北北面临西二大大道，地处大大亚湾西区工工业园西南片片区住宅服务务配套片区内内。3.3.2项目在在规划中的定定位根据《惠州市城市市总体规划》西西区定位广东东省汽车零部部件生产基地地，重点发展展汽车零部件件、新东风客客车生产和电电子加工制造造产业，建成成我国较大规规模的汽车零零部件生产基基地西南片区位于大亚亚湾区坪山河河与深圳龙岗岗大工业区之之间，建设用用地面积达7.7平方公里，是是适用于居住住与工业并重重的发展区域域。西南片区区规划重点满满足西区工业业区和龙岗大大工业区的生生活配套项目目。3.3.3周边项项目项目占地面积约99.5万平方米，是是区域内拟开开发项目中体体量较大的一一个，周边有有珠江东岸、响响水山庄等多多个项目，依依托前期西区区熊猫碧富新新城、惠丰城城等项目的开开发成功，珠珠江地产、深深圳大中华地地产、中国南南山地产、万万科地产、东东部集团等品品牌开发商的的进驻，大亚亚湾西区的西西南片区将成成为后期住宅宅开发的热点点区域。第四章建设内容容及规模项目主要建设内容容及规模为：：项目总占地地面积约为948022.9平方米，建建设一个住宅宅小区，总建建筑面积为2872991.0平方米，其其中住宅面积积为2498550平方米，其其他建筑面积积为374411.0平方米。4.1项目用地来来源为：项目目业主单位（惠惠东县广祥实实业有限公司司）从大亚湾湾经济技术开开发区国土局局获得国有土土地使用权（地地处于广东省省惠州市大亚亚湾经济技术术开发区西区区工业园内，北北面临西二大大道，大亚湾湾西区工业园园西南片区住住宅服务配套套片区内）。4.2住宅规划能能容纳约11072人居住，总总户数为2768户。其中，户型1：二房二厅一卫，面面积范围75平方米，总总建筑面积24000平方米，面面积比例9.6％，总套数320户；户型2：二房二厅二卫，面面积范围80平方米，总总建筑面积76000平方米，面面积比例30.4％，总套数950户；户型3：三房两厅一卫，面面积范围90平方米，总总建筑面积79200平方米，面面积比例31.7％，总套数880户；户型4：三房两厅两卫，面面积范围110平方米，总总建筑面积48400平方米，面面积比例19.4％，总套数440户；户型5：四房，面积范围围125平方米，总总建筑面积22250平方米，面面积比例8.9％，总套数178户。4.3其他建设内内容：建设商商业中心33941平方米，生生活配套用房房、车库和人人防3500平方米；小小区内道路、绿绿化、景观等等建设。第五章建设方案案5.1总体规划布布局5.1.1环境特特征该项目位于广东省省惠州市大亚亚湾经济技术术开发区西区区工业园内，北北面临西二大大道，地处大大亚湾西区工工业园西南片片区住宅服务务配套片区内内，规划总建建设用地面积积82083平方米，场场地内属典型型的丘陵地貌貌。5.1.2规划理理念5.1.2.1表表述现代城市市设计思想，体体现“以人为本”、“人与自然和和谐共处”的设计理念念，创造具有有优美空间的的居住环境。5.1.2.2应应用现代与传传统、国内与与国外相结合合的设计手法法，赋予住宅宅建筑明显的的特征，使它它具备传统意意义的住宅文文化特性而又又不落入俗套套。5.1.2.3追追求功能合理理、设施完善善、雅致宁静静的居住环境境，创造一个个本地独一无无二以生态、运运动、健康、休休闲为主题的的居住小区，努努力适应社会会和市场的需需要。5.1.3总体布布局根据场地特征，在在规划中尽量量保持现有的的地形，将中中部台地加以平整并环环境绿化改造造，在临街低低洼处设置商商业用房，使使城市商业界界面得到延续续，并在此设设计了步行商商业街，利用用低洼与台地地之间的高差差，将商业建建筑体嵌入坡坡地上，既可可最大化利用用入口处的商商业价值，又又可在商业建建筑顶部采取取屋顶绿化，美美化环境。小区中央塑造一条条贯穿小区的的景观主轴，主主轴起端位于于商业内街，并并以该主轴为为基础，形成成小区的主要要景观绿地视视觉轴线。小小区的各建筑筑群体，依据据该主轴线进进行布局，并并同该主轴产产生有机的空空间联系；沿沿主轴设置广广场、水体、环环境小品，以以形成小区的的主要步行系系统。场地内内部以组团围围合方式布置置，便于小区区管理。环小小区的外围布布置车行道，既既可保证车辆辆通行顺畅，又又可保证小区区内部正常情情况下无机动动车行使，确确保环境的幽幽静。小区文文化广场位于于小区中部，与与住宅小区相相对独立，交交通便捷。5.1.4道路、绿绿化、小品小区汽车道为沥青青混凝土路面面或混凝土路路面；小区中中央步行道以以暖色广场砖砖铺砌，并配配以适当图案案、小品、雕雕塑及照明系系统，形成亲亲切、悠闲的的园林式散步步道环境，并并沿路设置各各种体育健身身器材，便于于居民使用。在小区主空间轴线线上布置主题题性的、生态态型的绿地或或草坪，用骨干树种，统统一小区绿化化构架，突出出小区主空间间的结构性绿绿化特征，并并利用人行道道和机动车道道的完善系统统形成连续的的线性绿荫系系统，结合广广场、绿地、功功能空间设置置成组团片状状绿化空间。运运用植物的分分类、树形等等特色，直接接或间接塑造造各组团、水水面两侧及广广场的性格特特征，增强小小区及组团的的场所感和可可识别性。环境小品的配置应应与环境设计计主题相结合合，应增强放放置地点的主主题环境特色色及地域标志志性，以不损损害环境主题题为宗旨。须须对环境空间间特色、空间间心理、小区区标志等设计计原则进行分分析理解，以以确定环境小小品的立意、材材质、色彩、体体量尺度；代代表小品标志志的雕塑应设设置在小区主主轴线的广场场上。在商业业街、文化活活动区、居住住小区内、其其它广场和绿绿色等环境空空间中，可根根据其具体的的空间环境要要求，放置相相宜的作品，主主题内容不限限。5.2建筑方案在全社会提倡“以以人为本”、“人与自然和和谐共处”的一个注重重保护生态环环境的形式下下，小区设计计应充分考虑虑超前性和现现实性相结合合，既要结合合小区的地理理位置，又要要创造出一个个个性鲜明、风风格独特、居居住条件优越越的居住小区区；既要使小小区保持统一一风格，又要要使各分期组组团各具特色色。5.2.1平面方方案小区每栋住宅设计计成三种或四四种户型，且且应充分考虑虑设计成错层层、复式、平平式形式，以以适应顾客的的不同需求。商商业建筑设计计成大小门面面形式，大的的门面面积为为500平方米左右右，中型的面面积为150平方米左右右，小型的为为40平方米左右右。管理用房房单间办公面面积为15～20平方米。5.2.2建筑立立面小高层、高层住宅宅采用悬山坡坡屋顶形式，并并配以大片的的玻璃，遮阳阳板和构架以以及片墙穿插插，为住户带带来尺度亲近近而又不失现现代的感受。商商业建筑以简简约的现代风风格为基调，采采用贴面砖墙墙、涂料、玻玻璃、钢构架架，通过色彩彩对比，体块块虚实对比，力力图创造出亲亲切、宜人、富富有变化又和和谐统一的效效果。5.3结构方案5.3.1方案依依据5.3.1.1国国家现行设计计规范、规程程和规定。5.3.1.2自自然条件风荷载：基本风压压路域0.70KKN/m2～0.75KKN/m2。基本地震烈度按路路域6度抗震设防防。5.3.2结构方方案5.3.2.1建建筑结构安全全等级为二级级。5.3.2.2结结构选型高层住宅采用钢筋筋混凝土框架架结构体系；；管理用房采采用砖混结构构体系；商业业建筑大部分分采用砖混结结构体系，局局部可考虑采采用空间结构构。5.3.2.3主主要结构材料料的选用本工程楼板钢筋采采用冷轧带肋肋钢筋，其余余构件采用Ⅰ级、新Ⅲ级钢筋，墙墙体材料采用用加气混凝土土砌块、混凝凝土空心砖；；砌筑砂浆中中加适量粉煤煤灰，以降低低工程造价，提提高工程质量量。钢筋混凝凝土主体结构构工程中，混混凝土可掺用用Ⅱ级粉煤灰，具具体掺量由试试配确定。5.4给排水方案案5.4.1方案范范围本工程方案范围为为室内给水、排排水系统设计计及小区内给给水、排水系系统设计。5.4.2给水方方案5.4.2.1水水源：大亚湾湾经济技术开开发区市政自自来水管网，接接入小区后水水压要求大于于0.10MMpa（从室外地地面算起）。5.4.2.2用用水量预计生活给水最大日用用水量约4005..6米3/日，室内消消火栓用水量量为40L/S，室外消火火栓用水量为为60L/S。火灾时，室外消火火栓和室内消消火栓用水按按火灾延续时时间3小时计。5.4.2.3给给水系统生活给水室外采用用生活及消防防共用给水系系统。室内采采用下行上给给式市政直接接供水，设计计时考虑集中中装水表，以以利抄表到户户和物业管理理。5.4.2.4消消防系统5.4.2.4..1室外消防给给水系统采用用低压制环状状管网，设6具SS100室外地上式式消火栓。5.4.2.4..2室内消火栓栓消防给水系系统小高层建筑室内消消防竖管沿楼楼梯间布置，消消火栓布置按按同层相邻两两个消火栓的的水枪充实水水柱同时到达达室内任何部部位为原则，每每座消火栓处处设消防启动动按钮，可直直接启动消火火栓泵，消火火栓系统设室室外消防水泵泵接合器二座座。5.4.3排水5.4.3.1室室内排水采用用合流制，室室内粪便污水水和洗涤用水水均经污水净净化处理后再再排入小区内内污水排水管管道，最后排排入市政污水水管网。5.4.3.2屋屋顶雨水经雨雨水立管有组组织地排至室室外再排入小小区内雨水排排水管道。5.4.3.3生生活室内给水水采用PP－R给水管，室室外给水采用用热镀锌钢管管。5.5电气方案5.5.1方案范范围低压配电系统、电电气照明、动动力配电、防防雷接地、有有线电视、电电话、电脑网网络等系统。5.5.2供电方方案5.5.2.1供供电电源及电电压：小区内内设配电房用用电缆进线接接入高压城市市配电网作正正常电源，另另设EPS做消防备用用电源。二级级供电负荷。5.5.2.2配配电房：配电电房设于首层层，电气负荷荷按每户3.5KW计算，总用用电负荷为116833KW，低压侧采采用抽屉式开开关柜。5.5.3电力方方案5.5.3.1电电源电压和配配电系统：采采用单回路市市电供电，末末端设置备用用电源自动投投入装置，集集中负荷采用用放射式供电电，分布负荷荷采用树干式式供电。5.5.3.2变变配电房低压压出线采用阻阻燃型铜芯塑塑料绝缘电力力电缆沿电缆缆桥架敷设，垂垂直主干线路路以阻燃芯塑塑料绝缘电力力电缆沿强电电竖井敷设，分分布负荷以高高强插接式母母线槽进行配配电，支线以以铜芯塑料绝绝缘线穿钢管管暗敷。5.5.3.3接接地和接零：：本工程采用用联合式接地地方式，接地地电阻小于或或等于1欧姆，配电电房出线采用用三相五线制制配电，设专专用保护零线线，设备金属属外壳采用保保护接零。5.5.4电气照照明方案5.5.4.1以以日光灯光源源为主要照明明光源，白炽炽灯为辅助光光源，按国家家推荐的最低低照度标准提提高一级照度度标准进行设设计。5.5.4.2工工作照明线路路为铜芯塑料料绝缘线穿PVC阻燃管暗敷敷设，事故照照明为铜芯塑塑料绝缘线穿穿钢管暗敷，并并有3公分厚保护护层。5.5.4.3工工作照明采用用就地控制方方式，事故照照明采用就地地控制加消防防联动控制相相结合的方式式。5.5.4.4每每户电表可考考虑在楼梯间间集中设置，以以利抄表到户户和物业管理理。5.5.5防雷方方案按三级防雷要求进进行设计，基基础内主筋为为接地体，屋屋面女儿墙上上及屋面上组组成不大于20×200m或24×166m的避雷网格格，屋面结构构钢筋均应与与避雷带焊接接，外墙金属属窗及突出屋屋面的金属物物均与引下线线焊通，所有有柱内两根对对角主筋均做做为防雷引下下线，分别与与接地体及避避雷带焊通，强强弱电共用接接地体，要求求接地体电阻阻小于或等于于1欧姆。5.5.6弱电方方案◆电话方案1、电话总进线从一一层引入，每每户设一对出出线插座进行行设计。2、每层弱电竖井内内设用户分线线盒，由总分分线箱对每一一层线盒单独独配线，电话话主干线沿弱弱电竖井内电电缆桥架敷设设，由层分线线盒至各用户户出线插座线线路采用HPV（2×0.5）铜芯聚氯氯乙烯绝缘电电话线穿PVC阻燃塑料管管暗敷设，出出线插座安装装距地为0.3m。3、电话线路沿竖井井及走道内布布线。◆宽带网络方案基本内容同电话系系统方案。◆有线电视系统方案案设有线电视系统，每每户设一至二二个接口。5.6煤气供应方方案管道设置参考给水水方案；每单单元可集中装装置煤气表，以以利抄表到户户和物业管理理。第六章环境保护与与消防安全6.1环境保护6.1.1项目场场址环境状况况惠州大亚湾区环境境空气质量现现状良好，符符合规划要求求《环境空气气质量标准》（GB3095－1996）二级标准。6.1.2污染源源项目建成后，不从从事工业性生生产活动，故故不会产生工工业性污染。污染源主要来自：：生活垃圾、废废弃物和生活活污水。6.1.3垃圾、废废水处理生活垃圾及废弃物物集中到中心心垃圾站，统统一由环卫系系统处理。排水系统采用雨、污污水、废水合合流制。雨水水经过雨水系系统收集后直直接排至市政政雨水系统：：污水、废水水由污水系统统收集后，经经小区内污水水处理后再排排入市政污水水系统。住宅宅住户数约22768户，户户均4人，共11072人，污水量量按生活用水水量的90％考虑，约110722×300LL/人×天×90％＝2989..44立方米/天。6.1.4施工中中的环境保护护本工程处于大亚湾湾西区工业园园内，北临西西二大道，地地处大亚湾西西区工业园西西南片区住宅宅服务配套片片区内。在施施工期间可能能使用大型建建筑机械，发发出噪音。但但由于建设场场地周围相当当空旷。建筑筑噪音对人和和周围环境造造成影响相对对较小。施工工时，可控制制产生噪音的的大型建筑机机械的工作时时间。也可对对在施工中产产生噪音较大大的机械设备备加以隔音装装置，对粉尘尘拟分别采取取喷水除尘、封封闭除尘等措措施。施工属属于短期行为为，随着施工工期的结束，施施工中带来的的环境影响将将消失。6.1.5项目建建成后的环境境保护措施废气污染防治措施施：厨房安装装有油烟净化化设施除去烟烟气中的油烟烟，以减少油油烟对环境的的影响。废水污染防治措施施：本项目产产生的粪便污污水含COD3880mg/LL、SS2500mg/L经过化粪池池处理可使COD降解15％；SS去除50％；厨房污污水含COD4000mg/LL、SS2500mg/L、油类120/L，经隔油器器处理可使油油类去除35％。粪便污污水和厨房污污水处理后和和生活废水一一起排入市政政污水管网，排排水水质符合合《污水排入入城市下水道道水质标准》（GJ3082－1999）的要求。总之，在项目建设设和正常运转转中，采取措措施后均可符符合环境法规规要求。6.2消防安全为了防止和减少火火灾对住宅楼楼的危害，保保护人身和财财产安全，根根据防火安全全规范规划防防火安全消防防。6.2.1消防平平面布置本建筑设计耐火等等级为二级，小小区内道路系系统设计形成成环状，每栋栋房屋四周均均与道路相邻邻，并采用低低压环状管网网，设置室外外地上式消火火栓，满足建建筑防火规范范要求。6.2.2消防安安全设施6.2.2.1楼楼层消防系统统：小高层住住宅各层均设设室内皮龙带带，其初期水水量由屋顶水水箱供给，后后期水量由消消火栓供给。6.2.2.2室室外消火栓系系统：室外设设六具SS1100地上式式消火栓，小小区内沿消防防车道（环形形车道）均匀匀布置消火栓栓，其用水由由室外给水管管或消防专用用水管供给。6.2.2.3室室内消防设施施：室内按消消防要求在明明显位置设置置泡沫灭火器器、火灾应急急照明、疏散散指示标志及及排烟通风设设备。6.2.2.4消消防用水量设设消防池（花花园水池和消消防两用），按按规定要求储储存充足水量量，以满足消消防要求。第七章方案实施与与项目进度安安排7.1组织机构及及其职能xxx广场项目由由公司一位副副总经理（或或总经理）分分管，下设项项目经理一名名，负责项目目的具体工作作。运作过程程分作综合部部、销售部和和工程部三大大块，其分工工如下：综合部：负责日常常事务管理、财财务管理、对对外关系协调调、售房及其其他信息的发发布、文秘工工作；对项目目经理负责。综综合部人员四四人，即综合合部经理、财财务二人、文文秘人员一人人。销售部：营销策略略筹划、制订订房屋销售计计划、房屋的的出售及受理理顾客投诉，做做好售后服务务工作。销售售部7人，即销售售部经理1名，置业顾顾问6人。工程部：设工程部部经理1名、副经理1人，主要负负责施工单位位、监理单位位、设计单位位及政府职能能部门的关系系协调（有关关施工问题）；；总工程师1名，负责建建筑的质量、安安全及进度情情况的控制，房房屋保修期内内的维修服务务，下设土建建施工员2人，水电施施工员1人，预算员1人，资料与与文秘1人，共8人。项目组织与经营管管理关系如下下图所示：总经理或副总经理总经理或副总经理项目经理合同签订工程部、总工室销售部办公室

施

工、监

理、设计单位协调

质

量、安全生产管理

进

度、资金协调房屋设备维修受理

投

诉、售后服务营销策略筹划房屋销售对外关系协调信息发布日常事务管理文秘工作财务管理项目组织与经营管管理关系图7.2工程建设监监理制为确保工程质量，保保证工程进度度，节省工程程造价，按规规定本项目采采用工程监理理制，招标聘聘请有资质的的监理单位和和监理工程师师，对工程实实行全过程监监理，制订监监理程序，规规定监理的权权利和职责。监监理工程师应应根据合同的的有关规定，维维护业主的权权益，对工程程的进度、质质量等进行全全面的监督和和管理。7.3项目招投标标根据国家发展计划划委员会2001年6月18日颁发的第9号令《建设设项目可行性性研究报告增增加招投标内内容以及核准准招标事项暂暂行规定》，本本项目的勘察察、设计、施施工、监理以以及重要设备备、材料等采采购活动均采采用招标制，选选择优秀的勘勘察、设计、施施工、监理单单位和价廉物物美的设备材材料生产厂家家，签订承包包及供应合同同，明确甲、乙乙双方的责、权权、利，严格格按《合同法法》的有关条条款进行管理理，实施并报报有关部门审审批核准。详详见招标基本本情况表和审审批部门核准准意见（见表表7－2、表7－3）。7.4工程建设及及销售进度安安排7.4.1项目开开发进度计划划2012年7月初初：确定规划划设计院；2012年7－88月份：项目目初步规划方方案讨论；2012年8月中中旬：项目初初步规划方案案完成；2012年8月中中旬－9月：项目规规划方案的调调整修正；2012年9－110月份：完成成施工图设计计；2012年11月月份：完成项项目报建及其其他前期工作作，项目具备备开工条件；；2012年12月月份：破土动动工；2012年12月月－2013年1月份：完成成基础部分，地地下室工程；；2013年3月份份：完成正负负零；2013年3月－－9月份：完成成项目主体工工程，项目具具备销售条件件；2013年10月月份：项目入入市。7.4.2工期建建设安排本项目预计分三期期开发建设，其其中第一期位位于项目位置置的西北面，即即面临西二路路；第二期位位于项目位置置的西南面陂陂临石化大道道；第三期位位于项目位置置东面，依傍傍坪山河。西西二大道坪山河一期三期二期三期石石化大道工程建设与销售进进度表建设项目：xxxx广场项目表7－12013年2014年2015年2016年总指标建设销售建设销售建设销售建设销售商住楼2498506961642001106097787527413783264045833商业中心339413394116971016970配套35003500合计287291731164200110609778752108078100235062803建设合计287291销售合计283791整体建设比例25.45%36.93%37.62%整体销售比例14.80%27.75%35.32%22.13%商住楼16.08%30.14%34.05%19.73%商业中心50%50%招标基本情况表建设项目名称：xxxx广场项目表7-2招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式招标公告发布、中中标候选人公公示媒介招标估算金额（万元）备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察√√√建设工程交易中心心网站设计√√√建设工程交易中心心网站建筑工程√√√建设工程交易中心心网站安装工程√√√监理√√√主要设备重要材料其他情况说明：建设单位盖章：年月日注：情况说明在表表填写不下，可可附另表。审批部门核准意见见建设项目名称：xxxx广场项目表7-3招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式招标公告发布、中中标候选人公示媒介全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察√√√建设工程交易中心心网站设计√√√建设工程交易中心心网站建筑工程√√√建设工程交易中心心网站安装工程√√√监理√√√主要设备重要材料其他审批部门核准意见见说明：审批部门盖章：年月日注：审批部门在空空格注明“核准”或者“不予核准”。第八章投资分析析和利润测算算8.1投资估算本项目总用地面积积为948033m2，计算指标标面积820833m2，建筑容积积率为3.5的基础上，则则项目可销售售面积＝项目目总建筑面积积＝2872991.0m22；项目可销售面积为为住宅、商业业，不考虑其其他物业类型型；建筑成本在取得土土地一年左右右产生，并在在建设期内均均匀投入。项目利润在完全销销售的基础上上进行测量。本测算报告遵循合合法原则、替替代原则、最最高最佳使用用原则和估价价时点原则。随随着时间的推推移和市场情情况的变化，该该价格需作相相应的调整。投资估算明细表建设项目：xxxx广场项目表8－1各项费用数量一、开发成本51001万元1、土地费用6300万元2、前期工程费4584万元3、建安工程费40117万元二、开发费用10332万元总投资61333万元三、相关税金8805万元成本单价1775.23元元/平方米总销售收入146749.446万元利润额（毛利润）68708.466万元销售利润率（税前前）46.82％销售利润率（税后后）35.11％投资利润率（税前前）24.81％投资利润率（税后后）18.61％注：开发期按4年年测算8.2各测算明细细◆土地成本的测算土地取得成本为66300万元。（说说明：土地成成本未考虑在在取得过程中中发生的费用用）◆前期工程费用估算算前期工程费用主要要包括开发项项目的前期规规划、设计、可可行性研究、项项目咨询费、水水文地质勘测测等土地开发发工程费支出出。前期工程费用合计计为：4584万元。◆建筑安装成本估算算住宅、商业及配套套的建筑安装装成本主要包包括土建装饰饰工程（含地地下车库）、给给水排水工程程、水电安装装工程、消防防工程、煤气气管道安装工工程、智能化化和电讯安装装工程、电梯梯安装工程、人人防工程等工工程成本。根根据对市场的的调查及惠州州建筑技术水水平：项目建筑安装成本本合计：40117万元因此，项目开发成成本合计（土土地取得成本本、前期工程程费用、建安安成本）：开发成本合计：66300＋4584＋40117＝51001万元◆管理费用估算管理费用指项目在在开发过程中中，开发商产产生的项目管管理费用，包包括开发商的的人员工资及及福利、办公公费、差旅费费、管理费用用，则管理费用为：44402.488万元◆财务费用估算财务费用是指在项项目开发过程程在由于资金金的使用，开开发商必须付付出相当一部部分的使用资资金成本，通通常是银行利利息及金融机机构手续费以以及筹集开发发经营资金发发生的其他费费用，则财务务费用为：4462..47万元。◆销售费用估算销售费用是指销售售开发完成后后的房地产所所需要的费用用，包括广告告宣传费、推推广费用等，则则：销售费用为：14467.499万元；开发费用为：44402.488＋1467..49＋4462..47＝103322.44万元。◆销售税费估算销售税费是指销售售开发完成后后的房地产应应由开发商缴缴纳的税费。有有销售税金及及附加、交易易手续费等多多钟税费，则则：销售税费为：88804.988万元◆销售面积项目整体可销售面面积为2872991.0m22。◆销售均价根据对未来大亚湾湾市场发展的的预测：本项目整体销售均均价为3800－4000元/平方米；住宅以3900元元/平方米；商业以120000元/平方米计。◆销售收入总销售收入：以11467499.46万元。◆总投资项目总投资为：661333万元（含土土地取得成本本）8.3项目财务分分析项目盈利指标表建设项目：xxxx广场项目表8－2销售利润率（税前前）46.82％销售利润率（税后后）35.11％投资利润率（税前前）24.81％投资利润率（税后后）18.61％项目投资流量表建设项目：xxxx广场项目表8－3（单位：万万元）各项费用2013201420102011合计开发成本20542.27715067.31115391.4220.0051001.0001.土地费用6300.000.006300.002.前期工程费用4584.000.004584.003.建安工程费用9658.2715067.31115391.4220.0040117.000项目现金流量表建设项目：xxxx广场项目表8－4（单位：万万元）2013201420102011合计资金流入18964.11135545.91157057.21135182.233146749.446资金流出28597.86625702.42231905.5669012.5895218.433开发成本20542.27715067.31115391.4220.0051001.000销售税金1137.852132.763423.442110.938804.98销售费用189.64355.46570.57351.821467.49管理费用568.921066.381711.721055.474402.48财务费用1115.621115.621115.621115.624462.47所得税1807.553631.917358.804378.7517177.011净现金流（9633.75）9843.4925151.64426169.65551531.033NPV（6.877％）－9014.468618.6120606.25520062.02240272.422IRR销售毛利润率38.13％40.87％51.59％49.78％46.82%销售净利润率28.59％30.65％38.69％37.34％35.11%项目销售收入计划划表建设项目：xxxx广场项目表8－5序号销售项目可销售面积（㎡）1234平均价格（元/㎡）合计价格销售比例价格销售比例价格销售比例价格销售比例1商住楼2498501390016.08%1440030.14%1390034.05%1350019.73%13971.781120106.6632商业中心339412300050%2100050%220003120000合计28379114.80%27.75%35.32%22.13%14607.391513060..63销售收入（万元）18964.11112.53%40103.09926.50%57057.21137.71%35182.23323.25%销售税金（万元）1137.852406.183423.442110.939078.40营业税（万元）948.212005.152852.861759.117565.33城建税（万元）66.37140.36199.70123.14529.57教育费附加（万元元）28.4560.1585.5952.77226.96房屋交易手续费94.82200.52285.29175.91756.54预征税金（万元）189.64189.64预征土地增值税（万元）189.64189.64销售净收入（万元元）17636.62237696.91153633.77733071.300142038.660项目投资回收预测测表建设项目：xxxx广场项目表8－62013201420152016合计项目平方米销售比例销售单价销售回款销售比例销售单价销售回款销售比例销售单价销售回款销售比例销售单价销售回款总收入均价（元/平方米米）商住楼24985016.08％39001896430.14％39003554634.05％39004015719.73％3500208821155493821.08商业中心3394